Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om uppdragsavtal och provision och annan ersättning. Prövning av fastighetsmäklarens utformning av ett avtalsvillkor i uppdragsavtalet om ersättning för förmedlingsuppdraget. Även fastighetsmäklarens ansvar för att ett avtalsvillkor om fastighetsmäklarens ersättning i uppdragsavtalet har formulerats på olika sätt i mäklarens exemplar, jämfört med det exemplar som uppdragsgivarna har fått, har berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljarna av en bostadsrättslägenhet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. De har även lämnat in kopior av uppdragsavtalet, kvittensen för förmedlingsprovision, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen och anbudsförteckningen. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt ett yttrande från NN. Han har tillsammans med sitt yttrande lämnat in en kopia av uppdragsavtalet med ett annat innehåll. Anmälan Anmälarna har huvudsakligen uppgett följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) NN påstod vid ett möte med anmälarna att de inte kunde få mer än 795 000 kr för lägenheten. De hade ingen aning om vad lägenheten kunde vara värd. De antog att beloppet var rimligt. Dagen efter mötet ringde NN och sa att han hade en spekulant som kunde vara intresserad av lägenheten. Spekulanten var dessutom beredd att betala mer än de 795 000 kr som de skulle begära för lägenheten, om denne fick köpa lägenheten innan visningen. NN bokade in ett möte med spekulanten redan samma kväll. NN ville träffa anmälarna först för att diskutera en sak. Han berättade då för dem att de troligen skulle kunna få 940 000 kr för lägenheten. Om de accepterade det priset var han villig att acceptera ett lägre mäklararvode än de 5,5 procent som de hade avtalat om tidigare. De skrev sedan in i uppdragsavtalet att mäklararvodet skulle vara 20 000 kr. Den intresserade spekulanten tittade på lägenheten och ville köpa den. De bestämde att de skulle skriva på överlåtelseavtalet nästa dag. När anmälarna kom till mötet var dock inte köpesumman 940 000 kr längre, utan i stället 1 050 000 kr. De undrade hur det hade gått till, men NN svarade att de inte skulle lägga sig i hur han arbetade. De räknade med att arvodet fortfarande skulle vara 20 000 kr. NN bekräftade detta vid kontraktsskrivningen. Vid tillträdet den 3 augusti 2012 gick de igenom köpehandlingarna och upptäckte att NN hade tagit allt över 920 000 kr som mäklararvode. De protesterade mot detta, men NN sa att han hade rätt att göra så. De genomförde överlåtelsen, eftersom de inte vågade avbryta den. De har i efterhand varit i kontakt med köparna, som berättade att NN hade sagt till dem att han hade en bra lägenhet till salu som kostade 1 100 000 kr. Han sa till köparna att de kunde få lägenheten för 1 050 000 kr om de beslutade sig snabbt. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Av det uppdragsavtal som anmälarna har lämnat in framgår följande. Säljaren har avböjd arvode om 5,5 % och i stället valt att betala ett arvode om 0 kr upp till 920 000 kr. Mäklaren är dock garanterad 20 000 kr i minimiarvode vid köpeskilling under 940 000 kr. Av det uppdragsavtal som NN har lämnat in framgår följande. Säljarna har avböjd arvode om 5,5 % och ist valt att betala 0 kr upp till 920 000 kr. All köpeskilling däröver tillfaller mäklaren. Mäklaren är dock garanterad 20 000 kr i minimiarvode vid köpeskilling under 940 000 kr. De aktuella delarna har skrivits till för hand på båda kopiorna. Den ursprungliga lydelsen i avtalet om 5,5 procent i provision har strukits över. Båda kopiorna av uppdragsavtalen är undertecknade av NN och uppdragsgivarna. Uppdragsavtalen är även signerade på första sidan, där de citerade formuleringarna har nedtecknats. Fastighetsmäklarens yttrande NN har huvudsakligen uppgett följande. När han kom till intaget berättade uppdragsgivarna att de precis hade fått en värdering av lägenheten från en annan mäklarfirma. Värderingen låg på 900 000 kr. Han höll med om att det lät rimligt. Han berättade för uppdragsgivarna att han nyligen hade sålt en liknande trea i samma område. Den lägenheten såldes för 935 000 kr, men hade bättre förutsättningar än uppdragsgivarnas lägenhet. Han värderade därför lägenheten till 895 000 kr, plus