FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER FEBRUARI 2017 SVERIGE- BAROMETERN

FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER FEBRUARI 2017 SVERIGE- BAROMETERN

Sammanfattning Svenska fastighetsägare kan än en gång blicka tillbaka på ett bra år med god lönsamhet och nytt transaktionsrekord då fastigheter till ett värde på drygt 200 miljarder kronor skiftade händer. Den goda utvecklingen drevs av fortsatt styrka i den svenska ekonomin, god sysselsättningsutveckling och låga räntor. Ett gynnsamt finansieringsklimat var också en viktig faktor. 95 procent av fastighetsägarna i Sverigebarometern uppger att tillgången till bankfinansiering är god eller mycket god. Vakanser och hyror har generellt utvecklats väl. Detta gäller i synnerhet storstädernas kontorsmarknader. 40 procent av fastighetsägarna uppger att kontorsvakanserna minskade under 2016. 54 procent uppger att kontorshyrorna ökade. Den starkaste marknaden var Stockholm där 77 procent uppger att hyrorna ökat. Motsvarande siffra i Göteborg och Malmö är cirka 60 procent. Fastighetsägarna är generellt optimistiska inför 2017. 83 procent av dem räknar med att svensk ekonomi ska tuffa på i samma takt som idag eller ännu snabbare och det spiller över på fastighetsbranschen. Nästan hälften av fastighetsägarna spår att lönsamheten under 2017 kommer att ligger kvar på samma goda nivå som idag. 39 procent räknar med ytterligare förbättrad lönsamhet. Det finns en stark förväntan om fortsatt gynnsam hyresutveckling. 66 procent av fastighetsägarna räknar med stigande kontorshyror. Optimismen är störst i Stockholm där drygt 80 procent av fastighetsägare räknar med högre kontorshyror. I övriga landet är ungefär varannan fastighetsägare av samma uppfattning. En klar majoritet räknar med stabila eller stigande priser i samtliga fastighetssegment med bostäder i spetsen. Att priserna på hyresbostadsfastigheter förväntas utvecklas väl, trots den svaga hyresutvecklingen, beror främst på möjligheten att ombilda dessa till bostadsrätter samt att institutionellt kapital placeras i bostäder som ses som ett bra alternativ till lågavkastande statsobligationer. När det gäller kontorsfastigheter spår 32 procent av fastighetsägarna i Stockholm att priserna på den typen av fastigheter kommer att stiga under året. I Göteborg och Malmö är motsvarande siffra 15 respektive 10 procent. I Stockholm är det endast 5 procent som tror att prisnivån kommer att minska. I Göteborg tror 14 procent det samma medan andelen stiger till 20 procent i Malmö. Mellan 55 och 60 procent av fastighetsägarna i de tre storstäderna uppger att de planerar att genomföra större fastighetsköp under året. I övriga landets är fastighetsägarna mer tveksamma. Där endast 28 procent när sådana planer. De som inte räknar med att göra större fastighetsköp uppger bristen på köpvärda objekt som det enskilt viktigaste skälet. En mindre del anger osäker marknadsutveckling och finansieringsproblem som orsak. Om inte problemen att hitta köpvärda objekt förvärras, pekar svaren på att 2017 kan bli ytterligare ett starkt transaktionsår. 1

Nuläge Svenska fastighetsägare kan än en gång blicka tillbaka på ett bra år med god lönsamhet och nytt transaktionsrekord då fastigheter till ett värde av drygt 200 miljarder kronor skiftade händer 1. Stort intresse från utländska placerare har hjälpt till att driva upp volymerna. Dessutom spreds intresset utanför stor- och regionsstäderna. Av den totala transaktionsvolymen utgjorde dessa mer perifera marknader cirka 45 procent. Det innebar en fördubbling jämfört med 2015. Den goda utvecklingen drevs av fortsatt styrka i den svenska ekonomin, låga räntor och stark sysselsättningsutveckling. Den senare överstiger nu med god marginal de nivåer som gällde innan finanskrisen bröt ut på allvar under 2008. För utländska placerare har sannolikt den svaga kronan också haft stor betydelse. En viktig faktor är naturligtvis även det faktum att tillgången till finansiering generellt sett inte utgjorde någon flaskhals. 95 procent av de fastighetsägare som ingår i Sverigebarometern uppger att tillgången till bankfinansiering för närvarande är god eller mycket god (figur 1). Figur 1. Tillgång till bankfinansiering idag 7 5 Mycket god God Mindre god Konsekvenserna av den goda utvecklingen för fastighetsbranschen har varit tydliga. Nästan 40 procent av fastighetsägarna uppger att kontorsvakanserna minskade under 2016 (figur 2). Endast 14 procent uppger att de ökade. Övriga bestånd karaktäriserades av stabilitet. Utvecklingen i storstäderna var starkare än i övriga landet. Figur 2. Vakansgraden under de senaste 6 mån 10 Minskat Oförändrad Ökat Kontor Butik Industri Bostäder Hyrorna uppvisade en likartad utveckling, med generellt stabila eller stigande hyror. När det gäller kontorssegmentet uppger 54 procent att hyrorna ökat under det gångna året. Den starkaste marknaden var Stockholm där så många som 77 procent av fastighetsägarna uppger att hyrorna ökat. Motsvarande siffra i såväl Göteborg som Malmö var cirka 60 procent. I Stockholm CBD ligger kontorshyrorna just nu runt 6000 kr/kvm. I Göteborg och Malmö är motsvarande nivåer 2800 kr respektive 2500 kr. De absoluta topphyrorna sticker iväg betydligt över dessa nivåer. Nivåer runt 8000 kr/kvm uppges gälla för Stockholms bästa lägen. När det gäller bostäder uppger nästan 70 procent av fastighetsägarna att hyrorna har varit oförändrade. Det kan tyckas märkligt med tanke på att fastighetsägarnas överenskommelser med Hyresgästföreningen om den årliga justeringen av den allmänna hyresnivån trots allt gav nominella höjningar. Märkligheten försvinner dock när man tar hänsyn till inflationen. I de allra flesta fall understeg de hyreshöjningarna inflationen, vilket innebar att hyrorna föll något i reala termer. 1 Volymen utgör ett snitt av de uppgifter som rapporterats av transaktionskonsulter som är verksamma i Sverige. Rapporterna varierar från 180 till 218 miljarder kronor. Skillnaderna beror på att konsulterna har olika nivåer på hur små transaktioner som ingår i deras sammanställningar. 2

