Ekonomi vid ombyggnader med energisatsningar 2013-03-05 Karin Byman ÅF
Bakgrund Tydliggöra lönsamhetskriterier vid energieffektivisering. Brogården, Alingsåshem, Alingsås Backa Röd, Poseidon, Göteborg Solhus 1, Gårdstensbostäder, Göteborg Hållbara Järva, Trondheim 4 och Nystad 7 Svenska Bostäder, Stockholm Baserat på intervjuer och underlag från respektive bolag. Syftet har inte varit att ifrågasätta, utan att redovisa hur de har tänkt. Uppdraget genomfördes 2011-2012. Uppdragsgivare: Miljöförvaltningen i Stockholm stad. Pilotprojekt redovisar halvering av energianvändningen i samband med renovering. Åsikterna går isär om lönsamheten i projekten. 2
Problemställning Flera projekt har halverat energianvändningen i samband med ombyggnation. Åsikterna går isär om lönsamheten i projekten. Hur har man räknat? Vad kan vi lära oss av genomförda projekt? 3
4 Hur mycket energi har man sparat?
Hur har man energieffektiviserat? Exempel på åtgärder: Installation av FTX-system, värmeåtervinning ur ventilationsluft. Tilläggsisolering vind, fasad och källare. Byte till energieffektiva fönster. Byte och/eller injustering av värmesystem. Energieffektiv belysning. Snålspolande blandare. Individuell mätning och debitering. Solfångare för produktion av varmvatten. Montering av solceller, Solhus 1, Gårdsten. 5
Drivkrafter för åtgärderna Upprustning av nedslitna områden och skapa bättre boendemiljöer. Åtgärda stora underhållsbehov. Helhetssyn skapar möjligheter till energieffektivisering. Testa metoder och öka kunskap för fortsatt energieffektivisering. 6 Alingsåshem rustar upp Brogården utifrån en helhetssyn avseende ekonomi, ekologi och sociala frågor. Samhällsekonomiska och företagsekonomiska hänsyn styr valet av åtgärder. Vad är lönsamt?
7 Kostnader och effektivisering.
8 Kraftigt ökade marginalkostnader. (Anm. Begränsat statistiskt underlag)
Vad är lönsamt? Projekt Energieffektivisering Inv. kostnad energiåtgärder Besparing SEK/m 2 Lönsamt? Trondheim 4 Sv Bostäder Backa Röd Poseidon Brogården Alingsåshem Solhus 1 Gårdsten 56% 3.490 SEK/m 2 92 SEK/m 2 Nej 70% 3.000 SEK/m 2 87 SEK/m 2 Nej 67% 5.600 SEK/m 2 200* SEK/m 2 Ja 47% 1.070 SEK/m 2 53 SEK/m 2 Ja 9 * Inkl. sänkta kostnader genom att kostnader för varmvatten och hushållsel påförs kunden.
Vad är en lönsam investering? Det finns igen given metod för att bedöma lönsamheten i ett projekt. Antagna kalkylförutsättningar har stor inverkan på resultatet. Vanligast är: Avkastningsvärdering, nuvärde av kassaflöde. Pay-back, återbetalningstid. Lönsamheten i en fastighet mäts som direktavkastning. Metod för värdering av fastigheten styr direktavkastningen. Vilket perspektiv man anlägger styr vad som anses vara lönsamt. Hur värdesätts miljö och jämlikhet? 10 *) Rådet för kommunal redovisning
Lönsamhetskriterier Projekt Finansiering Lönsamhetskriterier Trondheim 4 Sv Bostäder Backa Röd Poseidon Eget kapital, sänkt soliditet (88%, 2010). Eget kapital och lån. Avkastningsvärdering, 5%*, 10 år. Energipriset följer inflationen. Ej lönsamt. Avkastningsvärdering, 8,25%*, 10 år. Energipriset följer inflationen. Ej lönsamt Brogården, Alingsåshem Lån, EU-bidrag. Direktavkastning 5,%, prognosperiod 30 år. (baserat på bokfört värde.) Energipriset ökar med 3-5% utöver infl. Lönsamt, positivt resultat efter 18 år. Solhus 1 Gårdsten Koncernbidrag, lån, EU-bidrag. Pay-back, 20 år. Energipriset följer inflationen. Lönsamt 11 *) inkl. inflation 2%.
Framgångskriterier Projekt Trondheim 4 Sv Bostäder Backa Röd Poseidon Brogården Alingsåshem Solhus 1 Gårdsten Särdrag Soliditet 88%, 2010. Stort eget kapital och möjlighet att gå med negativa resultat. Pilotprojekt för kunskapsuppbyggnad. Efterföljande projekt blir ej lika omfattande. Totalrenovering med målet passivhusstandard för hela området. Ny beslutsmodell för att skapa handlingsutrymme. Devisen: Hel och ren. Noggrann funktionsbesiktning och stark byggherre håller nere kostnaderna. 12
Jämförelse av lönsamheten. Gårdsten 14 år. Trondheim 25 år. 13 Ackumulerat nuvärde över tid visar när investeringen nått break-even.
Antaganden har betydelse. Nuvärde, kalkylränta 4,25%, energiprisökning 4% över inflation. Gårdsten 8 år. Trondheim 14 år. Brogården 48 år. Ackumulerat nuvärde över tid visar när investeringen nått break-even. 14
Framgångsfaktorer 1 Minimera kostnader Välj de mest kostnadseffektiva åtgärderna utifrån det enskilda huset. Jobba med att få ner entreprenadkostnader. Billigare att sänka energianvändningen i högförbrukande fastigheter. Maximera intäkter Öka andelen uthyrbar area. Genomför åtgärder som höjer områdets attraktivitet. Gårdsten har 100% förnybar el. I området finns ett vindkraftverk som producerar 5000 MWh per år. Soluppvärmt vatten levereras till områdets fjärrvärmesystem. 15
Framgångsfaktorer 2 Helhetsperspektiv Kombinera energieffektivisering med underhållsåtgärder. Involvera hyresgästerna. Öka tillgängligheten så att äldre kan bo kvar hemma. Långsiktighet och riskmedvetenhet Ägarna ger förutsättningar och spelregler. Bygg upp kalkyler utifrån företagets affärsidé och strategier. Hantera och analysera risker kontinuerligt. Det går inte att arbeta med nya frågor i gamla strukturer. Men måste se till alla delar och tänka långsiktigt. Ing-Marie Odegren, vd Alingsåshem 2011-08-09 16
Slutsatser Åtgärder för att halvera energianvändningen kan sällan finansieras genom minskade energikostnader. Energiåtgärder måste kombineras med eftersatt underhåll och åtgärder som ger ökade hyresintäkter. Lönsamheten kan förbättras genom att aktivt jobba med att sänka kostnaderna i projekten. Hel- och renprogrammet för att begränsa byteshysterin höll nere kostnaderna i Solhus 1. Michael Pirosanto, Gårdsten, 2011-08-09 17
TACK FÖR MIG! Karin Byman, ÅF Energy Managment karin.byman@afconsult.com 010 505 1017 18