FF1 Drift- och Underhållsplanering Drift- och underhållsplaner utgör en viktig del av den fastighetsekonomiska analysen. Denna uppgift syftar till att göra en detaljerad plan för drift- och underhåll för området Erlandsdal 1B i Svedala. Objektet färdigställdes 1998. Del A, Underhållsplan 1) Gör först en sammanställning konto för konto av ingående underhållsinsatser för varje enskilt år över perioden år 1-50 (sätt år 0 till 1998). Utgå från sammanställningen i bilaga 2. 2) Beräkna genomsnittlig underhållskostnad i 10-årsintervall. Dela in underhållsplanen i följande huvudgrupper: Tomt, Byggnad utvändig, Byggnad invändig och Installationer. Gör därefter alla beräkningar på denna sammanställda huvudgruppsnivå. Redovisa dels ett realt årligt diagram (stapeldiagram) för underhållet år 1-50, dels i realt och nominellt diagram för genomsnittlig underhåll i 10 års intervall (linjediagram). (Ledning: Dela in kostnaderna på huvudgruppsnivå, och summera dessa för år 1-10, 11-20, 21-30, 31-40 och 41-50 och beräkna respektive periods genomsnittliga underhållskostnad per huvudgrupp i 10 årsperioder och för hela perioden). 3) Gör slutligen en real och nominell beräkning av periodens (år 1-50) genomsnittliga underhållskostnad. Är denna genomsnittliga kostnad hög eller låg i förhållande till REAPBs årskostnader? Gör alla beräkningar och diagram i Excel. Utgå från blanketten i Bilaga 2. Del B, Driftplan Gör med hjälp av REPAB Årskostnader en driftplan, gällande nästa år, för Erlandsdal 1B. Indata hämtas ur Bilaga 1. Del C, Analyser 1) Analys av driftspost. Om fastighetsskatten sänks med 50%, vad ger detta för förändring i drift- och underhållskostnader? 2) Analys av underhållspost. Om fasaden utförs helt tegel, vad ger detta för förändring i driftoch underhållskostnader? Bilagor: Bilaga 1 Indata till driftplan Erlandsdahl 1B Bilaga 2 Blankett med indata till underhållsplan Erlandsdahl 1B
Indata till driftplan Erlandsdahl 1B Administration Ekonomi och hyreshantering 38 152 (enligt avtal) Svedalahem overhead 81 127 (enligt interna uppgifter) Fastighetsskatt 0,5% (enligt RSV) Taxeringsvärde 29 810 182 (värdeår 1997) Försäkringar 13 375 (enligt avtal) Uppvärmning - fjärrvärme Elenergi Vattenförbrukning Tillsyn och skötsel Reparationer Sophämtning 44 583 (enligt avtal) Städning gemensamma utr Övrigt Avsättning hyresgästmedel 25 990 (för framtida egenunderhåll) Andel driftkostnad i gemensamhetsanläggning 8 833 (I Erlandsdal 1A) Faktorer som förbilligar driften. Ekonomisk förvaltning och teknisk förvaltning upphandlat i konkurrens. Effektiv egen administration Inga gemensamma utrymmen - ingen uppvärmning städning eller skötsel av dessa. Enkel fastighetsskötsel - enkel ventilation med enbart frånluft, ingen intern sophantering. Nya installationer och vattensnål armatur - låg vattenförbrukning. Enkel gemensam belysning - låg elförbrukning. Faktorer som kan fördyra driften. Tvättmaskiner/Torkskåp i varje lägenhet - kostnad för service, ökad vattenförbrukning
Indata till underhållsplan Erlandsdal BOA 4 038 kvm Mängd Enhet Kostnad/enhet Kostnad/åtgärd Underhållsintervall A RUMSBILDNING A1 Ytskickt väggar och tak Väggar 5 600 kvm 115 644 000 12 Tak 4 038 kvm 57 230 166 10 Våtrumsmatta 1 363 kvm 1 520 2 071 760 12 A2 Ytskickt golv Plastmatta 1 516 kvm 240 363 840 24 Våtrumsmatta 228 kvm 350 79 800 20 Parkett-slipning 2 014 kvm 118 237 652 15 Parkett-byte 2 014 kvm 450 906 300 30 A3 Snickerier Omlackering luckor: Högskåp 64 st 350 22 400 12 Väggskåp 512 st 103 52 736 12 Bänkskåp 448 st 144 64 512 12 Lådhurts 64 st 131 8 384 12 Byte elutr. 