O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AB Kvartalsrapport mars 2015
Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 5 Drift och förvaltning 5 Portföljöversikt 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
Huvudpunkter Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en svagt negativ utveckling på -1,0 procent. Senaste beräknade värde per aktie är 9,65 kronor per aktie. I Paramount har bolaget uppgraderat gemensamhets- och hissområden. Taket på fastigheten Whitney har renoverats, och poolen har öppnat igen. Bolagets har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 16,8 procent, justerat för utbetalningar på totalt 2,50 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR US OPPORTUNITIES AB Värde av fastigheter (MSEK) 1,069 GEOGRAFISK FÖRDELNING USA 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 76 % Annat 24 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 77 Ekonomisk vakans 19 % Areal (Kvm) 88 573 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 161 Genomsnittlig låneränta 4,7 % Genomsnittlig löptid lån (år) 2,1 MANDAT Etableringsår 2008 Avvecklingsperiod 2014-2016 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE* Utveckling senaste kvartalet -1,0% Utveckling senaste året 12,8% Utveckling senaste tre åren 31,2% Utveckling sedan start 16,8% HISTORISKA UTBETALNINGAR 2013 0,50 2014 2,00 Totalt 2,50 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet gått ned med 1,0 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31 december 2014. Värdering av fastighetsportföljen är inhämtad från externa bolag under det första kvartalet och påverkar beräkningen av värdet per aktie negativt. Historiskt har fastigheterna värderats var sjätte månad av en lokal värderingsman baserat på givna förutsättningar. Ett av huvudelementen i förutsättningarna har varit att enskilda lägenheter eller tomter över tid skulle säljas till marknadspris, och inte att de kommer att säljas som uthyrningsobjekt. Den senaste tiden har bolaget vid försäljning av enskilda lägenheter i några av fastigheterna uppnått lägre priser än det som har legat till grund för värderingarna. Med detta som bakgrund, och då bolaget är inne i bolagets definierade exitperiod, har Obligo i samråd med styrelsen beslutat att engagera en ny värderingsman för bolagets fast igheter. Den nya värderingen innebär att fastigheterna kan värderas både under förutsättning av att de skall säljas gradvis som tidigare, men också under förutsättning att de säljs vidare som uthyrningsobjekt. Obligo menar att detta i dagens marknadssituation ger en bättre uppskattning av de reella värdena i bolaget. Den nya värderingen visar att för några av fastigheterna är antagna marknadsvärden oförändrade, medan de för andra fastigheter är lägre än vid tidigare värderingar. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i USA. Den svenska kronan har under perioden försvagats mot den amerikanska dollarn med cirka 6,2 procent. Detta har bidragit positivt till det beräknade värdet per aktie för investerare i svenska kronor. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräkning per den 16 mars ger ett beräknat värde per aktie på 9,65 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 16,8 procent. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Kursutveckling SEK 14 SEK 12 SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 15.06.2008 15.09.2008 15.12.2008 15.03.2009 15.06.2009 Kurs per aktie 15.09.2009 15.12.2009 15.03.2010 15.06.2010 15.09.2010 15.12.2010 15.03.2011 15.06.2011 15.09.2011 15.12.2011 15.03.2012 15.06.2012 15.09.2012 15.12.2012 15.03.2013 15.06.2013 15.09.2013 15.12.2013 15.03.2014 15.06.2014 15.09.2014 15.12.2014 15.03.2015 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier DRIFT OCH FÖRVALTNING WHITNEY Totalrenoveringen av samtliga lägenheter är nu färdig och bolaget arbetar med att hyra ut lägenheterna. Cirka 39 procent av fastigheten är nu uthyrd. Dessutom har taken renoverats och poolen på takterassen har öppnat igen. PARAMOUNT (80 PROCENTS ÄGARANDEL) I Paramount har bolaget genomfört en uppgradering av gemensamhetsutrymmen och hissområden. Tandläkarbolaget Sage Dental flyttade in i sina nya 290 kvadratmeter stora lokaler på den första våningen i början av mars. Uthyrningsgraden är nu cirka 98 procent. WATERSCAPE (75 PROCENTS ÄGARANDEL) Under 2014 såldes sju lägenheter för totalt tre miljoner dollar till ett genomsnittligt pris som var cirka 190 procents högre än bolagets investeringskostnad. Intresset för bolagets lägenheter är fortfarande relativt bra och fyra konkreta försäljningsprocesser pågår. Dessutom är det bra efterfrågan på att hyra lägenheter. Hittills under 2015 har hyresintäkterna varit cirka tre procent högre än under förra året. DISCOVERY PALMS Bolaget har tvättat och målat fasaden samt installerat nya utelampor på fastigheten. Hyran för nya hyresgäster har ökat och hyresrabatter har minskat. Uthyrningsgraden för fastigheten är 99 procent. Atlanta Land I + II Intresset för tomtområdena i Atlanta är starkt och bolaget har ingått ett nytt försäljningsavtal med ett utvecklingsbolag omfattande 70 tomter i området Laurel Landing. Fyra tomter har sålts och de resterande tomterna kommer att säljas efterhand som husen blir färdiga. Det pågår även konkreta förhandlingar om försäljning av tre andra tomtområden; Keystone Gates, Wolf Creek och Madison Heights, där bolaget äger totalt 174 tomter KVARTALSRAPPORT MARS 2015 5
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Paramount USA Bostäder USD 80 % 34,037 30,793 47 % Waterscape USA Bostäder USD 75 % 13,856 10,577 16 % Discovery Palms USA Bostäder USD 100 % 13,764 10,646 16 % Whitney USA Bostäder USD 100 % 16,489 6,084 9 % Murano USA Bostäder USD 100 % 10,427 7,909 12 % Atlanta Land I JV USA Tomter USD 100 % 0 0 0 % Atlanta Land II JV USA Tomter USD 75 % 0 0 0 % Fieldstone Land USA Tomter USD 80 % 0 0 0 % Summa 88,573 66,009 47 893 12 724 100,0 % 100 % geografisk fördelning (andel av kvm) Andel Av eget kapital (marknadsvärde lån Kissimmee 16 % 38+16+16+19+11 48+16+16+11+9 Fort Walton Beach 16 % Delray Beach 12 % West Palm Beach 19 % Orlando 38 % Discovery Palms 16 % Murano 12 % Whitney 9 % Waterscape 16 % Paramount 47% 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
struktur Cirka 2 500 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 4 200 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) US Opportunities AS (Norge) US Opportunities AB (Sverige) 54 % 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 100 % 70 % 100 % 80 % 100 % 80 % Atlanta Land Atlanta Land II JV Whitney Murano Discovery Palms Paramount Waterscape Fieldstone Land JV Tomter Tomter West Palm Beach 141 lägenheter Delray Beach 93 lägenheter Orlando 145 lägenheter Orlando 264 lägenheter Fort Walton Beach 115 lägenheter Tomter ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde en emission 2008 och har investeringar i två delstater i USA. Bolaget har investerat i cirka 700 lägenheter i Florida och i cirka 1 200 tomter totalt, varav cirka 1 000 stycken ligger i och kring Atlanta i Georgia, och resterande ligger i Florida. INVESTERINGSMANDAT USO är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige, som investerar i tomter, bostäder och bostadsutvecklingsprojekt i USA. Investeringar ska huvudsakligen göras i tillgångar som fallit betydligt i värde. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 15-20 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att göras när fastigheter säljs. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 7
om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget USO. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i USO. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com