ÅKERSBERGA 2012-05-11 Summering av entreprenadåren och info inför stämma Då föreningen nu genomgått ett stort antal tekniska förändringar som varit kostsamma så kommer här enligt tidigare löfte en mera noggrann och detaljerad redogörelse. Servisledningarna: Bytet av servisledningarna påbörjades av en underentreprenör till Reinhold Gustafsson Partner AB vars bristfälliga kunskaper om schaktarbeten tyvärr bidrog till att det hela hamnade i stå. Efter diverse förseningar och brister i kommunikation från Reinholds håll valde vi att säga upp avtalet med Reinhold Gustafsson Partner AB. De vägrade att svara på våra brev och höll sig undan fram till månadsskiftet mars-april 2011. Då blev läget kritiskt då Titanias arbetare larmade oss om att det läckte bakteriologiskt vatten i källaren på hus A. Detta visade sig senare bero på att rören utanför huskroppen hade glidit isär och då valde vi att omgående anlita en ny entreprenör för att gräva upp området igen. Då läget i schaktområdet bedömdes vara akut fanns det inte tid till att be flera entreprenörer räkna in sig på uppdraget utan det hela blev tvunget att tas på löpande räkning. Med facit i hand kan vi självkritiskt konstatera att det beslutet var mindre bra men, att riskera skador i våra nybyggda badrum i etapp 1 & 2 och inte agera alls var ett mycket sämre alternativ. Det visade sig dock senare att vårt beslut var väldigt bra då rören särats så pass mycket att vi var timmar eller en dag ifrån ett totalt avloppsstopp i hus A. Sugbilen vi beställde tog bort ca 1,5 kubikmeter avloppsrester som rann ut i schakten och som var packat upp i avloppsröret som konsekvens av att rören särats efter Reinholds undermåliga arbete. Vi har från styrelsens håll avslagit all form av begäran om ersättning från Reinholds, under maj gav de upp sina försök att få betalt och meddelade att de avsade sig alla framtida krav på ersättning. Detta efter att vi genom brev framställt de skador Reinhold tillfört föreningens fastighet. Vi har inlett en förundersökning kring huruvida föreningen kan kräva Reinhold Gustafsson Partner AB på ersättning för de ekonomiska och materiella skador föreningen lidit. Vi kommer fortsatt undersöka hur våra möjligheter ser ut att få ersättning för merkostnaderna men det är i nuläget omöjligt att sia om hur utgången av det hela kommer se ut. Viktigt är dock att påpeka att vi ingalunda har släppt det hela utan fortsättningsvis kommer strida för att vår förening ska få ekonomisk kompensation för den skada vi lidit. Summering kostnader för servisledningar: Perfecta Bygg & Projektledning: 25 000 kr (ursprunglig projektledare) Reinhold Gustafsson Partner AB: 0 kr av 262 500 (fortsatt utredning pågår) Maskinexponering i Stockholm AB: 810 000 kr (ny gräventreprenör) Turebergs åkeri AB: 190 000 kr (schaktning till & från arbetsplats) Bevex AB: 135 000 kr (asfaltering) Besiktning, filmning, juridik ca 40 000 kr inklusive moms ca 1 200 000 kr Som förklaring till siffrorna ovan kan konstateras att posten avseende Maskinexponering i Stockholm AB fördyrades på grund av att det rådde osäkerhet kring hur Reinholds ursprungligen lagt rören och att vårt
system var i drift. Problem med massorna förlängde tidsperspektivet avsevärt då posten Turebergs Åkeri AB hade en del problem med logistiken vilket gav gräventreprenören stundom långa ledtider i väntan på material. Posten Bevex AB avsåg asfaltering och här visade det sig att Reinholds entreprenör förstört trottoaren så pass att den blev tvunget att göras om, på vår bekostnad. Notera att det i det ursprungliga alternativet inte ingick någon som helst återställning (asfaltering, jord osv) så den merkostnaden hade vi åkt på ändå (ca 250 000 kr+moms). Viktigt att veta är också att schaktningen inte hade varit nödvändig i det första skedet! Stambytet: