Beslutet i webbversion 1 (10) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning, kundkännedom - dokumentation och bevarande, anbudsförteckning, journal och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter när det inte fanns några uppgifter om driftskostnader i objektsbeskrivningen därför att ingen hade bott på fastigheten under en längre tid. Mäklarens dokumentation om de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagstiftningen har också granskats. Dessutom har det prövats om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att dokumentera förmedlingsuppdraget i journalen och att anteckna bud i anbudsförteckningen. Även omfattningen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälarna har gett in en kopia av anbudsförteckningen. NN har förelagts att yttra sig över anmälan samt att lämna in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, den skriftliga informationen om POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (10) köparens undersökningsplikt, köpekontraktet, anbudsförteckningen, journalen samt dokumentationen av de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. NN har gett in två yttranden i ärendet. Hon har lämnat in kopior av följande handlingar. Uppdragsavtalet Objektsbeskrivningen Köpekontraktet Kopior av parternas identitetshandlingar Journalen Anbudsförteckningen Fastighetsinformation Ett utdrag ur Svenska kyrkans organisationsregister Ett sammanträdesprotokoll Anmälan Anmälarna har bland annat uppgett följande. De kontaktade NN i april 2014 och berättade att de var intresserade av att köpa en fastighet som hon förmedlade. Hon uppgav då att någon besiktning av fastigheten inte hade gjorts. En kollega till NN visade dem fastigheten i maj 2014. När kollegan hade telefonkontakt med NN under visningen uppgav hon att avloppen hade spruckit och att ett stambyte var nödvändigt. Denna information fanns inte med i objektsbeskrivningen. Några dagar efter visningen kontaktade de NN och framförde ett skambud, som hon avfärdade direkt. Hon sa att om de ville lägga ett bud på fastigheten skulle det vara ett vettigt bud eftersom säljaren, som var en församling, redan hade fått ett bud som den hade tackat nej till. Efter det att de hade genomfört en besiktning av fastigheten lade de ett bud på 350 000 kr med ett förbehåll om att deras nuvarande bostad såldes först. NN återkom senare och uppgav att säljaren ville ha minst 450 000 kr om köpet skulle villkoras med en försäljningsklausul. De avstod att lägga något bud på 450 000 kr.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (10) Efter en tid kontaktade de NN och framförde på nytt sitt bud på 350 000 kr. NN påstod då att det fanns fler spekulanter som var intresserade av fastigheten. Hon hade visat fastigheten för ett par och skulle avvakta parets bud innan hon framförde deras bud på nytt till säljaren. De bad henne att framföra budet ändå. De hörde inte av NN på ett tag och kontaktade därför säljaren direkt. De pratade med församlingens fastighetsansvarige, som uppgav att NN inte hade framfört deras bud på 350 000 kr. Hon hade även sagt till församlingen att de hade dragit tillbaka sitt bud. Församlingens fastighetsansvarige berättade även att fastigheten visst var besiktigad. Församlingen gick till slut med på en försäljningsklausul, som innebar att de hade tid på sig till den 4 augusti 2014 att sälja sin bostad. Om bostaden inte var såld vid detta datum skulle köpet återgå. I samband med att kontraktet skrevs under fick de ta del av anbudsförteckningen. De såg då att inga andra bud hade lagts på fastigheten. När den 4 augusti 2014 närmade sig, och de inte hade lyckats säljs sin bostad, sa NN att hon skulle kontakta församlingen för att höra om de gick med på en förlängning av tidsfristen. Dagen efter blev de kontaktade av församlingens fastighetsansvarige som berättade att NN skulle visa fastigheten för en annan spekulant. NN hade inte nämnt något om att de ville förlänga tidsfristen för honom. En vecka senare blev de kontaktade av NN. Hon uppgav att det hade varit budgivning på fastigheten och att ett köpekontrakt skulle skrivas nästkommande dag. Om de fortfarande ville köpa fastigheten var de tvungna att bjuda över. Eftersom de inte hade lyckats med att sälja sin bostad hade de ingen möjlighet att lägga något högre bud. Fastigheten såldes till en annan spekulant. