Studentbostadsföretagens omvärldsanalys 2013
SAMMANFATTNING STUDENTER Antalet sökande fortsätter att öka medan antalet antagna studenter minskar, det har med andra ord blivit svårare att komma in på en utbildning i Sverige. 2011/2012 var det första hela läsåret med studieavgifter för vissa internationella studenter och andelen freemovers minskar, andelen nya freemovers med så mycket som 60 procent. Även antalet distansstudenter minskar för första gången någonsin. BOSTÄDER Antalet kommuner som anger balans på bostadsmarknaden ökar för första gången på fem år. Dock har knappt hälften, 125 kommuner, fortsatt brist på bostäder, framförallt till ungdomar. Hälften av alla medlemsföretag i Studentbostadsföretagen har brist på studentbostäder och fler kommuner än tidigare uppger att det finns ett behov av studentbostäder. En liten ökning av byggandet väntas, men långt ifrån tillräckligt. POLITIK Det råder en fortsatt stor utredningsvilja hos bostadsministern, sedan Stefan Attefall tillträdde efter valet 2010 har han tillsatt över 50 utredningar inom olika områden av bostads- och fastighetsmarknaden. Dock är antalet faktiska förändringar i lagar och regler än så länge inte lika många. 5.1. Avslutade utredningar Boverket har presenterat sin översyn av ändrade byggregler för student-och ungdomsbostäder. Boverket föreslår bland annat ändrade regler för samutnyttjande av funktioner, buller, tidsbegränsade bygglov och flytt av enskild byggnad. Dock tycker Boverket inte att det finns tillräckligt bra skäl för att sänka tillgänglighetskraven så att det går att bygga mindre bostäder. Istället menar man att ytan går att krympa genom deras försl±ag gällande bostadsutformningen. I Hyresbostadsutredningen föreslås förändringar som gör det lättare att hyressätta bostaden utefter bostadens faktiska värde, ett värde som framförallt baseras på läget. Utredningen pekar på en väg som leder mot mer marknadsmässiga hyror, men med ett fortsatt stort konsumentskydd. Byggkravsutredningen föreslår slopade kommunala särkrav, då det enligt utredningen leder till dyrare och försvårat byggande av bostäder. De positiva effekter som de kommunala särkraven ger övervägs starkt av de negativa effekterna, varför man föreslår att de ersätts med ett nationellt regelverk. Plangenomförandeutredningen föreslår ett antal olika förslag för att effektivisera den långa och detaljerade planprocess som finns idag. Plan- och Bygglagen (PBL) och Miljöbalken (MB) har idag olika råd och gränsvärden för bullernivåer vid nybyggnation, dessa föreslås synkas och anpassas för att skapa bättre möjligheter att bygga bostäder. En utredning om byggfelsförsäkringen har kommit fram till att den i nuläget fungerar dåligt och föreslår ersätta den med en försäkring som fungerar bättre och som mer effektivt åtgärdar de eventuella fel som uppstått i en byggnation. Påbörjade utredningar - Regional planering och bostadsförsörjning - Undersökning om hur ekonomiskt utsatta hushåll klarar stora bostadsrenoveringar - Länsstyrelser får uppdrag att inventera byggbar mark - Bostadssituationen på svaga bostadsmarknader - Snabbare överklagandeprocesser av byggärenden - Förutsättningar för fördjupad hyresstatistik - Underlätta etablering på bostadsmarknaden Politiska beslut och förslag - Tydligare lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar - Nedsättning av byggsanktionsavgift - En enklare detaljplaneprocess - Anpassning av svensk rätt till EU-förordning om byggprodukter - Skärpta energikrav och enhetliga byggregler - Underlättad uthyrning av bostadsrätter - Hyra för andrahandsuthyrning som motsvarar kostnaden - Höjt schablonavdrag för uthyrning i andra hand EGNA UTREDNINGAR Som komplement till studien från Lunds universitet om hur studenter bor genomförde Studentbostadsföretagen en enkätundersökning på samma tema. Över 600 studenter i Göteborg, Stockholm, Umeå, Falun och Lund deltog. Enkätundersökningen visar att både betalningsförmågan hos studenterna och efterfrågan på studentbostäder varierar stort. Resultatet visar även att köket är en viktig del av studentens livsstil och bostad. 2
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. STUDENTER OCH LÄROSÄTEN s.5 2. INTERNATIONELLA STUDENTER s.7 3. BOSTADSMARKNADEN s.9 4. STUDENTBOSTADSMARKNADEN s.11 5. POLITIK s.13 5.1. Avslutade utredningar s.14 Boverkets utredning om ändrade byggregler för student- och ungdomsbostäder s.14 Hyresbostadsutredningen s.16 Byggkravsutredningen - kommunala särkrav s.17 Ett effektivare plangenomförande s.17 Samordning av bullerfrågor för att underlätta bostadsbyggande s.18 En ny byggfelsförsäkring s.18 5.2. Påbörjade utredningar s.19 Regional planering och bostadsförsörjning s.19 Undersökning om hur ekonomiskt utsatta hushåll klarar stora bostadsrenoveringar s.19 Länsstyrelser får uppdrag att inventera byggbar mark s.19 Bostadssituationen på svaga bostadsmarknader s.19 Snabbare överklagandeprocesser av byggärenden s.19 Förutsättningar för fördjupad hyresstatistik s.19 Underlätta etablering på bostadsmarknaden s.19 5.3. Politiska beslut och förslag s.20 Anpassning av svensk rätt till EU-förordning om byggprodukter s.20 Tydligare lag om kommunernas bostadsförsörjningsansvar s.20 En enklare detaljplaneprocess s.20 Höjt schablonavdrag för uthyrning i andra hand s.20 Skärpta energikrav och enhetliga byggregler s.20 Nedsättning av byggsanktionsavgift s.20 Underlättad uthyrning av bostadsrätter s.21 Hyra för andrahandsuthyrning som motsvarar kostnaden s.21 5.4 Analys och kommentar s.22 6. EGNA UTREDNINGAR s.24 6.1. Hur vill studenter bo? s.24 Hur studenter bor s.24 Hur studenter vill bo s.24 Slutsatser s.25 3
