Bokslutskommuniké 213 JM-KONCERNEN JANUARI DECEMBER 213 STABIL AVSLUTNING PÅ ÅRET STARKT KASSAFLÖDE Enligt segmentsredovisningen minskade intäkterna till 12 652 mkr (13 134) men rörelseresultatet ökade till 1 576 mkr (1 398). Rörelsemarginalen ökade till 12,5 procent (1,6) enligt IFRIC 15 uppgick intäkterna till 12 63 mkr (12 48) och rörelseresultatet ökade till 1 523 mkr (1 374) Resultatet före skatt ökade till 1 464 mkr (1 318). Resultat efter skatt ökade till 1 14 mkr (96 Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 25, procent (21,9). Resultatet per aktie under året ökade till 14,1 kronor (11,7) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter minskade till 898 mkr (979) Antal sålda bostäder ökade till 3 265 (2 952) och produktionsstarterna minskade till 2 953 (3 163). Begränsat antal produktionsstarter inom JM Utland Övervärde exploateringsfastigheter om 2,4 mdkr (2,6) Styrelsen föreslår 7,25 kronor (6,75) i utdelning för 213 samt förnyat återköpsbemyndigande. 213 213 Intäkter enligt segmentsredovisning 12 652 13 134 3 598 3 8 Rörelseresultat enligt segmentsredovisning 1 576 1 398 514 379 Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning, % 12,5 1,6 14,3 1, Intäkter 2) 12 63 12 48 3 891 3 439 Rörelseresultat 2) 1 523 1 374 541 364 Resultat före skatt 2) 1 464 1 318 529 35 Rörelsemarginal, % 2) 12,1 11, 13,9 1,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 898 979 974 675 Räntabilitet på eget kapital, % 2) 25, 21,9 Soliditet, % 2) 4 38 4 38 Resultat per aktie, kr 2) 14,1 11,7 5,2 3,2 Antal sålda bostäder 3 265 2 952 83 1 6 Antal produktionsstartade bostäder 2 953 3 163 881 998 Antal bostäder i pågående produktion 5 69 5 988 Varav nedskrivning projektfastighet - 95-95 2) Enligt IFRIC 15. För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segmentsredovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen.
JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 1 KONCERNEN Efterfrågan för JMs bostäder har utvecklats positivt under året med fortsatt god försäljning i Stockholm där planprocesserna dock begränsade produktionsstarterna. Den goda försäljningen i Stockholm medför ytterligare förstärkning av koncernens rörelsemarginal. Även i övriga Sverige har efterfrågan förbättrats under året. På våra marknader i Norge har efterfrågan försvagats under andra halvåret. Strukturellt gäller goda förutsättningar för vår affär bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som löpande förädlas och förnyas samtidigt som vår starka balansräkning ger oss handlingsfrihet. Johan Skoglund, VD och koncernchef MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTER AV BOSTÄDER Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Stockholm har fortsatt förbättrats under året. Samtidigt fortsätter förbättringen av efterfrågan i övriga Sverige. Intresset för JMs projekt är stort. Efterfrågan har försvagats i Norge under andra halvåret. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 3 265 (2 952) inklusive 254 hyresrätts- och vårdbostäder. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 71 procent (66) där spannet om 6-65 procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 1 513 (1 37), i JM Bostad Riks 951 (92) och i JM Utland 547 (743). Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 2 953 (3 163) med stor andel produktionsstarter under fjärde kvartalet. I Stockholmsområdet uppgick produktionsstartade bostäder till 1 44 (1 57) och i övriga Sverige till 861 (779). Produktionsstarterna inkluderar 2 hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm. I utlandsverksamheten produktionsstartades 488 bostäder (877). Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 69 (5 988) varav 38 utgör hyresrätts- och vårdbostäder. Rörelseresultat, mkr 213 213 JM Bostad Stockholm 1 167 1 41 379 39 JM Bostad Riks 221 231 63 66 JM Utland 126 181 44 74 JM Fastighetsutveckling 37 83 16 9 JM Produktion 73 71 26 28 Koncerngemensamma kostnader 48 43 14 8 Summa enligt segmentsredovisning 1 576 1 398 514 379 JM Utland 53 24 27 15 Totalt 1 523 1 374 541 364 Varav -fastighetsförsäljningar 24 2 - -nedskrivning projektfastighet - 95-95 seffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. 6 INTÄKTER KONCERNEN 14 RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL KONCERNEN % 3 2 5 4 3 2 1 2 85 29 2 539 21 2 932 Intäkter per kvartal Enligt segmentsredovisning 211 3 67 3 8 213 12-månaders rullande 3 598 12 1 8 6 4 2 2 5 2 1 5 1 5-211 -5 29 325 21 397 211 497 379 213 Resultat per kvartal (mkr) 12-månaders rullande marginal (%) 12-månaders rullande resultat (mkr) 514 16 12 8 4-4
2 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 INTÄKTER, RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året minskade till 12 652 mkr (13 134). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 uppgick till 12 63 mkr (12 48). Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till 1 576 mkr (1 398) och rörelsemarginalen ökade till 12,5 procent (1,6). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 ökade till 1 523 mkr (1 374). Resultatet föregående år belastades av nedskrivning av projektfastighet om 95 mkr. Under året har fastigheter sålts för 623 mkr () med ett resultat om 24 mkr () varav 18 mkr avser resultat från försäljning av ett äldreboende i Malmö. Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 71 mkr (77) varav 17 mkr (7) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 29 mkr (33). Rörelsemarginal, % 213 213 JM Bostad Stockholm 22,2 18,6 25,7 21,1 JM Bostad Riks 7,7 7,7 8,1 8,1 JM Utland 4,6 5,7 5,5 6,4 JM Produktion 3,6 3,5 4, 4,8 Bostäder i pågående produktion 213-12-31-12-31 Antal bostäder i pågående produktion 3) 5 69 5 988 Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 2) 3) 54 55 Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 3) 17 11 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 3) 71 66 Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. 