1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 och 0. Den här trycksaken, vår årsredovisning, handlar om siffror. Kanske lite förväntat och vid första tanken idéfattigt,

1

1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 och 0. Den här trycksaken, vår årsredovisning, handlar om siffror. Kanske lite förväntat och vid första tanken idéfattigt, men vi tycker att vackra bilder på just siffror väl kan symbolisera bredden av verksamhet i vår koncern. Det handlar självklart om fastigheter, det är vår huvudnäring, men vi försöker också ge en bild av vårt sätt att tänka, att alltid söka kreativa lösningar och ständig utveckling. Vi pratar också en del om miljö och trygghet. Det handlar om både dåtid, nutid och en hel del framtid och så pratar vi gärna om stolthet. Vi kan inte låta bli att berätta om att våra hyresgäster gillar oss och vi dem, det hänger nog ihop. När vi summerar årets kundenkäter, så ser vi att hårt arbete lönar sig, våra hyresgäster trivs. Det finns det siffror på. 2 3

ERN5T ROSÉN Året som gått 6 Fem år i siffror 8 Affärsidé och vision 9 VD har ordet 10 Verksamhet och inriktning 12 Geografi och bestånd 13 Projekt på gång 14 Ernst Roséns historia 16 Mål och måluppfyllelse 18 Organisation och medarbetare 20 Fastigheter och förvaltning 22 Hyresgäster och dialog 24 Miljö och hållbarhet 26 Aranäs och Kungsbacka 28 Nääs Fabriker 30 En levande mötesplats 32 Flodén Byggnads AB 34 Investeringar i framtid 36 Marknadsanalys 38 Ernst Rosén och marknaden 42 ÅRSREDOVISN1NG Förvaltningsberättelse 48 Resultaträkning 49 Balansräkning 50 Kassaflödesanalys 52 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 58 Undertecknande 70 Revisionsberättelse 71 Styrelse och ledningsgrupp 72 F4stighetsbEstånd Fastighetsförteckning 74 Kartor 78 Produktion och idé: Clara, Karlstad / text: Florence Oppenheim / foto: Johan Palmborg, Mattias Larsson / kartor: Kartena AB / tryck: Knappen, Karlstad. Tryckt på miljögodkända munken lynx, omslag 240 g, inlaga 130 g. 4 5

Året som gått 20 09 UEFA U21 Segrarna i UEFA U21 EM 2009, det tyska U21-landslaget, valde att under fyra veckor i juni abonnera hela Nääs Fabriker Hotell och Restaurang. Vårt hotell har klass, vi har optimala förutsättningar, sa den tyske förbundskaptenen Horst Hrubesch om anläggningen. ATTRAKTIV STADSDEL Lejonet & Björnen fortsätter att efter ägarbyte sälja kvalitetsglass i Ernst Roséns butikslokaler på Danska Vägen. Möbelföretaget Bratells valde också att stanna kvar hos Ernst Rosén på Danska vägen efter ägarbyte. 400 NYA BOSTÄDER Aranäs har under 2009 aktivt jobbat vidare som samhällsbyggare, med renoveringsprojekt och projektering av nya fastigheter i Kungsbacka. Under året fick två stora satsningar klartecken: Projekt Polstjärnan och Kolla Parkstad, båda med byggstart under 2010. NY OUTLET Under en månad i december slogs portarna upp för Nääs Fabrikers 1300 kvm stora julklapps outlet. Besökare strömmade till över förväntan och succén var given. Nu pågår planering för en permanent outlet på Nääs Fabriker. Ernst Rosén vann igen! I februari 2010 tog Ernst Rosén emot Kundkristallen för Bästa Serviceindex 2009, för fjärde gången. I den årliga hyresgästenkäten i samarbete med AktivBo, vann Ernst Rosén totalt bland både kommunala och privata bostadsbolag. KUNDKRISTALLEN Nääs Fabriker Hotell och Restaurang stärker sin position i branschen. Fem getingar i Expressen, med betyget får en att vilja frossa i superlativer och medtagen i White Guide 2009 med motiveringen Modern design och kärleksfullt kök. NÄÄS FABRIKER HOTELL OCH RESTAURANG Kungsmässan fortsätter att attrahera nya märkesbutiker. Under våren öppnade Kitchen Store och Design Only sina butiker. I december invigde Melrose Co sin klädbutik, i samma lokaler som trendcaféet Joe & The Juice, som gör Sverigepremiär i Kungsbacka. NYTT I KUNGSBACKA Med en tydlig inriktning mot underhåll och service drivs byggverksamheten i Flodén Byggnads AB med stabil sysselsättning och goda resultat. FLODÉN BYGGNADS AB VALLDA GOLF & COUNTRY CLUB Vallda Golf & Country Club går mot strömmen och bygger en skotskinspirerad golfbana i Valldaområdet utanför Kungsbacka. Banan med 18 hål öppnade 2009. Huvudfinansiär är Ernst Rosén och den officiella invigningen sker sommaren 2010. BOMÄSSA Ernst Rosén stärker sitt varumärke i Alingsås och Lerum. Under 2009 har företaget deltagit i flera stora evenemang, till exempel Bomässa i Alingsås. VINDKRAFT I augusti invigde Rabbalshede Kraft AB, med Ernst Rosén som stark delägare, Vindpark Kil med fyra vindkraftverk i norra Bohuslän. Parken är nummer två i bolagets expansiva planer att till och med 2015 sätta cirka 250 vindkraftverk i drift. LUNNAGATAN I LERUM Fastigheten på Lunnagatan i Lerum har ombildats till bostadsrätter. Detta efter att Ernst Roséns hyresgäster fått erbjudande om att köpa fastigheten som lämpar sig ypperligt för egnahemsboende. 6 7

Fem år i siffror Affärsidé och vision. Nyckeltal* 2009 2008 2007 2006 2005 Total omsättning, Mkr 649 551 535 540 399 Hyresintäkter, Mkr 400 390 370 356 349 Hyresintäkter, kr/kvm 1 075 1 045 1 016 988 967 Vakans bostäder 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Vakans lokaler 8 % 7 % 5 % 4 % 4 % Vakans totalt 2 % 2 % 2 % 1 % 1 % Uppskattat marknadsvärde fastigheter, Mkr 4 898 4 846 4 949 4 525 4 300 Övervärde fastigheter, Mkr 2 607 2 561 2 837 2 574 2 398 Balansomslutning, Mkr 2 813 2 759 2 568 2 299 2 237 Balansomslutning inkl övervärde, Mkr 4 734 4 646 4 611 4 152 3 964 Vision för Ernst Rosén. att med vårt arbetssätt inom kärnverksamheten vara ett föredöme i branschen. att vara förstahandsvalet när det gäller bostäder, lokaler och byggservice på våra hemmamarknader. att förena god avkastning med en hög kundnöjdhet. Eget kapital, Mkr 210 190 185 181 147 Eget kapital justerat, Mkr 2 132 2 077 2 227 2 034 1 874 att genom fastighetsförvärv samt investeringar inom närbesläktade verksamheter skapa tillväxt. Soliditet 7 % 7 % 7 % 8 % 7 % Soliditet justerad 45 % 45 % 48 % 49 % 47 % Belåning, Mkr 2 389 2 366 2 164 1 952 1 925 Belåningsgrad justerad 49 % 49 % 44 % 43 % 45 % Yta bostäder 251 500 252 500 252 400 250 400 250 600 Yta lokaler 120 800 120 300 111 400 109 700 109 900 Yta totalt 372 300 372 800 363 800 360 100 360 500 Antal lägenheter 3 538 3 549 3 550 3 521 3 531 Fastigheter 90 91 91 94 96 Anställda 92 93 98 98 104 Affärsidé för Ernst Rosén. Vi skall tillhandhålla bostäder och lokaler som ger nöjda hyresgäster. Detta görs genom byggnation, ett långsiktigt ägande och egen förvaltning av fastigheter i Göteborg, Lerum, Alingsås och Kungsbacka. Vi är organiserade så att beslutsfattandet sker nära hyresgästen med engagerad och kompetent personal. Vi ska hålla en hög service- och kvalitetsnivå, vilket är grunden för fortsatt utveckling och tillväxt. * Nyckeltalen är beräknade på koncernens totala tillgångar och skulder inklusive 50 % av Aranäs AB. Från och med 2008 ingår även koncernens fastighetsinnehav i USA. Marknadsvärdet är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell. Prioriterade mål fram till 2011 Genom marknadsinsatser och resursfördelning öka DEFINITIONER Vakans Övervärde fastigheter Balansomslutning inklusive övervärde Outhyrda kvadratmeter i procent av totala uthyrningsbara kvadratmeter. Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde. Balansomslutning plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. uthyrningsgraden för lokaler till 95 procent. Genom riktade effektiviseringsåtgärder och med bibehållen servicenivå, sänka förvaltningskostnaderna med 3 procent. Eget kapital justerad Soliditet Soliditet justerad Belåningsgrad justerad Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. Eget kapital dividerat med balansomslutning. Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive övervärde fastigheter. Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde. Genom ökad och målinriktad marknadsföring stärka Nääs Fabriker Hotell och Restaurangs marknadsposition och uppnå ett resultat för 2011 om sex miljoner kronor. 8 9

