LAGA KRAFTBEVIS Miljö- och byggnämnden antog den 11 december 2013 212, detaljplan för Del av Flattinge 3:4 med flera i Ljungby kommun. Miljö- och byggnämndens beslut överklagades den 7 januari 2014. Länsstyrelsen beslutade den 7 maj 2014 att avslå överklagandet och fastställa kommunens beslut. Länsstyrelsens beslut har inte överklagats. Miljö- och byggnämnden beslut har därför vunnit laga kraft den 25 juli 2014. LJUNGBY KOMMUN Planavdelningen den 20 augusti 2014 Ulla Gunnarsson Planhandläggare Kopia till: Miljö- och byggnämnden Exploateringsavdelningen Länsstyrelsen i Kronobergs län Lantmäterimyndigheten i Växjö Sökande och övriga enligt sändlista
1(9) Detaljplan för del av Flattinge 3:4 med flera I Dörarps socken, Ljungby kommun PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplanen hör Denna planbeskrivning med genomförandefrågor Behovsbedömning Plankarta Illustration PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Inom Flattinge 3:4 har sex mindre fastigheter avstyckats för fritidshus. Nu vill fastighetsägaren att ytterligare byggrätter ska möjliggöras för bostäder. Samtidigt ska strandområdet vid sjön Flåren planläggas för badplats och för bryggor. En gemensamhetsanläggning finns för väg, brygga, badplats och vattenledning vilket de nya tomterna ska anslutas till. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR PLANOMRÅDETS LÄGE OCH AREAL Planområdet ligger i Flattinge i Dörarps socken vid Flårens västra strand och omfattar cirka 5,8 hektar. MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN Samtliga fastigheter inom planområdet är privatägda. GÄLLANDE PLANER MED MERA Översiktsplaner Planförslaget strider inte mot kommunens översiktsplan antagen 2006. I LIS-planen (landsbygdsutveckling i strandnära läge) som är ett tillägg till översiktsplanen, är Flattinge angivet som område nr 15. I planen anges att bostäder, samt anläggningar för turism till exempel kanoting, campingstugor med mera kan vara lämpligt för området. Gällande detaljplaner Området är inte detaljplanelagt. Kommunala beslut Miljö- och byggnämnden gav 2012-04-25 73 plankontoret i uppdrag att upprätta en detaljplan för aktuellt område.
2(9) BEHOVSBEDÖMNING Enligt 5 kapitlet 11 Plan- och Bygglagen samt 6 kapitlet 6, 13 och 15 Miljöbalken ska kommunen göra en miljöbedömning av detaljplaner och planprogram vars genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Som stöd för kommunens ställningstagande till om planens eller programmets genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan görs denna behovsbedömning. Bedömningen grundas på kriterierna i bilaga 4 i Förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar. Om planens genomförande bedöms ge upphov till betydande miljöpåverkan skall planen bli föremål för miljöbedömning och en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) ska upprättas. En bedömning av miljöpåverkan har gjorts och finns som en bilaga till planbeskrivningen. Där konstateras att befintlig skog som finns på fastigheten till största delen kommer att försvinna när de nya bostadstomterna tillkommer. Det ger en positiv miljöpåverkan när utsikten mot sjön förbättras men också en negativ påverkan eftersom en del av djurlivets möjligheter försvinner. Ett större slitage på strandlinjen kommer att uppstå men gör också att marken kan hållas öppen. Inom betesmarken finns risk för olägenheter i form av lukt och flugor när marken betas av kor. Ställningstagande I föreliggande behovsbedömning görs bedömningen att detaljplanens genomförande inte medför betydande miljöpåverkan. Mot bakgrund av detta ställningstagande upprättas ingen MKB. Se särskild behovsbedömning. MILJÖKVALITETSNORMER Luftkvaliteten Någon beräkning av luftkvaliteten är inte gjord men vid en bedömning med utgångspunkt från trafik finns ingen risk att miljökvalitetsnormerna för luft överskrids. Vattenkvaliteten Flåren som ligger både i Värnamo och i Ljungby kommuner ingår i Lagans avrinningsområde. Sjön har klassificerats till god ekologisk status 2009 och med samma kvalitetskrav för år 2015. Flåren uppnår ej god kemisk ytvattenstatus avseende kvicksilver och kvicksilverföreningar. Halterna av kvicksilver och kvicksilverföreningar i vattenförekomsten bör inte öka till den 22 december 2015, i förhållande till de halter som har legat till grund för vattenmyndighetens statusklassificering av kemisk ytvattenstatus inklusive kvicksilver och kvicksilverföreningar 2009, enligt VISS, vatteninformation Sverige.
