Kommunstyrelsens arbetsutskott Utdrag ur PROTOKOLL OJUSTERAT 2015-10-05 169 Ansökan om markanvisning mellan Knivsta kommun och Rosendal Fastigheter AB för del av fastigheten Ängby 2:1 KS-2015/544 Beslut Ärendet överlämnas till kommunstyrelsen utan eget ställningstagande. Ärende Tjänsteskrivelse 2015-09-28, förslag på markanvisningsavtal och ansökan om markanvisning har varit utsända. Exp till: Expedierat av
Handläggare Tjänsteskrivelse Diarienummer Anders Carlquist Datum KS-2015/544 2015-09-28 Kommunstyrelsen Markanvisningsavtal mellan Knivsta kommun och Rosendal Fastigheter AB/Holding 1 i Uppsala AB avseende del av fastigheten Ängby 2:1 KS-2015/544 Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar att godkänna upprättat förslag till markanvisningsavtal med Rosendal Fastigheter AB/Holding 1 i Uppsala AB avseende del av fastigheten Ängby 2:1. Sammanfattning Rosendal Fastigheter AB har ansökt om markanvisning avseende ett område söder om järnvägsstationen i centrala Knivsta. Syftet med ansökan är att pröva om området kan planläggas och utvecklas för bebyggelse med reseanknutna funktioner, handel, service och hotell. Bolagets skisser visar en torg-/platsbildning och en ny broförbindelse över järnvägen. Bolagets bedömning är att det genomförda projektet skulle komma att generera 300-400 arbetsplatser och uppta en markareal om ca 10 000 kvadratmeter. Förvaltningen bedömer att förslaget är intressant men också komplicerat. Många viktiga aspekter måste bearbetas. Förvaltningen föreslår att kommunen tecknar markanvisningsavtal med Rosendal Fastigheter AB avseende del av fastigheten Ängby 2:1. Avtalet innebär att bolaget under avtalstiden har ensamrätt att förhandla med kommunen om förvärv av fastigheten. Avtalet innebär inte ett löfte om försäljning. Bakgrund Rosendal Fastigheter AB har ansökt om markanvisning avseende ett område av fastigheten Ängby 2:1 beläget söder om järnvägsstationen i centrala Knivsta. Syftet med ansökan är att pröva om området kan planläggas och utvecklas i linje med bolagets förslag på hur en ny modern stationsbyggnad kan bli en ny centralpunkt för resande, arbetande och boende. Förutom de direkt reseanknutna funktionerna är projektet tänkt att innehålla hotell, konferens, handel och annan service. De skisser bolaget presenterat visar en torg- /platsbildning på bebyggelsens västra sida liksom en ny broförbindelse för gång och cykel över järnvägen. Bolagets bedömning är att det genomförda projektet skulle komma att generera 300-400 arbetsplatser, uppta en markareal om ca 10 000 kvadratmeter samt omfatta en bruttoarea (BTA) om drygt 40 000 kvadratmeter. Förvaltningen bedömer att förslaget är intressant men också komplicerat. Många viktiga aspekter måste bearbetas, såsom en trafikförbindelse över järnvägen och Knivstaån som har
sin sträckning genom den aktuella fastigheten och måste hanteras med stor skicklighet och omsorg. Den föreslagna bebyggelsens volym, utbredning på marken samt samspel med befintlig och framtida bebyggelse kräver också noggranna överväganden. Detta kan ske inom ramen för en detaljplaneprocess. Förvaltningen föreslår att kommunen tecknar markanvisningsavtal med Rosendal Fastigheter AB avseende del av fastigheten Ängby 2:1. Avtalet innebär att bolaget under den tid som bedöms som bedöms erfordras för planprocessen har ensamrätt att förhandla med kommunen om förvärv av fastigheten. Avtalet innebär således inte ett bindande löfte om försäljning. Förvaltningen föreslår att markanvisningen ges en löptid om 24 månader. Ekonomiska konsekvenser De ekonomiska konsekvenserna är svåra att överblicka på detta tidiga stadium. Ett projekt av den omfattning som Rosendal Fastigheter skissar i sin ansökan skulle generera en bruttoförsäljningsintäkt överstigande 100 miljoner kronor. En kostnadspost som kan bli aktuell för kommunen är sanering av förorenad mark. Enligt avtalsförslaget ska kommunens ansvar för sådan begränsas till 30 % av köpeskillingen. Behovet av eventuell sanering är i dagsläget okänt. Huruvida broförbindelsen kräver medfinansiering från kommunen är i dagsläget outrett. Konsekvenser för barn En analys av konsekvenser för barn kan göras först i samband med ett detaljplaneförslag. Lena Fransson kommundirektör
