Energy Performance Contracting. En affär där alla är vinnare!

Energy Performance Contracting En affär där alla är vinnare! 1

Förord Energianvändningen inom bebyggelsesektorn står idag för ca 40 procent av Sveriges totala energiomsättning. Ett åldrande fastighetsbestånd med relativt låg andel nybyggnation och ökande energipriser ställer stora krav på både privata och offentliga fastighetsförvaltare avseende uppgradering av beståndet och förbättrade driftnetton. Den offentliga sektorn lever ständigt med frågan om den interna konkurrensen och investeringskapitelitalet. Det finns dock fungerande marknadslösningar som kan bidra till att råda bot på några av dessa svårigheter. Energy Performance Contracting (EPC) är beteckningen på en sådan metod som även kan gå under samlingsnamnet energitjänst. EPC är benämningen på en upphandlings- och avtalsform där en aktör påtar sig hela ansvaret för att utföra analys, projektgenomförande och ibland även finansiering av kompletta energieffektiviseringsprojekt och samtidigt garanterar fastighetsägaren en energibesparing. Kunskapitelen om denna tjänsteform har dock varit relativt liten i Sverige varför Energimyndigheten valde att delta i ett IEA annex under 2001 till 2003 för att bygga upp kunskapitel och ta med erfarenheter från länder som kommit längre på området som till exempel USA, Österrike och Tyskland. Erfarenheterna från IEA projektet sa bland annat att det är viktigt att stärka beställarrollen för att skapitela en tjänsteefterfrågan och en balans mellan beställare och entreprenör. Därför beslutade Energimyndigheten 2003 att stödja WSP Environmental som genomförare av projektet Funktionsupphandling med driftansvar och prestandagaranti. Föreliggande rapport är resultatet av ovanstående projekt och projektgenomföraren, WSP Environmental är upphovsman till och ansvariga för innehållet, de kontraktsförslag och övriga förslag till lösningar som innefattas i rapporten. Eskilstuna i september 2006 Thomas Korsfeldt Arne Andersson 2

Innehåll 1 Inledning 4 2 EPCs principer och process 5 2.1 Varför EPC?...5 2.2 Affärsprinciper...5 2.3 Affärsprocessen...6 3 Upphandling och avtal 8 3.1 Upphandling...8 3.2 Avtal...9 4 Finansiering och ekonomi 10 4.1 Finansiering...10 4.2 Ekonomi...10 4.3 Nyckeltal...11 5 Marknaden 14 5.1 Allmänt om marknaden...14 5.2 Marknadens aktörer...14 5.3 Hur EPC kan påverka samhället...15 6 Ett exempel på effekterna av EPC 16 6.1 Utgångsläget i Vingåkers kommun...16 6.2 Omfattning...16 6.3 Vinsten med EPC-projektet...17 7 Slutsatser efter EPEC-projektet 19 7.1 Mallar och övrigt informationsmaterial...19 3

1 Inledning Att uppnå varaktig energieffektivisering är en krävande men lönande process och sedan oljekrisen i början av 1970-talet har en mängd olika koncept och affärsmodeller för energieffektivisering prövats på den svenska marknaden. En relativt ny och kraftfull affärsmodell är EPC, Energy Performance Contracting. Affärsmodellen är en teknikneutral och prestationsbaserad partnerskapitelsmodell för genomförande av besparingsfinansierad effektivisering och modernisering av större byggnader och fastighetsbestånd. Modellen kan även används som plattform för kompetensutveckling av personal och utveckling av driftorganisationer samt för att kvalitetssäkra inomhusklimat. EPC har de senaste åren marknadsförts utifrån olika utgångspunkter och de många lyckade projekten har ökat fastighetsägarnas intresse för affärsmodellen. Det finns flera sätt att genomföra EPC-projekt, och denna rapport syftar dels till att översiktligt beskriva affärslogiken och grunderna för EPC dels till att ge råd och information om hur upphandling och genomförande av EPC-projekt kan ske. I kapitelitel 7 redovisas hur fastighetsägare och andra som vill arbeta vidare med EPC kan få tillgång till mer detaljerande processbeskrivningar samt förslag till mallar för förfrågningar och avtal. Denna rapport är skriven inom ramen för EPEC, ett samverkansprojekt mellan Energimyndigheten och konsulten WSP Environmental med syfte att främja användningen av EPC. Rapporten innehåller även en kortare sammanställning från ett av projektets två pilotprojekt. Basen för denna rapport utgörs av resultaten från pilotprojekten, studier av utländsk litteratur samt författarens och andras erfarenheter. Daniel Svensson, WSP Environmental 4

