Villatomter och markanvisning JW Bostad AB i Stavlund, Tosterö

Transkript

1 TJÄNSTEUTLÅTANDE Dnr KS/2012: Mark- och exploateringsenheten /4 Handläggare Jörgen Altin Villatomter och markanvisning JW Bostad AB i Stavlund, Tosterö Förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar att 1. ge förvaltningen i uppdrag att utöka etapp 1 och sälja villatomter via tomtkön samt sälja mark för utveckling av kvarter för enbostadshus via direktanvisning, 2. godkänna markanvisningsavtal med JW Bostad AB. Beskrivning av ärendet Villatomter Under år 2016 har förvaltningen sålt slut på tomter för enbostadshus och inga tomter finns förnärvarande tillgängliga för försäljning via tomtkön. I tomtkön finns 134 köande vilket är mer än en fördubbling under de senaste två åren. För att tillgodose efterfrågan är det angeläget att inom befintliga detaljplaner hitta lämpliga tomter för att bygga enbostadshus med äganderätt. Området Stavlund är planerat för en variation av enbostadshus, radhus och flerbostadshus. I etapp 1 som inleddes under 2016 har avgränsningen och tidigare markanvisningar gjorts så att det kommer att byggas radhus i bostadsrättsform, lägenheter i bostadsrättsform i flerbostadshus samt ett område med enbostads- /parhus. I etappen ingår också ett kvarter som ger tre till fyra tomter som ska säljas via tomtkön. För att tillgodose efterfrågan på tomter för enbostadshus föreslås etapp 1 utökas genom att två gator som ingår i etappen förlängs. Utvecklingen är enligt laga kraftvunnen detaljplan. I den södra delen av området förlängs en gata med cirka 250 m och knyts ihop med torget, se skiss nedan. Genom detta bedöms nio tomter kunna erbjudas till tomtkön. Tomterna ligger utmed den kommunala gatan. I den norra delen ligger ett kvarter som blir tillgängligt om gatan från torget förlängs med cirka 140 m. På grund av kvarterets form krävs utbyggnad med en lokal väg på kvartersmark. Förvaltningen gör bedömningen att det är lämpligt att anvisa denna mark till ett en byggherre som kan bygga erforderlig väg och marknadsföra tomter inklusive hus. Intresserade företag finns som har kontakt Strängnäs kommun Nygatan Strängnäs Tel Fax Bankgiro

2 med Mark- och exploateringsenheten. I detta ärende föreslås att förvaltningen får hitta byggherre och anvisa mark med direktanvisning. Innan ett köp fullbordas ska ett köpeavtal träffas och godkännas i kommunstyrelse och kommunfullmäktige. 2/4

3 3/4 Markanvisning JW Bostad AB Norr om torget finns byggrätter för flerbostadshus som kan anvisas för antingen byggande av hyresrätter eller bostadsrätter. Eftersom tidigare markanvisning för flerbostadshus kommer att bli bostadsrätter ser förvaltningen det som positivt om det kan byggas hyresrätter intill torget. Av de byggherrar som vill bygga hyresrätter och tittat på området är det en byggherre, JW Bostad AB, som vill gå vidare med ett projekt. JW Bostad AB har undersökt marknaden utifrån kontakter med sakkunniga personer och företag samt med hjälp av underlag från Strängnäs Bostads AB, Boverket och Uppsala bostadsförmedling. Målgruppen bedöms som blandad med övervikt mot så kallade villasäljare, det vill säga de som inte längre vill ha ett stort hus och inte lägga insats till en bostadsrätt. En annan potentiell kategori är barnfamiljer som inte vill köpa hus eller bostadsrätt men ha fördelen av närhet till utbudet av skolor och boendemiljö på Tosterön. Kategorierna äldre och yngre utan barn bedöms inte som så stora eftersom att området ligger en bit från centrum med service. Bolaget, JW Bostad AB, har normal kreditrisk enligt UC. I sin beskrivning till Mark- och exploateringsenheten har bolaget lämnat information att analys av projektet gjorts av konsultbolaget Cushman & Wakefield samt att bankkontakter tagits vilka båda varit positiva. Husen som planeras ska följa detaljplanens intentioner och gestaltningsprogram samt vara energieffektiva. Innan köpeavtal tecknas ska byggherren presentera ett bearbetat förslag till bebyggelse. Köpeavtal ska godkännas i kommunstyrelse och kommunfullmäktige. Ekonomiska konsekvenser för kommunen Villatomter För att göra marken för villatomter tillgänglig behöver två gator förlängas om cirka 250 respektive 140 m. Kostnaden för att bygga gatorna bedöms till cirka kronor. Intäkten för villatomterna bedöms som kronor per styck vilket ger en total intäkt om kronor. Mark som anvisas till utvecklare bedöms vara värd kronor. Värderingen baseras på vad nio villatomter är värda reducerat för investering i väginfrastrukturen. Netto för försäljning av mark för enbostadshus enligt detta ärende uppgår till kronor.

