Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning och marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens uppgifter om en gemensamhetsanläggning i objektsbeskrivningen för en fastighet har innehållit tillräcklig information om anläggningens art, omfattning och förvaltning. I samma objektsbeskrivning har även uppgiften om en fläkt som inte har funnits i huset berörts. Mäklarens uppgifter i objektsbeskrivningen för en bostadsrättslägenhet har också granskats. Frågan om mäklaren har tillhandahållit en tilltänkt köpare denna objektsbeskrivning har prövats i beslutet. Att objektsbeskrivningen inte har innehållit uppgifter om bostadsrättsföreningens namn eller lägenhetens andelstal har ingått i bedömningen, liksom att lägenhetens storlek har angivits med en cirkauppgift. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 1 september 2014 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om objektsbeskrivningar. Syftet är att tydliggöra vilka krav som ställs på objektsbeskrivningar enligt lag och god fastighetsmäklarsed. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sina mallar och att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att objektsbeskrivningar POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) ska utformas på ett korrekt sätt. Avsikten är också att de beslut om objektsbeskrivningar som blir resultatet av granskningen, tillsammans med tidigare vägledande avgöranden, ska utgöra en grund för inspektionens information om vad som är god fastighetsmäklarsed beträffande tillhandahållandet av objektsbeskrivningar och deras innehåll. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat tjugofyra tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Hon har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som hon hade avslutat under perioden den 1 januari 30 juni 2014. Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två objektsbeskrivningar som tillhandahållits spekulanter den ena avsåg en fastighet och den andra en bostadsrätt. Hon har även förelagts att yttra sig samt att ge in kopior av uppdragsavtalen, journalerna och eventuella skriftliga underlag till objektsbeskrivningarna i respektive förmedlingsuppdrag. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende följande förmedlingsobjekt. 1. 2. Ett uppdrag den 14 mars 2014 om förmedling av en fastighet. Ett uppdrag den 7 april 2014 om förmedling av en bostadsrättslägenhet. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera objektsbeskrivningar i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). De övriga dokument som har begärts in har endast utgjort ett underlag för bedömningen av objektsbeskrivningen. I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Objektsbeskrivningen avseende fastigheten
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) I objektsbeskrivningen anges att det finns en gemensamhetsanläggning, A B-C GA:2. Det finns under denna rubrik ingen information om anläggningens art, omfattning eller förvaltning. Under rubriken Driftskostnader anges en kostnad för en samfällighet om 2 000 kr. Objektsbeskrivningen innehåller information om att köket har en fläkt. Denna information har strukits över i det exemplar som har kommit in till Fastighetsmäklarinspektionen. NN har antecknat på intagsblanketten att det har funnits en fläkt. Objektsbeskrivningen avseende bostadsrättslägenheten Enligt journalen upprättades objektsbeskrivningen den 15 april 2014. Det framgår att objektsbeskrivningen tillhandahölls tilltänkta köpare samma datum. Av journalen framgår att objektsbeskrivningen även har tillhandahållits köparna den 2 juni 2014. Det är samma datum som kontraktet skrevs under. Objektsbeskrivningen saknar uppgifter om bostadsrättsföreningens namn och andelstal. Lägenhetens storlek anges till ca 75 kvm. I mäklarbilden anges boarean till ca 75, 0 kvadratmeter. Objektsbeskrivningen innehåller även följande information. Uppgifterna i objektsbeskrivningen härrör huvudsakligen från säljaren och kontrolleras av fastighetsmäklaren endast om omständigheterna ger anledning till detta. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden i huvudsak uppgett följande. Objektsbeskrivningen avseende fastigheten Uppgifterna om gemensamhetsanläggningen Hon gick igenom fastighetsutdraget med köparen och säljaren vid kontraktsskrivningen. Köparen fick med sig kopior på information om gemensamhetsläggningar och inskrivningar. Det finns en öppen klausul i kontraktet på
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) tio dagar. Köparen fick då tid att besiktiga och ta reda på mer information om fastigheten, vilket hon rekommenderade dem att göra. På fastighetsutdraget finns telefonnumret till Lantmäteriet. I samfällighetsavgiften ingår kostnaden för gemensamhetsanläggningen. Uppgiften om köksfläkten Vid kontraktsskrivningen poängterades att det inte fanns någon fläkt i köket. Köparna såg även detta vid visningen. Uppgiften ströks från objektsbeskrivningen och alla parter var överens om det. Det var denna objektsbeskrivning som fanns tillgänglig på visningen. Säljaren godkände materialet och texten som lades ut på nätet. Säljaren hade inte observerat uppgiften om fläkten. Hon tog med uppgiften om fläkten av bara farten. Felet åtgärdades vid kontraktsskrivningen. Där gick de igenom allt och kunde konstatera att det inte fanns någon fläkt. Objektsbeskrivningen avseende