Medlemsoch branschtidningen för Fastighetsägarna Nr 1 Februari 2013 Pris: 60 kronor FINANSIERINGEN TAR NYA VÄGAR TEMA: Obligationer och preferensaktier LÅGT FÖRTROENDE FÖR REGERINGEN Fastighetsägarna besvikna på allianspolitiken TYSTADE KRITIKERNA FREDRIK KLINT TROR PÅ SITT ÅTVIDABERG OCH KÖPTE KOMMUNENS HUS BAROMETERN Fler väljer Stockholm men konjunkturen väntas bli sämre. GRÖNA TRANSPORTER Elbilar, bilpooler, bättre logistik allt fler fastighetsbolag miljöanpassar sina transporter. FRÄSCHA GREJER Nytt år med nya prylar som gör både jobb och vardag lättare. BÄSTA P-RÅDEN Tjäna pengar på att planera parkeringsplatsen rätt.
A Daimler Brand 4730 Låt storleken lura dig. På uppdrag av Mercedes-Benz har Smartson låtit 20 oberoende yrkesförare testa nya Citan under en vecka. ANNONS En mindre transportbil. Lika mycket Mercedes. Att ha staden som hemmaplan ställer särskilda krav på en transportbil. Den ska vara smidig och lätt att manövrera. Kompakt, men ändå maximalt rymlig. Och kunna anpassa sig efter det du behöver den till. Just idag. Nya Mercedes-Benz Citan är en transportbil i det mindre formatet. Ändå erbjuder den ett flexibelt lastutrymme på upp till 3,8 m 3. Stort nog för att ta en EU-pall på bredden, eller för att ge dig gott om plats för verktyg och utrustning. Smarta detaljer gör bilen enkel att anpassa när du behöver plats. Med en fällbar passagerarstol, får du till exempel lastlängden att växa till imponerande 2.886 mm. Nu väntar Citan hos din närmaste återförsäljare. Välkommen in på en provtur. Citan 108 CDI Lång ECONOMY-paket: Finansiering (finansiell leasing) Service inklusive förlängd nybilsgaranti 1.595:-/månad * * Citan 108 CDI Lång. Kontantpris 139.900 kr. Finansiell Leasing via Mercedes-Benz Finans 36 mån, restvärde 42 %, 1:a förhöjd avg. 30 %, fast månadskostnad (december 2012), 6.000 mil, inkl Service SelectPlus. Leasingavgift exkl. moms. Reservation för sedvanlig kreditprövning.
Electrolux Professional Det har hänt en hel del sedan Electrolux allra första tvättmaskin såg dagens ljus 1902 i Ljungby, Småland 110 år sedan! Idag leder vi utvecklingen av kundanpassade textilvårdsprodukter och vi finns fortfarande i Ljungby, Småland! Nu fortsätter vi fira våra 110 år med vårt småländska sparpaket All inclusive! Vi erbjuder ett Funktionsavtal till en fast månadshyra! Allt detta ingår: 1 st Torktumlare T4190 1 st Tvättmaskin W475H/LE 2 st Öppna socklar i rostfritt stål 1 st Rostfri luddlåda 45 L, med galler Installation Fullservice i 10 år Med vårt Funktionsavtal får ni detta riktigt småländska sparpaket till en fast hyra på 999 kronor per månad. Maximal trygghet i 10 år för 33 kronor per dag! Inga extra kostnader tillkommer. Tryggare och enklare kan det inte bli! (Erbjudandet gäller tom 2013-03-31) www.electrolux.se/laundrysystems 0372-665 00
Vill du veta mer om smarta lösningar för din fastighet? Läs mer och anmäl dig på siemens.se/infosmartafastigheter Intelligent byggteknik möjliggör energibesparingar på i snitt 30 procent och minskar koldioxidutsläpp, utan att kompromissa med komforten. Genom smart samverkan mellan fastighetsautomation och säkerhetssystem skapas större säkerhet, flexibilitet och effektivitet som betalar sig varje dag. Under februari till april är Siemens på turné. Kom och lyssna på intressanta seminarier på temat Smarta Fastighetslösningar. Välkomna! Datum och orter: 26 februari, Malmö, Sankt Gertrud Konferens 27 februari, Växjö, Quality Hotel Växjö 28 februari, Göteborg, Siemens kontor i Mölndal 1 mars, Göteborg, Siemens kontor i Mölndal 5 mars, Stockholm, Citykonferensen 6 mars, Stockholm, Citykonferensen 7 mars, Uppsala, Clarion Hotell Gillet 8 mars, Borlänge, Quality Hotel Galaxen 12 mars, Sundsvall, Elite Hotel Knaust 13 mars, Umeå, Folkets hus 14 mars, Luleå, Elite Stadshotellet 19 mars, Norrköping, Lois de Geer Konsert & Kongress 9 april, Karlstad, Karlstad Congress Culture Center 10 april, Västerås, Quality Hotel Västerås 11 april, Örebro, Conventum Örebro Anmäl dig här! Anmäl dig på siemens.se/infosmartafastigheter 2013BT-023A Answers for infrastructure.
Årgång 104 www.fastighetstidningen.se Denna utgåva är presslagd den 30 januari 2013 FOTO: BJÖRN LEIJON PÅ OMSLAGET: Fredrik Klint, fastighetsägare i Åtvidaberg. Se sidan 28 NR 1 FEBRUARI 2013 FOTO: MAURO RONGIONE FOTO: FORTUM STYR MOT GRÖNARE TRANSPORTER Vägen fram till huset är minst lika viktig ur miljösynpunkt som åtgärder inne i fastigheten. Med elbilar, bra logistik och bilpooler kommer man en bit på vägen. 36 8 FJÄRRVÄRMEN ÖKAR MEST Cirka 90 procent av lägenheter värms med fjärrvärme. 6 Ledare: Politikernas passivitet har ett högt pris 12 Dom i hovrätten om enstegstätade fasader 44 Tips och råd: Så tjänar du på p-platsen 14 LÖSNINGAR FÖR ATT BO KVAR Med smarta förändringar kan samhället spara stora pengar. 24 NÅGOT MATTARE I STOCKHOLM Barometern pekar på lite sämre konjunktur i huvudstaden. ILLUSTRATION: TZENKO STOYANOV ISTÄLLET FÖR BANKEN Allt fler stora bolag finansierar fastighetsköp med obligationer. 16 Avdelningar Ledare 6 Nyheter 8 Ekonomi 23 Barometern: Stockholm 24 Aff ären 26 Räntespaning 27 Nya produkter 34 Bostadsrätt 35 Fall från rätten 43 Tips & råd: Parkering 44 Fråga experterna 49 Fråga Almega 51 Nytt från din förening 52 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013 5
Ledare Reinhold Lennebo Det är nödvändigt med handslag över blockgränsen å här i inledningen av 2013, då positioneringen inför valet 2014 intensifieras, funderar jag över politikens betydelse för hur vår bransch utvecklas. Allians regeringen har vid en internationell jämförelse varit framgångsrik i sin ambition att skapa ekonomisk stabilitet och goda tillväxtförutsättningar för Sverige. Men utvecklingen hotas, inte minst genom svårigheter på arbetsmarknaden. Till den minskade globala efterfrågan på svenska företags varor och tjänster kommer politikens egna tillkortakommanden. Jag tänker då bland annat på angelägna reformer inom skatteområdet och på bostadsmarknaden. Utan en väl fungerande bostadsmarknad begränsas rörligheten på arbetsmarknaden, högre utbildning och forskning hämmas och tillväxten på både lokal och nationell nivå hålls tillbaka. IMF, OECD och EU-kommissionen hör till de internationella aktörer som lyft fram det svenska hyressättningssystemet som en hämsko för den ekonomiska utvecklingen. Men det saknas inte inhemska kritiker, till vilka vi även kan räkna ett antal statliga utredningar. Det håller inte längre att avvisa varje tanke på förändring. Vi har sedan länge passerat punkten då det enbart handlade om bostadspolitik. Nu handlar det om jobben, tillväxten och villkoren för en utvecklad välfärd. EN NY HYRESSÄTTNING behöver inte vara på plats i morgon, eller ens det här decenniet. Men för att reformeringen ska kunna genomföras i ett ansvarsfullt tempo med nödvändiga kontrollstationer hastar de första politiska besluten. Hyresbostadsutredningen har i betänkandet med det talande namnet Att hyra, från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler, hämtat erfarenheter från länder med breda och välfungerande hyresmarknader som Tyskland och Belgien, där det är möjligt att få en bostad snabbt och relativt billigt. Utredningen lämnar flera nödvändiga och rimliga förslag som skulle skapa bättre förutsättningar för hyresrätten med ett fortsatt starkt konsumentskydd. En gradvis förändring av en av våra äldsta kvarvarande regleringar i en riktning som ger fler hyresbostäder, större reell valfrihet, bättre möjlig- Vi har sedan länge passerat punkten då det enbart handlade om bostadspolitik. Nu handlar det om jobben, tillväxten och villkoren för en utvecklad välfärd. FÖR ÖVRIGT INSER JAG ATT det kan svänga fort i livet. Det måste vi alltid vara beredda på, också i vår bransch. ANSER JAG ATT början på året är en bra tid för ambitionsribban. Möjligheterna känns oändliga! ANSER JAG ATT det byggs många spännande saker just nu! Det ser jag som jurymedlem i Årets Bygge. 6 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013
