Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning och budgivning. Prövning av om uppgifterna om en bostadsrätts andelstal måste finnas med i objektsbeskrivningen när dessa är noll enligt bostadsrättsföreningens uppgifter. Dessutom berörs ett påstående från anmälaren om att fastighetsmäklaren skulle ha använt sig av falska bud i budgivningen för att driva upp försäljningspriset. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt till en garageplats. Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att yttra sig över anmälan och att bland annat lämna in objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen och köpeavtalet från det aktuella förmedlingsuppdraget. NN har lämnat in två yttranden och bifogat de begärda handlingarna. Han har även gett in en kopia av den så kallade mäklarbilden, som innehåller de uppgifter som finns registrerade hos bostadsrättsföreningen avseende förmedlingsobjektet. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälan Anmälaren har uppgett bland annat följande. Han var intresserad av att köpa en garageplats som NN hade i uppdrag att förmedla. I samband med att han var på en visning lade han ett bud på garageplatsen. Det blev budgivning eftersom en annan budgivare lämnade ett högre bud. När budgivningen hade pågått ett tag ringde NN till honom och meddelade att den andre budgivaren hade lagt ett bud på 775 000 kr. Mäklaren frågade om han ville lämna ett högre bud, men han tackade nej. Efter det att han hade hoppat av budgivningen såg han att det stod på internet att annonsen var borttagen innan visning, men det framgick inte att garageplatsen var såld. Han förstod då att den andre budgivaren inte hade varit seriös i sin budgivning och han trodde därför att han skulle få köpa garageplatsen. NN uppgav emellertid att den andre budgivaren var seriös och att det var denne som hade köpt garageplatsen. Hans uppfattning är att den andre budgivaren uppträtt som bulvan i budgivningen för att få upp försäljningspriset på garageplatsen. Han känner sig lurad eftersom han tror att NN och den andre budgivaren kände varandra och att de samarbetade. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Av köpekontraktet och anbudsförteckningen framgår det att det är den andre budgivaren som slutligen har köpt garageplatsen. Objektsbeskrivningen saknar uppgift om bostadsrättens andelstal. I mäklarbilden finns bland annat följande uppgifter antecknade. Andelstal enl ek plan 0 Kapitalandelstal 0 Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden uppgett bland annat följande. Budgivningen Det var flera spekulanter som var intresserade av garageplatsen. Han hade en förhandsvisning för anmälaren och en annan spekulant. Direkt efter visningen började budgivningen. Den andre budgivaren lade till slut det högsta budet. Han kontaktade anmälaren en sista gång för att höra om han ville lämna något mer bud. Han berättade även att om anmälaren valde att inte lägga något mer bud skulle den andre budgivaren få köpa garageplatsen. Anmälaren valde att inte lägga något mer bud och affären avslutades samma dag med den andre budgivaren. När garageplatsen var såld tog han bort annonsen från internet. När anmälaren ringde och frågade varför annonsen var borttagen förklarade han att garageplatsen var såld till den andre budgivaren. Objektsbeskrivningen För garageplatser finns det inga andelstal. Han har därför inte angivit något andelstal i objektsbeskrivningen. Detta förklarade han för uppdragsgivaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) och köparen vid kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Budgivningen Fastighetsmäklaren ska enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. En fastighetsmäklare som försöker uppnå ett högre pris genom påhittade eller på annat sätt manipulerade bud bryter mot god fastighetsmäklarsed på ett mycket allvarligt sätt. Påståendet om att NN skulle ha använt sig av den andre budgivaren för att trissa upp slutpriset saknar emellertid grund, eftersom det av utredningen framgår att det var den andre budgivaren som slutligen köpte garageplatsen. Det saknas därför förutsättningar för Fastighetsmäklarinspektionen att vidta någon åtgärd mot NN i denna del. Objektsbeskrivningen Av 1 kap. 4 andra stycket bostadsrättslagen (1991:614) framgår att en upplåtelse med bostadsrätt endast får avse hus eller del av hus. En upplåtelse får dock även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till nyttjandet av huset eller del av huset. Av 18 tredje stycket fastighetsmäklarlagen framgår att, när förmedlingen avser en bostadsrätt, så ska objektsbeskrivningen innehålla bland annat en uppgift om bostadsrättens andelstal. Av förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen framgår bland annat följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Lagens krav på innehållet i en objektsbeskrivning gäller i princip även för bostadsrätter, och vid sådan förmedling anpassar mäklare innehållet i objektsbeskrivningen. Sedan 1995 års lag infördes har omsättningen på bostadsrätter och deras ekonomiska betydelse ökat markant, och det bör därför tydligt framgå av den nya lagen vilken information som måste tas in i objektsbeskrivningen vid förmedling av bostadsrätter. Köp av bostadsrätt skiljer sig från ett fastighetsköp på det sättet att köparen blir medlem i en ekonomisk förening och därigenom får nyttjanderätt till en lägenhet. Genom medlemskapet får köparen inte endast del i föreningens tillgångar, utan blir dessutom tillsammans med övriga medlemmar begränsat ansvarig för föreningens skulder. Det är alltså viktigt för spekulanter att få delvis annan information än vid övrig fastighetsförmedling. De uppgifter som regeringen i likhet med utredningen anser bör tas med i en objektsbeskrivning är bostadsrättsföreningens namn, eventuell pantsättning av bostadsrätten, bostadsrättens andelstal och upplåten mark (prop. 2010/11:15 s. 32). Med andelstal avses en beskrivning av bostadsrätten i två avseenden. För det första ska ägarandelen i föreningen anges, dvs. hur stor insats den aktuella bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. För det andra ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättshavaren. Mäklaren ska i objektsbeskrivningen ange andelstalet i båda dessa avseenden (prop. 2010/11:15 s. 59). Varken i 18 fastighetsmäklarlagen eller i lagens förarbeten anges några undantag från kravet på att uppgifterna om bostadsrättens andelstal ska finnas i objektsbeskrivningen. Den objektsbeskrivning som NN har tillhandahållit saknar uppgift om andelstal. NN borde ha insett att uppgifterna om andelstal i mäklarbilden är felaktiga eftersom det finns en avgift kopplad till bostadsrätten. Han har således åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Mot bakgrund av att andelstalet är satt till noll i mäklarbilden och att NN har informerat köparen om detta vid kontraktsskrivningen, finner Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden i detta fall kan stanna vid en erinran.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.