Social- och hälsovårdsnämndens svenska sektion 80 16.06.2015 Förfarande med andrahandshyrning av fastigheter inom arrangemanget med ramupphandling av boendeservice inom äldreomsorgen i Karleby 423/02/08/00/04/2013 Soh 80 Social- och hälsovårdsnämnden 10.6 2015 133: Beredning; ekonomidirektör Jari Saarinen, t. 044 7809 426 och servicedirektör Maija Juola t. 044 780 9653 Bakgrunden till ramavtalet Social- och hälsovårdsnämnden i Karleby beslöt i september 2013 om upphandling av intensifierat serviceboende genom ramavtal. Efter tilläggsutredningar och behandling av besvär hos marknadsdomstolen kvarstod beslutet i kraft. Genom beslutet valdes sex serviceproducenter för intensifierat serviceboende och tre serviceproducenter för krävande intensifierat serviceboende att omfattas av ramavtalet. Enligt nämnda beslut finns sammanlagt 306 platser till förfogande. Lokalitetsfrågorna i ramupphandlingen Enligt upphandlingslagen behöver anbudsgivaren inte ha befintliga lokaler för ordnandet av servicen vid tidpunkten då anbudet lämnas. Vad gäller lokalerna fastställdes det i upphandlingen att servicen måste produceras på Karleby stads område och att för den hyra som klienterna betalar gäller ett av FPA fastställt tak för bostadsbidrag till pensionstagare. Lokalerna måste naturligtvis uppfylla myndighetskraven. Varje serviceproducent avgör självständigt hur de egna lokalerna ordnas inom ovan nämnda gränser. Serviceproducenterna har som alternativ bl.a. att hyra befintliga lokaler, att köpa befintliga lokaler eller att bygga/låta bygga nya lokaler. Stadens roll i lokalitetsfrågorna Staden utgår från att serviceproducenterna under alla förhållanden behandlas på ett likvärdigt, öppet och icke-diskriminerande sätt.
Ett annat viktigt mål är att sörja för stadens helhetsintresse på ett tvärvetenskapligt sätt och med beaktande av riskhanteringen i anknytning till byggprojekt och hur de genomförs. I byggprojekt är det centrala utöver tomtfrågor också nivån på byggkostnaderna, och som en direkt följd av dem boendekostnaderna i servicehusen för äldre som omfattas av boendeservicen, dvs. nivån på invånarnas hyror. Andrahandsuthyrning Genom andrahandsuthyrning blir byggkostnaderna väsentligt mindre än i s.k. fritt finansierade objekt. Vid andrahandsuthyrning kommer serviceproducenten överens med byggaren om byggandet av fastigheten där servicen produceras. I fastigheten produceras socialvårdstjänster som kommunen bär organiseringsansvar för och på vilka det enligt 37 i mervärdesskattelagen inte betalas skatt. Vid andrahandsuthyrning hyr Karleby stad alla lokaler för serviceboende, vilka ingår i socialvårdstjänster, av ett fastighetsbolag, väljer klienterna och ingår hyresavtal direkt med dem samt erhåller hyresinkomsterna. Därtill kan man med serviceproducenten ingå avtal om hyrning av affärslokaler. I förfarandet med andrahandsuthyrning är byggaren/fastighetsbolaget samt bolaget som svarar för fastighetens underhåll berättigade att dra av mervärdesskatten som ingår i servicehusets investerings- och driftskostnader. Den allmänna mervärdesskattesatsen är i Finland för närvarande 24 procent, därför är det betydande summor det handlar om. Serviceproducenten återbetalar till staden hyra som staden betalat för serviceboendeplatser som står tomma. För staden är förfarandet kostnadsneutralt. Staden betalar hyra till fastighetsbolaget för hela huset, men får i inkomster de hyror som klienterna betalar och dessutom återbetalar serviceproducenten till staden hyran för de bostäder som eventuellt står tomma. Andrahandsuthyrning är ett lagligt förfarande och många liknande projekt har genomförts i Finland. I Karleby gäller andrahandsuthyrning både Omsorgshemmet Villa Leh tos och Beroendecentret Portens byggnader. Med tanke på genomförandet är projekten emellertid olika, därför förutsätter varje projekt med andrahandsuthyrning att
skatteförvaltningen ger ett förhandsavgörande om tillämpningen av mervärdesskattelagen. Förhandsavgörande ansöks av skatteförvaltningen alltid i stadens namn, men staden svarar inte för eventuella kostnader som ansökan föranleder, utan kostnaderna faller på byggaren/serviceproducenten. Förfrågan om förfarandet med andrahandsuthyrning till serviceproducenterna som omfattas av ramavtalet För att förfarandet ska vara öppet, likvärdigt och icke-diskriminerande skickades en förfrågan i maj 2015 per e-post till serviceproducenterna som omfattas av ramavtalet. Genom förfrågan ville man före slutet av maj få information om bl.a. huruvida serviceproducenterna ämnar låta bygga och inom vilken tid ett eller flera servicehus i Karleby samt antalet platser i dem. I anknytning till detta ville man dessutom veta om de i mån av möjlighet är villiga att utnyttja förfarandet med andrahandsuthyrning för att genomföra sina projekt. I sina svar lät Medivida Care Oy, Invalidförbundets boendetjänster (eventuellt), Villa Marin Hoitopalvelut Oy samt Hoivakoti Majakka Oy förstå att de är villiga att genomföra sina byggprojekt genom andrahandsuthyrning. Modellbild för andrahandsuthyrning