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har vid granskningen av handlingarna från förmedlingsuppdraget noterat följande. Objektsbeskrivningen Det finns inga uppgifter om fastighetens driftskostnader i objektsbeskrivningen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (10) Köpekontraktet Köpekontraktet är underskrivet av parterna den 1 juli 2014. Anbudsförteckningen I anbudsförteckningen finns det antecknat endast ett bud på fastigheten. Budet var på 350 000 kr och hade lämnats av anmälarna den 1 juli 2014. Journalen I journalen finns det inte några anteckningar om följande åtgärder. Att fastighetsmäklaren har upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Att fastighetsmäklaren har tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning. Att fastighetsmäklaren har verkat för att säljaren lämnar de uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare. Att fastighetsmäklaren har upplyst köpare om förhållanden rörande fastighetens skick som denne har haft vetskap om. Utdrag från svenska kyrkans organisationsregister Av utdraget från svenska kyrkans organisationsregister framgår församlingens firmateckningsregler. Firman tecknas var för sig av kyrkokamreren och kyrkorådets ordförande, vars namn framgår av utdraget. Reglerna gällde från den 20 juni 2012 och tillsvidare. Kyrkorådets sammanträdesprotokoll Av sammanträdesprotokollet framgår det bland annat att kyrkorådet den 19 juni 2012 hade beslutat att välja kyrkokamreren och kyrkorådets ordförande till firmatecknare var för sig i församlingen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden huvudsakligen uppgett följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (10) På grund av sjukdom kunde hon inte visa fastigheten för anmälarna. En kollega skötte visningen åt henne i stället. Vid en tidigare visning hade hon upptäckt att en avloppstam var sprucken. Hon påtalade det för församlingen, som inte hade vetat om detta. Under anmälarnas visning ringde hon till sin kollega och bad henne att upplysa anmälarna om den spruckna avloppstammen. Fastigheten var inte besiktigad inför försäljningen. Däremot fanns det ett protokoll från en besiktning år 2010. Församlingen hade inte informerat henne om denna besiktning och hon hade därför ingen kännedom om den. Efter att anmälarna hade besökt fastigheten en andra gång lade de ett bud på 350 000 kr för fastigheten. Det fanns andra spekulanter på fastigheten som eventuellt skulle återkomma med bud. Församlingen ville därför avvakta och se om det skulle komma in några fler bud. Församlingen erbjöd anmälarna att få köpa fastigheten direkt för 450 000 kr eftersom anmälarna ville ha med ett villkor om försäljning av deras bostad. Anmälarna ville inte lägga något högre bud. Hon har inte sagt till församlingen att anmälarna har dragit tillbaka sitt bud. Därefter tog anmälarna kontakt med församlingens kyrkoherde. Av honom fick de beskedet att deras bud inte hade framförts till församlingen. Kyrkoherden var inte insatt i försäljningen och var inte den person i församlingen som hon hade haft kontakt med under förmedlingen. Det är därför möjligt att anmälarna har fått felaktig information från kyrkoherden. Församlingen valde senare att acceptera anmälarnas bud på 350 000 kr med ett förbehåll om att anmälarnas bostad skulle vara sålt senast den 4 augusti 2014. Under tidsfristen höll hon kontakt med anmälarna för att se hur det gick med deras försäljning. Den 4 augusti 2014 kontaktade hon anmälarna och fick reda på att de inte hade lyckats sälja sin bostad. Hon påminde dem om att begära köpets återgång skriftligt till församlingen. Anmälarna ville förlänga tidsfristen. Det ville inte församlingen, eftersom det fanns en annan spekulant som var intresserad av fastigheten. Hon visade fastigheten för en annan spekulant helgen efter och de bestämde sig för att köpa fastigheten. Hon kontaktade anmälarna för att höra om de ville lägga ett högre bud, men det ville de inte.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (10) Anbudsförteckningen Hon har inte tagit emot några fler bud än det på 350 000 kr från anmälarna som finns antecknat i anbudsförteckningen. Hon har inte avfärdat något bud. Datumet för när anmälarna lämnade sitt bud är troligtvis felaktigt i anbudsförteckningen. Församlingen accepterade inte anmälarnas bud direkt. Det gick en tid efter det att anmälarna hade lämnat sitt bud till dess att köpekontraktet skrevs under. Objektsbeskrivningen Att objektsbeskrivningen saknar uppgifter om driftskostnaderna beror på att byggnaden inte har varit bebodd eller i bruk på mycket länge. När hon har varit i kontakt med spekulanterna har hon i stället hänvisat till energideklarationen. Hon har samtidigt förklarat att församlingen inte hade använt byggnaden. Journalen Hon har utfört samtliga de åtgärder som det saknas anteckningar om i journalen enligt Fastighetsmäklarinspektionen. Att detta inte har kommit med i journalen kan bero på att hon var sjukskriven efter en operation vid tillfället. Alla spekulanter har fått en objektsbeskrivning. Om de har visat intresse har hon informerat dem om hur försäljningen skulle gå till. Vid den första kontakten med uppdragsgivaren har hon tagit in alla uppgifter som kan vara av intresse för en köpare. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare, som är konsument, en skriftlig beskrivning av fastigheten en så kallad objektsbeskrivning. Enligt 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen ska objektsbeskrivningen, när förmedlingen avser en fastighet, innehålla uppgifter om bland annat driftskostnader. I förarbetena till lagen (prop. 2010/11:15 s. 58 ff.) anges följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (10) En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgälder och avgifter till samfällighetsföreningar. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köparen kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. NN har inte angett några driftskostnader i objektsbeskrivningen för fastigheten. NN har i sitt yttrande framfört att driftskostnader saknades därför att ingen hade bott i huset under en längre tid och att alla spekulanter har upplysts om detta. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att fastighetens driftskostnader är en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning och att detta är en viktig uppgift ur ett konsumentperspektiv. Inspektionen anser att NN borde ha angett schabloniserade driftskostnader. Det borde i vart fall ha funnits en notering i objektsbeskrivningen om anledningen till att uppgifter om driftskostnaderna saknades. Fastighetsmäklarinspektionen finner att förseelsen motiverar en erinran. Kundkännedom dokumentation och bevarande Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (10) genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen ska en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom. Av 6 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism framgår det bland annat att om kunden är en juridisk person ska fastighetsmäklaren kontrollera dess registreringsbevis. Registreringsbeviset får inte vara äldre än tre månader vid kontrollen. Om det inte har utfärdats något registreringsbevis för den juridiska personen ska dess identitet kontrolleras genom andra motsvarande behörighetshandlingar eller mot externa register som innehåller uppgifter om den juridiska personens organisationsnummer, styrelse, firmatecknare eller motsvarande. Församlingen ingår i Svenska kyrkan, som är ett registrerat trossamfund. Svenska kyrkans församlingar, kyrkliga samfälligheter och stift är registrerade organisatoriska delar av Svenska kyrkan (se 5 och 13 lagen (1998:1593) om trossamfund). Något registerutdrag för församlingen finns inte. NN har i stället gett in ett utdrag från Svenska kyrkans organisationsregister samt ett sammanträdesprotokoll från församlingens kyrkoråd. Av dessa handlingar framgår det bland annat vilka personer som har rätt att teckna församlingens firma. Fastighetsmäklarinspektionen finner att dessa handlingar är sådana behörighetshandlingar som kan jämställas med ett registerutdrag. Det framgår inte av den ingivna dokumentationen i detta ärende när NN har inhämtat eller kontrollerat utdraget och sammanträdesprotokollet. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har brustit i sin skyldighet att dokumentera de åtgärder hon har vidtagit för att uppnå kundkännedom. Förseelsen är grund för en erinran. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (10) förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn och kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även motparten få dokumentationen vid denna tidpunkt. Ord står mot ord om hur många bud som har framförts av anmälarna till NN. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat kan det inte anses otvetydigt fastställt att hon har hanterat något mer bud än det som finns antecknat i anbudsförteckningen. NN har antecknat att budet från anmälarna har lämnats den 1 juli 2014. Det är samma dag som köpekontraktet skrevs under. Av uppgifterna i anmälan och NNs yttrande framgår det emellertid att anmälarna lämnade budet vid en tidigare tidpunkt. NN har själv uppgett att hon har antecknat fel datum för när budet lämnades i anbudsförteckningen. Förseelsen motiverar en erinran. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). Den journal som NN har upprättat saknar noteringar om de fyra åtgärder som har angetts tidigare i detta beslut (s. 3). NN har enligt egna uppgifter vidtagit
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (10) samtliga dessa åtgärder. Förseelsen motiverar en erinran. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Av 16 fastighetsmäklarlagen framgår bland annat följande. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. NN har uppgett att hon inte hade någon kännedom om att det fanns ett besiktningsprotokoll avseende fastigheten från år 2010. Mot bakgrund av NNs uppgifter kan det inte anses otvetydigt fastställt att hon har åsidosatt sin upplysningsskyldighet om detta. Både av anmälan och NNs uppgifter framgår det att hon via sin kollega muntligt har upplyst anmälarna om att en avloppstam var sprucken. Någon skyldighet att informera om detta i objektsbeskrivningen finns inte. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har fullgjort sin upplysningsskyldighet och någon grund för kritik finns inte i denna del. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en erinran för att det i objektsbeskrivningen inte har funnits några uppgifter om driftskostnaderna, att dokumentationen om de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom har varit ofullständig, att hon i anbudsförteckningen har antecknat fel datum för när ett bud lämnades och för att hon har upprättat en bristfällig journal.