VD har ordet Året som gått är det första som jag har haft hela Ernst Roséns verksamhet under mina vingar. I takt med att organisationen växer, går vi alltmer från att vara generalister till att bli specialister. För mig personligen innebär det att jag lägger allt mer kraft på att arbeta med strategiska frågor. Det är en mission för mig under 2010 att tydliggöra sambandet mellan vår vision och hur vår egen insats som individer påverkar våra mål. Att jobba målstyrt är en avgörande framgångsfaktor. En förutsättning är förstås att målen är konkreta och tydliga och att alla i organisationen kan ta dem till sig. Parallellt med ett fokuserat arbete med vision och affärsplan, har vi startat en process med att utveckla och stärka våra varumärken, både Ernst Rosén och Nääs Fabriker som profilerar vårt företagscenter. För oss är det allt viktigare att marknaden inte ser Ernst Rosén enbart som en bostadsförvaltare utan också som ett självklart alternativ när det gäller lokaler. Under 2009 förstärkte vindarna allt starkare för vårt Rabbalshede Kraft som under 2010 närmar sig börsen. Bolaget har två vindkraftsparker i drift och två under byggnation. Det är en styrka för oss att via vårt ägande i Rabbalshede Kraft, med god marginal tillgodose vårt eget behov av fastighetsel med vindel. Vindkraft är en god investering och en del av vår verksamhet men att utveckla fastigheter tillhör vår kärnverksamhet. Nya möjligheter har öppnat sig kring vår sekelskiftesfastighet på Viktor Rydbergsgatan 20. Boendeformen ägarlägenhet har tillkommit och eftersom vi ser det som ett lyckat alternativ att återskapa boende i Lorensbergs villastad, satsar vi helhjärtat på denna linje. Vi ser också ett genombrott på väg i projekt Oscars på Marstrand. Ett fruktsamt samarbete med Länsstyrelsen och Kungälvs kommun har lett till att vi nu tar fram en genomförandebeskrivning för projektet som samtliga tre parter kan stå bakom. I Aranäs har vi en fortsatt, mycket stor utvecklings- För att ligga i framkant krävs ständig utveckling. vi organisationen med en kundansvarig för lokaler och vi fortsätter att utveckla och effektivisera vår förvaltningsmodell även under 2010. Nästa steg blir att spetsa oss genom rekrytering av en chef med övergripande ansvar för utvecklingen av vår tekniska förvaltning. En framgångsfaktor i vår förvaltning är företagskulturen. Under många år har vi värnat den speciella Rosénanda som finns i vårt företag. För att ligga i framkant krävs ständig utveckling och för att utvecklas krävs aktiva, kreativa medarbetare med modet att föreslå förändring, om det leder till förbättring. Vi skall jobba smart, vi skall erbjuda den bästa upplevda lösningen, det ger den mest nöjda kunden och bästa avkastningen. Att lära sig av andras framgång och våga utsätta den egna verksamheten för andras blickar är en väg till fortsatt framgång. Under 2009 har vi också engagerat oss i att tillsammans med en grupp fastighetsägare och Hyresgästföreningen driva frågan om hyresrättens framtid. Ambitionen är att nå en långsiktig samsyn på marknaden om hyresrätten som en attraktiv boendeform för väldigt många människor. Satsningen på alternativa energikällor engagerar också många. Med en övertecknad nyemission under 2009 blåser potential framför oss. Inom de närmaste fem, tio åren, har vi en omfattande projektportfölj med både nybyggnation av hyresrätter, bostadsrätter och kommersiella lokaler, samt omoch tillbyggnad av befintliga fastigheter. Fantastiska möjligheter i en fantastisk kommun! Som stora fastighetsägare i centrala Lerum följer vi med spänning kommunens planer på att utveckla och förnya Lerums centrum. I samma kommun ligger även vårt företagscenter Nääs Fabriker som jag får så otroligt mycket positiva kommentarer om, både hotell- och konferensverksamheten och framför allt när det gäller helheten i området. Miljön är berörande, så annorlunda från allt annat. Sjön har alltid ett eget uttryck, oavsett väder och årstid, som ger utrymme för kreativa tankar och lugn i själen. För mig känns det svårt att åka någon annanstans, nu när vi har denna unika miljö så nära. Vi har ett spännande år framför oss, ett år som andas utveckling. Utveckling av våra varumärken, fastigheter, arbetssätt och organisation, med fokus på ökad avkastning. När året är slut hoppas jag att vi även har genomfört ett och annat strategiskt förvärv. Thomas Lundh 10 11

Verksamhet och inriktning Geografi och bestånd Ernst Rosén äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i de kundnöjdhet och avkastning. Kreativitet genomsyrar inte bara centrala delarna av Göteborg, Alingsås och Lerum. Företags- fastighetsförvaltningen utan även engagemanget i bolagets centret Nääs Fabriker utmärker sig i beståndet, bland annat investeringsverksamhet där Ernst Rosén genom aktivt ägande genom det unika Nääs Fabriker Hotell och Restaurang. bidrar till utveckling. Bolaget bedriver också byggverksamhet genom det helägda Totalt äger Ernst Rosén med hälftenägda Aranäs ett dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Tillsammans med Ivar hundratal fastigheter som för Ernst Rosén representerar ett Kjellberg Fastighets AB, äger Ernst Rosén även Aranäs AB, uppskattat värde om 4,9 Mdr. Bolaget har varit verksamt i den enskilt största fastighetsägaren i Kungsbacka. branschen i snart 60 år och är idag ett stabilt familjeföretag Ernst Rosén bedriver verksamhet för långsiktig hållbarhet, i fjärde generation. GÖTEBORG STOCKHOLM Ernst Roséns verksamhetsområden. 38 hyresfastigheter 188 000 m 2 förvaltad yta 146 500 m 2 bostadsyta 41 500 m 2 lokalyta 2 121 hyreslägenheter ALINGSÅS 24 hyresfastigheter 37 000 m 2 förvaltad yta 28 000 m 2 bostadsyta 9 000 m 2 lokalyta 357 hyreslägenheter GÖTEBORG FÖRETAGSCENTRET NÄÄS FABRIKER 14 500 m 2 lokalyta 60 företag i bruksmiljö med kontor, utbildning, handel samt hotell. LERUM & GRÅBO 6 hyresfastigheter Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga och förvalta fastigheter. Ernst Rosén äger och förvaltar företagscentret Nääs Fabriker med hotell, kontor, utbildning och handel. Ernst Rosén bedriver byggverksamhet genom dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Ernst Rosén investerar i olika verksamheter för att med finansiell styrka och aktivt ägande bidra till utveckling. KUNGSBACKA 42 hyresfastigheter 224 500 m 2 förvaltad yta 144 500 m 2 bostadsyta 2 006 hyreslägenheter 80 000 m 2 lokalyta varav 35 000 m 2 avser Kungsmässan köpcenter. 12 000 m 2 förvaltad yta 4 500 m 2 bostadsyta 7 500 m 2 lokalyta 57 hyreslägenheter MALMÖ ERNST ROSÉN 364 000 m 2 förvaltad yta 251 500 m 2 bostadsyta 112 500 m 2 lokalyta 3 538 hyreslägenheter inkl 50 % av vårt bestånd i Kungsbacka. 12 13