2 EPC principer och process 2.1 Varför EPC? EPC är en teknikneutral och prestationsbaserad partnerskapitelsmodell, som baseras på att leverantörens garanterade besparingar kan finansiera effektivisering och modernisering. EPC ger därför fastighetsägaren en mängd nya möjligheter; 1. Effektivisera energianvändningen och minska miljöbelastningen: - Utan att öka kostnaderna! 2. Frigöra personalresurser och nya investeringsmöjligheter: - Inom nuvarande kostnadsramar! 3. Stödja moderniseringen av eftersatta fastighetsbestånd: - Med minskad budgetbelastning! 4. Stödja ett kostnadseffektivt genomförande av lagar och EU-direktiv: - Som en integrerad del i EPC-projekten! 2.2 Affärsprinciper De praktiska tillämpningarna av EPC varierar utifrån de enskilda projekten samt fastighetsägarnas och energitjänsteföretagens (ESCO 1 ) specifika behov. EPCprojekten baseras dock oftast på följande affärsprinciper: Målsättningen med EPC-projektet är att uppgradera en större byggnads eller ett fastighetsbestånds tekniska och driftmässiga status, med sänkt energianvändning, förbättrat driftnetto samt bibehållet eller förbättrat inomhusklimat. Både offentliga och privata fastighetsföretag bör nyttja någon form av förhandlad upphandling vid utveckling av EPC-projekt. Offentliga fastighetsägare bör nyttja LOU:s kapitel 3 respektive kapitel 6, där fastighetsägaren köper en totalentreprenad för att nå ett gott inomhusklimat till lägsta ekonomiska kostnad. EPC-projekten baseras på att ESCO garanterar att beräknade effektiviseringar realiseras, samt ansvarar för överenskommen funktionalitet och service. För att ESCO skall kunna garantera funktionalitet och det ekonomiska resultatet, låter fastighetsägaren ESCO utreda åtgärds- och investeringsbehov samt möjliga besparingar (Fas 1), genomföra överenskomna åtgärder (Fas 2) och följa upp resultatet (Fas 3). Kontraktsstrukturen innehåller oftast en möjlighet för fastighetsägaren att stiga av projektet efter projektutvecklingsfasen (Fas1). 1 ESCO = Energy Service Company. Amerikansk term för entreprenadbolag som arbetar med energitjänster. I svensk terminologi används ofta benämningen energitjänsteföretag. 5

Lyckade projekt bygger på en väldefinierad process med helhetssyn på ekonomi, teknik och organisation samt ett stort förtroende och ansvarstagande mellan parterna. 2.3 Affärsprocessen En stor vinst med att nyttja EPC som affärsmodell är att fokus flyttas från enskilda byggnader och tekniklösningar, till större och ekonomiskt lönsamma effektiviserings- och moderniseringsprojekt. En förutsättning för att lyckas flytta fokus är en väldefinierad process som stegvis bygger kunskapitel, utvecklar projektet och säkrar resultatet. Processen är uppdelad i faser och etappmål, och innehåller även möjligheter att avbryta arbetet. En affärprocess bör se ut på följande sätt: 1. Uppstart av projekt 2. Instudering av marknaden 3. Förstudie 4. Upphandling 5. Ramavtal om fastighetsutveckling 6. Fas 1 (Projektutveckling) 7. Fas 2 (Projektgenomförande) 8. Fas 3 (Projektuppföljning) 9. Årsavstämningsmöten Steg 1, 2 och 3: görs ofta som ett paket för att utreda om det finns förutsättningar för ett EPC-projekt samt hur de nästkommande stegen ska tas. Det är viktigt att fastighetsägaren har eller knyter till sig kompetens inom olika områden så att riktiga och rimliga krav kan ställas i projektet. Arbetet innefattar bland annat bildandet av en styrgrupp som kan hantera olika frågor inom teknik, ekonomi, juridik, driftfrågor samt kontakter med hyresgäster. Därutöver måste projektmålen, de ekonomiska ramarna och en initialt önskad projektomfattning fastställas. Dessutom bör fastighetsägaren ta ställning till hur denne önskar att finansiering, upphandling, genomförande och uppföljning skall ske. Steg 4 och 5: innebär att ett ESCO upphandlas och att ett ramavtal avseende fastighetsutveckling förhandlas fram, för att sedan gälla hela projektets livslängd. Arbetet innefattar bland annat upprättande av förfrågningsunderlag samt upphandling av ESCO och framförhandlande av ramverket till avtalen för Fas 1, 2 och 3. Steg 6, 7, 8 och 9: omfattar projektutveckling, projektgenomförande samt olika typer av projektuppföljning. Arbetet innefattar bland annat att ESCO gör en detaljerad analys av investeringsbehov och besparingsmöjligheter (Fas 1), om fastighetsägaren väljer att fortsätta processen genomförs de tekniska och driftmässiga åtgärderna som krävs för att uppnå funktionalitet och besparingar (Fas 2). Därefter sker en löpande och årsvis projekt- och resultatuppföljning (Fas 3). Det är viktigt att fastighetsägaren själv förstår affärsprocessen och målsättningen med EPC-projektet, och inte låter sig styras av olika konsulters eller entreprenö- 6