INLEDNING Årets omvärldsanalys är en läsning i politiska utredningar och statistik över minskade internationella studenter. Läsåret 2011/2012 var det första hela läsåret med studieavgifter för studenter från länder utanför EU/EES och Schweiz, och antalet studenter från dessa länder minskade med 79 procent jämfört med året innan. På bostadsmarknaden står det fortsatt still, trots den stora utredningsvilja som fortsätter hos bostadsminister Stefan Attefall. Sedan Attefall tillträdde 2010 har han tillsatt över 50 utredningar, en del av dem finns representerade och beskrivna i den här omvärldsanalysen. En av de mer intressanta utredningarna detta år är Boverkets översyn av byggreglerna. Översynen lovade gott på förhand, fick ett resultat som gick i rätt riktning, men tappade andan redan innan den kommit igång. Studentbostadsföretagen har vid flera tidpunkter riktat kritik mot översynens oförmåga att nå ända fram. Läs mer om detta i remissvar och pressmeddelanden på vår webbsida. Om utredningarna är många är åtgärderna desto färre. Attefall har själv riktat kritik mot sig själv för avsaknaden av verkstad, senast på StudBo13 i september. Med det i kombination med ett antågande valår kan man inte annat än att räkna med ett flertal åtgärder den närmsta tiden. Förhoppningsvis kan vi i nästa omvärldsanalys byta ut ett långt utredningsavsnitt mot ett fylligt åtgärdskapitel. Studentbostadsföretagen Göteborg 2013-10-14 UPPLÄGG I de avsnitt som behandlar studenternas och bostadsmarknadens utveckling tas de viktigaste trenderna upp i ett inledande textavsnitt, medan resterande siffror och statistik redovisas i olika diagram och tabeller. I de blåfärgade tabellerna i slutet av varje avsnitt samlas alla aktuella uppgifter på ett lättöverskådligt sätt. Siffrorna inom parantes redovisar samma uppgift för samma tidpunkt/period ett år tidigare. Exempel: Antal studenter Höstterminen 2012 (Höstterminen 2011) Nybyggnation 2012 (2011) Inresande studenter Läsåret 2011/2012 (Läsåret 2011/2010) 4
1. STUDENTER OCH LÄROSÄTEN Fler studenter sökte och färre kom in. Så kan man kort sammanfatta läsåret 2011/2012. Men bakom siffrorna gömmer sig olika orsaker. Bland annat minskade anslag och införda studieavgifter. Efter en uppgång de senaste årens minskar både antalet nya studenter och det totala antalet studenter vid svenska lärosäten under läsåret 2011/2012. Samtidigt ökar antalet sökande utan tidigare erfarenhet till 126 000. Det blev med andra ord svårare att bli antagen till en utbildning under läsåret 2011/2012 jämfört med läsåret innan. Trots en minskning av antalet antagna studenter är antalet studerande på en fortsatt historiskt hög nivå. Anledningen är att minskningen sker från ett redan ovanligt högt antal, vilket är ett resultat av den tillfälliga utökningen av anslagen 2010/2011. Det är framförallt de nya inresande studenterna som minskar, de svenska nybörjarna står för en liten minskning med sex procent. Även antalet distansstudenter minskar, detta för första gången någonsin. 19-åringarna är fortsatt den största åldersgruppen bland nya högskolestuderande med en dryg tredjedel. Anledningen är, precis som föregående år, de nya antagningsreglerna som sedan 2010 gynnar de som kan tillgodoräkna sig meritpoäng för bland annat moderna språk och matematik. 1 Tabell 1.1 - Utvecklingen 19-24 -åringar 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 Tabell 1.2 - Antal helårsstudenter 330 000 320 000 310 000 300 000 290 000 280 000 270 000 260 000 250 000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 LÄROSÄTEN I SVERIGE Universitet: 16 Högskolor: 15 Konstnärliga högskolor: 7 Övriga enskilda utbildningssamordnare: 13 1 Universitetskanslerämbetet årsrapport 2013 - Universitet & högskolor s. 8-9, 18-21 5
Tabell 1.3. Utveckling antal sökande och antagna utan tidigare högskoleutbildning 2002-2012 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Sökande Antagna Tabell 1.4 - Studenter och lärosäten Antagna HT-13 2 Antagna (urval 1) 267 533 (272 166) Antagna (urval 2) (246 734) Antal studenter 2011/2012 Registrerade studenter 3 430 905 (441 488) Helårsstudenter riket läsåret 2011/2012 4 313 521 (322 570) Sökande och antagna HT-12 Sökande 4 (562 832) Sökande utan tidigare utbildning 4 126 600 (116 000) Antagna (urval 1) 2 272 166 (273 653) Antagna utan tidigare utbildning (urval 2) 4 59 800 (59 600) Andel 19-åringar av totalt antagna 4 32% (34%) Medianålder 4 21,1 år (20,7 år) Andel antagna av sökande 4 47% (51%) 2 Universitets- och högskolerådet 3 Universitetskanslerämbetets statistiska databas 4 Universitetskanslerämbetet årsrapport 2013 - Universitet & högskolor 6
2. INTERNATIONELLA STUDENTER Höstterminen 2011 infördes studieavgifter för internationella studenter utanför EU, EES och utbytesprogram. För första gången sedan dess går det att se följderna ur ett helt läsårsperspektiv. Konsekvenserna är inte oväntat nog ett minskat antal inresande studenter. Antalet nya inresande studenter minskade för första gången på tio år, och detta med nästan 30 procent. Det är inte överraskande freemoverstudenterna, de som påverkas av studieavgifterna, som minskar. Jämfört med läsåret 2010/2011 var det 60 procent färre nya freemover-studenter som började studera vid svenska lärosäten läsåret 2011/2012. Andelen freemover-studenter från länder utanför EU/EES och Schweiz minskade under 2011/2012 med 79 procent och den största förändringen ses bland freemover-studenter från Asien. Utbytesstudenterna ökar däremot, om än lite med två procent. 23 procent av alla nybörjare på svenska högskolor och universitet under läsåret 2011/2012 var från ett annat land än Sverige. Trots att den andelen gått ner från 28 procent till från föregående läsår är det fortfarande en hög siffra. För tio år sedan var andelen lägre med endast 15 procent. 5 Tabell 2.1 - Ursprungsländer inresande studenter 2011/2012 1 950 18 310 11 190 1 330 380 520 5 Universitetskanslerämbetet årsrapport 2013 - Universitet & högskolor s.53-59 7
Tabell 2.2 - Internationella studenter Internationella studenter läsåret 2011/2012 6 Antal inresande studenter 38 128 (46 838) Andel av totalt antal registerade studenter 9% (14%) Därav freemover-studenter 22 980 (31 960) Därav utbytesstudenter 15 332 (14 380) Nya inresande internationella studenter 20 781 (29 410) Andel från Europa 57% Andel från Asien 14% Nya inresande utbytesstudenter 14 840 (14 500) Nya inresande freemovers 5 941 (14 750) Internationella studenter 2012 6 Sökande Antagna Internationella kurser och program 6 000 2 500 därav avgiftsskyldiga 1 800 600 Internationella masterprogram 21 900 9 600 därav avgiftsskyldiga 8 800 4 000 6 Universitetskanslerämbetet årsrapport 2013 - Universitet & högskolor 8