3) Inklusive 38 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion. Osålda bostäder i avslutad produktion 213-12-31-12-31 Antal osålda bostäder i avslutad produktion 177 176 - Varav i balansräkningen redovisat som Andelar i bostadsrättsföreningar m.m. 98 7 Efter sista inflyttning enligt plan. BOSTADSBYGGRÄTTER Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgår till 27 7 (26 6) varav 17 8 (17 4) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till 5 92 mkr (5 69 vid utgången av året. Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 6, mdkr (5,8) visar ett övervärde om 2,4 mdkr (2,6). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Under 213 har exploateringsfastigheter för bostäder om 1 222 mkr (1 259) förvärvats varav 672 mkr avser JM Bostad Stockholm, 249 mkr JM Bostad Riks och 31 mkr JM Utland. PROJEKTFASTIGHETER Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 294 mkr (959) med ett bokfört värde om 244 mkr (933). Från och med kvartal 1 213 upptas disponibla byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling i redovisningen av koncernens totala disponibla bostadsbyggrätter. Jämförande siffror har inte omräknats. Antal 4 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER KONCERNEN BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal % 7 1 3 2 1 346 29 74 21 972 211 773 Produktionsstartade bostäder per kvartal 998 213 881 12 månaders rullande 6 5 4 3 2 1 29 21 211 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks Andel sålt/bokat, Koncernen (%) 8 6 4 2 213 JM Utland Totalt Normal nivå sålt/bokat (6-65 %) Inklusive 38 hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda/bokade
JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 3 Exploateringsfastigheter (bostäder), miljarder kr 213-12-31-12-31 Marknadsvärde Bokfört värde Marknadsvärde Bokfört värde JM Bostad Stockholm 4,3 3, 4,4 2,9 JM Bostad Riks 1,9 1,4 1,8 1,3 JM Utland 2,1 1,5 2,1 1,5 Totalt 8,3 5,9 8,3 5,7 FINANSIELLA POSTER Finansnettot har försämrats med 3 mkr jämfört med föregående år och förklaras av ökade räntekostnader. Den totala räntebärande låneskulden uppgick till 1 743 mkr (1 88) varav pensionsskulden utgjorde 92 mkr (93. Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,5 procent (3,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var,2 år (,3). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 5 185 mkr (5 275). Förutom likvida medel om 2 385 mkr (2 475) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 8 mkr (2 8) där kreditavtalen om 2 4 mkr hade en genomsnittlig löptid om 1,6 år (2,2). Räntebärande nettofordran uppgick till 642 mkr (667) vid årets utgång. Vid utgången av året uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 348 mkr (62). Av dessa skulder är 24 mkr (53) kortfristiga. Värderingen av finansiella tillgångar och skulder visar att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde. 213 213 Finansiella intäkter 42 38 13 9 Finansiella kostnader 2) 11 94 25 23 Finansiella intäkter och kostnader 59 56 12 14 Varav omvärderingar och valutasäkringar 8 4 1 1 2) Varav omvärderingar och valutasäkringar -8 4 1 1 213 213 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens början 667 737 265 171 Förändring av räntebärande nettoskuld/ fordran 25 7 97 496 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens slut 642 667 642 667 KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 898 mkr (979) under året. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om 548 mkr (278). Trots ett ökat innehav av osålda bostäder ger posten ett positivt kassaflöde med 6 mkr ( 24) främst hänförligt till reglerade fordringar för sålda bostäder. Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året uppgick till 486 mkr ( 175) varav 388 mkr under det fjärde kvartalet. Kassaflödet belastas av skatteinbetalning under andra kvartalet om 167 mkr hänförligt till dom i Kammarrätten avseende åren 25 och 26. Processen avsåg nedskrivningar av andelar i koncernbolag vilka Kammarrätten dömde som ej avdragsgilla. 1 5 KASSAFLÖDE KONCERNEN 1 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD(+)/-FORDRAN(-) KONCERNEN ggr 1 1 5 527 945 261 522 45 785 5,5-5 -1-5 -642 -,5-1 5 29 21 Kassaflöde per kvartal 211 213 12 månaders rullande -1 29 21 211 213 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad -1 Periodens totala kassaflöde
4 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för på sidorna 26-29. Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker. ÅTERKÖP OCH INNEHAV AV EGNA AKTIER Under fjärde kvartalet 213 har 688 275 aktier återköpts för totalt 125 mkr. Innehavet av egna aktier uppgår därefter till 2 263 299. Efter årsstämman 213 har totalt 2 263 299 aktier återköpts för 375 mkr. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 december 213 till 77 55 383. Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Styrelsen fullständiga förslag till beslut avseende indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt i samband med kallelsen till årsstämman den 26 mars 214. Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 1 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ OMX Stockholm. Strategin är att sprida återköpen på NASDAQ OMX Stockholm fram till årsstämman 215. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende bemyndigandet kommer att finnas tillgängligt i samband med kallelsen till årsstämman den 26 mars 214. PERSONAL Antal anställda uppgick vid årets utgång till 2 176 (2 29). Antal hantverkare uppgick till 94 (1 5 och antal tjänstemän till 1 236 (1 239). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. UTDELNING För 213 föreslår styrelsen en utdelning om 7,25 kronor (6,75) per aktie, totalt 562 mkr (542). Utdelningsnivån motiveras av god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdagen den 29 april 214. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas måndagen den 5 maj 214.
JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 5 AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Inom affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklas bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploaterings fastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. 213 213 Intäkter 5 254 5 591 1 475 1 465 Rörelseresultat 1 167 1 41 379 39 Rörelsemarginal, % 22,2 18,6 25,7 21,1 Genomsnittligt operativt kapital 2 881 2 46 Avkastning operativt kapital, % 4,5 43,3 Operativt kassaflöde 671 1 51 317 378 Bokfört värde exploateringsfastigheter 3 51 2 94 Antal disponibla byggrätter 11 2 1 9 Antal sålda bostäder 1 513 1 37 453 474 Antal produktionsstartade bostäder 1 44 1 57 426 344 Antal bostäder i pågående produktion 2 516 3 71 Antal anställda 75 798 Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har ökat något även under fjärde kvartalet. Utbudet av bostäder är lägre och tiden till avslut kortare jämfört med samma tid föregående år. För nya bostäder är utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet fortsatt lågt. Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder är fortsatt stor. Intresset för JMs projekt är stort. Kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på en normal nivå. Affärssegmentets intäkter minskade till 5 254 mkr (5 59 och rörelseresultatet ökade till 1 167 mkr (1 4. Rörelsemarginalen uppgick till 22,2 procent (18,6). Den lägre volymen är en följd av ett lägre antal bostäder i pågående produktion. Den höga marginalen förklaras av god försäljning och stor omvärderingseffekt i avslutade projekt. Kassaflödet under fjärde kvartalet är i balans. Det begränsade kassaflödet under året beror främst på större betalningar under året för tidigare förvärvade exploateringsfastigheter. Totalt produktionsstartades under fjärde kvartalet 46 bostäder i flerbostadshus på Lidingö, i Solna, Stockholm och Värmdö samt 2 småhus i Tyresö. Under fjärde kvartalet har inga byggrätter förvärvats. RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM BOSTAD STOCKHOLM % 6 3 1 5 KASSAFLÖDE JM BOSTAD STOCKHOLM 5 25 1 2 4 3 2 266 341 39 379 2 15 1 9 6 3 169 356 378 317 1 5-3 211 213-6 211 213 Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande
6 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 JM BOSTAD RIKS Inom affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. 213 213 Intäkter 2 86 3 3 78 818 Rörelseresultat 221 231 63 66 Rörelsemarginal, % 7,7 7,7 8,1 8,1 Genomsnittligt operativt kapital 1 515 1 49 Avkastning operativt kapital, % 14,6 15,5 Operativt kassaflöde 294 243 258 19 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 358 1 333 Antal disponibla byggrätter 8 7 9 2 Antal sålda bostäder 2) 951 92 216 292 Antal produktionsstartade bostäder 2) 861 779 243 25 Antal bostäder i pågående produktion 2) 1 46 1 492 Antal anställda 477 538 Varav fastighetsförsäljningar 9 - - - 2) Varav hyresrätter 64 - - - Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har stigit på samtliga marknader under året, dock märks en viss avmattning under fjärde kvartalet. Utbudet av bostäder är fortsatt något lägre och tiden till avslut kortare jämfört med samma period föregående år. Intresset för JMs projekt är stort men kundernas beslutsprocess är fortsatt utdragen i södra Sverige. Affärssegmentets intäkter minskade till 2 86 mkr (3 3) och rörelseresultatet uppgick till 221 mkr (23. Rörelsemarginalen uppgick till 7,7 procent (7,7). Den något lägre volymen är främst en följd av färre antal produktionsstartade bostäder under och 213. Det starka kassaflödet under fjärde kvartalet är främst en följd av minskat innehav av exploateringfastigheter och osålda bostäder. Totalt produktionsstartades under fjärde kvartalet 243 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Lund, Göteborg och Örebro. Under fjärde kvartalet har inga byggrätter förvärvats. RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM BOSTAD RIKS % 12 12 4 KASSAFLÖDE JM BOSTAD RIKS 1 1 3 258 8 6 73 76 66 63 8 6 2 1 4 4-8 -19 2 2-1 211 213-2 -165 211 213 Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande
JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 7 JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostadsprojekt i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. 213 213 Intäkter 2 745 3 152 81 1 151 Rörelseresultat 126 181 44 74 Rörelsemarginal, % 4,6 5,7 5,5 6,4 Genomsnittligt operativt kapital 2 131 2 22 Avkastning operativt kapital, % 5,9 8,2 Operativt kassaflöde 61 74 64 193 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 485 1 454 Bokfört värde projektfastigheter 3 69 Antal disponibla byggrätter 7 1 6 5 Antal sålda bostäder 547 743 134 294 Antal produktionsstartade bostäder 488 877 212 44 Antal bostäder i pågående produktion 1 325 1 425 Antal anställda 392 364 Varav fastighetsförsäljningar 2 - - - Affärssegmentets intäkter minskade till 2 745 mkr (3 152). Rörelseresultatet minskade till 126 mkr (18. Rörelsemarginalen minskade till 4,6 procent (5,7). Rörelseresultat och marginal försämras av negativt resultat i Danmark och Finland där antalet bostäder i pågående produktion har minskat. Kassaflödet under fjärde kvartalet förstärks främst på grund av tillfällig minskning av rörelsekapitalet. NORGE Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, har mattats av under andra halvåret. Prisnivån på andrahandsmarknaden har under fjärde kvartalet sjunkit något. Fortsatt intar bankerna i Norge en något mer försiktig hållning i kreditgivningen till bostäder. Under året har 433 bostäder (649) sålts och 331 bostäder (815) produktionsstartats. Produktionsstarterna under fjärde kvartalet utgörs av 132 bostäder i flerbostadshus samt 6 småhus. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 1 133 (1 246). Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande 95 bostäder förvärvats i Oslo och Bergen. Disponibla byggrätter motsvarar 5 3 bostäder (4 7). RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM UTLAND % 1 1 4 KASSAFLÖDE JM UTLAND 8 67 74 8 2 184 76 193 64 6 6 44 4 4-2 28 2 2-4 211 213-6 211 213 Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande
8 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 ÖVRIGA UTLANDSMARKNADER DANMARK Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är stigande. Fortsatt generellt restriktiv kreditgivning från bankerna till bostadskunder motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Prisnivån på andrahandsmarknaden har under året stigit från en låg nivå. Under året har 11 bostäder (13) sålts och 12 bostäder (2) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 12 (2). Inga förvärv har gjorts under året. Disponibla byggrätter motsvarar 7 bostäder (7). FINLAND Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Helsingfors kvarstår på en stabil nivå. Kunderna är dock fortsatt avvaktande och tiden till avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har varit stabil under året. Under året har 43 bostäder (26) sålts och 46 bostäder (34) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 46 (62). Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 85 bostäder förvärvats i Esbo. Disponibla byggrätter motsvarar 8 bostäder (6). BELGIEN Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Brysselregionen är fortsatt stabil. Prisnivån i regionen har varit svagt stigande under året. Under året har 6 bostäder (55) sålts och 99 bostäder (26) produktionsstartats. Produktionsstarterna utgörs av bostäder i flerbostadshus i Anderlecht, Bryssel. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 134 (97). Inga förvärv har gjorts under året. Disponibla byggrätter motsvarar 4 bostäder (5).
JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 9 JM FASTIGHETSUTVECKLING Inom affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklas i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. 213 213 Intäkter 314 77 64 21 Rörelseresultat 37 83 16 9 Genomsnittligt operativt kapital 812 939 Avkastning operativt kapital, % 4,6 8,8 Operativt kassaflöde 567 161 442 5 Bokfört värde exploateringsfastigheter 39 61 Bokfört värde projektfastigheter 214 864 Antal disponibla bostadsbyggrätter 2) 7 Antal sålda bostäder 2) 254 - Antal produktionsstartade bostäder 2) 2 - Antal bostäder i pågående produktion 2) 38 Antal anställda 18 16 Varav -fastighetsförsäljningar 13 2 - -nedskrivning av fastigheter - 95-95 2) Avser hyresrätts- och vårdbostäder. Affärssegmentets intäkter ökade till 314 mkr (77) varav entreprenadintäkter 244 mkr (4) och hyresintäkter 7 mkr (73). Rörelseresultatet ökade till 37 mkr ( 83). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 29 mkr (3). Resultat från entreprenader uppgick till 16 mkr () och resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 13 mkr (). Kassaflödet för det fjärde kvartalet har förstärkts genom likvid från fastighetsförsäljningar och tidigare försäljning av ett äldreboende och ett hyresrättsprojekt i Dalénum, Lidingö. Inom Dalénumområdet uppgår uthyrningsgraden, för de kvarvarande byggnader som ej ska rivas, till 73 procent. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla, uppgår uthyrningsgraden till 86 procent för de byggnader som ej ska rivas. Produktion pågår av ett hyresrättsprojekt med extern beställare inom Dalénumområdet omfattande 146 bostäder. Inflyttning är planerad till hösten 215. I april erhöll JM en markanvisning för 122 hyresrättsbostäder i Bredäng, Stockholm. Ett äldreboende under uppförande i Sköndal, söder om Stockholm har avyttrats i juli. Affären uppgår till 211 mkr. Projektet kommer att bestå av 18 bostäder. Intäkter och resultat av affären redovisas löpande under perioden 213-214. Tillträde sker vid färdigställt projekt planerat till april 214. Ett äldreboende om 54 bostäder i Täby produktionsstartades i augusti med inflyttning i november 214. Ett 15-årigt hyresavtal har tecknats med Attendo Care. Under det fjärde kvartalet har en större del av det kommersiella beståndet i Dalénum, omfattande 23 kvadratmeter, avyttrats för 268 mkr med ett resultat om 23 mkr. Äldreboendet Agadir, Lidingö om 54 bostäder avyttrade under fjärde kvartalet för 136 mkr med ett resultat om 1 mkr. Hyresfastigheten Gästabudet 2, Nälsta om 12 bostäder avyttrades under fjärde kvartalet för 113 mkr med ett resultat om 15 mkr. Köparen tillträder sista januari 214. 6 RÖRELSERESULTAT JM FASTIGHETSUTVECKLING 6 KASSAFLÖDE JM FASTIGHETSUTVECKLING 4 2-2 2-1 16 4 2 442-4 -6-8 -2-8 -18-5 -1 211-9 213-4 211 213 Rörelseresultat per kvartal (mkr) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande
1 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 JM PRODUKTION Inom affärssegmentet JM Produktion bedrivs byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. 213 213 Intäkter 2 11 2 6 654 578 Rörelseresultat 73 71 26 28 Rörelsemarginal, % 3,6 3,5 4, 4,8 Operativt kassaflöde 39 38 94 39 Antal anställda 419 459 Varav internt 532 695 176 233 Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm har minskat något under fjärde kvartalet men är fortsatt på en god nivå. Både bygg- och anläggningsmarknaden är stabil, dock konkurrerar många aktörer om uppdragen. Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion. Affärssegmentets intäkter uppgick till 2 11 mkr (2 6) och rörelseresultatet uppgick till 73 mkr (7. Rörelsemarginalen uppgick till 3,6 procent (3,5). Kassaflödet belastas av tillfällig ökning av rörelsekapitalet. Affärssegmentet har under fjärde kvartalet erhållit ett antal uppdrag varav det största är nyproduktion av flerbostadshus i Upplands Väsby åt AB Väsbyhem samt omoch tillbyggnad av kontor i Södertälje åt Söderenergi AB. De största pågående uppdragen är två etapper av nya motorvägen E18 Hjulsta-Kista (Trafikverket), nyproduktion av ett biobränsleeldat kraftvärmeverk i Stockholm (Fortum Värme), nyproduktion av två kontorsbyggnader i Frösunda, Solna (Vasakronan), nybyggnad av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (AB Stockholmshem), tillbyggnad av bagagehantering på Arlanda flygplats (Swedavia), ombyggnad av Universitetsbibliotek på Campus Frescati (Akademiska Hus), spårarbeten för tvärbanans utbyggnad i Bromma (Storstockholms Lokaltrafik) samt anläggningsarbeten för kommande spårarbeten i Rosersberg (Trafikverket). Därutöver pågår förberedande arbeten för ombyggnation av Slussen samt anläggningsarbeten i Norra Djurgårdsstaden åt Stockholms stad. Affärssegmentet utför exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö åt JM Bostad Stockholm. Dessutom uppförs äldreboenden i Sköndal och i Täby åt JM Fastighetsutveckling. RÖRELSERESULTAT OCH RÖRELSEMARGINAL JM PRODUKTION % 5 1 15 KASSAFLÖDE JM PRODUKTION 4 38 8 1 64 3 28 28 26 6 5 28 39 2 4-5 1 2-1 -94 211 213-15 211 213 Rörelseresultat per kvartal (mkr) 12 månaders rullande rörelsemarginal (%) Kassaflöde per kvartal 12 månaders rullande
JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 11 KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 213 213 Intäkter 12 63 12 48 3 891 3 439 Produktions- och driftkostnader 1 365 1 273 3 165 2 8 Bruttoresultat 2 238 2 27 726 639 Försäljnings- och administrationskostnader 739 738 187 18 Resultat av fastighetsförsäljning 24 2 - Nedskrivning av fastigheter - 95-95 Rörelseresultat 1 523 1 374 541 364 Finansiella intäkter och kostnader 59 56 12 14 Resultat före skatt 1 464 1 318 529 35 Skatter 36 357 12 91 Periodens resultat 1 14 961 49 259 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet sdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 6 2 2 2 Poster som inte kommer att omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner 55 62 55 62 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat 12 1 12 1 Periodens totalresultat 1 87 898 45 218 Periodens resultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 14 961 49 259 Periodens totalresultat är hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 87 898 45 218 Resultat per aktie före utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 14,1 11,7 5,2 3,2 Resultat per aktie efter utspädning är hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr 14, 11,6 5,2 3,2 Utestående antal aktier vid periodens slut 77 55 383 8 494 186 77 55 383 8 494 186 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 78 445 765 82 414 682 77 947 932 81 58 864 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 78 983 735 83 298 832 78 359 118 81 851 418 Periodens resultat. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 213-12-31-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 236 254 Projektfastigheter 244 933 Exploateringsfastigheter 5 988 5 769 Andelar i bostadsrättsföreningar o. d. 325 214 Kortfristiga fordringar 2) 1 972 1 911 Likvida medel 2 385 2 475 Summa omsättningstillgångar 1 914 11 32 Summa tillgångar 11 15 11 556 EGET KAPITAL OCH SKULDER 3) Eget kapital 4 455 4 393 Långfristiga räntebärande skulder 319 296 Övriga långfristiga skulder 144 1 Långfristiga avsättningar 2 112 2 232 Summa långfristiga skulder 2 575 2 628 Kortfristiga räntebärande skulder 54 581 Övriga kortfristiga skulder 3 526 3 846 Kortfristiga avsättningar 9 18 Summa kortfristiga skulder 4 12 4 535 Summa eget kapital och skulder 11 15 11 556 Ställda säkerheter 633 486 Eventualförpliktelser 5 882 6 11 av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts, se sidorna 19-2. 2) Varav fordringar fastighetsförsäljningar 113 3) Varav skulder fastighetsförvärv 423 748
12 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG 213 Ingående balans vid årets början 4 393 4 598 Effekt av ändrad redovisningsprincip, förmånsbestämda pensioner - 213 Summa totalresultat för perioden 1 87 898 Utdelning 537 542 Konvertering av konvertibellån 28 1 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 1 1 Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument - Återköp av aktier 517 359 Utgående balans vid årets slut 4 455 4 393 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG 213 213 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 763 1 125 4 391 Investering i exploateringsfastigheter m. m. 2 913 1 762 549 53 À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m. 2) 2 371 1 836 68 721 Investering i projektfastigheter 116 175 54 37 Försäljning av projektfastigheter 62 442 - Förändring kortfristiga skulder/fordringar 191 45 55 13 Kassaflöde från den löpande verksamheten 898 979 974 675 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 2 Upptagna lån 193 232 11 9 Amortering av skulder 126 27 74 125 Återköp av aktier 517 359 126 19 Utdelning 537 542 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 987 939 189 225 Periodens kassaflöde 88 38 785 45 Likvida medel vid periodens slut 2 385 2 475 2 385 2 475 Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt 1 3 74 147 322 2) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt 1 36 536 341 219 NYCKELTAL % 213 213 Rörelsemarginal 12,1 11, 13,9 1,6 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 25,2 23, Räntabilitet på eget kapital 25, 21,9 Skuldsättningsgrad, ggr - - - - Soliditet 4 38 4 38 REDOVISNINGSPRINCIPER Denna bokslutskommuniké och delårsrapport för fjärde kvartalet är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisnings lagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för sidorna 64-67. Från 1 januari 213 tillämpar JM den nya standarden IFRS 13 Värdering till verkligt värde samt ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och IAS 19 Ersättningar till anställda. Ändringarna i IAS 1 har påverkat presentationen av övrigt totalresultat och ändringarna i IAS 19 har påverkat redovisningen av förmånsbestämda pensioner som beskrivs på sidorna 19-2. I övrigt är redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år.
JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 13 INTÄKTER PER LAND 213 213 Sverige 9 97 9 982 2 797 2 648 Norge 2 468 2 744 713 1 38 Danmark 27 119 14 29 Finland 122 147 32 37 Belgien 128 142 42 48 JM Utland 49 654 293 361 Totalt 12 63 12 48 3 891 3 439 INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT 213 213 JM Bostad Stockholm 5 254 5 591 1 475 1 465 JM Bostad Riks 2 86 3 3 78 818 JM Utland 2 745 3 152 81 1 151 JM Fastighetsutveckling 314 77 64 21 JM Produktion 2 11 2 6 654 578 Eliminering 532 695 176 233 Summa enligt segmentsredovisning 12 652 13 134 3 598 3 8 JM Utland 49 654 293 361 Totalt 12 63 12 48 3 891 3 439 RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT 213 213 JM Bostad Stockholm 1 167 1 41 379 39 JM Bostad Riks 221 231 63 66 JM Utland 126 181 44 74 JM Fastighetsutveckling 37 83 16 9 JM Produktion 73 71 26 28 Koncerngemensamma kostnader 48 43 14 8 Summa enligt segmentsredovisning 1 576 1 398 514 379 JM Utland 53 24 27 15 Totalt 1 523 1 374 541 364 RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % 213 213 JM Bostad Stockholm 22,2 18,6 25,7 21,1 JM Bostad Riks 7,7 7,7 8,1 8,1 JM Utland 4,6 5,7 5,5 6,4 JM Produktion 3,6 3,5 4, 4,8 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT 213 JM Bostad Stockholm 2 881 2 46 JM Bostad Riks 1 515 1 49 JM Utland 2 131 2 22 JM Fastighetsutveckling 812 939 AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT % 213 JM Bostad Stockholm 4,5 43,3 JM Bostad Riks 14,6 15,5 JM Utland 5,9 8,2 JM Fastighetsutveckling 4,6 8,8 seffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning.
