Tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning

Transkript

1 Vederlag Tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning Åland Kristel Pynnönen Jurist Finland Fastighetsförbund Suomen Kiinteistöliitto ry

2 Vederlag

3 Vederlag Betalning av vederlag är den viktigaste skyldigheten för aktieägaren Är INTE ersättning för användning av lägenheten INTE hyra Med vederlaget täcks bolagets utgifter För olika utgifter kan bolaget ha olika vederlag, för vilka vederlaget kan fördelas olika mellan aktieägarna Exempelvis; vederlag för hiss, vederlag för bredband, vattenavgift

4 Utgifter som täcks med bolagsvederlaget Med bolagsvederlaget kan bolaget täcka sina utgifter 1) för förvärv och bebyggande av en fastighet, 2) för användning och underhåll av fastigheten och byggnaderna, 3) för grundlig förbättring och tillbyggnad av fastigheten och byggnaderna och för förvärv av ett tilläggsområde (renovering), 4) för gemensam anskaffning av en nyttighet som har samband med bolagets verksamhet eller användningen av fastigheten eller en byggnad, och 5) för bolagets övriga förpliktelser.

5 Grund för betalning av vederlag Aktieägarna är skyldiga att betala vederlag enligt de grunder som bestäms i bolagsordningen (grunden skall alltid anges i bolagsordningen) Om det inte finns särskilda vederlag täcks alla utgifter med bolagsvederlaget För olika vederlag kan bolaget ha olika vederlagsgrund, exempelvis lägenhetens yta, antalet aktier eller den faktiska förbrukningen av vatten eller el. Vederlaget kan graderas till olika stort för olika lägenheter (exempelvis affärslägenheten dubbelt vederlag, garage 0,5) Betalningsskyldigheten kan gälla enbart ägare till vissa aktier

6 Kapitalvederlag I bolagsordningen kan föreskrivas att bolaget har kapitalvederlag (finansieringsvederlag) I projekt i vilka utgifterna täcks med kapitalvederlag, har aktieägarna rätt att betala bort sin andel av projektet eller andel av lånet som lyfts för projektet Om det inte i bolagsordnings nämns kapitalvederlag / finansieringsvederlag, men aktieägarens rätt att betala bort sin låneandel finns nämnt -> kapitalvederlag

7 Kapitalvederlag Vanligtvis används vederlaget vid tekniska och ekonomiskt omfattande grundlig reparation eller renovering Användningsområdet i enlighet med bolagsordningens bestämmelser Om det i bolagsordningen föreskrivs om kapitalvederlag och om inte annat föreskrivs i bolagsordningen, ska kapitalvederlaget användas till att täcka sådana utgifter med lång verkningstid som orsakas av förvärv, byggande, grundlig reparation eller renovering av en fastighet och byggnad.

8 Vattenavgift Bolagets utgifter för vattenförbrukningen täcks med bolagsvederlaget, ifall det i bolagsordningen inte föreskrivs om särskild vattenavgift Vattenavgift -> grunden i bolagsordningen Antal personer som använder lägenheten (aktieägaren skall meddela antalet personer som använder lägenheten) Faktiska förbrukningen Till naturen vederlag INTE ersättning för användning, som exempelvis bastuavgift

9 Ändring av vederlagsgrund Ändring av bolagsordningen Bolagsstämmobeslut 2/3 majoritet + samtycke av de aktieägare vars betalningsskyldighet gentemot bolaget ökas Då någon aktieägares betalningsskyldighet minskar innebär det att alla övriga aktieägares betalningsskyldighet ökar Undantag Vattenavgift som baserar sig på antalet boende 2/3 majoritet (inga samtycken) Avgift för bredband 2/3 majoritet Majoritetsbeslut om grunden för vederlaget i bolagsordningen ändras så, att som grund i stället för något annat används den faktiska vattenförbrukningen (mätning)

10 Nya ägares ansvar för tidigare ägares betalningsförsummelser Den nya ägaren ansvarar för 6 mån bolagsvederlag som den tidigare ägaren försummat att betala för den månad då äganderätten övergick och för de omedelbart föregående 5 månaderna (belopp) Den nya ägaren svarar dock inte för bolagsvederlag och avgifter som en tidigare ägare har försummat att betala, om de inte har nämnts in disponentintyget och om de har förfallit till betalning före det datum då intyget utfärdades

11 Bruksavgifterna jämförbara med vederlag I bolagsordningen kan det föreskrivas att bestämmelserna i om nya aktieägares ansvar för försummat vederlag och bestämmelserna om tagande av lägenhet i bolagets besittning ska tillämpas även när en aktieägares betalningsskyldighet grundar sig på ett avtal som gäller en viss bruksavgift för användningen av fastigheten eller byggnaden, eller gemensam anskaffning av viss utrustning eller andra nyttigheter som används i aktielägenheterna.

