Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö

K Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 203 Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö - En analys av det direkta och indirekta ägandet Författare: Fredrik Karlsson Peter Lövgren Stockholm 2003 Handledare: Hans Lind 1

Förord Med detta examensarbete avslutar vi vår lantmäteriutbildning vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet har utförts i samarbete med fastighetskonsultföretaget Jones Lang LaSalle. Sifferuppgifterna i arbetet är baserat på information från Jones Lang LaSalles databas ARGO. Vi vill därför speciellt tacka Paul Kivimets på avdelningen för Research & Consulting på Jones Lang LaSalle som givit oss möjlighet att ta del av denna information. Utan Er hjälp skulle denna undersökning inte kunna rymmas inom ramen för ett examensarbete. Vi vill även rikta ett stort tack till vår handledare Hans Lind för värdefulla synpunkter och konstruktiv kritik. Stockholm i mars 2003 Fredrik Karlsson och Peter Lövgren 2

Examensarbete Titel Ägarstrukturen för kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg och Malmö En analys av det direkta och indirekta ägandet Nummer 203 Författare Institution Handledare Nyckelord Fredrik Karlsson Peter Lövgren Institutionen för Infrastruktur Enheten för Bygg och Fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm Hans Lind Direkt ägande, Indirekt ägande, Koncentration, Marknad, Delmarknad Sammanfattning Detta arbete har till uppgift att kartlägga och analysera ägandet för kontorsfastigheter på tre marknader i Sverige: Stockholm, Göteborg och Malmö. I takt med att ekonomin blivit alltmer globaliserad och kapital mer lättrörligt finns det anledning att undersöka hur detta har påverkat den Svenska fastighetsmarknaden. Därför har vi valt att kartlägga ägandet vid två olika tidpunkter, 1999-12-31 och 2002-12-31, för att möjliggöra analys av ägarförändringar över tiden. Ägarförändringar hos de redan befintliga aktörerna skulle kunna bero på de konkurrens- och stordriftsfördelar som finns med att ha ett koncentrerat fastighetsbestånd. Därför har ett koncentrationsindex använts som möjliggjort undersökningar av koncentrationsförändringar på marknaderna/delmarknaderna. Undersökningen i detta arbete har baserats på information från fastighetskonsultföretaget Jones Lang LaSalles databas, ARGO. De geografiska avgränsningarna för respektive marknad/delmarknad samt ytuppgifter kommer från denna databas. Resultatet från undersökningen visar att utländska investerare varit aktiva under perioden 2000 till 2003 och nästan fördubblat sitt direkta ägande i fastigheter på de tre undersökta marknaderna. När det gäller koncentrationen kan konstateras att den generellt har ökat under samma period, vilket skulle kunna ses som ett tecken på att fastighetsägarna eftersträvar konkurrens och stordriftsfördelar. Huruvida det utländska intresset förblir starkt kan komma att påverkas av resultatet i Sveriges EMU-omröstning, september 2003. Ett medlemskap skulle kunna innebära ett fortsatt starkt utländskt intresse, medan ett nej i omröstningen skulle kunna leda till ett minskat intresse. 3

Master of Science Thesis Title The ownership structure for office properties in Stockholm, Gothenburg and Malmo Analyze of direct and indirect ownership Number 203 Authors Institution Supervisor Keywords Fredrik Karlsson Peter Lövgren Institution of Infrastructure Division of Building and Real Estate Economics Royal Institute of Technology, Stockholm, Sweden Hans Lind Direct ownership, Indirect ownership, Concentration, Market, Submarket Abstract The aim of this research is to survey and analyze the ownership of office properties on three different markets in Sweden: Stockholm, Gothenburg and Malmo. The globalization of the economy has increased the flow of capital and that is a reason for examining how it has affected the Swedish Property Market. This paper examines the ownership at two different points in time, 31-12-1999 and 31-12-2002, which makes it possible to analyze the change in ownership during this period. One explanation for the change in ownership over time might be economies of scale when having a number of properties concentrated. We have therefore used a concentration index for calculation of market concentrations. The examination is based on information from the Jones Lang LaSalle database ARGO. The definition of the markets/submarkets and the office area information comes from that database. This paper demonstrates that foreign investors have been active during this period of time, 2000-2003, as they almost have doubled their direct property ownership on the three markets. The examination shows that generally the degree of concentration has increased over the period under study, which could mean that property owners try to achieve economies of scale. The interest of foreign investors in Sweden might be affected by the result of the EMUelection, taking place in September 2003. A membership in the EMU probably would result in a continuing strong interest in the Swedish Property Market. On the other hand if the result of the election turns out to be negative to membership it might lead to a decreased interest. 4

1. Introduktion... 7 1.1 Bakgrund... 7 1.2 Syfte och problemformulering... 7 1.3 Hypoteser... 8 1.4 Avgränsningar... 8 1.5 Definitioner... 9 1.5.1 Ägande... 9 1.5.2 Marknader/Delmarknader... 9 1.5.3 Ägarkategorier... 10 1.5.4 Förvaltningsklasser... 11 1.6 Disposition... 11 2. Teori... 13 2.1 Direkta fastighetsinvesteringar... 13 2.2 Indirekta fastighetsinvesteringar... 13 2.3 Stordriftsfördelar... 13 3. Metod... 14 3.1 Metodval... 14 3.2 Herfindahl index... 15 4. Kartläggning av det direkta ägandet... 16 4.1 Förändringar direkta ägandet... 16 4.2 Stockholmsmarknaden... 16 4.2.1 Alla delmarknader, Stockholm... 16 4.2.2 CBD, Stockholm... 18 4.2.3 Innerstaden förutom CBD, Stockholm... 19 4.2.4 Solna/Sundbyberg, Stockholm... 21 4.2.5 Kista, Stockholm... 22 4.2.6 Närförort, Stockholm... 24 4.3 Göteborgsmarknaden... 26 4.3.1 Alla delmarknader, Göteborg... 26 4.3.2 CBD, Göteborg... 27 4.3.3 Innerstaden förutom CBD, Göteborg... 29 4.4 Malmömarknaden... 31 4.4.1 Alla delmarknader, Malmö... 31 4.4.2 CBD, Malmö... 32 4.4.3 Innerstaden förutom CBD, Malmö... 33 5. Kartläggning av det indirekta ägandet..... 35 5.1 Förändringar indirekta ägandet... 35 5.2 Stockholmsmarknaden... 36 5

5.2.1 Alla delmarknader, Stockholm... 36 5.2.2 CBD, Stockholm... 37 5.2.3 Innerstaden förutom CBD, Stockholm... 38 5.2.4 Solna/Sundbyberg... 39 5.2.5 Kista... 40 5.2.6 Närförort, Stockholm... 41 5.3 Göteborgsmarknaden... 43 5.3.1 Alla delmarknader, Göteborg... 43 5.3.2 CBD, Göteborg... 44 5.3.3 Innerstaden förutom CBD, Göteborg... 45 5.4 Malmömarknaden... 46 5.4.1 Alla delmarknader, Malmö... 46 5.4.2 CBD, Malmö... 47 5.4.3 Innerstaden förutom CBD, Malmö... 48 6. Marknadskoncentration.... 49 6.1 Jämförelse av marknadskoncentration... 49 7. Förändring av marknadsandelar beroende på förvaltningsklasser... 50 7.1 Stockholmsmarknaden... 50 7.1.1 CBD, Stockholm... 50 7.1.2 Innerstaden förutom CBD, Stockholm... 50 7.1.3 Solna/Sundbyberg, Stockholm... 51 7.1.4 Kista, Stockholm... 51 7.1.5 Närförort, Stockholm... 52 7.2 Göteborgsmarknaden... 52 7.2.1 CBD, Göteborg... 52 7.2.2 Innerstaden förutom CBD, Göteborg... 53 7.3 Malmömarknaden... 53 7.3.1 CBD, Malmö... 53 7.3.2 Innerstaden förutom CBD, Malmö... 54 8. Resultatdiskussion... 55 8.1 Hypotes 1... 55 8.2 Hypotes 2... 56 8.3 Hypotes 3... 56 8.4 Hypotes 4... 57 8.5 Andra intressanta resultat... 58 9. Referenser.... 59 Bilaga 1 De 20 största ägarna i Stockholm, Göteborg och Malmö totalt Bilaga 2 De 20 största ägarna på respektive marknad/delmarknad Bilaga 3 Klassificering av fastighetsägare år 2003 Bilaga 4 Klassificering av fastighetsägare år 2000 6