bostadsrättslägenheten Tillhandahållandet av objektsbeskrivningen Köparna hade letat länge efter en lämplig lägenhet. Eftersom de hade varit på några lägenhetsvisningar som hon hade haft, visste hon vad de letade efter. När hon fick i uppdrag att förmedla den här lägenheten kontaktade hon därför köparna, som genast ville titta på den. Hon ordnade en visning för dem. Köparna skulle åka till Spanien dagen därpå. De bestämde sig på plats att de ville ha lägenheten och åkte sedan till Spanien i några veckor. Under tiden plockade hon och hennes mäklarkontor fram uppgifter om lä-genheten och mejlade dessa till dem. När de kom hem skrev köparna och säljarna under köpekontraktet. Det skedde aldrig någon öppen visning av lägenheten och den hann inte heller fotograferas. Lägenheten blev såld innan den annonserades ut på Internet. Köparen fick med sig mäklarbilden, årsredovisningen och stadgarna. Dessa handlingar mejlades även till dem när de befann sig i Spanien. Objektsbeskrivningen har upprättats under tiden som köparna befann sig i Spanien och har inte mejlats till dem. Objektsbeskrivningen skrevs ut i samband med kontraktsbeskrivningen. Bostadsrättsföreningens namn och bostadsrättens andelstal
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) Hon kan inte svara på varför uppgifterna om bostadsrättsföreningens namn eller andelstal inte finns med i objektsbeskrivningen. Köparen fick med sig mäklarbilden där all information om andelstalen och bostadsrättsföreningen finns med. I hennes system finns föreningens namn och andelstalen med. Bostadsrättslägenhetens storlek Hon anger alltid cirka när det gäller bostadrättslägenhetens storlek, eftersom det kan skilja mellan olika uppmätningsnormer. Om boarean är viktig för köparen så uppmanar hon denne att göra en uppmätning på egen bekostnad. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Fastighetsmäklarinspektionens bedömning i detta ärende är begränsad till hur fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning och att objektsbeskrivningens innehåll uppfyller de krav som ställs. Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Objektsbeskrivningen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Av god fastighetsmäklarsed följer dock att uppgifter som inte är obligatoriska, men som ändå tas med i objektsbeskrivningen, ska stämma överens med de uppgifter som fastighetsmäklaren har om objektet. Objektsbeskrivningen avseende fastigheten Uppgifterna om gemensamhetsanläggningen Om förmedlingen avser en fastighet ska objektsbeskrivningen enligt 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen bland annat innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 31) framgår bland annat följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) Med andelar i en gemensamhetsanläggning följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Den i objektsbeskrivningen införda uppgiften Gemensamhetsanläggningar: A B-C GA:2 och kostnaden för samfälligheten under rubriken Driftskostnader ger inte information om anläggningens art eller omfattning. Genom att endast ange gemensamhetsanläggningens beteckning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte i tillräcklig omfattning har tillgodosett spekulanternas intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningen. NN kan därför inte anses ha lämnat uppgifter om gemensamhetsanläggningen på ett sådant sätt som lagstiftaren har åsyftat med bestämmelsen i 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen. Förseelsen kan inte anses vara av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa, men inte heller av så allvarligt slag att en varning bör komma ifråga. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att förseelsen ger anledning till en erinran. Det förhållandet att NN har uppgett att hon till den slutlige köparen har lämnat kopior av information om gemensamhetsanläggningen och att denne har haft möjlighet att ta reda på mer om gemensamhetsanläggningen leder inte till någon annan bedömning. Uppgiften om fläkten Uppgifter som inte är obligatoriska enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska stämma överens med de uppgifter som fastighetsmäklaren har om objektet. Fastighetsmäklare har ett ansvar för att se till att marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt inte är vilseledande. Det framgår av utredningen att det vid kontraktsskrivningen konstaterades att det inte fanns någon fläkt i köket och att uppgiften ströks från objektsbeskrivningen. Enligt NN:s yttrande hade köparna redan under visningen noterat att det inte fanns någon köksfläkt. Hon hade tagit med uppgiften om fläkten i objektsbeskrivningen av bara farten och säljaren hade inte uppmärksammat denna uppgift vid sitt godkännande av det material och den text som lades ut på nätet. Mot bakgrund av oklarheten om vilka uppgifter om köksfläkten som NN hade tillgång till i samband med upprättandet av objektsbeskrivningen och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) mark-nadsföringen av fastigheten finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns grund för någon disciplinär påföljd i denna del. Bostadsrättslägenheten Tillhandahållandet av objektsbeskrivningen Med tilltänkta köpare avses personer som överväger att lägga ett bud på objektet och alltså inte enbart den slutlige köparen (prop. 2010/11:15, s. 55). En objektsbeskrivning ska lämnas till alla