Detaljplan för Verksamheter vid Voltgatan omfattande fastigheten Märsta 15:5 och del av fastigheten Märsta 21:29 inom Västra Arlandastad, Sigtuna kommun, Stockholms län Granskningshandling SAMRÅDSREDOGÖRELSE SAMRÅDSFÖRFARANDE Detaljplanen har varit utsänd för samråd från den 21 november 2012 till den 14 januari 2013. Handlingarna har under denna tid funnits uppsatta i kommunhusets entréhall Södergatan 20, Märsta samt på Märsta bibliotek. Ett samrådsmöte anordnades den 12 december 2012. INKOMNA YTTRANDEN Skriftliga yttranden har under samrådstiden inkommit enligt nedan Yttrande utan erinran Yttrande med synpunkter Sakägare enligt fastighetsägarförteckning Synpunkter som ej tillgodosetts 1. Länsstyrelsen Stockholms län X 2. AB Storstockholms Lokaltrafik X X 3. TeliaSonera Skanova Access AB X 4. Vattenfall Eldistribution AB X 5. Norrvatten X X 6. Swedavia AB X 7. Naturskyddsföreningen Sigtunabygden X 8. Brandkåren Attunda X 9. Handelskammaren X X 10. AB Fortum Värme X 11. Skogsstyrelsen X 12. Trafikverket X 13. Corem Emy AB X X SAMMANFATTNING AV INKOMNA YTTRANDEN MED SYNPUNKTER Inkomna yttranden kan läsas i sin helhet på Stadsbyggnadskontoret. 1. Länsstyrelsen Sammanfattande bedömning Länsstyrelsen bedömer utifrån nu kända förutsättningar att det inte finns skäl att anta att Länsstyrelsen kommer att pröva kommunens beslut och upphäva detaljplanen med stöd Dnr Btn 2012/0008-214:M 1
av 11 kap. 11 PBL. Detta förutsätter att planförslaget tydligare beskriver hur dagvattenhantering kan anordnas så att miljökvalitetsnormer för vatten innehålls. Länsstyrelsen konstaterar att föreslaget verksamhetsområde är bra lokaliserat regionalt sett och är en vidareutveckling av befintligt verksamhetsområde. Planförslaget bör dock kunna anpassas bättre till omgivningens förutsättningar och naturvärden. De statliga ingripandegrunderna enligt 11 kap. PBL Av 11 kap. 11 PBL följer att Länsstyrelsen ska upphäva en kommuns beslut att anta en detaljplan i vissa fall, t.ex. om en miljökvalitetsnorm inte följs. Nedan redovisas Länsstyrelsens syn på hur planförslaget förhåller sig till de statliga ingripandegrunderna. Miljökvalitetsnormer för vatten (MKN för vatten) Planområdet består idag till största del av skogsmark. Ett genomförande av planen innebär en genomgripande förändring av nuvarande markanvändning. Av planhandlingarna framgår att dagvatten ska tillvaratas inom planområdet. Det är bra att dagvattenhanteringen och behovet av fördröjning uppmärksammas i planen. Det är även lämpligt att planen reglerar att dagvatten ska fördröjas respektive renas inom fastigheten, och utformning som begränsar avrinning och möjliggör lokalt omhändertagande av dagvatten, gröna tak, markbeläggning mm. En mer preciserad styrning av teknik och utformning är dock lämpligare att redovisa i planbeskrivningen och vid behov reglera i genomförandeavtal. Det bör framgå på vilket sätt eller vilka principlösningar som kan användas utifrån förutsättningarna inom planområdet, med verksamheterna etablerade. Planförslaget behöver tydligare visa att Märstaån inte kommer att påverkas av föroreningar eller näringsläckage, under respektive efter utbyggnad. Råd om tillämpningen av 2 kap. PBL och synpunkter i övrigt Behovsbedömning Den i planbeskrivningen redovisade behovsbedömningen är bristfällig och saknar ett motiverat ställningstagande till varför planen inte antas medföra betydande miljöpåverkan. Planförslaget bör kompletteras med en övergripande konsekvensbedömning i planbeskrivningens behovsbedömning. På nuvarande och presenterat samrådsunderlag, med bakgrund av genomförd naturvärdesbedömning, kan Länsstyrelsen inte ta ställning till om planen kan antas medföra betydande miljöpåverkan eller inte. Anpassning till befintliga förhållanden, konsekvensbedömning och