1. Introduktion 1.1 Bakgrund Utvecklingen av den globala ekonomin har lett till att kapital lättare kan röra sig mellan länder. Detta har förändrat många marknader. Aktörer som tidigare inte varit aktiva på marknader utanför sitt hemland söker nya investeringshorisonter, där nya intressanta investeringsmöjligheter ges. Den ökade integreringen med andra tillgångsslag har också påverkat synen på fastighetsinvesteringar. Idag betraktas fastigheter som en del i en tillgångsportfölj och inte som fristående enheter. Det har medfört höjda krav på att fastigheterna skall passa in i tillgångsportföljen och generera avkastning, vilket i sin tur ökat likviditeten på marknaden. Ett intressant alternativ till kapitalintensiva direkta fastighetsinvesteringar är att indirekt via investeringar i fastighetsaktier få exponering mot fastighetsmarknaden. I tider då företag koncentrerar sig på sin kärnverksamhet finns det anledning att undersöka i vilken utsträckning fastighetsägare väljer att sälja delar eller hela beståndet. Detta skulle kunna leda till att andra fastighetsägare ges möjlighet att stärka sina positioner. Som dominerande ägare på en viss delmarknad kan en monopolliknande situation uppstå, vilket i sin tur leder till att företag lättare kan påverka hyresnivån och yttre omständigheter av betydelse. I föreliggande arbete kommer vi att undersöka vilka de stora fastighetsägarna är på respektive delmarknader i Stockholm, Göteborg och Malmö, såväl direkt som indirekt. För att underlätta detta arbete har en databas innehållande ca 2300 fastigheter och ca 900 fastighetsägare byggts upp. Databasen är ett hjälpmedel som kan ge långt fler svar än de som kommer redovisas i denna uppsats. Inom området ägarförhållanden finns få tidigare studier specificerat till delmarknadsnivå. Anders Zingmark på Byggstatistik AB kommer årligen ut med boken Sveriges största fastighetsägare. I boken redovisas de 40 största fastighetsägarna med avseende på värde för bostäder, kommersiella fastigheter och industrifastigheter i de 40 största kommunerna. DTZ har publicerat en del uppgifter om hur stort det utländska ägandet är på den Svenska fastighetsmarknaden i form av värde. Här skiljer sig vår undersökning mot tidigare studier inom området, då vi har valt att undersöka storleken på ägandet med avseende på yta. (Zingmark, 2002), (Fastighetsvärlden, 2003-02-06) 1.2 Syfte och problemformulering Fastigheter är tillsammans med aktier och räntebärande värdepapper de huvudsakliga investeringsalternativ som finns. När det gäller fastigheter går det att ta del av dess avkastning genom att äga fastigheter direkt såväl som indirekt via aktier i ett företag som äger fastigheter eller via fastighetsfonder. I takt med de omställningar som skett inom den globala ekonomin har det utländska ägandet generellt ökat i Svenska noterade börsbolag sedan början på 90- talet. Därför ska vi i detta arbete analysera hur det utländska ägandet har förändrats hos börsnoterade fastighetsägare och hur detta förhåller sig till det utländska direkta ägandet. (McGregor & Hoesli, 2001), (Sundin & Sundqvist, 2000) En stor aktör på en delmarknad har möjligheter att i större utsträckning påverka prissättningen, och andra omständigheter av betydelse. Dessutom finns stordriftsfördelar med att ha ett stort fastighetsbestånd samlat till ett mindre geografiskt område, med avseende på 7

förvaltningskostnader. Här kommer vi in på den del i undersökningen som behandlar huruvida koncentrationen (3.2) har ökat på respektive delmarknad. Koncentrationen analyseras även med utgångspunkt från om fastighetsägaren bedriver egen förvaltning eller har den utlagd på entreprenad. (Lind, 2000) 1.3 Hypoteser Med utgångspunkt från vårt syfte och problemformulering har fyra hypoteser utformats. Den ökade globaliseringen har lett till att kapital lättare kan röra sig mellan länder. Därför behandlar den första hypotesen huruvida det utländska ägandet har ökat genom direkta investeringar. Hypotes 1 Det utländska direkta ägandet har ökat på de utvalda delmarknaderna under de tre senaste åren. Det utländska ägandet har generellt ökat i Svenska noterade börsbolag sedan början på 90- talet. Därför fokuserar den andra hypotesen på hur det förhåller sig med det utländska indirekta ägandet via noterade fastighetsägare. (Sundin & Sundqvist, 2000) Hypotes 2 Det utländska indirekta ägandet har ökat på de utvalda delmarknaderna under de tre senaste åren. När det gäller den tredje hypotesen fokuserar den på koncentrationen på respektive delmarknad. Ett större bestånd på en delmarknad gör det möjligt att använda mer specialiserad arbetskraft vilket kan öka effektiviteten i förvaltningen. Därför är det intressant att undersöka om det finns tendens till ökad koncentration. (Lind, 2000) Hypotes 3 Koncentrationen har ökat på de utvalda delmarknaderna under de tre senaste åren. Den fjärde hypotesen behandlar också koncentration. Sambandet mellan fastighetsbeståndets utseende och driftskostnadernas nivå kan ha försvagats genom ökade möjligheter att lägga ut förvaltningen på entreprenad. Med avseende på detta kan det vara intressant att undersöka om fastighetsägare med egen förvaltning har ökat sin koncentration och om fastighetsägare med förvaltning utlagd på entreprenad har minskat sin. (Lind, 2000) Hypotes 4 Fastighetsägare med egen förvaltning har under de tre senaste åren ökat sin koncentration, samtidigt som fastighetsägare med förvaltning utlagd på entreprenad har minskat sin. 1.4 Avgränsningar En första övergripande avgränsning är valet av marknader/delmarknader. I det här arbetet har vi valt de tre största marknaderna i Sverige: Stockholm, Göteborg och Malmö. De tre marknaderna bedöms som de mest intressanta att genomföra en sådan här undersökning på. Undersökningen begränsas till taxeringsenheter innehållande huvudsakligen kontor (typkod 325). Definitionen för denna typkod är att mer än halva ytan i fastigheten omfattas av kontor. 8

