PVC-fönster TEMA SÄKERHET. Läget bara en av många faktorer. Männen. Hovrättsdom slår fast: Vi levererar dina nya. inom sabo.

nummer 4 2014 95 kronor Specialtidningen för hyresrätten och allmännyttan Vem skulle våga dela ut ett sånt pris och vad skulle det heta? Bästa bostadsgringon? Årets fastighetsblatte? Helene Ahlberg 15 Ordglad ordförande blickar bakåt och framåt Hovrättsdom slår fast: Läget bara en av många faktorer Männen dominerar inom sabo TEMA SÄKERHET Blippar öppnar dörren i Sundsvall Osynlig märkning ska stoppa tjuven Höjdarnas bästa klättringstips Många lägenheter utan släckare Ny forskning om brandbeteenden nyheter politik ekonomi miljö energi teknik debatt annons Vi levererar dina nya PVC-fönster www.bratexab.se Tel. 0532-121 20 annons

Inredningstrender kommer och går Innehåll nr 4 2014 ges ut av sabo förlags ab Läget förblir en faktor bland andra 1976 Mys och starka kulörer. En fräck fondtapet i gillestugan står högt på önskelistan. steunungsundshem Vitt, glas och rena träslag tar över och dominerar större delen av vårt kära 80-tal. 1997 Kulörerna kommer tillbaka in i hemmen i form av enklare former och mönster. Det är viktigt att det känns äkta. 2010 Medaljongtapeter och stormönstrat är högsta mode. Fondväggen är på allas läppar. nummer 4 2014 95 kronor Specialtidningen för hyresrätten och allmännyttan Ordglad ordförande blickar bakåt och framåt Slutfumlat i Sundsvall Höjdarproffsens bästa klättringstips Varannan lägenhet utan släckare Varför dör svaga grupper i bränder? Nu kopplar husen upp sig Osynliga droppar spårar stöldgodset Debattlysten hyresbossa kliver av mer i Bofast inköpscentralen hbv:s vd tillbaka- 18 Vem skulle våga dela ut ett sånt pris och vad skulle det heta? Bästa bostadsgringon? Årets fastighetsblatte? Helene Ahlberg 15 Hovrättsdom slår fast: Läget bara en av många faktorer visar kritik från ett svenskt Ledare energiledningsföretag. sid 30 Från hovrätten Aktuell forskning Korsordslösning Expertsvaret: digitala lås Debatt en Männ ar dom iner o sab inom Expertsvaret: besittningsskydd i lokaler TEMA SÄKERHET Riksrunda Blippar öppnar dörren i Sundsvall Osynlig märkning ska stoppa tjuven elin helgesson Höjdarnas bästa klättringstips Många lägenheter utan släckare Ny forskning om brandbeteenden n y h e t e r p o l i t i k e k o n o m i m i l j ö e n e r g i t e k n i k d e b at t annons Vi levererar dina nya Omslagsbild: Hyresgästordförande PVC-fönster www.bratexab.se Tel. 0532-121 20 Barbro Engman (sid 34 36). Foto: Ulrika Majstrovic Hansén. annons Ett är säkert, saker och ting förändras med tiden. Men det finns saker som är oföränderliga, råvaror som ska hållas fräscha, mat som ska lagas och kläder som ska tvättas. Vi gillar vitvaror med snygga detaljer och smarta funktioner. Vi lever för att utveckla maskiner som förenklar människors vardag. Och för att förenkla din vardag rekommenderar vi att du börjar titta på pålitliga maskiner som bara går och går. Få unga och utlandsfödda ledamöter "Vi kan varken prioritera eller diskriminera var i världen tekniken är utformad." 33 1984 20 26 ulrika majstrovic hansén 1965 En tid som präglas av elegans och stil. Större och stramare mönster i dova toner. ulrika majstrovic hansén 1958 Folkhemmet andas framtidstro. Det experimenteras friskt med mönster och former. Önskas: fler kvinnor i styrelserna Prenumerationsärenden Annonser Titeldata, Kundtjänst, 112 86 Stockholm Tel: 0770-457 185 Adressändringar och andra prenumerationsärenden kan göras på www.bofast. prenservice.se eller genom att mejla till info@bofast.net. Niklas Nilsson 08-505 73 838 0769-48 60 62 niklas.nilsson@ newsfactory.se Pris 695 kronor/år, plus eventuell moms Repro och tryck: Strokirk-Landströms Bofast.net Prenumeranter har tillgång till hela innehållet på Bofasts hemsida genom att logga in med prenumerationsnumret (se baksidan av tidningen). 341 009 Trycksak 6 12 14 18 20 24 24 24 26 34 På nya jobb Spadtag 5 9 16 28 29 30 32 33 37 38 Redaktion Drottninggatan 29, Box 474, 101 29 Stockholm Telefon 08-441 53 80 Hemsida www.bofast.net E-post info@bofast.net Twitter: https://twitter.com/tidningenbofast Christian Lacotte vd, chefredaktör, ansvarig utgivare 08-441 53 73 christian.lacotte@bofast.net Anita Snis redaktionschef 08-441 53 85 anita.snis@bofast.net Helene Ahlberg reporter, redaktör 08-441 53 84 helene.ahlberg@bofast.net Ulrika Majstrovic Hansén ad, fotograf, illustratör 08-441 53 72 ulrika.m.hansen@bofast.net Sanita Burdzovic ekonomiansvarig 08-406 55 31 sanita.burdzovic@sabo.se Redaktionen ansvarar ej för icke beställt material. Efter tryck av text och bild får inte ske utan redak tionens medgivande. Bofast 4 2014 3

Ledare Hyresgästföreningen irriterar annars allting gott Ibland behöver du en hjälpande hand. Låt oss ge dig ett förslag. Vi ger dig all uppbackning som du kan behöva inom skadehantering. Ocab har 50 års erfarenhet av sanering och avfuktning och erbjuder effektiva lösningar för de mest skilda problem som berör byggnadsmiljön. Med oss som partner kan du förvänta dig bred och djup kompetens. Vår hjälpande hand innebär akuta åtgärder efter en vatten- eller brandskada, system för fjärrövervakning av fukthalter, avancerad teknik för rengöring av textilier och inventarier efter en skada, kompetens för sanering av PCB, asbest, klotter och nikotin. Det är oss du frågar efter miljöinventeringar, utredningar av sjuka hus-problem och andra inomhusmiljörelaterade analyser. Vi hjälper dig även med åtgärder som ventilationsrengöring och mögelsanering. En styrka är att vi både är lokala och rikstäckande. Det ger dig snabba insatser, närhet i kontakterna och resurser för utförandet. Till nytta för dig och dina hyresgäster. SANERING RENGÖRING AVFUKTNING BYGGNADSMILJÖ JOUR Välkommen för en diskussion om hur vi ska kunna hjälpa dig med din fastighet. www.ocab.se här hittar du alla dina lokala kontakter. Tillståndet inom allmännyttan är gott. När Bofast gjorde en rundresa med besök hos 22 olika bostadsföretag i landets södra landsändar kunde konstateras att stämningen generellt sett är god. För att inte säga mycket god. En absolut majoritet ser med tillförsikt på framtiden och inte sällan karaktäriseras bolagen av självtillit och stolthet. Det byggs på många städer och några eländesskildringar syntes inte till. "Det är slagskuggan från huvudstaden som slår över landet när Hyresgästernas riksförbund skickar ut diktat " Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd. Unik konstruktion! www.hfonstret.se H-Fönstret AB Gåseberg 420 453 91 Lysekil Tel 0523-66 54 50 Fax 0523-478 74 ENERGISPARTIPS! Det är vi som tillverkar Elless Sparlatorer för kök och tvättställ, samt duschar. Äldre som nya blandare förvandlas till marknadens mest energieffektiva!! Till och med på orter där man av olika skäl sålt en del av beståndet har man fått ett kvitto på väl genomfört arbete i form av ett mycket stort antal intressenter. Och de privata värdar som utgjort köparskaran har vittnat om respekt för de kommunala bolagens förmåga att sköta om sina fastigheter. Det förefaller som om den lagändring som genomfördes 2011 och som stadgar om affärsmässighet (vad den nu i praktiken betyder) genomsyrar många bolag. Möjligen arbetade många bolag redan tidigare på ett affärsmässigt sätt. Den fördom som emellanåt har kunnat skymtas om en kommunalgrå, lätt DDR-mässig inställning till sitt uppdrag lyser i alla händelser med sin frånvaro. Många vd:ar hävdar också att företagen är en attraktiv arbetsgivare på orten. Även om man på vissa håll kan ha det svårt att i konkurrens med många gånger sexigare högteknologiska aktörer få fatt på de allra vassaste knivarna. Men i dessa städer pågår å andra sidan ett arbete med att ytterligare höja företagens status. utifrån detta perspektiv blir den besynnerliga dans som pågår i Stockholm märklig. Visst ser problemen annorlunda ut. Och visst kan den mångåriga polarisering som förekommit i huvudstaden påverka tonläget. Men som Bofast kan rapportera om i denna utgåva har Svea Hovrätt just i dagarna satt ner foten i frågan om vilken betydelse lägesfaktorn ska ha för hyressättningen. Symptomatiskt nog hänvisade Fastighetsägarna i sitt resonemang i hyresnämnd och domstol till en överenskommelse som inte existerar; den om Stockholmsmodellen. Ett avtal är väl inte ett avtal förrän alla parter är överens? Och i detta fall har det ju varit ytterst tydligt att så inte varit fallet. det är förklarligt att besvikelsen är stor i organisationen, men med sådana argument kan utgången knappast ha varit en överraskning. Hovrättens utslag får sägas ge Hyresgästföreningen full utdelning. Annars är just nämnda förening en stor Läs mer på www.elless.com HBV-leverantör Halmstad Tel 035-21 Tel 035-21 22 60 22info@elless.com 60 Tel 0703-25 35 11 källa till bekymmer bland de besökta företagen. Inte överallt, men på sina håll vittnas om svekfullhet i att backa ur ingångna avtal, oförmåga att förstå bolagens utmaningar och allmän inflexibilitet. Många gånger kan det antas att det handlar om personkemi mellan de förhandlande parternas företrädare. Parter som år efter år inte kan nå en uppgörelse utan tvingas vända sig till Hyresmarknadskommittén för medling eller prövning säger något om saken. upplevelsen är att det är slagskuggan från huvudstaden som slår över landet när Hyresgästernas riksförbund skickar ut diktat i riket om vilka nivåer som är godtagbara. Oavsett vilka premisser som gäller lokalt. Men på det stora hela är ändå slutsatsen att de kommunala bolagen är vid god hälsa. Mycket god. Christian Lacotte chefredaktör Bofast 4 2014 5