rers syn på projekten. Däremot kan en konsult eller upphandlare med erfarenheter av denna typ av affärer vara till stor hjälp för att strukturera arbetet och understödja framtagandet av förfrågningsunderlag under upphandlingsprocessen. 7

3 Upphandling och avtal 3.1 Upphandling Vid upphandlingen av EPC-projekt upphandlas oftast samtliga tre faser (steg 6-8) vid ett och samma tillfälle. Men ramavtalet för fastighetsutveckling som först upphandlas innehåller även det tydliga regler för om, hur och när ett projekt går vidare till nästa fas. Både offentliga och privata fastighetsföretag bör nyttja någon form av förhandlad upphandlingsprocess. En aktiv process där fastighetsägaren med bibehållen konkurrens förhandlar om detaljerade villkor och affärsupplägg ökar oftast både fastighetsägarens kunskap och EPC-projektets värde. Offentliga fastighetsägare ska tillämpa LOU, Lagen om offentlig upphandling (1992:1528), och för att kunna välja det mest ekonomiskt fördelaktiga anbudet måste en form av förhandlad upphandling med föregående prekvalificering göras. 3.1.1 Upphandling för offentliga beställare Enligt LOU finns det två sätt att utse vinnande anbud: det anbud som har lägst anbudspris, eller det anbud som är det ekonomiskt mest fördelaktiga. EPC-projekt upphandlas utifrån det mest ekonomiskt fördelaktiga anbudet. Detta eftersom den upphandlade enheten måste ta hänsyn till samtliga omständigheter såsom pris, leveranstid, driftkostnader, kvalitet, funktionella och tekniska egenskaper samt service och miljöpåverkan, innan den kan välja vem som bäst möter EPC-projektens mål. Entreprenader över tröskelvärdet 5 miljoner Om storleken på den framtida entreprenaden totalt sätt bedöms ligga nära eller över tröskelvärdet 5 miljoner, rekommenderas att nyttja förhandlad upphandling med föregående annonsering och prekvalificering enligt LOU 3 kapitlet, eftersom upphandlingen är förenad med risker som inte medger en förhandsvärdering. 2 Efter annonseringen prekvalificeras lämpligen 3-5 ESCO för att få lämna anbud, och en slutlig förhandling bör om möjligt innehålla minst tre anbudsgivare 3. Entreprenader under tröskelvärdet 5 miljoner Om storleken på den framtida entreprenaden totalt sätt bedöms ligga under tröskelvärdet 5 miljoner, rekommenderas att nyttja en förenklad upphandling enligt urvalsmetoden beskriven i LOU kapitel 6 eftersom den ger den upphandlande enheten möjligheten att förhandla med flera anbudsgivare för att nå bästa resultat. 2 Se vidare lagen om offentlig upphandling (1992:1528), kapitelitel 3, 14:2 (www.nou.se). 3 Lag (1995:704) 16 8