3(9) En avloppsanläggning ska anläggas inom planområdet som betjänar de nytillkomna tomterna. Anläggningen ska placeras och utformas så att det inte finns risk att föroreningar kommer ut i Flåren. HUSHÅLLNING MED MARK OCH VATTEN Detaljplanen bedöms, ur allmän synpunkt, medföra god hushållning med mark, vatten, energi och övriga miljöförhållanden i övrigt enligt miljöbalkens tredje kapitel. Grönområde Marken inom planområdet är till större delen betesmark, på kartan betecknad L som står för odling, betesmark. Tät skog med inslag av både barrträd och lövträd finns i sydöstra hörnet av fastigheten. Det är en trevlig blandskog men den har inga större biologiska värden. Hela området var bevuxet med skog fram till 1994 då marken norr om vägen avverkades. Större delen av övrig skog föll under stormen Gudrun 2005 vilket gjorde att en vacker vy över sjön Flåren öppnade sig. Geoteknik Någon grundundersökning för området har inte gjorts. Fornminnen Inga kända fornlämningar enligt Fornminnesregistret (FMIS) finns inom planområdet. Service I Flattinge ligger Sussies café med både matservering och caféverksamhet. För övrigt finns kommersiell och offentlig service närmast i Lagan, cirka 1 mil bort. Bebyggelse Inom planområdet finns sex tomter som tidigare avstyckats och som är bebyggda med fritidshus i olika storlekar. PLANFÖRSLAGET Planförslaget innebär att byggrätter för fyra nya tomter skapas mellan befintlig bebyggelse och sjön Flåren. Fyra av de sex befintliga tomterna utökas så att tomtstorlek och byggrätt stämmer bättre överens med varandra. Samtidigt planläggs för badplats och bryggor vid sjön. De nya tomterna ska anslutas till den befintliga gemensamhetsanläggningen för väg, brygga, badplats och vattenledning. Bebyggelse Byggrätter för fyra nya tomter skapas mellan de befintliga tomterna och sjön Flåren. Bebyggelsen får uppföras i en våning med en byggnadsarea på 200 m 2. Inom strandskyddat område ska staket, häck eller liknande finnas som tydligt
4(9) avgränsar tomterna mot sjön. Samtliga tomter har en sex meter bred zon mot vägen som inte får bebyggas. Tomterna är placerade så att man från de befintliga husen ska kunna se sjön Flåren. Avsikten är också att inom de nya tomterna ska husen placeras likadant så att det finns möjlighet till utsikt mot sjön. Två mindre byggrätter med möjlighet att uppföra garage, förråd och båthus läggs på var sida om vägen närmast sjön. Områdena är markerade B1 på plankartan med betydelsen komplementbyggnad. Befintliga byggnader inom planområdet. Landskapsbild Landskapsbilden kommer att förändras när skog tas ner och ny bebyggelse uppförs. Samtidigt kommer sjön Flåren att synas tydligare västerifrån. Barn En lekplats ska anordnas mellan två av de befintliga tomterna, markerat LEK på plankartan. Vattenområde Vattenområdet i detaljplanen är uppdelat i två olika kategorier. W markerar öppet vattenområde. Inom WV får mindre bryggor anläggas samt en badplats. Sjösättningsramp för båtar finns ca 300 meter norr om planområdet.