Nyheter Är du prenumerant? Då kan du läsa mer på www.bofast.net Nyheter Först till kvarn-bokning stoppas efter robotattack gavlegårdarna uppdagade nyligen att bolagets så kallade direktlägenheter bokades upp sekundsnabbt när de lagts ut på hemsidan. Vi såg live hur det hände, så vi konstaterade snabbt att det inte kunde vara en människa. Även om man sitter inloggad med fingrarna på tangentbordet är det omöjligt, säger Johan Stark, kundcentrumchef. En person misstänks ha skött bokningarna genom en datoriserad så kallad robot och tagit betalt för sina tjänster. Eftersom principen var först till kvarn missgynnades andra sökande. Sådan hemsidesbevakning är i sig inte olaglig, betonar Johan Stark. Däremot har bostadsbolaget informerat Skatteverket om verksamheten. Numera hålls direktlägenheterna öppna för intresseanmälningar under 24 timmar. Därefter lottar datasystemet ut vilka som erbjuds kontrakt. 14 000 kronor får varje kvadratmeter kosta i Sabos nya ramupphandling av en- och tvårummare. Det är cirka 25 procent billigare än ordinarie pris, enligt Sabo. Mätkostnader utreds när är det kostnadseffektivt och tekniskt genomförbart att införa individuell mätning av värme, kyla och varmvatten i flerbostadshus? Det ska Boverket reda ut sedan riksdagen beslutat om införlivning av EU:s energieffektiviseringsdirektiv i svensk lagstiftning. Den 1 oktober ska verket ha utformat regelförslag för nya och ombyggda hus. Ett år senare, i oktober 2015, lämnas förslag för befintlig bebyggelse till regeringen. Läget förblir en fa ktor bland andra Svea Hovrätt går på hyresnämndens linje i ett mål och avvisar den privata värden Wåhlins strävan att marknadsanpassa hyrorna i en fastighet på Kungsholmen i Stockholm. Det var när hyrorna för år 2012 skulle sättas som parterna inte kunde komma överens. Wåhlins ville bland annat med hänsyn tagen till bostadsbristen i Stockholm höja hyrorna i en fastighet med mellan 4 och 15 procent. Hyresgästerna gick med på 2,3 procent. Till stöd för sitt krav argumenterade Wåhlins företrädda av Fastighetsägarnas förhandlingschef Alrik Hafström och ställföreträdande chefjuristen Tore Ljungkvist för att de räknats fram efter den så kallade Stockholmsmodellen, där man enligt Wåhlins kommit överens med Hyresgästföreningen om vilka faktorer som skulle ge vilket avtryck vid hyressättningen i staden. Wåhlins hänvisade för bruksvärdets fastställande till ett antal fastigheter som de menade kunde utgöra jämförelseobjekt och där hyresnivåerna låg högre. "Inte heller ska hyresgästernas individuella värdering och behov beaktas." hyresgästföreningen slog helt ifrån sig och sa att någon bindande överenskommelse om hyressättning enligt Stockholmsmodellen aldrig träffats. (Arbetet pågick under en längre period, men när man skulle enas om detaljerna visade det sig inte vara möjligt och förhandlingarna om modellen avbröts (reds anm). Hyresgästerna förträdda av Hyresgästföreningens jurister Susann Wikström och Marie Ripman förde för sin del fram ett antal andra lägenheter som de tyckte bättre kunde användas som jämförelse. Dessa underkändes av Wåhlins. Dessutom menade Wåhlins att det skulle strida mot EU-rätten om inte marknadsfaktorn läget fick slå igenom. Från den 1 januari 2011 gäller delvis nya regler på hyresmarknadens område. Allmännyttans tidigare ensamt normerande roll för hyresnivåerna skulle inte längre gälla, utan även nivåerna hos de privata värdarna skulle få genomslag vid bruksvärdesregleringen. Men eftersom de hyror som Hyresgästföreningen menade gällde för 2012 baserats på det gamla systemet, där de kommunala bostadsbolagen enligt Wåhlins också skulle hålla sig till självkostnadsprincipen, hade lagändringen inte fått något genomslag och därmed bröt 2012 års hyresöverenskommelse mot EU:s konkurrensrättsliga regler. Mot detta hävdade hyresgästerna att Wåhlins tolkade den nya lagen felaktigt och att det gick utmärkt att använda fastigheter med hyran satt enligt det äldre systemet. hyresnämnden skriver i sitt beslut att det är korrekt att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll skulle avskaffas, men att bruksvärdessystemet skulle bestå. Fast med den ändringen då, att även privatvärdarnas hyror ska utgöra underlag för nivåernas bestämmande. Och även om det funnits förslag på att läget uttryckt genom brist eller övertillgång på lägenheter skulle ges betydelse för hyrans storlek, tog lagstiftaren inte med detta i ändringen av lagen, menar nämnden. I stället valde man att låta marknadens parter själva hitta framkomliga vägar. Regeringen sade sig inte vilja störa det pågående och på vissa orter till exempel Malmö, Göteborg, Umeå, Linköping och Norrköping framgångsrika arbetet med att komma överens om ett fungerande system. Nämnden avvisar Stockholmsmodellens giltighet i målet och skriver att det helt enkelt inte finns någon sådan överenskommelse. Bruksvärdet bestäms med utgångspunkt från ett antal faktorer som står att finna i lagens förarbeten och som hyresnämnden redogör för: storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge i huset, reparationsstandard och ljudisolering. Därtill kommer att hänsyn ska tas till saker som tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, förvaringsutrymmen, garage eller p- plats. Slutligen ska faktorer om det allmänna läget, boendemiljön och närhet till kommunikationer tas med. Parternas kommentarer Fastighetsägarna: Domen visar att 2011 års hyresreform är tandlös. Det är orimligt och återspeglar inte bostadskonsumenternas värderingar, säger chefsjurist Marie Öhrström. Hyresgästföreningen: Vi anser givetvis att hovrätten har gjort helt rätt bedömning. I stället för att Fastighetsägarna lägger över förhandlingsansvaret på hyresnämnd och hovrätt så kanske de nu kan fokusera på att vara en förhandlingspart, säger regionordförande Greger Björkegren. ulrika majstrovic hansén Hyresnämnden gjorde besök i de fastigheter som åberopats som jämförelseobjekt, men stannade för att de var alltför olika Wåhlins fastighet och valde därför att göra en allmän skälighetsbedömning. Man kom då fram till att den nivå, 2,3 procent som hyresgästerna gått med på, var den skäliga hyreshöjningen. wåhlins överklagade till Svea Hovrätt där parterna hävdade i stort sett samma sak som tidigare, men med något utförligare resonemang. Hyresgästerna menade att affärsmässiga principer styr de kommunala bostadsbolagen i Stockholm eftersom de har ett avkastningskrav. Wåhlins anförde att det stora efterfrågeöverskottet i Stockholm visar att läget har stor betydelse. Nej, svarade hyresgästerna. Det är inte läget, utan trygghet som värderas högst av hyresgästerna. hovrätten upprepar hyresnämndens uppräkning av vilka faktorer som ska styra hyran. Och tillägger att varken byggnadsår, produktions-, drifts- eller förvaltningskostnader ska påverka. Inte heller ska hyresgästernas individuella värdering och behov beaktas. Man konstaterar också att lagtexten som den kom att utformas inte följde utredarens förslag om bland annat lägets ökade betydelse. Hovrätten skriver att det geografiska läget ingår som en faktor i bedömningen, men bara som en av flera andra. Och bostadsköernas längd sägs vara av underordnad betydelse. Man konstaterar sedan att hyresnämnden varit enig i sin bedömning och att det inte finns skäl av hovrätten att ändra beslutet från hyresnämnden. Wåhlins fastigheter får nöja sig med 2,3 procents höjning. christian.lacotte@bofast.net Marie Öhrström Chefsjurist Fastighetsägarna Stockholm Greger Björkegren Ordförande Hyresgästföreningen region Stockholm På marknaden finns det väldigt lite behovsdiskussioner. Där handlar det om efterfrågan. konsulten ted lindqvist, som analyserat bostadsbyggandet åt Stockholms läns landsting, förklarar varför nyanlända och unga inte är stora målgrupper. Det är ju inte särskilt synd om de här hushållen som har tjänat flera miljoner, men icke desto mindre så väljer de att bo kvar. daniel liljeberg, chefekonom på Villaägarna, framhåller i Dagens Nyheter att reavinstskatten leder till för låg omflyttning. Det här blev ett bra slut på min karriär i Göteborg. statsåklagare nils-eric schultz kommenterar i lokalradion den sista domen i stadens mutaffärer, då två personer dömdes till fängelse efter oriktiga fakturor till bostadsbolaget Poseidon. Lösningen på det här är inte att vi bygger tältläger eller baracker. Lösningen finns på de här människornas hemmaplan. regeringens hemlöshetssamordnare, michael anefur, menar i Dagens Samhälle att kommunerna inte har bostadsansvar för tiggarna. Mycket talar för att det enda framkomliga sättet att verkligen få fart på byggandet i regionen helt enkelt är att allmännyttan i långt högre grad än i dag får i uppdrag att gå före. viktor barth-kron, kolumnist i Dagens Nyheter. 6 Bofast 4 2014 Bofast 4 2014 7

Från hovrätten redaktör: christian.lacotte@bofast.net PAROC Stenull framställs av sten och kan därför användas som värmeisolering i krävande miljöer. I konstruktioner som isolerats med stenull bromsas eller förhindras spridning av brand effektivt. För mer information besök PAROC.sE och RENZERO.sE PAROC renergia Renoveringspanel med putsad fasad PAROC renergia Renoveringspanel med vertikal träpanel PAROC XRF 001 renergia Fönster/Dörromfattning Sveriges första totalkoncept renzero TOTALKONCEPT FÖR ENERGIRENOVERING TILL NÄRA-NOLL För att klara klimatmålen räcker det inte att nya hus byggs som lågenergihus, även befintlig bebyggelse måste energirenoveras. Nu lanseras produkterna som ingår i renzero- konceptet; Sveriges första totalkoncept för energirenovering av småhus till nära-noll. Renoveringspanelen PAROC renergia gör det möjligt att på ett enkelt sätt skapa god täthet och ett tjockt och homogent isolerskikt för att minimera energianvändningen. Den nya panelen monteras ungefär 60% snabbare än en konventionell metod för nära-noll-nivå. Andrahandstillstånd gäller inte mot ny värd I tumba söder om Stockholm driver en 43-årig kvinna ett saffransbageri. Hon hyr sedan 2005 en lägenhet för sina anställdas räkning. Till detta fick hon hyresvärden B:s tillstånd. B sålde så småningom sin fastighet till F. Men F hävdar att han inte har hört talas om något sådant tillstånd, varför kvinnan sysslat med olovligt andrahandsuthyrning. Eftersom hon inte har behov av lägenheten sägs hon upp. Bageriägarinnan motsätter sig uppsägningen. Hon har haft den ursprunglige värdens tillstånd, hon har alltid fått hyresavierna sända till sin hemadress och alla hennes anställda som bott i lägenheten har helt öppet haft sina namnskyltar på dörren. Till yttermera visso har F i samband med en vattenskada varit inne i lägenheten och bageriägarinnan har vid ett telefonsamtal underrättat F om att det var hennes personal som bodde i lägenheten. hyresnämnden skriver i sitt beslut att en ändring eller ett tillägg till ett hyresavtal inte blir gällande mot en ny fastighetsägare enbart därför att hyresgästen har ett skriftligt kontrakt och har tillträtt lägenheten före överlåtelsen av fastigheten. Det krävs också att det görs en anteckning på själva kontraktet eller att den nya ägaren visste eller borde ha vetat om specialförhållandena. Om det uppstår en tvist om vem som vetat vad blir det hyresgästen som ska bevisa sitt påstående. Den vars rättigheter det sedan gäller att pröva är inte den som formellt står på kontraktet utan den person som faktiskt bor i lägenheten, i detta fall bagaren. Hyresnämnden skriver dock att F vetat om hur det förhållit sig och genom sin passivitet godkänt andrahandsuthyrningen. bageriägarinnan kan visa upp e-post från den gamle värden till den nye där denna informeras om förhållandena. Hon har också själv kontaktat F, något som hyresnämnden inte ifrågasätter. Att bageripersonalen haft sina namn på dörren, att värden varit inne i lägenheten och att hyresavierna gått till en annan adress än till den som bott i lägenheten gör att hyresnämnden sammantaget anser att bagaren har rätt att bo kvar eftersom hon saknar annan bostad. F överklagade till hovrätten som valde att se lite annorlunda på sakerna. Hovrätten hävdar att det inte kan bevisas att F visste om att en lägenhet i fastigheten var uthyrd i andra hand. Ord står mot ord och även om kvinnan förefaller trovärdig kan hon inte styrka sina påståenden med tillräcklig kraft. Därmed ska hon anses ha hyrt ut under en längre tid och utan tillstånd. Hon har därför åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. ulrika majstrovic hansén Lagd rabatt ligger den privata fastighetsägaren Två Stenar i Åmål har sagt upp fem hyresgäster för att ändra hyresvillkoren. Konkret gällde det relativt omfattande hyresrabatter som hyresgästerna av olika skäl erhållit. I ett fall rörde det sig till exempel om en rabatt som en hyresgäst erhållit som ett slags present från bolagets tidigare styrelse. Värden menar att det inte fanns några godtagbara skäl för den rabatten och att den därför borde slopas. Hyresgästföreningen som biträder en del av hyresgästerna menar att en given rabatt ska ligga och att den gäller så länge som det underliggande hyresavtalet gäller. Och detta alldeles oavsett hur rabatterna uppkommit. hyresnämnden skriver i sitt beslut att det är bruksvärdesprincipen som gäller. Och har hyrorna förhandlats fram vid en överenskommelse enligt hyresförhandlingslagen ska den anses som skälig. Därmed får det anses att hyrorna för de aktuella lägenheterna är korrekta. Och, menar hyresnämnden, rabatternas vara eller inte ryms inte under bruksvärdesvärderingen. Det är alltså inte oskäligt att slopa rabatterna. Hyresgästerna överklagade beslutet till Svea Hovrätt. Där argumenterade de mer utförligt och tillfogade att den sak frågan gäller inte är om hyran är skälig och i överensstämmelse med bruksvärdesprincipen, utan om överenskommelsen om rabatten står sig. Ytterst vill man att rabatterna ska ses som en gåvoutfästelse till hyresgästerna som värden är skyldig att infria. hovrätten skriver tvärtemot hyresnämnden att frågan inte gäller en ändring av hyran utan ett annat villkor. Sådana ska gälla om det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyresvärden har gjort gällande att förhandlingsöverenskommelsen ska gälla. Det gör den, anser hovrätten. Att hyrorna i realiteten blir lägre på grund av rabatterna är inte något starkt vägande skäl. Hovrätten upphäver alltså hyresnämndens beslut. Rabatterna ska gälla framgent utan tidsbegränsning. ulrika majstrovic hansén Bofast 4 2014 9

ulrika majstrovic hansén Från hovrätten redaktör: christian.lacotte@bofast.net Ingen omkastad bevisbörda Bosse hyr en trea av Familjebostäder i en av Stockholms södra förorter. Han har nu sagts 25-årige upp av sin hyresvärd som hävdar att Bosse inte bor där utan olovligen hyr ut den i 2:a hand. En utredare på bostadsbolaget tyckte att lägenheten såg tom ut. Vidare utredning fastslog att Bosse tillsammans med sin fru köpt ett hus där han, hans fru och deras gemensamma barn bor. I lägenheten bor i stället Bosses bror, kom utredaren fram till. Dessutom har Bosse varit drivande när det fanns möjlighet att ombilda till bostadsrätt. Och vid ett besök en helg öppnade en person vid namn Marja dörren. Hon vägrade diskutera om situationen och hänvisade bara till Bosse. Fel, säger Bosse. Det stämmer att makarna köpt ett hus, men sedan fick de problem och Bosse flyttade tillbaka till lägenheten. Så småningom fick han också sällskap av sin bror Jocke som också skrev sig på adressen. Han flyttade senare till en egen lägenhet och därefter delade Bosse bostaden med Marja. hyresnämnden konstaterar att Bosse varit mantalsskriven på den aktuella adressen, att han visserligen köpt en villa men ändå bott tillsammans med sin bror. Familjebostäder har inte kunnat redovisa tillräckliga skäl för att säga upp Bosse. I Svea Hovrätt stärkte bolaget sin argumentation och krävde omvänd bevisbörda, det vill säga det skulle vara upp till Bosse att bevisa var han bott och med vem. Familjebostäder räknade upp ett antal skäl för detta: Lägenheten annonserades för uthyrning från sommaren 2012 Bosse ansökte om byte och uppgav felaktiga uppgifter Brodern Jocke var folkbokförd i lägenheten Marja var folkbokförd i lägenheten Bosses telefonabonnemang stod på villan hovrätten konstaterar att det saknas skäl att göra någon annan bedömning än hyresnämnden. Bosse får därmed fortsätta dela lägenhet med sin inneboende Marja. 10 Bofast 4 2014 Namnen i rättsfallen är alltid fingerade Tillgång till gratislokal inte en del av hyresavtal Allmännyttiga Kirunabostäder har en förhandlingsordning med Hyresgästföreningen Region Norrland. En av de fastigheter som parterna har avtal om är ett hyreshus som kallas det Blå huset i Lombolo backe i Kiruna. Förhandlingsordningen gäller bostäder, garage och bilplatser. Utöver det finns en muntlig överenskommelse om en gemensamhetslokal i huset som hyresgästerna utan avgift kunnat disponera över för olika slags sammankomster. År 2010 vattenskadades Blå huset. I samband med reparationsarbeten beslutade företaget att en bastu skulle stängas och gemensamhetslokalen byggdes om till kontor. Hyresgästerna kompenserades genom en ersättningslokal på annat håll. Förhandlingar pågick om lämpliga lokaler, men Kirunabostäder sade aldrig upp avtalet formellt. Därför, menar Hyresgästföreningen, har företaget brutit mot reglerna om primär förhandlingsskyldighet i hyresförhandlingslagen. För detta kräver Hyresgästföreningen ett ideellt skadestånd på 25 000 kronor. bolaget avvisar kravet och menar att det inte föreligger någon förhandlingsskyldighet i detta fall. Hyresnämnden skriver i sitt beslut att eftersom det är fråga om en gratisupplåtelse gäller inte hyresförhandlingslagen. Därmed kan Kirunabostäder inte sägas ha brutit mot sin skyldighet att förhandla och något skadestånd ska således inte utdömas. hyresgästföreningen överklagade till Svea Hovrätt. Där utvecklade föreningen sitt resonemang och menade att lokalen i fråga var kopplad till hyresgästernas vanliga hyresavtal. Därmed fanns det en skyldighet att förhandla. Hovrätten ger Hyresgästföreningen rätt på denna punkt; om rätten för hyresgästerna att utnyttja de gemensamma utrymmena är en följd av hyresförhållandet, får en sådan rätt inte upphävas eller ändras i annan ordning än som gäller för hyresvillkor. Detta behöver inte vara intaget i något hyresavtal, det räcker med att det faktiskt finns en lokal som hyresgästerna har rätt att använda. men sedan argumenterar Hovrätten något annorlunda i förhållande till hyresnämnden. Det var nu inte hyresgästerna som hade ett avtal med Kirunabostäder utan Hyresgästföreningen, som sedan i sin tur lät hyresgästerna använda lokalen. I och med det är tillgången till lokalen inget som omfattas av respektive hyresgästs hyresavtal med Kirunabostäder. Och därför finns på denna grund ingen skyldighet att förhandla. Hyresnämndens beslut står sig alltså. Om än på något annorlunda grund. ulrika majstrovic hansén KUND GARANTI SUPERNÖJD Hos oss blir du supernöjd, annars får du pengarna tillbaka! Professionell tvättstugeutrustning är vi specialister på. I vårt kompletta sortiment fi nns allt som behövs i tvättstugan. Bland annat tvättmaskiner, torktumlare, torkskåp, torkrumsutrustning, manglar och tillbehör. Och vi har nöjda kunder. 9 av 10 svarar att det är mycket troligt att de väljer PODAB igen. Vill du bli riktigt nöjd med din tvättstuga ska du prova oss. Vi har infört Supernöjd Kundgaranti. Är du inte supernöjd får du helt enkelt pengarna tillbaka. Kontakta oss idag! Ring 031-752 01 55 eller besök www.podab.se/kundgaranti AB PODAB Ekonomivägen 9 436 33 Askim Tel: 031-752 01 00 Fax: 031-752 01 50 Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945 "Jag är mycket nöjd med produkterna, bemötandet, allt!" Peter Jonsson, Hyresbostäder i Norrköping AB