Projektet inför stambytet flöt på väl, det var en tid av mycket teknikaliteter samt många frågor kring vad vi ville ha och detaljer kring utförande och etablering. Efter styrelsens enhälliga val av Titania Bygg & VVS AB gick allt väldigt fort och blickar man i backspegeln så försvann året 2011 enormt fort. Under december så meddelades styrelsen om att Perfectas projektledare Magnus Carlsson skulle sluta i bolaget under mycket märkliga och hastiga omständigheter. Vi fick senare veta att Magnus slutade på grund av att han inte ville förknippas med ett bolag som sköttes på ett så oseriöst sätt. Då vi vid den tidpunkten börjat fundera lite över de fakturor vi fick samt saftiga påslag på dessa så drog vi öronen åt oss och började granska det hela mera noggrant. Vi insåg snart att vi blev mjölkade ekonomiskt och Perfecta utnyttjade läget av deras egen skapade oreda med sina projektledare. Då vi som grädde på moset upptäckte att de ISO-certifikat Perfecta AB uppvisade då de antogs som projektledare var rena förfalskningar så tog vi tillfället att då avsluta vårt samarbete. De godtog omedelbart vår uppsägning av avtalet då vi angav deras falsarium som ett av våra incitament, det andra var givetvis att vi oroade oss för kvalitén på det projekt som snart skulle påbörjas. Vi har i efterhand anmält dessa två förfalskningar av ISO 9001 samt 14001 till utfärdaren De Norske Veritas (DNV) vilka såg mycket allvarligt på det hela. Det har på senare tid kommit till vår kännedom att Perfecta Bygg & Projektledning AB fick böta runt 1,5 mkr för detta. Genom uppsägningen av Perfecta blev då styrelsen automatiskt föreningens representant mot Titania och även projektledare. Till vår hjälp inledningsvis hade vi David Borg som också slutade på Perfecta samtidigt som Magnus och av samma anledning. Han satte inledningsvis ribban och hjälpte även till att bygga en bra grund för det fortsatta samarbetet med Titania och när han senare slutade på grund av sjukdom hade vi investerat så pass mycket tid på stambytesprojektet och relationen med Titania att resterande del av projektet fungerade väldigt bra. Titania har för föreningens del, enligt vår samlade bedömning, varit en bra samarbetspartner och utfört entreprenaden till full belåtenhet. Efter vår strävan att ha ett så friktionsfritt samarbete som möjligt har det visat sig vara enkelt att ta hand om problem vart efter de uppkommit. En del saker som lätt hade kunnat benämnas som konkreta hinder (=dyrt) har kunnat undvikas genom att tillsammans finna smidiga lösningar. Detta genom en win-win situation baserat på ett givande och tagande. Det har visat sig vara till gagn för föreningens intressen och de fördyringar servisprojektet gav har i stället reducerats genom den goda ekonomin i stambytet. Man ska alltid försöka finna smidiga vägar rent processekonomiskt för att i slutändan egentligen hamna på en nollsumma i slutfakturan. Rent konkret så har vi faktiskt fått tillbaka pengar. Avseende det negativa kring stambytet så finns det egentligen inte mycket annat än detaljer. Att konstatera är i alla fall att Titanias killar inte är några finsnickare, de har en hel del språkliga förbistringar att arbeta med och deras planeringsprocesser fungerar så där. Men när det gäller tidplaner så har de följt de stipulerade planerna till punkt och pricka, det som avvek var den forcering de begärde som avsåg de två sista etapperna. Här fungerade inte deras planeringsprocess enligt vårt tycke då man summerar det hela då det visade sig att de tillhörande källararbetena togs i avslutningen av hela entreprenaden då alla redan flyttat hem. Avslutningen fungerade enligt plan och det blir alltid en del förhandlingar och viss tandagnisslan i avslutningskeden avseende entreprenader men vi löste det på ett bra sätt.
