UNDERHÅLLSPLAN 2009-2018 FÖR DET LÅNGSIKTIGA PERIODISKA UNDERHÅLLET Brf Kvarngärdesgatan 6 Göteborg 2008-11-21 1
1. Objekt Brf Kvarngärdesgatan 6 Organisationsnummer 716444-6267 Fastighetsbeteckning; Bö 98:11 med adresserna Kvarngärdesgatan 6A-C, Göteborg Föreningen består av totalt 18 lägenheter varav 16 bostadsrätter och 2 hyresrätter, samt 1 st lokal. Föreningen bildades 2001-10-08 Bostadsytan är totalt 1020 m 2 Lokalytan är 30 m 2 Byggnadsåret är 1946 2. Uppdragets omfattning SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB, har fått i uppdrag att för föreningens fastighet upprätta en underhållsplan för byggnadernas: -yttre delar bl a omfattande yttertak, fasader inkl. fönster, markplanering mm samt fastigheternas -allmänna utrymmen såsom vindar, trapphus, gemensamma tvättstugor, ev gemensamhetslokaler, källarutrymmen mm. Dessutom bedöms ventilations-, rör- och elanläggningarna. Aktuell underhållsperiod är de kommande 10 åren. Åtgärder därefter är dock medtagna i såväl åtgärdsplanen som i den ekonomiska sammanställningen, för en tid av 30 år framåt. Observera att endast underhållsåtgärder som erfordras för att behålla byggnadernas standard och beständighet har noterats. Energisparåtgärder, standardhöjande åtgärder mm har ej tagits med i sammanställningen. 2
Vem har nytta av underhållsplanen; - Styrelsen Arbetsredskap för den långsiktiga underhållsplaneringen - Förvaltaren Kom-ihåg-lista och prioriteringsredskap - Ekonomen Analysmaterial för finansieringsstrategi - Revisorn Avstämningsmaterial vid kontroll av föreningens status - Kreditgivaren Underlag vid kreditbedömning - Lägenhetsspekulanten Informationsmaterial om framtida underhållsåtgärder Syftet med underhållsplanen är att; - Vara förberedd på kommande underhållsutgifter. - Kunna jämna ut slitaget och därmed underhållskostnaderna över husets livslängd. - Känna till det årliga avsättningsbehovet. - Skapa en så rättvis och riktig självkostnad för de boende över husets livslängd. - Kunna följa upp och vid behov omprioritera åtgärder. - Underlätta revisorns bedömning om storleken på fonderade medel och avsättningar räcker till för det framtida planerade underhållet. - Höja kreditvärdigheten 3. Arbetssätt Under november 2008 gjordes en genomgång av fastigheterna. Representanter från föreningen har lämnat erforderliga upplysningar om föreningen. Granskning av ritningar har gjorts vid Stadsbyggnadskontoret. De i kapitel 8 och i tabell 1A noterade kostnaderna skall ses som riktvärden. Alla priser inkluderar moms. 4. Tidigare utförda kända renoveringar, underhåll, investeringar mm 2002 Lgh-dörrar bytta till säkerhetsdörrar 2003 Taket omlagt ny plåtbeslagning inkl. beslagning av skorstenar utförd 2003 Södergavel delvis omfogad och fönsterbalkar bytta 2003 Alla maskiner i tvättstugan bytta 2003 Nya VA-stammar 2003 Nya balkongplattor och räcken 2004 Fönstrens ytterbåge byttes till aluminium även karmens yttersida kläddes med aluminiumplåt. 2004 Målning av golv och väggar i källargång och cykelrum 2005 Ny porttelefon 2005 Installerades COM-HEM 3