Jämställt och mångfaldigt? Jämställt och mångfaldigt? Önskas: Fler kv nnor i bolagens styrelser Männen dominerar än särskilt i centern 2000 2014 Männen dominerar fortfarande i Sabobolagens styrelser. 7 av 10 styrelseledamöter är män, trots flera kampanjer. Men skillnaderna mellan partierna är stora. Bäst är s och mp. Sämst är c och m. Det finns av tradition mycket fokus på att bygga, man tänker betong. Vi måste styra över tänkande på att vi ska bygga hem och skapa samhällen. Då kan man nog locka fler kvinnor, tror Mikael Åström i Sabos jämställdhetsgrupp. Texter helene ahlberg Grafik ulrika Majstrovic hansén Centerpartiet Moderaterna Kristdemokraterna Folkpartiet Sverigedemokraterna 1985 var 13 procent av styrelseledamöterna i de allmännyttiga bostadsbolagens styrelser av kvinnligt kön. År 2000 hade andelen ökat till 20 procent. Alldeles för lite, ansåg Sabo då. I dag, när ytterligare fjorton år förflutit, är den kvinnliga andelen i styrelserna 29 procent. Fortfarande på tok för lite, anser en enig Sabovärld. Även Sabos kongresser då politiska ombud samlas från hela landet för att dra upp riktlinjerna för Sabos arbete har kritiserats för att vara alltför gubbiga tillställningar. Så för fyra år sedan tillsattes en arbetsgrupp för ökad jämställdhet, med medlemmar ur Sabos styrelse. "Det går alldeles för sakta. Kvinnornas kompetens behövs." Vi ska se till att det inte är en gubbmaffia som håller på med bostadspolitik och bostadsfrågor, lovade Sabos s-ordförande Leif Jakobsson inför förra kongressen. Jämställdhetsgruppen gjorde utskick till alla partistyrelser och partidistrikt i landet inför valet 2010, med information om vad uppdraget som ledamot i ett kommunalt bostadsbolag innebär och vikten av bredd i styrelserna. men att öka förändringstakten tycks motigt. Efter det valet ökade kvinnoandelen med tre procentenheter. Det går alldeles för sakta. Kvinnornas kompetens behövs för att styrelserna ska få bredd och fler infallsvinklar när man arbetar med olika frågor, säger Maj Karlsson (s), sammankallande i jämställdhetsgruppen. Och det går inte av sig självt, man måste jobba aktivt för att komma framåt. inför höstens val gör gruppen därför nya utskick till alla partiorganisationer först till partistyrelserna, sedan till partidistrikten och i september till kommunfullmäktiges valberedningar. Både för att göra lite reklam för själva det allmännyttiga styrelsearbetet och för att påpeka vikten av balanserade styrelser. Det är nämligen partierna som nominerar kandidater till de kommunala bolagsstyrel- Frågan om bristande jämställdhet i bostadsbolagens styrelser är långt ifrån ny. År 2000 skrev Bofast om att bara 2 av 10 styrelseledamöter var kvinnor. Under de 14 år som gått har andelen ökat till 3 av 10. Vänsterpartiet Miljöpartiet Socialdemokraterna serna Sabo kan bara försöka påverka nomineringsarbetet. En svårighet kan vara att bostadsbolagsstyrelser inte är så stora, och har partiet bara ett mandat att fylla så följer man kanske traditionella könsmönster, säger Thomas Martinsson (mp), ledamot i Sabos jämställdhetsgrupp och kommunalråd i Göteborg. partier som sitter och nominerar kandidater till de olika uppdragen i sin kommun ser oftast också bara sin egen representant inte hur styrelsen blir som helhet. Men vi vill ändå att man breddar sitt tänk. Har man bara ett mandat behöver det inte med automatik vara en man, säger Maj Karlsson. Inom Göteborgsregionens kommunalförbund har man enligt Thomas Martinsson ändå försökt arbeta mer aktivt med hur helheten blir när partierna levererar in sina namn. 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 % Så ser könsfördelningen ut i de allmännyttiga bostadsbolagens styrelser, parti för parti. Lila markering visar andelen kvinnor år 2000. Rosa markering visar hur stor andelen är i dag. Källa: Sabo. Men det är lite känsligt, det här är ju ändå en demokratisk process, och partierna får förstås nominera vilka de vill. Och man vill heller inte kränka någon och säga du fick inte platsen för du hade fel kön eller ålder, säger han. Då får man kanske först säga du är nominerad, sedan får vi se hur det blir när vi fått en överblick. Även i Helsingborg finns tydliga ambitioner från den politiska ledningen om att bolagsstyrelserna ska få en genomtänkt sammansättning och att nomineringskommittéer ska samordna sig, men projektet är ännu i sin linda. det borde enligt dessa resonemang vara lättare för större partier att vara helt jämställda. Då kan man välja fler ledamöter, enligt varannan kvinna-varannan man-principen. Den teorin stöds av statistiken i alla fall delvis. Bästa parti, ur könsfördelningsperspektiv, är nämligen socialdemokraterna, Sabos största parti. Ja, vi ligger bäst till. Många jobbar med varvade listor i vårt parti. Det kan vara svårare att fördela om man inte får så många mandat, säger Maj Karlsson. men det näst största partiet, moderaterna, är inte näst bäst. De ligger näst sist i jämställdhetsligan. Fast det är också så att vi ibland ger bort mandat till våra allianspartier, säger Carin Ramneskär (m). Näst bäst är i stället två mindre partier: miljöpartiet och därefter vänsterpartiet. Som fyra kommer sverigedemokraterna som alltså slår alla borgerliga allianspartier. När gruppen efter ett möte visar upp siffrorna tittar de lite medlidsamt på Hans Klintbom, gruppens centerpartistiske representant. Centern ligger nämligen cementerat i botten av listan. Fördelningen mellan partierna såg ungefär likadan ut år 2000. Bäst till låg s, följt av mp och v. Och allra sist låg centern med 8 procent kvinnliga styrelseledamöter. Skillnaden är mest att alla har förflyttat sig några hack framåt i procentandelen. Nu blir det spännande att se vilket parti som blir bäst efter nästa val, säger jämställdhetsgruppens medlemmar. Och utmanar varandra med lite tävling i blick även om de inte formellt bestämt om det ska utlysas en tävling. för ännu är inte ens bästa parti bättre än 35 procent. Jag önskar förstås att vi blir ännu bättre, både inom mitt parti, inom hela Sabo och i hela samhället. Hälften hälften vore väl det normala, även om vi inte har något exakt procentmål, säger Maj Karlsson. 12 Bofast 4 2014 Bofast 4 2014 13

Jämställt och mångfaldigt? Jämställt och mångfaldigt? Bolagsstyrelserna för gubbiga och för svenska Över hälften av ledamöterna i bostadsbolagens styrelser är över 60 år. Mindre än tio procent är under 40. Och inte särskilt många är utlandsfödda. Vi speglar inte hur samhället ser ut, säger Maj Karlsson i Sabos mångfaldsgrupp. Sabostyrelsens jämställdhetsgrupp ska numer inte bara arbeta för fler kvinnor i styrelserna, utan även en bredare mångfald. I det här fallet att öka andelen unga och utlandsfödda. Vi startade med kvinnofrågan, där man såg att kvinnorna var starkt underrepresenterade i styrelserna. Sedan har vi lyft in det här med mångfald också. Vi behöver spegla samhällsstrukturerna bättre i våra styrelser, säger Maj Karlsson (s), sammankallande i arbetsgruppen. i utskicken till partistyrelser och valberedningar (se föregående uppslag) betonas därför även vikten av att också nominera yngre och utlandsfödda ledamöter. Allt för att få styrelser med bredd i kompetensen, genom att ha ledamöter med olika bakgrund och erfarenheten. Att vara ung är faktiskt en kompetens i sig, som tillför andra perspektiv till en styrelse, påpekar Mikael Åström, s- ledamot i mångfaldsgruppen. Att bara tio procent är under 40 år duger inte, andel Kvinnor i Saboföretagens styrelser 2010 styrelser ordförande 2014 styrelser ordförande Rosa staplar visar andelen kvinnor totalt i Saboföretagens styrelser, under förra mandatperioden och i dag. Oranga staplar visar andelen kvinnliga ordförande, som är alltså är procentuellt sett färre än ledamöterna. tycker mångfaldsgruppen. Det handlar också om återväxten i styrelserna. Vi behöver väcka intresse för bostadsfrågorna även hos de unga. Men det betyder inte att vi vill utesluta 60-plussare, deras erfarenhet behövs ju också. Det är blandningen vi vill åt, säger Maj Karlsson. hur många styrelseledamöter som har utländsk bakgrund finns inga siffror på. Vi har ännu inte kommit fram till hur vi ska mäta det. Men att de generellt är för få kan ändå konstateras, med lite översiktliga metoder. Går man på våra konferenser för förtroendevalda och tittar på deltagarna så är det väldigt många män där. Och det brukar vara högst en femtedel lena liljendahl kvinnor och ännu färre med utländsk bakgrund, konstaterar Carin Ramneskär, m-ledamot i mångfaldsgruppen och vice ordförande i Sabos styrelse. I befolkningen som helhet är 17 procent av de myndiga födda utanför rikets gränser. Bland kommunpolitiker i allmänhet är det bara hälften så många, enligt statistik från Sveriges kommuner och landsting. Det är viktigt att vi speglar Sabos arbetsgrupp för jämställdhet och mångfald. Fr v Hans Klintbom (c), Carin Ramneskär (m), Thomas Martinsson (mp), Maj Karlsson (s) och Mikael Åström (s) våra hyresgäster i styrelserna. Då ska man tänka på att det finns en bredd hos våra hyresgäster, och ofta fler utrikes födda hos oss i allmännyttan än bland bostadsrätterna, säger Carin Ramneskär. Mångfaldsgruppens yttersta mål kan sägas vara att avskaffa sig själv att de snart inte längre behövs. Jag kan säga att jag hoppas, men inte tror att det blir så, i alla fall inte inom de närmsta mandatperioderna. Efter valet hoppas gruppen ändå att kunna hitta goda exempel från enskilda bostadsbolag, som förändrat sin styrelsesammansättning. Då vill vi gärna följa upp det för att se hur de har arbetat och om de har gjort något aktivt, för att i så fall kunna sprida det exemplet, säger Maj Karlsson. Hon betonar att den breda representativiteten är helt nödvändig. Det gagnar och berikar arbetet och leder till bättre beslut. Men det här är nog en fråga vi får stöta och blöta i många år, i alla politiska församlingar. Det går oerhört sakta. helene.ahlberg@bofast.net Att mäta mångfald en känslig fråga Att öka mångfalden i styrelserummen är inte bara bra, utan också helt nödvändigt. Men vad är egentligen mångfald? Ofta används det som ett subtilt sätt att mena personer av utländsk börd, utan att behöva säga det högt och riskera att trampa på några diskrimineringstår. Den mångfald Sabos mångfaldsgrupp fokuserar på handlar om kön, ålder och numer även etnicitet. Kring kön och ålder har gruppen statistik och kan 17% säga exakt hur underrepresenterad den gruppen är. Men kring etniciteten finns inga siffror. Där har vi lite huvudbry. Vi vet ännu inte riktigt hur vi ska hantera den frågan. Det är lite känsligt, man kan inte fråga hur som helst, säger Maj Karlsson, sammankallande i gruppen. Ja, hur kan man mäta etnisk mångfald? Att börja fråga efter etnisk bakgrund kan medföra risk för att åka på en juridisk propp för att bryta mot diskrimineringslagen, eller personuppgiftslagen om man sätter igång och registrerar uppgifter om folk. Eller hamna med svarta rubriker i media, även om syftet var aldrig så gott. eller så kan man läsa innantill i styrelselistorna och söka efter utländskt klingande efternamn. De är oftast inte så många. Men det ger ju ingen säker statistik vilket arbetsgruppen också konstaterat. Dessutom: när och hur länge kvalar någon in i den etniska gruppen? Bara om man själv är född utanför rikets gränser? Om ens föräldrar är födda på annan plats? Eller räcker det kanske med en förälder, eller till och med en morfar, som berättar historier om landet långt därborta? Och hur utländsk ska man vara duger det med en dansk, norrman eller jänkare eller måste kulturen vara avsevärt annorlunda? ja, så där kan man hålla på. Vardaglig empiri visar att de utlandsfödda oftast saknas i beslutande församlingar. Bara en titt ut över bänkraderna under Sabos kongresser brukar visa på hög andel svenska gubbhjässor, uppblandat med viss mängd 50-plus-damer. "Att börja fråga efter etnisk bakgrund kan medföra risk för att åka på en juridisk propp." 9% Det finns ändå en del mätningar, definitioner och statistiska undersökningar. SCB, Statistiska centralbyrån, använder sig i sin statistik över till exempel kommunmedborgare av definitionen utrikes födda. Och SKL, Sveriges kommuner och landsting, har tillsammans med SCB tagit fram statistik över bakgrunden hos de förtroendevalda i landets samlade kommuner. Den visar att 9 procent är utlandsfödda, jämfört med 17 procent i riket som helhet. där har också gjorts stapeldiagram sorterat efter medborgarskap; en försvinnande liten del av kommunpolitikerna har utländskt medborgarskap. Det är lättare att fokusera på den gamla invanda jämställdhetsfrågan kvinna-man. Det anses inte kontroversiellt att fråga efter kön än så länge, i alla fall inte i Sabovärlden och det brukar bara givas två svarsmöjligheter. Svenska förnamn är dessutom sällan tvåkönade. det finns en uppsjö kampanjer för att öka kvinnoandelen i bygg- och fastighetsbranschen. Fastighetsägarna Stockholm delar ut pris till årets kvinna i fastighetsbranschen, ett reklammediehus arrangerar affärseventet Fastighetskvinnan 2014 och delar även ut pris till Årets unga fastighetskvinna. Fackföreningen Byggnads nysatsar på kvinnligt nätverk och föreslår att kongressen i juni bestämmer att ordet hen konsekvent ska användas i förbundets stadgar. Det är inte lika lätt att se motsvarande event och prisutdelningar för att uppmärksamma den etniska dimensionen. Vem skulle vilja eller våga dela ut ett sådant pris och vad skulle det ens kunna heta? Bästa bostadsgringon? Årets fastighetsblatte? Knappast. Kanske blir det lättare att gå ned på lokal mikronivå: bor det exempelvis många somalier på en ort är det väl bra om det speglas i just det bostadsbolagets styrelse. Liksom förstås i själva kommunfullmäktige som dessutom är bas för rekryteringen till bolagsstyrelserna. eller så tänker man att det helt enkelt ska finnas lite av varje i en styrelse. Man kan inte bara ha anfallande Zlatanar i ett fotbollslag, som Elisabet Sundberger, sekreterare i mångfaldsgruppen, brukar säga det Kommenterat behövs försvarare och målvakt också. Och hon tror på mer mångfald i framtiden. Det måste komma, med vår ökande rörlighet. Tänk på alla ungdomar som reser och står i, möter andra kulturer och bor i andra kulturer. Helene Ahlberg Reporter 14 Bofast 4 2014 Bofast 4 2014 15

