1(7) Mellan Sundbybergs kommun, org. nr 212000-0175, nedan kallad Staden, och Wallenstam Freden Större 11 AB, org. nr 556811-4176, nedan kallad Exploatören, har denna dag träffats följande exploateringsavtal, nedan kallat Avtalet. EXPLOATERINGSAVTAL avseende fastigheten Freden Större 11 och del av fastigheten Sundbyberg 2:30, Sundbyberg 1 BAKGRUND 1.1 Detaljplan Detaljplanen, med plankarta med bestämmelser och planbeskrivning, har upprättats i samråd mellan Staden och Exploatören. Exploatören har upprättat förslag till bebyggelse. Utarbetat förslag till ny detaljplan upprättat i februari 2015, nedan kallad Detaljplanen, ska gälla som grund för exploateringen. Detaljplanens plankarta redovisas som bilaga 1. Detaljplanen avses antagas av kommunfullmäktige i samband med godkännande av Avtalet. Området markerat med rött i bilaga 1 kallas nedan för Fastigheten. 1.2 Markägande I Detaljplanen ingår följande fastigheter: Fastighet Freden Större 11 Del av Sundbyberg 2:30 Ägare Rissneleden 6 i Sundbyberg AB Sundbybergs kommun 2 MARKÖVERLÅTELSE OCH FASTIGHETSBILDNING MM 2.1 Marköverlåtelser Exploatören ska överlåta den mark inom fastigheten Freden Större 11 som i Detaljplanen är utlagd som allmän platsmark till Staden utan ersättning. För att reglera överlåtelse av marken har en överenskommelse om fastighetsreglering tecknats. Överenskommelsen redovisas i bilaga 2. 2.2 Fastighetsbildning Staden ska inom en månad efter undertecknandet av bilaga 2 ansöka om fastighetsbildning. Exploatören ska svara för samtliga kostnader som fastighetsbildningsförrättningen medför. 2.3 Servitut och ledningsrätter Exploatören medger Staden utan ersättning servitut för allmän gångtrafik inom område markerade med x i Detaljplanens plankarta, nedan kallat Servitutsområdet. Servitutet ska bildas genom lantmäteriförrättning och Exploatören ska svara för kostnaderna som förrättningen
2(7) medför, som grund till förrättningen ligger överenskommelsen i bilaga 2. Exploatören ansvarar för drift och underhåll av Servitutsområdet. Staden och Exploatören har tecknat ett nyttjanderättsavtal som redovisas i bilaga 3. Nyttjanderättsavtalet tecknas för att trygga allmänhetens rätt till passage genom befintlig byggnad inom Fastigheten. Exploatören förbinder sig att till förmån för Staden, eller den Staden sätter i sitt ställe, utan ersättning upplåta servituts- eller ledningsrätt för befintliga allmänna ledningar på kvartersmark inom Fastigheten. Exploatören medger att ovan angivna rättigheter får inskrivas som servitut i fastigheten eller läggas fast genom lantmäteriförrättning. Exploatören svarar för kostnader för bildande, omprövning och upphävande av servitut och ledningsrätter till följd av Exploatörens genomförande av Detaljplanen. 3 GENOMFÖRANDE AV EXPLOATERINGEN 3.1 Byggnader och anläggningar inom kvartersmark Exploatören ska inom Fastigheten låta uppföra bostads-, förskole- och centrumbebyggelse i enlighet med Detaljplanen. Exploatören ska påbörja sina arbeten enligt Avtalet senast 2020. Inför arbetena ska en tidplan för hela exploateringen upprättas. Tiderna i denna paragraf förutsätter att inget oförutsett inträddar som Exploatören inte kunde förutse vid undertecknadet av Avtalet. 3.2 Förskola Exploatören ska inom det område som markerats med blå begränsningslinje i bilaga 1 upplåta verksamhetsanpassade förskolelokaler till Staden omfattande cirka 1 650 kvm till en marknadsmässig hyra för förskolelokaler i Sundbyberg. Förskolelokalerna ska vara utförda i enlighet med nybyggnadskrav för förskolelokaler enligt generellt lokalprogram för förskolor/skolor inom Sundbybergs stad daterat till 12 december 2014. Färdigutrustad förskolegård ska placeras i direkt anslutning till förskolelokalerna och den ska uppfylla Stadens gällande riktlinjer för förskolegårdar. 3.3 Utförandet av kommunala anläggningar Staden genomför utbyggnaden av allmänna anläggningar inom allmän platsmark som krävs för Detaljplanens genomförande. Stadens utbyggnad av allmänna anläggningar och Exploatörens utbyggnad av kvartersmarken ska samordnas. 3.4 Samordning Exploatören ska vid inflyttningen ha färdigställt den yttre miljön, i anslutning till respektive etapp, så att de boende för en acceptabel tillgänglighet till gator och parker.