Projekt på gång fastighetsutveckling på S:t Pauligatan Under 2009 beslutade Ernst Rosén om att förädla fastigheterna på S:t Pauligatan 3 11. I samband med stambyte planeras ombyggnad av badrummen till 2010 års standard. Hyresgästerna kommer också att få möjlighet att göra ytterligare tillägg och välja totalombyggd lägenhet. Arbetena planeras starta före sommaren 2010. Hyllad golfbana ger mervärde åt golfen Under 2009 öppnades 18 hål på den attraktiva golfbanan Vallda Golf & Country Club i Vallda utanför Kungsbacka. Banan har skotskt tema och har redan hyllats för sin kvalitet, bland annat i Svenska Golfförbundets banrapport och i Golf Digest årliga ranking där Vallda, som helt nyanlagd bana, rankades nummer 26. Klubbens långsiktiga målsättning är att bli en genuin familjebana och juniorverksamheten lockade redan under första spelåret flera hundra barn och ungdomar. Under 2010 kommer klubbhuset att uppföras och göra anläggningen helt komplett. Ernst Rosén är huvudfinansiär för golfbanan. Rabbalshede Kraft investerar 370 MSEK i ny vindpark Rabbalshede Kraft fortsätter att stärka vindkraften som alternativ energikälla. Bolaget har sedan tidigare två vindkraftsparker i drift och två under byggnation. Den senaste investeringen gäller totalt 21 vindkraftverk, som Rabbalshede Kraft bygger tillsammans med Göteborg Energi i Töftedalsfjället i Dals-Eds kommun. Rabbalshede Kraft ökar därmed sin produktionskapacitet med cirka 70 procent. Ernst Rosén äger 24 procent i Rabbalshede Kraft AB. Genombrott på väg i projekt på Marstrand Förnyelsen av det före detta turisthotellet Oscars på Marstrand står inför ett genombrott. Ernst Rosén, som köpte fastigheten 2004, har tillsammans med Länsstyrelsen och Kungälvs kommun tecknat en principöverenskommelse om att ta fram en genomförandebeskrivning inför formellt beslut om att gå vidare i planprocessen. Avsikten är att genom varsam nedmontering bevara och förnya fastigheten så att den kan tillgodose samtidens behov av igenkännande i miljön. BILD? Klartecken för Aranäs förvärv och utveckling av kvarteret Valand i Kungsbacka Aranäs har tecknat ett samarbetsavtal med Kungsbacka kommun om förvärv av kvarteret Valand i Kungsbacka och ska bygga 250 lägenheter (50 procent hyresrätter och 50 procent bostadsrätter), 10 000 m 2 kontor, 2 000 m 2 butikslokaler och ett parkeringsdäck med 350 parkeringsplatser. Målet är att ha ett planprogram klart under 2010, med planerad byggstart 2012. 14 15

Ernst Roséns historia 1955 Persgatan 9 i Lunden byggs. Strategi i företaget, bygga, äga och förvalta. 1982 Redbergsvägen 22 42 blir sista fastigheten som byggs i egen regi. 1989 Flodén Byggnads AB i Lerum förvärvas med byggverksamhet och fastigheter. 1993 En tid med fokus på kundorienterad fastighetsförvaltning inleds. 1996 Byggnadsfirman Ernst Rosén och Ivar Kjellberg Fastighets AB köper Aranäs AB med bl a Kungsmässan i Kungsbacka. 2004 Utsedd till Årets Fastighetsägare av Fastighetstidningen. 2007 Ernst Rosén går in som ägare i vindkraftsbolaget Rabbalshede Kraft AB. 2009 Ernst Rosén agerar under ett varumärke, med en gemensam, central organisation. 1952 1955 1965 1982 1984 1989 1990 1993 1994 1996 1997 2004 2006 2007 2008 2009 1952 Byggnadsfirman Ernst Rosén grundas av Ernst Rosén. 1965 75 Deltar i byggnation av miljonprogrammet i bl a områdena Annedal, Vegastaden, Lunden, Landala. 1984 Benny Rosén tillträder som VD. 1990 Området Nääs Fabriker förvärvas. 1994 Reine Rosén tillträder som VD. 1997 Första årliga hyresgästenkäten delas ut till alla hyresgäster. 2006 Thomas Lundh tillträder som VD. Ernst Rosén tar för första gången emot pris för Bästa serviceindex, 88 % i enkäten 2005. 2008 Första, hela verksamhetsåret för Nääs Fabriker Hotell och Restaurang. Byggnadsfirman Ernst Rosén grundades av Ernst Rosén 1952. Fyra generationer senare fortsätter familjeföretaget Ernst Rosén att utvecklas och bredda sin verksamhet. samheten till att förvalta de hus man valde att själva äga och förvalta. Under sju år påbörjades inga nya byggprojekt med egen byggpersonal. När Ernst Rosén förvärvade Flodén Byggnads AB 1989, återupptogs byggverksamheten i en annan form. I köpet ingick även ett fastighetsbestånd i Lerum Området Nääs Fabriker i Tollered, mellan Lerum och Alingsås, förvärvades i början av 1990-talet. Och 1996 ökade Ernst Rosén sitt fastighetsinnehav med 50 procent genom förvärvet av Aranäs AB i Kungsbacka, tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB. De senaste tio åren har Ernst Rosén genom- emissionen möjliggjorde uppförandet av bolagets första två vindkraftsparker, med totalt 10 vindkraftverk, i Bohuslän. Därmed var också Ernst Rosén självförsörjande på fastighetsel från vindkraft. I oktober 2007 invigdes Nääs Fabriker Hotell och Restaurang ett spektakulärt och prisat hotell med restaurang och Under de första 30 åren uppförde Ernst Rosén inte mindre än och Alingsås. Ernst Rosén hade tagit det första steget utanför fört ett flertal strategiska förvärv av fastigheter i både Göteborg, konferensverksamhet. Med hotellet på plats, lever Nääs Fabriker 45 egna fastigheter. De flesta är fortfarande kvar i bolagets Göteborgs gränser. Lerum och Alingsås. nu upp till visionen om en levande mötesplats med handel, ägo. Under 1960- och 70-talen deltog Ernst Rosén, som en Under 1990-talet fortsatte Ernst Rosén att växa och stärka Ernst Rosén har under åren också investerat i både ut- kontor, utbildning och hotell- och konferensverksamhet. För att av de stora byggmästarna i Göteborg, i riksdagens Miljonpro- sin position i branschen. Med ett tydligt kundfokus, startade manande och expansiva projekt utanför kärnverksamheten. driva verksamheten på ett effektivare sätt genomförde Ernst gram, med mål att bygga en miljon bostäder på tio år. ett förbättringsarbete som resulterade i att Ernst Rosén blev Våren 2007 gick Ernst Rosén genom en nyemission in som en Rosén i slutet av 2008 en omorganisation av fastighetsförvalt- I mitten av 1980-talet koncentrerade Ernst Rosén verk- Sveriges bästa fastighetsägare på service och kvalitet. av huvudägarna i vindkraftsbolaget Rabbalshede Kraft AB. Ny- ningen och samlade all verksamhet till huvudkontoret i Göteborg. 16 17