eller minus 100 000 kr, dvs. lägst 795 000 kr. Han upplyste om att hans arvode låg på 5,5 procent, vilket även framgick av uppdragsavtalet. Han berättade att han hade potentiella köpare till lägenheten. Han visste däremot inte om de var beredda att lägga bud på lägenheten, eftersom de inte hade sett den. Uppdragsgivarna sa att de skulle bli väldigt nöjda om de fick 900 000 kr för lägenheten efter arvodet. De föreslog ett annat upplägg för arvodet. De ville att det i avtalet skulle stå 0 kr i arvode upp till 920 000 kr och att eventuell köpeskilling därutöver skulle tillfalla mäklaren. De sa även att de skulle betala ett lägsta arvode på 20 000 kr, oavsett vad lägenheten
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) såldes för. Han sa att han kände sig mer bekväm med ett arvode om 5,5 procent, eftersom det är mindre riskabelt både för honom och för dem. Uppdragsgivarna stod på sig och sa att de ville ha detta upplägg, annars var de inte intresserade. Han förklarade tydligt innebörden av deras förslag och vilka risker som fanns dels för honom som mäklare, dels för dem som uppdragsgivare och säljare av lägenheten. Han minns också att han gav ett exempel på vad som skulle hända om lägenheten såldes för 1 000 000 kr och att deras förslag skulle ge ett mycket högre arvode än de 5,5 procent som han ursprungligen hade föreslagit. Uppdragsgivarna svarade då att de var fullt medvetna om risken och att de var villiga att ta den. Det väsentliga för dem var att få 900 000 kr för lägenheten. Med anledning av detta gjordes de ändringar i det uppdragsavtal som han hade tagit med sig. Uppdragsgivarna godkände ändringen och satte sina initialer vid texten. Han har i efterhand uppmärksammat att han har glömt att skriva till delen om att all köpeskilling däröver tillfaller mäklaren på det ena exemplaret av uppdragsavtalet. Detta är hans enda misstag i ärendet. Han var väldigt tydlig med de risker som uppdragsgivarnas förslag om er-sättning innebar. Uppdragsgivarna visste vad de gav sig in i. Han har aldrig sagt till uppdragsgivarna att de inte kunde få mer än 795 000 kr för lägenheten. Det har heller aldrig funnits något bud på 940 000 kr, utan detta är en lögn. Han har inte sagt till köparna att det funnits en lägenhet för 1 100 000 kr, men att de skulle kunna få den för 1 050 000 kr om de beslutade sig snabbt. Köparna lade det budet och uppdragsgivarna accepterade det. Han har inte sagt till uppdragsgivarna vid kontraktsskrivningen att arvodet var 20 000 kr. Han stämde av med uppdragsgivarna vid kontraktsskrivningen och frågade hur det kändes, eftersom arvodet skulle hamna en bra bit över de 5,5 procent som han hade erbjudit dem från början. De svarade att han förtjänade det för att han hade gjort ett bra jobb och sa att de var väldigt nöjda. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om ersättning
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) eller provision för fastighetsmäklarens tjänster. Däremot kan inspektionen pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har handlat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed. Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Uppdragsavtalens villkor om ersättning Av 23 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att, om inte något annat har avtalats, ska fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter en viss procent på köpeskillingen. Ersättning kan alltså utgå på andra sätt än genom provision, om det har avtalats mellan parterna. En fastighetsmäklare har ansvar för att de handlingar som han upprättar återspeglar det som har avtalats mellan parterna på ett korrekt sätt. Han ska även se till att villkoren inte är oskäliga eller att de kan tolkas på ett sådant sätt att de framstår som oskäliga. Av de två uppdragsavtal som NN har upprättat framgår att han inte har haft rätt till ersättning om bostadsrätten sålts för 920 000 kr eller ett lägre belopp än så. Av båda uppdragsavtal framgår också att han har varit garanterad ett arvode om 20 000 kr vid köpeskilling under 940 000 kr. Det framgår bara av det uppdragsavtal som han själv har behållit att all köpeskilling över 920 000 kr skulle tillfalla mäklaren. Det uppdragsavtal som uppdragsgivaren har fått har helt saknat information om vad som skulle ske om köpeskillingen översteg 940 000 kr. Det ersättningsvillkor som NN har använt sig av i det exemplar av avtalet som har lämnats till uppdragsgivarna har saknat uppgift om vad som sker om köpeskillingen överstiger 940 000 kr. Av 9 i fastighetsmäklarlagen framgår att en mäklare inte får framställa krav på ersättning som inte har avtalats skriftligen. Det är utrett i ärendet att endast den kopia av uppdragsavtalet som NN själv har behållit har innefattat ett villkor om att all köpeskilling över 920 000 kr ska tillfalla mäklaren.