3.2 Avtal Delar av EPC-projekten är unika och kräver därför specifika avtal. Detta är viktigt att ta hänsyn till vid upprättande av olika EPC-avtal. Det finns därför inga officiella standardavtal eller mallar för EPC-projekt. Men genom att tillämpa den översiktliga metodiken som beskrivs i rapporten, samt de mer detaljerade beskrivningarna och mallarna som det hänvisas till i kapitel 7, kan fastighetsägare erhålla en bra plattform för att utveckla sina projekt samt anpassa förfrågningsunderlag och avtalsinnehåll. EPC-projekt genomförs lämpligen med en avtalsstruktur där ett sammanhållande ramavtal avseende fastighetsutveckling reglerar affärens och projektets olika faser. Ramavtal om fastighetsutvecklingsprojekt Avtal om fastighetsutvecklingsprojekt verkar som ett ramavtal för hela projektets livscykel. Fas 1: Avtal Avtal om om projektutveckling reglerar den första fasen och ska resultera i en projektutvecklingsrapport som sedan används Projektutvecklingsrapport för att förhandla fram villkoren för den andra och tredje fasen som regleras av Avtal om projektgenomförande och Avtal om projektuppföljning. Genom att skriva ett Avtal om fastighetsutvecklingsprojekt för hela projektets livscykel behöver bara en upphandling genomföras. Dessutom finns det möjligheter Fas 2: Avtal för fastighetsägaren om Fas att 3: kliva Avtal av om efter första fasen om förutsättningarna för projektgenomförande Fas 2 och Fas3 inte finns. projektuppföljning Figur 1: Flödesbeskrivning av avtalsstrukturen som tillämpas genom hela EPC-processen. Avtalet om projektutveckling reglerar fas 1 av arbetet och skall resultera i en Projektutvecklingsrapport. Denna rapport skall innehålla både förslag till projektomfattning, ekonomiska och kvalitetsmässiga villkor samt besparingsgarantier och en struktur för projektuppföljning. Baserat på resultatet av projektutvecklingsrapporten beslutar fastighetsägaren och ESCO om och på vilka villkor de är beredda att gå vidare och teckna avtal för fas 2 och fas 3. 9

4 Finansiering och ekonomi 4.1 Finansiering Åtgärderna som genomförs inom ett EPC-projekt är normalt finansierade via de energi- och driftbesparingar som projektet genererar. För att säkerställa projektets ekonomi och lönsamhet ingår ESCO och fastighetsägaren avtal om besparingsgarantier och vissa drifttjänster. Avtalet löper normalt tills projektet är återbetalat. EPC likställs ofta felaktigt med s.k. leverantörs- eller tredjepartsfinansiering. Leverantörernas finansieringstjänster, hyresavtal eller leasingmodeller är inget villkor, utan bara ett erbjudande till fastighetsägare som inte vill låna eller nyttja egna medel. EPC-projekt inklusive besparingsgarantier skall vara frikopplade från finansieringsformen. Frågorna om hur de olika finansieringsformerna skall hanteras i balansräkningen beror delvis på fastighetsägarens policy och man bör därför rådfråga sin revisor. Vid leasing av projektet skyddas fastighetsägaren och den installerade utrustningen av jordabalken, vilket är prövat i rättsfallet NJA 1985:35. 4.2 Ekonomi Ett EPC-projekt är alltid lönsamt för fastighetsägaren om den samlade besparingen är större än den samlade projektkostnaden över avtalstiden (n) 4 år enligt nedan: n Besparinga r 1 n 1 Projektkostnader Besparingar är summan av: Projektkostnaderna är summan av: garanterade besparingar samt ev. bonusbesparingar investering inkl material, ingenjörstid, vinst till leverantör m.m. stipulerade besparingar kapitelitalkostnader överprestationsbesparingar projektledningskostnader minskade akuta utryckningar egna upphandlingskostnader minskade underhållskostnader etc. etc. EPC-projekten minimerar de administrativa kostnaderna för planering och upphandling genom att göra en samlad upphandling för ett större antal fastigheter. Samordningsvinsterna gör att de administrativa kostnaderna per fastighet blir mycket låga och att den relativa belastningen på den egna personalen minskas. 4 n = antal år som investeringen har fått som avsedd livslängd. Man kan avse teknisk livslängd (ofta 15 år) eller ekonomisk livslängd beroende på vilken ägarbild man har som fastighetsägare. 10