beskrivning av dagvattenhantering och lämpliga skyddsåtgärder är aspekter som bör tillföras planförslaget. Naturvärden, grönytor och anpassning av planen Det föreslagna planområdet omfattas av gällande detaljplaner. Planområdet är dock inte ianspråktaget och marken oexploaterad. Planområdet gränsar i norr och väster till sköndalsskogens naturreservat. Länsstyrelsen har tagit del av en naturvärdesbedömning för fastigheten Märsta 15:5, vilken är den största fastigheten inom plan området. A v naturvärdesbedömningen framgår att delar av området bedöms ha höga naturvärden (klass 3, kommunalt värde, enligt Naturvårdsverkets klassificering) med bl.a. gamla grova träd. Naturvärdesbedömningen ger bl.a. förslag på områden som kan vara värda att spara av naturvärdesskäl. Planbeskrivningen anger även att naturvärdesbedömningen ska vara vägledande för vilka områden som bör bevaras inom planområdet. Förslaget till detaljplan reglerar emellertid endast att 15 % av fastigheterna ska vara grönyta där Dnr Btn 2012/0008-214:M 2
befintlig vegetation i huvudsak ska bevaras. Mot planområdets norra och västra gräns, d.v.s. mot naturreservatet Sköndalsskogen, läggs 5 meter prickmark ut. Planförslaget medger i praktiken mycket flexibla byggrätter för verksamheter utan närmare anpassning till omgivningen. Under planprocessen ska ett detaljplaneförslag konsekvensbedömas mot den största möjliga planenliga utbyggnaden. Detta saknas i samrådshandlingen. Länsstyrelsen anser att planens anpassning till befintliga omgivande förhållanden, skogliga naturvärden och rekreativa värden kan utvecklas. Planområdet är en sista etapp av ett större verksamhetsområde och kunde utformas tydligare som en avrundning av verksamhetsområdet i förhållande till Sköndalsskogen och Märsta tätort. Natur- eller parkmark (eller prickmark naturområde) i någon del av planområdet kunde säkerställa positiva värden i stadsbilden och för dem som vistas i området. Masshantering Planområdet består av kuperad mark. Anläggande av avplanade verksamhetstomter bör medföra omfattande schaktning, sprängning och masshantering. Frågan behöver beskrivas och konsekvensbedömas. Denna fråga kopplar i sin tur till förutsättningar för dagvattenhanteringen, och hur den kommer att lösas under markberednings- och utbyggnadsskedet. Klimatförändringar Gjorda klimatscenarier pekar på ökade nederbördsmängder i framtiden på 5-25% och att nederbörden till större del kommer vintertid samt att kraftigare regn kan befaras. Fler och kraftigare nederbördstillfällen påverkar dagvattensystem som idag för undan regn och smältvatten från gator, annan infrastruktur och hårdgjorda ytor. Underdimensionering kan leda till omfattande översvämningar vilket kan leda till spridning av föroreningar, smittämnen och gifter. Länsstyrelsen förutsätter att utformningen av dagvattenhantering och dimensionering av dagvattensystemen tar höjd för förväntade klimatförändringar. Lägsta nivå för sprängning Inom med b 1 betecknat område kan övervägas att bestämmelse om lägsta nivå för sprängning regleras med angiven nivå i meter över nollplanet Genomförandetid En gällande detaljplan inom planområdet har fortfarande genomförandetid kvar. Länsstyrelsen vill råda kommunen att i planhandlingen motivera utifrån 4 kap. 39 PBL varför detaljplanen ska ändras. Arkeologi Inom planområdet finns inga kända fornlämningar men området ligger i en fornlämningsrik miljö. Om fornlämning påträffas ska arbetet avbrytas och kontakt omgående tas med Länsstyrelsens kulturmiljöenhet. Plankartan kompletteras med ett 20 meter brett stråk där markens höjd ska anpassas till angränsande mark inom sköndalsskogens naturreservat. Planbestämmelsen om grönyta inom planområdet är redan en ökning utifrån befintlig detaljplan där detta saknades helt. Dnr Btn 2012/0008-214:M 3