5(9) Grönområden Marken betecknad L kommer till största delen att vara betesmark för kor så att landskapet hålls öppet. Odling, betesmark, åker och trädplanering är lämpigt inom området. Det mesta av skogen kommer att tas ner förutom enstaka träd närmast sjön. Barrskogen har inget större värde och kan därför tas bort medan några lövträd kan sparas. Ett område för lekplats har angetts i planen. För övrigt finns stora ytor för barn att leka och röra sig på. Utsikt västerifrån över sjön Flåren Trafik Vägen från Flattinge by går genom området ner till sjön. Vägen som kommer att vara grusbelagd ska förlängas fram till de nya tomterna. En parkeringsplats, markerad P-PLATS på kartan, ska anläggas i västra delen av området. För övrigt får parkering ske på respektive tomt. Utfart sker mot lokalgatan. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats finns vid byvägen i Flattinge med anslutning till Lagan. Någon särskild gång- och cykelväg till busshållplatsen är inte aktuell utan befintliga vägar används. Strandskydd Runt Flåren gäller 200 meter strandskydd upp på land och 100 meter ut i vattnet. För att få uppföra bebyggelse inom strandskyddat område krävs att en dispens ges och att ett särskilt skäl anges för dispensen.
6(9) Som särskilt skäl att bygga inom planområdet hävdas att marken ligger inom ett LIS-område (landsbygdsutveckling i strandnära läge) som enligt LIS-planen är lämpligt för ytterligare bostäder, turism och campingstugor. De konkurrensfördelar det innebär för verksamheter och boende med vattennära lägen kan på ett planerat sätt långsiktigt stimulera den lokala och regionala utvecklingen. Arbetstillfällen skapas och bidrar till en levande landsbygd. All planering vid vatten ska ske med hänsyn till det växt- och djurliv som finns på den aktuella platsen. Stranden vid Flåren är redan ianspråktagen som badplats och med en pir där man lägger i kanoter. Skogen närmast sjön kommer till största del att tas ner när bebyggelsen uppförs. Det som kan bevaras är lövträden men skogen som helhet har inget större värde. Närmast sjön kommer en fri passage på ca 30 meter att lämnas. Tomterna närmast sjön ska tydligt avgränsas med någon form av staket, häck eller liknande mot naturmarken och mot sjön. De åtgärder som kommer att vidtas bedöms inte medföra att strandskyddets syften berörs på ett oacceptabelt sätt. Konsekvenser De ekologiska konsekvenser som detaljplanen medför är närmast att en mindre del av skogen i Flattinge kommer att försvinna när ny bebyggelse uppförs. Skogen har i sig inga större biologiska värden, men lövträden kan sparas närmast sjön. För fastighetsägaren till Flattinge 3:4 finns möjlighet att stycka av ytterligare tomter och uppföra nya hus antingen till försäljning eller till uthyrning. Det kan innebära en förstärkning av landsbygdsutvecklingen lokalt i Flattinge och utgöra ett komplement till befintlig verksamhet för fastighetsägaren. Sociala konsekvenser som uppstår är t.ex. att området öppnas upp för fler personer som får möjlighet att hyra en stuga, fiska och bada.