Kostnadseffektiviseringen är en av EPC-projektens viktigaste framgångsfaktorer, då traditionella upphandlingar och genomförandeprocesser ofta är så tids- och resurskrävande att fastighetsägaren inte ens orkar genomföra lönsamma projekt. När ekonomin för ett EPC-projekt diskuteras är det viktigt att skilja på teoretisk rak återbetalningstid, ofta benämnd Pay-off, och reell resultatpåverkan. EPC projekten kan med optimerade kassaflöden, avskrivningar och besparingsgarantier i realiteten ofta vara lönsamma redan år ett eller inom några få år, även om den teoretiska pay-off kalkylen är längre. 4.3 Nyckeltal 4.3.1 Kostnad för Fas 1 Kostnaden för genomförandet av den professionella projektutveckling som krävs för att kunna garantera framtida energibesparingar, samt kostnaderna för att uppnå besparingarna och genomföra erforderliga utbildningar, är ca 2 10 kr/kvm. Den stora spridningen beror i huvudsak på tre faktorer: Antalet fastigheter som ingår och geografisk spridning. Många närliggande fastigheter minskar ställtiderna och ökar synergier mellan olika moment. Vilken typ av fastigheter som ingår. Flerbostadshus är billigare att projektutveckla än kommersiella lokaler och till exempel sjukhus med avancerade tekniska system. Tillgängligheten på underlag i form av energistatistik, ritningar, driftkort m.m. Digitala bibliotek och praktisk handräckning underlättar ESCO s arbete. Det finns flera sätt att kostnadsreglera fas 1. Vissa fastighetsägare betalar den separat, men för projekt som går vidare överförs kostnaden oftast till fas 2. 4.3.2 Kostnad för Fas 2 Kostnaden eller investeringsutrymmet för fas 2 avgörs av två faktorer, det första är besparingspotentialens storlek och det andra är fastighetsägarens syn på avtalslängd. Förenklat sett väljer fastighetsägaren mellan en kort avtalstid eller en hög investeringsnivå, allt efter egna prioriteringar och fastighetsbeståndets behov. Med avtalstider på ca 7 9 år kan ett investeringsutrymme på ca 200 450 kr/kvm 5 frigöras om ett flertal byggnader effektiviseras samtidigt. Genom att åtgärda flera byggnader samtidigt kan byggnader med korta återbetalningstider hjälpa till att finansiera åtgärder i byggnader med stora moderniserings- och underhållsbehov. Besparingspotentialen och avtalslängden gör investeringsnivån självreglerande: Investering = besparing/år x avtalsstid Fastighetsägaren har vanligen bara ESCO som leverantör i EPC-projekten, och ESCO s vinst utgörs av en marginal i den totala investerings- och projektkostna- 5 Intervallet är baserat på några av de projekt som genomförts i Sverige, t.ex. Nyköpings kommun, Regionfastigheter i Skåne och Vingåkers kommun. 11

den. Förutom det praktiska installations- och byggnationsarbetet har ESCO även kostnader för projektering, utbildning och uppföljning. Den självreglerande mekanismen förhindrar ESCO att lägga på för höga marginaler, då detta leder till oattraktiva avtalstider samt att det reella investeringsutrymmet för att skapitela de garanterade besparingarna minskar, vilket ökar ESCO s risk. För att ytterligare stärka fastighetsägaren innehåller de flesta avtal en möjlighet att avsluta samarbetet efter fas 1 om ESCO s erbjudande inte möter målsättningar och krav. Som fastighetsägare är det dock viktigt att nyttja förhandlingsmöjligheterna samt noga analysera de egna alternativen innan processen avbryts. 4.3.3 Kostnad för Fas 3 Kostnaden för projektuppföljning varierar kraftigt beroende på vad fastighetsägaren vill att den skall innehålla. En miniminivå i EPC-projekt är att ESCO månadsvis följer upp och redovisar aktuell energianvändning samt jämför den med garanterade besparingar och avtalat utgångsvärde, d.v.s. tidigare användning. Uppföljning görs ofta automatiskt via uppkopplade energiövervakningssystem. I miniminivån bör även ingå kvartalsavstämningsmöten kring nyttjande och drift samt 1-2 tekniska funktions- och effektiviseringsgenomgångar per år. Därutöver skall fas 3 innehålla ett årligt avstämningsmöte där garanti och ekonomi regleras. I kostnaden ingår även att ESCO ansvarar för att egeninstallerade produkter och system korrigeras så att energieffektiviseringarna kan vidmakthållas över tid. För denna service tar ESCO totalt ca 1 3 kr/kvm/år beroende på fastighetstyp och omfattning av projektet samt hur mätarstrukturen ser ut. Det är viktigt att i förfrågningsunderlag och upphandlingar klargöra vad som skall ingå i Fas 3, speciellt vid övertagande av drift alternativt gränsdragning mot befintlig driftorganisation. Detta är en strategifråga som styrgruppen bör ta ställning till, och vid behov kan konsulter och upphandlare med relevant erfarenhet nyttjas. Om EPC-projektet inte innefattar övertagande av driften är det viktigt att fastighetsägaren själv fortsätter arbeta med löpande service och planerat underhåll. 12