3. BOSTADSMARKNADEN Andelen kommuner med en balanserad bostadsmarknad ökar, men ungdomar fortsätter vara den grupp som flest kommuner har svårast att erbjuda en bostad. För första gången på fem år ökar antalet kommuner som anger att de har en balanserad bostadsmarknad, det vill säga att utbudet möter efterfrågan. Under 2012 var antalet 110, vilket innebär en ökning med 15 kommuner till 125 stycken under 2013. De kommuner som anger brist eller överskott av bostäder minskar därmed båda. Fortsatt är dock andelen kommuner med brist störst, 126 stycken eller 43 procent. 60 procent av de som anger brist på bostäder bedömer att läget kommer vara oförändrat de närmsta två åren. De grupper som de flesta kommuner har svårast att förse bostäder med är ungdomar, pensionärer och medelålders personer som vill flytta till en mindre bostad. Ungdomar är den grupp som flest kommuner uppger att det är brist på bostäder för. I storstadsregioner är det dock svårt för samtliga grupper att hitta en bostad, inklusive studenter. Bostadsbyggandet visar på relativt höga siffror. Kommunerna uppger att de kommer påbörja 34 000 bostäder under 2013, men uppskattningarna har under tidigare år visat sig vara något optimistiska och en mer säker siffra bedöms av Boverket att vara 26 000. Under 2012 uppskattas antalet påbörjade bostäder vara 22 700, vilket stämmer bra med prognosen inför 2012 som gavs under 2011: 22 500 bostäder. Prognosen för 2014 är ännu något mer optimistisk med 40 500. 7 Tabell 3.1 - Bostadsmarknadsläget 2000-2013 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Överskott Balans Brist 7 Boverket - Bostadsmarknadsenkäten 2013, s. 7,14,22,48 9
Tabell 3.2 - Utvecklingen Byggprisindex (BPI) för flerbostadshus och gruppbyggda småhus 240 220 200 180 160 140 120 100 80 Flerbostadshus Gruppbyggda småhus KPI 60 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Tabell 3.3 - Bostadsmarknaden Brist, balans, överskott 2013 8 Antal kommuner med brist på bostäder 126 (135) andel 43% (46%) Anta kommuner med balans 125 (110) andel 43% (38%) Antal kommuner med överskott av bostäder 39 (44) andel 13% (15%) Bostadsbyggande 2012 Påbörjade bostäder 8 22 700 (26 150) Färdigställda lägenheter totalt 9 25 993 (20 064) Färdigställda lägenheter i flerbostadshus 9 16 657 (12 587) Färsigställda lägenheter i småhus 9 9 336 (7 477) Prognos bostadsbyggande 8 Prognos för 2013 34 000 (26 000 säkra) (22 500) Prognos för 2014 40 500 (46 600) 8 Boverket - Bostadsmarknadsenkäten 2013 9 SCB - Byggande. Nybyggnad: Färdigställda bostäder 2012 10
4. STUDENTBOSTADSMARKNADEN En liten uppåtvändande trend i antalet byggda bostäder märks hos både Studentbostadsföretagen och Boverket. Men sett till behovet och bristen runt om i landet är det fortfarande långt ifrån tillräckligt. Läget på studentbostadsmarknaden fortsätter variera över landet och präglas av såväl balans som brist. I Studentbostadsföretagens egna undersökningar uppger hälften av alla medlemsföretag att det är brist på studentbostäder. Fördelat på orter är andelen något lägre, drygt 44 procent. Ortsvis är de orter med balans flest med hälften av det totala antalet, medan andelen företag med balans endast uppgår till knappt 40 procent. För första gången på flera år anger fler än en ort att det råder överskott på studentbostäder. 10 I Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät uppger 20 av 43 högskolekommuner att de har brist på bostäder för studenter. 25 kommuner har ett behov av fler bostäder för studenter. Boverkets enkät menar att studentbostadsbyggandet är på väg upp. 640 bostäder är säkra att påbörjas i år och 541 studentbostäder byggdes under 2012 (inklusive 189 bostäder genom nettotillskott vid ombyggnad). 11 Samma siffror finns hos SCB, även om de räknar utan nettotillskottet vid ombyggnation. De resterande 352 studentbostäderna är en ökning jämfört med förra året, men fortfarande lågt ur ett historiskt perspektiv. 12 Siffrorna baserade på Studentbostadsföretagens medlemmar visar på samma trend. 552 bostäder förväntas byggas under 2013 och antalet bostäder som är under produktion och färdigställs efter 2013 uppgår till 309. 13 Tabell 4.1 - Andel studentbostadsföretag med brist, balans eller överskott 70% 60% 50% 61% 56% 53% 57,5% 50% 40% 36% 44% 40% 39,5% 30% 20% 18% 21% 10% 0% 8% 3% 2,5% 2009 2010 2011 2012 2012 10,5% Brist Balans Överskott 10 Studentbostadsföretagens Studboguide 2013 11 Boverket - Bostadsmarknadsenkäten 2013 s.27 12 Statistiska Centralbyrån, Byggande. Nybyggande: Färdigställda bostadshus 2012 13 Studentbostadsföretagens Kö- och byggrapport 2013 11
Tabell 4.2 - Nyproduktion av studentbostäder 2008-2012 (SCB) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2008 2009 2010 2011 2012 Tabell 4.3 - Studentbostadsmarknaden Studentbostadsmarknaden 2013 Högskolekommuner med brist på bostäder åt studenter 14 20 (20) Högskolekommuner med bostäder åt studenter 14 17 (22) Högskolekommuner med behov av fler bostäder för studenter 14 25 (24) Bostadsföretag som anger brist på studentbostäder på orten 15 50% (56%) Bostadsföretag som anger balans på orten 15 39,5% (42%) Bostadsföretag som anger ett överskott av studentbostäder på orten 15 10,5% (2%) Sammanlagt behov av studentbostäder 15 15 000-20 000 (20 000) Studentbostadsbyggande 2012 Färdigställda studentbostäder - SCB 16 352 (134) Färdigställda studentbostäder - Studentbostadsföretagens medlemmar 15 292 (225) Förväntat byggande 2013 15 552 (80) Påbörjade bostäder under 2013 14 640 (650) Pågående nybyggnation färdigställt efter 2013 15 309 (245) 14 Boverket - Bostadsmarknadsenkäten 2013 15 Studentbostadsföretagen 16 SCB - Byggande. Nybyggnad: Färdigställda bostäder 2012 12
Omvärldsanalys 2013 5. POLITIK Sedan Stefan Attefall tillträdde som bostadsminister efter valet 2010 har han tillsatt över 50 utredningar inom olika områden av bostads- och fastighetsmarknaden. Ändrade lagar och regler är dock inte närheten av att vara lika många. Än. Därför tenderar en genomgång av vad som hänt inom politiken i mångt och mycket bli en redovisning av olika utredningar. Det är givetvis inte möjligt att redogöra fullständigt för den rika flora av utredningar som påbörjas, pågår och avslutas. Nedan följer därför sammanfattningar och kommentarer kring ett urval av utredningarna. Fokus ligger dessutom på utredningar som har särskild bäring på studentbostadsbranschen. POLTIKAVSNITTET ÄR UPPDELAT I FYRA DELAR 5.1. Avslutade utredningar s.13 5.2. Påbörjade utredningar s.19 5.3. Politiska beslut och förslag s.20 5.4. Analys och kommentar s.22 13
