Hur står det till på den svenska bostadsmarknaden egentligen? Maria Pleiborn, 2017-01-26
Inledning Det skrivs mycket just nu om det goda läget på fastighetsmarknaden i och med en kraftigt ökande befolkning i kombination med god konjunkturutveckling och lågt ränteläge. Många kommuner rapporterar att de aldrig byggts så mycket bostäder som nu. Farhågan som upprepas från flera håll är vad som kommer att inträffa när räntorna stiger. Spricker bubblan då? Få ifrågasätter dock att efterfrågan kan komma att falla eller att det demografiskt allt starkare trycket på fler bostäder kommer att förändras. Flyktingkrisen har blivit en bostadskris som spär på den sedan tidigare kända bostadsbristen. Hur säkra är vi på den demografiska utveckling? Vilka utmaningar innebär demografin och politiken? Bygger vi det vi vill ha? Funkar politiken?
1975K1 1976K1 1977K1 1978K1 1979K1 1980K1 1981K1 1982K1 1983K1 1984K1 1985K1 1986K1 1987K1 1988K1 1989K1 1990K1 1991K1 1992K1 1993K1 1994K1 1995K1 1996K1 1997K1 1998K1 1999K1 2000K1 2001K1 2002K1 2003K1 2004K1 2005K1 2006K1 2007K1 2008K1 2009K1 2010K1 2011K1 2012K1 2013K1 2014K1 2015K1 2016K1 Byggtakten håller ett allt högre tempo i hela landet 3 Bostadsbyggande i hela Sverige Antal nya bostäder 25 000 20 000 Sk. Danellgropar Sk. Odellplattor 15 000 10 000 5 000 0 Källa: SCB Påbörjade Färdigställda Långsiktigt genomsnitt
Konjunkturutvecklingen för husbyggande enl. KI Bristen på arbetskraft kommer att vara avgörande framöver 4 140 Konjunkturbedömning för Husbyggare (SNI 41) Husbyggande, Konfidensindikator Främsta hindret: Arbetskraft (nettotal, % ja) 120 100 80 60 40 20 0 1996M01 1997M01 1998M01 1999M01 2000M01 2001M01 2002M01 2003M01 2004M01 2005M01 2006M01 2007M01 2008M01 2009M01 2010M01 2011M01 2012M01 2013M01 2014M01 2015M01 2016M01 Källa: Konjunkturinstuitutet, Konjunkturbarometern, månadsvärden t.o.m. dec 2016
En allt högre aktivitet på bygglovssidan indikerar dock att byggandet kan komma att öka ännu en tid Antal bostäder 10 000 Beviljade bygglov i Sverige per månad 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December Källa: BI, WSP 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Stämmer den här bilden? BME 2016 från Boverket 9 maj 2016 6
Vi bor ju inte särskilt trångt i Sverige
Det ser dock olika ut i olika regioner Beräkning av boendetäthetens utveckling Antal invånare per bostad 2,20 Olika beräkningsmetoder 2,15 2,10 2,05 2,00 1,95 1,90 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: SCB Stockholms län Resten av landet
Bostadsytan är också mycket ojämnt fördelad mellan olika hushållstyper i hela landet (och i Malmö ) Kvm BOA 140 120 Genomsnittlig bostadsyta per person i Malmö 2015 Småhus Flerbostadshus, bostadsrätt Flerbostadshus, hyresrätt 100 80 60 40 20 0 Källa: SCB, WSP Ensamboende kvinnor 65- år Ensamboende män 65- år Ensamstående kvinnor med barn 0-24 år
Boverkets senaste prognos över bostadsbyggandet och beräkning av behovet av nya bostäder i Sverige Boverkets reviderade prognos över bostadsbyggnadsbehovet, 2016-06-22
I Boverkets bild av SCBs befolkningsprognos syns tydligt hur invandringen är den faktor som tydligast påverkar folkökningen Ur Boverkets rapport: Reviderad prognos över behovet av nya bostäder 2016-06-22
Befolkningsutvecklingen är numera mycket beroende av invandringen i vissa kommuner blir det mycket tydligt 12 Antal personer 250 Befolkningsförändringar i Nordanstig 1970-2015 200 150 100 50 0-50 -100-150 -200-250 -300 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Källa: SCB, WSP Födelsenetto Inrikes flyttningsöverskott Invandringsöverskott
13 Det är vanligt att flytta från den kommun man invandrat till redan efter ett år har 12 % flyttat, efter fem år 51 % Invandrade år 2010 fördelade efter de som bytt kommun, bor kvar i kommunen eller inte längre är folkbokförda i Sverige Källa: SCB
Storstadsregionerna påverkas på invandringen särskilt de senaste tio åren men också av vidareflyttningen inom landet 50 000 Befolkningsförändringar i Stockholms län 40 000 30 000 20 000 10 000 0-10 000-20 000 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: WSP Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes
Asylsökande ingår inte i folkmängden förrän de fått uppehållstillstånd Sveriges folkmängd kommer att öka snabbare, men oklart hur mycket till följd av policyändringar Antal personer 180 000 Asyl, uppehållstillstånd samt in- och utvandring i Sverige 1980-2015 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: RPS, Migrationsverket, SCB och WSP Asylsökande Beviljade uppehållstillstånd Invandrade Utvandrade