Aktuell forskning nyheter från forskningsfronten redaktör: helene.ahlberg@bofast.net Stöd för effektivare flerbostadshusbygge byggindustrin har länge kämpat med låg produktivitet och höga byggkostnader, och ett antal mer eller mindre lyckade försök har gjorts för att industrialisera byggprocessen, enligt Linköpings universitet. Där har en doktorand nu tagit fram ett stöd för beslutsfattare som ska göra det lättare att välja rätt produktionsprocess. Allt för att effektivisera byggandet av flerbostadshus. Henric Jonsson, doktorand i bygglogistik vid Linköpings universitet, har i en licentiatavhandling utvecklat ett stöd för beslutsfattande som är tänkt att göra det lättare att välja produktionsprocess för produktion av flerbostadshus. Industrialisering av produktionsprocessen för flerbostadshus är förvisso inget nytt, men angreppssättet i avhandlingen är unik. Alltså att ta fram ett stöd för beslutsfattande för att kunna matcha graden av industrialisering av produktionsprocessen med de krav och behov som kunder och marknaden ställer inom olika segment, säger professor Martin Rudberg, som leder bygglogistikgruppen. enligt henric jonsson är det viktigt att först göra en analys kring tänkta kunder och deras behov, liksom av hur konkurrenssituationen ser ut kring det kundsegmentet sedan kan man utforma produktionssystemet. Möjligheten att kunna erbjuda kunder vad de efterfrågar blir då större, samtidigt som byggprocessen blir effektiv och lönsam, menar han. Henric Jonsson har studerat företag för att analysera hur utformningen av produktionssystem och själva flerbostadshusen påverkar produktionskostnad, kvalitet, flexibilitet, leveranstid och leveransprecision. Han har sedan tagit fram ett system för att mäta detta som kan användas både för uppföljningar och för jämförelser mellan olika typer av produktionssystem. Täta och höga hus höjer produktiviteten Om vi bor tätt blir vi produktivare, smartare och bättre betalda, enligt en doktorsavhandling som undersökt sambandet mellan befolkningstäthet och produktivitet i svenska städer. vi borde inte vara så rädda för att bygga på höjden i stadskärnorna, menar Johan P Larsson, avhandlingens författare och nationalekonom vid Internationella Handelshögskolan i Jönköping. Produktiviteten ökar om människor och arbetsplatser kommer närmare varandra, och om det bor fler människor i stadskärnorna, visar hans forskning. Man lär av varandra om man bor tätt, och man får fler tillfällen att utbyta erfarenheter och kunskaper. Vi har en föreställning i Sverige att det ska vara svårt att bygga på höjden. Folk tycker att höga hus är fula, helt enkelt. Men det finns ganska väl underbyggda forskningsresultat både från Sverige och andra platser som visar på stora fördelar med att bygga på höjden. Befolkningstäthet på både regionnivå, stadsnivå och stadsdelsnivå spelar stor roll för produktiviteten, som i avhandlingen mäts i lön. Ekonomisk täthet går att mäta på många olika sätt, till exempel antal människor per Solceller kan sätta färg på fasaden Nu testas färgade solceller. Det är ett av fem nya projekt som Energimyndigheten stöttar. myndigheten har beslutat att ge 24 miljoner kronor till nya projekt inom forskningsprogrammet el och bränsle från solen. Forskningskoncernen Swerea får 5,2 miljoner kronor för att under två år konstruera och testa moduler med så kallade molekylära solceller på husfasader. De kallas även färgsensibiliserande solceller och är en innovation som bygger på forskning från Uppsala universitet och KTH. Modulerna ska sättas upp för test i en kommersiell fastighet. Forskningsprojektet ska arbeta både med halvgenomskinliga solceller, vilket skapar möjligheter för integration i till exempel glasfasader, och med solceller i flera olika färger. Tunnare kontakter ger mer solljus ett annat forskningsföretag får nästan fyra miljoner för att utveckla tunnare framkontakter till solceller. Det skulle göra att mer solljus når solcellens aktiva material. Då ökar verkningsgraden för solcellerna (och kostnaden och i förlängningen priset borde kunna sänkas). Källor: Internationella Handelshögskolan vid Högskolan i Jönköping, Linköpings universitet och Energimyndigheten. Niklas Olsson Johan P Larsson hoppas att alla som diskuterar och fattar beslut kring byggande, bygglov, och var och hur högt man får bygga, ska ta del av forskningsresultaten. Han anser att stadsplaneringsdebattörerna är oinformerade om täthetens fördelar, som enligt honom inte bara är produktivitet, utan miljömässiga: täta städer använder resurser effektivare. kvadratkilometer. Vi har en teoribildning som är mer än hundra år gammal om varför människor som bor på samma landplätt blir mer produktiva, och jag har utforskat olika statistiska sätt att mäta det på. Städer växer sig täta spontant, och jag tycker det är roligt att titta på varför, säger Johan P Larsson. Sol + vatten = bränsle en forskargrupp vid Uppsala universitet får 8 miljoner kronor för att utveckla ett material som gör det möjligt att omvandla solljus och vatten till ett miljövänligt bränsle. Gruppen får tre år på sig och ska också undersöka möjligheten att skapa spin-off-företag kring forskningen under projektets gång. Svenska solparaboler i Afrika forskare vid kth får tillsammans med ett svenskt företag får 5,1 miljoner för att försöka öka verkningsgraden och därmed sänka kostnaden för termiska solelsystem. I ett termiskt solelsystem koncentreras solstrålar med hjälp av speglar och värmer upp vatten till ånga, som sedan med hjälp av en ångturbin eller en stirlingmotor ger elenergi. Detta kräver mer direkta solstrålar än vi har i Norden. Tekniken är därför tänkt som en exportprodukt till regioner med solintensivare klimat, som till exempel Sydeuropa och Afrika. freepik.com Cleanergy Vi är stolta över vårt finstilta En CE-märkt manuell port är toppen! En CE-märkt motor är kanon! MEN, monterar man port och motor tillsammans så bildas en maskin. Den maskinen måste CE-märkas av montören på plats för att vara godkänd. Läs mer på garageportexperten.se eller kontakta oss om du vill veta mer. garageportexperten.se 16 Bofast 4 2014 Bofast 4 2014 17 Nyhet! Köp till marknadens bästa försäkring. Självklart CE-märker vi port & motor tillsammans på plats! Prenumerera på Bofast! Bofast är exklusivt tillgänglig för prenumeranter För att kunna läsa tidningen på nätet krävs en inloggning. För att prenumerera: scanna QR-koden med din mobil eller mejla till info@bofast.net 91x259 Ska du byta till säkerhetsdörr? Kolla upp det här! Är dör ren br and klassa d för att stå emot fullt lt utv tveck lad brand i mins t 30 minu inuter? Är den br andga gastät oc h bran rand- gastät täthet sklass ssad (kl ass S m )? Är den testad, kla assa d och certifi er ad för ljud och inbro brott? Är företa etaget ISO-c ertifi erat, 9001 och 14001 01 (kva valite tet t och mil jö)? Eller köp en Daloc. Numera är det lag (Boverkets Byggregler 5:534) på att alla nyinstallerade dörrar mot trapphus ska vara både brand- och brandgastäthetsklassade. Ytterst handlar det om att rädda liv. Är du fastighetsägare eller sitter med i en styrelse i en bostadsrättsförening är det dessutom ditt ansvar att dörrarna i trapphuset uppfyller kraven enligt lagen. Köper du din Daloc Säkerhetsdörr av Secor behöver du inte bekymra dig om någonting. Alla våra säkerhets dörrar är provade, typgodkända och certifierade och uppfyller Bo verkets alla krav. Läs mer på secor.se.

Tema Säkerhet Tema Säkerhet Slutfumlat i Sundsvall blippen öppnar dörren Mitthem har bytt ut de vanliga lägenhetslåsen mot elektroniska lås i ett av sina hus. Vi tycker att det fungerar bra. Det blir dyrare i början, men billigare i längden när man slipper byta låscylindrar när hyresgäster flyttar eller tappar bort nycklarna, säger förvaltningschefen Joakim Persson. Text helene ahlberg Foto elin helgesson På Södermalmsgatan 8 i Sundsvall rasslas det inte längre med några vanliga nyckelknippor utanför lägenhetsdörrarna. I höstas bytte nämligen det allmännyttiga bostadsbolaget ut cylinderlåsen mot elektroniska lås. Så nu är det slutfumlat med metallnycklar som ska in i smala hål. Numer räcker det om hyresgästerna håller upp en plastbricka mot låset eller slår in en kod. Det har fungerat bra hittills. Vi hade hört talas om att det kunde bli en del trassel i början, som att de gick i baklås, men det har inte hänt oss, säger Joakim Persson, förvaltningschef på Mitthem. Han hoppas att det blir ännu bättre framöver. Systemet är fortfarande inte helt utbyggt, men förhoppningsvis kan vi sköta och styra allt bättre längre fram. även hyresgästerna är nöjda eller i alla fall inte missnöjda. De har inte sagt så mycket. Det brukar betyda att det är bra, konstaterar kvartersvärden Robert Hjort. Det är hyresgästen själv som programmerar in vilken kod Fastigheten på Södermalmsgatan har 6 lägenheter och är byggd på 1990-talet men i äldre stil för att passa in i bebyggelsen i kvarteret. som ska låsa upp låset. De kan också skapa en tillfällig servicekod som bara gäller en begränsad tid, om de vet att jag ska komma dit och göra ett jobb, eller ge till sina gäster. Fast det finns också en masterkod (precis som annars en masternyckel) som låser upp allt. om hyresgästen låser upp med plastbrickan kan hen välja mellan några olika funktioner, till exempel om dörren ska låsas automatiskt när den stängs, eller om den ska låsas manuellt. Låsen ska också kunna styras via en app i mobilen. Men den största skillnaden för hyresgästerna är väl egentligen att det blir billigare om I höstas byttes de vanliga låsen mot elektroniska lås i både entré och lägenhetsdörrar. de tappar bort nycklarna. Då åker de inte på ett cylinderbyte för flera tusen, utan behöver bara köpa en ny plastbricka, säger Robert Hjort. Hur mycket den kostar vet han inte än, det har ännu inte hänt att någon tappat bort den, men han gissar på några hundralappar. Just den här sortens nyckelbricka är helt ny och har högre säkerhetsklassning. Det har inte tillverkats så många än, så de är lite dyra i början. "Den största skillnaden för hyresgästerna är väl att det blir billigare om de tappar bort nycklarna." Just att slippa byta låscylindrar är också vad Mitthem ser som den största fördelen. Man behöver aldrig byta låssystem. Själva kodlåset kommer alltid att fungera. Tappar någon en bricka så behöver man bara spärra den, så är den död, säger Robert Hjort. att installera system med elektroniska lås är avsevärt dyrare än vanliga lås, även om varken Robert Hjort eller Joakim Persson riktigt kan säga hur mycket dyrare. Det beror på hur stort systemet och huset är. Men det blir billigare på lång sikt, i alla fall på väldigt lång sikt. Hur fort extrakostnaden tjänas in beror på omflyttningstakten i området. Vi byter alltid lås om inte alla nycklar finns, för att det ska vara tryggt för den nya kunden. Sådant händer ju hela tiden, säger Robert Hjort. vad händer då om det blir strömavbrott kommer man in i sin lägenhet? Ja, alla låsenheter är batteridrivna. Och de varnar innan batteriet tar slut. Om man ändå inte skulle hinna byta finns ett backup-system, man kan koppla in ett nytt batteri från utsidan. Så det är ingen fara att någon inte ska komma in. De elektroniska låsen presenteras av tillverkaren som systemanslutna och centralt administrerade. Så är det dock inte ännu hos Mitthem. Carl Bergseije från Mitthem öppnar med en plastbricka. Tillverkaren måste uppgradera programvaran först, det här är så pass nytt. Det är fortfarande de som monterat systemet som får administrera det åt oss. Elektroniska lås brukar registrera in- och utpasseringar. Så är det inte hos oss i dag, eftersom de ännu inte är uppkopplade mot vårt system på det viset. Låsen fungerar som egna enheter, det är inte som en entrédörrsläsare. Men jag skulle tro att systemet sedan kan logga passeruppgifter. sådan information får inte hanteras hur som helst eller sparas för länge. Men än har inte Mitthem grunnat så mycket kring loggar, integritet och Personuppgiftslagen (PuL) i förhållande till de nya lägenhetslåsen. Vi vet inte än hur det kommer att fungera när allt är färdigt. Men om det loggas kommer vi självklart att följa PuL, precis som vi gör med taggsystemet i tvättstugorna. El-låsen ska så småningom utvärderas och kanske installeras i fler områden. Det vet vi inte än. Men jag tror verkligen att elektroniska lås är framtiden. Särskilt i nyproduktion, när man kan integrera dem från början. Här var vi ju tvungna att dra ström fram till varje dörr, då blir det förstås dyrare, säger Joakim Persson. elektroniska lägenhetslås har också installerats på andra håll i landet bland annat hos Gavlegårdarna i Gävle och Kopparstaden i Falun men då framför allt i nybyggda hus. 18 Bofast 4 2014 Läs mer om elektroniska lås på sid 29 Bofast 4 2014 19