5.1. Avslutade utredningar BOVERKETS UTREDNING OM ÄNDRADE BYGGREG- LER FÖR STUDENT- OCH UNGDOMSBOSTÄDER Hösten 2012 fick Boverket i uppdrag av regeringen att under våren 2013 göra en översyn av de byggregler som styr byggandet av student- och ungdomsbostäder. Syftet var att genomföra förändringar som underlättar produktionen av dessa bostäder. Bostadsutformning Enligt dagens regelverk ska en bostad innehålla en rad funktioner, till exempel hygienrum och plats för vila. För studentbostäder gäller vissa undantag som innebär att man kan bygga något mindre bostäder. Boverket har fått i uppdrag att se över möjligheterna att ändra i regelverket för att ge möjlighet att bygga ännu mindre bostäder. Förslag 1. Ändringar sammanslagna funktioner och minskat utrymme m.m. för matlagning och förvaring Boverket föreslår att man i högre utsträckning kan samutnyttja funktionerna i bostaden samt att utrymmena för matlagning och förvaring kan göras mindre. Man behöver heller inte kompensera med gemensamhetsutrymmen. Enligt Boverkets exempel innebär dessa förslag att ytan kan minskar med upp till 25 procent. 4. Tydligare om när man kan göra avsteg vid ändring Boverket föreslår ett tillägg i det befintliga allmänna råd om när det är tillåtet att göra avsteg från BBR för student- och ungdomsbostäder om högst 35 m2, detta om byggnaderna till exempel har stort djup eller bärande väggar som gör det svårt att följa alla rådande regler. Buller Boverket konstaterar att dagens bullerregler främst upplevs som problematiskt ur två aspekter: 1) flera olika regelverk gäller som inte alltid stämmer överens med varandra, till exempel Plan- och bygglagen och Miljöbalken, 2) de riktvärden för buller som preciseras i Boverkets allmänna råd är för höga, det vill säga dygnsmedelvärdet 55 dba utanför fasaden och 70 dba vid uteplats i anslutning till bostaden. Förslag Boverket föreslår att enkelsidiga lägenheter om högst 35 m 2 kan lokaliseras i miljöer där bullret uppgår till 60 dba ekvivalent ljudnivå. Detta under förutsättning att gatan har begränsad trafik nattetid och begränsad tung trafik. Förslaget läggs eftersom bostäder för unga och studenter har hög omflyttning och kommuner får lättare att planlägga denna typ av bostäder. 2. Ändringar lika stora sovrum Enligt dagens regler måste det i en bostad med två sovrum finnas plats för parsäng i det ena sovrummet. Boverket föreslår att detta tas bort vilket innebär att det ena sovrummet därmed kan byggas mindre. 3. Ändringar utflyttat hygienrum Boverket föreslår att det blir möjligt att flytta ut hygienrummet till ett gemensamt utrymme, och utnyttjas av max fyra boende. Med den föreslagna förändringen blir det lättare att bygga så kallade minikorridorer eller kompisboenden. Tidsbegränsade bygglov Boverket menar att tanken med tidsbegränsade bygglov är att möjliggöra tillfälligt nyttjande av mark trots att användandet är ett annat än vad som avses i detaljplanen. Från och med 1 januari 2008 kan ett tidsbegränsat bygglov beviljas i högst 10 år, dock fem år i taget, vilket konstateras vara en för kort tidsperiod. Förslaget Boverket föreslår att byggnadsnämnden direkt kan bevilja tidsbegränsat bygglov om tio eller femton år för alla typer av byggnader. Man lämnar därmed två olika förslag för regeringen att besluta om där skillnaden ligger i hur lång tid den sammanlagda tiden för tidsbegränsade lov får vara, tio eller femton år. 14
Flytt av enskild byggnad Vid flytt av enskilda byggnader idag, till exempel efter att ett tidsbegränsat bygglov löpt ut, måste hela byggprocessen måste göras om från början trots att den redan blivit godkänd vid det ursprungliga uppförandet. Det är både resurskrävande och innebär en risk för nya bedömningar. Förslaget Boverkets förslag gällande flytt av enstaka och enkel byggnad tar bort kravet på tekniskt samråd och kontrollansvarig. Dock med förbehållet att kommunen kan kräva kontrollansvarig om byggnaden och flytten anses vara komplicerad. Även krav på arbetsplatsbesök och slutsamråd ur byggprocessen försvinner. Tekniska egenskapskrav De tekniska egenskapskraven för byggnader preciseras förutom i BBR även i Plan- och byggförordningen. Idag finns ett fåtal undantag för studentbostäder gällande vädring i köket och direkt ljus. Nedan följer Boverkets förslag: 1. Säkerhet i händelse av brand Boverket har fått synpunkter om att det behövs högre brandsäkerhet i studentbostäder då det bor många personer på liten yta, samt att gemensamhetsboende eller kollektiv är svåra att få till då varje bostadsrum ska utgöra en brandcell och ha tillgång till två utrymningsvägar. Boverket konstaterar att det kan vara aktuellt med särskilda regler, snarare än lägre krav. Boverket ska utreda möjligheten att ändra i BBR, men med fortsatta åtgärder för god brandsäkerhet. 2. Skydd med hänsyn till hygien, hälsa och miljön ljus Idag finns det krav på att studentbostäder ska utformas med möjlighet till naturligt ljus i utrymmen där man ofta vistas samt tillgång till direkt solljus genom fönstret vid någon tidpunkt på året. Detta försvårar byggandet av små, enkelsidiga lägenheter. Boverket föreslår att slopa kravet om direkt solljus i för student- och ungdomsbostäder om högst 35 m 2. 3. Energihushållning om värmeisolering Dagens energiregler tar inte alltid hänsyn till byggnader med mestadels små lägenheter. Därför föreslås två förändringar: 1) förenkla energihushållningskraven för byggnader mindre än 50 m 2 och ställ bara krav på värmeisolering av byggnadens klimatskärm (U-medelvärde), 2) anpassa energihushållningskraven till byggnader som är större än 50 m 2 och som huvudsakligen innehåller små lägenheter. Troligen kommer en särskild översyn göras av just detta område. 4. Hushållning med vatten och avfall Boverket föreslår att man istället för att ha utrymme för avfallshantering i varje lägenhet ska tillåtas placera de utanför bostaden, men på samma våningsplan. Tillgänglighetsanpassning En del av uppdraget var att se över möjligheterna att ändra i tillgänglighetsreglerna för student och ungdomsbostäder. En av utgångspunkterna för utredningen är att främja byggandet av mindre bostäder och där medför tillgänglighetsreglerna en begränsning. Boverket föreslår dock inga generella ändringar av tillgänglighetsreglerna för studentbostäder, endast gällande inredning av vindsvåningar i byggnader som saknar hiss. Boverket har bedömt två olika varianterna av ändrade tillgänglighetsregler: 1) 20 procent av lägenheterna är tillgängliga och resten besökstillgängliga, 2) 20 procent av lägenheterna är tillgängliga och resten otillgängliga Boverket menar att inget av de två förslagen medför några större skillnader i möjligheten att bygga mindre bostäder. De förändringar man föreslår rörande bostadsutformningskraven anses ge betydligt större effekt, varför tillgänglighetsreglerna i stort lämnas oförändrade. Eftersom det enligt Boverket enbart rör sig om mindre besparingar, samtidigt som man menar att antalet studenter med behov av särskilt stöd och anpassning av till exempel lokaler ökar, är det inte värt att genomföra några generella förändringar av dagens regler. 15