Fastighetsägarna i fokus heter att flytta dit jobben finns och med ett fortsatt starkt konsumentskydd borde vara ett angeläget reformområde. Förändringar som berör hyresregleringen betraktas av alla partier som högriskfrågor. Trots bred insikt om behoven bedöms de valtaktiska riskerna för stora för att våga föreslå konkreta åtgärder. Denna passivitet har ett högt pris. Av de partier som gör anspråk på att leda Sverige efter valet 2014 borde man därför kunna kräva ett ansvarstagande som möjliggör både dialog och överenskommelser som korsar blockgränsen. Jag hoppas att Socialdemokraterna och Moderaterna båda vågar visa det ledarskap som krävs för att möjliggöra en konstruktiv diskussion kring vad som kan förbättras, utan att jaga billiga poänger i varandras argument. Att tala om ansvar för jobben, ekonomin och välfärden låter sig inte göras om förbättringar på bostadsmarknaden tänks bort. Ett handslag över blockgränsen vore en bra början. GENERELLT KOMMER 2013 att bli tuffare än 2012, men fastighetsbranschen kommer ändå att ha bättre förutsättningar än många andra. Det är den gemensamma bild som tonar fram när jag lyssnar på branschens experter vid Fastighetsdagarna i Åre. Utmaningarna är väl kända, men de positiva tecknen förtjänar också uppmärksamhet. Vi har låga räntor, sysselsättningen är stabil och det har byggts väldigt lite på ren spekulation. Sammantaget leder det till låga vakanser även om det givetvis finns regionala skillnader. Optimismen återkommer också i Fastighetsägarnas Sverigebarometer om temperaturen på fastighetsmarknaden. Det saknas inte utmaningar, men de är lättare att ta sig an om man gör det med optimism. Det känns som att vi gör det i fastighetsbranschen! Vd Fastighetsägarna Sverige Ny på Fastighetsägarna Sverige Fastighetsägarna Sverige har nu anställt Håkan Jeppsson som administrativ förvaltningsledare. Håkan kommer att ansvara för Fastighetsägarnas gemensamma verksamhetssystem där IT- och telefoniplattform, Fastighetsägarna Dokument och FRAS ingår samt ha huvudansvar för att stödja Fastighetsägarna Sverige och regionföreningarna ur ett förvaltningsperspektiv. Håkan Jeppsson Det innebär att jag involveras i förändringsarbetet när verksamheternas system utvecklas. Det blir även en del försäljnings arbeten av våra externa system för att stödja våra medlemsföretag, säger Håkan Jeppsson. Håkan är utbildad systemvetare och har jobbat i olika branscher med verksamhetsutveckling och IT som projektledare, utredare, konsult och systemansvarig. Han har också erfarenhet av brf och fastighetsförvaltning. Medlem varnad efter bokföringsbrott En medlem i Fastighetsägarna Syd har tilldelats en varning på grund av misskött ekonomi. Medlemmen har bland annat gjort sig skyldig till bokföringsbrott och dömdes till ett års fängelse för grovt skattebrott. Fastighetsägarna Stockholms Ansvarsnämnd, som handlagt ärendet för att undvika jävproblematik, Tilldelad varning. konstaterar att fastighetsägaren de senaste åren betalat in sin skatteskuld och förbättrat rutinerna, och att medlemmen därför inte ska uteslutas. Två andra ärenden i Ansvarsnämnden under 2012 avskrevs på grund av bristande bevisning. Ett fall gällde en fastighetsägare som anklagats för att ha sålt hyreskontrakt. Polisens utredning kunde inte påvisa detta och utredningen lades ner. Hans Öhman har avlidit Förre kommunikatören vid Fastighetsägarna Sverige, Hans Öhman, har avlidit efter en tids sjukdom mindre än ett år efter sin pensionering. Hans kom till dåvarande Fastighetsägareförbundet från egen konsultverksamhet mitt under fastighetskrisen 1991 när det blev tydligt att organisationens roll behövde förändras. Han förde med sig nya Hans Öhman kunskaper och ett nätverk av nya kontakter i informationsfrågor som tidigare inte hade funnits på förbundet. Trots sin lågmälda och timida personlighet åtnjöt han stor respekt i sin yrkesroll på grund av sina tidigare erfarenheter, sin korrekta inställning till de frågor han ansvarade för och sin absoluta lojalitet med organisationen. Han fick därför också förtroendet att vara sekreterare i förbundsstyrelsen och senare i styrelsen för Fastighetsägarna Sverige fram till 2003. Senare utsågs han även till ansvarig utgivare för Fastighetstidningen. Hans Öhman blev 65 år. BENGT NYMAN, Vd Fastighetsägarna Sverige 1990 2002 Följ Fastighetstidningen på internet! Följ Fastighetstidningen på Facebook och Twitter och håll dig uppdaterad med de senaste nyheterna om fastigheter, transaktioner, hyressättningar och fastighetsägare. Glöm inte att också kolla in din egen lokala förening! FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013 7
N y h e t e r Nyhetsredaktör Erik Hörnkvist, erik.hornkvist@fastighetstidningen.se WHITE ARKITEKTER Fjärrvärmen ökar sin a 90 procent av flerbostadshu s Chalmersfastigheter bygger två nya kontorshus i Johanneberg. HSB hyresgäst på Chalmers i Göteborg HSB BLIR första hyresgäst på plats i ett av de två nya kontorshus som ska stå klara i Johanneberg Science Park i Göteborg inom två år. Chalmersfastigheter står för uppförandet. Johanneberg Science Park utvecklar konkret samverkan mellan näringsliv, akademi och samhälle för att driva forskning, kompetensförsörjning och företagande framåt. På området finns 1 000 personer verksamma i 140 företag. 89,1 procent av hyresgästerna hos John Mattsson trivs med sin hyresvärd visar enkät för 2012. Föreningarna väntar hög ränta ALLT FLER bostadsrättsföreningar räknar med att räntorna ska stiga. Hos SBAB minskade andelen föreningar med korta bindningstider (under 12 månader) från 21 till 19 procent i december jämfört med september. 52 procent av föreningarna har sina lån med medellång bindningstid (1 4 år). Lägre hyra på vintern KANALHAMNENS fastigheter i Söderköping har infört säsongsanpassade hyror för en del av sina lokaler. Högre hyra när affärerna går bra på sommaren tack vare många turister och lägre nu på vintern. Skillnaden är mellan 25 30 procent. Vi har glädje av att verksamheten överlever. Vi är ju beroende av hyror från butiker och restauranger, säger Ronny Fyhr på Kanalhamnen fastigheter till Norrköpings tidningar. Fjärrvärmen ökar sina marknadsandelar trots kritiken mot höga priser. Under 2011 värmdes 86 procent av ytorna i flerbostadshus med enbart fjärrvärme, visar Energimyndighetens statistik. Under senare år har en del fastighetsägare irriterats över höga fjärrvärmekostnader och övergått till värmepump. Men det är ändå fjärrvärmen som tar marknadsandelar i flerbostadshus och lokaler. En trend som är tydlig i Energimyndighetens statistik för flerbostadshus och lokaler som sträcker sig över fl e r a å r. 2007 VÄRMDES 82 procent av ytorna i flerbostadshusen av enbart fjärrvärme. 