3(7) Exploatören verkar för att kvartersmarken inom Fastigheten byggs ut i sådan ordningsföljd att inflyttande störs så lite som möjligt av pågående byggnation. 3.5 Gestaltningsprogram Staden och Exploatören har gemensamt tagit fram ett gestaltningsprogram, daterat till 5 februari 2015, för att säkerställa en gemensam bild av kvalitetskraven vad gäller mark och bebyggelse m.m. inom Fastigheten. Gestaltningsprogrammet ska fungera som riktlinje efter planskedet samt utgöra ett stöd vid kommande handläggning av bygglov. 3.6 Planläggnings- och utredningskostnader Planläggnings- och utredningskostnader regleras i enlighet med upprättat plankostnadsavtal. 3.7 Bygg- och informationskyltar Exploatören förbinder sig att utan kostnad för Staden kontinuerligt informera allmänheten med skyltar på minst en plats i lämplig anslutning till exploateringen om pågående projektering och byggnadsarbeten och där ange Stadens medverkande i projektet som del i utvecklingen av Sundbyberg. 3.8 Dagvatten Exploatören förbinder sig att exploateringen av Fastigheten ska ske på ett sådant sätt att dagvattenflödet från Fastigheten ej ökar jämfört med dagvattenflödet innan exploateringen. Exploatören förbinder sig, genom val av byggnadsmaterial, att inte förorena dagvattnet med tungmetaller eller andra miljögifter, samt att omhänderta detta dagvatten inom Fastigheten genom exempelvis infiltration. Exploatören ska utforma system och lösningar för hantering av dagvatten med utgångspunkt i framtaget gestaltningsprogram daterad till 5 februari 2015 samt i enlighet med Detaljplanen. Dagvattenlösningar ska utformas i samråd med och godkännas av Staden. 3.9 Vatten och avlopp Staden anvisar anslutningspunkter för vatten och avlopp i gatuplanets gräns till Fastigheten. 3.10 Avfallshantering Källsortering och annan hantering av avfall ska ske på sätt som kan godkännas enligt Stadens gällande regler vid tidpunkten för Exploatörens genomförande av Detaljplanen. Vid undertecknandet av detta exploateringsavtal gäller Föreskrifter om avfallshantering för Sundbybergs stad antagna av kommunfullmäktige 16 december 2013 samt God avfallshantering vid ny- och ombyggnation Sundbybergs stads riktlinjer antagna av stadsbyggnads- och miljönämnden den 11 november 2013. Omhändertagande av hushållssopor ska ske genom sopsugssystem med möjlighet till sortering i minst 2 fraktioner. Bebyggelsen ska projekteras i enlighet härmed och Exploatören ska svara för och bekosta anläggande och drift av sopsugssystemet. Systemets ledningar och övriga delar ska placeras inom kvartersmark. Lösningarna för hantering av avfall ska utformas i samråd med och godkännas av Staden.
4(7) 3.11 Ledningar och transformatorstation Exploatören har inför och under detaljplaneprocessen blivit väl bekant med de olika ledningar och motsvarande som finns och kommer att finnas inom och i anslutning till Fastigheten. Det gäller bland annat: Funktion Elkraft Fjärrvärme VA och dagvatten m.fl. Ledningsägare Vattenfall Norrenergi Norrvatten och Sundbybergs stad Utöver ovanstående kan ytterligare ledningar förekomma. Det åligger Exploatören att informera sig om befintliga ledningar och träffa överenskommelse med respektive ledningsägare etc. om de ändringar och flyttningar av ledningar, stationer etc. som erfordras för Detaljplanens genomförande med innebörd att Staden ej ska få något genomförandeansvar eller kostnader för detta. Placering av flyttade och nya ledningar, stationer etc. inom Stadens mark ska godkännas av Staden. Exploatören har samordningsansvar för alla arbeten enligt föregående stycken. 3.12 Buller Bebyggelsen ska utformas så att Detaljplanens bestämmelser om buller uppfylls. I enlighet med industribullerutredning daterad till 19 augusti 2014 kan det krävas att åtgärder vidtas på fastigheten Freden Mindre 2 för att uppfylla riktvärden för industribuller. Exploatören ansvarar för och bekostar eventuella erforderliga åtgärder. 3.13 Parkering Parkering för bilar och cyklar ska utföras inom kvartersmark så att Stadens vid tidpunkten för bygglov gällande parkeringsnorm uppnås. 3.14 Anpassning av allmänna anläggningar Om för genomförandet av bebyggelsen erfordras anpassning av övriga omgivande anläggningar inom allmän platsmark ska Exploatören ombesörja och bekosta detta efter redovisning för Staden och inhämtande av Staden medgivande i varje enskilt fall. 3.15 Övriga genomförandefrågor Vid genomförandet av Detaljplanen ska de byggnader som uppförs uppnår de krav på miljö och hälsa som ställs genom Boverkets Byggregler. Därmed säkras att Exploatören använder miljöanpassade material, metoder och utrustning så att slutprodukten blir energieffektiv, sunda hus och god miljö. Vid genomförandet av Detaljplanen ska en grönytefaktor i enlighet med Detaljplanens planbeskrivning uppnås. Bebyggelsen ska projekteras så att tillgängligheten blir god.
