Två mindre hyresfastigheter i eftertraktat villaområde i Västerås Fastigheten Gurkan 9 & tomträtten Gurkan 1 i Västerås kommun i form av tre villor med 9 lägenheter utan 1:a handskontrakt i det populära villaområdet Stadshagen, inte långt från villa ASEA och Västerås mest exklusiva villaområde Stallhagen, ner mot Mälaren och nära citykärnan. PRIS: 8.150 000 kr. Projektet ger en bruttovinst på ca 8,4 Mkr Fastigheten Gurkan 9, den vackra vita villan (t.v. i bild) på Tomtebovägen 4 i Hammarby Stadshage, om 227 kvm i mycket fräscht skick med 3 lägenheter, varav 2 utan 1:a handskontrakt och den största på b.v. om 113 kvm, där hyresgästen utflyttar senast den 30/4-10, enligt skriftligt avtal mellan hyresgästen och fastighetsägaren. Hyresgästen kommer troligen att utflytta tidigare. Därefter kan dessa 3 lägenheter utförsäljas som bostadsrätter tillsammans med de 5 lägenheter utan 1:a handskontrakt, som finns i tomträtten Gurkan 1 på Köpingsvägen 36 38 (den stora villan t.h.), så snart den och lägenheterna har uppfräschats. Lägenheterna som är och kommer att bli mycket trevliga och fräscha kan utförsäljas till ca 17 000 kr/kvm i genomsnitt, enligt dagsfärsk info från Västerås största mäklare, + 6 100 kr/kvm som lån i föreningen, vilket ger en intäkt på drygt 15,1 Mkr (8 lägenheter = 654 kvm x 23 100 kr). Se vidare kalkyl på nästa sida. Föreningen bildas med ovanstående 2 fastigheter, omfattande hela hörntomten längs det vita staket från Gurkan 9, den lilla vita villan t.v., till det stora huset t.h, tomträtten Gurkan 1, på 427 kvm med 5 lägenheter och 2 lokaler samt det lilla huset i mitten på ca 85 kvm. Det sistnämnda kan antingen göras om till en bostad på 1,5 plan med 3-4 rok på ca 125 kvm efter en renovering på ca 800 000 kr och därefter försäljas för ca 17 000 kr/kvm samt 6 100 kr/kvm i föreningslån, ger en intäkt på ca 2,9 Mkr. Alternativt rivs detta hus och istället byggs en huskropp omfattande 500 800 kvm som sedan säljs som brflägenheter till ett pris av ca 20 000 kr/kvm + lån i föreningen. SPECIALMÄKLARNA Ekdahl &Co Ringvägen 112, 116 61 Stockholm. Tel: 08-644 44 24, 070-748 80 84. Fax 08-644 44 96
Beräknat försäljningspris är ca 16 000 kr/kvm för Gurkan 1 (stora huset) och 18 000 kr/kvm för Gurkan 9 (lila huset) samt minst 18 000 kr/kvm för det f.d. garaget. Idag är de två fastigheterna belånade till ca 6,8 Mkr. Vid belåning om 4 Mkr i föreningen efter förvärvet från föreningen, under antagande om ränta à 3,5 % i genomsnitt för lånet ( 654 kvm i stora & lilla huset, exlusive garaget, x 6 100kr/kvm = 3, 989 Mkr, med 1/3 vardera av 3-mån lån och 3 resp 5 årslån, ger det en räntekostnad om 214 kr/kvm. Antagande om en driftskostnad à 250:-/kvm ger det en årsavgift om genomsnittligt ca 465 kr/kvm. Gurkan 9 har centralvärme installerad och Gurkan 1 förutsätts uppgraderas till oljefyllda radiatorer, till en kostnad om ca 50.000 kr för 35 element a 1 000 kr/st + inst. kost. Den blivande bostadsrättsföreningen beräknas ha skilda avgiftsnivåer p.g.a. olika uppvärmningssystem. I denna kalkyl har stora Gurkans hyresintäkter på 60 000 kr från lokalerna ej medtagits. NETTOVINSTKALKYL Försäljning av 5 lägenheter i Gurkan 1, stora huset, 427 kvm x (16 000 + 6 100) kr/kvm 9 863 700 kr avgår renovering (se nedan) -1 000 000 kr Gurkan 1, lilla huset (f.d. garaget