Tema Säkerhet Säkerhet är A och O för alla höjdarjobb. Att ha sin arbetsplats uppe bland fåglarna kan både ha sina fördelar och nackdelar när man inte kan flyga. Kunskap och utbildning kan därför rädda liv. Bofast följer med upp på taket för att se hur det går till att klättra. Här listas de viktigaste momenten. Höjdarproffsens bästa klättringstips 3. 6. Redo att ta sig ned för taket. Den teknik som gäller är att gå baklänges, det möjliggör att man kan släppa efter lagom med lina, kroppen får en bra belastning på selen och det är lättare att hålla balansen. 6. Text och foto ulrika majstrovic hansén 1. Erik Olandersson, vd på fasadunderhålls- och utbildningsföretaget Arbetsklättring, står stadigt på taknocken. Han har klättring i ryggmärgen efter flera års arbeten och utbildningar utförda på hög höjd utan byggställningar. 1. Rätt utrustning ingår i säkerhetstänket. Sele och hjälm är allra viktigast. Klätterlinorna fästes sedan i selen med hjälp av karbinhakar. Ett dinglande klättrarproffs, Viktoria Hedin, utför putsarbete efter åtgärdad fuktskada. 2. Oavsett om man är proffs eller nybörjare vill man att repen ska vara hela. Vassa kanter som taknockar, stegar och stuprännor skaver på repen. För att skydda repet fäster man en slinga, den lila på bilden, där repet annars skulle riskera slitage, det gör livslängden längre för både klättraren och repen. Regelverket för att utföra arbeten på vertikal fasad är tuffare och kräver längre utbildning (än arbete uppe på själva taket). 2. 3. På väg upp. Det är viktigt att kontrollera att det man klättrar på sitter fast. Stegar kan vara avtagbara och hänga på ett felaktigt sätt. Bultar kan ha rostat sönder. 4. Här fästes den andra änden av klätterlinan med hajkrok eller karbinhake på lämpligt stag. Repen ska löpa fritt och inte trassla in sig i varandra. 5. När arbeten sker över takslut ska det alltid finnas två av allt! Dubbleringen är klättrarens livför- 5. säkring. Att klättra 20 Bofast 4 2014 här är förstås inget Bofast 4 2014 21 för outbildade. 4. 6. 7. När det är dags att klättra tillbaka behålls samma position och promenaden blir således framlänges. Även här kontrolleras att repen inte trasslar in sig. 6. 7.

8. 8. När karbinhakar eller hajkrokar ska fästas gäller samma som för punkt 3. Man bör inte haka fast hajkroken i första bästa pinne. Det är bra att kontrollera en extra gång att fästpunkten verkligen är monterad i taket eller väggen och inte är en lös del som ser ut att sitta fast. Ögonen räcker inte alltid till för att avgöra bättre att känna efter. Här lär sig Björn Sandvall, förvaltare på Riksbyggen, vikten av att planera var han hakar fast JAG LITAR PÅ DIG Det är säkert. Obs. En liten luring, här saknas en bult. sin hajkrok. 9. Utrustningen ska vara i ordning inför nästa arbetsmoment. Att ögelvirka är bra! När man avslutar klättringen tas repen om hand så man undviker trassel i repkorgen. I samma moment görs en materialkontroll för att få en uppfattning om hur repen mår. Helge Martinsson, fastighetsskötare i ett privat fastighetsbolag, virkar på för fullt med instruktion från Erik Olandersson. 10. Gamla scouter har det väl förspänt. Att lära sig de rätta knoparna är en bra försäkring. DORMA Låssystem finns i tre olika koncept, IX 6, RS 8 och DMS alla utvecklade för att uppfylla de mest varierande krav som kan ställas på ett lås system. De ger dessutom största möjliga skydd och drift säkerhet på den nordiska marknaden. Köp DORMA Låssystem till förmånliga priser. Snabb och bra service får du på köpet. Vänd dig till din närmaste DORMA Låssystem-licensiat för med information. dorma.com 9. 10. Just nu skriver han på hyreskontraktet. Och bokar tvättstugan. Snabbare, mer flexibelt och alltid tillgänglig. Mina sidor, en modul i Momentums fastighetssystem, ger bättre service till er hyresgäst och effektiviserar er administration. Genom en app eller via webben kan er hyresgäst enkelt hantera sitt hyreskontrakt, anmäla fel, se sin energiförbrukning och boka tvättstuga. Plus mycket mer. Besök momentum.se för mer information! 11. 11. Dags att avsluta klättringen, en sista svepande blick över taket för att se att inget glömts kvar. momentum.se 22 Bofast 4 2014 Bofast 4 2014 23

Tema Säkerhet Tema Säkerhet Varannan lägenhet utan brand släckare Rädslan för att det ska börja brinna hemma är något som många lider av. Därför skulle man kunna tänka sig att brandsläckare utgjorde en normalinventarie i svenska hem. Så är det dock inte. Enligt en enkät genomförd av undersökningsföretaget Netigate saknas det brandsläckare i 70 procent av alla lägenheter i storstäderna. Sett över hela landet är siffran något bättre, men fortfarande står nästan hälften utan. Radhusägarna är enligt samma undersökning avsevärt bättre, där har 80 procent garderat sig med en släckare. nästan hälften av respondenterna uppger att en brand är det värsta som kan hända hemmet. Och kvinnor är räddare än män (55 respektive 41 procent) Det saknas kunskap om vilka beteenden som orsakar bränder där människor skadas eller omkommer. Därför läggs nu 23 miljoner kronor på forskning kring de enskilda människornas brandsäkerhet i bostadsmiljön. Varje år inträffar 23 000 bostadsbränder i Sverige, enligt uppskattningar från myndigheterna. Räddningstjänsten larmas bara till en dryg fjärdedel av dessa. Antalet människor som dör i bränder har inte förändrats nämnvärt de senaste tjugo åren trots informationskampanjer och ökad användning av för att det ska börja brinna. Det kan möjligen ha sin förklaring i att 35 procent av kvinnorna inte säger sig kunna hantera en brandsläckare, jämfört med 13 procent av männen. En brandsläckare är det mest effektiva hjälpmedlet om det börjar brinna i hemmet. Inomhus försvinner inte röken, utan den ger snabbt upphov till dålig sikt och giftiga gaser. Med en brandsläckare ökar man chansen att kunna släcka en brand i ett tidigt skede, säger Hans Andersson, brandingenjör på Brandskyddsföreningen. anders sjödin på försäkringsbolaget SaboF konstaterar att lägenhetsbränder är fortfarande en mycket omfattande skadetyp. Typiska bränder i vanlighetsordning är spis, sängrökning, ljus, barns lek med tändstickor, anlagda bränder. Och räknat i pengar är bränder mer omfattande än vattenskador, absolut. brandvarnare och brandsläckare. Både förra året och året innan omkom 103 personer, de flesta vid bränder i bostäder. I en förstudie som vi initierade framstod det klart att kunskapsnivån om bostadsbränder är för låg. Framför allt saknas information om, och analyser av, vilka individer det är som drabbas, och vilka beteenden som orsakar bränder där människor skadas eller omkommer, säger Per-Erik Johansson, chef på Brandforsk (statens, försäkringsbranschens och industrins gemensamma forskningsorgan). tillsammans med Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB) gör Brandforsk nu en forskningssatsning på 23 miljoner kronor över fem "I allmänhet släcker folk inte bränder. Man blir stirrig och tappar koncepterna." Skulle SaboF tycka att det vore en bra sak om hyresvärdarna installerade brandsläckare i samtliga lägenheter? Problemet med brandsläckare är att när det börjar brinna beter sig människor inte rationellt. Under de åtta år som vi har arbetat med denna typ av skador är det mig veterligen endast vid ett enda tillfälle som en hyresgäst har släckt en brand, säger Anders Sjödin. Det finns ett problem och det säger även räddningstjänsten i allmänhet släcker folk år med syfte att stärka brandskyddet för den enskilda människan. Brandforskningen har hittills mest varit tekniskt inriktad, mot att begränsa och släcka bränder. För att minska skadorna som orsakas av bränder behöver kunskap tillföras även från samhällsvetenskapliga och beteendevetenskapliga perspektiv, säger Cecilia Nyström, chef för MSB:s avdelning för risk- och sårbarhetsreducerade arbete. inte bränder. Man blir stirrig och tappar koncepterna. Brandsläckaren blir således inte så effektiv, eftersom människor inte behåller lugnet. Och därmed är det frågan om det är värt ansträngningen. Det är en utbildningsfråga att verkligen veta hur man använder släckaren, säger Anders Sjödin. Men det finns ändå skäl som talar för att installera brandsläckare i varje lägenhet, anser han. Absolut. Varje människoliv som kan räddas är mycket värt. Men att köpa in en handbrandsläckare till varje lägenhet faller ju dessvärre på kostnadsaspekten. en brandsläckare kostar 200 300 kronor. Till den kostnaden kommer årliga kontroller, påpekar han. Och så kanske det brister i kontrollen. Och händer det något så kan det uppstå en konflikt om vems skuld det egentligen är att tillsynen brustit. tre nya forskningsprojekt startar under året. Det ska bland annat forskas kring bränder i storstadsområden och hur brandsäkerhetsarbete ska bedrivas i den socialt fragmenterade staden. Ett annat projekt ska analysera varför antalet omkomna inte sjunker trots alla insatser för att öka brandsäkerheten är insatserna ineffektiva eller beror det på till exempel förändrade levnadsvanor, inredningstrender eller åldersstruktur, som motverkar insatsernas eventuella effekter? ett tredje projekt ska forska kring strategier för att skydda särskilt utsatta grupper med fokus på mänsklig sårbarhet utifrån det faktum att de som omkommer i bostadsbränder skiljer som grupp från befolkningen i stort: de är äldre, har dålig hälsa eller svag ekonomi eller bor i områden med ökad brandrisk. helene.ahlberg@bofast.net Källa: Myndigheten för samhällsskydd och beredskap Lars Åke Landén, vd för Bostadsstiftelsen Platen i Motala, tror på samma sätt att det stora problemet inte är själva inköpet av släckaren, utan tillsynen. Det är lätt att släckaren åker med ut på båten och så blir den liggande där. Det är som med brandfiltar. Folk glömmer att det inte är en present till hyresgästen utan till lägenheten. christian.lacotte@bofast.net Varför dör de svaga grupperna i bränder? ulrika majstrovic hansén Först telefoner, sedan bilar Nu kopplar husen upp sig Sabo och 23 bostadsföretag lanserar en standardiserad teknisk plattform för fastighetssystem. När operativsystem till den så kallade smartphonen lanserades av giganterna i Silicone Valley, Apple och Google, år 2007 öppnades samtidigt en enorm marknad för envar med intresse för att utveckla olika slags appar. Egentligen rör det sig om små datorprogram, som alltmer får telefonen att fungera som en miniatyrdator. Tanken är att vilken tredjepartsleverantör som helst ska kunna leverera funktionalitet till hårdvaran telefonen. Och ta betalt, vilket gör att det runt omkring på hela planeten sitter utvecklare och uppfinner ständigt nya fiffigheter. Förutsättningen är att app-utvecklaren håller sig till den standard som ursprungsutvecklaren tagit fram och bestämt. redan 2010 framförde Bofast tanken att fastighetsbranschen kunde utveckla något liknande för sina hus. Ett framsynt sätt att lösa kommunikationsfrågan i hyresfastigheterna vore en telefonliknande lösning; gps kanske inte behövs, vi vet rätt väl var husen befinner sig. Men trådlösa nätverk, temperatursensorer, rörelsedetektorer, fuktmätare Listan kan göras lång. Genom att installera olika slags avkännare, koppla samman dessa i ett öppet nätverk och sedan låta den som känner sig manad utveckla olika hus-appar som styrs över datorn. På så vis uppnås ett dynamiskt system som ständigt kan anpassas till nya föränderliga behov. Då skulle vi kunna tala om verkligt intelligenta hus. Och lekfulla. Och nyttiga. nu har det hänt. I alla fall delvis. I december 2013 lanserade Sabo ett öppet API* för fastighetssystem. Tillsammans med 23 allmännyttiga bostadsföretag har Sabo satsat cirka en miljon kronor på att utveckla denna gemensamma branschstandard. Detta första steg kommer i första hand komma till användning för larm och passersystem. Men rimligtvis finns det möjligheter att i framtiden koppla ihop och upp hela fastigheter enligt Bofasts framtidsdrömmar. Det är en milstolpe i arbetet med öppna system. Bostadsföretagen kommer att spara både pengar, tid och administration på detta. Dessutom driver det på utvecklingen av nya tjänster och nya delsystem som gör det möjligt att till exempel dela molntjänster, säger Anders Johansson, it-expert på Sabo. inte minst de mindre kommunala bostadsföretagen som kanske saknar resurser att själva ta fram system kommer att kunna dra nytta av den nya standarden. christian.lacotte@bofast.net *Ett API eller application programming interface är en regeluppsättning för hur en viss programvara kan kommunicera med annan programvara. Regeluppsättningen beskrivs i princip alltid som en uppsättning funktionsanrop som under ordnade former ger tillgång till vissa funktioner. Källa: Wikipedia 24 Bofast 4 2014 Bofast 4 2014 25