Mål och måluppfyllelse De mål vi satte upp inför verksamhetsåret 2009 handlade mycket om att utveckla våra processer för en effektivare organisation och förvaltning. Vi fortsätter i samma anda även 2010, med fokus på ökad avkastning men även med fortsatt hög servicenivå och kvalitet. Tre prioriterade utvecklingsmål inför 2009 var: Att öka effektiviteten och kvaliteten i våra rutiner och arbetssätt inom ramen för den nya organisationen. Att genomföra en eller flera modeller för lägenhetsutveckling i våra fastigheter. Att öka bearbetningen av marknaden för att genomföra strategiska förvärv, framför allt inom vår kärnverksamhet men också inom närbesläktade områden. Resultat Effektiviteten och kvaliteten i vårt arbetssätt har ökat genom att vi under året har utformat befattningsbeskrivningar för nya positioner och tydliggjort ansvarsområden för alla i organisationen. Rutinerna för hur vi ska arbeta i den nya organisationen har genomarbetats och dokumenterats. Arbetet med att ta fram och genomföra modeller för lägenhetsutveckling har resulterat i två stora projekt. I våra lägenheter på S:t Pauligatan 3 11, planerar vi före sommaren stamrenovering i badrum. Vi har också tagit fram en modell där hyresgästerna dels kan välja tillägg, dels en totalombyggd lägenhet. I Annedal har en modell för standardhöjning av kök tagits fram och ska påbörjas under 2010. Genom omorganisation och omfördelning av resurser har vi under året kunnat öka bearbetningen av marknaden för att genomföra strategiska förvärv. Vi har blivit mer aktiva i våra kontakter och har tydligare profilerat oss som aktiva köpare. Genom ökad och målinriktad marknadsföring stärka Nääs Fabriker Hotell och Restaurangs marknadsposition och uppnå ett resultat för 2011 om sex miljoner kronor. Några punkter ur vår handlingsplan för 2010 Under 2009 anställde Ernst Rosén en Kundansvarig, Lokaler som möjliggör att vi under 2010 kommer att öka bearbetningen av marknaden. Vi profilerar oss tydligare som en lokaluthyrare och ska under 2010 genomföra en lokalhyresgästenkät. En förutsättning för ökad kreativitet och en effektivare fastighetsförvaltning är Benchmarking. Vi fortsätter att vara aktiva och ta tillfället att utbyta erfarenheter med andra i branschen. Våren 2010 förstärker vi genom nyrekrytering också organisationen inom Affärsstöd Fastighet med ytterligare kompetens inom teknikområdet. Ernst Rosén satsar målmedvetet på marknadsföring av hotellet för att öka kännedomen hos en vidare kundkrets. Lovorden om hotellet och restaurangen bekräftar att vi har en helt unik produkt, som vi gärna delar med oss av. Prioriterade mål 2010 2011 Genom marknadsinsatser och resursfördelning öka uthyrningsgraden för lokaler till 95 procent per 2011-12-31. Genom riktade effektiviseringsåtgärder och med bibehållen servicenivå, sänka förvaltningskostnader fram till 2011 med 3 procent. Att jobba målstyrt är en avgörande framgångsfaktor. Thomas Lundh Att vi tycker det är viktigt att ta ett socialt ansvar i samhället är ingen hemlighet. Vi har under många år hjälpt Göteborgs ungdomar till nya segrar. I ÖIS betyder det bland annat ökade möjligheter för alla elva ungdomslag i fotboll. 18 19

Organisation och medarbetare En tydlig organisation och en gemensam målbild är viktiga delar i vårt framgångskoncept. Under 2010 arbetar vi fokuserat med att ytterligare tydliggöra organisation och mål hos alla i organisationen. Vi vet att vi är starka, mycket tack vare engagerade och delaktiga medarbetare. Ernst Rosén är verksamt inom fyra områden: Fastigheter vår kärnverksamhet är att äga, förvalta och utveckla fastigheter. Företagscenter Nääs Fabriker med unika Nääs Fabriker Hotell och Restaurang samt kontor, utbildning och handel. Byggverksamhet genom dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Investeringar genom aktivt ägande bidrar vi till utveckling av olika verksamheter. Området fastigheter är uppdelat i de geografiska affärsområdena Väst och Öst. Stödfunktioner inom ekonomi, marknad, administration och information är samlade i ett Affärsstöd som stödjer ledningen och affärsområdena i det vardagliga arbetet. Under 2010 förändras organisationen genom att separera stödenheten för Affärsstöd Fastighet som också förstärks genom nyrekrytering. Personalomsättningen hos Ernst Rosén är mycket låg liksom sjukfrånvaron. En attraktiv arbetsplats, där delaktighet och engagemang skapar god stämning och ansvarskänsla, har stor betydelse för ett företags framgång. I bolaget finns ett bonussystem som är lika för alla. Bonusen utgår från företagets mål, både mjuka och hårda faktorer, där serviceindex är en betydande del. Med ett bonussystem som inte baserar sig på enskilda individers prestationer, har alla samma möjligheter att påverka. Minst två gånger per år samlas hela personalen under de så kallade Roséndagarna för att förankra och nå en enighet kring företagets mål och strategier. Team building, diskussioner och grupparbeten är viktiga för att skapa delaktighet och engagemang i aktuella utvecklingsfrågor. Att medarbetarna jobbar tillsammans mot gemensamma mål, är en stor styrka hos Ernst Rosén. I en allt större organisation krävs att medarbetarna specialiserar sig och bygger kompetens. För att ytterligare stärka våra medarbetare, ska vi under 2010 jobba mer målinriktat med kompetensutveckling. Det gynnar både företaget och den enskilde. Alla medarbetare har tydliga befattningsbeskrivningar, förankrade i företagets nygamla struktur, och vi ser framför oss en övergång från att våra medarbetare är generalister till att bli specialister. Ernst Roséns organisation. Ekonomi / Administration / IT / Marknad / Information Drift / Tillsyn / Skötsel / Underhåll / Utveckling * ** Kundansvarig / Fastighetsansvariga / Hantverkare Kundansvariga / Fastighetsansvariga / Hantverkare Vi vill gärna vara nummer ett för alla som söker bostad eller lokal. Det är en del av vår affärsidé. Det förpliktigar, vi vet, men det är vår vardag att alltid försöka hitta lösningar som skapar nöjda kunder. Vi har lyckats bra, nu gäller det att ödmjukt kämpa på för att hålla vår position. 20 21

Fastigheter och förvaltning Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga, förvalta och utveckla fastigheter. I vårt arbete att hitta kreativa lösningar för en effektiv och utvecklad fastighetsförvaltning, strävar vi efter att tillhandahålla en attraktiv boendemiljö för våra hyresgäster. Totalt äger och förvaltar företaget ett 70-tal helägda fastigheter i de centrala delarna av Göteborg, Lerum och Alingsås. Beståndet är koncentrerat till bostadsyta men ca 30 procent av totalt 250 000 kvm består av lokalytor. De flesta fastigheterna i Göteborg är byggda i egen regi under 1960- och 70-talen. Ernst Roséns fastighetsbestånd är uppdelat i två affärsområden, Väst och Öst, med var sin affärsområdeschef som har övergripande ansvar för fastigheterna, hyresgästerna, personalen och ekonomin. Med 2 100 lägenheter är Ernst Rosén den femte största, privata fastighetsägaren i Göteborg. I Alingsås är Ernst Rosén också en av de största privata fastighetsägarna, med en totalyta på 37 200 kvm. I Lerum äger bolaget huvudsakligen kommersiella lokaler, belägna i centrum. I Affärsområde Öst ingår även företagscentret Nääs Fabriker i Tollered, en unik fabriksmiljö och en levande mötesplats. Här har ett 60-tal företag sin verksamhet, i väldesignade lokaler från 15 kvm till 1 300 kvm. Vi strävar efter att finnas nära hyresgästerna och möta kunden med egen personal. ER Boendeservice har den mesta av den dagliga kontakten med hyresgästen och ansvarar för att lokalhyresgäster och boende får den service de förväntar sig. Totalt finns åtta expeditioner: en i Lerum, en i Alingsås, en på Nääs Fabriker och fem i Göteborg. Uthyrning av bostäder, lokaler och garage samt löpande lägenhetsunderhåll och lokalhyresgästanpassningar ansvarar våra kundansvariga för. Framtid Ernst Rosén jobbar aktivt med att utveckla fastigheter, förvaltning och olika boendeformer. Under 2010 planeras ett ombyggnadsprojekt på S:t Pauligatan, med i första hand stambyte och renovering av badrummen, men där vi också erbjuder våra hyresgäster att göra tillägg eller bygga om hela lägenheten. Ytterligare ett förädlingsprojekt är på gång i Annedal. Lägenhetsstorlekar Lägenhetsstorlekar Boendetid Boendetid Genomsnittlig boendetid är drygt 9 år. 3 rok 25 % Mindre är 1 år 3 % 1 2 år 23 % 4 rok 16 % 2 rok 40 % 1 rok 16 % 5 rok el. större 3 % 10 år eller längre 36 % 6 9 år 15 % 3 5 år 23 % Bostadsbeståndet har en attraktiv sammansättning med tyngdpunkt på 2 och 3-rumslägenheter. Med aktiv förvaltning och tät dialog med hyresgästen åstadkommer vi en mycket låg omflyttning på 13 procent om året. Affärsområden. Annedal Vegastaden Lorensberg Alingsås Bagaregården Lerum Lunden Vasastaden Nedre Johanneberg Landala Olskroken Kallebäck Företagscentret Nääs Fabriker i Tollered Nääs Fabriker, ett makalöst vackert område, med ett unikt hotell och flera spännande företag som förstår värdet av kreativ arbetsmiljö. Idag satsar vi på att utveckla området ytterligare och på att skapa en riktigt levande mötesplats för de cirka sextio olika entreprenörer som idag verkar här. 22 23