Kontorsytor som ingår i fastigheter med typkod 321 (flerbostadshus innehållande bostäder och lokaler) innefattas inte i undersökningen. Flertalet av fastigheterna i undersökningen består av en taxeringsenhet, men det finns även fastigheter bestående av flera taxeringsenheter. Det är då i regel fråga om industrifastigheter, vilka kan bestå av en taxeringsenhet för industridelen och en taxeringsenhet för kontorsdelen. I sådana fall inkluderas endast taxeringsenheten för kontorsdelen. Även ytmässigt görs en avgränsning genom att endast inkludera taxeringsenheter med en kontorsyta över 1000 kvm. Detta innebär att alla fastigheter som har kontorsyta över 1000 kvm och finns på utvalda delmarknader ingår i undersökningen. De ytor som härigenom faller bort bedöms i sammanhanget som försumbara. Jämförelsen mellan de största ägarna kommer inte heller påverkas då ägarna till dessa fastigheter sannolikt är egenanvändare. De ytuppgifter som redovisas i arbetet är avrundade till närmsta 1000 tal. Det indirekta ägandet har undersökts för alla börsnoterade företag som äger mer än 10 000 kvm kontorsyta sammanlagt på alla våra tre valda marknader Stockholm, Göteborg och Malmö. Börsnoterade företag som är utländska juridiska personer har inte inkluderats, exempelvis AstraZeneca och Pharmacia Corporation. För de börsnoterade företagen kontrolleras ägarandelen för de 25 största ägarna med avseende på kapitalandelen (3.1). De övriga ägarna går in under kategorin övrigt. Alla utländska ägare är dock inkluderade bland de 25 största ägarna. Vid icke noterade fastighetsägare stannar enligt vår definition det indirekta ägandet, och ingår därför inte i undersökningen av det indirekta ägandet. (Sundin & Sundqvist, 2000) 1.5 Definitioner 1.5.1 Ägande I detta arbete definieras direkt ägare till en fastighet som den lagfarne ägarens koncernmoderbolag. Denna definition är naturlig då flertalet fastigheter ägs via kommanditbolag eller andra typer av bolag. Ett bolag klassificeras i detta arbete som ensam direkt ägare till en fastighet om ägarandelen uppgår till mer än 50 %. Det indirekta ägandet definieras endast för de noterade fastighetsägarna och innebär att koncernmoderbolagets ägare undersökts, som i det här arbetet omfattar de 25 största ägarna med avseende på kapitalandelen (5.1). 1.5.2 Marknader/Delmarknader Stockholmsmarknaden omfattar följande kommuner: Botkyrka, Danderyd, Ekerö, Järfälla, Lidingö, Nacka, Salem, Sigtuna, Solna, Sollentuna, Stockholm, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands - Bro, Upplands - Väsby, Vallentuna, Vaxholm, Värmdö, Österåker Stockholmsmarknaden likställs med Alla delmarknader Stockholm och förkortas Sth. Göteborgsmarknaden omfattar följande kommuner: Göteborg, Kungsbacka, Lerum, Mölndal, Partille. Göteborgsmarknaden likställs med Alla delmarknader Göteborg. och förkortas Gtb. Malmömarknaden omfattar följande kommuner: Lund och Malmö Malmömarknaden likställs med Alla delmarknader Malmö och förkortas Mö. 9

Med utgångspunkt från dessa marknader har ytterligare en uppdelning genomförts, den benämns som delmarknadsnivå. Delmarknaderna består inte alltid i uppdelningar på kommunnivå utan snarare större områden med en naturlig geografisk tillhörighet. Med förkortningen CBD (Central Business District) menas de centrala affärsdistrikten. Följande delmarknader har undersökts i arbetet. Deras geografiska avgränsning åskådliggörs i kartorna i kapitel 4: Stockholm: CBD, Innerstaden förutom CBD, Närförort, Solna/Sundbyberg, Kista, Arlandakorridoren, Norra kranskommunerna, Södra kranskommunerna. Göteborg: CBD, Innerstaden förutom CBD, Hisingen, Norra Älvstranden, Nordöstra förorterna, Västra förorterna, Mölndal, Kungsbacka, Partille/Lerum Malmö: CBD, Innerstaden förutom CBD, Västra hamnen, Östra hamnen, Östra förorterna, Limhamn/Bunkeflo/Hyllie, Lund innerstaden, Lund Ideon, Lund övrigt. Av delmarknaderna ovan har de av större intresse valts att redovisas i kapitel 4-7. De delmarknader som har 20 eller fler enskilda ägare redovisas även i bilaga 2, övriga ingår endast för att få fram totalstocken. 1.5.3 Ägarkategorier Fastighetsägarna har i detta arbete delats in i nedanstående ägarkategorier med hänsyn till deras huvudsakliga verksamhet: Fastighetsbolag, Noterat Fastighetsbolag, Icke noterat Fastighetsutveckling & Byggverksamhet Bank & Finans Försäkring Pensionsbolag & Fonder Stiftelser & Dödsbon Fackförbund& Intresseorganisationer Utländsk Statligt Kommunalt Familjeföretag Privatpersoner Parti- och detaljhandel Teknologi, Telekom & Tillverkning Tjänster & Transport Återköp av egna aktier Okänt Övrigt Klassificeringen av fastighetsägare återfinns i bilaga 3-4. Vilken ägarkategori respektive ägare har tilldelats är med utgångspunkt från information på bolagens hemsidor, Affärsdatabasen eller information från boken Ägarna och Makten. Gränsdragningsproblematik finns för ett flertal bolag, indelningen i de olika kategorierna har gjorts efter koncernmoderbolagets huvudsakliga verksamhet. Alla bolag med utländsk koncernmoder ingår i kategorin utländsk, oberoende av verksamhet. De här klasserna tillämpas både för det direkta och indirekta ägandet. (Affärsdatabasen, 2002-11-01-2003-02-01), (Sundin & Sundqvist, 2000) 10

1.5.4 Förvaltningsklasser För att undersöka om fastighetsägare med egen förvaltning i högre utsträckning har koncentrerat sitt ägande än fastighetsägare med förvaltning på entreprenad har de stora fastighetsägarna delats in i två olika klasser. Den ena klassen är fastighetsägare med egen förvaltning, i detta arbete kallade förvaltningsföretag (f) och den andra klassen är fastighetsägare med förvaltning på entreprenad, i detta arbete kallade entreprenadföretag (e). Analys av koncentrationsförändringen har gjorts av de fastighetsägare som 2003 tillhör de tio största på undersökta delmarknader. Nedan listas de fastighetsägare med egen förvaltning respektive de fastighetsägare med förvaltningen utlagd på entreprenad. Egen förvaltning AMF Pension AP Fastigheter Bygg-Göta Göteborg AB Castellum Drott Ernströmgruppen Fastighets AB Linco Förvaltaren Handelsbanken HSB Hufvudstaden Humlegården Fastigheter Ljungberggruppen Malmö kommun NCC Nordea Fastigheter Nordisk Renting SAS Skanska Solna Business Park Statens Fastighetsverk Stena AB Sydkraft Tornet Vasakronan Wallenstam Wihlborgs Förvaltning på entreprenad Alecta Amco Capital AB Doughty Hanson & Company IBM Svenska AB SEB Trygg Liv Skandia AFA Sjukförsäkring förvaltar en viss andel av sitt fastighetsbestånd själva medan en viss andel är utlagd på entreprenad. Källa för information om fastighetsägarna har egen förvaltning eller har den utlagd på entreprenad har varit hemsidor samt i vissa falla telefonsamtal till dem. 1.6 Disposition Uppsatsen är strukturerad på följande sätt. I Kapitel 2, Teorikapitlet, finns teorier om stordriftsfördelar och direkt/indirekt ägande. I Kapitel 3, Metodkapitlet, beskrivs 11

tillvägagångssättet och de verktyg som använts för att få fram det material undersökningen bygger på. Det innehåller även en kort introduktion till Herfindahl index, en metod att beräkna marknadskoncentration. Resultat av det direkta och indirekta ägandet presenteras i kapitel 4 respektive 5. Här behandlas hur det direkta respektive indirekta ägandet fördelar sig på respektive delmarknad, dels mellan de olika fastighetsägarna och de olika ägarkategorierna. I Kapitel 6 redovisas resultatet av koncentrationen på utvalda delmarknader. I kapitel 7 återfinns förändringen av marknadsandelar avseende våra två förvaltningsklasser. Slutligen presenteras en resultatdiskussion i kapitel 8. 12