4 4/4 Markanvisning JW Bostad AB Intill de byggrätter som anvisas till JW Bostad AB behöver torgytan färdigställas och en del av en gata. Kostnaden för gatan och torget bedöms till kronor. Enligt förslag till markanvisningsavtal betalar JW Bostad AB kronor per kvadratmeter förutsatt att man bygger hyresrätter. Om de bygger bostadsrätter höjs priset med 75 procent. Prisnivån har hämtats från den markanvisningstävling som genomfördes under Med ett antagande om att byggherren uppför kvadratmeter bruttoarea blir köpeskillingen kronor. Utöver köpeskilling ska gatukostnadsersättning erläggas om kronor. Netto för försäljning av mark för flerbostadshus enligt detta ärende uppgår till kronor. Övriga konsekvenser En fortsatt utbyggnad av området Stavlund medför fler boende på Tosterön. I denna utökning bedöms bostäder kunna skapas. I detaljplanen och senare har framförallt trafikfrågan aktualiserats. Det tidigare trafikutredningar visat är att Tosteröbron tål en viss tillväxt och att området inryms i detta. De trafikproblem som aktualiseras berör framförallt Storgatan, när trafiken från Tosterön kommer in i stadskärnan. Uppföljning Beslutet följs upp av Mark- och exploateringsenheten. Beslutsunderlag Markanvisningsavtal del av Bresshammar 1:1, JW Bostad AB. Beslutet skickas till - Josefin Winnfors T.f. kommunchef Fredrik Granlund Mark- och exploateringschef

5 AVTAL Dnr KS/2012: Mark- och exploateringsenheten /4 MARKANVISNINGSAVTAL Mellan nedanstående parter träffas följande markanvisningsavtal. Parter Strängnäs kommun Org.nr Nygatan Strängnäs, nedan kallad Kommunen Jw Bostad AB Org.nr c/o Täckeråker Invest AB Box Haninge, nedan kallad Exploatören Objekt Markområdet är del av fastigheten Bresshammar 1:1 och i detaljplan avsatt för bostäder samt mindre verksamheter och handel i entréplan. Området markeras med snedskraffering i bilaga 1. 1 Förutsättningar Markanvisningsavtalet ger Exploatören rätt att under avtalstiden utarbeta förslag till bebyggelse inom markområdet och även marknadsföra detta. Parternas avsikt är att det i första hand ska byggas hyresrätter men om detta av ekonomiska skäl inte visar sig möjligt ska bostadsrätter vara en möjlighet. Parterna förutsätter att att Strängnäs kommunfullmäktige genom beslut som vinner laga kraft godkänner köpeavtal som upprättas med utgångspunkt i denna markoption. Exploatören som underlag för köpeavtal presenterar ett bebyggelseförslag med en utformning som med utgångspunkt i detaljplanens gestaltningsprogram bidrar till att skapa en attraktiv torgmiljö. Om ovan nämnda förutsättningar inte uppfylls är avtalet till alla delar förfallet utan ersättningskrav från någondera parten. 2 Marköverlåtelser Parterna är överens om att markområdet enligt bilaga 1 ska anvisas till Exploatören för att under avtalstiden utarbeta ett bebyggelseförslag och