14 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT 213 213 JM Bostad Stockholm 671 1 51 317 378 JM Bostad Riks 294 243 258 19 JM Utland 61 74 64 193 JM Fastighetsutveckling 567 161 442 5 JM Produktion 39 38 94 39 EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT Bokfört värde, mkr 213-12-31-12-31 JM Bostad Stockholm 3 51 2 94 JM Bostad Riks 1 358 1 333 JM Utland 1 485 1 454 JM Fastighetsutveckling 39 61 JM Produktion 55 17 Totalt 5 988 5 769 DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 213-12-31-12-31 JM Bostad Stockholm 11 2 1 9 JM Bostad Riks 8 7 9 2 JM Utland 7 1 6 5 JM Fastighetsutveckling 7 Totalt 27 7 26 6 Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm 7 7 7 4 JM Bostad Riks 5 4 5 7 JM Utland 4 6 4 3 JM Fastighetsutveckling 1 Totalt 17 8 17 4 SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 213 213 JM Bostad Stockholm 1 513 1 37 453 474 JM Bostad Riks 951 92 216 292 JM Utland 547 743 134 294 JM Fastighetsutveckling 254 - Totalt 3 265 2 952 83 1 6 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 213 213 JM Bostad Stockholm 1 44 1 57 426 344 JM Bostad Riks 861 779 243 25 JM Utland 488 877 212 44 JM Fastighetsutveckling 2 - Totalt 2 953 3 163 881 998 BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal 213-12-31-12-31 JM Bostad Stockholm 2 516 3 71 JM Bostad Riks 1 46 1 492 JM Utland 1 325 1 425 JM Fastighetsutveckling 38 Totalt 5 69 5 988
JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 15 PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN 213-12-31 Marknadsvärde, mkr Bokfört värde, mkr Yta () m² Uthyrningsgrad årshyra, % Bokfört värde, mkr -12-31 Fastigheter under utveckling 247 28 35 8 84 587 Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder - - - - 271 Färdigställda kontorsfastigheter 47 36 3 1 53 75 Totalt 294 244 38 9 83 933 EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr 213 213 Ingående balans vid periodens början 5 769 5 816 6 142 5 722 Nyanskaffningar 1 274 1 259 179 521 Överfört till produktion 1 17 1 3 338 53 Övrigt 38 6 5 29 Utgående balans vid periodens slut 5 988 5 769 5 988 5 769 MODERBOLAGET MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 213 Nettoomsättning 8 218 8 695 Produktions- och driftskostnader 6 439 7 59 Bruttoresultat 1 779 1 636 Försäljnings- och administrationskostnader 465 456 Resultat av fastighetsförsäljning 51 Nedskrivning av fastigheter - 95 Rörelseresultat 1 263 1 85 Finansiella intäkter och kostnader 91 23 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 1 172 1 18 Bokslutsdispositioner 85 152 Resultat före skatt 1 87 956 Skatter 439 297 Årets resultat 648 659 Varav 167 mkr avser betald skatt hänförligt till dom i Kammarrätten i maj avseende åren 25 och 26. Processen avsåg nedskrivningar av andelar i koncernbolag vilka Kammarrätten dömde som ej avdragsgilla. JM hade reserverat fullt ut för negativt utfall i koncernredovisningen. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 213-12-31-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 1 543 1 217 Omsättningstillgångar 6 892 9 226 Summa tillgångar 8 435 1 443 Eget kapital och skulder Eget kapital 2 767 3 134 Obeskattade reserver 1 474 1 313 Avsättningar 81 842 Långfristiga skulder 197 2 Kortfristiga skulder 3 187 4 954 Summa eget kapital och skulder 8 435 1 443 Ställda säkerheter 169 169 Eventualförpliktelser 6 716 6 729 Investeringar i fastigheter uppgick till 311 mkr (464).
16 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 Stockholm den 12 februari 214 JM AB (publ) Styrelsen KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT 213 211 21 29 Intäkter 12 63 12 48 12 1 9 136 9 62 Rörelseresultat 1 523 1 374 1 513 97 646 Resultat före skatt 1 464 1 318 1 463 84 529 Balansomslutning 11 15 11 556 11 296 9 893 9 887 Kassaflöde från den löpande verksamheten 898 979 733 42 1 124 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) 642 667 97 73 189 Rörelsemarginal, % 12,1 11, 12,6 9,9 6,7 Räntabilitet på eget kapital, % 25, 21,9 24,5 15,7 1,6 Soliditet, % 4 38 41 4 37 Resultat per aktie, kr 14,1 11,7 12,5 7,1 4,4 Utdelning per aktie, kr 7,25 6,75 2) 6,5 4,5 2,5 Antal disponibla byggrätter 27 7 26 6 27 2 27 5 27 9 Antal sålda bostäder 3 265 2 952 3 112 3 276 3 291 Antal produktionsstartade bostäder 2 953 3 163 3 629 3 44 2 15 Antal bostäder i pågående produktion 5 69 5 988 6 41 5 431 3 744 Styrelsens förslag
JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 17 KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT 213 RESULTATRÄKNING Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 3 891 2 618 3 396 2 698 3 439 3 18 2 946 2 987 Produktions- och driftkostnader 3 165 2 122 2 83 2 248 2 8 2 598 2 43 2 472 Bruttoresultat 726 496 566 45 639 51 543 515 Försäljnings- och administrationskostnader 187 153 216 183 18 151 221 186 Resultat av fastighetsförsäljning 2 1-21 - - - Nedskrivning av fastigheter - - - - 95 - - - Rörelseresultat 541 344 35 288 364 359 322 329 Finansiella intäkter och kostnader 12 18 14 15 14 17 12 13 Resultat före skatt 529 326 336 273 35 342 31 316 Skatter 12 88 87 65 91 94 83 89 Periodens resultat 49 238 249 28 259 248 227 227 BALANSRÄKNING 12-31 9-3 6-3 3-31 12-31 9-3 6-3 3-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 236 234 241 243 254 296 311 312 Projektfastigheter 244 771 889 96 933 1 984 925 Exploateringsfastigheter 5 988 6 142 6 314 6 224 5 769 5 722 5 939 5 798 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. 