Förslaget Boverket föreslår att man vid inredning av vind till student- eller ungdomsbostad om max 35 m 2 inte behöver vara tillgängliga. Därmed behöver man inte heller installera hiss, vilket i sig bedöms innebära en besparing om en knapp miljon kronor. Kommentar Översynen har varit efterfrågad av branschen en längre tid för att få regler som bättre speglar studentbostadens förutsättningar. De förslag till ändringar som Boverket föreslår är genomgående i rätt riktning, men kanske inte tillräckliga. Framförallt finns frågan hur stora bostäder det går att bygga med de regelförändringar de föreslår. Mindre lägenheter är i praktiken det enklaste sättet att också sänka bostädernas hyra och de förslag som föreslås medför en hel del ökade möjligheter till just detta, ur såväl läges- som utformningsaspekter. Dock är det ytterst tveksamt om det verkligen går att bygga 25 procent mindre lägenheter med de förslag som föreslås. Eftersom de minsta bostäderna som byggs idag redan är kring 20 m 2 är det inte troligt att majoriteten av de nya bostäder som kommer att byggas blir särskilt mycket mindre. Istället är det troligt att den stora vinsten blir att man inte behöver kompensera de små ytorna i lägenheten med ett gemensamhetsutrymme. Samma frågetecken gäller för bullerfrågorna. Det är mycket positivt att man tar tag i frågan och kommer med förslag till förändringar, men frågan är hur stor effekt en skillnad på 5 dba får i praktiken. Saknaden av ändrade tillgänglighetskraven märks väl. Känslan är att Boverket inte vågat föreslå förändringar. Man påstår att effekterna av ändrade regler hade varit försumbara och att det därmed inte är lönt att genomföra några ändringar. Men på samma sätt som man överdrivit effekterna av ändrade bostadsutformningskrav har kraftigt underskattat effekterna av ändrade tillgänglighetskrav. Man hänvisar dessutom i utredningen till Norge där man räknar med 15-20 procent lägre produktionskostnader tack vare ändrade tillgänglighetsregler. Men argumentet om lägre projektkostnader biter uppenbarligen inte heller. HYRESBOSTADSUTREDNINGEN Uppdraget för utredningen har formulerats som att den ska utreda hur hyresmarknaden för bostäder kan utvecklas och hur förhållandet mellan upplåtelseformerna kan bli så likvärdiga som möjligt. Skattevillkor ska inte behandlas i denna utredning. De hyressättning- och investeringsförutsättningar som följer av nuvarande bruksvärde- och förhandlingssystem framstår som nyckelfrågan för hyresmarknaden. Man menar att den främsta anledning till att hyresmarknaden inte är balanserad är för att konsumentens värdering av bostaden, framförallt läget, inte återspeglas i den faktiska hyran. Investeringsviljan finns inte på grund av osäkra och svaga lönsamhetskalkyler vilket innebär att antalet hyresbostäder minskar istället för att svara upp med ett ökat utbud. Istället är andra investeringsalternativ som bostadsrätter ett mer attraktiv val. Dessutom kan markvärdet på redan existerande bostäder i dessa områden bara realiseras genom ombildning från hyresrätt till bostäder med bostadsrätt. För att komma tillrätta med detta menar utredaren att man på kort sikt framförallt skall ge konsumentens värdering av läget betydligt större betydelse i hyressättningen samtidigt som toleransen för hyresskillnader måste öka i hyresnämndernas prövningar. Man menar vidare att presumtionshyrorna måste utvidgas till att gälla längre än de 10 eller 15 år som gäller idag. Samtidigt skall man ge möjlighet till indexreglerade hyror vilket man menar ger bättre långsiktig säkerhet inför en investering i en ny fastighet. På längre sikt ser utredaren behov av mer renodlade marknadshyror där hyran bestäms av utbud och efterfrågan när nya kontrakt tecknas. På samma sätt som görs 16
i Tyskland idag. Man poängterar dock att det ska finnas ett starkt besittningsskydd för att förhindra så kraftiga höjningar att de boende i praktiken tvingas att flytta. På sikt menar utredningen att effekterna skulle bli kraftigt höjda hyror på sina håll, men också sänkta hyror, vilket troligen skulle innebära den genomsnittliga hyresnivån skulle vara ungefär densamma som idag. Utredningen föreslår att slopa särkraven, de nationella föreskrifterna ska vara tvingande även vid byggnation på kommunal mark. Vidare föreslås att instansordningen för överklaganden av detaljplaner ändras såtillvida att först instans skall vara mark- och miljödomstolen istället för Länsstyrelsen. BYGGKRAVSUTREDNINGEN - KOMMUNALA SÄRKRAV Utredningen har sitt ursprung i det faktum att de särkrav som många kommuner ställer på nyproduktion utöver rådande BBR, kritiseras för att leda till högre produktionskostnader samt att det hämmar möjligheterna till en hög upprepningsgrad och ökat industriellt byggande. En kartläggning visar att 20 procent av de kommuner som byggt mest de senaste åren använder sig av särkrav och att 19 av 20 byggföretag som bygger mest stött på särkrav. Enligt utredningen är det heller inte helt självklart att kommunerna har rätt att ställa krav utöver det som anges i BBR, med undantag att byggnadsnämnden har rätt att i vissa fall ge undantag från vad BBR anger. Det finns enligt utredningen ingen studie på om särkraven medför minskad energianvändning. Men det konstateras att kraven visserligen för med sig positiva effekter som ökad tillgänglighet och minskad energianvändning på sina håll, men listan över negativa konsekvenser är desto längre med till exempel svårigheter att uppfylla andra tekniska egenskapskrav som brandsäkerhet och ventilation/luftfuktighet. Särkravens eventuella påverkan på byggkostnaden har studerats särskilt i utredningen och det råder delade meningar mellan kommunerna och byggföretagen. En mindre andel kommuner än byggföretag anger att särkraven bidrar till dyrare produktionskostnader. Även uppskattningen av den ökade kostnaden är lägre hos kommunerna än hos byggföretagen. ETT EFFEKTIVARE PLANGENOMFÖRANDE I Plangenomförandeutredningen har utredarna fått uppdraget att se över reglerna om genomförande av detaljplanen för att skapa en tydlig, effektiv och transparent lagstiftning. Uppdraget kom senare att även innefatta en utredning för att förenkla och förkorta plan- och byggprocessen. Syftet är att resultatet ska bidra till bättre förutsättningar för planeringen och byggandet i Sverige. Förslagen ska även vara rättssäkra och säkerställa medborgarinflytande. Mest intressant är givetvis den kompletterande utredningen som ämnar förkorta plan- och byggprocessen. Här har man bland annat sett över på kravet på detaljplan och bygglov. Utredningen föreslår att dagens system, där det krävs både detaljplan och bygglov, avskaffas. Vid komplexa projekt väljer man endast detaljplan, utan bygglovsprövning, och vid enklare projekt sker bygglovsprövningen direkt mot en områdesplan. Med områdesplan menar man en mer detaljerad översiktsplan som anger områdets indelning samt hur dessa områden ska användas. Så länge den tänkta byggnationen möter dessa kriterier ska man inte behöva en detaljplan utan gå direkt till bygglovsprövningen. Medborgarnas inflytande och åsikter kommer in på ett tidigt stadium redan när områdesplanen skapas. Utredningen föreslår även att äldre detaljplaner görs mer flexibla, att det bli enklare för fastighetsägare att göra mindre kompletteringsåtgärder och tillbyggnader samt att bostadsförsörjningen förtydligas som ett allmänt intresse 17