Figur 3. Marknadspriset de senaste 6 mån 7 5 Minskat Oförändrat Ökat Kontor Butik Industri Bostäder Fastighetspriserna har varit stabila eller stigit i samtliga bestånd (figur 3). När det gäller bostäder uppger drygt 70 procent att priserna stigit. Att investeringsintresset har varit stort för svenska hyresbostadsfastigheter har knappast undgått någon. Prisuppgången kan tyckas paradoxal med tanke på den svaga hyresutvecklingen som följer av de årliga förhandlingarna mellan bostadsmarknadens parter, vilket nämndes ovan. Att den allmänna hyresnivån har utvecklats svagt är inget nytt fenomen. Den är en följd av det faktum att hyresutvecklingen frikopplades från utvecklingen i den övriga ekonomin i och med att hyresregleringen infördes 1942. Under 1970-talet ersattes regleringen med det s.k. bruksvärdessystemet. Det var ursprungligen tänkt att systemet skulle replikera marknaden, men istället kom hyresutvecklingen att knytas till de kommunala bostadsbolagens kostnadsutveckling. 2011 sjösattes ett antal lagändringar, som bl.a. innebar att hyresutvecklingen inte längre skulle vara kostnadsbaserad utan istället utgå på bostadskonsumenternas allmänna värderingar. Eftersom lagstiftaren inte gav någon vägledning om hur dessa värderingar ska tolkas, saknar förhandlingarna numera en referensram att förhålla sig till. Därmed har den grundläggande obalansen i förhandlingssystemet, som även fanns tidigare, tydliggjorts. Denna obalans är en följd av det enkla faktum att det inte blir någon hyreshöjning om parterna misslyckas med att nå en uppgörelse. Detta faktum ger Hyresgästföreningen en mycket stark ställning i förhandlingarna. Uppgörelserna har därför successivt hamnat på allt lägre reala nivåer och 2016 gick de under nollstrecket. Det mesta tyder på att detta kommer att upprepas under 2017 om inte inflationen vänder ned kraftigt. Trots den svaga hyresutvecklingen har priserna på hyresfastigheter utvecklats mycket kraftigt över tiden. Det beror till stor del på att de följer utvecklingen på bostadsrättsmarknaden. En hyresfastighet kan nämligen säljas till en bostadsrättsförening. Det har också skett i stor skala, i synnerhet i Stockholm. I innerstaden har utvecklingen varit dramatisk. Under den senaste 40-årsperioden har hyresrättens andel av flerbostadsbeståndet fallit från ca: 90 procent till 35 procent. Det är en utveckling som sprider sig till andra attraktiva städer i landet. En sämre utveckling på bostadsrättsmarknaden har därmed potential att spilla över på hyresrättsmarknaden. Intresset för hyresfastigheter har förstärkts ytterligare av den ekonomiska politik som bedrivits under det senaste decenniets krishantering. Centralbankerna har inte bara dragit ned sina styrräntor utan även köpt stora volymer statsobligationer och tryckt ned räntorna på dessa till historiskt låga nivåer. Detta har gett institutionella placerare, som pensionsbolag, stora problem då deras möjligheter att klara framtida åtaganden försvårats när avkastningen på deras primärplacering krympt ihop. Eftersom bostadsfastigheter har ett relativt säkert kassaflöde, åtminstone på orter med växande befolkning, har dessa uppfattats som ett bra riskfritt alternativ till statsobligationer. Även om direktavkastningen är låg, är den högre än den som erhålls genom att placera i statsobligationer. Därför har en hel del institutionellt kapital placerats i städernas hyresbostäder. Om, eller snarare när, räntorna på statsobligationer når nivåer som åter känns attraktiva för dessa placerare, finns det en uppenbar risk att kapitalflödet till bostadsmarknaden från institutionella placerare minskar. 3