Principlösningar för dagvattenhantering tas fram i bygglovskedet genom miljöbalken, detta gäller även hur Märstaån kommer att påverkas av föroreningar och näringsläkage. Planhandlingen kompletteras avseende dagvatten Planbeskrivningen kompletteras med en illustration över största möjliga planenliga utbyggnad och text om masshantering. Text om behovsbedömning justeras. Plankartan och planbeskrivningen justeras med lägsta nivå för sprängning över nollplanet. Planhandlingen kompletteras med motivering utifrån 4 kap. 39 PBL om varför detaljplan med kvarstående genomförandetid ska ändras. Plankartan kompletteras med en upplysningstext Om fornlämningar påträffas ska arbetet avbrytas och kontakt omgående tas med Länsstyrelsens kulturmiljöenhet.. 2. AB Storstockholms Lokaltrafik Som nämns i planhandlingarn finns busstrafik till och från Märsta station längs Bristagatan med hållplats cirka 300 meter från planområdet. Det är viktigt att gångvägnätet anpassas så att det ger en gen och trygg sträckning mellan området och hållplatsen. Detta gäller även gång- och cykelvägnätet till/från Märsta station där det finns bussar från stora delar av kommunen och pendel och regionaltåg. Avståndet från stationen är cirka 1,5 km. SL har inga övriga synpunkter på planförslaget som härmed tillstryks. Informationen noteras 3. TeliaSonera Skanova Access AB Skanova har luftledningar som går över planområdet, det finns kanalisation för utbyggnad av tele till området. Generellt så önskar Skanova att så långt som möjligt behålla befintliga teleanläggningar i sina nuvarande lägen för att undvika de olägenheter och kostnader som uppkommer i samband med flytt. Vidare så förutsätter Skanova att de kostnader som uppstår vid en eventuell flytt bekostas av den som initierar flytten. Genomförandebeskrivningen uppdateras med att en eventuell flytt bekostas av exploatören. 4. Vattenfall Eldistribution AB Vattenfall har bara ledningar i närheten av planområdet. Vattenfall bedömer att område för nätstation om 10 x 10 meter behövs inom planområdet samt att område för kablar till försörjning av nätstationen ska reserveras. Eventuell flytt/förändring av befintliga elanläggningar utförs av Vattenfall, men bekostas av exploatören. Dnr Btn 2012/0008-214:M 4
Övrigt Offert på eventuella el-serviser, både byggkraft och permanent servis, beställs via Vattenfall. Vid eventuella schaktningsarbeten skall kabelutsättning begäras. Om ärendet brådskar kontakta Vattenfalls kundtjänst, kostnaden för utryckningen debiteras då beställaren. I övrigt gäller att befintliga elanläggningar måste hållas tillgängliga under alla skeden av plangenomförandet. Vattenfalls markförlagda kablar får inte byggas över och Vattenfalls anläggningar måste uppfylla det säkerhetsavstånd som framgår av Elsäkerhetsverkets starkströmsföreskrifter. Till Vattenfalls lågspänningsluftledning gäller 2 meters avstånd och till Vattenfalls högspänningsluftledning gäller 5 meters avstånd. Ett E-område läggs in. Övriga synpunkter noteras. 5. Norrvatten Norrvatten har inga huvudvattenledningar eller anläggningar inom det aktuella planområdet och har därför inga synpunkter att framföra angående detta planförslag. Informationen noteras. 7. Naturskyddsföreningen Sigtunabygden Naturreservatet Sköndalsskogen har hittills haft en extra dimension i naturupplevelse genom det utanförliggande skogspartiet. När nu denna yta blir ianspråkstagen för nybyggnation och vägar, är det naturligtvis viktigt att utföra en varsam anknytning till reservatet. Detta kan ske med en rimlig buffertzon, som skiljer naturreservatet från de nya etableringarna för att ge reservatsbesökaren en fortsatt skogskänsla. Plankartan kompletteras med ett 20 meter brett stråk där markens höjd ska anpassas till angränsande mark inom sköndalsskogens naturreservat. Planbestämmelsen om grönyta inom planområdet är redan en ökning utifrån befintlig detaljplan där detta saknades helt. 8. Brandkåren Attunda Planområdet ligger inom 10 minuters insatstid från nuvarande brandstationsplacering vid Kolsta i Sigtuna kommun. Med insatstid avses här summan av anspänningstid, körtid och angreppstid. I samband med utrymning och släckinsats med hjälp av räddningstjänstens utrustning måste åtkomligheten vara tillfredsställande. Åtkomlighet för räddningstjänsten fordon Dnr Btn 2012/0008-214:M 5