I det första uppdraget som syftade till en tydligare plangenomförandelagstiftning föreslår man bland annat att alltför komplexa anläggningar inte ska bekostas och skötas av enskilda fastighetsägare, så som det är idag, utan falla inom kommunernas ansvarsområde. andra är över 65 dba vid byggnadens fasad. Det högre värdet kan enbart komma i fråga i en kommuns mest centrala delar och det skall krävas särskilda skäl för att det finns ett behov av att bygga bostäder just där. När undantag ges skall minst hälften av bostädernas vara vända mot sida där riktvärdena inte överskrids. SAMORDNING AV BULLERFRÅGOR FÖR ATT UNDERLÄTTA BOSTADSBYGGANDE Syftet med utredningen har varit att titta närmare på gällande bullerregler och hitta åtgärder för att underlätta planering av bostäder i bullerutsatta miljöer. Idag gäller Plan- och Bygglagen (PBL) och Miljöbalken (MB) i flera avseenden parallellt när det gäller bullerfrågor. Det vill säga att regelverken inte är samordnade och en nybyggnation som följer PBL uppfyller nödvändigtvis inte MB. Det kan få till följd att byggnationen med stöd av MB kan överprövas och göras om i efterhand. Ett av målen med utredningen har varit att samordna regelverken för att sådana situationer inte skall kunna uppstå. Utredningen föreslår därför att exempelvis att kravet om hälsobedömning av bullrets konsekvenser som finns i MB skrivs in i PBL samt att någon prövning enligt MB inte skall vara möjlig i efterhand som fallet är idag. Dagens regelverk innebär också att det är möjligt att planera nya bostäder i närheten av befintlig industri som därmed också blir skyldig att vidta bullerdämpande åtgärder, trots att industrin redan har tillstånd att bedriva verksamhet med en viss bullernivå. Även detta ändras till förmån för industrin. Dagens riktvärden för buller är inte reglerat i lag utan enbart i allmänna råd. Detta menar utredningen medför en osäkerhet för såväl byggherrar som kommuner varför man föreslår att bullernormerna framöver författningsregleras, det vill säga skrivs in lagtext. Dock menar man att det även framöver skall finnas ett visst tolkninsgutrymme för vad som avses. Vidare förslår utredningen också utvidgade undantag för buller från väg- och spårtrafik vid planering av bostäder. Undantagen skall vara i två steg där det första undantaget ges upp till 65 dba vid byggnadens fasad medan det Enkelsidiga lägenheter bör inte tillåtas i miljöer där bullret överstiger 65 dba. Även för industribuller föreslår utredningen ändringar. De riktvärden som man föreslår bör gälla är 50, 45 respektive 40 dba ekvivalent ljudnivå för dag, kväll/helg samt natt. Även här menar man att man bör utvidga möjligheterna till undantag vid planering av bostäder. Dock konstateras att industribuller skiljer sig från exempelvis trafikbuller på ett sådant sätt att mer individuell hänsyn får tas från fall till fall. Dock menar man att nivåerna för undantag bör vara i två steg, där ett första undantag kan ges om man överstiger rådande riktvärden med högst 10 dba och i steg två om riktvärdena överstigs med 15 dba. I det senare fallet skall särskilda skäl föreligga samtidigt som extra bullerskyddande åtgärder bör vidtas vid bostädernas fasad. Utredningen menar att förslagen innebär möjlighet att bygga närmare exempelvis hamnar än vad som är möjligt idag. Även för flygbuller föreslås samordning och förenklingar som sammantaget innebär att det föreslås bli något lättare att planlägga bostäder i områden utsatta för flygbuller. EN NY BYGGFELSFÖRSÄKRING Utredningen har haft som syfte att se över om det är möjligt att avskaffa nuvarande lag om byggfelsförsäkring som upplevts som dåligt fungerande. För konsumenten har det ekonomiska värdet av försäkringen varit dålig samtidigt som administrationen av den har varit krånglig och betungande. Utredningen konstaterar att dagens befintliga konsumentskydd inte är heltäckande i det fall byggfelsförsäkringen tas bort, varför man föreslår att införa en ny, så kallad åtgärdandeförsäkring. Syftet är en lösning som effektivt åtgärdar de eventuella fel som uppstått i en byggnation. 18
5.2. Påbörjade utredningar REGIONAL PLANERING OCH BOSTADSFÖRSÖRJNING En parlamentarisk kommitté ska se över regelverk och föreslå ändringar för fysisk planering och framtagande av underlag för bostadsförsörjning på regional nivå. Klar 27 mars 2015. UNDERSÖKNING OM HUR EKONOMISKT UTSATTA HUSHÅLL KLARAR STORA BOSTADSRENOVERINGAR Boverket skall titta närmare på de flyttmönster som uppstår vid omfattande renoveringar och kartlägga varför en del väljer att inte flytta tillbaka, med fokus på ekonomiskt utsatta grupper. Klar 1 december 2014. LÄNSSTYRELSER FÅR UPPDRAG ATT INVENTERA BYGGBAR MARK Länsstyrelserna i Västra Götaland, Östergötland, Uppsala, Stockholm och Skåne skall inventera kommunal mark som är planlagd för bostäder men där något byggande ännu inte kommit till stånd. Länsstyrelserna skall analysera varför marken inte är bebyggd. Klar 30 mars 2014. BOSTADSSITUATIONEN PÅ SVAGA BOSTADSMARKNADER Utredningen ska se över hur kommunala bolag kan verka och utvecklas i kommuner med svaga bostadsmarknader. Man skall också titta på möjligheterna att avveckla kommunala bolag om det behövs. Klar 29 maj 2015. SNABBARE ÖVERKLAGANDEPROCESSER AV BYGGÄRENDEN Utredaren skall se över processerna vid överklagande av kommunala beslut enligt Plan- och Bygglagen. Utredningen ska bland annat se över om det är möjligt att minska instanserna det är möjligt att överklaga till, om det bör införas en avgift för överklaganden, om det är möjligt att begränsa sakägarna och om det är möjligt att koncentrera överklagandena till ett fåtal Länsstyrelser i syfte att effektivisera processen. Klar 15 mars 2014. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FÖRDJUPAD HYRESSTATISTIK Boverket får i uppdrag att utreda förutsättningarna för en fördjupad hyresstatistik för såväl första- som andrahandshyror. Syftet är att erbjuda konsumenterna större möjlighet att kunna jämför hyror för olika bostäder i olika områden. 2 december 2013. UNDERLÄTTA ETABLERING PÅ BOSTADSMARKNADEN Boverket har fått i uppdrag att utreda de hinder som finns vid ny- och återetablering på bostadsmarknaden samt komma med förslag som förenklar densamma. Fokus ska främst ligga på hushåll med svaga förutsättningar. Exempel på hinder som nämns är olika krav på inkomst eller fast anställning som en bostadssökande kan möta. Klar 1 december 2014. 19
