Krafft Konsult AB Måkebergsprojektet Konsekvensbeskrivning för Åmåls kommun Oktober 2011
Inledning Arbetets uppläggning Ove Krafft Konsult AB genom ekon.dr. Ove Krafft, handelsekonom Marie Krafft och fil.kand. Susanne Krafft har genomfört en konsekvensbedömning för Åmåls kommun. Bedömningen gäller Måkebergsprojektet inklusive Norra Hamnplanen. Projektets huvudinriktning är bostäder, men där ingår även verksamhetslokaler. För att bedöma projektets/exploateringens värde för kommunen belyses detta genom en konsekvensbeskrivning. En diskussion förs såväl om bostäderna som om verksamhetslokalerna. Åmåls framtida roll i Västra Götalandsregionen är en viktig utgångspunkt. Då det gäller handeln görs beräkningar av marknadsförutsättningarna för ytterligare handel i Åmål. Rapporten levereras 2011-10-24. Bakgrund Måkebergsprojektet Måkebergsprojektet innebär en utvidgning av Åmåls centrum och innehåller bostäder och verksamhetslokaler. På Måkebergsområdet i nära anslutning till Åmåls centrum planeras byggandet av bostäder omfattande c:a 200 lägenheter samt verksamhetslokaler på drygt 5 000 kvm. Avståndet mellan Måkebergsprojektet och Åmåls egentliga centrum idag är c:a 300 meter. Området har utformats som en förlängning av rutnätsstaden mot Vänern och huvudändamålet är bostäder med inslag av centrumverksamhet/handel i bottenvåningarna utmed en strandpromenad. Ett avtal har upprättats mellan Åmåls kommun och Måkeberg AB om att sälja marken till Måkeberg AB efter antagen detaljplan. Bostäderna Målet är att kunna erbjuda boende, som det finns efterfrågan på, i ett attraktivt läge. Detta är ett led i kommunens strategi vi skall bli fler. Åmål har haft en befolkningsminskning och vill genom tillkomsten av nya, attraktiva tillgängliga bostäder skapa fördelar för samhällsutvecklingen. Det skall huvudsakligen byggas bostäder i flerbostadshus. I en traditionell innerstadsmiljö blandas bostäder och verksamheter. Verksamhetslokalerna I detaljplaneförslaget finns angivet verksamhetsytor på drygt 5 000 kvadratmeter. I bottenvåningarna av bostadshusen kan inrymmas lokaler för handel eller annan verksamhet, som inte är störande och inte i behov av stora lokaler. I anslutning till vattenlinjen skall ett promenadstråk, där cykeltrafik medges, finnas. Utefter detta stråk tillåts mindre kioskbyggnader och bodar för säsongsförsäljning. Vid Norra Hamnplan tänker man sig en handelsetablering i bottenvåningen med flerbostadshus placerade ovanpå ett sammanhängande körbart bjälklag. Detta för att kunna erbjuda handel med något större ytbehov i anslutning till centrum.
Analys Åmåls läge i Västra Götalandsregionen En viktig utgångspunkt för värderingen av Måkebergsprojektet är de långsiktiga förutsättningarna för Åmåls utveckling. En region är helt beroende av sin centralorts utveckling och utvecklingspotential. Göteborg är en av landets viktiga tillväxtorter. Göteborgsregionen tillsammans med Stockholms- och Skåneregionerna kommer att svara för den starkaste framtida tillväxten i Sverige. Detta innebär att upptagningsområdet/arbetsmarknadsområdet för den stora centralorten kommer att utvidgas kraftigt. Då det gäller Stockholm kan man redan se hur praktiskt taget hela Mälardalen är starkt knuten som ett upptagningsområde till centralorten Stockholm. Avstånden man pendlar är i många fall över 10 mil. I Göteborgsregionen syns redan kraftig förstärkning av pendling från exempelvis Varberg och Falkenberg i söder och Stenungsund och Uddevalla i norr. Även här finner vi förhållandevis vanliga pendlingsavstånd på 8 11 mil. Utveckling av kommunikationerna är en förutsättning för detta. Åmål är idag en stad på relativt stort avstånd från Göteborg. Avståndet är 18 mil. Kommunikationerna förbättras emellertid avsevärt redan 2012 då nya motorvägen och E 45 mellan Göteborg och Trollhättan invigs. Samtidigt invigs ny och starkt förbättrad järnvägsförbindelse på samma sträcka. Pendeltågen kommer att få stor betydelse i denna del av regionen. Åmål kommer också i och med detta betydligt närmare Göteborg beräknat i restid, vilket är det avgörande i dessa sammanhang. På sikt kommer tidsavståndet till Göteborg att minska ytterligare. Detta kan med största sannolikhet komma att bidra till att den nedåtgående trenden för befolkningsutvecklingen i Åmål bryts. Det kommer att bli allt intressantare för invånare i Västra Götaland att bo i Åmål. Detta förutsätter att Åmål kan erbjuda såväl attraktivt boende som ett bra utbud av handel och service. Konkurrenskraften finns i form av lägre kostnader för boende, nära till naturen, bra miljö för barn att växa upp i etc. En annan viktig faktor är närheten till Karlstad. Karlstad fungerar som centralort för ett stort upptagningsområde i huvudsak i Värmland och Dalsland. Universitetet är en viktig faktor för Karlstads framtida utveckling. Avståndet mellan Åmål och Karlstad är c:a 7,5 mil. Planer finns för en framtida Vålbergsraka som kommer att korta restiderna avsevärt. Intresset för att bo i Åmål och vara verksam i Karlstad bör öka påtagligt i och med detta. Att ta vara på ett läge nära hav eller stora sjöar ger ökad inflyttning. I Sverige ser vi att under senare år har man ett stort positivt flyttningsnetto framför allt i kustområdena i den södra halvan av landet samt kring Mälaren och Vänern. Närhet till vatten och koppling till en större ort är avgörande för detta. Åmål har dessa möjligheter. Bostadsbyggande i hamnar och på annat sätt nära vattnet har varit framgångsrikt i stora städer som exempelvis Göteborg, Malmö och Helsingborg. Även mindre kommuner har åstadkommit kraftig befolkningstillväxt genom boende nära vattnet. Sveriges tillväxtkommun nummer ett under flera år Kungsbacka - är ett exempel på kraftig tillväxt främst genom attraktivt boende.