ska säkerställas i det fortsatta planarbetet. Avståndet mellan räddningstjänstens fordon och punkten för räddningsinsats ska vara maximalt 50 meter. Brandkåren Attunda förutsätter att konventionellt system för brandvatten ordnas enligt Svenskt Vattens rekommendationer. Avstånd till väg där transport av farligt gods sker (väg 263 och järnväg) uppskattas till mer än 100 meter. Avståndet och planens omfattning gör att ingen vidare riskhänsyn behöver tas med anledning av väg- och järnvägstransporter av farligt gods. Inga ytterligare risker har identifierats i närheten till planområdet. Informationen noteras. 9. Handelskammaren Regionen har ett stort behov av verksamhetsområden i kommunikationsgynnat läge. Planområdet är väl beläget och ägnat för detta slags exploatering, såväl för ickestörande verksamheter som för personintensiv verksamhet. Handelskammaren anser förslaget i huvudsak oproblematiskt. Vi välkomnar förslaget att gå upp i byggnadshöjd. När det gäller skyltningen anser vi bestämmelserna väl begränsande. Bestämmelsen att skyltar ska placeras nedanför takfot och inte tillåtas ha blinkande eller rörligt budskap anser vi därför bör utgå. När det gäller dimensioneringen av gatunät och anslutande vägar vill vi framhålla att denna måste styras av verksamheternas behov och medge generös framkomlighet för såväl personbil som tyngre nyttotrafik. I planförslaget redovisas inte tänkt utformning och gatubredder. Handelskammaren tillstyrker med dessa kommentarer fortsatt arbete utifrån detaljplaneförslaget. Planbestämmelsen om skyltning kvarstår varvid synpunkten blir ej tillgodosedd. Tillkommande vägar dimensioneras i enlighet med nuvarande Voltgatan och Industrigatan. 10. AB Fortum Värme Fortum Värme kan erbjuda fjärrvärme, dock kan en anslutningsavgift behöva tas ut. Vidare utredning får göras senare. I övrigt ingen erinran. Informationen noteras Dnr Btn 2012/0008-214:M 6
11. Skogsstyrelsen Skogsstyrelsen har tagit del av förslaget till detaljplan. i vårt register över nyckelbiotoper och högre naturvärden finns inget registrerat. Det kan finnas detaljhänsyn som kan vara värdefulla komplement till det intilliggande reservatet och de bör värnas även fortsättningsvis. Informationen noteras. 12. Trafikverket Planområdet är utsatt för viss trafikbullerstörning vilket bör beaktas vid etablering av kontor, där riktvärdet 30 dba ekvivalentnivå inomhus gäller. Det ska säkerställas att ljudnivåerna inomhus inte överstiger de värden som anges i Boverkets byggregler. Med hänsyn till närheten till Arlanda flygplats förutsätter Trafikverket att hotell inte ryms i ändamålet kontor i enlighet med Boverkets detaljplaneanvisningar enligt PBLkunskapsbanken 2012-11-15. Planområdet befinner sig inom riksintresset Arlanda Flygplats influensområde som innebär restriktioner för höga byggnader. I detaljplanen föreslås högre bebyggelse till +65, vilket medför en byggnadshöjd som överstiger 30 meter, vilket i sin tur kan komma i konflikt med luftfartens intressen. Byggnationer mer än 20 m ovan mark ska alltid hinderprövas. Master och höga byggnader ska också anmälas till Försvarsmakten för samråd. Detaljplanens höjdbestämmelser ska stämmas av med verksamhetsutövaren Swedavia