5.3. Politiska beslut och förslag ANPASSNING AV SVENSK RÄTT TILL EU-FÖRORDNING OM BYGGPRODUKTER Anpassning av Plan- och Bygglagen till EU-förordning om harmoniserade villkor för försäljning av byggprodukter. Klar 1 juli 2013. stor betydelse för allmänheten eller kan antas medföra stor miljöpåverkan. Förslaget bygger på det förslag som lämnats av plangenomförandeutredning som redovisats ovan och vinsten med det nya förslaget är framförallt att samrådskretsen begränsas och att kungörelse och redovisningsförfaranden begränsas. Klar 1 januari 2015. TYDLIGARE LAG OM KOMMUNERNAS BOSTADSFÖRSÖRJNINGSANSVAR Tydligare riktlinjer för processen kommunala riktlinjer, kommunerna skall redovisa hur de tagit regionalt hänsyn i sina egna riktlinjer. Med hänsyn till framförallt storstadsregionerna där ett stort antal kommuner kan utgör exempelvis Storstockholm. I och med det nya förslaget skall man ta hänsyn till bostadssituationen i hela Storstockholm och inte enbart i den egna kommunen. Exempelvis kan det innebära att en kommun som inte har någon högskola ändå måste ta hänsyn till behovet av bostäder för högskolestuderande om det finns sådan i regionen. Klar 1 januari 2014. EN ENKLARE DETALJPLANEPROCESS Förslaget syftar till att förenkla detaljplaneprocessen på så sätt det som idag är enkla planförfarandet blir den huvudsakliga varianten framöver. Det som idag är det normala planförfarandet reserveras istället för planärenden av större betydelse, som promemorian uttrycker det. Dessa särskilda ärenden föreslås kunna vara fall där detaljplanen inte överensstämmer med översiktsplan, är av HÖJT SCHABLONAVDRAG FÖR UTHYRNING I ANDRA HAND För fjärde gången sedan 2006 har regeringen höjt det schablonavdrag som för göras för den som hyr ut sin bostad, eller del av sin bostad, i andra hand. Efter höjningen är avdraget 40 00 kr per år. Det innebär i praktiken att intäkter från uthyrning i andra hand upp till 40 000 kr är skattefria. Klar 9 oktober 2013. SKÄRPTA ENERGIKRAV OCH ENHETLIGA BYGGREGLER Uppdrag till Boverket att se över och skärpa energikraven för byggnader. Detta är kopplat till förslaget att införa enhetliga byggregler som gäller över hela landet, dvs. slopandet av de så kallade kommunala särkraven. Klar 1 januari 2015. NEDSÄTTNING AV BYGGSANKTIONSAVGIFT Möjlighet att sätta ned byggsanktionsavgifter i enskilda fall om de inte står i proportion till överträdelsen. Exempelvis om en överträdelse skett pga. olycksfall eller oaktsamhet. Klar 1 juli 2013. 20
UNDERLÄTTAD UTHYRNING AV BOSTADSRÄTTER Ökade möjligheter för bostadsrättsinnehavaren att hyra ut sin bostad i andra hand. Bostadsrättsföreningens möjligheter att neka andrahandsuthyrning begränsas jämfört med dagens regelverk i syfte att öka uthyrningen och därigenom kortsiktigt få fram fler bostäder och minska bostadsbristen. Förslaget är en omarbetad variant av det förslag riksdagen röstade ner under hösten 2013. Skillnaden ligger främst i bostadsrättsföreningen föreslås ha möjlighet att ta ut en avgift av den som hyr ut i andra hand för att täcka upp för merkostnader som kan uppstå i samband med uthyrningen. Klar 1 juli 2014. HYRA FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING SOM MOT- SVARAR KOSTNADEN Bostadsrättsinnehavaren och andrahandshyresgästen får friare rätt att själva komma överens om hyran som beräknas utifrån innehavarens kostnader. Den nivå som skall vara vägledande är en fyraprocentig avkastning på lägenhetens marknadsvärde plus den avgift innehavaren betalar till föreningen. Det innebär alltså att det egentligen inte spelar någon roll för hyran hur stor del av bostaden som är belånad och därmed hur höga kostnader för ränta och amortering som innehavaren har. Klar 1 januari 2013. 21
5.4. Analys och kommentar Värdet av en utredning bestäms till stor del av vilka faktiska åtgärder som genomförs till följd av den. Hittills har de faktiska lagförslagen inte stått i paritet till den mängd utredningar som påbörjats de senaste åren. Glädjande nog kan man börja skönja en viss svängning i frågan då fler och fler förslag till lag- och regeländringar lämnar regeringens bord. MÅNGA UTREDNINGAR, FÅ STUDENTBOSTÄDER För studentbostadsbranschens del började det hända saker redan hösten 2012, exempelvis infördes ett innovationsstöd för byggande av studentbostäder, Boverket fick i uppdrag att ändra byggreglerna för studentbostäder, kommunerna beviljades stöd för att inventera mark, fastighetsavgiften sänktes och extra resurser avsattes till Länsstyrelserna för att korta handläggningstiderna vid överklagade planärenden. Effekterna av dessa åtgärder har inte visat sig än, i varje fall inte när det gäller byggande av studentbostäder. Att stödet skulle innebära att någon kommer fram med en idé som skulle innebära proppen ur för byggandet för dock anses otroligt. De första pengarna från innovationsstödet har börjat utbetalas och de sex projekt som beviljats pengar än så länge ger exempelvis att två företag fått bidrag för att vidareutveckla sina modulkoncept och SABO beviljats stöd för en tävling om yteffektiv inredning. Fler projekt kommer självklart att få stöd och förhoppningsvis kommer resultatet när stödet väl summeras ha fört med sig en rad idéer med positiva effekter på byggandet av studentbostäder. Att stödet skulle innebära att någon kommer fram med en idé som skulle innebära proppen ur för byggandet för dock anses otroligt. På den mer negativa sidan finns att antalet kommuner som sökt stöd för att inventera mark är tre till antalet och att fastighetsskatten fortfarande är oproportionerligt hög för studentbostäder jämfört med andra upplåtelseformer, trots den genomförda sänkningen. BOVERKETS UTREDNING EN BESVIKELSE Det som kanske skulle gett mest effekt av förra höstens