Bostäder Måkebergsprojektet kan starkt bidra till att skapa de nödvändiga förutsättningarna för Åmåls positiva utveckling i första hand genom att erbjuda ett trevligt boende. Målgruppen för dessa bostäder kan vara personer, som sålt sin villa och vill ha ett centralt boende. Det kan också vara familjer, som vill bo nära centrum. En allt större inflyttning från våra grannländer kan också bidra till områdets framgång. Ett attraktivt boende, gärna i centralt läge, har goda förutsättningar att öka en orts attraktionskraft. Vattnet är i detta sammanhang en stor tillgång. Många kustkommuner har skapat attraktivt boende vid vattnet. Även ett innanhav som Vänern är en stor tillgång då det gäller att skapa en boendemiljö, som är lockande. Detta gäller i synnerhet om det dessutom finns närhet till välfungerande handel och service. Att tillskapa ett antal ytterligare attraktiva bostäder har också en positiv effekt på framtidstron för invånarna och för företagen. Åmål blir en mer spännande och intressant kommun om det strandnära boendet i Måkebergsprojektet förverkligas. Verksamheter Butikerna i Åmål hade 2010 en försäljning av dagligvaror på 376 miljoner SEK och av sällanköpsvaror på 277 miljoner SEK. Detta innebär försörjningsindex på 100% respektive 76%. Försörjningsindex är ett mått på hur mycket som säljs i en kommun i förhållande till hur mycket kommuninvånarna köper. Detta innebär i klartext att det finns ett nettoutflöde av köpkraft för sällanköpsvaror på 24% eller 87 miljoner SEK. Då det gäller dagligvaror är det balans i marknaden. Dvs. kommunens butiker säljer lika mycket dagligvaror som dess invånare köper. En rimlig målsättning är att ha ett försörjningsindex för dagligvaror på c:a 100%. Detta mål uppfylls av dagens dagligvaruhandel i Åmål. Ett visst utflöde av köpkraft för dagligvaror finns men detta kompenseras av att invånare i andra kommuner kommer till Åmål och handlar dagligvaror. Det är svårt att nå en försörjningsgrad för sällanköpsvaror på 100% eller mer om huvudorten i kommunen är liten och har stora konkurrenter. I fallet Åmål är den stora konkurrenten Karlstad som ligger på ungefär en timmas reseavstånd. Åmåls försörjningsindex för sällanköpsvaror (76%) kan jämföras med exempelvis Säffle (59%), Bengtsfors (42%), Mellerud (67%) och Färgelanda (15%) medan Karlstad har 179%. Orter, som ligger närmare Karlstad har låga värden som exempelvis Grums (10%) och Kil (19%). Det nettoutflöde av köpkraft för sällanköpsvaror som finns idag från Åmål motsvarar butiksytor på totalt drygt 3 000 kvadratmeter. Då det gäller dagligvaror är motsvarande siffra 0 kvadratmeter. Det är inte rimligt att anta att hela utflödet kan hämtas tillbaka utan det kommer under överskådlig tid flöda iväg en del sällanköpsvaruhandel i första hand till Karlstad. Man får vara mycket nöjd om det skulle gå att hämta hem uppemot hälften av dagens utflöde till butiker i Åmål. Utöver utflödet kan man få ökat underlag genom ökning av befolkningen. Detta har inte kunnat ske på flera år. Förhoppningsvis medför de nya bostäderna ett visst tillskott. Varje ny kommuninvånare betyder i genomsnitt ett marknadstillskott, som motsvarar ett behov av ytterligare 1 kvadratmeter sällanköpsvaruhandel och 0,5 kvadratmeter dagligvaruhandel. De nya bostäderna i Måkebergsprojektet skulle ge ett ökat behov av ytor på c:a 250 kvadratmeter för
dagligvaror och c:a 600 kvadratmeter för sällanköpsvaruhandel. Vi skall emellertid inte räkna med att hela denna marknadspotential kommer Åmål till godo. Även nyinflyttade kommer ibland att åka till Karlstad eller andra platser för att handla. Viss ökning av marknadsunderlaget fås också av ökad konsumtion per capita. Detta motsvarar c:a 220 kvm ny sällanköpsvaruhandel per år, varav en del kommer att hamna i Åmål. För dagligvaruhandel blir motsvarande siffra c:a 100 kvadratmeter. Om Åmåls handel blir framgångsrik i framtiden och man uppnår ovan nämnda ökning kommer en del att hamna i befintlig handel, som behöver öka sin omsättning. En del nya ytor behövs. Mot bakgrund av ovanstående är