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 SCBs befolkningsprognoser för invandringen revideras kraftigt varje år. De har dock ett gemensamt de antar att invandringen kommer att bli lägre nästa år eller om ett par år 200 000 SCB prognoser över invandringen till Sverige 2007-2016 190 000 180 000 170 000 160 000 150 000 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 Prognos gjord år 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Faktisk invandring 60 000 50 000
Boverket har också analyserat hur fel det kan bli ändå föreslår dom att deras nuvarande metod att beräkna bostadsbehovet är den som skall användas framöver Källa: Boverket 2016:32
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Vi har inte samma möjlighet som tidigare att ta emot asylsökande och nyanlända på den ordinarie bostadsmarknaden Antal 140 000 Lediga lägenheter och beviljade uppehållstillstånd 2000-2015 120 000 116 587 100 000 109 235 80 000 60 000 40 000 20 000 60 490 29 966 Allmännyttan: En grundläggande tanke är att bolagens bostäder ska vara tillgängliga för alla - oavsett social, ekonomisk, etnisk eller annan bakgrund. 0 2 607 Källa: SCB och WSP Lediga lägenheter i allmännyttan Beviljade uppehållstillstånd
1938 1940 1942 1944 1946 1948 1950 1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 P2016 Vad är det vi bygger idag? Antal färdigställda bostäder 120 000 Bostadsbyggande i Sverige sedan kriget 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Källa: SCB, WSP Småhus Flerbostadshus
Men byggandet betyder ju inte allt Vi har ju ett befintligt bostadsbestånd också! 5 000 000 4 500 000 Bostadsbestånd och nyproduktion 2015 34 603 4 716 568 4 000 000 3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 Källa; SCB, WSP Befintligt bestånd Hela Sverige Nyproduktion
Av våra 10 flyttningar i livet flyttar vi som mest när vi är mellan 20 och 34 år (i etablerings- och karriärfasen) Andel flyttningar av medelfolkmängden, % 45,0 Flyttbenägenhet efter ålder 2000-talet 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 4 Källa: SCB, WSP 5 9 10 14 15 19 20 24 25 29 30 34 35 39 40 44 45 49 50 54 55 59 60 64 65 69 70 74 75 79 80 84 85 89 90 94 95 Ålder
De yngre flyttar över längre avstånd innan de etablerat sig, medan de äldre flyttar lokalt Andel av åldersgruppens flyttningar inom landet, % 60,0 Fördelning av inrikes flyttningar 2000-2015 för unga vuxna och äldre 50,0 49,7 40,0 30,0 30,3 28,8 27,9 20,0 19,0 21,9 10,0 12,4 10,0 0,0 Inom församling Inom kommun Inom län Mellan län 20-29-åringar 65+ år
De äldre bor allt oftare kvar i sina småhus, medan de unga hushållen i något mindre utsträckning bor i småhus 23 Procant av åldersgruppern, % 65,0 Andel boende i småhus i hela Sverige per åldersgrupp 1997-2015 61,2 62,9 60,0 57,7 55,0 51,4 50,0 48,9 45,0 46,8 40,0 42,7 0-19 år 20-64 år 65+ år 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: SCB, Stativ-databasen och nya Lägenhetsregistret, Beräkning av WSP
I Nordanstig bor 475 äldre (65+) ensamma i småhus Totalt bor 78 % av de över 60 år i småhus idag 24 Antal boende 3 000 Boendeform för äldre i Nordanstig 2015 (Totalt 847 ensamboende över 65 år) 2 500 Varav 475 ensamboende över 65 år 2 000 1 500 1 000 500 0 Källa: SCB Småhus, äganderätt Småhus, hyresrätt Flerbostadshus, hyresrätt 60-69 år 70-79 år 80+ år Specialbostad Övrigt boende
25 Drömboendet förändras med åldern Villadrömmen lever (Frågan ställdes till ungdomar och unga vuxna 16-29 år) Om du fritt fick välja ditt drömboende - Vilken är den boendeform som passar dig bäst - om... år? hyreslägenhet 5 år 10 år 15 år bostadsrättslägenhet radhus/småhus (större) villa annat 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Källa: WSP, Undersökning om 90-talisternas boendedrömmar i samband med BoKloks 20-årsjubileum 2016
Svensk bostadspolitik 26 Skiftet på 1990-talet 20 år utan bostadsminister Alliansregeringen Fastighetsskatten Regelförändringar och utredningar Regeringsskifte Investeringsstöd Bostadspolitiska samtal 22 punkter Hushållens skulder
Oavsett regering: 27 Vi bygger bostäder på marknadens villkor som hushållen betalar Vi har ett stort befintligt bostadsbestånd som är jämnt fördelat över landet men urbaniseringen fortgår Vi bor länge i våra bostäder men hushållsstrukturen förändras Hur står det till? Det står ju still! Skulle vi inte kunna få det att fungera bättre och mer hållbart? Finansieringen är viktig! Regionalpolitik och landsbygdspolitik skulle inte skada! Inte en hållbar politik för äldreomsorg och äldreboenden heller! Vi behöver en politik för ökad rörlighet! Och naturligtvis är trähusbyggande en del av lösningen!