64 st 5 750 368 000 25 A4 Platsutrustning VA Diskbänk 64 st 2 960 189 440 30 Toalettstol 64 st 3 570 228 480 30 Tvättställ 64 st 2 370 151 680 30 Duschplats 64 st 930 59 520 30 A5 Platsutrustning El Kyl/frys 64 st 6 500 416 000 12 Spis 64 st 5 400 345 600 12 Spisfläkt 64 st 1 310 83 840 16 Tvättmaskin 64 st 5 800 371 200 12 Torkskåp 64 st 2 910 186 240 12 Eluttag 1 000 st 113 113 000 30 A6 Radiatorer Byte av radiatorer 64 st 2 940 188 160 30 Byte av radiatorer 256 st 2 240 573 440 30 Målning 320 st 196 62 720 12 A7 Övrig inredning Badrumsskåp 64 st 600 38 400 20 A8 Rumsavgränsning Byte av innerdörrar 184 st 2 950 542 800 30 Målning av innerdörrar 184 st 640 117 760 15 B BIUTRYMMEN B2 Entreer och trappor 224 kvm 2 590 580 160 50 B7 Lås och nycklar 64 st 490 31 360 12 C EL- OCH TELESYSTEM C1 Ledningssystem 64 st 7 320 468 480 50 C3 Tele och tv 64 st 790 50 560 25 D KLIMATSYSTEM D1 Värmecentral 9 st 85 500 769 500 30 D6 Rörsystem 4 040 kvm 1 4 040 25 D8 Styr- och övervakningssystem 1 st 17 000 17 000 16 E VA-SYSTEM E2 OVK 4 040 kvm 3 12 120 30 E3 Rensning 4 040 kvm 6 24 240 15 E4 Injustering 4 040 kvm 3 12 120 15 H KLIMATSKÄRMSKOMPLETTERING H2 Fönster/dörrar Byte av fönster 522 st 4 680 2 442 960 25 Byte av ytterdörrar 148 st 6 040 893 920 30 Målning av ytterdörrar 148 st 540 79 920 10 H3 Balkonger Betong 291 kvm 1 020 296 820 30 Lagning nos 96 m 960 92 160 30 Målning av träpanel 428 kvm 79 33 812 10 H4 Fasader Renovering av tegelfasad 2 705 kvm 410 1 109 050 40 Målning av träpanel 917 kvm 79 72 443 10 Målning av träpanel förråd 1 118 kvm 79 88 322 10 H5 Övertak Betongtakpannor 2 221 kvm 186 413 106 40 Plåttak gashus 36 kvm 230 8 280 30 H6 Takrännor och stuprör 2 221 kvm (tak) 101 224 321 25 I I5 TOMT Tomtutrustning Lekplatsutrustning 70 kvm 390 27 300 10 Plank mellan uteplatser 140 kvm 350 49 000 20 Plank mellan uteplatser,målning 140 kvm 83 11 620 8
FF3 Cash-flow och nyckeltal Denna uppgift består i att, i kalkylprogrammet Excel, göra en Cash-flow för en kontorsfastighet. Bakgrund Du avser att investera i en för närvarande outhyrd kontorsfastighet i ett attraktivt område. Fastigheten är av hög standard och väl lämpad för uthyrning till mindre företag. I detta område har behovet av lokaler kraftigt ökat under det senaste halvåret. Lagerlokalerna som hör till är också ändamålsenliga. Detta sammantaget gör att det inte borde vara några problem att finna hyresgäster och ta ut en för området marknadsmässig hyra. Du är dock försiktig och vill närmare studera vad denna investering kan betyda för dig och ditt företag. Du väljer att genom en cash-flow analys, studera hur fastighetsekonomin ser ut för åren 1-10 med vissa givna förutsättningar. Först därefter känner du dig mogen att ta ställning till affären. Grunddata för år 0 (Grundad på en tidigare gjord diagnos). Hyra 1200 kr/m2 BRA + 2 % /år Drift 250 kr/m2 BRA + 3 %/år Underhåll 90 kr/m2 BRA + 3 % /år Skatt 1,0 % på taxeringsvärdet. Köpeskilling 15 000 000 kr Area 1 000 m2 BRA Förväntad värdetillväxt + 0 %/år (KPI avskr 2%) Konsumentprisindex + 2 %/år Finansiering Egen insats är 6 000 000 kr Antag att taxeringsvärdet år 1 kan sättas till 75% av marknadsvärdet samma år. Därefter antas dessa följa samma utveckling. Övrigt kapital lånas som ett annuitetslån med 50 års löptid (rak amortering) och 3 % ränta. Uppgifter: a) Ställ upp en fullständig cash-flow för den aktuella fastigheten med de ovan givna förutsättningarna. Nyckeltalen: p DTK, p DEK, p TTK, p TEK och Belåningsgraden skall vara redovisade i denna beräkning Rita in betalningsnettot i ett diagram. (1-10 år) Drag slutsatser om det är en bra affär att genomföra - motivera! När man skall genomföra en ekonomisk analys av en fastighetsinvestering är det av stor vikt att man genomför känslighetsanalyser för att få en uppfattning om vilka
risknivåer, som föreligger i det aktuella fallet. En vanlig metod är därvid att variera en variabel och hålla övriga konstanta. För att få en uppfattning om detta, skall du analysera tre fall enligt nedan och rita in de nya betalningsnettona i diagrammet från uppgift a. För att underlätta beräkningen skall du endast räkna ner till betalningsnettonivån, dvs nyckeltalen i uppgift a behöver du inte räkna om. b) Utgå från uppgift a. Vad händer om räntan ökar med 2% Vilka är dina slutsatser? c) Utgå från uppgift a. Vad händer om banken är villig att öka lånebeloppet med 500 000 kr Vilka är dina slutsatser? d) Utgå från uppgift a. Vad händer om hyran kan ökas till 1250 kr/m2 Vilka är dina slutsatser? e) Bedöm utifrån gjorda beräkningar och känslighetsanalyser hur bra denna fastigheten uppfyller företagets ställda krav. Fastighetsföretagets kalkylränta är 8%.