Summering kostnader för stambyte: Totalpris anbud 13 725 000 kr (traditionellt stambyte) Extrabeställning badrum 196 000 kr (avser avlopp för tvättmaskin) Extrabeställning option 1 637 500 kr (avser belysning & el i trapphus & allm.utr.) Tillägg 64 325 kr (avser armaturer i trapphus, källare + tidstyrn.) Extrabeställning option 2 1 550 000 kr (ny kabelförläggning i samtliga lägenheter) Extrabeställning 150 000 kr (renovering hyreslokal Hackstavägen 16A) Summerat: Varav ÄTA (ändring, tillägg & avgående) för Stambytet inklusive moms: 16 322 825 kr 533 752 kr 16 856 577 kr Att notera kring ovanstående noter är att vi genom det friktionsfria samarbetet med Titania Bygg & VVS AB arbetat hårt med kostnadsstyrning kring de produktionstekniska processerna. Detta samarbete har sparat föreningen ungefär 1 000 000 kr. Utöver detta så hade Titania anspråk på ytterligare 750 000 kr för utförda arbeten men enligt ABT 06 ska arbeten anmälas i förväg till beställaren (föreningens representanter) vilket de vid ett antal tillfällen missat. Vi enades kring den redovisade summan ovan vilket innebär en besparing för vår förening på 1 750 000 exkl moms. Sedan får vi inte glömma att det ekonomiska utgångsläget inför entreprenaderna var mycket gott med nästan 8 000 000 kr på banken. Ventilationen Efter moget övervägande valde en överväldigande majoritet av föreningens boende att rösta för ett byte av vår ventilationsanläggning. Detta i symbios med ett stambyte ger enligt alla vi pratat med ett enormt lyft vilket renderar en rejäl standardhöjning för boendemiljön i föreningen. Flera begärde på extrastämman att vi inte nödvändigtvis skulle söka de billigaste entreprenörerna för detta arbete. Så här i efterhand så kan vi meddela att det ändå blev den med det bästa och billigaste anbudet som fick entreprenaden. Som bekant valde vi en lokal firma i form av MK Contracting AB. Vi valde dom av flera orsaker där priset i sak var det minst viktiga, deras kännedom om vår fastighet var det som fick avgöra vårt enhälliga beslut. Vi hade dock fem anbud att välja mellan varav det som låg lägst i förhållande till MKC var 350 000 kr dyrare. Som vi tidigare berättat så har vi haft tidigare godkända OVK besiktningar men det står nu klart att det inte finns en chans att de har varit sanningsenliga. Detta HAR påverkat vår inomhusmiljö och bidragit till att våra hus procentuellt sett haft ett fuktvärde som legat högre än norm. Detta kan ge en grogrund till exempelvis fuktskador och i värsta fall mögel. Funktionellt var entreprenaden slutförd i februari men sedan har vi haft ett antal efterbesiktningar där MKC fått åtgärda mindre detaljfel, dock inget som påverkat funktionen. Innan slutbesiktningen utförde MKC en OVK och målet med besiktningen var godkända till- & frånluftflöden i form av Obligatorisk Ventilations Kontroll. Resultatet av OVK är sedan av MKC skickat till Österåkers kommun och det kommunala utfärdandet finns nu anslaget på varje portuppgångs anslagstavla. Ventilationsentreprenaden lyfte även fram en annan parameter som tillkom MKCs uppdrag där vi beställde en shunt per aggregat, denna kommer sörja för att aggregaten alltid levererar korrekt inställd temperatur till lägenheterna. Luften som lämnar aggregaten är 24 grader varm för att säkerställa att ett minimum av 21-22 grader alltid når lägenheterna.
Vidare har indikationer på kalla lägenheter uppmärksammats och detta har efter hand åtgärdats. Detta har dock inget med ventilationen att göra utan är ett konkret radiatorproblem som följd av att vårt värmesystem inte hade någon cirkulation under ett antal månader i höstas. Detta berodde på att ett matarrör sprack i källaren invid kulverten som förbinder hus A och B. Efter åtgärdande så blev konsekvensen dock hos vissa att temperaturreglagen på elementen blev igensatta vilket gjorde att elementet kändes ljummet eller inte verkade fungera alls men det har åtgärdats vartefter problemen kommit till vår kännedom. Efter entreprenader i denna storlek får man alltid räkna med att vissa justeringar krävs för att allt ska börja fungera optimalt igen. Är det något i era lägenheter som ni har problem med så är det