4.3.4 Ekonomin över tiden För att illustrera de ekonomiska effekterna av ett projekt ritas tre staplar, se figur 2 nedan. 100 80 Besparingar 60 Projektkostnader 40 Energikostnad 20 0 Före projektet Under projektet Efter projektet Kostnader för UH, AU, Personal, Adm m.m. Figur 2. Ekonomin i ett EPC-projekt över tid. Vänstra stapeln illustrerar budgetfördelningen innan EPC-projekt. Det blåa fältet innehåller underhåll, akutservice, personalkostnader och administration, och det röda innehåller energikostnader. Energikostnaden utgör upp till 50 % av vissa fastighetsbolags årskostnader, och ökar då energikostnaderna stiger mer än andra kostnader. 6 6 Enligt Nils Holgersson-undersökningen har elenergikostnaden stigit med mer än 50 % sedan år 2000 och värmeenergikostnaden med mer än 30 % sedan år 2000. www.nilsholgersson.nu, 2006-01-05 13

5 Marknaden 5.1 Allmänt om marknaden Den svenska EPC-marknaden har under den senaste femårsperioden växt, och förväntas ha en fortsatt positiv utveckling. Drivkrafterna är dels energiprisökningen men även olika svenska initiativ avseende energieffektivisering inom fastighetssektorn, samt de europeiska direktiven om energideklarationer och främjande av energitjänster. Sverige saknar dock både traditioner och i viss mån utbildningar inom EPC, vilket är olyckligt då behovet av människor med EPC-kunskapitel förväntas stiga de närmaste åren. I USA, där de flera delstater lagstiftat om att EPC ska användas när offentliga fastighetsägare energieffektiviserar sina fastigheter, forskas det mycket om EPC, publikationer ges ut och speciella myndigheter handhar EPC-området. 5.2 Marknadens aktörer Sverige har idag ett fåtal professionella ESCO-företag som har specialiserat sig på garanterade energibesparingar och besparingsfinansierad modernisering. Gemensamt för dessa bolag är att de har starka ägare och bred erfarenhet från andra länder där de verkar med samma affärsmodeller. Dessa företag har tillsammans genomfört projekt hos närmare 100 olika fastighetsägare som totalt berör nära 6 miljoner kvadratmeter. Deras marknadsbearbetning och det ökade intresset från fastighetsägarna förväntas resultera i många nya EPC-projekt inom de närmaste åren. Den positiva utvecklingen har även fått flera traditionella entreprenad- och konsultföretag att utveckla EPC-liknande koncept. Det nära marknadsarbetet inom Energimyndighetens och WSP s EPEC-projekt har tillsammans med de regionala Energikontorens bredare kunskapsuppbyggnad och informationsarbete, successivt skapat en ökad förståelse och trovärdighet för EPC som affärsmodell på den svenska fastighetsmarknaden. Den bristande traditionen och utbildningsbakgrunden gör dock att fastighetsägarna i dagsläget har relativt få konsulter och upphandlare med EPC-erfarenhet att vända sig till om de behöver stöd. Situationen håller dock på att förändras, och ur fastighetsägarens perspektiv är det heller inte bra om för mycket arbete sker på konsultbasis. Detta eftersom fastighetsägaren själv både måste förstå EPC-affären och organisatoriskt kunna förankra den, för att långsiktigt kunna få ut den största nyttan av sitt projekt. Däremot kan en konsult eller upphandlare med relevanta erfarenheter från denna typ av affärer vara till stor hjälp för att effektivisera och strukturera arbetet samt understödja framtagandet av förfrågningsunderlag och genomförandet av upphandlingsprocessen. 14

5.3 Hur EPC kan påverka samhället Det finns flera skäl till att både enskilda fastighetsägare och samhället i stort bör intressera sig mer för EPC som affärsmodell. För offentliga och privata fastighetsägare med en långsiktig ägarbild finns det stora strategiska och ekonomiska fördelar med EPC-samverkan. Men även fastighetsägare med kortare ägarhorisont kan nyttja EPC-varianter som skräddarsys för kortsiktiga driftnettoförbättringar. EPC-projekten möjliggör ofta en ökning av driftnettot, alternativt förstärkning av budgeten, med ca 15 kr/kvm. Ett annat perspektiv är att många fastighetsägare idag använder energi för ca 3 MSEK/år per 100 000 kvm i onödan. Vilka fastighetsägare har i längden råd med detta? Samhällsekonomiskt är EPC mycket lönsamt då det fokuserar på resurseffektivitet och kan tillskapitela nya investeringsmöjligheter inom sektorer med knappa resurser. Några av EPC-projektens möjligheter: EPC skapitelar projekt med garanterade resultat och återbetalningstider. Energieffektivisering kan även minska miljöfarliga utsläpp och nästan alla EPC-projekt rationaliserar bort oljeanvändningen vilket ligger i linje med Sveriges miljömål. EPC-projekt innebär kraftiga energieffektiviseringar, vilket medför att den kapitelacitet som frigörs i produktionsanläggningar kan erbjudas till andra kunder. EPC-projekten stödjer ofta ett kostnadseffektivt införande av lagar samt anpassningar till energideklarationer och andra relaterade EU-direktiv. EPC-projekten skapitelar arbetstillfällen, dock kan det på vissa orter uppstå brist på t.ex. VVS-montörer och elektriker. EPC kan upphandlas kostnadseffektivt utan att behöva specificera alla tekniska detaljer. Krav ställs på tekniknivå, funktionalitet, inneklimat, ekonomiska avkastningskrav samt arbete och ansvarsfördelning avseende drift. Flera tekniska och ekonomiska risker övertas av privata entreprenadbolag specialiserade på att genomföra garanterade energieffektiviseringsprojekt. Inomhusklimatet i de byggnader som berörs kvalitetssäkras genom kontinuerliga mätningar, vilket ger både boende och brukare en bättre inomhusmiljö. 15