2007 Trapphusen renoverades 2007 Inkoppling av fjärrvärme Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) har utförts, troligen 2002 5. Kortfattad byggnadsbeskrivning Undergrund Morän Grundläggning Gjutna grundplattor under bärande väggar. Stomme Grundmurar 380 mm gjuten betong. Bjälklag Gjuten betong, med fyllning. Yttertak Tegeltakpannor med takpapp på råspont Ytterväggar ½-sten fasadtegel (1,8/250) med bakmurning av månghålstegel (78 håls 1,5/180). Putsad insida. Bärande mellanväggar utgörs av murtegel (>1,6/250) även lättbetongblock förekommer.. Fönster 2-glas 2-luftsfönster med yttre båge av aluminium och karmen klädd med aluminium Trapphus Cementmosaik på golv. Målad väv på vägg. Målat tak. Trähandledare och målat smidesräcke Ventilation Självdrag Uppvärmning Fjärrvärme 4
6. TIDPLAN och ÅTGÄRDSPLAN Tidsplanen och åtgärdsplanen anger när i tiden en viss byggnadsdel behöver åtgärdas / ses över. Föreslagen åtgärd återfinnes i kapitel 7 under motsvarande rubrik. Förslagen till periodiserade kostnader för avsättning till fond och förmodade entreprenadkostnader per år återfinnes i tabell 1A och 1B sist i underhållsplanen. TIDPLAN 10år År 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 senare a Yttertak X b Ytterväggar X X c Fönster, ytterdörrar X d Trapphus X e Förråd, källare X f Gem. tvättstuga X g Gård, garage X X h Ventilation, OVK X X X I Rör, Värme X J El X k Grundläggning Energibesiktning X ÅTGÄRDSPLAN 30år 2009 Renovering av garagebyggnad 2009 Renovering av gavelfasad mot söder 2009 Energideklaration 2009 OVK 2009 Byte av termostat - och avstängningsventiler, injustering av värmen 2010 Byte av källardörrar 2010 Renovering av el-stammar, ny el-servis 5
2011 Renovering av entrédörrar 2013 Spolning av avlopp- och dagvattenledningar 2013 Infodring av samlingsledningar 2014 Ommålning av allmänna källarutrymmen 2015 Omläggning av asfaltytor och riktning av kantsten 2015 Renovering av källartrappor 2015 Grönytor ses över 2018 OVK 2018 Renovering av tvättstugan 2018 Målning av plåtinklädnaden på taket 2018 Renovering av fasaderna 2019 Energideklaration 2021 Renovering av entrédörrar 2022 Byte av värme - och VVC-pumpar 2023 Spolning av avlopp -och dagvattenledningar 2025 Byte av termostatventiler 2027 OVK 2027 Renovering av trapphusen 2029 Energideklaration 2031 Renovering av entrédörrar 2033 Spolning av avlopp -och dagvattenledningar 2033 Målning av plåtinklädnaden på tak 2033 Renovering av tvättstugan 2036 OVK 2037 Byte av värme - och VVC-pumpar 2039 Energideklaration 6
7. Förebyggande driftsunderhåll Följande åtgärder är ett urval över åtgärder som bör utföras regelbundet/årligen för att minimera behovet av byte av byggnadsdelarna och sänka kostnaderna över tid. Kostnaderna härför ligger inom normal driftsbudget. Åtgärd Tillsyn av allmänna utrymmen, städning och röjning av vind, källare Intervall 2 år Motionering av ventiler för värme- och vattensystem 1 år Smörjning av beslag och gångjärn till fönster och dörrar 1 år Rensning av hängrännor och automatrensar 1år Storstädning av trapphus (väggar och tak) 2 år Rensning av filter till torktumlare/torkaggregat ( Avser filter kopplat till resp. aggregats frånluft ) <1 år Överbelastningskontroll av elstammar 5 år Spolning av avlopps-, dagvatten- och dränrör 10 år 7