Tema Säkerhet Tema Säkerhet Osynliga droppar ska spåra stöldgodset Duttar med flytande metallsalter ska hjälpa hyresgästerna i Tensta att få tillbaka sina stulna ägodelar. Men framför allt ska marknadsföringen mot buset stoppa de talrika inbrotten i området. Det hoppas Svenska Bostäder som nu köpt in flera hundra märkpaket till sina hyresgäster. Text anita snis De hyresgäster som vill vara med i projektet får var sin flaska med märkvätska. Några droppar på varje föremål ska öka chansen till återförening om sakerna stjäls och hittas av polisen. Flaskorna som Svenska Bostäder delar ut innehåller flytande metallsalter i olika kombinationer. Varje flaska har sin egen mix. Andra leverantörer använder sig av växt-dna, vilket har gjort att metoden ofta kallas dna-märkning. i flaskorna finns också fluorescerande färg som skimrar när den blir belyst av en lampa med ultraviolett ljus. Polisen ser då att föremålen är märkta och tar en liten materialbit (en fjärdedels millimeter räcker) från det förmodade stöldgodset. Biten sänds till Statens kriminaltekniska laboratorium (SKL), som i sin tur skickar den för identifiering hos märkningsföretaget. Där kan rätt sak knytas till rätt person, eftersom företagen förvarar register över flaskägarna. När identifieringen är klar sänds den vidare till SKL och därefter till polisen. Foto ulrika majstrovic hansén och peter lydén Jag tror att det här kan fungera bra, både i avskräckande syfte och för att spåra ett stulet föremål tillbaka till ägaren, säger Liselotte Nielsen Sundberg, biträdande chef på SKL, som gjort kvalitetskontroller av en handfull leverantörer på marknaden. Bland annat har man kontrollerat att de kemiska fingeravtrycken är tillräckligt unika för att fungera som bevis. Och min bedömning är att det här är seriösa produkter, säger hon. hittills har dock SKL bara hanterat enstaka materialprover (varav samtliga kunde spåras) från misstänkta föremål. Vi har alltså mycket liten erfarenhet av det här i Sverige. Men det har prövats i England under en lång rad år och fungerat väldigt väl där, säger Liselotte Nielsen Sundberg. I Sverige har metoden mest Liselotte Nielsen Sundberg biträdande chef SKL Bo Strömvall säkerhetssamordnare Svenska Bostäder använts på kopparledningar vid järnvägar, på kyrktak och inom handeln. Men nu är det alltså bostadshusens tur, och Svenska Bostäder är enligt egen uppgift först ut inom allmännyttan. Det här känns som nytt och banbrytande och något som verkligen kan göra skillnad för våra hyresgäster, säger Bo Strömvall, säkerhetssamordnare vid Svenska Bostäder. Det ultimata slaget mot tryggheten är nog att någon bryter sig in i ens hem och rotar igenom ens saker. Kan vi göra något för våra hyresgäster för att hindra det så tycker jag att vi ska göra det. märkflaskorna delades ut vid ett par informationsmöten, då bostadsbolagets 550 hushåll längs Tensta allé bjudits in. Det var cirka 150 hyresgäster som kom, så intresset kunde varit bättre. Men alla som kom ville i alla fall ha utrustningen, berättar Bo Strömvall. Vi tror att det här behöver lite tid att sjunka in och att det kan bli positiva spridningseffekter när de första hundrafemtio har börjat använda märkningen. å andra sidan har man redan nått ett viktigt mål: marknadsföringen mot buset, som Bo Strömvall kallar det. Det sker exempelvis genom skyltar i trappuppgångarna. Och vi kommer ju inte att pricka ut de lägenheter som har eller inte har märkning. Så är man presumtiv inbrottstjuv Senait Johanes var en av de hyresgäster i Tensta som fick en flaska märkvätska av värden Svenska Bostäder. "Det blir ju lite jobbigt om man kommer in på pantbanken med guldföremål som skimrar som en hel julgran." skippar man nog hela området. Bo Strömvall framhåller att märkta stulna föremål blir mindre värda. Både polisen och pantbankerna ska utrustas med uv-lampor. Så det blir ju lite jobbigt om man kommer in på pantbanken med ett knippe guldföremål som skimrar som en hel julgran när man lyser på dem. Då måste man bevisa att det är ens egna saker. Dessutom löper man ökad risk att åka dit. Enligt polisens statistik var de omkring 34 500 invånarna i Tensta och närbelägna Rinkeby utsatta för 252 fullbordade lägenhetsinbrott under 2013. Svenska Bostäder fick ett bra pris på märkpaketen, berättar han. Omkring 200 kronor per hushållssats, betydligt billigare än normalt. Faller det här nu väl ut vi har sagt att vi vill se en minskning av inbrotten med 30 procent i området på ett år så hoppas vi att alla våra hyresgäster ska få del av det här. För samtliga 25 000 lägenheter skulle kostnaden hamna på över fem miljoner kronor. Samtidigt jobbar vi inbrottsförebyggande varje dag, och det arbetet är heller inte gratis, påpekar Bo Strömvall. Och om någon av våra hyresgäster blir drabbad av ett inbrott kanske vi måste byta säkerhetsdörr, laga fönster, reparera ytterdörren till fastigheten eller annan åverkan. Bara att återställa efter inbrott och skadegörelse kostar oss många miljoner kronor varje år. Försäkringsbolagen täcker inte mycket av reparationskostnaderna, enligt Bo Strömvall, eftersom självrisken ligger på 450 000 kronor per lägenhet. tommy jonasson, samordnare för det brottsförebyggande arbetet i Västerorts polismästardistrikt, tror att 30-procentsmålet är realistiskt. Det borde det kunna bli så, med tanke på de erfarenheter som gjorts i England. Brottsligheten där sjönk markant, och inte bara inbrotten utan annan brottslighet också. Liksom Bo Strömvall betonar han marknadsföringen mot de kriminella. Jag kan också tänka mig att hälare börjar köpa sådana "Vi vill se en minskning av inbrotten i området med 30 procent på ett år." uv-lampor som vi har. Och vad händer då om man kommer med gods och vill sälja det till hälaren? Då lyser han på det och säger du, det där vill inte jag ha, för det är märkt. Och då blir det värdelöst. Då blir det ju ingen business. som komplement till märkningen menar Tommy Jonasson att alla bör ha förteckningar över värdefulla föremål hemmavid. Man skriver till exempel att man har en guldklocka av ett visst märke, och om den har en liten repa eller andra kännetecken. Har man en sådan lista i en pärm kan man kolla vad som är borta om man fått en påhälsning. Annars kan det vara väldigt svårt att komma ihåg vad man hade. 26 Bofast 4 2014 Bofast 4 2014 27

Expertsvaret frågor om förvaltning, ekonomi, juridik eller annat? Skriv till info@bofast.net Beställ redan NU Sabo förlags fickkalender 2015 till anställda och hyresgäster Lösninge n till krysset i B o fa s t n r3 Vin ulrika majstrovic hansén Bostadsbolaget kan välja egen logotyp Digitala lås har inte riktigt hittat fram till lägenhetsdörrarna narna ha r redan underrätt ats. Beställ på nätet: Klicka på annonsen på www.bofast.net Fastighetssystemet för det moderna fastighetsbolaget och Varje år bokas 25ingsb0es0ik0tningar avflyttn FAST2. automatiskt i omförs Självklart gen dessa mobilt!! RING OSS SÅ KONTAKTA MER! VI BERÄTTAR 6 90 08-730 5 2.se info@fast annons 187x128mm 140405.indd 1 Bofast 4 2014 FAST2 s kunder verkar ligga i framkant! Måste få en demo! FRIGÖR DIN FULLA POTENTIAL 28 F S råga: Vi funderar på att installera digitala lägenhetslås i ett par av våra fastigheter. Vad bör vi tänka på? planeras TEL VXL 08-730 56 90 WWW.FAST2.SE 2014-05-05 09:14 abo svarar: Digitala lås blir allt vanligare i våra fastigheter. Främst används de i portar, tvättstugor och allmänna utrymmen. Erfarenheterna är övervägande positiva bland fastighetsägare och hyresgäster och andra som besöker fastigheterna. installationen av digitala lås på lägenhetsdörrarna går däremot långsammare, även om allt fler fastighetsägare överväger det i samband med nyproduktion och ombyggnader. Främsta orsaken till att digitala lås inte riktigt har hittat fram till lägenhetsdörrarna är investeringskostnaden, men även osäkerheter kring säkerhet och integritet spelar en roll. Det är viktigt att påpeka att Datainspektionen har beskri- "Datainspektionen har beskrivit vilka krav som ställs på ett digitalt lås." Anders Johansson IT-expert Sabo Läs mer om elektroniska lås på sid 19 vit vilka krav som ställs på ett digitalt lås som används hos boende. Bland annat måste den boende få information om låset i hyreskontraktet eller på kvittensen i samband med utlämningen av digitala nycklar (kort, taggar med mera). Därtill får loggar får inte sparas hur länge som helst. Mer information om detta finns i den branschöverenskommelse om personuppgiftslagen (PuL) som träffats mellan parterna på hyresmarknaden år 2010. gavlegårdarna och Kopparstaden är några av de Saboföretag som installerat digitala lås även på lägenhetsdörrarna. Både företagen och de boende har i huvudsak positiva erfarenheter av detta. Blir det strömavbrott går det att låsa upp med vanlig nyckel eller genom batteribackup. I något fall har systemfel påverkat alla fastighetens digitala lås, vilket lett till problem för boende och fastighetsägare. Det finns en hel del, förutom säkerhet och integritet, att tänka på för fastighetsägare som tänker bygga ut mer omfattande digitala låssystem. Exempel på detta är frågan hur låssystemen ska administreras till vardags i kundtjänst vid in- och avflyttning, ändring av behörighet, spärrning av borttappade digitala nycklar, entreprenörers behörighet med mera. i dag finns det administrativa system som underlättar arbetet i kundtjänst så att hanteringen blir mer rationell och säker och man klarar att hantera olika låssystem samtidigt. För att ytterligare underlätta standardiseringen har Sabo tillsammans med 23 Saboföretag inom ramen för BoIT-projektet påbörjat ett arbete med att ta fram en branschstandard, BoIT API, för kommunikation mellan digitala låssystem och fastighetssystem. Den blir klar efter sommaren. Anders Johansson Bofast 4 2014 29

Debatt ENGAGERAD? IRRITERAD? Skriv till debattredaktör: christian.lacotte@bofast.net Debatt HBV bryter mot lagen Saboföretagens inköpscentral, HBV, har i en upphandling brutit mot både EU-direktiv, lagen om offentlig upphandling, statens miljömål och sunt förnuft. Det menar Mats Pettersson, vd för ett företag som säljer energiledningssystem. 310 bostadsbolag, som tillsammans äger cirka en tredjedel av landets flerbostadshus, missar chansen att få de bästa system för energioptimering av sina fastigheter. Detta beror på en begränsande och mindre lyckad utformning av en offentlig upphandling. Det är HBV (föreningen Husbyggnadsvaror) som står bakom den aktuella upphandlingen gällande energioptimeringssystem för sina medlemmar i första hand kommunala bostadsbolag, varav många Sabo-anslutna. Utformningen av upphandlingen utestänger lösningar som kan ge stora ekonomiska besparingar, bättre inomhusklimat och en omfattande minskning av miljöbelastningen. jag anser att upphandlingen strider mot gällande EU-direktiv, lagen om offentlig upphandling, LOU, de miljömål som svenska staten satt och sunt förnuft. Underlaget för den aktuella upphandlingen innehåller helt enkelt inte några krav på funktion och prestanda på de lösningar som ska upphandlas. När jag frågat HBV varför, har de enbart svarat att de inte har kunskap att utvärdera detta. Smarta IT-lösningar för energieffektivisering utvecklas i snabb takt, med svenska företag i världsledande position. Därför är det viktigt att som köpare fokusera på kundnytta, energibesparing samt inomhusklimat och därefter sätta detta i relation till pris. Inte minst offentliga upphandlare bör ge svensk innovationskraft chansen att bidra till hållbar utveckling. vårt företag, Ecofective, är ett exempel på denna innovationskraft. Vi kan med vår metod erbjuda bättre resultat inom energioptimering än vad leverantörer med mindre kvalificerade lösningar kan. Ecofectives metod bygger på en KTH-innovation och mäter byggnaders termodynamiska beteende i realtid. Metoden är verifierad av Europas ledande forsknings- och mätningsinstitut, tyska Fraunhofer. Den ger oavsett värmesystem per automatik en energieffektivisering på 15 25 procent och investeringen betalar sig på två värmesäsonger. Detta med ett förbättrat och jämnare inneklimat. Jag tycker att det är högst olyckligt att offentliga upphandlingar formuleras så zgg svenska innovationsföretag som till exempel Ecofective inte ges möjlighet att ens bli utvärderade. alltså: HBV bör komplettera sin upphandling och ge svensk innovationskraft chansen och låta oss visa hur vi arbetar med ny teknik och vad vi kan åstadkomma. Och ge sina medlemsföretag tillbaka chansen att få de mest optimala energilösningarna. Mats Pettersson vd för Ecofective ulrika majstrovic hansén HBV svarar: Olagligt att gynna enskilda leverantörer mats petersson, På HBV kan vi LOU, vi kan upphandlingar. Det utgör hela vårt existensberättigande som medlemsstyrd inköpsorganisation. Vi är öppna för diskussion, lyhörda för idéer och nyfikna på nyheter. hade ditt företag valt att lämna anbud i denna upphandling hade vi kunnat utvärdera er lösning och era produkter. Det är en grundregel inom upphandling. Utan anbud, ingen bedömning. Du antyder att vi i utformningen av vår upphandling givit ditt företag sämre möjligheter än andra. Hade vi utformat villkoren enligt era önskemål hade upphandlingen dock stridigt mot lagen då de kraftigt hade gynnat er som enskild leverantör. När du hänvisar till ditt samtal med vår ansvarige upphandlare i denna fråga hade en sanningsenlig återgivning varit att föredra. Du presenterar en tolkning, inte ett rent citat. du framhäver att er lösning är utvecklad i Sverige. Som offentlig upphandlare kan vi varken prioritera eller diskriminera var i världen tekniken är utformad. Det var inte heller en parameter i vår upphandling. Vi fokuserar på funktion och prestanda. HBV:s medlemmar kan tack vare vår upphandling välja den teknik och leverantörslösning som passar dem bäst. Vi "Hade vi utformat villkoren enligt era önskemål hade upphandlingen stridit mot lagen." lägger stor vikt vid såväl god konkurrens som öppna teknikplattformar. Då uppnår vi en bra affärsmässighet och en bra livscykelkostnadsanalys för de produkter vi upphandlar. jag konstaterar att den upphandling du åsyftar har hanterats enligt lag, god sed och med våra medlemmars intressen i fokus. Det har också Förvaltningsrätten bekräftat när de avvisade er begäran om överprövning av denna upphandling. Åsa Sundqvist Olsson vd för HBV Underhållsfria utemöbler - Återvunnen plast - Lång livslängd - Väderbeständiga - Tål vårt nordiska klimat www.sansac.se Vi kan göra något åt dina fönster! PVC-fönster Fönsterrenovering Balkongräcken Tillverkar Levererar Monterar Turbingatan 12 14, 598 40 Vimmerby Telefon 0492-795 50 Fax 0492-156 60 info@mirgruppen.se www.mirgruppen.se 30 Bofast 4 2014 Bofast 4 2014 31