6 Ett exempel på effekterna av EPC 6.1 Utgångsläget i Vingåkers kommun Under en följd av år har den snäva ekonomiska verkligheten tvingat Vingåkers kommun att pruta på både underhåll och reinvesteringar i sina fastigheter. Kommunen har med ljus och lykta sökt lösningar för att förbättra standarden i fastigheterna och lösningen kom i form av en EPC-samverkan. Genom att kommunen gjorde en EPC-upphandling för samtliga aktuella byggnader undvek de även den dyra och mycket tidskrävande processen med upphandling av konsulter och entreprenörer för ombyggnation av varje enskild fastighet. Merparten av alla effektiviseringsåtgärder beräknas genomföras under 2006, vilket gör att energikostnaden sänks redan 2006 och når rätt nivå redan 2007 7. Vingåkers kommuns mål med EPC-projetket är att: sänka energi- och driftkostnaderna och därmed öka driftnettot kvalitetssäkra inneklimatet och minska yttre miljöpåverkan öka energi- och driftkunskapitelen hos driftpersonalen tekniskt uppgradera fastigheterna och få ett bra uppföljningssystem hitta en strategisk partner för att effektivisera driften för ett antal år framåt 6.2 Omfattning Projektet omfattar stora delar av kommunens bestånd med ca 52 000 m 2 fördelade på skolor, idrottshallar, simhall, slott, barnstugor och förvaltningslokaler. 6.2.1 Utbildning och kompetensöverföring Samtliga vaktmästare skall utbildas och även hyresgästerna involveras i projektet genom information om hur deras handhavande och nyttjande av byggnaderna påverkar energianvändningen. Två vaktmästare kommer dessutom att få specialutbildning och därefter verka som driftexperter för kommunens samtliga fastigheter. Fas 2 omfattar även installation av ett övervakningssystem för att förenkla uppföljning och säkra att nyinstallationerna får den besparingseffekt de beräknats ge. 6.2.2 Exempel på tekniska åtgärder I projektet ingår många olika åtgärder; bland de mest intressanta är att oljeberoendet vid uppvärmningen försvinner via konvertering till biobränslen. Värme och ventilation anpassas efter hyresgästernas faktiska behov och återvinningssystem installeras där det saknas. När projektet är färdigt kommer byggnaderna energi- och driftövervakas med ett nytt styr- och övervakningssystem. Förutom energieffektivisering ökas fokus på det förebyggande underhållet för att därigenom minska larm och kostnader för akuta insatser och den onödiga bilkörning detta ger upphov till. 7 Enligt EPC-ansvarig Rolf Jonsson, chef för fastighetsenheten i kommunen. 16