2. Teori 2.1 Direkta fastighetsinvesteringar En direkt fastighetsinvestering innebär rättigheten till ägande av mark, med i de flesta fall en eller flera byggnader på. Med den direkta fastighetsinvesteringen följer i de flesta fall en mängd åtaganden, t ex förvaltning och skötsel av fastigheten. Investeringar kan ske i olika typer av fastigheter, t ex bostäder, eller kommersiella fastigheter. Detta arbete fokuserar på kontorsfastigheter, som är en del av de kommersiella fastigheterna. Fastigheter har som tillgångsslag ett antal särdrag: fixt läge, heterogenitet, illikviditet, kapitalintensiv, styrs mycket av offentliga regleringar etc. Den stora fördelen med direkta fastighetsinvesteringar är att de diversifierar risken på ett bra sätt i en portfölj. Avkastningen på fastigheter har visats ha låg korrelation med andra tillgångsslag och utgör därför ett intressant investeringsalternativ. (McGregor & Hoesli, 2001) 2.2 Indirekta fastighetsinvesteringar En direkt fastighetsinvestering har vissa särdrag som investeringsobjekt, vilket begränsar dess attraktivitet. Det krävs exempelvis en stor mängd kapital att bygga upp diversifierade portföljer, något som många mindre investerare inte har möjlighet att klara av. En möjlighet för sådana investerare att ta del av de diverifieringsfördelar som fastighetsmarknaden erbjuder kan vara att investera i aktier i ett fastighetsbolag eller i en investeringsform som ännu inte finns i Sverige, fastighetsfonder (REIT). (McGregor & Hoesli, 2001) Genom att på detta sätt investera indirekt på fastighetsmarknaden undviks ett flertal av de nackdelar som är förenade med en direkt investering. Det är en mer likvid investering och även mindre kapitalstarka investerare har möjligheter att bygga upp en diversifierad portfölj. Om investering sker i företag eller fond som har en diversifierad fastighetsportfölj kan det räcka med att endast investera i ett företag respektive en fond. Då aktierna handlas publikt, dagligen, är priset hela tiden känt. En nackdel med den indirekta investeringsformen är den dubbelbeskattning som finns i Sverige, dvs skatt betalas både vid realisationsvinst och utdelning. (McGregor & Hoesli, 2001) 2.3 Stordriftsfördelar Utgångspunkten här är att det finns s k odelbarheter när det gäller arbetskraft och maskiner. Fastighetsbeståndets storlek kan påverka möjligheten att utnyttja viss typ av arbetskraft och vissa maskiner på ett optimalt sätt. Ett större bestånd gör det möjligt att använda mer specialiserad arbetskraft vilket kan öka effektiviteten i förvaltningen. Ett litet bestånd kan innebära att en person ansvarar för många olika saker, vilket gör att vissa uppgifter kanske inte sköts på grund av att rätt kunskaper saknas. (Lind, 2000) Sambandet mellan fastighetsbeståndets utseende och driftskostnadernas nivå kan ha försvagats genom ökade möjligheter att lägga ut förvaltningen på entreprenad. Då kommer effektiviteten att sammanhänga med det förvaltade beståndets struktur och inte beståndet hos en enskild ägare. Beståndets sammansättning kan dock påverka kostnaderna för entreprenaden. Hur mycket entreprenören begär för att sköta beståndet beror av hur enkelt det är att samordna driften av beståndet med driften av andra objekt. (Lind, 2000) 13

3. Metod 3.1 Metodval I detta arbete har kvantitativ metodik använts för att genomföra undersökningen. Utgångspunkten för arbetet är att försöka genomföra följande punkter för att bl a ge svar på de hypoteser som utformats. (Backman, 1998) Identifiera de stora fastighetsägarna på respektive delmarknad - direkt såväl som indirekt. Detta syftar till att försöka ge en bra bild av hur stora respektive ägare är på olika delmarknader, men också en inblick i det korsvisa ägandet mellan bolag. Åskådliggöra ägandet i form av olika ägarkategorier både direkt och indirekt. Undersökningen kommer förhoppningsvis på ett rättvisande sätt återge fördelningen mellan olika ägarkategorier som Fastighetsbolag Noterat, Staten, Pensionsbolag & Fonder etc. Presentera ägarförändringen över tiden genom att analysera de transaktioner som ägt rum de senaste tre åren. Analysera koncentrationen på de olika marknaderna/delmarknaderna. Undersöka om fastighetsägare med egen förvaltning i högre utsträckning har koncentrerat sitt ägande än fastighetsägare med förvaltningen utlagd på entreprenad. Undersökningen för ägandet har baserats på uppgifter från Jones Lang LaSalles databas, ARGO. Även den geografiska avgränsningen för respektive delmarknad följer ARGO:s definitioner. I ARGO finns uppgifter på delmarknadsnivå om alla fastigheter med en kontorsyta som överstiger 1000 kvm. Uppgifterna i ARGO baseras på ytuppgifter från börsbolagens årsredovisningar, fastighetsregistret samt i vissa fall även uppmätta ytor. Utdrag från ARGO har gjorts på fastigheter med en uthyrningsbar kontorsyta enligt ovanstående kriterium. Informationen har överförts till Excel och har omfattat bl a fastighetsbeteckning, ägare, delmarknad och total kontorsyta. Detta har varit grundmaterialet till den databas som sedan konstruerats och bearbetats. Informationen har i vissa fall kompletterats huruvida rätt företag stått som koncernmoder, vilket har undersökts med Datscha och Affärsdatabasen, kompletterat med information från Lantmäteriet. Mot den bakgrunden har en bra bild av hur det direkta ägandet fördelat sig kunnat återges för respektive marknad/delmarknad i arbetet. För vissa fastigheter har det inte gått att finna någon fastighetsägare, i dessa fall tillhör de ägarkategorin Okänt. Det rör sig om ett fåtal fastigheter på mindre delmarknader. (ARGO, 2003-01-20) När det gäller det indirekta ägandet har SIS Ägarservice, som årligen utger boken Ägarna och makten, varit till stor hjälp. SIS Ägarservice får även kontinuerligt uppdaterade ägarförändringar från VPC (VärdePappersCentralen). Information om ägarfördelningen år 2003 har tillhandahållits genom deras webbaserade databas medan ägarfördelningen år 2000 erhållits genom boken Ägarna och makten 2001. Ägarinformationen för Tornet, Wallenstam, JM och Klövern har ej uppdaterats till årsskiftet 2003. För dessa bolag är ägarfördelningen per 2002-06-30. De 25 största ägarna i respektive bolag finns redovisade medan de övriga ägarna bildar en kategori, Övrigt. Däremot finns alla utländska ägare presenterade i varje bolag. (Sundin & Sundqvist, 2000), SIS Ägarservice AB (2003-02-06 2003-02-08). I arbetet har en jämförelse av ägandet över tiden gjorts genom att gå igenom de transaktioner som ägt rum från och med 2000-01-01 fram till 2002-12-31. När det gäller fastigheter som sålts mer än en gång är det väsentliga vem ägaren var 2000-01-01 samt vem ägaren var 2002-14