Hyresgäster och dialog Våra hyresgäster och deras syn på den service vi erbjuder är ett viktigt mått på framgång. Vi fortsätter att ligga i topp bland både privata och kommunala fastighetsägare när det gäller nöjda kunder. Ernst Rosén fortsätter att vara ett av de bästa företagen i branschen när det gäller andelen nöjda kunder. Vårt arbetssätt, med fokus på en nära relation till de som bor och verkar i våra fastigheter, gör det möjligt att föra en kontinuerlig dialog med kunderna. I möten med kunden tar vi tillvara synpunkter och förslag som vi sedan använder i vårt förbättringsarbete. Under drygt tio år har vi genomfört årliga kundenkäter där vi i samarbete med konsultföretaget AktivBo mäter vad hyresgästerna tycker om sitt boende. Det område vi använder som mått på kundnöjdhet, heter Serviceindex och innehåller frågor i kategorierna Ta kunden på allvar, Rent och snyggt, Trygghet och säkerhet samt Få hjälp när det behövs. De senaste åren har Serviceindex legat stadigt över 88 procent och vi har under åren tagit emot många utmärkelser vid AktivBo:s årliga BenchMarkEvent i Stockholm. Fyra gånger av fem möjliga har vi tilldelats utmärkelsen Kund- kristallen för Bästa Serviceindex. Serviceindex vid 2009 års enkät slutade på 88,4 procent. Det var första gången som bostadsfastigheterna i Göteborg, Alingsås och Lerum sammanställdes i ett gemensamt resultat. Områdena Ta kunden på allvar och Hjälp när det behövs ökade båda till över 90 procent, en bekräftelse på att vårt förbättringsarbete ger resultat, trots den redan höga servicenivån. Och i Göteborgsbeståndet kunde vi konstatera att Serviceindex hade ökat till hela 89 procent. Två gånger av två möjliga (2007 och 2009) har Ernst Rosén tilldelats utmärkelsen Bästa Serviceindex i kategorin över 500 lägenheter i Göteborgsregionen vid BenchMark Göteborg. 2010 kommer vi för första gången även att genomföra en enkät bland våra lokalhyresgäster. Resultatet kommer att ligga till grund för ett förbättringsarbete som inleds mot denna kundkategori. I vår strävan att vara nära våra kunder, har vi under 2009 ökat vår närvaro på publika arrangemang. I april deltog vi på Bodagarna på EnBo 09 i Alingsås, som är Nordens största mässa i sitt slag, och under hösten var vi på plats både under Bo- och Energidagarna i Lerum och ljusfestivalen Lights in Alingsås. AktivBo AB är ett konsultföretag i fastighetsbranschen som genomför årliga enkätundersökningar bland hyresgäster i cirka 425 000 privata och kommunala lägenheter (motsvarar cirka 30 procent av Sveriges hyresrätter). Hjälpsamma, trevliga och proffsiga. Ernst Roséns enkätresultat senaste fem åren 2009* 2008 2007 2006 2005 Serviceindex 88,4 88,8 88,9 88,5 90,4 Ta kunden på allvar 90,4 91,8 91,5 90,5 94,1 Trygghet 86,4 86,8 86,0 85,9 87,4 Rent och snyggt 86,9 87,3 86,4 86,0 88,2 Hjälp när det behövs 91,6 91,7 92,4 93,3 93,5 Produktindex 78,2 79,0 79,8 79,3 80,3 Lägenhet 75,4 75,9 76,4 75,7 76,4 Allmänna utrymmen 87,7 84,3 85,1 85,5 85,0 Utemiljö 76,2 82,0 83,7 83,7 85,4 Attraktivitet 97,4 95,7 95,6 94,5 95,5 Profil 89,4 88,9 90,2 90,5 93,1 Prisvärdhet 69,4 72,9 78,5 79,4 79,1 Trend 91,3 92,1 92,5 89,0 91,0 * I 2009 års resultat ingår förutom Göteborg även våra fastigheter i Alingsås och Lerum. I de stora kundundersökningar som årligen görs säger 89 procent av våra hyresgäster i Göteborg att vi gör ett kanonjobb. Svenska mästare i nöjda hyresgäster. Vi är otroligt stolta över det resultatet. 24 25

Miljö och hållbarhet Under 2009 fortsatte Ernst Rosén att fokusera på att minska energi- och vattenanvändningen, något som resulterade i att vi med god marginal kunde nå våra miljömål för 2009. Noterbart är också att Ernst Rosén nu indirekt täcker hela behovet av fastighetsel med vindkraft via Rabbalshede Kraft AB. Ernst Roséns detaljerade miljömål sträcker sig ytterligare några år framåt, till 2012. Ett av dem är att minska energianvändningen i form av värme och vatten med minst tio procent (jämfört med 2002). Vi är på god väg att nå det målet redan nu, med en besparing på nio procent fram till 2009-12-31. Bland övriga miljömål för 2009 märks framför allt en minskning av elanvändningen med 6,5 procent (målet var minst 1 procent) och minskad vattenanvändning med 2,2 procent, jämfört med målet 1 procent. På Nääs Fabriker fanns tidigt ett tydligt miljötänkande. Det har bland annat inneburit att där sedan länge finns sjövärme installerad, för uppvärmning på vintern och kylning sommartid. I 2009 års enkätresultat kan vi konstatera att våra hyresgäster är mycket nöjda med företagets engagemang i miljöfrågor. Vi jobbar vidare med information till våra hyresgäster och genomför konkreta åtgärder för att ytterligare minska vår miljöpåverkan 2010. Vårt engagemang i Rabbalshede Kraft AB, där Ernst Rosén äger 24 procent, har under 2009 resulterat i att ytterligare en vindkraftspark har tagits i drift i norra Bohuslän. Det innebär indirekt att Ernst Rosén nu täcker hela sitt behov av fastighetsel med vindel. I samarbete med Göteborg Energi har Rabbalshede Kraft också beslutat att investera i 21 nya vindkraftverk i Dals Ed, en investering som ökar företagets produktionskapacitet med 70 procent. Ernst Roséns verksamhet i Göteborg är sedan år 2000 miljödiplomerad av Göteborgs stad. Under 2009 gjordes en omdiplomering som gäller till och med juli 2011 och som även omfattar fastigheterna i Alingsås och Lerum samt Nääs Fabriker. Ernst Roséns miljöledningssystem är certifierat enligt ISO 14 001. Under 2010 ska företagets kvalitets- och miljöledningssystem integreras i ett komplett verksamhetssystem. Miljöpolicy. Ernst Roséns verksamhet ska bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön, för att bidra till en hållbar utveckling. Ernst Rosén betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Vi ska sträva efter ständig förbättring för att minska miljöbelastningen och för att förebygga föroreningar. Vi betraktar miljöarbetet som en förutsättning för att kunna nå företagets samtliga mål. Miljöpolicyn omfattar hela verksamheten: såväl administration, drift och underhåll som ny- och ombyggnadsprojekt. ENERGI FÖR UPPVÄRMNING OCH VARMVATTEN, normalårskorrigerad kwh / m 2 / ÅR ELANVÄNDNING, FASTIGHETSEL kwh / m 2 / ÅR 1 500 1 440 VATTENANVÄNDNING, LITER / M 2 / ÅR 1 434 210 180 150 163,6 159,8 152,7 147,2 35 30 25 29,8 28,9 28,7 26,6 1 400 1 200 1 000 1 296 1 267 120 20 800 90 15 600 60 10 400 30 5 200 0 2006 2007 0 2008 2009 2006 2007 2008 2009 2006 2007 2008 2009 * Från och med 2008 ingår förutom Göteborg, även våra fastigheter i Alingsås och Lerum. 0 Det känns gott att investera i energi som är miljöanpassd. 54 vindkraftverk klara för produktion hade vi för ett år sedan, idag producerar 10 verk el, 21 verk är i byggfas, 21 verk är tillståndsgivna och 72 verk är i ansökningsfas. 26 27