7(9) GENOMFÖRANDEFRÅGOR ORGANISATORISKA ÅTGÄRDER Detaljplanen handläggs som normalt planförfarande enligt 5 kapitlet 6 Plan- och bygglagen (PBL). Tidplan Samråd över planförslaget beräknas ske under sommaren 2013, granskning under september oktober 2013 och antagande av miljö- och byggnämnden i december 2013 under förutsättning av planarbetet fortskrider som beräknat och inga problem uppstår. Genomförandetid Genomförandetiden skall vara 5 år räknat från den dag detaljplanen vunnit laga kraft. Genomförandetid innebär att detaljplanens giltighetstid är begränsad. Under genomförandetiden har fastighetsägarna en garanterad rätt att bygga i enlighet med detaljplanen och planen får inte ändras utan att särskilda skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter detaljplanen att gälla, men kan då ändras eller upphävas av kommunen utan att fastighetsägarna har rätt till ersättning för till exempel förlorad byggrätt. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Kommunen ska inte vara huvudman för allmän platsmark inom planområdet. EKONOMISKA ÅTGÄRDER Fastighetsägaren till Flattinge 3:4 bekostar upprättandet av detaljplanen genom ett planavtal. I planavtalet regleras kostnader för planarbetet, grundkarta och fastighetsförteckning. Kostnader Fastighetsbildningskostnader, eventuella geotekniska utredningar, utbyggnad av gator, lekplats, vatten och avlopp bekostas av fastighetsägaren till Flattinge 3:4. ANSVARSFÖRDELNING Här redovisas anvarsfördelningen som följer av detaljplanens genomförande. Ett ansvar medför i regel ett ekonomiskt ansvar. Redovisningen är inte juridiskt bindande men visar översiktligt på vilka och vem som ska genomföra åtgärder. Ansvarig Åtgärder och konsekvenser Kommunen - Upprätta detaljplan. Flattinge 3:4 - Bekosta upprättande av detaljplan. - Ansökan om lantmäteriförrättning. - Utbyggnad av vatten och avlopp. - Utbyggnad av allmän platsmark såsom vägar, parkering och lekplats. - Utbyggnad av elledningar.
8(9) FASTIGHETSRÄTTSLIGA ÅTGÄRDER: Gemensamhetsanläggningen Flattinge ga:4 ska omprövas, både till sitt omfång, delägande och eventuellt ändamål. Kostnader för omprövningen fördelas vanligtvis mellan de deltagande fastigheterna efter andelstal såvida inte något annat överenskommits. En samfällighetsförening ska inrättas som förvaltar gemensamhetsanläggningarna. Fastighet Åtgärder och konsekvenser Flattinge 3:4 - Försäljning av nya tomter - Fastighetsbildning av nya tomter - Fastighetsreglering (utökning) av befintliga tomter - Belastas med servitut för vattenledning - Ingår i gemensamhetsanläggningar för väg, vatten, avlopp, förråd (område B1) - Utbyggnad av väg Flattinge 3:17, 3:18, 3:19 - Fastighetsreglering (utökning) av tomterna - Ingår i gemensamhetsanläggningar för väg, vatten, avlopp, förråd (område B1) Flattinge 3:20, 3:21 - Ingår i gemensamhetsanläggningar för vatten, väg, badplats, förråd (område B1) - Belastas med servitut för vattenledning Flattinge 3:22 - Ingår i gemensamhetsanläggningar för vatten, väg, badplats, förråd (område B1) - Belastas med servitut för vattenledning TEKNISKA ÅTGÄRDER Vatten och avlopp Vatten och avlopp finns framdraget till befintliga tomter. Vattenledningen ska förlängas fram till de nya byggrätterna via betesmarken betecknat L. Avloppsanläggningar finns till de befintliga tomterna. En ny gemensam avloppsanläggning ska anläggas för tillkommande tomter inom L-området väster om de nya tomterna. Dagvatten Dagvatten ska omhändertas på tomtmark där förhållandena så medger. För övrigt finns stora ytor inom betesmarken där dagvattnet kan fördröjas. El- och teleledningar Befintliga el- och teleledningar ska förlängas fram till de nya tomterna. Avfall och sophantering Sophämtning för samtliga fastigheter inom planområdet sker via vändplanen intill huvudbyggnaderna på Flattinge 3:23.
9(9) MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Inför upprättandet av planbeskrivningen har samråd skett med exploateringschef Per-Olov Almqvist och stadsarkitekt Henrik Johansson. LJUNGBY KOMMUN Reviderat 2013-11-19 Plankontoret 2013-09-10 Ulla Gunnarsson Planhandläggare Antagen av miljö- och byggnämnden den 11 december 2013 112. Laga kraftvunnen den 25 juli 2014.