8. Åtgärdsplan a) Yttertak, vind: Takpannor av betong inkl underliggande papp i bra skick. Inga kända läckor finns. Vinden känns luftig och torr. Årlig regelbunden tillsyn och rengöring av ståndrännor bör ske varje höst inför vintern. Ingen renovering av taket aktuellt inom 30 år. Målning av plåtinklädda skorstenar och övriga takdetaljer i plåt utförs vart 15 år med start 2018. Avvattningssystemet från taket utgörs av ståndrännor och stuprör. Ståndrännorna är i gott skick. Stuprören är dock av äldre ursprung. Utbytes, men tidigast i samband med att plåtdetaljerna målas. Samtidigt ommålas ståndrännorna. - Kostnad för ommålning av plåtdetaljer på tak inkl. ståndrännor ca: 70.000 kr - Kostnad för byte av stuprör ca. 10.000 kr b) Ytterväggar, balkonger; Ytterväggar med fasadtegel är i bra skick. Viss kompletteringsfogning och byte trasiga fasadstenar görs vart 15 år, då ställning är uppe. Sker 2018 som första tillfälle.. Ovanför vissa fönsterpartier har upplaget för fasadteglet släppt, med följd att ovanblecket nedtryckts. Ny tegelbalk monteras på dessa ställen (uppskattat till 4 st), lämpligtvis i samband med övriga arbeten som utförs på fasaden 2018 då ställning är rest. Hydrofobering av fasaderna bör övervägas i avsikt att förhindra vatteninträngning. Utförs i samband med översyn av fogar och fönsterbalkar. Balkongerna (15 st) är renoverade 2003 och i bra skick. Ingen renovering bedöms ske under perioden. - Kostnader för översyn av tegelfogar och byte av en del fönsterbalkar på fasaderna ca: 312.000 kr - Kostnad för hydrofobering av fasaderna ca: 250.000 kr - Kostnad för ställningar ca: 150.000 kr c) Fönster och balkongdörrar: Beklädda med aluminium 2004 och i bra skick. Inga kostnader under perioden. d) Trapphuset, ytterdörrar: Trapphuset är i bra skick. Bedöms tidigast behöva helmålas 2027. Intervall vart 20:e år. Entrédörrar till lgh. byttes till säkerhetsdörrar 2002. Målning och erforderlig justering av entrédörrar (3 st) görs vart 10 år, med start 2011. - Kostnad för renovering av trapphusen ca: 160.000 kr - Kostnad för renovering av entrédörrar ca: 45.000 kr e) Källarutrymmen 8
I allmänt gott skick och har ett torrt klimat. På vissa ställen har puts släppt ovanför golvsockeln. Målning och erforderliga lagningar utförs förslagsvis 2014, i källargångar, cykelrum och övriga allmänna utrymmen. De delar av källaren som i dag är omålade har stått sig bra och kan även i framtiden förbli omålade. Källardörrarna (5 st) bytes till aluminium dörrar förslagsvis 2010. - Kostnad för byte av källardörrar ca: 50.000 kr - Kostnad för målning av källarens allmänna delar ca: 60.000 kr f) Gemensam tvättstugeavdelning. Tvättstugan i bra skick. Nya maskiner installerades 2003. Livslängden på maskiner är ca 15 år. Beräkna 2 byten under perioden. Renovering av tvättstugans ytskikt tidigast 2018. - Avsättning för nya maskiner under perioden 150.000 kr - Kostnad för renovering av tvättstuga ca: 75.000 kr g) Gård, garagebyggnad: Hårdgjorda ytor är i relativt bra skick. En del ojämnheter finnes som kan innebära viss halk- och snubbelrisk. Renoveras förslagsvis 2015. Förutom asfalteringen behöver kantsten sättas om, brunnar justeras/renoveras e.t.c. - Kostnad för asfaltering och omsättning av kantsten ca: 240.000 kr Gräsmattor och planteringar ses över 2015. Spolning och kontroll samt erforderliga reparationer av dräneringsledningar görs samtidigt. - Kostnader för översyn av grönytor ca: 50.000 kr Kallvattenservisen samt delar av avloppsservisen har aldrig bytts ut. Utbytes lämpligen samtidigt som renoveringen av de mjukgjorda ytorna år 2015. - Kostnad för byte av vattenservis ca: 60.000 kr Källartrapporna på entrésidan är i slitet skick. Murarna tvättas rena från beväxtning och hydrofoberas. Brunnarna (spygatt) är troligen i dåligt skick och bör bytas. Nedersta planet lägges om, i fall mot brunnarna. - Kostnad för renovering av källartrapporna ca: 60.000 kr Garagebyggnaden är i dåligt skick, bedöms behöva repareras i erforderlig omfattning 2009 avseende omputsning av ytterväggar och omläggning av tak samt nytt räcke. 9