12-31, d v s har fastigheten bytt ägare ett flertal gånger mellan dessa tidpunkter saknar det betydelse. Informationskällor för transaktioner har varit Datscha, Argo, FP-win samt Fastighetsvärlden. (Datscha 2002-11-01-2003-02-01), (Fastighetspris.nu, 2003-01-17), Fastighetsvärlden (2002-11-01-2003-02-01). Informationen har lagrats i en databas som underlättar analysen av både det direkta och indirekta ägandet. När det gäller det indirekta ägandet hjälper databasen till med att analysera ägandet i två steg. I steg 1 går den igenom alla företag och fördelar ägandet mellan dessa ägare, i steg 2 går den vidare då det gäller noterade bolag och ser hur mycket dessa ägare i sin tur äger indirekt. Genom att summera uträkningen av dessa två steg, får vi det som vi definierar som indirekt ägande (5.1). 3.2 Herfindahl index I detta arbete behandlas en metod som mäter graden av koncentration, ett koncentrationsindex kallat Herfindahl Index, som baseras på summan av kvadraten för marknadsandelarna. Detta index används för att mäta konkurrensen på en marknad och är ett redskap som bl a det amerikanska justitiedepartementet använder sig av vid bolagssammanslagningar. En generell regel de tillämpar är att om koncentrationen ökar med mer än 0,10 genom sammanslagningen godkänns den inte. Andra riktmärken de har är att understiger indextalet 0,10 är det en konkurrenskraftig marknad, ett indextal mellan 0,10 och 0,18 indikerar en marknad med måttlig konkurrens och ett indextal över 0,18 innebär en oligopolmarknad. En monopolmarknad har ett indextal överstigande 0,6. (Investopedia, 2003-02-26) 15

4. Kartläggning av det direkta ägandet 4.1 Förändringar direkta ägandet Här presenteras viktiga företagsförvärv och transaktioner mellan 2000 och 2003, som har haft påverkan på resultatet. Tornet har förvärvat Amplion Fastigheter och därigenom deras fastigheter. Ericsson har avyttrat sitt fastighetsbestånd. Whitehall funds (Goldman Sachs) har i en transaktion förvärvat 40 fastigheter från NCC (varav många i Stockholm, Göteborg och Malmö). SPP har under treårsperioden blivit uppköpta av Handelsbanken. Pensionsdelen, som fastigheterna tillhörde, överfördes i ett nytt bolag, Alecta. Wihlborgs har förvärvat postens fastighetsbolag Tebargo Fastigheter AB. Klövern (f d Adcore) är ett nybildat fastighetsbolag som skapades i samband med att Wihlborgs sålde ut vissa fastigheter efter köpet av Tebargo Fastigheter. Platzer har avnoterats och är idag helägt av Ernströmgruppen. Columna Fastigheter har köpt upp Realia, men valde att behålla namnet Realia. Sydkraft har blivit uppköpta av tyska energijätten EON. Skandia har under våren 2000 förvärvat det tidigare börsnoterade fastighetsbolaget Diligentia. Alla jämförelser i detta kapitel grundar sig på total kontorsyta, avrundat till närmaste tusental. Kontorsstocken som har angivits på respektive delmarknad omfattar enbart kontorsytor enligt definitionen för våra avgränsningar (1.4). 4.2 Stockholmsmarknaden 4.2.1 Alla delmarknader, Stockholm Karta 1 Källa: www.stadskartan.se I Stockholmsmarknaden ingår följande kommuner: Botkyrka, Danderyd, Ekerö, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Nacka, Salem, Sigtuna, Solna, Sollentuna, Stockholm, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Bro, Upplands- Väsby, Vallentuna, Vaxholm, Värmdö och Österåker. 16

Ägarbilden år 2003 respektive år 2000 framgår av nedanstående tabeller. Alla delmarknader 2003, Stockholm Drott 1 116 000 Vasakronan 946 000 AP Fastigheter 825 000 Skandia 633 000 Skanska 406 000 AMF Pension 395 000 SEB Trygg Liv 363 000 Wihlborgs 311 000 Alecta (SPP) 223 000 Castellum 195 000 Alla delmarknader 2000, Stockholm Drott 849 000 Vasakronan 794 000 AP Fastigheter 682 000 Skandia 637 000 SEB Trygg Liv 406 000 Skanska 356 000 AMF Pension 351 000 Ericsson 308 000 Wihlborgs 238 000 JM 211 000 Kontorsstocken för Stockholmsmarknaden uppgår 2003 till 10 700 000 kvm. Motsvarande siffra år 2000 var 9 900 000 kvm. Kontorsstocken har under perioden ökat med 800 000 kvm, motsvarande en förändring på 8 %. Ericsson har under år 2000 avyttrat sitt fastighetsbestånd. AP Fastigheter och Drott är de aktörer som förvärvat större delen av Ericssons tidigare fastighetsportfölj. Tendens finns att de redan stora fastighetsägarna år 2000 ytterligare ökat sin ägarandel, i snabbare takt än marknaden expanderat. Detta gäller framför allt de tre största ägarna: Drott, Vasakronan och AP Fastigheter. Tillsammans motsvarar deras ökning ca 560 000 kvm. Andra aktörer som ökat är Alecta och Castellum som är nya bland de tio största ägarna år 2003 med ökningar på 56 000 km respektive 21 000 kvm. JM en av de aktörer som avyttrat flest fastigheter i sitt bestånd, vilket placerar dem som femtonde största ägare 2003. Alla delmarknader, Stockholm 2003 Fastighetsbolag, Noterat 2 368 000 Pensionsbolag & Fonder 1 545 000 Statligt 1 177 000 Försäkring 1 119 000 Utländsk 873 000 Bank & Finans 747 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 737 000 Fackförbund & Intresseorg. 545 000 Kommunalt 368 000 Familjeföretag 359 000 Alla delmarknader, Stockholm 2000 Fastighetsbolag, Noterat 1 867 000 Pensionsbolag & Fonder 1 294 000 Statligt 1 124 000 Försäkring 1 049 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 769 000 Bank & Finans 730 000 Fackförbund & Intresseorg. 564 000 Utländsk 492 000 Kommunalt 444 000 Teknologi, Telekom & Tillv. 355 000 Utländska ägandet har på tre år ökat med 84 %, motsvarande 381 000 kvm, och är därmed den kategorin med högst procentuell ökningstakt. Med en ökning på 501 000 kvm, motsvarande 27 % har Fastighetsbolag, Noterat den största ökningen i absoluta tal. Av denna ökning står Drott för ungefär hälften, med 267 000 kvm. Bland Fastighetsbolag, Noterat har Kungsleden högst procentuell ökningstakt, då de ökat sitt innehav från 94 000 kvm till 169 000 kvm, motsvararande 80 %. I kategorin Fastighetsbolag, Noterat är Hufvudstaden enda företag som under treårsperioden minskat sitt ägande. 17