Stockholm-Arlanda. Genom planområdet föreslås ett område för kollektivtrafik som alternativ förbindelse mellan Industrigatan och området mellan Arlandastad och Märsta. Stråkets läge bör stämmas av med SL samt anpassas till det framtida läget för Märsta station. Utbyggnadsområdet föreslås att, utanför detaljplaneområdet, bli anslutet via Voltgatan till en planerad fyrvägskorsning med väg 263 och väg 859. Denna framtida vägdragning saknar planstöd i gällande detaljplan nr 39 som anger områdets användning som allmän plats, park eller plantering. För att kunna genomföra den föreslagna anslutningen krävs därför en ändring av berörd detaljplan, samt att tillstånd för väganslutning till allmän väg inhämtas från Trafikverket Region Stockholm I övrigt har Trafikverket Region Stockholm inga synpunkter Planområdet störs av buller från både väg, järnväg och flyg. Uppmätt buller ligger på 50-55 db(a) ekvivalent nivå på 5 meters höjd för väg och järnvägsbuller och för flygbuller i 3 banesystemet ligger det på 50 dba ekvivalent nivå. Användningsområdet innehåller inte bostäder. Planområdet kompletteras i söder för möjlig anslutning till korsningspunkten med väg 263 o 859. Övrig information noteras. Dnr Btn 2012/0008-214:M 7
13. Corem Emy AB Såsom fastighetsägare till Märsta 15:7 har vi tillställts Samrådshandling avseende Detaljplan för verksamheter vid Voltgatan. I detaljplaneförslaget föreslås utfartsförbud för fastigheten Märsta 15:7 mot Industrigatan pga planerat framtida kollektivtrafikstråk. Detta kan vi som fastighetsägare inte acceptera och vi motsätter oss utfartsförbudet av flera skäl: Vi har så sent som i nov 2012 erhållit bygglov för uppförandet av ca 5 000 m 2 lageroch terminalbyggnad på del av Märsta 15:7 vettande mot Industrigatan. Byggnadens placering på tomten och körgårdens utformning är planerad efter möjligheten till två utfarter mot Industrigatan. Ett utfartsförbud skulle ge avsevärt sämre logistik med korsande fordonsrörelser inom fastigheten för vår kommande hyresgäst, Terminal och Transporttjänst AB. Detta skulle som en konsekvens kunna leda till skadeståndskrav mot oss som fastighetsägare. Det kan inte vara rimligt att bevilja bygglov med tillstånd till utfart mot Industrigatan och bara ett par månader senare komma med ett nytt detaljplaneförslag som i framtiden omöjliggör utfarterna. Ytterligare en utfart är planerad mot Industrigatan på önskemål av vår nuvarande hyresgäst på fastigheten, Atlas Copco AB i syfte att främja deras fortsatta verksamhet inom fastigheten. Denna är planerad att samordnas med en av de beviljade utfarterna. Vi ser inte någon större skillnad i om in- och utfartstrafik till den nya byggnaden skulle ske över kollektivtrafikstråket via den planerade gemensamhetsanläggningen eller om det sker via de tillfarter vi fått beviljade i bygglovet. Vi finner det också märkligt att det föreslagna utfartsförbudet bara skulle gälla Märsta 15:7 och inte fortsätta västerut längs den tänkta förlängningen av Industrigatan. All trafik till norra delen av Märsta 15:5 kan rimligen inte tas via den föreslagna gemensamhetsanläggningen? Sammanfattningvis kan vi inte acceptera det föreslagna utfartsförbudet för Märsta 15:7 mot Industrigatan och yrkar att detta borttages från planförslaget. I övrigt anser vi det positivt att möjlighet öppnas för ytterligare exploateringar på Märsta 15:5 vilket förhoppningsvis skall stärka Arlandastad ytterligare som arbets- och logistikområde. Kompletterande synpunkter Efter möte med Magnus Gustafsson och Lars Hagman vill vi komplettera vårt brev 2012 12 20 med ytterligare några synpunkter och kommentarer. I vårt fortsatta arbete har vi funnit ytterligare faktorer som talar emot detaljplaneförslaget i sin nuvarande utformning. Att ta bort gatan i nuvarande Dp väster om