Tillsynen av garageportarna (2 st) tages i det löpande underhållet. - Kostnad för renovering av garagebyggnad ca: 220.000 kr h) Ventilation: Är av modell självdragsventilation. OVK-besiktning ska göras med intervall vart 9 år. Utförs så snart som möjligt, då det inte finns något protokoll på att anläggningen är godkänd. Med tanke på att huset delvis är byggt av lättbetongsmaterial, är det viktigt att säkra ventilationen enligt de krav på miniflöden som finns. Det rekommenderas att föreningen låter utföra radonprovmätning inom fastigheten (långtidsprov), då detta aldrig har gjorts enligt nuvarande styrelse. - Kostnad för OVK-besiktning ca: 15.000 kr i) Rör: Kall- och varmvattenledningsstammarna är utbytta 2003 och föranleder inget krav på vidare insats under perioden annat än spolning av avloppsledningarna var 10.de år. Samlingsledningarna för avlopp i bottenplattan bör kontrolleras genom spolning och filmning. Eventuellt måste ledningen renoveras, detta göres lämpligen genom infodring. - Kostnad för spolning av avloppsledningar ca: 35.000 kr - Kostnad för infodring av samlingsledning ca: 300.000 kr Värmestammar och grenledningar till radiatorerna är i originalutförande och till synes i bra skick, inga kända läckor. Under förutsättning att värmesystemet ej utsatts för upprepade och återkommande påfyllningar av nytt syrerikt vatten, håller sannolikt värmeanläggningen i minst 30 år till. Ingen kostnad för detta tas upp i planen. Däremot bör termostatventilerna bytas med ett intervall på ca 15 år. Värmestamsventiler i källarstråken är av originalutförande har fastnat och är ur funktion. Dessa utbytes till nya i samband med övriga VVS-arbeten, år 2009. Samtidigt injusteras värmeanläggningen. Detta bör ske efter erhållen energideklaration för att tillgodogöra sig de förslag till energibesparing som kan framkomma genom denna. - Kostnad för byte av termostatventiler samt injustering av värme ca: 90.000 kr - Kostnad för byte av värmestamventiler ca: 45.000 kr - Kostnad för energideklaration (skall utföras vart 10:de år) ca: 20.000 kr Föreningen är ansluten till fjärrvärmenätet med Göteborgs Energi som leverantör. Undercentralen inklusive värmeväxlaren ägs och underhålles av Göteborgs Energi. Föreningen ansvarar för Värme- resp. VVC-pumparna. Livslängden på pumparna beräknas till mellan 15-20 år. Bytes tidigast år 2022. - Kostnaden för byte av värme resp. VVC- pumpar är ca:!0.000 kr resp. 5.000 kr Glöm inte att emellanåt kontrollera varmvattentemperaturen för att undvika bakterietillväxt i ledningar. (bör ej vara kallare än 52 grader någonstans i tappvarmvattensystemet.) 10