på 125 kvm x (18 000 + 6 100) kr/kvm 3 012 500 kr avgår renovering (lilla huset förutsätter att bygglov kan erhållas -800 000 kr eftersom bef lägenhet redan finns där med VA) Gurkan 9, vita villan på 227 kvm x (18 000 + 6 100) kr/kvm 5 470 700 kr Inköp av Gurkan 1 och 9-8 150 000 kr Bruttovinst 8 396 900 kr Bruttovinst således ca 8,4 Mkr. Marknadspriset på bostadsrätter ligger (beroende på skick, storlek och årsavgift) från ca 12 000 30 000 kr/kvm för det fåtal bostadsrätter som finns i det populära villaområdet. Det är mycket sällan som bostadsrätter eller villor är till salu i Stadshagen eller i Stallhagen, som är Västerås mest exklusiva villaområde och som börjar söder om Köpingsvägen. Köpingsvägen är adressen till detta objekt som således ligger vid de bägge populära villaområdena. I Stallhagen söder om Köpingsvägen finns stora, fina och dyra villor, bl.a. Villa ASEA som ligger ca 5 min från den erbjudna fastigheten. När bostadsrättsomvandlingen sker kommer bostadsrätterna att få mycket stor efterfrågan, då villorna i de bägge områderna är förhållandevis dyra och sällan är till salu.
Men att bo i en del av en villa i ett eftertraktat område är ju billigare och mer överkomligt för många än att köpa in en hel villa som kostar så mycket mer och är jobbigare att sköta. RENOVERING Stora huset (Gurkan 1) Renoveringen utförs av säljaren som tilläggsköpeskilling Åtgärd: Installation av oljefyllda radiatorer, ca 35 st à 1.000:-/st, plus montering Ny färg på de fyra brunmålade trägavlarna, passande till befintlig fasad 4 nya kök inklusive köksmaskiner Målning och tapetsering Nytt golv (det gamla lutar) och badrum i lgh med 3 rok om 55 kvm med ny entrédörr från trapphus samt balkong istället för utomhustrapp Flytta ut fönster till fasadlivet, vitmålade spröjs Renovering av källarvåning med färdigställande av duschrum Extra buffert för tillkommande poster Summa renovering stora huset, Gurkan 1 Offererat pris 50 000 kr 25 000 kr 300 000 kr 100 000 kr 120 000 kr 75 000 kr 100 000 kr 230 000 kr 1 000 000 kr
RENOVERING av det nuv. 2-bilsgaraget med bef. lägenhet, tillhörande Gurkan 1. Renoveringen kan utföras av säljaren som tilläggsköpeskilling: Idag är garaget i 1,5 plan på ca 125 kvm med bef. trappa till plan 2 som är ett förråd, 2 bilsgarage och 1 rum med trinette, WC och dusch. Att få byggnadslov att inreda till ca 125 kvm bostad är högst troligt. Dock borde åtminstone ca 75 kvm vara möjligt att bygga ut till. Innan breddninen av Köpingsvägen stod ett större hus söder om garaget mot Köpingsvägen. Denna fastighet är också en dubbeltomt som går från tvärgata till tvärgata, Sveastigen Tomtebovägen. Av denna anledning måste man undersöka hur man bäst skall utnyttja garagehuset. Ett annat alternativ är att riva detta och bygga ett nytt bostadshus på ca 500 800 kvm i 4 plan, ink garage i källaren, för nya bostadsrätter. Se vidare sid. 5 med åtföljande kalkyl. I denna kalkyl görs beräkningen att en lägenhet kan inredas till 125 kvm i 1,5 plan med terrass mot gården, braskamin, vattenburen golvvärme i hela huset, elradiator på övervåningen, o.s.v. Summa renovering lilla huset 800 000 kr Vinst vid utförsäljning av färdig lägenhet, (se kalkyl sid 2) renoveringskostnad 2 212 500 kr En intäktskalkyl för bägge fastigheternas marknadsmässiga hyror ger på årsbasis en