2011 hade siffran ökat till 86 procent. Även i lokaler har den ökat. Men fjärrvärmens marknadsandel i flerbostadshusen är ännu högre menar Sven Werner, professor i energiteknik och fjärrvärme vid Högskolan i Halmstad. Många använder fjärrvärme parallellt med ett annat uppvärmningssätt, till exempel värmepump. I Energimyndighetens statistik bokförs det som övriga uppvärmningssätt. Min bedömning är därför att marknadsandelen för fjärrvärme i flerbostadshus var omkring 90 procent för 2011, säger Sven Werner. STORA FASTIGHETSVÄRMEPUMPAR, typ berg-, sjövatten- och jordvärme, har lyfts fram som intressanta alternativ. Enligt Energimyndigheten står dessa för cirka fyra procent av uppvärmd yta. Men det statistiska underlaget är begränsat, och det är svårt att dra några slutsatser. Fjärrvärmen ökar konstant Uppvärmning fjärrvärme, andel area, % 100 75 50 25 0 2007 2008 Flerbostadshus 2009 2010 2011 Lokaler Källa: Energimyndigheten Monopolet och den ensidiga prissättningen är en nackdel. PER FORSLING, ENERGI EXPERT, FASTIGHETSÄGARNA STOCKHOLM Vi har lite osäkra siffror för värmepumparna, man kan inte säga att de tappar, men inte heller att de ökar på marknaden, säger Lars Nilsson som tagit fram statistiken vid Energimyndigheten. Fast Svep (Svenska värmepumpföreningen) visar på ökad försäljning av stora fastighetsvärmepumpar och ökad installerad effekt de senaste åren. 2009 såldes 1 471 pumpar, 2010 ökade det till 1 921 pumpar och 2011 2 029 stycken. Enligt Svep ersatte 11 procent av de sålda systemen gamla värmepumpar. Resten borde vara nya installationer. Fast det har tydligen inte gett utslag i energistatistiken ännu. ANDRA KÄLLOR TAPPAR marknad. Oljan är snart borta och så även direktverkande el. Fjärrvärmen är uppskattad av våra medlemmar för tekniken och funktionen, men monopolet och den ensidiga prissättningen är en nackdel, kommenterar Per Forsling, energi expert vid Fastighetsägarna Stockholm. Med blicken mot framtiden ser han förändringar som kan bromsa fjärrvärmens expansion, bland annat planerna på prövning av prisförändringar, vilket utreds av Energimarknadsinspektionen. BJÖRN ÅSLUND 8 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013
n a marknadsandelar u sen kopplade till näten Nu provar man en dialog med fjärrvärmebolagen Med kansliet på plats drar de första lokala samrådsmötena igång i vår. Alla tidigare försök att hitta modeller för prisutveckling och prisnivåer har misslyckats. Därför kände vi att det var dags att hitta en möjlighet till dialog, säger Prisdialogens ordförande Kurt Eliasson, även vd för Sabo. I lokala samrådsmöten ska kunder och leverantör komma överens om en prisändringsmodell, där företagets prispolicy och vilka faktorer som ligger till grund för prisändringar framgår. Denna skickas till det centrala kansliet för granskning. En modell som Webbfrågan FUNDERAR DU PÅ ATT BYTA BORT FJÄRRVÄRMEN? Svara på www.fastighetstidningen.se. Resultatet redovisas i nästa nummer. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013 Bankchefen vill ha bonus även i år HYRESVÄRDAR utmålas som bekant då och då i media som näriga individer. Men söker man i kvällstidningarnas arkiv på ordet bankdirektör är träffarna otaliga med artiklar om att de är giriga, tjänar för mycket pengar och badar i bonusregn. Att banker också är garantin för att vi har ekonomier som fungerar och i förlängningen också att demokratier kan leva vidare är det sällan fokus på. Eller att banken liksom alla andra på en fri marknad självklart strävar efter högsta möjliga avkastning. Trots kritik mot prissättningen ökar fjärrvärmen i Sverige. Med Prisdialogen hoppas Riksbyggen, Sabo och Svensk Fjärrvärme på bättre samarbete mellan kund och producent på fjärrvärmemarknaden. Redaktören fått kritik för att vara tandlös, eftersom det inte finns några sanktioner för den leverantör som inte sköter sig. Jag håller inte med om det. Som leverantör ställer man ett löfte till marknaden om hur man kommer att agera. Att bli utesluten skulle innebära ett så stort förtroendeproblem att jag ser det som osannolikt, säger Per Holm, energiexpert på Sabo. ÄN SÅ LÄNGE representeras kundsidan enbart av Sabo ochriksbyggen. I nuläget har jag svårt att tro att vi går med. Vi har väldigt lite att tjäna på det, säger Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna Sverige. Men han menar att Prisdialogen trots allt är ett steg i rätt riktning tack vare att det ger kunden en möjlighet att göra sin röst hörd. Men än så länge väger invändningarna tyngre. Som att det inte finns andra sanktioner än att fjärrvärmeleverantören kan bli utesluten, säger Reinhold Lennebo. ERIK HÖRNKVIST NU FINNS DET, har jag märkt, även vissa fastighetsägare som knorrar över inkompetenta bankchefer som inte förstår den fantastiska affären eller ställer orimliga krav på vinstkalkyler. I Lehmankraschens efterdyningar och med Baselkrav har förstås dessa knepiga bankmänniskor blivit än mer njugga inte minst när det handlar om utlåning utanför de säkra marknaderna. DET ÄR bara några saker som kan övertyga en tveksam bankdirektör på andra sidan skrivbordet: bra kalkyler, tidigare välskötta bankaffärer och gott rykte. Under 2012 har en del bolag gått andra vägar för att söka kapital, om det kan ni läsa på sidorna 16 21, och trenden kanske fortsätter. Fast det finns signaler om att bankerna nu lättar lite på sin finanspolitik. För lån är det mest lönsamma de kan syssla med och till syvende och sist är ju banken ett affärsdrivande bolag som ska ha hög avkastning. Och de drivs av chefer som gärna vill ha en bonus även i år. David Grossman redaktionschef david.grossman@fastighetstidningen.se 9
N y h e t e r Artipelag vann Värmdö kommuns pris för förskönandet av Värmdö. Konsthallen Artipelag prisad VÄRMDÖ KOMMUNS skönhetsråds pris för förskönandet av Värmdö går till konsthallen Artipelag med följande motivering: Idag uttrycker vi oss vackrare om våra mål när det gäller byggande och planering än vad vi i verkligheten skapar. Artipelag är ett undantag från ovanstående och tilldelas Skönhetsrådets pris 2012 för att byggherrens vackra vision om att väva samman konst, natur och arkitektur på en plats har tolkats av arkitekten på ett kongenialt sätt. Journalister är överrepresenterade i innerstaden och även i hyresrätter och därmed insiders. Ekonomijournalisten Pontus Herin förklarar på sin blogg varför journalister gillar hyresregleringar. Media skrev inte om hyresreglering SVERIGES RADIO var bäst på att rapportera om hyresbostadsutredningen som lämnade sitt betänkande den 19 december 2012. Det menar Timbro Medieinstitut. Enligt Timbro tog de flesta media fokus på att hyrorna kan höjas och bråk mellan Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Svenska Dagbladet berörde inte ens huvudprincipen i förslaget att marknaden bör avregleras. Rörläggare riskerar astma VVS-MONTÖR ÄR ett högriskyrke att drabbas av astma efter att ha exponerats för kemikalier på arbetsplatsen. Forskare vid Sahlgrenska akademin har kartlagt astmafallen hos 13 000 slumpmässigt utvalda vuxna i Sverige, Norge, Danmark, Island och Estland under perioden 1980 2000. 