6.3 Vinsten med EPC-projektet Projektet är självfinansierat genom besparingarna och även om den teoretiska återbetalningstiden är längre, är projektet som helhet vinstgivande för Vingåker redan det första året. Kommunen får således både modernisering i fastigheterna och ekonomiska resurser över till annat som man tidigare tvingats prioritera bort. PARAMETRAR RESULTAT Antal m 2 ca 52 000 Besparingar i energi (kr/år) ca 2 200 000 Investeringsvolym (kr) ca 25 500 000 Rak återbetalningstid med energibesparingar (år) ca 11 Energikostnad år 0 ca 7 000 000 Systemavskrivning (år) ca 15 Statliga bidrag (kr) ca 6 390 000 8 Återbetalningstid med indexreglering m.m. (år) ca 7 Miljöeffekter (minskningar/år) ca 400 ton CO2, 800 kg svavel m.m. 6.3.1 Budgetförstärkning med EPC Baserat på leverantörens besparingsgarantier har kommunen valt att själv finansiera projektet för att minimera kapitalkostnaderna, där projektet skrivs av på 15 år. Baserat på en förväntad energiprisuppgång på tre procent per år och en ränta på 1,9 procent per år, kommer kommunen att stärka sin budget enligt tabellen nedan. Budgetförstärkning med EPC Med bidrag Utan bidrag 2006 515 770 394 360 2007 6 714 770 110 360 2008 433 064 216 347 2009 545 454 326 387 2010 662 081 440 618 2011 783 087 559 183 2012 908 621 682 230 2013 1 038 835 809 910 2014 1 173 887 1 116 894 2015 1 386 501 1 386 501 SUMMA FÖRBÄTTRING PÅ 10 ÅR 14 162 070 6 042 790 Kolumnen i mitten visar kommunens budgetförstärkning om de får 25 procent i skatteavdrag (av maximalt möjliga 30 procent). Den högra kolumnen visar bud- 17

getförstärkningen utan skatteavdrag. Sammanställningen visar att EPC-projektet är lönsamt även utan skatteavdraget. 7 7 Projektet är lönsamt och vinstgivande redan första året även utan skatteavdrag. Men via ett strategiskt nyttjande av skatteavdraget, har andra viktiga åtgärder med längre återbetalning kunnat inkluderas. 18

7 Slutsatser efter EPEC-projektet Behovet av att lära sig att kostnadseffektivt upphandla och genomföra energieffektiviseringsprojekt är stort inom svensk fastighetssektor. Även i projekt där fastighetsägare har höga ambitioner rörande energieffektivisering tenderar de tyvärr ändå att tillämpa samma upphandlingsprinciper som vid vanliga byggprojekt. Detta är olyckligt då effektiviseringsprojekten därigenom ofta belastas med allt för höga utrednings- och administrationskostnader, samtidigt som merparten av projektriskerna i realiteten ligger kvar hos fastighetsägaren. Att tillämpa EPC vid energieffektiviseringsarbete kräver nytänkande och en öppenhet för nya samverkansformer. EPEC-projekets mål har därför varit att skapitela en kunskapitelsplattform som hjälper fastighetsägare att lägga traditionella arbetsmetoder åt sidan och kunna genomföra EPC-projekt. Alla affärer innehåller någon form av risk, men EPEC-projektet har systematiskt grävt upp de begravda hundarna, samt identifierat och behandlat både risker och osäkerheter. Det största och viktigaste arbetet kvarstår dock, nämligen att övertyga Sveriges offentliga och privata fastighetsföretag om att i ökad utsträckning tillämpa EPC som en kraftfull affärsmodell för att stärka budgeten och öka driftnettot. Då EPC-projekten ofta möjliggör en budgetförstärkning eller ökning av driftnettot med ca 15 kr/kvm genom energibesparingar på ca 3 MSEK/år per 100 000 kvm, kan man fråga sig vilka fastighetsägare som har råd att avstå från detta? 7.1 Mallar och övrigt informationsmaterial Denna rapport har syftat till att översiktligt beskriva affärslogiken och grunderna för EPC, men även till att ge råd och riktlinjer för upphandling och genomförande av EPC-projekt. Fastighetsägare och andra som vill arbeta vidare med EPC kan på nedanstående hemsida dels få tillgång till mer detaljerande processbeskrivningar, dels få en uppsättning av förslag till mallar för förfrågningsunderlag och avtal m.m. Processbeskrivningen och mallstrukturen utgör en bra plattform för att utveckla och genomföra ett EPC-projekt. Men det är samtidigt oerhört viktigt att inse att detta inte är standardmallar, samt att varje fastighetsägare och projektutvecklare själv måste anpassa materialet och dess innehåll efter sina specifika behov och önskemål, annars får de inte ut EPC-projektets fulla värde. Följande material finns att ladda ner från hemsidan www.energimyndigheten.se, sök efter energitjänster. En processbeskrivning i Excel som följer affärsprocessens nio steg. Förslag till mallar för olika förfrågningar och avtal i Word format (Mallarna är de som ovanstående processbeskrivning hänvisar till) Ett bredare bakgrundsmaterial framtaget av WSP, där den som är intresserad kan söka mer information kring EPC-processen och dess olika steg. 19