Pensionsbolag & Fonder har ökat med 19 %, motsvarande 251 000 kvm. AP Fastigheter står för mer än halva ökningen. Alecta har högst procentuell ökningstakt bland Pensionsbolag & Fonder, 34 %. Tre kategorier har minskat under treårsperioden: Fackförbund & Intresseorganisationer, Kommunalt och Teknologi, Telekom & Tillverkning. Sistnämnda kategori har minskat kraftigt till följd av Ericssons avyttrade fastighetsbestånd. 4.2.2 CBD, Stockholm Karta 2 Källa: www.stadskartan.se Den geografiska avgränsningen för CBD visas i karta 2. Ägarbilden för 2003 respektive 2000 framgår av tabellerna nedan. CBD 2003, Stockholm Skandia 195 000 Hufvudstaden 158 000 Statens Fastighetsverk 119 000 AMF Pension 101 000 AP Fastigheter 90 000 Vasakronan 83 000 SEB Trygg Liv 80 000 Nordea Fastigheter 70 000 Drott 69 000 Handelsbanken 48 000 CBD 2000, Stockholm Skandia 179 000 Hufvudstaden 147 000 Statens Fastighetsverk 119 000 AMF Pension 101 000 SEB Trygg Liv 95 000 AP Fastigheter 87 000 Nordea Fastigheter 65 000 Drott 56 000 Stockholms kommun 52 000 Vasakronan 46 000 Kontorsstocken i Stockholm CBD uppgår till 1 550 000 kvm, att jämföra med 1 480 000 kvm år 2000. Vasakronan har nästan fördubblat sitt ägande i och med förvärvet av tre Hötorgsskrapor under 2001. I övrigt har inga stora ägarförändringar skett under perioden bland de största fastighetsägarna i CBD. De tre största aktörerna på Stockholmsmarknaden: Drott, Vasakronan och AP Fastigheter har förhållandevis liten andel av sitt ägande i CBD. Motsatsen är Hufvudstaden som har hela 73 % av sitt totala ägande på denna delmarknad. 18

CBD, Stockholm 2003 Försäkring 281 000 Fastighetsbolag, Noterat 264 000 Pensionsbolag & Fonder 227 000 Statligt 225 000 Bank & Finans 206 000 Fackförbund & Intresseorg. 80 000 Utländsk 71 000 Familjeföretag 50 000 Stiftelser & Dödsbon 30 000 Privatpersoner 30 000 CBD, Stockholm 2000 Försäkring 282 000 Pensionsbolag & Fonder 231 000 Fastighetsbolag, Noterat 224 000 Bank & Finans 204 000 Statligt 194 000 Fackförbund & Intresseorg. 84 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 58 000 Kommunalt 52 000 Familjeföretag 31 000 Stiftelser & Dödsbon 30 000 Utländska ägare har under treårsperioden mer än tredubblat sitt ägande, från 21 000 kvm till 71 000 kvm. De två största transaktionerna med utländska investerare har ägt rum hösten 2002. Tyska fastighetsfonden DEKA har förvärvat fastighetsutvecklingsprojektet kvarteret Grävlingen 12, med en färdigställd kontorsyta på 33 000 kvm. Norska försäkringsbolaget Vital Forsikring ASA har förvärvat fastigheten Kortbyrån 17 (Vasahuset) med en kontorsyta på 12 000 kvm. Den största ägarkategorin i CBD är Försäkring vilket beror på Skandia, AFA, Länsförsäkringar och Humlegården fastigheter (som ägs av Länsförsäkringar). Det statliga ägandet har ökat till stor del beroende på Vasakronans förvärv av tre Hötorgsskrapor om sammanlagt 26 000 kvm. Det kommunala ägandet har däremot minskat från 52 000 kvm till 16 000 kvm och tillhör 2003 inte längre de tio största ägarkategorierna. 4.2.3 Innerstaden förutom CBD, Stockholm Karta 3 Källa: Jones Lang LaSalle Delmarknaden definieras geografiskt i karta 3 med undantag för CBD. 19

Ägandet på delmarknaden ser ut enligt följande för år 2003 och 2000: Innerstaden förutom CBD, Stockholm 2003 Vasakronan 498 000 SEB Trygg Liv 208 000 Drott 206 000 AMF Pension 178 000 Skandia 122 000 AP Fastigheter 107 000 Alecta (SPP) 101 000 Nordisk Renting 97 000 Skanska 83 000 Humlegården Fastigheter 81 000 Innerstaden förutom CBD, Stockholm 2000 Vasakronan 466 000 SEB Trygg Liv 214 000 Drott 196 000 AMF Pension 187 000 Skandia 140 000 AP Fastigheter 123 000 SPP 101 000 Nordisk Renting 90 000 Stockholms kommun 79 000 Skanska 69 000 Kontorsstocken uppgår 2003 till 3 260 000 kvm, att jämföra med 3 160 000 kvm år 2000. De 100 000 kvm som färdigställts senaste treårsperioden har fördelats på många olika ägare. I övrigt har inga större förändringar skett på delmarknaden. De åtta största ägarna har alla behållit sina inbördes placeringar, men fyra har dock minskat sitt ägande något. Humlegården Fastigheter har ökat sitt ägande med 23 000 kvm, motsvarande en ökning på 40 % och är ny bland de tio största ägarna. Innerstaden förutom CBD, Stockholm 2003 Statligt 514 000 Pensionsbolag & Fonder 439 000 Fackförbund & Intresseorg. 393 000 Försäkring 384 000 Fastighetsbolag, Noterat 360 000 Bank & Finans 347 000 Familjeföretag 141 000 Kommunalt 133 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 129 000 Utländsk 112 000 Innerstaden förutom CBD, Stockholm 2000 Statligt 500 000 Pensionsbolag & Fonder 459 000 Fackförbund & Intresseorg. 412 000 Bank & Finans 347 000 Försäkring 327 000 Fastighetsbolag, Noterat 302 000 Kommunalt 179 000 Fastighetsutveck.& Byggv. 151 000 Familjeföretag 113 000 Privatpersoner 96 000 Utländska ägare ingår 2003 bland de tio största ägarkategorierna. Whitehall funds har förvärvat Münchenbryggeriet på 26 000 kvm och är exempel på en utländsk ägare som kommit in på delmarknaden. Försäkring har ökat ägandet med 60 000 kvm. Det kommunala ägandet följer trenden i Stockholm och minskar på denna delmarknad med 46 000 kvm, motsvarande 26 %. I övrigt är det inga stora förändringar bland de största ägarkategorierna. 20

4.2.4 Solna/Sundbyberg, Stockholm Karta 4 Källa: Jones Lang LaSalle Delmarknaden består av Solna och Sundbybergs kommun och avgränsas i karta 4. Ägandet ser ut enligt följande: Solna/Sundbyberg, Stockholm 2003 Skandia 172 000 AP Fastigheter 166 000 Skanska 129 000 Vasakronan 121 000 Solna Business Park 87 000 Förvaltaren 83 000 Drott 69 000 Tornet 56 000 SAS 41 000 Fastighets AB Linco 41 000 Solna/Sundbyberg, Stockholm 2000 Skandia 172 000 AP Fastigheter 141 000 Vasakronan 121 000 Förvaltaren 83 000 Skanska 64 000 Tornet 56 000 Solna Business Park 53 000 Drott 53 000 Fastighets AB Linco 41 000 SAS 41 000 Kontorsstocken har under treårsperioden ökat med 240 000 kvm, från 1 180 000 kvm till 1 420 000 kvm. Ökningen motsvar en förändring på 20 %, vilket gör Solna/Sundbyberg till en av de snabbast växande delmarknaderna. Skanska bidrar med den största ökningen då de fördubblat sitt innehav på tre år. Detta beror främst på företagets nybyggnadsprojekt i Haga Norra på ca 50 000 kvm som färdigställts under 2001. Utlandsägda Solna Business Park har expanderat genom 34 000 kvm kontorsytor färdigställda 2002. AP Fastigheter har i och med 25 000 kvm nybyggda kontorsytor stärkt sin ställning på delmarknaden och utmanar Skandia som största ägare. Fastighets AB Förvaltaren tillhör de största ägarna på delmarknaden, vilket är ovanligt för ett allmännyttigt fastighetsbolag. 21