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Denna kopia har undertecknats av uppdragsgivarna. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN inte kan anses ha brutit mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen genom att åberopa ett avtalsvillkor om ersättning som har tagits in i en kopia av uppdragsavtalet som har undertecknats av uppdragsgivarna. Det förhållandet att endast en av kopiorna av uppdragsavtalet har innehållit den tillämpade formuleringen av avtalsvillkoret förändrar inte denna bedömning, eftersom omständigheter som är graverande för en mäklare får läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (RÅ 1996 ref. 83). Av det uppdragsavtal som NN har behållit har det däremot framgått att all köpeskilling över 940 000 kr skulle tillfalla mäklaren. Vid den typ av ersättningsvillkor som har tillämpats ska det finnas en klar och entydig uppfattning om objektets marknadsvärde så att uppdragsgivaren kan bedöma skäligheten av villkoret. Vid avtal med en konsument ställs krav på att fastighets-mäklaren är tydlig. Detta krav gäller även om avtalet i vissa delar utformas efter förslag från en säljare. NN har uppgett att han har värderat lägenheten till 895 000 kr, plus eller minus 100 000 kr. Det har alltså rört sig om ett spann på 200 000 kr mellan 795 000 kr och 995 000 kr. Lägenheten såldes sedan för 1 050 000 kr. Det har med hänsyn till NN:s uppfattning om objektets marknadsvärde och det stora spannet i värderingen inte funnits en tillräcklig möjlighet för uppdragsgivarna att bedöma villkorets konsekvenser. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när han har träffat avtal med uppdragsgivarna om det aktuella ersättningsvillkoret. Det förhållandet att han uppger att han har informerat uppdragsgivarna om innebörden av villkoret om ersättning förändrar inte denna bedömning. Förseelsen är varningsgrundande. Mäklarens respektive uppdragsgivarnas kopia av uppdragsavtalet Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att uppdragsavtalet är en handling av synnerlig vikt i ett förmedlingsuppdrag. Det utgör ett bevis om att uppdragsgivaren har ingått ett avtal med den aktuella mäklaren. Avtalet innehåller uppdragsgivarens och mäklarens rättigheter respektive skyldigheter gentemot varandra inom ramen för förmedlingsuppdraget. Ett skriftligt uppdragsavtal har till syfte att minska risken för framtida tvister. Samtliga avtalsvillkor som parterna har kommit överens om måste anges i det skriftliga uppdragsavtalet. I praktiken förekommer dock sällan bestämmelser
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) om t.ex. marknadsföring och visning. Detta har accepterats i praxis, med undantag för när det har funnits särskilda krav från uppdragsgivaren i dessa delar. Det är viktigt att parterna, i samband med att uppdragsavtalet ingås, får ett exemplar av detta. Uppdragsavtalet ska stämma överens med parternas överenskommelser. Det är mäklarens ansvar att se till att överenskommelserna nedtecknas korrekt och att de kopior som varje part behåller har samma innehåll. NN har upprättat ett uppdragsavtal där den kopia som han har behållit inte har stämt överens med kopian som han har gett till uppdragsgivarna. Detta får anses strida mot god fastighetsmäklarsed. Det förhållandet att han uppger att han har informerat uppdragsgivarna om innebörden av villkoret om ersättning och att de ska ha varit väl medvetna om vad de har gett sig in i förändrar inte denna bedömning. Förseelsen är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han har utformat ett oskäligt villkor om ersättning och för att han har upprättat ett uppdragsavtal där kopian som han har behållit inte har stämt överens med den kopia som han har överlämnat till uppdragsgivarna.