429 personer av dem fick astma. De mest utsatta yrkesgrupperna är sprutmålare som exponeras för skadliga ämnen i lacker och rörläggare som hanterar lim och isolerskum. Bidragen till solceller har sänkts INVESTERINGSSTÖD för solceller är numera 35 procent. Det är en sänkning av nivån med tio procent. I regeringens budget för 2013 avsätts 210 miljoner som ska fördelas över fyra år. Stödet som riktar sig till både företag, organisationer och privatpersoner har varit framgångsrikt. Att kostnaderna för att utveckla solceller minskat dramatiskt motiverar sänkningen av stödnivån, samtidigt är det fler som kan få del av stödet. FOTO: CHARLIE BENNET Förespråkar fria hyror Utredaren som vill röra om i grytan Att röra om i grytan och få igång förändringar. Det hoppas Per Anders Bergendahl att hans två betänkanden om andrahandsuthyrning och om hyressättning ska leda till. En helt fri hyressättning vid inflyttning. Dithän måste man komma för att få en fungerande marknad menar utredaren Per Anders Bergendahl som har ett förflutet på BKN (Bostadskreditnämnden). Första utredningen om andrahandshyror kom i mars och hyresbostadsutredningen i december i fjol. Reaktionerna hittills hade han räknat med det vill säga ris och ros beroende på vilka intressenterna är på marknaden. Vi har en kraftig polarisering i denna fråga som är olycklig. Det är cementerade strukturer som är svåra att rucka på. Men ska det bli fler hyres lägenheter kommer man att tvingas till det förr eller senare, säger Per Anders Bergendahl när vi ses någon månad efter att betänkandet lämnats. BOSTADSMINISTER Stefan Attefall som beställt utredningen har klargjort att han inte ser behov av de marknadsanpassade hyror som Bergendahl efterlyser. Jag betraktar det som en spontan reaktion. Jag tror att såväl ministern som andra behöver tid att tänka på vart man ska gå, och jag hoppas att mina förslag ändå ska leda till att man tar de första stegen. Innan arbetet med utredningarna visste han förstås att bostadsbristen var ett stort problem men även han häpnade över omfattningen. Per Anders Bergendahl. Situationen var värre än jag föreställt mig. PER ANDERS BERGENDAHL Situationen var värre än jag föreställt mig. Det fanns hur många exempel som helst på personer som trots att de vill och har råd att hyra en lägenhet ändå inte kan få en. HAN HAR SVÅRT att förstå varför Sverige inte skulle kunna ha en hyresmarknad där tillgång och efterfrågan är i någorlunda balans, likt den är i till exempel Tyskland och Belgien. Och det är möjligt även med ett starkt konsumentskydd kvar, betonar Per Anders Bergendahl. Han tror på att mer privat kapital måste kanaliseras till hyresmarknaden och att ägarlägenheten borde kunna vara en lösning. I de flesta länder är det privatpersoner med 1 till 15 lägenheter som står för den största delen av uthyrningen. Dithän måste även Sverige, anser Per Anders Bergendahl. Ägarlägenheten är ännu för osäker och bostadsrätten är så etablerad. Hyresgästföreningen tror han kommer att få en annan icke förhandlande roll i framtiden. Som en intresseorganisation med stödjande uppgifter. DAVID GROSSMAN Några av Per Anders Bergendahls förslag: Låt läget få större genomslag i hyran, och tillåt en sammanhängande bostadsmarknad som referens för bruksvärde i stället för kommun. Öka toleransen för hyresskillnader i hyresnämndens prövningar. Ge hyresreduktion om det är eftersatt underhåll. Och på längre sikt: Efterfrågan och utbud ska påverka hyran i nya kontrakt. Gör det möjligt för privatpersoner att äga och hyra ut lägenheter. Ta bort bytesrätten för att öka rörligheten. FOTO: DAVID GROSSMAN 10 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013
Jag hittade han på nätet. Att snabbt hitta rätt affärspartner är inte alltid det lättaste. Med hjälp av Partnersök från Svensk Byggtjänst blir det nu mycket enklare att hitta rätt entreprenör, arkitekt, teknisk konsult eller annan aktör i byggsverige. Du får snabb information om vilka leverantörer som är mest omtalade, hur deras ekonomi ser ut, vilken storlek företaget har samt hur vår samlade bedömning ser ut. Helt utan kostnad. HITTA RÄTT PÅ PARTNERSÖK.SE
Kommentera, dela eller skicka artikeln vidare. 42 tolka. Olle Åberg SIDAN 44. Håkansson. av Aranäs. 43 N y h e t e r HALLÅ DÄR Gabriel Bremler, 22, landets första legoarkitekt som bland annat byggt en 60 kilo tung modell av Diligentias fastighet på Sveavägen 44 i Stockholm av 32 000 legobitar. Hur kom du på att du kunde göra en karriär av att bygga med lego? Det blev så efter att jag hade byggt en Gabriel Bremler tunnel banevagn i lego för ungefär ett år sedan. Jag kontaktade SL och hörde om de ville ställa ut modellen på kontoret och de nappade direkt. Då fick jag för mig att jag borde starta ett eget företag. Idag är jag den enda i Sverige som bygger lego professionellt på heltid. Var jobbar du någonstans? Jag jobbar fortfarande hemma i vardagsrummet, men det är en stor utmaning att frakta modellerna till kunderna. Jag måste göra 60 70 centimeter breda moduler för att kunna få ut dem genom alla dörrar. Hur går affärerna? Intresset är förvånansvärt stort faktiskt. Hittills har jag aktivt kontaktat företag själv, men nu hör kunderna av sig själva till mig. Det har gått väldigt bra, så jag kan tänka mig att flytta till ett mer anpassat kontor. Du erbjuder även teambuilding med lego vad går det ut på? Jag har läst psykologprogrammet på Karolinska institutet och har en tanke om att kunna tilllämpa den teorin på samarbetsövningar i legobyggande. Hur ofta trampar du på legobitar hemma? Haha! Jag har lärt mig att gå runt i tofflor när det är mycket bitar ute, så relativt sällan. När är det färdigbyggt och dags för skolbänken igen tror du? Jag har inte bestämt mig än. Just nu har jag har tagit studieuppehåll och satsar fullt ut på legoverksamheten. MARIA LUNDMARK Se Sveavägen 44 byggas upp på 2,5 minut på www.fastighetstidningen.se Fuktskadorna är inte byggarnas ansvar Ny hovrättsdom om enstegstätade fasader Det är inte byggarens ansvar om en fastighet drabbas av fuktskador på grund av att husen byggts med enstegstätade fasader. En ny hovrättsdom kan bli vägledande för fortsatta bedömningar av liknande rättsfall. Nyligen kom ett domslut i Göta hovrätt som friar hustillverkaren Myresjöhus från ansvar för fuktskador som uppkommit i ett antal villor i Svedala byggda med enstegstätade fasader. DÄRMED går hovrätten emot en tidigare dom i tingsrätten som tilldömde villaägarna totalt 8 miljoner kronor för ersättning till reparationer. Hovrätten gör en annan bedömning och menar att hustillverkaren inte kan ställas till svars eftersom byggmetoden ansågs vara fackmannamässig vid tidpunkten för byggandet, åren kring 2000, och att Myresjöhus därför inte agerat vårdslöst vid byggandet. Rätten anser även att det finns en sorts praxis i byggbranschen att experimentera fullskaligt med nya tekniker utan att någon egentlig uppföljning sker. I kölvattnet har ett antal andra rättsfall FOTO: ERIK HÖRNKVIST Reinhold Lennebo Fokus Enstegstätade fasader Tuffare tag mot ifrågasatta fasader Snart kan problemen med