Solna/Sundbyberg, Stockholm 2003 Utländsk 277 000 Försäkring 212 000 Pensionsbolag & Fonder 211 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 194 000 Fastighetsbolag, Noterat 158 000 Statligt 152 000 Kommunalt 96 000 Fackförbund & Intresseorg. 38 000 Fastighetsbolag, Icke noterat 36 000 Familjeföretag 25 000 Solna/Sundbyberg, Stockholm 2000 Försäkring 212 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 159 000 Pensionsbolag & Fonder 159 000 Statligt 152 000 Utländsk 141 000 Fastighetsbolag, Noterat 139 000 Kommunalt 96 000 Fastighetsbolag, Icke noterat 36 000 Fackförbund & Intresseorg. 31 000 Familjeföretag 20 000 Utländska ägare har under treårsperioden blivit största kategori i Solna/Sundbyberg, då det med en ökning på 136 000 kvm har fördubblats. Största utländska ägare är Solna Business Park som äger 87 000 kvm. Whitehall funds är en ny utländsk aktör på delmarknaden genom de 58 000 kvm som förvärvades från NCC. I december 2002 avyttrade de dock 10 000 kvm från det förvärvade beståndet. En annan ny aktör på delmarknaden är tyska fonden DGI som har förvärvat fastigheten Hilton 1 från JM, innehållande 28 000 kvm kontorsyta med bland annat JM:s huvudkontor. Ytterligare en ny aktör är tyska fonden 3I, som har förvärvat fastigheten Hilton 4 innehållande 9000 kvm uthyrningsbar kontorsyta. Säljare var även här JM. 4.2.5 Kista, Stockholm Karta 5 Källa: www.stadskartan.se Karta 6 Källa: Jones Lang LaSalle Avgränsningarna för delmarknaden Kista åskådliggörs i karta 5 och 6. 22

Ägarsituationen framgår av nedanstående tabeller: Kista, Stockholm 2003 Drott 255 000 Vasakronan 53 000 SEB Trygg Liv 52 000 Wihlborgs 49 000 Skandia 44 000 Castellum 41 000 NCC 39 000 Ljungberggruppen 37 000 Skanska 32 000 IBM Svenska AB 23 000 Kista, Stockholm 2000 Drott 158 000 Ericsson 66 000 SEB Trygg Liv 57 000 NCC 51 000 Skandia 44 000 Skanska 32 000 Wihlborgs 26 000 IBM Svenska AB 23 000 Castellum AB 23 000 Stockholms kommun 22 000 Kontorsstocken har under treårsperioden ökat med 140 000 kvm, från 660 000 kvm till 800 000 kvm. Delmarknaden Kista har därmed växt 21 %, vilket motsvarar den största procentuella ökningen av undersökta delmarknader. Ericsson har avyttrat samtliga sina fastigheter. Drott har förvärvat en viss andel av Ericssonfastigheterna, men har även bedrivit utvecklingsprojekt i Kista, och har därmed ökat sitt ägande med 97 000 kvm, motsvarande 61 %, under treårsperioden. Vasakronan har genom förvärv av nybyggnadsprojekt kommit upp på en andraplats över ägandet i Kista (inkluderat Kista Science Towers totala kontorsyta, d v s även de ytor de har option på att köpa). Ljungberggruppen är ny bland de tio största ägarna och Wihlborgs är en annan aktör på stark frammarsch. Kista, Stockholm 2003 Fastighetsbolag, Noterat 387 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 77 000 Utländsk 75 000 Statligt 74 000 Bank & Finans 60 000 Försäkring 44 000 Pensionsbolag & Fonder 24 000 Kommunalt 22 000 Familjeföretag 15 000 Parti- & Detaljhandel 11 000 Kista, Stockholm 2000 Fastighetsbolag, Noterat 217 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 89 000 Teknologi, Telekom & Tillv. 66 000 Bank & Finans 65 000 Utländsk 59 000 Försäkring 47 000 Statligt 34 000 Kommunalt 22 000 Okänt 17 000 Familjeföretag 15 000 Fastighetsbolag, Noterat har stärkt sin ställning som största ägarkategori i Kista, där Drott står för mer än halva ökningen (57 %). Övriga noterade bolag som bidrar till ökningen är Wihlborgs, Castellum och Ljungberggruppen. Ericssons utförsäljning av sitt fastighetsbestånd har inneburit att ägarkategorin Teknologi, Telekom & Tillverkning minskat och inte finns med bland de 10 största ägarna 2003. Utländska ägandet har ökat med 16 000 kvm, till följd av Whitehall funds förvärv från NCC. I övrigt har det inte skett några förvärv med utländska investerare. Intresset från utländska investerare för Kista har inte varit lika stort som för angränsande Solna/Sundbyberg, men kategorin är ändå tredje största. Detta beror till stor del på en hög andel egenanvändare, som t 23

ex IBM, Hewlett Packard och Bosch. Vasakronans förvärv av Kista Entré och delägande i Kista Science Tower förklarar att statliga ägandet ökat från 34 000 kvm till 74 000 kvm. 4.2.6 Närförort, Stockholm Karta 7 Källa: Jones Lang LaSalle Delmarknaden åskådliggörs i karta 7. Det inre markerade området motsvarar Innerstaden förutom CBD, det yttre området motsvarar delmarknaden Närförorts avgränsning. Ägarbilden framgår av nedanstående tabeller: Närförort Stockholm 2003 AP Fastigheter 410 000 Drott 322 000 Wihlborgs 93 000 Castellum 91 000 Skanska 87 000 Ljungberggruppen 54 000 Doughty Hanson & Company 45 000 AMF Pension 42 000 Vasakronan 35 000 AFA Sjukförsäkring 35 000 Närförort, Stockholm 2000 AP Fastigheter 292 000 Drott 230 000 Ericsson 140 000 Castellum AB 88 000 Wihlborgs 79 000 Skanska 67 000 AMF Pension 42 000 Ljungberggruppen 37 000 Vasakronan 35 000 Skandia 31 000 Kontorsstocken i Närförort uppgår 2003 till 1 650 000 kvm, att jämföra med 1 470 000 kvm år 2000. AP Fastigheter har expanderat mycket på denna delmarknad, främst genom förvärvet av Ericssons huvudkontor på 89 000 kvm kontorsyta. Ett annat aktivt bolag har varit Drott som i området Marievik färdigställt 56 000 kvm kontorsyta under perioden. Den utländska fonden Doughty Hanson har expanderat genom förvärvet av fastigheten Stora Katrineberg 16, innehållande 30 000 kvm kontorsyta. Ny bland de tio största ägarna år 2003 är AFA Sjukförsäkring i och med förvärvet av fastigheten Timotejen 19 från Ericsson på 35 000 kvm. 24