5(7) Exploatören ska följa senaste uppdaterade version av Stadens tekniska handbok vid Exploatörens arbeten, avstängningar och övriga åtgärder som berör Stadens allmänna platsmark. Exploatören förbinder sig att under hela byggnadstiden, med anledning av om- och utbyggnad enligt Avtalet, tillse att all trafik på omgivande gator och GC-vägar, kan fortgå på ett trafiksäkert och kapacitetsmässigt acceptabelt sätt. Exploatören ska i god tid lämna in en TA-plan (trafikanordningsplan) för Stadens godkännande. För disposition av offentlig plats i samband med byggetableringen m.m. ska ansökan ske till Citypolisens tillståndsenhet. För dispositionen utgår avgift enligt Stadens gällande taxa. Byggnadsarbetena ska bedrivas i sådan ordning och på så sätt att hinder och störningar i omgivningen undviks i möjligaste mån. Exploatören har samordningsansvar för berörda parters (ledningsägare mm) arbeten med samtliga åtagnaden enligt detta avtal. Bullrande åtgärder som pålning och sprängning får endast ske vardagar kl. 07.00 18.00. Före utförande av sprängning eller andra arbeten, som kan medföra skada på omgivande fastigheter ska Exploatören förrätta syn med berörda sakägare. Byggarbetsplatsen ska vara väl inhägnad. Exploatören svarar för att Fastigheten under utbyggnadstiden hålls i ett säkert och vårdat skick. 4 EXPLOATERINGSERSÄTTNINGAR FÖR ALLMÄN PLATSMARK Exploatören lämnar en exploateringsersättning på FEMTONMILJONER (15.000.000) kronor som en delfinansiering av Stadens arbeten enligt 3.3. Ersättningen erläggs efter faktura från Staden. Enligt gällande lagstiftning utgår ej mervärdeskatt på exploateringsersättning. Om reglerna skulle ändras så att Staden ska erlägga mervärdeskatt så tillkommer mervärdeskatt på beloppet. 5 GATUKOSTNADER OCH ANSLUTNINGSAVGIFTER Efter Exploatörens fulla genomförande av Avtalet är ägare till Fastigheten befriad från gatukostnadsersättning enligt Detaljplanen. Detta gäller inte kostnader för framtida förbättringar av gator eller andra allmänna platser med därtill hörande anordningar. För anslutning till kommunens VA-system erlägger Exploatören anslutningsavgift enligt vid Stadens gällande taxa. Exploatören svarar för alla övriga kostnader för Fastigheten som till exempel kostnader för anslutning av el, fjärrvärme, sophantering mm.
6(7) 6 ÖVRIGA FRÅGOR 6.1 Överlåtelse av avtal Avtalet får ej utan Stadens skriftliga medgivande överlåtas på annan än bolag inom Wallenstamkoncernen. Vid överlåtelse av Avtalet ska Exploatören svara för att det görs förbehåll om att den nye ägaren till alla delar ska överta Exploatörens då kvarstående förpliktelser enligt Avtalet. Exploatören svarar gentemot Staden som för egen skuld för avtalets rätta fullgörande solidariskt med den som övertagit Avtalet. 6.2 Säkerhet Wallenstam AB åtar sig att fullgöra Exploatörens åtagande enligt Avtalet såsom för egen skuld. 6.3 Giltighets- och återgångsklausuler Avtalet förutsätter för sin giltighet - att Avtalet godkänns av kommunfullmäktige i Sundbyberg med beslut som vinner laga kraft, - att förslag till detaljplan antas med beslut som vinner laga kraft i huvudsaklig överensstämmelse med Detaljplanen. Om dessa giltighetsvillkor inte uppfylls senast inom två år från undertecknandet av Avtalet är Avtalet i dess helhet förfallet utan ersättningsskyldighet för någon av parterna. 6.3 Tvist Tvister om tillkomsten, tolkningen eller tillämpningen av Avtalet ska avgöras av allmän svensk domstol enligt gällande svensk rätt. Avtalet har upprättats i två likalydande exemplar varav de undertecknande har tagit var sitt. Sundbyberg den Stockholm den SUNDBYBERGS KOMMUN WALLENSTAM FREDEN STÖRRE 11 AB Jonas Nygren (S) Kommunstyrelsens ordförande
7(7) Borgen Wallenstam AB (556072-1523) åtar sig att fullgöra Exploatörens åtagande enligt Avtalet så som för egen skuld. Stockholm den WALLENSTAM AB Bilagor 1 Detaljplanens plankarta och Fastigheten 2 Överenskommelse om fastighetsreglering och bildande av servitut 3 Nyttjanderättsavtal