Förväntningar När det gäller framtiden visar Fastighetsägarnas Sverigebarometer tydligt att landets fastighetsägare delar den allmänna optimism som karaktäriserat de finansiella marknaderna efter det amerikanska presidentvalet 2 Nästan hälften av dem (48 procent) räknar med att lönsamheten ligger kvar på samma goda nivå som idag. 39 procent räknar med ytterligare förbättrad lönsamhet (figur 4). Figur 5. Marknadspriset om 12 mån 7 5 Minskat Oförändrade Ökat Figur 4. Företagets lönsamhet om 12 mån Kontor Butik Industri Bostäder 5 Sämre Oförändrad Bättre Någon större oro för att stigande räntor ska försämra utsikterna, går inte att finna i de svar fastighetsägarna gett i denna upplaga av Sverigebarometern. Istället speglar deras förväntningar på fastighetsmarknaden synen på den grundläggande styrkan i svensk ekonomi. 83 procent av fastighetsägarna räknar med att svensk ekonomi ska tuffa på i samma takt som idag eller ännu snabbare. Mot den bakgrunden är det inte förvånande att det finns en stark förväntan om en fortsatt gynnsam hyresutveckling. 66 procent av fastighetsägarna räknar med stigande kontorshyror. Optimismen är klart störst i Stockholm där drygt 80 procent fastighetsägare räknar med högre kontorshyror. I övriga landet är ungefär varannan fastighetsägare av samma uppfattning. En stark utveckling i den svenska ekonomin kombinerat med fortsatt stigande hyresnivåer, håller uppe fastighetspriserna (figur 5). En klar majoritet räknar med stabila eller stigande priser. Det gäller samtliga fastighetssegment, med något starkare förväntningar på hyresbostadsfastigheter. Återigen sticker Stockholm ut som den mest optimistiska regionen. När det gäller kontorsfastigheter spår 32 procent av fastighetsägarna att priserna på den typen av fastigheter kommer att stiga under året. I Göteborg och Malmö är motsvarande siffra 15 respektive 10 procent. I Stockholm är det endast 5 procent som tror att prisnivån kommer att minska. I Göteborg tror 14 procent det samma medan andelen stiger till 20 procent i Malmö. Utöver den positiva synen på Sveriges ekonomi och hyresutvecklingen, kan optimismen också motiveras av att fastighetsinvesteringar ses som bra alternativ till lågavkastande statsobligationer, vilket diskuterats tidigare i denna rapport. Avkastningsskillnaden mellan riskfria räntor och fastigheter är, trots den senaste tidens ränteuppgång, fortfarande hyfsat stor. 2 Optimismen om den ekonomiska utvecklingen omfattar såväl näringsliv som hushåll, om man ska tro Konjunkturinstitutet januaribarometer. Den samlade barometerindikatorn pekar på 112, vilket är en bra bit över normala nivåer. 4

Figur 6. Planeras större fastighetsköp 2017 7 5 Troligen Troligen inte Stockholm Göteborg Malmö Övriga En majoritet av fastighetsägarna i de tre storstäderna uppger att de planerar att genomföra större fastighetsköp under året (figur 6). I övriga landets är fastighetsägarna mer tveksamma. Där endast 28 procent när sådana planer. Samtidigt ska det påpekas att det inte saknas hot som kan omkullkasta den prognosen. Svårigheten att hitta köpvärda objekt är nog ett mindre problem i det sammanhanget. Ökad protektionism i USA med handelskrig och krympande världshandel som följd skulle kunna slå hårt mot svensk ekonomi. Effekterna av Brexit och ett potentiellt fortsatt sönderfall av EU skulle också förvärra situationen betydligt. Signaler om försämrade finansieringsvillkor, exempelvis till följd av tuffare Basel-regler, ökade skattebördor och försämrade ränteavdrag för fastighetsbolag är andra potentiella hot. Kontakt: Tomas Ernhagen Chefekonom, Fastighetsägarna Sverige Telefon 08-617 77 18 tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se De som inte räknar med att göra större fastighetsköp uppger bristen på köpvärda objekt som det enskilt viktigaste skälet (figur 7). En mindre del anger osäker marknadsutveckling och finansieringsproblem som orsak. Eftersom en klar majoritet av fastighetsägarna anser att tillgången till finansiering är god (figur 1), pekar svaren i denna barometer på att 2017 blir ytterligare ett starkt transaktionsår. Figur 7. Hinder mot fastighetsköp Svårt hitta köpvärda objekt Annan orsak Osäker marknadsutveckling Finansieringsproblem 5 10 5

Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm Telefon: 08-613 57 00 www.fastighetsagarna.se E-post: info@fastighetsagarna.se