325 41 439 327 214 193 147 168 Kortfristiga fordringar 1 972 2 239 2 211 1 96 1 911 1 889 2 154 1 86 Likvida medel 2 385 1 6 1 67 2 153 2 475 2 22 1 767 2 469 Summa omsättningstillgångar 1 914 11 153 11 46 11 516 11 32 1 826 1 991 11 22 Summa tillgångar 11 15 11 387 11 71 11 759 11 556 11 122 11 32 11 532 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 455 4 122 4 3 4 416 4 393 4 281 4 178 4 614 Långfristiga räntebärande skulder 319 29 288 35 296 293 332 34 Övriga långfristiga skulder 144 17 171 131 1 19 163 173 Långfristiga avsättningar 2 112 2 27 2 166 2 328 2 232 2 346 2 326 2 36 Summa långfristiga skulder 2 575 2 667 2 625 2 764 2 628 2 748 2 821 2 819 Kortfristiga räntebärande skulder 54 618 692 684 581 688 742 635 Övriga kortfristiga skulder 3 526 3 862 4 248 3 787 3 846 3 3 3 46 3 359 Kortfristiga avsättningar 9 118 16 18 18 15 11 15 Summa kortfristiga skulder 4 12 4 598 5 46 4 579 4 535 4 93 4 33 4 99 Summa eget kapital och skulder 11 15 11 387 11 71 11 759 11 556 11 122 11 32 11 532 KASSAFLÖDESANALYS Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv.4 Kv. 3 Kv.2 Kv.1 Från den löpande verksamheten 974 111 122 39 675 442 14 2 Från investeringsverksamheten 1 2 2 Från finansieringsverksamheten 189 116 671 11 225 184 56 3 Summa periodens kassaflöde 785 6 547 32 45 258 72 32 Likvida medel vid periodens slut 2 385 1 6 1 67 2 153 2 475 2 22 1 767 2 469 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv.4 Kv. 3 Kv.2 Kv.1 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens början 265 32 225 667 171 168 643 737 Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran 97 55 545 442 496 339 811 94 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran( ) vid periodens slut 642 265 32 225 667 171 168 643 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Bokfört värde vid periodens början 6 142 6 314 6 224 5 769 5 722 5 939 5 798 5 816 Nyanskaffningar 179 43 266 786 521 153 37 278 Överfört till produktion 338 175 263 241 53 336 162 299 Övrigt 5 4 87 9 29 34 4 3 Bokfört värde vid periodens slut 5 988 6 142 6 314 6 224 5 769 5 722 5 939 5 798 NYCKELTAL Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Rörelsemarginal, % 13,9 13,1 1,3 1,7 1,6 11,6 1,9 11, Skuldsättningsgrad, ggr -,1,1 - - - - - Soliditet, % 4 36 34 38 38 39 37 4 Resultat per aktie, kr 5,2 3, 3,2 2,6 3,2 3, 2,7 2,7 Antal disponibla byggrätter 27 7 27 7 28 2 27 8 26 6 27 6 27 7 27 2 Antal sålda bostäder 83 81 943 79 1 6 611 654 627 Antal produktionsstartade bostäder 881 69 88 574 998 759 775 631 Antal bostäder i pågående produktion 5 69 5 689 5 633 5 84 5 988 5 986 5 769 5 786
18 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT 213 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 1 475 1 78 1 39 1 311 1 465 1 336 1 376 1 414 Rörelseresultat 379 257 284 247 39 249 239 244 Rörelsemarginal, % 25,7 23,8 2,4 18,8 21,1 18,6 17,4 17,3 Genomsnittligt operativt kapital 2 881 2 793 2 672 2 541 2 46 2 366 2 394 2 349 Avkastning operativt kapital, % 2) 4,5 39,3 4,7 41,1 43,3 45,3 45,2 46,4 Operativt kassaflöde 317 53 3 1 378 194 211 268 Bokfört värde exploateringsfastigheter 3 51 3 161 3 267 3 3 2 94 2 544 2 741 2 753 Antal disponibla byggrätter 11 2 11 11 1 11 2 1 9 11 1 11 5 11 5 Antal sålda bostäder 453 366 354 34 474 273 252 38 Antal produktionsstartade bostäder 426 33 334 314 344 451 367 345 Antal bostäder i pågående produktion 2 516 2 475 2 492 2 777 3 71 3 167 3 32 3 59 JM BOSTAD RIKS Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 78 58 796 74 818 612 79 783 Rörelseresultat 63 45 59 54 66 46 6 59 Rörelsemarginal, % 8,1 7,8 7,4 7,7 8,1 7,5 7,6 7,5 Genomsnittligt operativt kapital 1 515 1 512 1 516 1 55 1 49 1 467 1 487 1 485 Avkastning operativt kapital, % 2) 14,6 14,8 14,8 15, 15,5 16,4 17,7 19,7 Operativt kassaflöde 258 53 58 41 19 213 4 45 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 358 1 42 1 421 1 351 1 333 1 421 1 465 1 499 Antal disponibla byggrätter 8 7 9 9 3 9 4 9 2 9 4 9 5 9 Antal sålda bostäder 3) 216 23 268 237 292 23 231 176 Antal produktionsstartade bostäder 3) 243 223 28 187 25 166 21 153 Antal bostäder i pågående produktion 3) 1 46 1 619 1 596 1 553 1 492 1 668 1 533 1 571 Varav fastighetsförsäljningar - - - 9 - - - - 3) Varav hyresrätter - - - 64 - - - - JM UTLAND Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 81 618 75 576 1 151 645 696 66 Rörelseresultat 44 3 28 24 74 41 34 32 Rörelsemarginal, % 5,5 4,9 3,7 4,2 6,4 6,4 4,9 4,8 Genomsnittligt operativt kapital 2 131 2 165 2 28 2 25 2 22 2 188 2 72 1 924 Avkastning operativt kapital, % 2) 5,9 7,2 7,6 7,8 8,2 8, 8,3 8,7 Operativt kassaflöde 64 24 54 33 193 98 211 6 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 485 1 465 1 53 1 455 1 454 1 678 1 654 1 485 Bokfört värde projektfastigheter 3 3 32 32 69 73 74 51 Antal disponibla byggrätter 7 1 7 1 7 1 6 5 6 5 7 1 6 7 6 7 Antal sålda bostäder 134 16 175 132 294 135 171 143 Antal produktionsstartade bostäder 212 83 12 73 44 142 198 133 Antal bostäder i pågående produktion 1 325 1 287 1 291 1 42 1 425 1 151 1 24 1 156 Varav fastighetsförsäljningar - - - 2 - - - - JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 64 171 56 23 21 17 18 21 Rörelseresultat 16 9 1 11 9 4 2 1 Genomsnittligt operativt kapital 812 933 96 96 939 922 893 864 Avkastning operativt kapital, % 2) 4,6 7,4 7,7 7,6 8,8,7,4 1,7 Operativt kassaflöde 442 17 39 21 5 12 37 62 Bokfört värde exploateringsfastigheter 39 39 39 61 61 61 61 61 Bokfört värde projektfastigheter 214 741 857 874 864 927 91 874 Antal disponibla byggrätter 3) 7 6 7 7 Antal sålda bostäder 3) - 18 146 - Antal produktionsstartade bostäder 3) - 54 146 - Antal bostäder i pågående produktion 3) 38 38 254 18 Varav -fastighetsförsäljningar 2 1-1 - - - -nedskrivning av projektfastighet - - - - 95 - - - 3) Avser hyresrätts- och vårdbostäder. JM PRODUKTION Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 654 468 518 371 578 463 51 455 Rörelseresultat 26 17 18 12 28 14 15 14 Rörelsemarginal, % 4, 3,6 3,5 3,2 4,8 3, 2,9 3,1 Operativt kassaflöde 94 12 49 6 39 5 23 17 JM ÖVRIGT Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter (eliminering) 176 15 141 11 233 135 182 145 Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) 14 5 16 13 8 9 13 13 OMRÄKNING JM UTLAND Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter 293 192 27 177 361 17 262 21 Rörelseresultat 27 9 24 47 15 14 15 8 2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.
JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 19 KONCERNEN EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19 Från och med den 1 januari 213 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår och respektive kvartal i tabellerna nedan. RESULTATRÄKNING Jan dec Jan dec Årets resultat 961-961 Övrigt totalresultat Aktuariella vinster/förluster inklusive särskild löneskatt och uppskjuten skatt - 61 61 sdifferenser 2-2 Årets totalresultat 959 61 898 BALANSRÄKNING -12-31 TILLGÅNGAR -12-31 211-12-31-1-1 Anläggningstillgångar 254-254 315-315 Omsättningstillgångar 11 32-11 32 1 981-1 981 Summa tillgångar 11 556-11 556 11 296-11 296 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 667 274 4 393 4 598 213 4 385 Långfristiga räntebärande skulder 296-296 293-293 Övriga långfristiga skulder 1-1 172-172 Långfristiga avsättningar 2 26 26 2 232 2 123 157 2 28 Summa långfristiga skulder 2 422 26 2 628 2 588 157 2 745 Kortfristiga räntebärande skulder 581-581 566-566 Övriga kortfristiga skulder 2) 3 778 68 3 846 3 44 56 3 496 Kortfristiga avsättningar 18-18 14-14 Summa kortfristiga skulder 4 467 68 4 535 4 11 56 4 166 Summa eget kapital och skulder 11 556-11 556 11 296-11 296 Varav avsättningar för pensioner 283 233 Varav uppskjuten skatteskuld 77 76 Långfristiga avsättningar 26 157 2) Avser särskild löneskatt, 24,26 % av förändring avsättning för pensioner. FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Jan dec Jan dec Ingående balans vid årets början 4 598-4 598 Effekt av ändrad redovisningsprincip, IAS 19-213 213 Summa totalresultat för året 959 61 898 Utdelning 542-542 Konvertering konvertibellån 1-1 Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 1-1 Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument - Återköp av aktier 359-359 Utgående balans vid årets slut 4 667 274 4 393 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN Jan dec Jan dec Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid periodens början 97 233 737 Förändring räntebärande nettoskuld/fordran 2 5 7 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid årets slut 95 283 667 NYCKELTAL -12-31 -12-31 211-12-31-1-1 Soliditet, % 4 38 41 39
2 JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 KONCERNEN EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19 Från och med den 1 januari 213 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår och respektive kvartal i tabellerna nedan. KVARTALSÖVERSIKT RESULTATRÄKNING Kv. 4 Kv. 4 Kv.3 Kv. 3 Kv.2 Kv. 2 Kv.1 Kv. 1 Periodens resultat 259-259 248-248 227-227 227-227 Övrigt totalresultat Aktuariella vinster/förluster inklusive särskild löneskatt och uppskjuten skatt - 61 61 - - - - - - - - - sdifferenser 2-2 23-23 1-1 2-2 Periodens totalresultat 279 61 218 225-225 226-226 229-229 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR - 12-31 12-31 - 9-3 9-3 - 6-3 6-3 - 3-31 3-31 Anläggningstillgångar 254-254 296-296 311-311 312-312 Omsättnings tillgångar 11 32-11 32 1 826-1 826 1 991-1 991 11 22-11 22 Summa tillgångar 11 556-11 556 11 122-11 122 11 32-11 32 11 532-11 532 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 667 274 4 393 4 494 213 4 281 4 391 213 4 178 4 827 213 4 614 Långfristiga räntebärande skulder 296-296 293-293 332-332 34-34 Övriga långfristiga skulder 1-1 19-19 163-163 173-173 Långfristiga avsättningar 2 26 26 2 232 2 189 157 2 346 2 169 157 2 326 2 149 157 2 36 Summa långfristiga skulder 2 422 26 2 628 2 591 157 2 748 2 664 157 2 821 2 662 157 2 819 Kortfristiga räntebärande skulder 581-581 688-688 742-742 635-635 Övriga kortfristiga skulder 2) 3 778 68 3 846 3 244 56 3 3 3 44 56 3 46 3 33 56 3 359 Kortfristiga avsättningar 18-18 15-15 11-11 15-15 Summa kortfristiga skulder 4 467 68 4 535 4 37 56 4 93 4 247 56 4 33 4 43 56 4 99 Summa eget kapital och skulder 11 556-11 556 11 122-11 122 11 32-11 32 11 532-11 532 Varav avsättningar för pensioner 283 233 233 233 Varav uppskjuten skatteskuld 77 76 76 76 Långfristiga avsättningar 26 157 157 157 2) Avser särskild löneskatt, 24,26 % av förändring avsättning för pensioner. RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ FORDRAN Kv. 4 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 1 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid periodens början 44 233 171 65 233 168 876 233 643 97 233 737 Förändring räntebärande nettoskuld/fordran 546 5 496 339-339 811-811 94-94 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid periodens slut 95 283 667 44 233 171 65 233 168 876 233 643 NYCKELTAL Kv. 4 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 1 Soliditet, % 4 38 4 39 39 37 42 4
JM-KONCERNEN BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 213 21 KORT OM JM AFFÄRSIDÉ Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. VISION JM skapar hus att trivas i. VERKSAMHET JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitetsoch miljöarbete. Vi omsätter cirka 13 miljarder kronor och har cirka 2 2 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Large Cap. FINANSIELLA MÅL OCH UTDELNINGSPOLICY Rörelsemarginalen ska uppgå till 1 procent inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling och ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 5 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen. OFFENTLIGGÖRANDE Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande kl. 8. den 12 februari 214. FÖR MER INFORMATION KONTAKTA: Claes Magnus Åkesson, CFO, IR-ansvarig Tel. 8-782 89 71 ÖVRIG INFORMATION KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN 24 april 214 Delårsrapport januari-mars 214 samt Årsstämma 214 15 juli 214 Delårsrapport januari-juni 214 24 oktober 214 Delårsrapport januari-september 214 PRESSMEDDELANDEN, KVARTAL 4 213-12-3 Utbyte av konvertibler mot aktier i JM AB (publ) 213-12-1 JM säljer fastighet i Nälsta, Stockholm 213-12-6 Per Löfgren ny hållbarhetschef på JM 213-11-29 Utbyte av konvertibler mot aktier i JM AB (publ) 213-11-25 JM säljer äldreboende på Lidingö, Stockholm 213-11-22 JM säljer kontorsfastigheter på Lidingö, Stockholm 213-1-31 Utbyte av konvertibler och optioner mot aktier i JM AB (publ) 213-1-24 Delårsrapport januari september 213 213-1-11 Valberedning för JM AB inför Årsstämman 214 JMs årsredovisningar, delårsrapporter och övrig finansiell information finns tillgängliga på www.jm.se/investerare