Aranäs och Kungsbacka Med ett 50-procentigt ägande i Aranäs AB, deltar Ernst Rosén som en aktiv samhällsutvecklare i Kungsbacka. I sin projektportfölj blandar Aranäs tradition med nytänkande och är, som den största, privata fastighetsägaren i Kungsbacka kommun, aktiv i utvecklingen av nya boendeformer. Ernst Rosén äger Aranäs tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB. Totalt äger och förvaltar Aranäs cirka 50 procent av alla hyreslägenheter i staden. De är också störst på lokaler, med drygt 40 procent av alla butiks- och kontorslokaler. I beståndet ingår det populära köpcentret Kungsmässan. Bolaget äger också 840 000 kvm mark i bra och exploaterbara lägen. Kungsmässan fortsätter att attrahera både besökare och starka varumärken. I december var det gemensam invigning för klädföretaget Melrose & Co, tillsammans med trendiga Joe & The Juice, som därmed öppnar sitt första café i Sverige. Trots Kungsmässans starka ställning, fortsätter Aranäs att utveckla konceptet inför framtiden. I visionsprojektet Kungsmässan 2015 arbetar ett antal utvalda arkitektkontor med idéarbete kring olika utvecklingsmöjligheter. Under 2009 har Aranäs jobbat vidare med planering och projektering av nya projekt. Polstjärnan har fått klartecken för byggnation av ett 70-tal bostadsrättslägenheter. Byggstart i mars 2010. Efter förvärv ska Aranäs bygga 250 lägenheter, kontor, butikslokaler och parkeringsdäck i Kvarteret Valand i Kungsbacka. Planprogram ska upprättas under 2010, detaljplanearbete under 2011 och beräknad byggstart 2012. I Kolla Parkstad, Kungsbackas största detaljplan någonsin med totalt cirka 1100 bostäder, planerar Aranäs byggnation av totalt cirka 400 lägenheter varav cirka 100 hyresrätter och 300 bostadsrätter. Området beräknas vara klart för byggstart hösten 2010. Nya anläggningar planeras för Statoil och McDonald s med flera vid Onsalamotet. Beräknad byggstart i augusti 2010. Med sin närvaro på både bostads- och lokalmarknaderna, är Aranäs en naturlig del av Kungsbackabornas vardag. Vid 2010 års BenchMark Event i Stockholm i februari, var Aranäs nominerade i kategorin Bästa Serviceindex (där Ernst Rosén tog hem priset) och Bästa profil. Att bli nominerade till Kungsbackas arkitekturpris 2009 för de nybyggda bostadsrätterna på Dr. Svedbergs gata, var också ett tecken på framgång. För att ytterligare förstärka organisationen, har Aranäs under 2009 rekryterat nya chefer för ekonomi och förvaltning, en projektledare för fastighetsutveckling, en bostadsförvaltare och en marknadskoordinator. I Kolla Parkstad planeras byggnation av 38 kvarter med arkitektur liknande Kungsbacka innerstad. Aranäs kommer att bygga 400 lägenheter, här markerade med gult och rosa. Lugnet lägger sig över Kungsmässan i Kungsbacka. Men skenet bedrar, här sjuder det av aktivitet och blomstrande näringsliv. I Kungsbacka har vi idag 42 fastigheter som vi äger, förvaltar och utvecklar. 28 29

Nääs Fabriker Nääs Fabriker är en levande mötesplats där verksamheter ska utvecklas och berika varandra. Ernst Rosén jobbar aktivt för att skapa förutsättningar för en kreativ utveckling i synergi. Nääs Fabriker är ett företagscenter med ett 60-tal företag inom olika verksamheter. Centret är beläget vid sjön Sävelången i Tollered, cirka 20 minuter med bil från Göteborg. Fastigheten är ett före detta bomullsspinneri där Ernst Rosén har lyckats bevara den unika fabriksmiljön och kombinera den med modern inredning och design. Detta gäller inte minst Nääs Fabriker Hotell och Restaurang, hotell- och konferensverksamheten som finns i området sedan hösten 2007. Företagscentret erbjuder väldisponerade lokaler från cirka 15 m 2 upp till 1 300 m 2. Med sitt läge i en historisk miljö direkt vid sjöstranden, nära Göteborg och lättillgängligt, är Nääs Fabriker ett attraktivt alternativ för många verksamheter. Förutom hotell och handel, anordnas segeltävlingar och andra events som bidrar till att skapa en levande miljö. På Nääs Fabriker finns också en hantverks- och designutbildning som drivs av Lerums kommun. Under 2010 kommer båtlivet på sjön att återupplivas. I ett samverkansprojekt har en eldriven båt införskaffats som ska användas för olika arrangemang runt sjön. Ernst Rosén planerar också att investera i en egen båt som kan nyttjas av besökande på Nääs Fabriker. Ett återkommande och framgångsrikt arrangemang på Nääs Fabriker är soppluncher med föredrag i samarbete med Lerums kommun och det lokala näringslivet. Luncherna lockar många besökare och uppmuntrar till möten och nya kontakter. Genom olika samarbeten med kommunen, har Ernst Rosén med Nääs Fabriker en självklar plats som aktiv och ansvarsfull aktör i Lerum. Nääs Fabriker Hotell och Restaurang, med en unik design, vänder sig både till privatpersoner och till företag. Under den korta tid som hotellet varit öppet, har det stått värd för många bröllop och många konfererande företag ser hotellet som sitt ställe. På Nääs Fabriker finns också Nääs SkönhetsFabrik som erbjuder behandlingar inom hår, hud och kroppsvård och olika träningsformer. Tillsammans med hotellet, erbjuder de även olika paketlösningar för både privatpersoner och konferensgäster. Under 2010 planeras outlethandel på 1 300 kvm i Mellersta Fabriken. En märkesoutlet med kända varumärken som exempelvis Replay kommer att komplettera Nääs Fabriker som en levande mötesplats på ett mycket bra sätt. Arbetet med att förbättra och förtydliga områdets skyltning pågår också. Under 2010 har Ernst Rosén också som mål att öka kännedomen om Nääs Fabriker Hotell och Restaurang och få flera att upptäcka och få möjlighet att nyttja den unika produkten. Ett av de mest spännande projekt vi investerat i är fantastiska Nääs Fabriker Hotell och Restaurang. Mitt i ett område fyllt av aktivitet och ständig utveckling hittar du ett av Sveriges bästa hotell, vackert beläget vid Sävelångens strand, med 57 unika rum, färdiga att välkomna kräsna gäster. 30 31

En levande mötesplats En kreativ plats för möten och inspiration. Det är visionen för Nääs Fabriker. En mångfald av olika företag och evenemang, hotell- och konferensverksamhet, utbildning och butiker. En levande mötesplats för människor att växa i och njuta av. Restaurangen på Nääs Fabriker Hotell och Restaurang är en upplevelse i sig. Vällagade franska delikatesser och handtillverkade jämtländska gårdsostar handplockas på lagret hos grannarna på Nääs Fabriker, Hugo Ericson Ost. De är ett familjeföretag som har lagrat och sålt ost sedan 1920-talet. På Nääs Fabriker är ett 60-tal företag verksamma inom olika områden. I en unik fabriksmiljö, med modern design och ett läge direkt vid sjöstranden, kan olika verksamheter utvecklas i synergi på en levande och kreativ mötesplats. Hantverk & Design på Nääs Fabriker är en gymnasie- och vuxenutbildning som drivs av Lerums kommun. Här samlas ungdomar från hela regionen för en grundläggande hantverks- och designutbildning på gymnasienivå. Vid Nääs Fabriker har segelsällskapet Nääs Yacht Club sin verksamhet. Klubben arrangerar segeltävlingar, bland annat för ungdomar, och har vunnit SM i lagsegling för optimistjollar. Generationer av människor har upplevt livets alla viktiga ögonblick i och omkring de historiska byggnaderna. Allt fler väljer att fira sin högtidsdag på Nääs Fabriker Hotell och Restaurang och abonnerar hela anläggningen. I Hotellgalleriet på Nääs Fabriker Hotell och Restaurang pryds väggarna med konst årets alla dagar. De skiftande utställningarna förstärker den kreativa atmosfär som alltid varit områdets signum. Nääs Fabriker ligger precis vid vattnet längs Sävelångens östra strand. En fantastisk och inspirerande miljö för promenader eller en stunds stilla ro vid strandkanten. Nääs SkönhetsFabrik i det gamla spinneriet erbjuder professionella behandlingar och rådgivning för hälsa och skönhet. Här hålls även intressanta föreläsningar om hälsa och välmående, och utbildning för frisörer. Hos inredningsbutiken Signed Living kan besökaren botanisera bland unika, asiatiska inrednings- och presentartiklar som passar särskilt bra i svenska hem. De populära soppluncherna på Nääs Fabriker har under flera år lockat mängder av besökare. Här visar sig Nääs Fabriker sin styrka som en levande mötesplats när engagerade föreläsare tar upp tänkvärda ämnen och inspirerar till möten i en skönt avslappnad miljö. 32 33