Expertsvaret frågor om förvaltning, ekonomi, juridik eller annat? Skriv till info@bofast.net Lokalhyresgäster kan få skadestånd om hyrorna höjs alltför mycket Uppsägning för villkorsändring JhEri voluptas ilitas sedis comnissi videbis aditio et, ut lique deliciatur magnim que re pre liquae corumqu atquam fuga. Musdae soluptatur rem aut lignati untiate vendus reribus quatet dolorem vellit mod ea quo est porepuda verio. Itaspit iberae as rem nonsequas quis eost quam intempe rferchil ipsam ea volest, offictotati corectur reperae ea doluptatecum. JhEri voluptas ilitas sedis comnissi videbis aditio et, ut lique deliciatur magnim que re pre liquae corumqu atquam fuga. Musdae soluptatur rem aut lignati untiate vendus reribus quatet dolorem vellit mod ea quo est porepuda verio. Itaspit iberae as rem nonsequas quis eost quam int Fråga: Har lokalhyresgäster och bostadshyresgäster samma besittningsskydd? Sabo svarar: Nej, det skiljer ganska mycket mellan lokalhyresgästens och bostadshyresgästens besittningsskydd. En bostadshyresgäst har ett direkt besittningsskydd, en rätt att mot hyresvärdens vilja kräva att få bo kvar. Värden måste ha en rättslig grund för uppsägning, som återfinns i hyreslagen, för att kunna avsluta ett hyresförhållande. sådan grund kan vara att hyresgästen inte har betalat sin hyra eller i övrigt ha misskött sig genom att till exempel störa grannarna, brustit i sin vårdnadsplikt av lägenheten med mera. Hyresvärden kan även åberopa större ombyggnad, rivning och ändrad användning av lägenheten som skäl för att bryta besittningsskyddet. För att det sistnämnda ska leda till att hyresgästen måste flytta får det inte vara oskäligt att hyresavtalet upphör. För att värden "Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd." Lars Matton Jurist Sabo Öppet ska nå framgång med en sådan uppsägning krävs vanligen att hyresgästen erbjuds en godtagbar ersättningsbostad. Ytterligare ett skäl kan vara att hyresgästen helt enkelt inte har behov av lägenheten. ulrika majstrovic hansén en lokalhyresgäst har i stället ett indirekt besittningsskydd. En formellt korrekt uppsägning av ett lokalhyresavtal leder i princip alltid till att hyresförhållandet upphör och att hyresgästen måste flytta, oavsett vad hyresvärden har angett för skäl. För att undvika att bli skadeståndsskyldig gentemot lokalhyresgästen bör hyresvärden dock åberopa någon av de handlingar som i hyreslagen ger grund för att bryta besittningsskyddet. De är bland annat misskötsamhet, rivning eller större ombyggnad, eller annan befogad anledning som efter en intresseavvägning leder till att hyresgästens besittningsskydd bryts. Ytterligare ett fall då hyresgästen kan förlora sitt indirekta besittningsskydd är vid uppsägning för villkorsändring, till exempel höjning av hyran. För att undvika skadeståndsskyldighet bör hyresvärden vid sådana uppsägningar inte kräva en hyra som överstiger hyran i jämförbara lokaler eller andra oskäliga villkor. En lokalhyresgäst har alltså ingen rätt att sitta kvar efter en uppsägning, men kan i stället kräva skadestånd, därav namnet indirekt besittningsskydd. För att tillvarata sin rätt får hyresgästen driva en skadeståndstvist i allmän domstol efter det att han eller hon flyttat från lokalen. om domstolen konstaterar att uppsägningen skett på för svaga grunder har lokalhyresgästen alltid rätt till skadestånd motsvarande en årshyra. För att kunna få högre ersättning måste hyresgästen bevisa att han eller hon lidit en större ekonomisk skada. Lars Matton petra björstad Zahra Aliyow (mitten) är en av de hyresgäster som gläds över kvinnogymmet. Kvinnlig styrka fick egen lokal BERGSJÖN. Familjebostäder i Göteborg har öppnat en träningslokal dit bara kvinnor är välkomna. Gymmet var ett av många önskemål från hyresgästerna när bostadsbolaget knackade dörr i bostadsområdet Bergsjön. I lokalen som är öppen tisdagar, torsdagar och lördagar finns bland annat träningsmaskiner, pilatesbollar och hantlar. Ibland leder hyresgästerna själva gruppträningspass, andra gånger visas en träningsfilm på storbildsskärm. En av stamgästerna är hyresgästen Zahra Aliyow. Jag kan inte ens beskriva känslan jag fick när jag hörde att det skulle öppna ett kvinnogym. Det känns helt fantastiskt! Det är ju blandade gym överallt, så detta var min chans att kunna träna, säger hon. Distriktschefen Tobias Johansson förklarar att gymmet är en del av Familjebostäders trygghetsarbete. Det bidrar till goda relationer, både med oss som värd och hyresgäster emellan, säger han. Att vi kan bidra till en bättre hälsa är också väldigt positivt. Det är ett sätt för oss att visa att vi bryr oss om. Med egen solcellsbalkong VÄSTERÅS. I ett nyombyggt sextiotalshus i Vallby kan hyresgästerna följa sin energiförbrukning timvis och även hur mycket el som produceras i balkongernas solceller. Likaså har lägenheterna fjärrkontroller till eluttagen, flyttbara elmätare, fast ledbelysning och andra nymodigheter som ska minska energianvändningen. Projektet är ett samarbete mellan bostadsbolaget Mimer och energibolaget Mälarenergi, och syftet är att reda ut om människors energianvändning kan påverkas genom olika incitament och tekniska hjälpmedel. Riksrundan något på gång? Skriv till anita.snis@bofast.net Hyresgästernas oljerester blir tvål och plast STENUNGSUND. Matoljerester som hälls ut i diskhon förvandlas till tjock smet när de kallnar. I stora mängder kan det orsaka stopp i rören som då måste spolas rena av bostadsbolaget. Därför ber nu Stenungsundshem hyresgästerna i Alfredsberg, som är först ut att pröva nyordningen, att lämna sina oljerester i nyinredda återvinningsrum. Spillet kan antingen hällas i en blå stortunna eller ställas bredvid i egen medhavd burk eller flaska. Oljan tas sedan om hand av företaget Västsvensk Fettåtervinning som utvinner fettsyror och glycerol ur resterna. De ämnena används i sin tur till bland annat tvål, plast, gummi och stearin. Det ombyggda huset med 19 lägenheter går under artistnamnet Framtidsgränd (men ligger på Allmogeplatsen 27 i Vallby). stenungsundshem mimer 32 Bofast 4 2014 Bofast 4 2014 33

Hyresgästföreningens debattglada ordförande Barbro Engman kliver snart av sin post. Hon kommer att sakna debatterna men planerar långt ifrån en stillsam pensionärstillvaro. Mest stolt är jag nog över att jag räddade allmännyttan. Text helene ahlberg Foto ulrika majstrovic hansén Debattlysten hyresbossa kliver av och blickar framåt Försommarens förbundsstämma blir den sista för Barbro Engman. I alla fall som ordförande. Efter 14 år som Hyresgästföreningens högsta höna har hon bestämt sig för att inte ställa upp för omval. Då, på stämman, har hon just fyllt 66 år. Men det är inte åldern i sig som sätter punkt. Mer att hon tycker att det är dags för något nytt både för föreningen och för sig själv. Vari detta nya ska bestå vet hon inte. Det får ge sig. Jag har bestämt mig för att inte veta det. Just lite så, oplanerat, har hennes yrkesliv gestaltat sig. Ett erbjudande dyker upp någonstans ifrån, och Barbro Engman tackar ja. Det var också så hon med en bakgrund från fackföreningsrörelsen och Försäkringskassan kom in i Hyresgästföreningen. Då blev jag bänkkamrat med moderatledaren Gösta Bohman. Det blev nog lite av en kulturchock, för oss båda. förste ombudsmannen (en kvinna) i Dalarna skulle arbeta med EU-frågor ett år och ringde och uppmanade Barbro Engman att söka hennes vikariat. Ja, det kan jag väl göra, sa jag. Och så fick jag det. Något år senare ringde Hyresgästföreningens förbundschef och frågade om jag ville hålla i föreningens organisationsutredning, och då tänkte jag: visst, det kan jag väl göra. Ett par år senare frågade någon: är det du som ska efterträda Jan Danneman? Jaha, tänkte jag, det låter roligt. Och på nästa kongress, år 2000, blev hon vald till Hyresgäströrelsens nya ordförande. Det gäller att vara på rätt plats vid rätt tid. Man kan inte räkna ut allt på förhand, man får kolla lite vad som händer, bara. rätt plats har blivit många olika ställen under de 65 åren. Till exempel i riksdagsbänken. Som 24-åring kom hon in i riksdagen som ersättare för statsminister Olof Palme på Stockholmsbänken. Då blev jag bänkkamrat med moderatledaren Gösta Bohman. Det blev nog lite av en kulturchock, för oss båda. Här kom en purung dalkulla plötsligt in. Men de sa att han blev tio år yngre när jag kom dit. Han tog alltid mina skor och stoppade i sin bänk, skrattar hon. Framför henne satt Bondeförbundets forne ledare Gunnar Hedlund, lite längre bort vänsterpartiets ledare C H Hermansson. Namn som många mest känner från historieböckerna kan hon berätta anekdoter kring. bostadsvärlden känner henne som en engagerad och debattglad företrädare för hyresgästernas sak, ständigt närvarande någonstans i debatten, ofta med en ordvitsig formulering eller finurlig liknelse i rockärmen. Över 1 500 blogginlägg och mängder av krönikor i Hyresgästföreningens tidningar och paneldebatter har det blivit. Med som det verkar äkta glöd just för bostadsfrågan. Men det kunde lika gärna ha blivit en helt annan fråga som fått ta del av hennes glöd. Först var jag häftigt engagerad i facket. När jag var 21 år blev jag heltidsanställd ordförande i Försäkringsanställdas förbund. Då var det mitt liv. Sedan kom tiden i riksdagen. Jag höll på mycket med frågor om ekonomisk brottslighet, och var väldigt engagerad i det. Sedan blev jag landstingspolitiker i Dalarna och höll på med primärvård och habilitering. Då var jag väldigt engagerad i det. Så blev hon tillfrågad att göra en utredning om barnpsykiatrin och blev mycket engagerad i det. Därpå arbetade hon med missbruksbehandling i ett samverkansprojekt mellan sjukvården, socialtjänsten och 300 arbetsgivare i Borlänge. Då var jag jätteengagerad i det. Sedan kom jag till Hyresgästföreningen, och då tyckte jag: wow, här finns allt det där jag hållit på med både politik och hur folk har det och hur saker fungerar och hänger ihop. roligast under tiden på Hyresgästföreningen tycker hon varit just att man får lära sig så mycket om hur människor har det och hur samhället fungerar. Föreningen får två miljoner telefonsamtal om året. Man stöter på så många människor och berättelser. Det är en blandning av juridik, politik, ekonomi och hur folk har det. Ena minuten är man i en källarlokal i Bredäng, den andra i Strasbourg. Man vet aldrig vad som ska hända. Framtiden kommer allt oftare, sa någon, och så är det. Mest stolt är hon över att organisationen hållit ihop. Hyresgästföreningen är egentlig en väldigt spretig tillställning. Folk är med av olika skäl, en del bor där det är brist på bostäder, andra på orter där husen rivs. När hon först började i föreningen var det som 20 olika Vatikanstater. Det var mer som en federation med 20 lokala föreningar och ett förbund som alla var egna juridiska personer. Alla hade 34 Bofast 4 2014 Bofast 4 2014 35