det rimligt att tillskapa verksamhetsytor för handel och andra verksamheter som exempelvis restaurang/café, service etc. på sammanlagt 2 000 2 500 kvadratmeter i Måkebergsprojektet om man inte vill utarma dagens centrum i Åmål. Om vissa ytor kan specialdestineras för marin verksamhet kan det innebära ytterligare ytbehov. Verksamheter inom friskvård, gym etc. kan också kräva ytterligare ytor. Ett modernt gym kräver exempelvis 1 500 2000 kvadratmeter verksamhetsyta. Om man skulle tillskapa större ytor än vad som diskuterats ovan skulle det komma att negativt påverka befintlig handelsstruktur i Åmåls kommun. Det skulle också med stor sannolikhet leda till att staden får en minskad attraktionskraft, vilket skulle vara olyckligt både för boende och för verksamheter. Långsiktig hållbarhet bör vara en utgångspunkt för Måkebergsprojektet. Det är då viktigt att ta hänsyn till hur framtidens handel kommer att se ut. Handeln genomgår en teknisk utveckling, som bäddar för ökad e-handel, användande av teknik i butik för att skapa virtuella upplevelser för att öka upplevelsen och för att underlätta för kunden. Tidsbrist kommer att prägla morgondagens konsument. Därför kommer många rutinköp att ske via e-handel, prenumerationsköp, appar i mobiltelefonen etc. Detta innebär att det inte blir lika framgångsrikt i framtiden att tillskapa storbutiker framför allt inte i centrala lägen i städer. Den traditionella stadskärnestrukturen innehåller sannolikt den detljhandelsstruktur, som har bäst möjligheter att bli framgångsrik i framtiden. Knytning till Åmåls centrum Det är av avgörande betydelse att det nya området vid Måkeberg kommer att upplevas som en del av Åmåls centrum. Det innebär att avståndet mellan Måkeberg och centrum måste upplevas som mycket kort. Detta går att åstadkomma genom att det händer något på vägen. Det måste finnas verksamheter och upplevelser som gör stråket intressant och spännande. Det kan vara olika butiker/kiosker eller serveringar. Även andra inslag i miljön såsom växtlighet, konstverk etc. bidrar till att det kan bli en positiv upplevelse att röra sig mellan centrums olika delar. Fysiska avstånd är inte det viktigaste utan upplevelsen av närhet och trivsel är det som i första hand styr om Måkebergsområdet blir en del av centrum eller inte. Måkebergsområdet måste dessutom ha en likartad struktur av bostäder och verksamheter, som är uppbyggd enligt samma principer som nuvarande centrum. Detta är en förutsättning för att den nya och den gamla delen av centrum skall upplevas som en sammanhängande enhet.
Sammanfattning Tillskapande av nya moderna boendealternativ i Måkebergsprojektet är mycket positivt för Åmåls utveckling. Det bör kunna bidra till att kommunens befolkningstrend vänder i positiv riktning. Nya verksamhetsytor på sammanlagt drygt 5 000 kvm får hanteras försiktigt, så att inte befintliga strukturer slås sönder. Detta innebär att det är rimligt med ytor för handel, caféer och restauranger på tillsammans 2 000 2 500 kvadratmeter. Av detta bör c:a 1 500 2 000 kvadratmeter kunna utgöra traditionell handel. Till detta kan komma övriga verksamhetsytor på drygt 2 500 kvm, vilka bör inriktas mot exempelvis friskvård inklusive gym etc., verksamheter med marin inriktning, kontor, kulturutbud etc. Det är alltså lämpligt att fylla de planerade verksamhetsytorna med olika typer av verksamheter. En kombination av bostäder och olika typer av verksamheter i samma byggnader ger den blandstadsprofil, som ett modernt stadscentrum skall ha. Ett välfungerande stadscentrum skall ha verksamheter i den nedre våningen och bostäder ovanpå i ett eller flera plan. Åmåls centrum skall innehålla bostäder och verksamheter med långsiktig hållbarhet. Detta innebär att där inte finns plats för butiker med volymhandelsinriktning. Tabell: Disponering av verksamhetsytor i Måkebergsprojektet Bransch/inriktning Ytor kvadratmeter Detaljhandel 1 500 2 000 Restauranger/caféer 500 1 000 Friskvård exempelvis gym, etc. 500 2 000 Verksamheter med marin inriktning 0-500 Kultur/ kontor etc.? Totalt 5 250