tilltänkta köpare (samma prop. s. 60). Mäklare måste överlämna all väsentlig information, bland annat objektsbeskrivningen, i god tid före köpet. Att tillhandahålla tilltänka köpare en objektsbeskrivning utgör ett obligatoriskt moment i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Av ut-redningen i ärendet har det kommit fram att köparna bestämde sig för att köpa lägenheten direkt efter en privat visning och att de åkte utomlands dagen därpå. Objektsbeskrivningen ska presenteras som en sammanhållen skriftlig beskrivning av bostadsrätten. De handlingar som köparna har fått innan kontraktsskrivningen mäklarbilden, årsredovisningen och stadgarna innehåller endast vissa av de uppgifter som ska finnas med i en objektsbeskrivning. Det är inte tillräckligt att redovisa uppgifter om objektet genom att hänvisa till andra handlingar. Det är enligt NN:s eget yttrande utrett i ärendet att köparna inte har fått någon objektsbeskrivning förrän vid kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har åsidosatt sin skyldighet att tillhandahålla en objektsbeskrivning före köpet. Detta är varningsgrundande. Bostadsrättsföreningens namn och bostadsrättens andelstal Om förmedlingen avser en bostadsrätt ska objektsbeskrivningen enligt 18 tredje stycket fastighetsmäklarlagen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn. Objektsbeskrivningen ska även innehålla uppgifter om andelstal. Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 59) fram går att ägarandelen i föreningen ska anges, det vill säga hur stor insats
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) den aktuella bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. Dessutom ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättshavaren. Mäklaren ska i objektsbeskrivningen ange andelstalet i båda dessa avseenden. Av utredningen i ärendet framgår det att uppgifterna om föreningens namn och båda andelstalen har funnits tillgängliga i mäklarbilden och att NN har haft dem i sitt system. Objektsbeskrivningen saknar dock uppgifter om andelstalen. NN har uppgett att hon har känt till föreningens namn och andelstalen. Hon har inte kunnat förklara varför uppgifterna saknas i objektsbeskrivningen. Det som NN har anfört om att köparen fick med sig mäklarbilden med all information om bostadsrättsföreningen och andelstal befriar henne inte från ansvaret för att i objektsbeskrivningen lämna de obligatoriska uppgifterna om föreningens namn och andelstal. Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta är varningsgrundande. Bostadsrättslägenhetens storlek I 18 tredje stycket fastighetsmäklarlagen stadgas att lägenhetens storlek ska anges i objektsbeskrivningen. Boarean är ofta av stor betydelse för parterna i en fastighetsaffär. En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek eller faktiska skick i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att en mäklare är särskilt noggrann när han eller hon vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadsrättens storlek som lämnas av säljaren är kor-rekta. Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att boarean inte bör anges som en cirkauppgift. Om mäklaren ändå anger en cirkauppgift bör mäklaren förklara anledningen till det. Det bör också framgå vem som har gjort uppskattningen. I objektsbeskrivningen anges att lägenheten är cirka 75 kvm, vilket stämmer med uppgiften i mäklarbilden om att boarean är cirka 75, 0 kvadratmeter. Det rör sig alltså om uppskattade uppgifter. NN har uppgett att hon alltid anger att lägenheten är cirka ett visst antal kvadratmeter, eftersom det kan
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) skilja mellan olika uppmätningsnormer. Hon uppmanar köparen att göra en uppmätning på egen bekostnad om boarean är en viktig fråga för denne. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är ett grundläggande krav att uppgifterna i objektsbeskrivningen är så korrekta som möjligt utifrån den information som fastighetsmäklaren har tillgång till. Det överensstämmer inte med god fastighetsmäklarsed att alltid ange en cirkauppgift om ett förmedlingsobjekts storlek. Det framgår av utredningen i detta ärende att mäklarbilden innehåller en ungefärlig boarea som överensstämmer med den som har angetts i objektsbeskrivningen. Dessutom finns det en generell information i objektsbeskrivningen om att uppgifterna huvudsakligen härrör från säljaren och att de kontrolleras av fastighetsmäklaren endast om omständigheterna ger anledning till detta. Det finns ingenting i utredningen som tyder på att NN har haft kännedom om anledningen till att säljaren och bostadsrättsföreningen har angett boarean som en cirkauppgift. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns grund för någon påföljd i denna del. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram om de två objektsbeskrivningarna som har granskats i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att hon i objektsbeskrivningen för bostadsrättslägenheten har underlåtit att lämna uppgifter om andelstal och bostadsrättsföreningens namn när hon har haft uppgifter om såväl andelstalen som bostadsrättsföreningens namn samt för att hon inte har tillhandahållit objektsbeskrivningen till en tilltänkt köpare före köpet. I denna varning ingår en erinran för att hon i objektsbeskrivningen för fastigheten inte har lämnat tillräckliga uppgifter om en gemensamhetsanläggning.