Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring och anbudsförteckning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Den granskade förteckningen har saknat uppgifter om ett bud och ett villkor för detta bud. Beslutet innehåller också en bedömning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av en bostadsrätt har varit vilseledande. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN för hennes prissättning i marknadsföringen av en bostadsrätt. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Hon har gett in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, överlåtelseavtalet, anbudsförteckningen, värderingsunderlaget och ett e-postmeddelande. Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. Han var intresserad av att köpa en bostadsrätt som NN förmedlade. Utgångspriset var 2 490 000 kronor. Fredagen den 18 september 2015 kl. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) 15.52 skickade han ett e-postmeddelande till NN. I e-postmeddelandet framförde han ett förhandsbud på 2 650 000 kr för bostadsrätten. Han uppgav även att budet endast var giltigt till den 19 september 2015 kl. 12.00. NN hörde aldrig av sig till honom. Han ringde därför upp henne på måndagen den 21 september 2015, men fick inget svar. NN ringde upp honom kort därefter. Han framförde på nytt sitt önskemål om att få lägga ett förhandsbud. NN uppgav att säljarna inte ville ha några förhandsvisningar. Eftersom säljarna hade varit tydliga med att de ville genomföra de inplanerade visningarna tyckte hon att det inte var någon idé att ta upp hans förhandsbud med dem. Hon uppgav också att han kunde skriva att han var intresserad att lämna ett förhandsbud i samband med att han skriftligen anmälde sig till de inplanerade visningarna på internet, vilket han gjorde. Bostadsrätten såldes till en annan budgivare för 3 070 000 kronor.tidigare försäljningspriser i samma bostadsrättsförening hade varit betydligt högre än utgångspriset 2 490 000 kronor. En månad tidigare hade NN sålt en något mindre bostadsrätt i samma förening för ett pris som var cirka 14 procent högre än utgångspriset på den aktuella bostadsrätten. Handlingarna I anbudsförteckningen finns det sammanlagt 26 bud antecknade. 25 av buden hade lämnats den 29 september 2015, medan det högsta budet på 3 070 000 kronor hade lämnats den 30 september 2015. Varken anmälarens bud på 2 650 000 kronor eller något annat bud från anmälaren finns noterat i anbudsförteckning. Värderingsunderlaget Mäklaren har gett in statistik som visar försäljningspriserna för liknande objekt, dels i samma område som den aktuella bostadsrätten, dels i samma bostadsrättsförening. Försäljningspriserna för de objekt som hade sålts inom ett år innan bostadsrätten varierade mellan 1 800 000 och 3 050 000 kronor. Snittpriset var cirka 2 597 000 kronor.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett bland annat följande. Anmälaren hade skickat ett e-postmeddelande till henne där det stod att han ville ge ett förhandsbud på objektet som uppgick till 2 650 000 kronor. Anmälaren uppgav även att budet var giltigt till och med den 19 september 2015 kl. 12.00. E-postmeddelandet hade skickats till henne en fredagseftermiddag kl. 15.53. Hon hade precis gått hem för dagen och hon var bortrest hela helgen. Det var först på måndagen den 21 september 2015 som hon såg anmälarens e-postmeddelande. Hon ringde upp anmälaren och frågade om han fortfarande ville att hans tidsbegränsade bud skulle gälla. Det ville han inte. Anmälaren uppgav att han med det tidsbegränsade budet ville göra en snabb affär innan visning. Vid telefonsamtalet uppgav anmälaren emellertid att han hade ändrat sig och ville se bostadsrätten innan han lämnade ett eventuellt bud. Hon uppgav att hon tyckte att det var bra eftersom man som köpare har en undersökningsplikt. Hon berättade om säljarnas önskan om att genomföra de planerade visningarna, vilket anmälaren accepterade. Efter samtalet ringde hon till säljarna och informerade dem om anmälarens bud samt att det inte gällde längre. När visningarna var genomförda ringde hon upp anmälaren, men han var inte längre intresserad av att lämna något nytt bud. I efterhand har hon förstått att hon borde ha antecknat anmälarens bud med det tidsbegränsade villkoret i anbudsförteckningen. Priset i marknadsföringen Hon hade tidigare förmedlat en annan bostadsrätt i samma bostadsrättsförening. Båda bostadsrätterna hade tre rum med kök. Den tidigare förmedlade bostadsrätten såldes för 2 860 000 kr. Den hade dock genomgått omfattande renoveringar och var i ett bättre skick jämfört med den aktuella bostadsrätten. Hon värderade bostadsrätten till 2 600 000 kr +/- 5 procent. Säljarna uppgav att de kunde acceptera att sälja bostadsrätten för minst 2 490 000 kronor. Eftersom säljarnas pris låg inom hennes värdering marknadsförde hon bostadsrätten med ett accepterat pris på 2 490 000 kronor.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Det marknadsförda priset innebar ett kvadratmeterpris på 29 467 kronor. Försäljningarna i föreningen under perioden den 29 oktober 2014 till 29 oktober 2015 har haft ett snittpris på 32 679 kr per kvadratmeter. Hon tillbakavisar påståendena om att hon skulle ha marknadsfört bostadsrätten med ett lockpris. Det var tillfälliga faktorer som påverkade budgivningen. Hon anser att budgivningen slutade på en nivå som är högre än marknadsvärdet på bostadsrätten. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Av 20 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det bland annat att mäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på bostadsrätten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden eller av förhållanden som rör mäklaren. Det är utrett att anmälaren har lagt ett villkorat bud på 2 650 000 kronor på bostadsrätten den 18 september 2015. har emellertid saknat en anteckning om detta bud. Den anbudsförteckning som NN har upprättat är därmed ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela henne en varning. Priset i marknadsföringen Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed, vilket bland annat innebär att mäklaren är skyldig att följa även annan lagstiftning som är tillämplig på mäklarens agerande. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Med lockpris menas när ett förmedlingsobjekt bjuds ut till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som väsentligt ligger under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33 och Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). NN har redovisat hur hon har bedömt marknadsvärdet på bostadsrätten. Mot bakgrund av vad hon har uppgett, och de uppgifter som hon lämnat om grunderna för sin bedömning, kan det inte anses vara otvetydigt fastställt att hon i marknadsföringen av lägenheten har använt sig av ett pris som varit vilseledande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden NN tilldelas en varning för att hon har upprättat en ofullständig anbudsförteckning.