1(2) Mellan Knivsta kommun (org.nr. 212000-3013), nedan kallad Kommunen, och Holding 1 i Uppsala AB (org.nr 556906-4776) nedan kallat Bolaget, har under förutsättning som anges i 6 nedan träffats följande MARKANVISNINGSAVTAL 1. Markanvisning Kommunen har beslutat att till Bolaget anvisa del av fastigheten Ängby 2:1 - nedan kallad Fastigheten - i Knivsta kommun. Fastigheten har ungefärligt markerats med röd kantlinje på bifogad karta. Denna markanvisning innebär att Bolaget, under en tid av 24 månader från och med detta avtals undertecknande, har en option att ensam förhandla med Kommunen om köpeavtal med villkor för exploatering inom Fastigheten. Markanvisningen innebär inte ett löfte från Kommunen att sälja Fastigheten till Bolaget. Markanvisningen medför att Fastigheten under avtalstiden, efter samråd med Kommunen, får tas i anspråk för mindre geotekniska och miljötekniska undersökningar som inte nämnvärt påverkar marken. Markanvisningen medför ingen exklusiv rätt att nyttja Fastigheten. 2. Avsiktsförklaring/mål Bolaget ska ansöka om planbesked i syfte att pröva om Fastigheten genom detaljplaneläggning kan utvecklas för ny bebyggelse i huvudsak enligt den ansökan om markanvisning daterad 22/09/15 som Bolaget givit in till Kommunen. Bolaget är medvetet om att det vid detta avtals tecknande ännu inte skett någon prövning av om planläggning av Fastigheten för ändamål enligt ovan ska ske samt att en sådan prövning kan komma att resultera i att kommunen inte är beredd att, eller inte kan, upprätta detaljplan. 3. Detaljplan Bolaget ska ansöka om planbesked. Om planläggning kan ske ska Bolaget i samråd med Kommunen utse kvalificerad arkitekt för de utredningar som behöver göras. 4. Ekonomi 4.1 Utredningskostnader Bolaget står för de utrednings- och ev övriga kostnader som behövs för planläggning och för att parterna ska kunna träffa köpeavtal. Bolaget ska erlägga avgifter i enlighet med gällande kommunala taxor. Sådana avgifter ingår inte i köpeskillingen vid Fastighetens överlåtelse enligt detta avtal. 4.2 Bygg- och anläggningskostnader Om Bolaget köper Fastigheten ska Bolaget ansvara för och bekosta samtliga bygg- och anläggningsåtgärder inom Fastigheten. Kommunen ska svara för och bekosta projektering samt byggande av gator och parker på allmän plats med kommunalt huvudmannaskap. Parterna kan överenskomma om annat. Bolaget ska dock svara för och bekosta projektering samt genomförande av de återställande- och anslutningsarbeten, som måste göras i mark som utgör allmän plats till följd av Bolagets bygg- och anläggningsarbeten på Fastigheten. Köpeskillingen enligt 4.3 inkluderar kommunens kostnader för anläggningar inom allmän plats, såsom gator och parker, men inte anslutning till vatten- och avlopp eller fjärrvärme.
2(2) 4.3 Marköverlåtelse Parterna ska träffa köpeavtal med villkor för exploatering när parterna tillsammans anser att ett sådant kan träffas, dock senast 24 månader efter detta avtals undertecknande och under förutsättning av att detaljplaneläggning har skett och vunnit laga kraft. Parterna är överens om att överlåtelsen av marken ska ske till marknadsmässigt pris. 5. Miljö- och energikrav Exploatören förbinder sig att de bostadshus som uppförs på fastigheten ska uppnå energiprestanda som är minst 20 % bättre än de krav som ställs enligt BBR-definition vid detta avtals undertecknande, förutsatt att fjärrvärme används som primär energikälla. 6. Markföroreningar Markförorening är sådan förorening etc som orsakats av tidigare verksamhet och som måste avlägsnas från platsen för att möjliggöra exploateringen. Alla åtgärder rörande marksanering inom Fastigheten som erfordras för den aktuella exploateringen genomförs av Bolaget. Kostnadsansvaret för marksaneringen fördelas enligt följande: Bolaget: Utredning och undersökning av marksaneringsbehovet. Alla schakter. Kommunen: Transporter, deponiavgifter och erforderlig provtagning och kontroll vid sanering, samt ersättningsmassor, upp till en summa, exklusive moms, motsvarande 30% av köpeskillingen. Kostnader överstigande denna nivå ska bäras av Bolaget. 7. Giltighet Detta markanvisningsavtal är till alla delar förfallet utan ersättningsrätt från någondera parten om inte köpeavtal med villkor för exploatering enligt 1 och 4.3 ovan träffats mellan Kommunen och Bolaget enligt 4.3 alternativt parterna överenskommit om förlängning. * * * * * Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt. Knivsta den För Knivsta kommun kommunstyrelsen För Holding 1 i Uppsala AB (Klas Bergström ) (Gorgen Abrami ) ( ) ( ) BILAGA 1. Karta över markanvisat område