enstegstätade fasader få ett slut. Inom Boverket pågår ett arbete med att förtydliga byggreglerna, och under nästa år kan det komma en ny föreskrift som gör det betydligt tuffare att fortsätta bygga med tekniken. TEXT: JOHAN HÅRD FOTO: JULIA SJÖBERG ILLUSTRATION: DANIEL GINEMAN SKICKA ARTIKELN F örslaget är ute på remiss, och de nya blir lättare att lagföra ett byggbolag om problem av det här sla- reglerna planeras börja gälla från den 1 juli 2013. get i alla fall skulle uppstå? Boverket har sedan tidigare regler Vår avsikt är att hus ska byggas om att byggnader måste utformas så att på ett sådant sätt att portalparagrafen i byggreglerna uppfylls, exempelvis fukt inte ska orsaka skador. Det vi gör nu är att lyfta upp det till en föreskrift alltså att de ska utformas så att så att det ska bli tydligare för byggbolagen att de skador inte uppstår, säger Olle måste bygga med sådana metoder att fuktskador Åberg. Om det sedan medför att juridiken också inte ska uppstå, säger Olle Åberg, fuktexpert på skulle klarna får vara din tolkning. Boverket. Det innebär en markering att detta verkligen är viktigt och att regelverket ska bli lättare att som sedan tidigare är drabbade av problem till följd av enstegstätade Att gå så långt som att säga att de nya föreskrif- fasader är rättsläget fortfarande osäkert. I fuktproblemens fotspår har ett antal rättsfall blossat upp. terna kommer att leda till att enstegstätade fasader helt och hållet försvinner vid nyproduktion, vill Både vad gäller flerbostadshus och villor. Många dock inte Olle Åberg göra. tvister ligger fortfarande hos tingsrätterna i väntan Det finns byggbolag som håller fast vid meto- på behandling. Gemensamt för de flesta fallen är att den, men säger att de utvecklar den, och menar att drabbade bollas mellan olika aktörer. Alla skyller på med andra material och så vidare, ska det fungera. varandra. Det viktiga i vårt perspektiv är att få bort felaktiga Branschorganisationen Byggherrarna menar konstruktioner. Kommer den nya föreskriften innebära att det FÖR FASTIGHETSÄGARE som sedan tidigare är LÄS MER PÅ SIDAN 44. 42 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2012 Pär Magnusson också blossat upp, men som ännu inte fått någon lösning. Fastighetstidningen skrev bland annat om en tvist som pågår mellan Aranäs i Kungsbacka och NCC. Som jag ser det är det ingen principiell skillnad om det handlar om villor eller flerbostadshus, säger advokat Nicklas Björklund, juridisk rådgivare hos branschorganisationen Byggherrarna. Om den här hovrättsdomen står sig, vilket jag tror den kommer att göra, blir i alla fall rättsläget mindre osäkert. I Kolla Backe i Kungsbacka pågår nu reparationer av fuktskadade fönster och fasader. Om ersättningen väntar en juridisk tvist. De prisade husen i Kungsbacka var en fuktfälla För fyra år sedan upptäcktes de första väggarna. Husen har putsade fasader och är Hur lång tid rättsprocesserna kan ta är fuktskadorna på de nya fasaderna. Men byggda med enstegsmetoden. svårt att bedöma i dagsläget. Men Aranäs är fastighetsbolaget Aranäs har fortfarande Sedan fuktproblemen upptäcktes har inställda på att det kan ta lång tid. inte en uppgörelse med NCC och går nu Aranäs fört en dialog med byggaren NCC om Det viktiga nu är att ansvarsfrågan vidare med rättsliga åtgärder. ansvarsfrågan. prövas en gång för alla och vi bedömer att Det här är en väldigt viktig fråga av NCC har inte självmant tagit på sig ansvaret för skadorna, utan i stället svarat med ett Håkansson. Detta bland annat utifrån hur det vi har goda chanser att vinna, säger Jonas principiell karaktär, säger Aranäs vd Jonas förslag på en uppgörelse, säger Jonas Håkansson. Men vi bedömer den som otillräcklig och var utformat. ursprungliga kontraktet mellan oss och NCC Det handlar om bostadsområdet Kolla Backe i har därför tackat nej. Kungsbacka sex punkthus som NCC byggde SAMTLIGA SEX HUS vid Kolla Backe har fått mellan 2004 och 2006. Fyra av husen såldes NU VÄLJER ARANÄS att vidta rättsliga åtgärder för att utreda sakfrågan. en rapport från en extern konsultfirma. in fukt i fasaderna. Den understryks också av direkt till en bostadsrättsförening, medan de två andra är hyresrätter som ägs och förvaltas Det här är en väldigt viktig fråga av principiell karaktär för många fastighetsägare som fönstren, men det finns inget tydligt mönster Det troliga är att vatten trängt in kring Området har prisats för sin arkitektur, är drabbade av liknande problem, säger Jonas i hur skadorna sedan utvecklats, berättar färgsättning och lägenheternas utformning. Håkansson. Och det finns många mindre Jonas Håkansson. För detta belönades Kolla Backe 2007 med föreningar och fastighetsägare som inte har Aranäs har även kommit överens med Kungsbackas arkitekturpris. Men skenet ekonomiska resurser att driva en process mot bostadsrättsföreningen om att åtgärda skadorna, och arbetena pågår för fullt. Jonas bedrar. Redan 2008 upptäcktes de första stora byggbolag. De får istället hålla tillgodo tecknen på fuktskador i fasaderna och samma med uppgörelser som innebär låga ersättningar. Det gör det hela än mer betydelsefullt. vara klara under Håkansson bedömer att reparationerna ska år konstaterades även förekomst av mögel i 2013. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 7 OKTOBER 2012 43 I Fastighetstidningen 7/2012 uppmärksammade vi fuktproblemen. VILLAÄGARNA i Svedala överväger ändå att ta fallet vidare till Högsta domstolen. Det kan innebära att det kan ta ytterligare ett par år innan frågan får sin slutgiltiga lösning, förutsatt att HD tar upp det till prövning. Det är jag tveksam till, säger Nicklas Björklund. BOSTADSMINISTER Stefan Attefall konstaterar i en kommentar att kommersiella fastighetsägare inte har samma konsumentskydd som villaägare, men att kraven av kontroll och tillsyn skärpts med nya PBL som trädde i kraft 2011. JOHAN HÅRD Fastighetsdagarna i Åre Fastigheter är det minst En viss avmattning, men trots allt ett relativt bra år för fastighetsmarknaden. Så kan man sammanfatta experternas prognoser under Fastighetsdagarna i Åre som samlade gräddan från fastighetsbranschen. Lennart Sten, chef för GE Capital Real Estate Europe, manade de svenska fastighetsägarna att sitta stilla i båten medan orons vindar blåser över Europa. 2013 blir som 2012. Fastighetsbranschen går bra på 12 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013