yield av 6 % beräknat på begärt pris om 8 150 000 kr, vilket mer än väl finansierar räntekostnaden för ett förvärv: ( Se vidare bif. värdering i objektbeskrivningen) Kalkyl om fastigheten hyrs ut: Hyra 850 kr/kvm x 427 kvm Hyra 1 100 kr/kvm x 227 kvm Hyresintäkt lokal + garage Summa hyresintäkt Driftkostnad lgh 250 kr/kvm x 654 kvm Driftkostnad lokal, garage 200 kr/kvm x 242 kvm Summa driftkostnad Fastighetsskatt 8 x 1 200 kr Driftnetto Detta ger med inköpskostnaden på 8 150 000 kr en yield om 362 950 kr 249 700 kr 96 000 kr 708 650 kr -163 500 kr - 48 400 kr -211 900 kr -9 600 kr 487 150 kr 6,0 %
SAMMANFATTANDE DATA FÖR TOMTRÄTTEN GURKAN 1 Boarea: 427 kvm Lokalarea: 72 kvm Tomtarea: 992 kvm Lägenheter: 5 lgh och 2 garageplatser Byggår: 1929 rotat 1988 Taxeringsvärde: 2 760 000 kr (2008) Pantbrev 5 880 000 kr Lån ca 4 500 000 kr, rörlig ränta Lägenheter & lokaler Typ 3 rok 65 kvm 4 rok 152 kvm 4 rok 92 kvm 2 rok 63 kvm 2 rok 55 kvm lokal 32 kvm lokal 40 kvm garage 85 kvm Tot area: Area Inget 1:a handskontrakt -"-"-"-"2 500 kr/månad 2 500 kr/månad 2 x 1 000 kr/månad 584 Tot boarea: 427 i form av 5 hyreslägenheter. Hyra idag 937 kr/kvm kallhyra 750 kr/kvm kallhyra som är den lilla byggnaden
Lokalarea: 72 kvm, varav 40 kvm mot hörnet Sveavägen x Köpingsvägen hyrs av en begravningsfirma. och 32 kvm hyrs av en frisörsalong. Båda lokalerna har ingång från Köpingsvägen. Kallhyra. Hyrorna har inte höjts på flera år. 2 garageplatser. Omvandling till bostadsrätt Se en tidigare utarbetad ekonomisk plan för bostadsrättsombildning, som inte längre är gällande då brf-priserna stigit kraftigt i Västerås sedan planen skrevs 2006, trots att räntan samtidigt har gått upp. Garaget som idag används som lager/garage med en liten lägenhet. Det finns två alternativ för denna byggnad: Alternativ 1 Mindre upprustning: Med en upprustning som beräknas till ca 800 000 kr erhålles en fristående bostadsdel i 1,5 plan på ca 125 kvm, som beräknas kunna försäljas med insats på 18 000 kr/kvm och föreningslån på 6 100 kr/kvm, dvs intäkt på 24 100 kr/kvm x 125 kvm eller 3,0 Mkr, avgår 800 000 kr som ger ett netto efter upprustingen om ca 2,2 miljoner kr. (Förutsätter att byggnadslov kan erhållas). Alternativ 2 Nybyggnation av flerfamiljshus: Detta är tänkt att vara i tre plan i villastil på 500 800 kvm, beroende på vad byggnadsnämnden kan godkänna som lämplig area. Ansökan och prövning måste först ske av befintlig detaljplan, vilket byggnadsnämnden inte ställt sig negativa till. En välrenommerad arkitekt i Västerås med mycket goda kontakter med byggnadsnämnden har sagt att det kan vara möjligt att få igenom en snygg byggnation som kan smälta in i miljön på ända upp till 800 kvm. Det nya huset kan tex se ut som Handelsbankshuset mitt emot i andra hörnet på Tomtebovägen och därmed innehålla kommersiella ytor i bottenplanet och bostäder på plan 2 eller som en större villa med bostäder i alla planen som i Gurkan 1. Efter färdig byggnation skall de nya bostäderna försäljas som bostadsrätter med insats på ca 20 000 kr/kvm med ca 6 100 kr/kvm som lån i föreningen. Byggkostnad är uppskattad till 17 000 kr/kvm, vilket kan ge en bruttovinst på ca 9 000 kr/kvm, vilket beroende på vad en kommande ändring av detaljplanen kan tillåta i boyta ger ca 4,5-7,3 Mkr, dvs 2,3-5,1 Mkr mer än alternativ 1.