12 Avvikelse från grunden för betalning av bolagsvederlag

13 Förhindrad användning av en aktielägenhet Om en aktielägenhet inte kan användas för det ändamål som den är avsedd för; Ska från det bolagsvederlag som tas ut hos aktieägaren dras av det belopp med vilket bolagets drifts- och underhållskostnader minskar på grund av att lägenheten inte kan användas i praktiken enbart vattenavgiften Användningen kan var förhindrad exempelvis på grund av att den förstörs tekniskt sett eller på grund av mögel OBS! Kommer inte på fråga vid sedvanliga underhålls- eller förnyelsearbeten i alla lägenheter

14 Kompensation I lägenheten har tidigare utförts liknande arbete, som minskar de kostnader bolaget orsakas (=inbesparing) Storleken på kompensationen: Bolagets inbesparing och aktieägarens betalningsskyldighet enligt grunden för bolagsvederlaget beaktas Krav på att aktieägarens utförda arbete skall vara sakenligt Aktieägaren bär bevisbördan för inbesparningar (-kostnader, åldersavdrag) Både renovering och underhåll Majoritetsbeslut

15 Jämn fördelning Kostnaderna kan fördelas jämnt då alla följande förutsättningar uppfylls; underhåll eller renovering åtgärden riktar sig till lägenheten den fördel samt den kostnad som åtgärden medför lägenheten är för varje lägenhet lika stor Kvalificerad majoritet (2/3)

16 Installation av hiss i efterhand Majoritetsbeslut Som bakgrund till stadgandet är hur hissens genomförande påverkar värdet på bolagets aktier Fördelningsgrunden för kostnaderna är grunden för bolagsvederlaget multiplicerad med aktielägenhetsvåningen OBS! Underhållskostnaderna normalt i enlighet med grunden för bolagsvederlaget

17 Installation av hiss i efterhand Bolagsstämman kan med majoritetsbeslut fattar beslut om installation av hiss i efterhand endast i en del av trapphusen Detsamma gäller installation av hiss i trapphuset till ett flervåningshus i ett bolag som också innefattar radhuslängor eller andra byggnader med aktielägenheter För dessa beslut krävs dessutom majoriteten av de angivna rösterna från de aktieägare aktielägenheter renoveringen gäller Befrielse från vederlagsskyldigheten kommer på fråga

18 Renovering gällande vissa aktielägenheter Då en renovering; Gäller vissa aktielägenheter och Endast gagnar dessa lägenheter Sådana renoveringar kan gälla t.ex. byggande av badrum, bastu eller balkonger Står dessa lägenheter för kostnaderna För dessa beslut krävs dessutom majoriteten av de angivna rösterna från de aktieägare aktielägenheter renoveringen gäller

19 Tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning

20 Tagande av en aktielägenhet i bolagets besittning Sanktionsförfarande i lagen om bostadsaktiebolag Aktieägaren förlorar besittningsrätten till aktielägenheten Påverkar INTE äganderätten (ex. rätt att rösta på bolagsstämman) Maximi för 3 år, tiden räknas från det att bolaget det facto fått lägenheten i sin besittning (om bolagsstämman inte bestämmer annat) Förfarandet mycket formellt

21 Grunder Bolagsstämman kan besluta att den aktielägenhet som en aktieägare besitter tas i bolagets besittning, om 1) aktieägaren inte betalar ett förfallet bolagsvederlag (eller möjligtvis bruksavgifter), 2) aktielägenheten vanvårdas så att bolaget eller någon annan aktieägare orsakas olägenhet, 3) aktielägenheten används väsentligen i strid med det användningsändamål som anges i bolagsordningen eller i strid med någon annan bestämmelse i bolagsordningen eller, om aktielägenhetens användningsändamål inte anges i bolagsordningen, i strid med det av bolaget godkända eller i övrigt etablerade användningsändamålet, 4) det förs ett störande liv i aktielägenheten, eller 5) aktieägaren eller någon annan som bor i aktielägenheten inte iakttar vad som krävs för bevarande av ordningen i bolagets lokaler och utrymmen. En aktielägenhet får inte tas i bolagets besittning, om förseelsen endast är av ringa betydelse.

22 Tilldelande av varning Skriftlig varning bör ges innan ett beslut om att ta aktielägenheten i bolagets besittning kan fattas. Styrelsen fattar beslut om att ge varning Grunden för varningen samt hotet om att bolaget tar lägenheten i sin besittning bör nämnas Delges Aktieägaren Hyresgästen Annan som har rätt att använda lägenheten Varningen ska delges på det sätt som föreskrivs om delgivning av stämning eller annars bevisligen Om inte har kunnat anträffas, får varningen sändas i rekommenderat brev som anses ha kommit till kännedom (den sjunde dagen efter det att brevet sändes)

23 Innebörden av varningen Om aktieägaren med anledning av varningen utan dröjsmål uppfyller sin skyldighet eller om rättelse annars sker, får bolaget inte ta aktielägenheten i sin besittning. I detta fall ska aktieägaren dock ersätta de kostnader som tilldelandet av varningen och sammankallandet av bolagsstämman redan har orsakat bolaget. Ifall ingen rättelse sker, besluter bolagsstämman om tagande av lägenhet i bolagets besittning Varningen ikraft en skälig tid

24 Bolagsstämman Beslut görs på bolagsstämman Aktieägaren är jävig I beslutet nämns lägenheten, för hur lång tid samt grunden Bör delges som varningen 60 dagar från beslutet Aktieägaren samt den som använder lägenheten har rätt att klandra 30 dagar från det att beslutet delgivits Om beslutet inte klandras kan vräkning sökas

25 Uthyrning Bör hyras ut utan dröjsmål mot gängse hyra Bolaget blir hyresvärd Med hyran kan täckas utestående bolagsvederlag vederlaget som aktieägaren ska betala medan bolaget har aktielägenheten i sin besittning kostnaderna för besittningstagandet kostnader för reparation av aktielägenheten Återstoden ska utan dröjsmål redovisas till aktieägaren.

26 Byte av aktieägare Aktien/aktierna kan säljas Den nya ägaren får lägenheten i sin besittning då han betalt det utestående bolagsvederlaget den nya ägaren blir ny hyresvärd Avtalet är bindande. Obs Tidsbundet kan inte sägas upp!

27 Tack!!