Svagare tro på regeringen De höga förhoppningarna har inte infriats Fastighetsägarnas förhoppningar till att regeringen ska förbättra villkoren har minskat rejält de senaste tre åren. Det visar en undersökning om fastighetsföretagarklimatet i Göteborg Första regionen (GFR). När enkäten gjordes 2010 ansåg 28 procent av fastighetsägarna att regeringens politik var positiv för bolagets affärsverksamhet. Året efter sjönk det till 16 procent och för 2012 är nu antalet positiva nere på 8 procent. Regeringens popularitet hos fastighetsägarna tycks alltså ha en halveringstid på ett år och fortsätter det på samma sätt är man nere på noll i år. Det är tydligt att fastighetsföretagarna har haft höga förhoppningar på att alliansregeringen ska genomföra stora förändringar framför allt i hyressättning och i plan- och byggfrågor. Nu har man lite tappat tron på att det blir några förändringar. Det är min tolkning av siffrorna, säger Rudolf Antoni, utredare och näringspolitisk expert hos Fastighetsägarna GFR. UNDERSÖKNINGEN gjordes i november. Därefter har regeringen presenterat en del åtgärder, bland annat extra pengar till länsstyrelserna för att korta processerna. Det tar tid för förändringar att slå igenom och det är först när man ser dem konkret i vardagen man förändrar sin attityd, menar Rudolf Antoni. Själv skulle han helst se att regeringen skyndsamt genomförde en skattereform för hyresrätten i enlighet med det förslag som Fastighetsägarna lämnat tillsammans med Hyresgästföreningen och Sabo. oattraktiva av olika investeringar just nu grund av de låga räntorna. Men det andra halvåret kommer det att kännas lite tjurigare. Pär Magnusson, chefsekonom på RBS menade att fastigheter, trots kalla vindar ute i Europa, behåller sin attraktion. Fastigheter är det minst oattraktiva av de olika investeringsslag som erbjuds. Ser man på hur räntemarknaden ser ut i dagsläget så kommer det att vara mycket låg avkastning framgent. Då söker man sig till en marknad som trots allt ger lite högre direktavkastning. Reinhold Lennebo, vd Fastighetsägarna Sverige, såg en viss symbolik i att han vurpat ute i skidspåret strax innan sitt anförande. Året kommer att innebära ett och annat fall i branschen. Men han skyndade sig att tilllägga: Men de flesta kommer att stå på benen. ERIK HÖRNKVIST Se filmer från Åre på www.fastighetstidningen.se Mer positiva till hyran Så här värderar fastighetsföretagarna faktorer som påverkar deras tillväxt i procent. Minus visar att faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Förändring mot förra året i parentesen. Efterfrågan på marknaden 54 ( 1) Dagens hyresnivåer 20 (+3) Regeringens politik 8 ( 8) Kommunens hantering 7 (+1) Kommunala fastighetsbolagens hyressättning på orten 5 (+4) Skattenivån för bostäder och lokaler 9 (+1) Nivån på kommunala taxor och avgifter 16 (+6) För övrigt så upplever de tillfrågade fastighetsägarna förbättringar på de flesta områden, och ett positivt trendbrott som framgår i undersökningen är att konkurrensen mellan privata och kommunala bolag har blivit bättre. Den första januari 2011 trädde en ny lag i kraft som innebär att alla fastighets bolag, oavsett om de är privata eller kommunala, ska verka på samma villkor. MAN SER nu de kommunala fastighetsbolagen som jämbördiga konkurrenter på samma marknad och det är positivt. Allmännyttan är mer affärsmässiga och det slår igenom på attityderna, säger Rudolf Antoni. Vi har sökt bostadsminister Stefan Attefall för en kommentar till undersökningen men han har avböjt medverkan. Lennart Sten DAVID GROSSMAN Nybyggda Hässleholmsporten med trygghetsboende har svårt att hyra ut. Få vill bo i trygghetsboendet BYGGANDET AV 72 nya trygghetsboenden i Hässleholm har hittills inte varit någon succé. Endast åtta lägenheter är uthyrda i Hässleholmsporten som är det högsta huset i staden. Fastig heten har kommunala Hässleholmsbyggen köpt av fastighetsbolaget Kunskapsporten. Förhoppningen är att kunna hyra ut hälften under 2013. Otillåtna vinstutdelningar minskar ANTALET KOMMUNALA bostadsbolag som lämnar mer vinst till ägaren än tillåtet har kraftigt minskat visar siffror från Boverket. Endast fem procent av bolagen i allmännyttan gjorde år 2011 otillåtna värdeöverföringar till kommunerna, en minskning från 18 procent året dessförinnan. Drygt 60 procent av bolagen delade inte ut någon vinst alls. Var femte lägenhet olovligt uthyrd Upp till var femte hyreslägenhet kan vara olovligen uthyrd i andra hand. Det visar en kartläggning som Jag är en av Sveriges bästa värdar. Roger Akelius, värsta hyresvärden enligt Hyresgästföreningen går till motangrepp på realtid.se Många lägenheter hyrs ut olovligt. Länsstyrelsen i Stockholm gjort. Om det stämmer med verklig heten innebär det att tiotusentals redan utsatta människor har en extremt otrygg boendesituation, säger länsbostadsdirektör Maria Heymowska. METRO ARKITEKTER FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013 13
N y h e t e r O Learys söker fler lokaler Kedjan O Learys omsätter nu en miljard kronor och planerar att öppna 23 nya restauranger i år och nå totalt 100 ställen. Man vill bland annat hitta lokaler i den nya Stockholmsarenan, nära Mariatorget i Stockholm och på Lidingö. Expansion ska även ske i Norge och Finland. 8,5 år är den genomsnittliga kötiden för ett förstahandskontrakt Stockholm Stads Bostadsförmedling. Vägrar att mäta radon FASTIGHETSÄGAREN Lasse Lindholm i Alingsås vägrar att mäta radon och riskerar vite på 10 000 kronor per fastighet. Han har trähus och i ett område med låg markradon. Är det rimligt att samtliga fastigheter ska mätas? Miljöskyddsnämnden är för rigida, de kan inte selektera, säger Lasse Lindholm till Alingsås Tidning. KPI 314,61 December 2012 (1980=100) Boräntor Webbsvaret Litar ni på att våtrumsjobb görs ordentligt? 35% JA 60% NEJ -0,1% Förändring (jämfört med motsvarande period föregående år) Lägsta boräntorna: 3 mån: 3,97 % 2 år: 3,04 % 5 år: 3,29 % Källa: www.compricer.se 2013-01-28 5% VET EJ Så löd webb frågan i förra numret. Så här tyckte de läsare som svarade. Hotellrum eller vårdplats? Med smarta lösningar behöver moderna omsorgsboenden inte se ut som sjukhussalar. Tillgänglighet kan göras trevlig Micasa vill inspirera till framtidens bostäder Mjuka golv och brandskum i köksfläkten, men samtidigt inbjudande och bekvämt. Micasas nationella inspirationsmiljö för framtidens bostäder visar hur hemtrevnad kan gå ihop med tillgänglighet. Visnings miljön vid Södra station i Stockholm ska ge inspiration och kunskap om utveckling av nuvarande och framtida bostäder för personer med tillgänglighetsbehov. Bakom satsningen står Hjälpmedelsinstitutet och fastighetsbolaget Micasa som äger och förvaltar Stockholms stads omsorgs fastigheter. KONCEPTET består av ett visningsrum för tekniska hjälpmedel och produkter, samt två kompletta lägenheter en som föreställer ett boende i det egna hemmet och en som visar hur ett vård- och omsorgsboende kan se ut och fungera med hjälp av moderna lösningar. Tv-bänken är monterad i lagom höjd på väggen för att någon med nedsatt balans ska kunna stödja sig på den. Det parkettliknande golvet är mjukt för att minska skador vid ett fall. En rörelsedetektor registrerar varje gång en hand sträcks in i medicinskåpet och kan skicka ett larm till vårdpersonalen eller en anhörig om medicinen glömts bort. Varje funktion i lägenheterna är noga uttänkt för en så enkel användning som möjligt. Men syftet är inte att konceptet ska kopieras rakt av till varje bostad som anpassas för någon äldre eller funktionsnedsatt person. Vi visar upp de bästa lösningar som finns idag, men det är varken rimligt eller nödvändigt att ha allt i en och samma bostad. Det handlar först och främst om inspiration, säger Jan Grönlund, direktör på Hjälpmedelsinstitutet. VISSA KOSTNADER för att tillgänglighetsanpassa ett boende täcks ibland av statliga bostadsanpassningsbidrag. Många av lösningarna i visningsmiljön kan bli dyra när kostnaderna för hjälpmedlen, installationer och nödvändiga ombyggnader räknas in, men Anders Nordstrand, vd för Micasa