6 2/4 marknadsföra detta. Parternas avsikt är att markanvisningen (optionen) sedan ska ligga till grund för ett köpeavtal och marköverlåtelse. Markområdet överlåts i befintligt skick på tillträdesdagen. Exploatören har haft tillfälle att utföra de besiktningar och undersökningar som de finner lämpliga och avstår från alla anspråk mot Kommunen på grund av Markområdets skick. Kommunen friskriver sig från ansvar för områdets geotekniska beskaffenhet. 3 Markersättning Exploatören ska till kommunen erlägga en ersättning om kronor/kvm ljus BTA (bruttoarea) för byggande med upplåtelseform hyresrätt och kronor/kvm ljus BTA för upplåtelseform bostadsrätt samt kronor/kvm BTA för lokaler. För kvartersmark med bestämmelse B II markerad i bilaga 1 har Exploatören möjlighet att köpa mark för att anordna parkering. För sådan mark ska Exploatören erlägga kronor/kvm markarea. Vid tecknande av köpeavtal ska Köparen erlägga en handpenning om kronor av köpeskillingen. Resterande del av köpeskillingen erläggs efter att förrättning vunnit laga kraft och bygglov godkänts. Exploatören ska till kommunen erlägga en gatukostnadsersättning om kronor. Gatukostnadsersättningen ska erläggas vid tecknande av köpeavtal alternativt godkänd slutbesiktning av gata beroende på vilket som inträffar senast. Betalning ska ske, senast 30 dagar från mottagande av Kommunen utfärdad faktura. 4 Tillträde Tillträde till Markområdet sker när köpeskillingen är erlagd och Kommunen utfärdat ett köpebrev för mottagande av ersättningen för överlåtelsen. Exploatören får med stöd av detta avtal före tillträdesdagen utföra erforderliga besiktningar och undersökningar av Markområdet för exploateringens genomförande. Exploatören ska dock beakta pågående entreprenader inom området och ska ha entreprenörs godkännande för att passera genom eller vistas inom dennes arbetsområde. 5 Detaljplaneprövning Laga kraftvunnen detaljplan finns för området.

7 3/4 6 Lantmäteriförrättningar Det åligger Exploatören att ansöka om och bekosta eventuella fastighetsbildningsåtgärder som krävs för exploateringens genomförande. 7 Anläggningar inom detaljplan Exploatören ansvarar för och ska bekosta anläggandet och iordningställandet av samtliga anläggningar på kvartersmark inom detaljplanen för Markområdet. Exploatören ska söka de nödvändiga tillstånd, bygglov mm., som erfordras för anläggningarnas utförande. 8 Säkerheter Inga säkerheter behöver ställas ut enligt detta avtal. 9 Ekonomisk risk Återtagen markanvisning enligt punkt 10, avbrutet projekt enligt punkt 11 eller förfallen markanvisning enligt punkt 12 ger inte Exploatören rätt att erhålla ersättning för nedlagda kostnader. Exploatören ska dock ha rätt till ersättning för faktiskt nedlagda kostnader för tiden efter detta avtal vunnit laga kraft om projektet avbryts till följd av ett kommunalt beslut som inte innebär myndighetsutövning. 10 Återtagande av markanvisning Kommunen har rätt att återta markanvisningen om Exploatören inte uppfyller sina förpliktelser i enlighet med detta avtal eller om Exploatören inte avser eller förmår att genomföra projektet i den takt eller på sådant sätt som avsågs när markanvisningen gavs. 11 Avbrutet projekt Avbryts exploateringsprojektet under avtalstiden till följd av myndighetsbeslut, kommunalt beslut eller ändrade förutsättningar utom parternas kontroll, ger inte Exploatören rätt till ersättning eller ny markanvisning. 12 Giltighet Detta avtal är till alla delar förfallet om inte överenskommelse träffats om köpeavtal senast Kommunen medger förlängning av markanvisningen under förutsättning att förseningen inte beror på Exploatören eller på någon som Exploatören svarar för. 13 Överlåtelse Detta avtal får inte utan kommunstyrelsens medgivande överlåtas till annan part.

8 4/4 14 Tvist Tvist rörande tolkning eller tillämpning av detta avtal ska i första hand lösas genom förhandling mellan parterna och i andra hand avgöras av allmän domstol. Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. Strängnäs den / 2017 den / 2017 För Strängnäs kommun För Exploatören Jacob Högfeldt Kommunstyrelsens ordförande Johan Wilsson VD Per Bäckström Kommunchef Bilagor: 1 Markområde