Närförort, Stockholm 2003 Fastighetsbolag, Noterat 618 000 Pensionsbolag & Fonder 465 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 134 000 Utländsk 97 000 Försäkring 62 000 Fastighetsbolag, Icke noterat 48 000 Statligt 44 000 Bank & Finans 38 000 Privatpersoner 37 000 Familjeföretag 22 000 Närförort, Stockholm 2000 Fastighetsbolag, Noterat 506 000 Pensionsbolag & Fonder 343 000 Teknologi, Telekom & Tillv. 167 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 111 000 Utländsk 57 000 Fastighetsbolag, Icke noterat 46 000 Statligt 45 000 Privatpersoner 37 000 Bank & Finans 36 000 Försäkring 31 000 Fastighetsbolag, Noterat och Pensionsbolag & Fonder har stärkt sina ställningar som största ägarkategorier i Närförort. Utländska investerare är år 2003 fjärde största ägarkategori, med nästan 100 000 kvm. Detta beror till stor del på Doughty Hansons expansiva strategi på delmarknaden. Teknologi, Telekom & Tillverkning tillhör i och med Ericssons utförsäljning inte längre de tio största ägarkategorierna. 25

4.3 Göteborgsmarknaden 4.3.1 Alla delmarknader, Göteborg Karta 8 Källa: www.stadskartan.se I Göteborgsmarknaden ingår följande kommuner: Göteborg, Mölndal, Kungsbacka, Partille och Lerum. Ägandet ser ut enligt följande: Alla delmarknader, Göteborg 2003 Vasakronan 226 000 Castellum 199 000 Skandia 187 000 Wallenstam 186 000 Kungsleden 186 000 AB Volvo 149 000 Ernströmgruppen (Platzer) 149 000 Tornet 131 000 Göteborgs kommun 113 000 Alecta (SPP) 105 000 Alla delmarknader, Göteborg 2000 Skandia 217 000 Wallenstam 161 000 Platzer 156 000 Vasakronan 149 000 Castellum 145 000 SPP 134 000 AB Volvo 123 000 Göteborgs kommun 110 000 Kungsleden 85 000 AP Fastigheter 83 000 Kontorsstocken på Göteborgsmarknaden uppgår 2003 till 3 100 000 kvm att jämföra med 3 000 000 kvm tre år tidigare. Ökningen på 100 000 kvm, motsvarande 3 %, innebär att Göteborgsmarknaden inte växt i samma takt som Stockholmsmarknaden och Malmömarknaden. Vasakronan har under senaste treårsperioden ökat sitt ägande med 77 000 kvm och är nu största ägare på Göteborgsmarknaden. Den tidigare största ägaren Skandia har sålt en del fastigheter, till bl a Kungsleden, som fördubblat sitt ägande och är det bolag som ökat mest under treårsperioden. Platzer som år 2000 var ett börsnoterat företag, avnoterades under 2001 och är idag helägt av Ernströmgruppen. Platzer (Ernströmgruppen) har minskat sitt ägande något under perioden. SPP har under treårsperioden blivit uppköpta av Handelsbanken. Pensionsdelen, som fastigheterna tillhör, överfördes i ett nytt bolag, Alecta. Alecta har i Göteborg sålt av en del av 26

de tidigare SPP-fastigheterna. Tornet är genom förvärvet av Amplion, en av de aktörer som expanderat och är ny bland de tio största ägarna. Alla delmarknader, Göteborg 2003 Fastighetsbolag, Noterat 884 000 Pensionsbolag & Fonder 249 000 Statligt 228 000 Familjeföretag 226 000 Utländsk 223 000 Försäkring 219 000 Kommunalt 202 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 168 000 Fastighetsbolag, Icke noterat 168 000 Teknologi, Telekom & Tillv. 164 000 Alla delmarknader, Göteborg 2000 Fastighetsbolag, Noterat 841 000 Teknologi, Telekom & Tillv. 268 000 Försäkring 266 000 Pensionsbolag & Fonder 257 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 230 000 Fastighetsbolag, Icke noterat 195 000 Kommunalt 185 000 Statligt 151 000 Utländsk 125 000 Okänt 124 000 Fastighetsbolag, Noterat är den dominerande ägarkategorin på Göteborgsmarknaden. Ericssons utförsäljning har lett till att Teknologi, Telekom & Tillverkning har minskat. Det statliga ägandet har ökat genom Vasakronans expansion och är 2003 den tredje största kategorin. Ny bland de tio största ägarkategorierna år 2003 är Familjeföretag, till stor del beroende på Ernströmgruppens uppköp av Platzer. Utländska ägare har ökat med 98 000 kvm och är 2003 den femte största ägarkategorin. En avvikande trend i jämförelse med Stockholm och Malmö är att det kommunala ägandet ökar. Detta beror på 17 000 kvm färdigställda kommunägda projekt i Norra Älvstranden. 4.3.2 CBD, Göteborg Karta 9 Källa: www.stadskartan.se Karta 10 Källa: Jones Lang LaSalle CBD avgränsas enligt karta 9 och 10. 27

Ägarbilden ser ut enligt nedanstående. CBD, Göteborg 2003 Statligt 166 000 Fastighetsbolag, Noterat 162 000 Pensionsbolag & Fonder 151 000 Bank & Finans 91 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 77 000 Försäkring 60 000 Utländsk 27 000 Kommunalt 19 000 Fastighetsbolag, Icke noterat 16 000 Familjeföretag 16 000 CBD, Göteborg 2000 Pensionsbolag & Fonder 151 000 Fastighetsbolag, Noterat 132 000 Fastighetsutveck. & Byggv. 117 000 Statligt 110 000 Bank & Finans 80 000 Försäkring 74 000 Fastighetsbolag, Icke noterat 33 000 Kommunalt 19 000 Utländsk 13 000 Privatpersoner 12 000 Kontorsstocken i CBD Göteborg uppgår 2003 till 810 000 kvm, att jämföra med 780 000 kvm tre år tidigare. Vasakronan har stärkt sin ställning som den ledande aktören och är med sina 166 000 kvm den klart största ägaren på delmarknaden. Vasakronan, som även är största ägare på hela Göteborgsmarknaden, har 73 % av sitt ägande lokaliserat till CBD. Castellum och Tornet är ny bland de tio största ägarna, medan Skanska och NCC inte längre tillhör dem. I övrigt har det inte varit några större förändringar. CBD, Göteborg 2003 Vasakronan 166 000 AP Fastigheter 68 000 SEB Trygg Liv 62 000 Alecta (SPP) 47 000 Drott 40 000 Castellum 39 000 Hufvudstaden 36 000 Tornet 31 000 Bygg-Göta Göteborg AB 30 000 Skandia 28 000 CBD, Göteborg 2000 Vasakronan 110 000 AP Fastigheter 68 000 SEB Trygg Liv 56 000 NCC 52 000 SPP 47 000 Drott 37 000 Hufvudstaden 36 000 Skandia 33 000 Skanska 30 000 Bygg-Göta Göteborg AB 29 000 Det finns ingen dominerande ägarkategori i Göteborg CBD, då de tre största ägarkategorierna Statligt, Fastighetsbolag Noterat och Pensionsbolag & Fonder är jämnstora. Fastighetsutveckling & Byggverksamhet har minskat ägandet under senaste treårsperioden då Skanska och NCC sålt av en del av sina fastigheter. Whitehall funds, som förvärvat en del fastigheter från NCC, har bidragit till att utländska ägandet ökat med 14 000 kvm. Ny bland de tio största ägarkategorierna år 2003 är Familjeföretag beroende på Ernströmgruppens förvärv av Platzer. 28