egen organisation och en del olika färg på loggan. Ingen uppfattade att vi var en organisation. Det var den organisationsutredningen hon blev satt att göra innan hon blev ordförande: hur ena organisationen till en juridisk person. 1,5 år ägnade hon åt att utreda detta, for runt i landet och intervjuade hyresgästfolk för att förstå vad de ville med organisationen. Men sedan har vi faktiskt hållit ihop den, och det i en påfrestande tid, med tanke på den tidsanda som varit med marknadslösningar, avregleringar och utförsäljningar. fast hon tycker att Hyresgästföreningen ändå har en inneboende begåvning att flytta sig under årtiondena för att vara i fas med den tid som är just nu. BARBRO ENGMAN Nu: ordförande i Hyresgästföreningen sedan juni 2000. Gillar: handarbete. Mest kända & beresta handarbete: ett broderi till Anders Borg med förhandstack för avskaffad hyrskatt, överlämnad inlindad i förslag till nya tilläggsdirektiv till Bostadsbeskattningskommittén. Jag var hemma hos några republikaner i USA under presidentvalskampanjen och satt och broderade. Vad gör du, undrade de. Broderar till finansministern, sa jag. Twitter och facebook i all ära, men broderi har Obama missat i sin kampanj. Bor: i hyresrätt i Stockholm efter Förutsättningarna på 1970-talet var helt andra än de är i dag. Då var det ingen som trodde att vi skulle ha privata sjukhus, privata apotek och ha avreglerat allt. Då levde vi i tron att bostadspolitiken skulle vara som skola och sjukvård, med en samhällelig omsorg om detta. Den kontexten finns inte i dag. EU:s inträde i svensk bostadspolitik kom också som en fullständig överraskning. EU har fått större betydelse än någon trott. Det där med konkurrensreglerna tänkte man var mest till för att hålla koll på bilindustrin i Frankrike och Italien. Sedan hittade Fastighetsägarna den här bakvägen att hänvisa till statsstödsreglerna för att komma åt allmännyttan. Och då satt man där i klistret, för då skulle EU plötsligt ha en konkret betydelse. Och det kunde man ju räkna ut med lilltån att då skulle allmännyttans hyresnormerande roll försvinna. det andra hon är nöjd med handlar just om allmännyttan och förslagen från utredaren Michaël Koch. Jag är mycket stolt över att vi, i en gemensam ansträngning med Sabo, lyckades rädda allmännyttan i samband med den kochska utredningen. Allmännyttan var helt borta som begrepp när vi började arbeta. Ett annat stolt ögonblick är när Hyresgästföreningen, Sabo och Fastighetsägarna år 2001 skrev under den första trepartsöverenskommelsen. Då bestämde vi att det var parterna själva som skulle förfoga över till exempel hyressättningsavgiften, det var inget politikerna skulle göra. Men det hon kanske minns mest är de många politiska upptågen, som hon är mycket förtjust i. Till exempel när hon gick många års köande. Hos privatvärden Botrygg, med vd:n Michael Cocozza, en av Barbro Engmans favoritvärdar ( för han har ett hyresgästperspektiv ). Längsta titel i karriären: biträdande internkontrollant på Försäkringskassan (ett av de första jobben) Studerat: juridik och statskunskap vid Uppsala universitet (1967 68). Men det blev inte så många poäng, det pågick så mycket statskunskap på gator och torg under den tiden. Född i: Husby i Dalarna. Uppväxt i: Falun. Bara att jag flyttade till Borlänge en gång var över med påskägg till statssekreteraren Ulf Perbo 2 000 små påskgodisar som skulle illustrera de 2 000 kronor i månaden som skiljer en nybyggd hyresrätt från andra upplåtelseformer. När jag öppnade ägget rullade det ut små godisar över hela Perbos golv, fnissar hon. nu har hon just skrivit sin sista krönika till tidningen Hem och Hyra. Jag har alltid gillat att skriva. Och att debattera, det gillar jag verkligen. Det kommer jag att sakna. Är det någon som vill leja mig för det är det bara att höra av sig. Att blogga kommer hon att fortsätta med. Men inte om bostadsfrågorna. Nu kommer det en ny ordförande, då ska man hålla sig borta. Den nye måste få hålla på utan att man lägger sig i, då är det inte schysst att vara där och tycka en massa saker. Kanske ska hon börja studera på universitetet. Jag tycker att jag kan en himla massa saker, men ingenting på riktigt, på djupet. Jag skulle en gång bli jurist, men det är nog lite sent för det. Jag får väl studera kurskatalogerna först. Något inom samhällsområdet blir det i alla fall. det hon vet är att hon ska åka till Katmandu för att hälsa på sin dotter, som just flyttat dit för att jobba i ett socialt projekt. Och resa till USA. Och någon ville skriva en bok tillsammans med mig, det kanske jag gör. Men annars får vi se. Det är i alla fall inte någon tillbakalutad tillvaro Barbro Engman ser framför sig. Jag blev ordförande i SSU när jag var 14 år, och sedan dess har jag hållit på. Det blir nog svårt att bara sitta still på en stol. nästan en krigshandling. Men kommer inte att flytta tillbaka till Dalarna, har nu barn och barnbarn i Stockholm (och Katmandu) samt sommarstuga på Gotland. Längsta anställning: på Försäkringskassan (1968 95). Men jag var mest tjänstledig. Till slut fick jag lov att säga upp mig. Andra anställningar: hälsoplanerare i Borlänge, (1994 1996), chef för missbruksvård, stiftelsen Prokrami i Säter (1994 1996), utredde barnpsykiatri i Dalarnas landsting. Fackligt: avdelningsordförande i Försäkringsanställdas förbund (1971 1977) Politiskt: kommunfullmäktigeledamot i Stockholm (1973 74), riksdagsledamot (1974 1979), landstingsledamot i Dalarna (1994 1998). Allt för s. På nya jobb tipsa oss om era personalnyheter! info@bofast.net MKB-chef blir vd för sydliga Fastighetsägare Susanne Rikardsson blir ny vd för Fastighetsägarna Syd den 1 september. Därmed lämnar hon det kommunägda bostadsbolaget MKB där hon arbetat i sexton år på olika befattningar, de senaste åren som affärsutvecklingschef. Hennes företrädare på Fastighetsägarna Syd, Stefan Lindvall, går i pension efter sex år som vd för organisationen. Nynäshamnsbostäders vd blir boservicechef Greger Nilsson lämnar den 1 juni sin vd-tjänst på Nynäshamnsbostäder för att bli boservicechef på Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, SSSB. I botten har Greger Nilsson en juristexamen vid Stockholms universitet med inriktning på entreprenadrätt. Efter sin examen började han vid Svenska Bostäder och har sedan dess arbetat kvar inom fastighetsbranschen. Han har även varit ledamot i hyresnämnden. Administrativ chef blir tillförordnad vd Sanja Batljan, administrativ chef på Nynäshamnsbostäder, träder in som tillförordnad vd för bostadsbolaget efter Greger Nilsson (se notis ovan). Tillförordnad ekonomichef blir ordinarie Therese Gripenfjäll, som sedan årsskiftet varit tillförordnad ekonomichef i jämtländska Bergs Hyreshus AB, blir nu bostadsbolagets ordinarie ekonomichef. Hon har en bakgrund som konsult inom redovisning och affärssystem. Enköpings Hyresbostäders vd slutar Thomas Lundmark, vd på Enköpings Hyresbostäder, har sagts upp med omedelbar verkan av sin styrelse efter en längre tids interna konflikter inom företaget. Tidigare har Thomas Lundmark varit vd för bland annat Kirunabostäder och ett privat förvaltningsbolag i södra Stor-Stockholm. Tidigare vd i vetlanda blir konsult Ulf Neuhaus blev vd för kommunägda Witalabostäder i Vetlanda 2008. Innan dess var han anställd på konsultbolaget Fasticon dit han nu återvänder, som seniorkonsult på företagets nyöppnade kontor i Växjö. Framför allt kommer han att arbeta med affärs- och förvaltningsstöd. Ny vd på Witalabostäder är sedan i februari Eric Engelbrektsson, som tidigare hade en chefstjänst inom aluminiumprofilföretaget Sapa. Från Coop-fastigheter till Uppsalahem Mårten Thorstensson blir ny förvaltningschef på Uppsalahem från augusti. Han kommer närmast från en tjänst som vd för Coop Projekt & Drift AB, som är en del av Coop Fastigheter. Uppsalahems vd Mikael Rådegård menar att Mårten Thorstenssons erfarenheter från kommersiella fastigheter och detaljhandel kommer att stärka Uppsalahems erbjudande både inom lokaloch bostadssidan. Fler på nya jobb på www.bofast.net Hemkänslor från ett halvt millennium På Nordiska museet i Stockholm öppnade nyligen en utställning med möjlighet att kika in i tre uppbyggda vardagsrum av flerfamiljshustyp: från 1939, 1958 och 1976. Svunna tidsandor finns även att insupa från en sängkammare från 1670-talet, en parstuga från tidigt 1700-tal, en bryggarbostad från 1740-talet och en jugendmatsal från 1918. Därtill paraderar en rad enskilda möbler. Äldst är ett träskrin från 1562, yngst en gummistol från 2000. Sedan tidigare finns en fullskalig folkhemslägenhet, med två rum och kök från slutet av 1940-talet, uppbyggd inne i museet. 1958 hade teven gjort sitt intåg och inredningen anpassades därefter. Ekstol med äppeldekor från 1910- talet. Utställningens vardagsrum från ett flerfamiljshus 1939. Ett för tiden modernt inrett vardagsrum i ett nybyggt miljonprogramsområde från 1976 finns också på museet. Foto: Peter Segemark, Nordiska museet. 36 Bofast 4 2014 Bofast 4 2014 37

Spadtag nyheter från byggsverige redaktör: anita.snis@bofast.net Spadtag Barn grävde för nytt torg LINERO. Ett fyrtiotal barn från Vikingaskolan satte nyligen spadarna i marken för ett nytt torg i sin stadsdel Linero. Det känns väldigt bra att vi nu har kommit igång med detta stora byggprojekt. Denna storsatsning på utbyggd handel, service och nya bostäder gör Linero torg till en attraktiv mötesplats både för dem som bor på Linero och för boende i hela östra Lund, säger Håkan Ekelund, vd för byggherren Lunds kommuns fastighets AB (LKF). I projektet, ett av de största i bostadsbolagets historia, ingår förutom centrumsatsningen två nya punkthus med totalt 94 lägenheter. KLAS ANDERSSON KLAS ANDERSSON Kulturhistoriskt gymnasium blir studentbostäder STOCKHOLM. Svenska Bostäder bygger om S:t Görans gymnasium på Kungsholmen till 240 studentbostäder och en förskola. Byggnaden är ritad av arkitekten Léonie Geisendorf, som arbetat på Le Corbusiers arkitektkontor i Paris och som just nu är huvudperson på en utställning på Arkitekturmuseet i Stockholm. Entrén med ljushall i tre våningar, gymnastiksalen högst upp och den väggfasta butiksinredningen i låghusdelen kommer att bevaras. De befintliga takterrasserna blir en del av studenternas gemensamma ytor. Lägenheterna får ytor mellan 25 och 40 kvadratmeter, och inflyttningen är planerad till hösten 2016. Studenthus i guldklass GULDHEDEN. Stiftelsen Chalmers studentbostäder har börjat bygga 118 studentlägenheter i stadsdelen Guldheden i södra Göteborg. Huskroppen med sina fem våningsplan ska miljöcertifieras enligt Swedish green building council med målsättning att uppnåt klassificeringen Miljöbyggnad guld. Kontraktsumman uppgår till cirka 65 miljoner kronor och bostäderna blir klara i juni 2015. SVENSKA BOSTÄDER WHITE ARKITEKTER allmännyttiga bostadsrätter och gemenskapsboende VALSTA. Sigtunahem tog nyligen det första spadtaget till två åttavåningshus med totalt 42 lägenheter som ska stå klara i september nästa år. Ett av husen blir ett så kallat gemenskapsboende (en kombination av trygghetsoch seniorboende). Det andra huset hoppas vi kunna göra bostadsrätter av, berättar vd Kicki Björklund. Inom kort byggs även fyra andra hus att strax intill. Totalt blir det 210 lägenheter i nybyggnadsprojektet, som Sigtunahem tagit över genom en bytesaffär med den privata fastighetsägaren Rikshem. Detta gör att Sigtunahem nu är ensam ägare till samtliga bostäder i Valsta centrum, konstaterar Kicki Björklund. Även själva centrumanläggningen har börjat byggas om. Där planeras också nytillskott av kommersiella och offentliga lokaler. Små hyresrätter nära tåget eslöv. Kommunägda Eslövs Bostads AB (Ebo) har börjat bygga 95 lägenheter nära tågstationen i staden. Tomten har tidigare använts som pendlarparkering. De fyra nya huskropparna bildar tillsammans en sluten kvadrat med fem våningsplan. Framför allt blir det små lägenheter: 1,5:or på 47 kvadratmeter och tvåor på 60 kvadratmeter. Hyran i tvårummarna blir omkring 7 560 kronor i månaden och i 1,5:orna 6 180 kronor. Inflyttningen blir till hösten 2015. WHITE arkitekter metro arkitekter Tegelhus med hållbart zinktak GÖTEBORG. Robert Dicksons stiftelse bygger 38 lägenheter i stadsdelen Järnbrott, söder om stadens centrala delar. Av dem blir 34 tvårummare och 4 enrummare, alla med uteplats eller balkong. Huset är platsbyggt med betongstomme, tegelfasad och zinktak. Både taket och teglet är specialbeställt från Danmark, berättar Mikael Jansson, verkställande tjänsteman. Zinktaket ska hålla i hundra år. Det är lite dyrare, men underhållsmässigt ska det vara fantastiskt bra. Hyresnivån beräknas hamna runt 1 800 1 850 kronor per kvadratmeter och år. Mikael Jansson framhåller att det inkluderar tillgång till 1 500 kvadratmeter gemensamhetslokaler i grannhuset. Där finns bland annat storkök, tv-rum, matsal, snickeriverkstad och gästrum för övernattande hyresgäster. Målgruppen är 55-plussare och inflyttningen är planerad till januari 2015. Anslagstavlor Informationstavlor Fastighetsboxar Fastighetsregister 5 Starka skäl för Lägenhetsskyltar Utomhusskyltar Entrétak Cykeltak/ställ www.swedsign.se Produkter och fastighetsmiljö 1. Förlängd livslängd på rörsystemen 2. Sänkt underhållskostnad 3. Minskad energiförbrukning 4. Klart bättre vatten liljewall arkitekter Upp till energisparkamp! Energiaktivisten Harry kampanjar på Facebook och Instagram. På www.allmännyttan.se kan du också se och inspireras av den nya filmen. 5. Naturligtvis utan kemikalier Bauer Watertechnology AB Box 243, 177 24 Järfälla Tel. 08-580 380 66 www.bauer-wt.com email: info@bauer-wt.se Drottninggatan 29, Box 474, 101 29 Stockholm 08-406 55 00 www.sabo.se info@sabo.se 38 Bofast 4 2014 Bofast 4 2014 39