22/09/15 Knivsta Kommun Kommunstyrelsen Ansökan om markanvisning avseende fastigheten Ängby 2:1, Särsta 3:380 m.fl. Rosendal Fastigheter är ett projektutvecklingsbolag som verkar i Knivsta och Uppsala. Vår ambition är att utveckla projekt med innovativ design, gröna lösningar och god service som sammantaget medverkar till att skapa attraktiva och hållbara stadsmiljöer. Idag har företaget cirka 500 bostäder i produktion och 1 200 enheter i plan. Rosendal Fastigheter samarbetar med den flerfaldigt prisbelönta danska arkitektbyrån Christensen & Co och arkitekten Mikael Ahrbom. I Knivsta arbetar Rosendal Fastigheter för närvarande med utveckling av en ny centrumfastighet på torget invid Kommunhuset. Fler projekt som Rosendal Fastigheter har genomfört eller planerar för framgår av www.rosendalfastigheter.se. Förslag avseende nytt Resecentrum Knivsta Resecentrum är en tänkt första etapp av det nya området Nydal som framtagits i linje med den kommunala ambitionsnivå som framtagits för området. Projektet är ett förslag på hur en ny modern stationsbyggnad kan bli en ny centralpunkt för resande, arbetande och boende i en ny del av Knivsta. Projektet etablerar även Knivsta som en konkurrenskraftig handelsplats med god tillgång på service. Integrerat med det nya resecentret byggs en ny broförbindelse för gång och cykel över tågspåren, som binder ihop västra och östra sidan av Knivsta. Den långa cykelrampen slingrar sig igenom byggnaden och ned för det västvända trapptorget ner mot ån där vattnet getts ökad betoning i närmiljön. Längs ån etableras även ett grönt parkstråk, helt i skydd från tåg- och trafikbuller, som möjliggör för såväl lek, aktivitet och rekreation. Alla biltransporter är tänkta att hålla sig utanför kvarteret, så att cykel- och gångtrafikanter ges företräde i det offentliga rummet. Bebyggelsen har sin rygg mot tåget med en variation av höjder, för att väcka intresse och markera centrum och mångfaldig i en modern småstad. Hörnet mot stationen markeras med ett högre torn. Skalan mot spårområdet är medvetet större, medan byggnadsvolymerna trappar ner i höjd mot åbältet på västra sidan. Hustaken är gröna av sedum och planteringar och de många mötesplatserna gör trapptorget fullt av liv och rörelse. Resecentret inbegriper service, handel, gastronomi, kultur och aktiviteter av många olika slag. Platsen lutar ner mot parken, ån och eftermiddagssolen, vilket kommer göra den till en populär mötesplats för alla åldrar.
22/09/15 Bostäder ansluter till huvudbyggnaden och är uppdelade i mindre volymer för småskalighet och såväl kvarter som gårdar erbjuder en eller fler tysta sidor. Hela markplanet ut mot spårområdet är i första hand en entré för buss- och varutransporter, skyddad parkering samt teknikytor. Ovanpå denna och under trapptorget finns en större galleria med handel och service. På samma nivå som bron ligger själva resecentret med info/service och receptioner mm, samt förbindelse till övriga våningar och funktioner. De övre våningarna och tornet är hotell/service apartments, konferens och restauranger med stora takterrasser. Södra delen av byggnaden har kontor och lägenheter kopplade till verksamheterna och dess anställda. Resecentret med tillhörande delar kommer att generera mellan 300-400 nya arbetsplatser och därutöver kommer ett stort antal bostäder kunna kopplas. Hela byggnaden har ett footprint på ca 10 000 m² (inkl. parkering och teknik på bottenplan), varav merparten har gröna terrasser och tak. Sammanlagt har byggnaden en bruttoarea (BTA) på drygt 40 000 m². Rosendal Fastigheter har ambitionen att i fortsatt dialog med Knivsta Kommun fortsätta utveckla denna viktiga knutpunkt till en plats med höga krav på såväl form, funktion och hållbarhet. Av bilaga 1 framgår Situationsplan för projektet samt av bilaga 2 framgår en Idéskiss över resecentret.
22/09/15 Bilaga 1 Situationsplan Knivsta Resecentrum Situationsplan med berörda fastighetsgränser
22/09/15 Bilaga 2 Idéskiss Knivsta Resecentrum Förslag för Knivsta Resecentrum sett från sydväst