Fastigheter, menar att det handlar om lite pengar i relation till kostnaderna för en vård- och omsorgsplats. Varje år som en äldre person kan bo kvar hemma innebär en samhällsekonomisk besparing på 500 000 600 000 kronor, säger Anders Nordstrand. Så här bygger man för att äldre ska kunna bo kvar hemma: En ugnslucka som går att fälla in under ugnen underlättar hanteringen för den som sitter i rullstol. Behöver man ställa ner en varm form finns istället en skärbräda under ugnen. Infravärme i badrumstaket hjälper den som behöver lång tid på sig ut ur duschen att hålla värmen. Panelen ovanför sängens huvudgavel döljer en lyftanordning som hjälper rullstolsburna i och ur sängen. Att bo kvar hemma innebär en samhällsekonomisk besparing på 600 000 kronor per år. ANDERS NORDSTRAND, VD FÖR MICASA FASTIGHETER MARIA LUNDMARK En närvarosensor på spisen larmar om en platta lämnas på, blir för het eller börjar brinna. Spisfläkten innehåller brandskum som släpps ut vid eldsvåda. En lucka som kan låsas från båda hållen möjliggör livsmedelsleveranser även om den boende inte är hemma. Riktat ljud gör att den som ser på tv kan höra tv:n bra utan att behöva ha på hög volym. 14 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013
Ögonblicket KL: 10.15 DEN 8 JANUARI VASAGATAN 22, STOCKHOLM Hotel Continental på Vasagatan i Stockholm (byggt 1962) ska gå i graven och lämna plats för en ny fastighet med kontor, butiker och hotell ovanför Citybanans nedgång. Innan rivning töms hotellet på det som går att återanvända. Inget som kan återanvändas ska gå till tippen enligt Scandics miljöpolicy. Stolarna som Patrik Tidström och Joakim Törn bär i väg ska till Scandic i Lund. En del av hotellets möbler har skänkts till S:t Clara kyrka, granne med Continental. Vi räknar med att 80 procent av inredningen kommer till nytta, säger Jimmy Liljekrantz på företaget 4cycle som sköter avvecklingen av hotellet. FOTO: NATHAN GROSSMAN FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013 15
Fokus Finansiering PENGAJA K Fastighetsfinansieringen flytt a 16 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013
Länge var det till banken ett fastighetsbolag gick när man behövde pengar. Men 2012 var året då kapitalmarknaden på allvar började locka med företagsobligationer och preferensaktier. TEXT: JUHA HARTOMAA ILLUSTRATION: TZENKO STOYANOV KTEN ar bort från banken et har hänt mycket den senaste tiden när det gäller fastighetsbolagens möjligheter att finansiera sina satsningar i verksamheten. Man skulle kunna säga att det finns en skiljelinje mellan tiden före och efter den finanskris som blossade upp på senhösten 2008. Det handlar om en i grunden förändrad tillgång till kapital. Finanskrisen tydliggjorde brister i regleringen av banker. En sådan brist, förmodligen den främsta av dem alla, var att bankerna hade för lite eget kapital i verksamheten. Det har tvingat fram tuffare regler, som Basel III, för att de ska hålla mer kapital i relation till sin utlåning och därmed minska sina risker. Det betyder i sin tur att bankerna idag efter finanskrisen i många fall inte längre kan låna ut pengar i samma omfattning som tidigare. Det här slår inte minst mot kapitaltunga sektorer som fastighetsbranschen. Jag har självklart förståelse för de nya reglerna. Det var riskfyllt för bankerna så som de arbetade tidigare, och många var själva inne i processen att öka sin kapitaltäckning redan innan regleringskraven kom. Samtidigt är det viktigt att inte ställa för höga krav på bankerna, för om krediter blir för dyra så drabbar det inte bara bank- och finansmarknaden utan också den reala ekonomin. Banker måste helt enkelt få ta FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013 17
Fokus Finansiering Det är helt klart lättare att vara en större fastighetsägare. Det är där obligationsmarknaden börjar och det tar tid innan det sprider sig till mindre aktörer. Anders Palmgren, Catella risk, konstaterar Johan Hansing, chefsekonom på Svenska Bankföreningen. Före finanskrisen var brittiska, tyska och nordiska banker med och bidrog till finansieringsmöjligheterna på den svenska lånemarknaden. I princip är samtliga dessa Johan Hansing aktörer idag borta, tvingade av EU att avveckla verksamhet i länder som inte är huvudmarknader. Undantaget är några enstaka tyska banker som haft kvar sina svenska kundportföljer och som nu öppnar kontor igen, bland annat Deutsche Pfandbriefbank och Aareal Bank. Även bland de svenska bankerna finns de som antingen har upphört med kommersiell utlåning eller minskar sina volymer. Urban Håkansson MEN DÖRREN ÄR förstås inte stängd. Det finns aktörer som alltjämt ställer upp med lånefinansiering för sina kunder. Swedbank är ett sådant exempel. Jämför vi med 2011 så ligger vi på samma nivåer eller till och med ökar utlåningen i volym under 2012. Vi är nog en av få aktörer som idag dessutom kan titta på nya affärer och möjligheter, säger Urban Håkansson, chef för Sector Real Estate, Large Corporates inom Swedbank och fortsätter: Fram till krisen erbjöd många banker, inte minst de utländska, finansiering på upp till 80 85 procent. De svenska bankerna hakade inte på, utan tog vettiga kreditbeslut och har därför inte förlorat pengar i samma utsträckning. För Swedbanks del handlar det i grunden om att vi vill fortsätta stötta våra kunder i sin tillväxt. Johan Hansing konstaterar också att man i andra länder ser att bankerna totalt sett har minskat sin utlåning, men att det i Sverige trots allt idag inte finns sådana tecken. De svenska bankerna är relativt välkapitaliserade och har på så sätt en bra situation, slår han fast. Anders Palmgren, ansvarig för Corporate Finance på Catella, påpekar samtidigt att bankerna ändå måste prioritera. När man tittar på hur bankerna agerar i en marknad där det finns mindre tillgängligt kapital och de Anders Palmgren samtidigt ska fördela sin långivning mellan olika branscher, så hamnar fastighetsbolagen i ett mindre prioriterat segment. Det finns andra affärer, såsom verkstadssektorn, som står för större intjäningsförmåga och blir därför mer intressanta för bankerna, menar han. LÅN ELLER INTE, klart är att det ändå ser mer trögt ut på banklånesidan än tidigare. Så vad ska man göra om det till exempel finns köpare och säljare, men ingen lånefinansiering att tillgå? Efter krisen kom kapitalmarknaden igång snabbare än banksystemet. Fastighetsbolagen började på bred front att undersöka alternativa finansieringskällor för att kunna fortsätta växa. Företags obligationer, företagscertifikat och preferensaktier har seglat upp som de främsta alternativen, särskilt när fastighetsbolagen vill öka sin förvärvsförmåga. Om man till exempel tidigare lånade 75 procent hos banken och nu kan få lånefinansiering upp till 60 procent, så måste mellanskillnaden ersättas på något sätt. Kan man då välja att utfärda företagsobligationer så är det naturligtvis bra för fastighetsbolagen, även om det brukar vara några procent dyrare än banklån, säger Anders Palmgren. Han får medhåll av både Johan Hansing och Urban Håkansson, som menar att det dessutom kan finnas fördelar med olika sätt att finansiera sig och sprida riskerna mellan banker och kapitalmarknader. Företagsobligationer kan vara ett bra komplement, även om man har tillgång till banklån. Det är väl aldrig bra att lägga alla ägg i samma korg. Det viktigaste är dock att se till den enskilda situationen och det enskilda fastighetsbolagets avkastningskrav, säger Urban Håkansson. ÄVEN OM OBLIGATIONSMARKNADEN har vuxit kraftigt på sistone, så är det ännu en liten marknad. Siffror från Catella visar att den totala emissions- 18 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013