Flodén Byggnads AB Trots en svår konjunktur har Flodén Byggnads AB klarat att behålla både god sysselsättning och en stabil vinst under 2009. Löpande serviceavtal har dominerat verksamheten även detta år. Ernst Rosén bedriver byggverksamhet i hela Göteborgsområdet via dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Företaget har en stabil kundkrets och utför alla typer av fastighetsunderhåll med höga krav på kvalitet, kapacitet och miljöansvar. Huvuddelen av uppdragen kommer från externa kunder men Flodén Byggnads AB är också en flitigt anlitad leverantör till Ernst Roséns egen fastighetsförvaltning och till hälftenägda Aranäs AB i Kungsbacka. Flodén Byggnads AB är sedan 80 år tillbaka en välrenommerad aktör inom bygg- och fastighetsbranschen i Lerum och Alingsås. Marknaden har efter hand blivit allt större och omfattar idag hela Göteborgsområdet. Företaget har sedan några år en servicepool för löpande service, akuta reparationer och försäkringsskador för avtalskunder. Denna verksamhet har vuxit ytterligare under 2009, med ett stort antal nya årsavtal med försäkringsbolag och bostadsrättsföreningar. Väletablerade kontakter med beställare på de marknader där bolaget är verksamt, har under 2009 också resulterat i ett antal om- och tillbyggnader av bland annat skolor och andra kommunala verksamheter i Lerum, Alingsås och Kungsbacka. Mångåriga, stabila kundrelationer, kombinerat med en profil som till stor del handlar om service och löpande underhåll, ger Flodén Byggnads AB en mycket stabil grund att stå på, även i en lågkonjunktur. Företaget arbetar aktivt med kundvård vilket ytterligare befäster deras ställning på de lokala marknaderna. Under 2009 klarade Flodén Byggnads AB den årliga miljörevisionen med bravur och blev återigen miljödiplomerade av Lerums kommun. Över 80 år i branschen ger rutin och gedigen kunskap. Det har slagits i en och annan spik sedan starten. Någon tumme har vi nog på samvetet också. 34 35

Investeringar i framtid Ernst Rosén förvaltar inte bara långsiktigt fastigheter utan investerar också i framtid, ny energi, nya boendeformer och nya områden. Vi investerar också i framtiden genom våra satsningar på barn- och ungdomsverksamhet. Vindkraft Ernst Rosén gick in som tidig ägare i Rabbalshede Kraft AB redan 2007 och har stått för en avgörande insats i företagets uppbyggnadsskede. Idag äger Ernst Rosén 24 procent i bolaget. Trots ett tufft år på grund av finanskrisen och en uppskjuten börsintroduktion, har Rabbalshede Kraft lyckats behålla utbyggnadsplanerna att driftsätta cirka 250 vindkraftverk till 2015. Under 2009 startade bolagets andra vindkraftspark, Vindpark Kil, med fyra vindkraftverk i norra Bohuslän. Hösten 2009 gjordes en nyemission som snabbt blev övertecknad. Det positiva utfallet av emissionen visar på ett mycket stort intresse för vindkraft och en stark tro på Rabbalshede Kraft AB och deras investeringsplaner. Fastigheter Under 2009 fick projektet att förnya och utveckla fastigheten Oscar på Marstrand ett genombrott. Ambitionen har från början varit att med varsam hand och traditionella metoder förnya fastigheten och därmed utveckla den genuina miljön på hamnpromenaden. Ernst Rosén har lagt mycket kraft i projektet och under senhösten 2009 tecknade företaget en principöverenskommelse tillsammans med Länsstyrelsen och Kungälvs kommun om att ta fram en genomförandebeskrivning, som ska ligga till grund för ett formellt beslut om att gå vidare i processen. I Kalifornien, norr om San Diego, är Ernst Rosén delaktiga i exploatering av nya områden. Sedan 2007 äger Ernst Rosén 75 procent av en fastighet i Ocean Side. I fastigheten, som omfattar 1 100 kvm lokaler, har uthyrningstakten kunnat behållas på en stabil nivå, trots den mycket allvarliga situationen på fastighetsmarknaden i USA under 2009. På Viktor Rydbergsgatan 20, sekelskiftesfastigheten som Ernst Rosén ägt sedan 2002, planeras nu att genomföra en ombyggnation till den nya boendeformen, ägarlägenheter. Det ger oss en möjlighet att uppnå vårt mål att återskapa boende i Lorensbergs villastad efter en trend av kontorisering i området. Samhällsengagemang Barn och ungdomar är vår framtid. Därför har Ernst Rosén en lång historik kring sitt engagemang bland annat för idrotten. Idrotten har en ansvarsfull och viktig uppgift att fylla. Ernst Rosén stödjer många idrottsliga verksamheter där samarbetet med den ideella barn- och ungdomsorganisationen mot mobbning och andra kränkningar, Friends, och Öis utmärker sig som särskilt viktigt. Golf Satsade för framtiden gjorde Ernst Rosén också när vi gick in som finansiär i en golfbana i Vallda i den expansiva kommunen Kungsbacka. Den skotskinspirerad artonhålsbanan är en helt ny typ av bana, byggd enligt de modernaste metoderna. Den har fyra mils dränering som möjliggör spel under en längre säsong än vad som är normalt i Sverige. Ernst Rosén stödjer organisationen Friends som arbetar mot mobbing. Ernst Rosén bidrar till utvecklingen av alternativ energi genom sitt engagemang i vindkraft. Ett stenkast ifrån Gamla Ullevi, i det otroligt vackra, gamla barnhuset på Stampgatan 20, hittar du oss. Det är här vi har vår bas, även om vi alltid försöker vara nära våra kunder, på plats ute i verkligheten. Vi tror att nära är en nyckel till framgång. 36 37