Behov av platser Karlebys servicedirektör för äldreomsorgen har gjort en utredning om behovet av platser i servicebostäder för 2015 2020 samt 2025. I utredningen har man beaktat antalet egna platser och förändringarna i dem, antalet platser inom köpta tjänster och förändringarna i dem, platserna som fås genom ramavtalet samt behovet av intervallplatser. I beräkningarna har man också beaktat hur antalet över 75-åringar som bor hemma utvecklas och mål som äldreomsorgen har ställt upp i anknytning till detta. BILAGA A Behovet av platser inom äldreomsorgen i Karleby Utredningsresultaten är av central betydelse då behovet av tilläggsplatser och byggprojektens genomförbarhet bedöms. Risker med andrahandsuthyrning Riskerna med andrahandsuthyrning anknyter till lokalernas användningsgrad. Om alla serviceplatser som byggs genom
förfarandet med andrahandsuthyrning används, medför detta inga ekonomiska risker för staden eller serviceproducenten vad gäller kostnaderna för lokalerna. Det är en risk för serviceproducenten om stadens behov av platser inte är tillräckligt för att säkerställa en tillräckligt hög användningsgrad av lokalerna och dessa platser inte kan ersättas med annan motsvarande service inom socialvården (t.ex. handikapptjänster) eller annan kommuns socialvårdstjänster. I dessa fall kan serviceproducenten inte återbetala staden hyra för tomma lokaler. Detta kan på lång sikt även äventyra den aktuella företagarens serviceproduktion. På grund av detta måste det i avtalet mellan staden och fastighetsbolaget ingå villkoret att en ny serviceproducent kan ta över lokalerna om den tidigare serviceproducenten eventuellt upphör med sin verksamhet. Den största risken anknyter till de företagare som i ramavtalsarrangemanget inte ligger högt upp på listan då företagare väljs. I dessa fall ska företagaren på förhand ha en tydlig helhetsplan om hanteringen av sina egna risker och alternativa verksamheter. I lokaler som byggts genom andrahandsuthyrning kan producenten av boendeservicen som produceras bytas utan att avtalen om andrahandsuthyrning ändrar. Det är viktigt att komma ihåg att avtal och avtalsparter som gäller fastigheten och lokalerna inte är samma sak som avtal som gäller serviceproduktion enligt ramavtalet i de aktuella lokalerna. Byggprojekt och antalet platser som byggs, vilka omfattas av andrahandsuthyrningen, måste dimensioneras enligt de behov som stadens äldreomsorg har. Förbindelserna om andrahandsuthyrning måste alltså utgå från en beräkning enligt ovan nämnda bilaga. Staden måste överväga beslut och behov på lång sikt, eftersom hyresavtalen kan vara 5-10 år långa. Fördelarna med andrahandsuthyrning Förfarandet med andrahandsuthyrning är som helhet till fördel för staden då man har kontroll över avtalsriskerna. Det står i stadens intresse att sälja tomter samt att främja byggande, arbete och investeringar på orten. Dessa aktiviteter har en stor ekonomisk betydelse för staden. Andrahandsuthyrning kan vara en knäckfråga vid genomförandet av byggprojekt för serviceboende, dvs. även stora projekt kan bli oförverkligade.
Genom förfarandet med andrahandsuthyrning säkerställs förmånligt byggande av god kvalitet samt säkerställs att byggprojekt inte blir oförverkligade på grund av för höga kostnader (bl.a. FPA:s hyresnivå). Andrahandsuthyrning bidrar inte till att öka företagens vinst. Tack vare förfarandet kan Fastighets Ab:s verksamhet genomföras med lägre kostnader, vilket överförs direkt i förmånligare bostadshyror. För social- och hälsovårdsväsendet är själva förfarandet kostnadsneutralt. Fördelar uppstår i och med att invånarnas hyror är rimliga och att de äldres betalningsförmåga på detta sätt inte belastas för mycket. Behovet av utkomststöd eller behovet att jämka klientavgifter minskar. Med tanke på invånaren är förfarandet tryggt och säkerställer en förmånlig hyra. Invånarnas hyresförhållanden och avtalet om serviceproduktion har avskiljts. En fördel är också kommunåterbäringen av mervärdesskatt. Inget kapital binds till projekten. Helhetssituationen Andrahandshyrning är ett förmånligt arrangemang vid byggande av boendeservice. Riskerna går att behärska om behovet av serviceplatser nu och inom den närmaste framtiden beräknas rätt och man är mån om ett kvalitativt avtalshallinta. Utredningen av platsantalet inom äldreomsorgen i Karleby visar att man kan kan påbörja förhandlingarna med de aktörer som anmält sig delta i andrahandshyrningen och att det beräknade behovet av antalet boendeplatser inte är motstridigt med byggnadsprojekten. Soc. o. h. direktören Social- och hälsovårdsnämnden beslutar 1 anteckna till kännedom den gjorda utredningen om andrahandshyrning 2 befullmäktiga tjänstemännen att inleda förhandlingar om förfarandet andrahandshyrning med Medivida Care Oy, In va li di lii ton Asumispalvelut, Villa Marin Hoitopalvelut Oy samt Hoivakoti Majakka Oy 3 att de avtal med de olika aktörerna gällande andra-
handshyrningen som uppkommer till följd av förhandlingarna tas till nämnden för godkännande 4 att handlingarna i anslutning till andrahandshyrningen såsom ansökan om förhandsbesked inte får förorsaka kostnader för Karleby stad 5 sända utredningen om andrahandshyrningen stadsstyrelsen till kännedom. Beslut Social- och hälsovårdsnämnden godkände punkterna 1-5 i beslutsförslaget. Svenska sektionen 16.6 2015 80: Soc. o. h. direktören Beslut Svenska sektionen antecknar ärendet till kännedom. Svenska sektionen beslöt godkänna beslutsförslaget.