Bankernas utlåning till fastigheter Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Källa: SCB 600 000 milj kr 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Fastighetsfinansieringen 2012 Bankernas utlåning till bostadssektorn ökar men på den kommersiella sidan är det en tämligen svag utveckling sedan Lehmankraschen. I dessa siffror ingår inte hushållens lån till bostäder som december 2012 var 2 223 miljarder kronor. Under 2012 har de börsnoterade svenska fastighetsbolagen (inklusive Lundbergföretagen) emitterat obligationer för 7,8 miljarder kronor, varav 5,1 är icke-säkerställda och 2,7 säkerställda (SFF). Dessutom har Hemsö och Akelius emitterat 1,2 miljarder kronor icke-säkerställda obligationer. Vidare har offentligt ägda bolag som Akademiska, Specialfastigheter, Framtiden och Vasakronan emitterat företagsobligationer för 15,7 miljarder kronor. Oavsett ägandeform och obligationstyp blir totalsiffran för de svenska fastighetsbolagen 26,7 miljarder kronor. Källa: Catella och Thomson Reuters volymen bland de publika fastighetsbolagen under 2012 landade på 7,8 miljarder kronor, varav 5,1 miljarder kronor var icke-säkerställda obligationer. Totalsiffran för fastighetsbolag, oavsett ägandeform, blev 26,7 miljarder kronor. Dessa siffror kan i sin tur jämföras med en totalvolym av emitterade icke-säkerställda företagsobligationer i Sverige på drygt 100 miljarder kronor under 2012, enligt siffror från Thomson Reuters. Marknaden fortsätter definitivt att växa, men från låga nivåer. Jämför man med internationella fastighetsbolag så ligger de svenska ganska långt efter, säger Urban Håkansson. FÖRETAGSOBLIGATIONSMARKNADEN är idag dessutom i princip bara tillgänglig för större publika fastighetsbolag. Mindre bolag, med en balansomslutning på bara några miljarder kronor, kan inte räkna med det här alternativet. Det är helt klart lättare att vara en större fastighetsägare. Det är där obligationsmarknaden börjar och det tar tid innan det sprider sig till mindre aktörer. Tills marknaden har vuxit mer så är de hänvisade till sina bankförbindelser, vilket naturligtvis gör det svårare för dem att göra nya affärer, konstaterar Anders Palmgren och fortsätter: Samtidigt är det ett litet problem för fastighetsbolagen att det inte har gjorts officiella kreditbedömningar på dem, det vill säga förmågan att möta sina finansiella förpliktelser, där de exempelvis fått kreditbetyget BBB eller bättre. Anledningen är att många stora investerare har tydliga riktlinjer kring rating för att överhuvudtaget kunna investera. Företagsobligationerna som de börsnoterade fastighetsbolagen har gett ut är i huvudsak icke-säkerställda, det vill säga saknar underliggande säkerhet. Anders Palmgren menar att det är den FAKTA/AKTIE & OBLIGATION Företagsobligationer är skuldbrev som ges ut av företag och löper mellan ett och tio år. Köparen av obligationen får en ränta som bestäms av företagets ekonomiska ställning och kreditvärdighet. Vid jämförelse med exempelvis en statsobligation har företagsobligationer högre kreditrisk, men ger oftast högre avkastning. De har också sämre likviditet än statsobligationer. Icke-säkerställda obligationer saknar underliggande säkerhet, vilket ökar risken i dem, medan säkerställda obligationer ger investeraren förtur till vissa tillgångar om företaget skulle gå i konkurs. Preferensaktier är inte ett lån utan aktier som ger bättre rätt till bolagets tillgångar och/eller vinst än stamaktier vid konkurs eller likvidation. Preferensaktierna kan ge utdelning samt eventuell positiv kursutveckling. Företaget som emitterar preferensaktier ökar sin soliditet. Källor: Swed- bank, Wikipedia säkerställda obligationsmarknaden utanför banksektorn som måste komma igång. Den lilla marknaden som de icke-säkerställda företagsobligationerna idag utgör täcker inte hela behovet. Vår uppskattning är att fastig hetssektorn behöver nyfinansiera uppemot 50 miljarder per år. Då måste de säkerställda alternativen komma om man ska kunna ersätta bankerna. Det skulle kunna vara via obligationer, kreditfonder eller direkt - ut låning från institutionerna. Och bankerna kommer säkert själva att vilja var med och hitta nya finansieringsformer, sälja vidare och ta in institutioner som partner för att dela riskerna. Vi håller själva på att resa en kreditfond just nu, säger han. SKULLE MAN INTE vilja gå via lånat kapital, så är eget kapital en annan väg för fastighetsbolagen. Preferensaktier innebär högre risk för investerare än obligationer, men är bättre för fastig hetsbolagets nyckeltal eftersom de ökar det egna kapitalet. Klövern är ett av bolagen som emitterade preferensaktier med anledning av sitt förvärv av det börsnoterade fastighetsbolaget Dagon. Läs mer om Klöverns finansiering på nästa sida. Urban Håkansson på Swedbank tror samtidigt att vi över tiden åter kommer att se fler banker på marknaden, om än mer sparsmakat. Vi vill naturligtvis att kunderna ska fortsätta låna av oss, för vi utgår från det som är bäst för dem ur ett långsiktigt perspektiv. Lånefinansiering kommer trots allt att fortsätta vara det första alternativet för fastighetsbolagen. NÄSTA SIDA: Det är en otrolig fördel för oss att kunna tillgå obligationsmarknaden, säger Klöverns vd Rutger Arnhult. FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013 19
Fokus Finansiering Tidigare kunde vi låna upp till 75 procent av fastighetens värde hos banken, men nu handlar det snarare om 65 procent. Mellanskillnaden får vi helt enkelt finna på annat vis, säger Rutger Arnhult, vd på Klövern. Obligationer möjliggör Klöverns goda tillväxt Förvärv av två fastighetsbolag, totalt 136 fastigheter och ett större aktieköp i börsnoterade Diös. Det är några av den senaste tidens aktiviteter för Klövern. Den snabba expansionen har varit möjlig tack vare finansiering i form av både eget kapital och lånat kapital på kapitalmarknaden. TEXT: JUHA HARTOMAA FOTO: NIXON JOHANSEN CÁCERES FASTIGHETSBOLAGET Klövern har en minst sagt förvärvstung period bakom sig. Under 2012 köpte bolaget 136 fastigheter på olika håll i landet till ett fastighetsvärde på närmare 7,5 miljarder kronor. Det har varit möjligt tack vare att Klövern valt att utfärda både företagsobligationer och preferensaktier. Eftersom tillgången till bankfinansiering är begränsad har alla fastighetsaktörer tvingats se över sina möjligheter till alternativ finansiering, så även vi. Tidigare kunde vi låna upp till 75 procent av fastighetens värde hos banken, men nu handlar det snarare om 65 procent. Mellanskillnaden får vi helt enkelt finna på annat vis. Därför är det en otrolig fördel för oss att till exempel kunna tillgå obligationsmarknaden, säger Klöverns vd Rutger Arnhult. Under 2012 utfärdade Klövern företagsobligatio- 20 FASTIGHETSTIDNINGEN NR 1 FEBRUARI 2013