Marknadsanalys Text av Jones Lang Lasalle Ekonomisk utveckling Försvagningen i den globala ekonomin under de senaste åren har varit den största sedan andra världskriget, men både framåtriktade indikatorer och faktiska siffror indikerar att botten har passerats och att en återhämtning inletts. Detta har gynnat den svenska ekonomin och även den har gått in i en återhämtningsprocess. BNP minskar med 4,4 procent 2009 enligt Konjunkturinstitutet. Men ökad export och stigande konsumtion förbättrar läget och tillväxten beräknas bli 2,7 procent 2010 och 3,3 procent 2011. En viktig dragkraft är den förbättrade internationella konjunkturen. Men eftersom den globala återhämtningen blir trög och kronan stärks blir inte exporten en lika stark motor som under tidigare uppgångar. I stället spelar den stigande konsumtionen en större roll. Genom låga räntor och skattesänkningar ökar hushållens disponibla inkomster med över 3 procent 2009 och fortsätter upp under 2010 och 2011. Krisen har främst minskat sysselsättningen inom industrin men också tjänstesektorn har drabbats. I offentlig sektor stiger sysselsättningen både 2010 och 2011, främst på grund av en expansiv finanspolitik. Den totala sysselsättningen fortsätter dock att falla under 2010, men nedgången bromsar in kraftigt under året för att stiga igen 2011. I år har företag inom tillverkningsindustrin i Västra Götaland kraftigt minskat sysselsättningen efter höstens och vinterns varselvåg men alla branscher i regionen har fått vidkännas personalneddragningar. Omkring 36 000 arbetstillfällen beräknas ha försvunnit vid fjärde kvartalets utgång 2009 jämfört med 2008, motsvarande ca 5 procent. Samma period 2010 beräknas sysselsättningen ha minskat med ytterligare uppemot 10 000 personer, drygt 1 procent. Störst är minskningen inom byggbranschen, transport och tillverkningsindustrin. I och med den turbulens som råder inom fordonsindustrin och dess underleverantörer har några kommuner i länet drabbats hårt av nedgången på arbetsmarknaden medan andra kommuner med ett mer differentierat näringsliv har klarat sig bättre. Göteborg, med en stor andel av fordonsindustrin har tack vare en större privat tjänstesektor och turism, klarat sig bättre än många andra kommuner i länet. Befolkningsutveckling Befolkningsutvecklingen i samtliga Ernst Roséns verksamhetsområden har varit positiv under 2009 och samtliga områden präglas av ett positivt flyttnetto (skillnaden mellan antalet in- och utflyttade i respektive kommun). Invånarantal den 1:a november 2009; Göteborg 506 730 (499 747) Kungsbacka 73 763 (72 587) Lerum 38 253 (38 082) Alingsås 37 465 (37 141) Källa; SCB Den långsiktiga prognosen för Västra Götaland är att växa med drygt 100 000 personer fram till år 2020 vilket innebär en årlig tillväxt med 0,5 procent per år. Prognosen för Göteborg är att fram till 2020 växa med ca 5 000 personer per år och nå drygt 560 000 invånare 2020. Befolkningstillväxten är ett resultat av både en förväntad nettoinflyttning och ett födelseöverskott. Största fastighetsägare hyresrätter Göteborg Privata Antal lgh Totalt kvm Stena Fastigheter 8 000 560 000 SGS Studentbostäder 5 610 168 000 Acta 3 100 270 000 Wallenstam 2 930 201 468 Ernst Rosén 2 100 188 000 Diligentia 1 800 124 000 Bygg-Göta 1 600 100 000 Holger Blomstrands Byggnads AB 1 350 100 000 ES Fastigheter 1 200 80 000 Ivar Kjellberg Fastighets AB 1 100 70 000 Kommunala Antal lgh Totalt kvm Bostads AB Poseidon 23 500 1 589 000 Bostadsbolaget 22 500 1 390 000 Familjebostäder 18 100 1 122 000 Gårdstensbostäder 2 700 196 000 Hjällbostaden 2 300 173 000 Nybyggnation göteborg Under 2009 har 1 440 lägenheter färdigställts i Göteborg varav 1 280 lägenheter genom nybyggnation, resterade är tillskott genom ombyggnationer. Nyproduktionen fördelar sig på 320 småhus, 930 lägenheter i flerbostadshus (ca 600 bostadsrätter och 330 hyresrätter) och 30 gruppbostäder. Bland de färdigställda projekten finns ca 300 bostadsrätter och 150 hyresrätter i Sannegården (Lundby), de sista etapperna av bostadsrätter i kvarteret Venus (Centrum) och av hyresrätter vid Smörgatan (Örgryte) och den första etappen vid Porslinsfabriken (Lundby). Nyproduktionen under 2009 nästan halverades jämfört med toppåret 2008 då fler lägenheter färdigställdes än under något år sedan mitten av 70-talet. I genomsnitt har det färdigställts ca 1 650 nyproducerade lägenheter per år under de fem senaste åren. Vid slutet av 2009 pågick nyproduktion av drygt 1 900 lägenheter och av de pågående nybyggena är ca 1 700 lägenheter i flerbostadshus, varav ca 600 bostadsrätter och ca 1 100 hyresrätter. Flest lägenheter byggs i Centrum, (ca 750 lägenheter), Lundby (knappt 500 lägenheter) och Högsbo (ca 150 lägenheter). Andra intressanta nybyggnadsprojekt i Göteborg är pågående byggnation av kontorshus i Gårda (17 000 kvm) samt vid Lindholmens Science Park (16 000 kvm) vilka beräknas färdigställas under 2010. Nya handelsytor tillkommer vid Frölunda Torg där om- och nybyggnation just nu sker vilket tillför ytor för både handel, kontor och bostäder. Ett utvecklingsområde i Göteborg som kommer att få stort fokus när det gäller framtida nybyggnation är Skeppsbron där det idag finns relativt stora ytor som används för parkering och som framöver kommer att bebyggas med bostäder och kommersiella lokaler. Detaljplanarbetet är igång och byggnationen kan möjligtvis starta under 2010-2011. Ny- och ombyggnation bostäder Göteborg 2009 Nyproduktion småhus 320 Nyproduktion bostadsrätter 600 Nyproduktion hyresrätter 330 Nyproduktion gruppbostäder 30 Ombyggnationer 160 kungsbacka Under de senaste 30 åren har Kungsbacka varit en av de mest expansiva kommunerna i Sverige och trycket har varit mycket stort att bygga nya bostäder i området. I Kungsbacka har det byggts drygt 500 nya bostäder per år under de senaste 5 åren och kommunen har för avsikt att fortsätta i den takten även de kommande åren. Kommunen har vid årsskiftet 2009/2010 cirka 28 500 bostäder. Av dessa upplåts 8 200 med hyresrätt, 2 300 med bostadsrätt och cirka 18 000 är ägda småhus. I Kungsbacka råder just nu brist på bostäder vilket till stora delar är ett resultat av den stora inflyttningen från Göteborgsregionen. Det stora inflyttningstrycket och den kraftiga befolkningsökningen innebär att bristen på bostäder i praktiken fungerar som begränsande faktor för kommunens tillväxt. Exempel på stora projekt som är under uppförande eller på planeringsstadiet; Området direkt söder om innerstaden kallat Söderstaden som är en helt ny stadsdel som omfattar stor utbyggnad av Aranäsgymnasiet, 300 bostäder samt infrastruktur med bland annat nytt parkeringshus. Björkris, med start 2009 som omfattar drygt 500 bostäder varav en tredjedel hyresrätter. I Kolla stadsdel planeras start för nybyggnation under 2010 vilket omfattar drygt 1000 bostäder varav en tredjedel hyresrätter. Tölö ängar 2, med start 2010 som omfattar 200 bostäder varav en tredjedel hyresrätter. lerum De senaste tio åren har Lerum växt med i genomsnitt 300 invånare per år. Det gör att Lerums kommuns befolkning har ökat med 10 procent på ett decennium och det har i genomsnitt byggts ca 200 nya bostäder om året under samma tid. Under 2009 färdigställdes det bland annat ytterligare bostäder vid Norra Hallsås i området kallat Halssmycket (25 bostäder) samt 12 bostäder i området Norra Höjden, 4 km norr om Lerums centrum. Under 2010/2011 planeras det för att byggas ett högre punkthus (Höjdpunkten) samt tre parhus med sex lägenheter (Kamhusen) i området kring Hallsås. Under 2009 slutfördes renoveringen av Solkatten köpcentrum i centrala Lerum. Renoveringen har pågått under ett år och inneburit en total omdaning för drygt 40 miljoner kronor. I centrala Lerum planeras det för ytterligare utbyggnad genom bland annat nya handelsytor på ca 5 000 kvm i en första etapp vid Bagges Torg som skall utnyttjas för sällanköpshandel, framförallt kläd- och skobutiker. I en andra och tredje etapp om ca 5 000 kvm vardera, kommer ytterligare handelsytor att etableras väster om torget. En förutsättning för utvecklingen av Lerums centrum är att tillgängligheten från resecentrum och från E20 förbättras. En ny avfart från E20 ska byggas under perioden 2009-2011, och en ny bro över Säveån kommer att underlätta för trafikflödet genom centrum. Det planeras även för ytterligare industriell utbyggnad framförallt vid Stenkullens industriområde. alingsås Under åren 2000-2008 färdigställdes det i snitt drygt 150 bostäder i Alingsås. Den planerade bostadsproduktionen i bostadsprogrammet för 2010-2012 är totalt cirka 500 bostäder, fördelat över tre år vilket innebär i genomsnitt 165 bostäder per år. Främsta utvecklingsområdena de närmsta åren är bland annat Norra Stadsskogen, kvarteret Klinten, västra Ringgatan (kvarteret Ljuset) samt Enevägen (kvarteret Hasseln). I fördjupningen av översiktsplanen över Alingsås som antogs i mars 2008 föreslås staden framförallt växa längs de större kommunikationsstråken inom 3 kilometer från Resecentrum. Ny bebyggelse kan tillkomma dels genom komplettering och förnyelse i de flesta stadsdelar, dels i helt nya stadsdelar. Nya stadsdelar med både bostäder och verksamheter föreslås bland annat i Stadsskogen, Bolltorp-Tomtered, Tuvebo-Rosendal, Ängabo och i Tegelbruket. Sammantaget ger planförslaget möjlighet till ca 5 000 nya bostäder, vilket ger plats för ytterligare ca 10 000 invånare. 38 39