Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Den granskade förteckningen har saknat uppgifter om två bud och ett av anbudsgivaren uppställt villkor. Mäklaren har gjort anteckningar om buden i mäklarjournalen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet NN har haft i uppdrag att förmedla en fastighet. I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har ett spekulantpar kritiserat henne för hennes hantering av budgivningen. NN har yttrat sig i ärendet och gett in kopior av köpekontraktet, anbudsförteckningen och sin mäklarjournal. Anmälan Fastigheten annonserades med ett acceptpris på 3 950 000 kronor. Efter två öppna visningar registrerades ett bud på 3 950 000 kronor på mäklarens hemsida. Budet försvann senare, något som mäklaren förklarade med att den budgivaren inte hade haft ett lånelöfte. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Efter en privat visning lade de ett bud på 3 950 000 kronor. Det fanns då inga andra intressenter. Deras bud registrerades aldrig. Efter att ha pratat med säljaren återkom mäklaren med ett besked om att de kunde få köpa fastigheten för 4 400 000 kronor, det vill säga 450 000 kronor över acceptpriset. De höjde sitt eget bud till 4 000 000 kronor, men tackade nej när mäklaren sade att det var 4 400 000 kronor som gällde. Fastigheten lades då ut för nya öppna visningar. Efter visningen var det anmälarna och en familj till som lade bud. Anmälarna var budgivare 3 och den andra familjen var budgivare 2. Budgivare 1 var den familj som inte hade haft lånelöfte och vars bud var annullerat. Den andra familjen lade ett bud på acceptpriset 3 950 000 kronor. Det blev budgivning dem emellan upp till 4 160 000 kronor. Efter alla oprofessionella turer drog sig anmälarna slutligen ur när de ledde budgivningen på 4 160 000 kronor. Handlingarna Anbudsförteckningen I den ingivna anbudsförteckningen finns det tre budgivare och flera bud noterade. En budgivare förekommer med endast ett bud. Anmälarna och den andra familjen har återkommande bud. Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat att det bud som är antecknat som anmälarnas första bud är daterat den 5 maj 2015 med beloppet 3 960 000 kronor. Det finns inte någon anteckning om bud från anmälarna på varken 3 950 000 eller 4 000 000 kronor. Journalen I mäklarjournalen finns följande anteckningar daterade den 7 maj 2015 med rubriken Framfört alla bud m m till säljaren. Budgivare 3 var på den öppna visningen 26/4 och på en privatvisning 29/4 kl. 19.30. Efter privatvisningen la budgivaren 3950000 kr den 29/4 kl. 21.00 om att få köpa innan ny öppen visning 3/5. Säljaren väljer att inte sälja till
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) det priset utan vill gå vidare med ny öppen visning som redan annonserats ut på nätet. Budgivare höjer då sitt bud till 4 000 000 kr om att få köpa innan visning med säljaren tackar nej och vill gå vidare enligt ovan. Budgivare 3 väljer då att avvakta till eventuell budgivning efter den 3/5. 3/5 ny öppen visning där budgivare 2 närvarade. Den 2015-05-04 kl. 09.26 startar budgivningen och budgivare 3 enligt ovan deltar. Budgivningen pågår mellan budgivare 2 och 3 fram till den 2015-05-05. Budgivare 3 ligger högst på 4160000kr den 2015-05-05. Budgivare 2 vill få kvällen på sig att fundera om de ska höja och ska återkomma med besked på morgonen 2015-05-06. Säljaren accepterar detta och vill skriva kontrakt senast 2015-05-06. Tidigt på morgonen 2015-05-06 smsar budgivare 3 mig med besked att de hoppar av budgivningen. Budgivare 2 tar då budgivare 3 som oseriösa och deras bud som ogiltiga. Budgivare 2 drar därmed tillbaka alla sina bud och lägger ett bud på 4 miljoner om att skriva kontrakt. Säljaren tackar nej men parterna enas om ett pris på 4050000kr. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande anfört i huvudsak följande. Den första öppna visningen ägde rum den 26 april 2015 och anmälarna deltog. Nästa visning ägde rum dagen därpå. Efter den andra visningen var flera familjer intresserade. Efter en privat visning den 29 april ville anmälarna lägga ett bud på 3 950 000 kronor. De ville köpa huset innan visningen som var inbokad den 3 maj. Säljaren tackade nej till deras bud, men var villig att släppa huset före visningen för 4 400 000 kronor. Hon framförde det till anmälarna. Anmälarnas bud var ett slutet bud om att få köpa innan den nya öppna visningen den 3 maj och gällde inte annars. Hon valde därför att inte registrera budet i budlistan, utan gjorde i stället en notering i mäklarjournalen om deras bud. Efter den öppna visningen var det två familjer som deltog i budgivningen; anmälarna och en annan familj. Den 5 maj 2015 låg anmälarna högst i budgivningen. Den andra familjen ville ha tid på sig till dagen därpå för att överväga om de skulle höja sitt bud. Säljaren gick med på detta och anmälarna informerades om situationen. Tidigt morgonen därpå fick hon beskedet att anmälarna ville hoppa av. Den andra familjen drog då tillbaka
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) alla sina bud, eftersom de ansåg att anmälarnas alla bud var ogiltiga. Säljaren var trött på hela processen och ville bara komma till ett avslut. Det blev en förhandling om priset. Den andra familjen och säljaren enades om att skriva kontrakt på 4 050 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 20 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. Fastighetsmäklaren är skyldig att upprätta en särskild förteckning över de anbud som lämnas (prop. 2010/11:15 s. 61). Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och att därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom meddelad den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden eller av förhållanden som rör mäklaren. Av NNs egen uppgift och av hennes journal framgår det att hon från anmälarna har tagit emot två konkreta bud på 3 950 000 respektive 4 000 000 kronor, som hon har framfört till sin uppdragsgivare. Av utredningen framgår det att NN har underlåtit att i anbudsförteckningen anteckna dessa två bud och det av anbudsgivaren uppställda villkoret för buden.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Anbudsförteckningen som NN har upprättat är därmed ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela henne en varning. Det framgår tydligt av förarbetena att anbudsförteckningen ska vara ett sammanhållet dokument som innehåller alla anbuden tillsammans med de obligatoriska uppgifter som räknas upp i bestämmelsen. Att NN har redogjort för budgivningen i journalen medför därför inte någon annan bedömning. Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.