åtgärder, Boverkets översyn av byggreglerna, resulterade i en undermålig utredning vars föreslagna ändringar inte kommer att leda till någon ökning av byggandet av studentbostäder, som konstaterades innan. Förslagen från utredningen kommer dock med största sannolikhet att genomföras, förhoppningsvis kan en del av dem, exempelvis gällande tillfälliga bygglov, korrigeras något innan de klubbas igenom. Dessvärre var bostadsministern snabbt ute och ställde sig bakom utredningens förslag gällande t.ex. tillgänglighetsregler varför några större ändringar än det som Boverket själva kommit fram till inte ter sig särskilt troliga. ANDRA UTREDNINGAR KAN GE EFFEKTER De förslag som dock förväntas ge mer effekt avser istället bostadsmarknaden i stort. Bostadsminister Attefall har vid flera tillfällen yttrat att regeringen genomför en totalrenovering av bostadspolitiken. Den mängd utredningar inom snarlika områden som genomförts de senaste åren får väl anses bekräfta åtminstone ambitionen. Bostadsminister Attefall har vid flera tillfällen yttrat att regeringen genomför en totalrenovering av bostadspolitiken. 22
De förslag som nu kommer har bland annat berört planering, marktillgång och planprocessen vilket får anses tillhöra grunderna i bostadspolitiken. De förändringar som föreslås får också anses positiva. Dock är det inga revolutionerande åtgärder som föreslagits än utan snarare ett antal korrigeringar som utan tvivel kommer att bidra till bättre förutsättningar för planering och byggande. Detaljplaneprocessen är ett exempel på en tidskrävande, omständlig och kostnadsdrivande process som man vill förenkla. Förslaget om en förenkling kommer inte rätta till allt, men tillsammans med vad som verkar vara ambitionen, att korta tiden från idé till byggstart genom att exempelvis effektivisera överklagandeprocessen finns det goda möjligheter till en relativt stor positiv inverkan på bostadsbyggandet i allmänhet och studentbostäder i synnerhet. Detsamma gäller förslaget om enhetliga byggregler som också är en pusselbit mot ett mer effektivt byggande. VALÅRET KAN GE FLER ÅTGÄRDER Dock är känslan fortfarande att det behövs betydligt mer i form av åtgärder för att nå den långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad man eftersträvar. Både vad gäller förvaltning som byggande. Nästa år är det riksdagsval och om det skall ske något som regeringen kan ta med sig in i valet så är det från och med nu och framåt som det skall hända. Med tanke på alla de utredningar man genomfört får det anses troligt att förslag kommer att komma under våren och sommaren 2014. Man har exempelvis flaggat för att man kommer komma med förslag gällande bullerregler under det kommande året, till följd av den utredning som presenterades i augusti. Och fler lär följa. Om inte är det väl tveksamt om Attefalls önskan om att få fortsätta sin totalrenovering hörsammas från högre instans i regeringen. Om Alliansen nu vinner valet. OPPOSITIONEN LOVAR BYGGBONUS I motsats till regeringen har oppositionen i form av socialdemokraterna utlovat en byggbonus på en miljard för byggande av bland annat studentbostäder. Tycka vad man vill om bidrag till bostadsbyggande, men det får nog anses mer troligt att byggandet av i alla fall studentbostäder har betydligt större chans att närma sig de nivåer som behövs med hjälp av en byggbonus än av de åtgärder som Attefall har lycktas prestera hittills. 23
6. EGNA UTREDNINGAR 6.1. Hur vill studenter bo? Den studie om studenters boende som genomfördes av Lunds universitet under 2012 kompletterades under 2013 med en kvantitativ enkätundersökning. De båda studierna bakades ihop till en samlad rapport; Hur studenter vill bo. Nedan följer främst en sammanfattning av den kompletterande enkätundersökning och de slutsatser som kan dras från båda studierna. det mer sällan och 11 procent bara någon dag i veckan. 76 procent äter dessutom medtagen eller hemlagad mat varje dag. Kökets utformning får ett genomsnittligt betyg på 3,16 på en femgradig skala där fem är högsta betyg. Drygt hälften av alla studenter har tillgång till gemensamma utrymmen men endast 20 procent använder dem någon gång i månaden eller oftare. Hela 45 procent använder dem aldrig. De gemensamma utrymmen som är vanligast är festlokal, gym och studierum. HUR STUDENTER BOR Medelhyran för de tillfrågade studenterna är idag 3 961 kronor i månaden. För de flesta ingår vatten. Bredband och el ingår för knappt hälften. 70 procent betalar hyra samtliga månader under året. Den disponibla inkomsten för medverkande studenter är i genomsnitt 11 209 kronor i månaden Medelytan för studenters nuvarande bostad är 26,5 kvm. De möbler flest har möblerat sin bostad med är säng, bokhylla, köksmöbler och TV. Man är ganska nöjd med möjligheten att möblera sin bostad, 3,15 på en femgradigskala där fem är högsta betyg. Det studenterna är mest nöjda med i sin bostad är läget, en hög standard, hyran och planlösningen. Det studenterna tycker är sämst med sin bostad är en för hög hyra, för liten yta, kökets utformning och läget. Man är dock mycket nöjd med bostaden överlag, 3,98 i snitt på en femgradig skala där fem är högsta betyg. Även läget i förhållande till lärosätet respektive centrum får högt betyg, 3,84 och 3,43. Hyran är den aspekten man är minst nöjd med, 2,75 i genomsnittligt betyg. De flesta använder sitt kök för matlagning varje dag eller de flesta dagar i veckan. Endast tre procent använder HUR STUDENTER VILL BO I samtliga frågor som rör hur studenter skulle vilja bo eller förändra sitt boende är deras nuvarande bostad utgångspunkten. 27 procent skulle kunna tänka sig att bo på en mindre yta om det även innebar en lägre hyra. 48 procent kan tänka sig motsatsen, det vill säga en större bostad för en högre hyra. Vid ett val av flera lägenhetstyper är det flest som väljer en bostad på 25 kvm för 4 000 kronor/månaden. Men det finns även de som vill bo på 10 kvm för 2 600kronor/månaden och 40 kvm för 6 000 kronor/månaden. Den högsta genomsnittliga hyran man kan tänka sig är 4 500 kronor/månad, det vill säga en femhundralapp över nuvarande snitt. De utrymmen som man skulle kunna tänka sig att göra mindre med en lägre hyra som följd är främst badrummet som 37 procent vill göra mindre. Den yta som bör göras större, trots en medföljande högre hyra, är köket som 52 procent vill öka i storlek. Det man vill förändra med bostaden är främst ett större och bättre kök. Och fick man förändra köket står mer bänkyta och en bättre spis högt på önskelistan. 24