Plats för en eventuell byggnation av en tilltänkt byggnad på ca 500 800 kvm i 2 3 plan utefter Köpingsvägen Fastigheten/tomträtten, sedd från gården med Tomtebovägen i ryggen och med infart därifrån.
Det lilla huset som planeras att rivas för att uppföra ett liknande som Handelsbanksfastigheten bakom. Den tilltänkta fastigheten skulle då bli lite smalare men längre utmed Köpingsvägen än Handelsbankshuset för att få plats med p-platser framför eller bakom det nya huset. Två lokalhyresgäster; en frisör och en begravningsfirma, sammanlagt 72 kvm.
5 lägenheter med visst renoveringsbehov. 5 rok på 92 kvm med fungerande öppen spis...
... och tillhörande kök med renoveringsbehov. 5 rok i etage på 152 kvm samt altan.
2 rok på 63 kvm i vindsplanet 3 rok på 55 kvm i fräscht skick.
Trevlig villafastighet i sekelskiftesstil i mycket fräscht skick vars 3 lägenheter kan säljas så snart en brf har bildats. För mer information se Gurkan 1 Boarea: Byggår: Pantbrev: 227 kvm 1929 rotat 2004-05 3 595 000 kr Lägenheter & lokaler Typ Area 4 rok 113 kvm 2 rok 2 rok garage 58 kvm 56 kvm 50 kvm Tomtarea: Taxeringsvärde: Lån: 614 kvm 1 625 000 kr (2008) ca 2 100 000 kr, rörlig ränta HYRA IDAG 6 000 kr/månad KOMMENTAR Hyresgästen flyttar ut senast den 30/4-10 enligt bif. förlikningsavtal i tingsrätt Inmgen 1:a handshyresgäst -:1 000 kr/månad 1 plats Boarea: 227 kvm i form av 3 hyreslägenheter. Ingen lägenhet hyrs med förstahandskontrakt. Den stora lägenheten på 4 rok om 113 kvm på bottenvåningen hyrs i andra hand och hyresgästen ska flytta ut så snart det skall bli en brf. Den mycket läckra vindsvåningen om 56 kvm samt 58 kv boarea på andra våningen är uthyrda till ett företag som har dem som lägenheter för sina anställda fram tills planerat färdigställande av renoveringen Gurkan 1. Biarea: 50 kvm med en uthyrningsbar garageplats + övrig källare med fjärrvärmecentral osv.
Ombildning till bostadsrätt Se ett tidigare förslag till ekonomisk plan för bostadsrättsombildning från 2006, som inte längre gällande då brf-priserna stigit kraftigt i Västerås sedan planen skrevs, trots att räntan samtidigt har gått upp. Charmig entré på framsidan Lummig baksida med plan gräsmatta och fruktträd
Liten balkong på plan två. Takfönstret till vindsvåningen syns också. Alla lägenheterna har balkong.
4 rok på 113 kmv, fräscht skick.... med nytt trevligt kök.
Fjärrvärmecentral i källaren. 2:a på 58 kvm på plan 2 med balkong som står tom idag.
Stort trevligt kök med stor matplats. Fiskbensmänstrat parkettgolv i...
... sovrum och vardagsrum Fräsch dusch och wc. SPECIALMÄKLARNA Ekdahl & Co Ringvägen 112, 116 61 Stockholm. Tel 08-644 44 24, 070-748 80 84