bara att lämna en lapp i lådan på vicevärdskontoret eller meddela fastighetsskötaren på torsdagar då han finns tillgänglig för dylika arbeten. Kan ni inte vara hemma kan han utföra åtgärderna med er tillåtelse genom att gå in med huvudnyckel. Avslutningsvis har vi konstaterat att vi på grund av de konstanta förändringarna i vårt värmesystem så har den procentuella andelen syre i cirkulerande vatten blivit väldigt hög. För att bibehålla så lång livslängd som möjligt i värmesystemet är målsättningen att ha en syrenivå i vattnet som är så nära 0% som är möjligt. Det har gjort att vi beslutat att installera en avgasare i undercentralen för att driva ut dessa syrgaser, en vanlig synergi till en dylik installation är att den hjälper till att öka flödet i systemet vilket ofta leder till att man kan sänka kurvan på värmesystemet då avgasaren, på sikt, effektiviserar flödet. Summering kostnader för ventilation och avgasare: Totalpris anbud 1 587 500 kr Extrabeställning 123 750 kr (leverans och installation av shuntgrupper) ÄTA 357 500 kr (rivning av stuckkanaler i källare och montage av nya rör) Extra arbeten ca 75 000 kr (extra åtgärder i lägenheter för att uppnå optimalt flöde) entreprenad ink moms ca 2 150 000 kr Kommande åtgärder: (BK-fastighetsservice kommer utföra installationen av avgasaren i undercentralen) Tillkommande för avgasare ca 50 000 kr (avser leverans, material samt installation) Tvättstugan: Som vi tidigare anslagit så kommer tvättstugan få ett ansiktslyft som grädde på moset av all denna tid av entreprenader. Det blir utrustning från Electrolux, doseringsutrustning, digitalt bokningssystem, samt optimering av ventilation för tvättstugan. I och med detta upphör vicevärdens kontanthantering. Totalpris för tvättstuga: 320 000 kr (avser leverans, material samt inst. enl. underhållsplan) I den bästa av världar ska vi förhoppningsvis klara oss ett tag nu och därför har vi av HSB beställt en komplett fastighetsbesiktning, detta för att slippa överraskningar som kan bli dyra. Bättre att vara ute i god tid för att kunna mota Olle i grind. Totalpris för besiktning 72 500 kr Vi hoppas således att vi släckt eventuella frågor kring hur vi har arbetat de senaste 18 månaderna och att samtliga boende i vår förening är nöjda med resultatet och nu har ett boende som kommer stå sig många år framöver. Samtliga priser ovan inkluderar mervärdesskatt. Styrelsen för HSB brf Städet 2 i Österåker
Sammanställning av entreprenader Servisledningarna Ex moms Inkl moms Reinhold Gustafsson Partner AB Utgår helt 210 000 262 500 Maskinexponering i Stockholm AB 648 000 810 000 Turebergs Åkeri AB 152 000 190 000 Bevex AB 108 000 135 000 Kamako Konsult AB 4 075 5 094 Rena avlopp AB 5 730 7 163 Perfecta Bygg & Projektledning AB 20 000 25 000 937 805 kr 1 172 250 kr Stambytet Ex moms Inkl moms Anbudspris 10 980 000 13 725 000 Extrabeställning (TM-avlopp) 156 800 196 000 Extrabeställning (Wirths lokal) 150 000 187 500 Material & färg 24 045 30 056 Extrabeställning option 1 510 000 637 500 Armatur med tidsstyrning 51 460 64 325 Extrabeställning option 2 1 240 000 1 550 000 Summa 13 112 305 16 390 381 Varav ÄTA-kostnader tillkommer 427 000 533 750 13 539 305 kr 16 924 131 kr Ventilation Ex moms Inkl moms Anbudspris 1 270 000 1 587 500 Extrabeställning shuntar 99 000 123 750 Varav ÄTA-kostnader tillkommer 286 000 357 500 Åtgärder i specifika lägenheter 60 000 75 000 1 715 000 kr 2 143 750 kr Konsulter & Besiktningsmän Ex moms Inkl moms Kenth Ståhl (Konsult Kenth Ståhl AB) 56 352 70 440 Olle Lindholm (VVS-konstruktioner AB) 92 250 115 313 Sven Johansson (Jan Franson Elkonsult AB) 57 000 71 250 Armand Hajdaraj (Ronny Olsson VVS AB) 91 370 114 213 David Borg (gm Turebergs Åkeri AB) 50 000 62 500 Perfecta Bygg & Projektledning AB 458 972 573 715 805 944 kr 1 007 430 kr Tvättstugan Ex moms Inkl moms Material, maskiner 143 338 179 173 Arbetskostnad, etablering 112 000 140 000
Undercentralen Ex moms Inkl moms Avgasare, installation samt material 50 000 62 500 Fastighetsbesiktning Ex moms Inkl moms Utförande & projektering 58 000 72 500 entreprenader och kommande Ex moms Inkl moms 17 361 392 kr 21 701 740 kr