j) El: All el -dragning ink. nya armaturer i källare är ny. Vissa lgh. har dragit om sina elinstallationer och bytt el -centraler. El -stammar och servisledning är i originalutförande, och bör bytas samt nya el -centraler med jordfelsbrytare installeras i varje lgh. El -dragningen inom varje lgh. ansvarar resp. bostadsrättsinnehavare för. Renovering av elsystemet genomförs förslagsvis 2010. Föreningen bör undersöka möjligheten att, i samband med byte av el - stammarna, installera undermätare integrerade till gruppcentralerna i lägenheterna. Det finns framtida vinster för föreningens medlemmar om enbart ett el -abonnemang för hela fastigheten kan användas. Teknik och administrativa program finns för att månadsvis avläsa lgh -mätarna och utdebitera detta från föreningen via avgiftsavin. Nya porttelefoner är installera 2005, bytes med intervall vart 20 år. Central-TV-anläggningen är utbytt, renoverades samtidigt med att kabel-tv ( ComHem ) drogs in i huset 2005. Ej aktuellt att förstärka eller renovera inom de kommande 30 åren. - Kostnaden för att byta porttelefon ca: 155.000 kr - Kostnaden för byte av el- stammar inkl. ny el -servis ca: 1.100.000 kr k) Grundläggning: Inga kända sättningsrörelser finns idag. l) Övrigt: Gränsvärdet vid radonhaltsmätning är 400 bq i årsmedelvärde. Intentioner från EU är att sänka gränsvärdet till 200 bq, vilket kan komma att ske någon gång mellan 2015 och 2025. Eftersom det förekommer blå lättbetong i vissa mellanväggar i huset, bör man göra en radonmätning. Detta göres under vintertid Mätdosor och instruktioner för hur man utför mätningen kan rekvireras från kommunen. 11
9. Slutkommentar De i tabell 1 noterade investeringskostnaderna måste ses som riktvärden, då det i dag naturligtvis är stor osäkerhet om framtidens byggkostnader mm. Enl tabell 2 framgår det att de tio närmaste åren har kostnader på ca 136.000 kr i snitt/år, vilket ger en m 2 -kostnad på ca 133 kr. Snittkostnaden 133 kr/m 2 gäller under hela den kommande 30-årsperioden.. Avsättningen till föreningens yttre reparationsfond under 2007 var 28.000 kr. Detta motsvarar ca 27 kr/m 2. Behållningen på nämnda fond är per 2007-12-31, 552.854 kr. Det är inte realistiskt att höja avsättningen från den lägre nivån till den högre i ett steg, utan föreslås trappas upp under en femårsperiod med ca 21 kr/m 2 och år. Det är inte nödvändigt att föreningen vid varje tillfälle skall klara att finansiera underhållet med enbart eget kapital, utan att istället låna upp pengar till delar av det framtida. Hur detta påverkar framtida avgiftshöjningar måste utredas vid varje tillfälle med hänsyn taget till räntor mm. Den årliga avsättningen måste varje år indexuppräknas för att reparationsdagens kostnadsläge skall nås. Hur möjligheterna i framtiden är att låna pengar till underhållet, är naturligtvis i dag omöjligt att spekulera kring. Dock vore det oklokt att helt förlita sig på möjligheten att låna upp pengar till samtliga framtida underhållsåtgärder. Dessutom finns det också en rättviseaspekt. De som bor i huset bör vid varje tidpunkt betala för sin del av slitaget, oavsett om det kommer att renoveras efter det att avflyttning skett. Det är även en fördel gentemot banker, att visa upp en årsredovisning i vilken det syns att föreningen har såväl en underhållsplan, samt att det faktiskt avsätts medel för framtida behov. Det pekar på en långsiktighet. Det är också bra att underhållsplanen används aktivt, d.v.s att den revideras och genomgås årligen, då förutsättningar ändras genom tiden. Vad beträffar statligt stöd till det framtida underhållet, har det nu gällande bidragssystemet tagit bort möjligheten att få förmånliga statliga räntebidrag i de flesta fall. Detta medför att föreningen själva i regel måste bekosta alla underhållsåtgärder fullt ut.. Thomas Schultz SBC Sveriges Bostadsrätts Centrum AB 12