vår fastighet försvårar avsevärt möjligheten att utveckla den markareal som finns norr om den etablering som nu genomförs för Terminal och Transporttjänst. Vi för just nu en diskussion avseende exploatering av den marken vilket förutsätter möjligheten till väg. Att ta bort gatan försvårar och fördyrar även möjligheten att utveckla den norra delen av Märsta 15:7 (norr om Atlas Copco) i mindre enheter. Den västra delen av marken är betydligt lättare att utveckla om en trafikslutning är möjlig från en gata i väster. Att inte ha denna möjlighet innebär fördyringar och sannolikt lägre exploatering om all trafik skall matas österifrån vilket i sin tur medför en värdesänkning av fastigheten. Dnr Btn 2012/0008-214:M 8
Det föreslagna utfartsförbudets utsträckning österut förhindrar möjligheten till exploatering och utveckling av markområdet på Märsta 15:7, söder om Atlas Copcos nuvarande lokaler. Vi har låtit vår arkitekt studera konsekvenserna av att markremsan i sydvästra delen av Märsta 15:7 skulle överföras till kommunen. Det medför ett antal betydande nackdelar för Corem och vår blivande hyresgäst: En inflyttning av staketet och därmed åtföljande minskning av djupet på körgården gör att det inte kommer att fungera med 24 m fordon. Körgården blir för grund. Att därutöver ha infarten västerifrån från den föreslagna gemensamhetsanläggningen kommer att medföra mycket stora problem när långtradare står parkerade vid de västra dockorna. Det planerade fördröjningsmagasinet för dagvatten i södra delen av fastigheten försvinner. Det kan innebära att avloppssystemet måste dimensioneras upp. Denna fråga är inte utredd. Ytor för snöupplag vintertid försvinner och medför i värsta fall att snö måste fraktas bort i stället för att läggas på tomten vilket medför fördyringar i driften. Sammantaget med de skäl vi redovisade i tidigare brev innebär det betydande nackdelar för Corem och vår blivande hyresgäst. Vi kan därför inte acceptera det föreslagna Dpförslaget utan hoppas att vi gemensamt skall kunna hitta en annan lösning där gatan i nuvarande plan kan behållas i någon form, där vi inte behöver överföra mark i redovisad omfattning till kommunen och där utfartsförbudet tas bort eller begränsas. Vi har ju ett gemensamt intresse av att attrahera nya företag i Arlandastadområdet, såväl stora som små. Det tänkta kollektivtrafikstråket justeras så att det ryms inom befintligt detaljplanering för Lokalgata söder om Märsta 15:7. Fastigheten Märsta 15:7 och vägområdet söder om denna fastighet tas bort från den föreslagna detaljplanen. När det blir aktuellt med spårbundet kollektivtrafik kommer kontakt tas med samtliga berörda fastighetsägare för att finna en god lösning. Väster om Märsta 15:7 tas området för gemensamhetsanläggning bort. Planområdet minskas så att det kvarstår ett 12 meter brett gatuområde som lokalgata inom gällande detaljplan 75. SAMRÅDSMÖTE DEN 12 DECEMBER 2012 Ingen kom till mötet. STADSBYGGNADSKONTORETS STÄLLNINGSTAGANDE Utöver ovan kommentarer som innebär någon typ av ändring kommer redaktionella ändringar i detaljplanen göras. Plankartan har där utöver kompletterats med möjlighet till hotell i den södra delen, utfartsförbud mot användningsområdet Trafik och Lokalgata mot väg 263. Dnr Btn 2012/0008-214:M 9
De synpunkter som framförts beträffande planförslaget kan i huvudsak tillgodoses. Planförslaget bedöms därmed efter omarbetning kunna gå vidare i planprocessen till granskningsskedet. SYNPUNKTER SOM EJ TILLGODOSETTS UNDER PLANPROCESSEN Synpunkten om skyltning kvarstår som ej tillgodosedd under planprocessen. MEDVERKANDE I PROJEKTET Detaljplanen är upprättad av stadsbyggnadskontoret. Märsta 2013-03-13 Anna-Karin Bergvall Stadsbyggnadschef Christina Bolinder Planarkitekt Dnr Btn 2012/0008-214:M 10 Tillhör 564