ändringar i lagen om bostadsköp. De föreslagna lagarna avses träda i kraft så snart som möjligt efter det att de har antagits och blivit stadfåsta.

Transkript

1 RP 201/2000 rd Regeringens proposition till Riksdagen med f"orslag tilllagar om ändring av 5 och 39 lagen om bostadsaktiebolag och 2 kap. 8 lagen om bostadsköp PROPOSITIONENS HUVUDSAKLIGA INNEHÅLL I denna proposition föreslås det att lagen om bostadsaktiebolag skall ändras så att beslut om grundliga förbättringar och renoveringar som endast höjer boendestandarden i lägenheterna skall kunna fattas vid bolagsstämman under samma förutsättningar som beslut om andra grundliga förbättringar och renoveringar. Förutsättningen är att fastigheten och byggnaden sätts i ett sådant skick som motsvarar sedvanliga anspråk och att inte någon aktieägares betalningsförpliktelse blir oskäligt betungande. Det föreslås att också de bestämmelser som skall tillämpas då bolagsstämman fattar beslut om tillbyggnad och förvärv av tilläggsområde skall ändras på motsvarande sätt. På grund av ändringen av lagen om bostadsaktiebolag föreslås också en tekniska ändringar i lagen om bostadsköp. De föreslagna lagarna avses träda i kraft så snart som möjligt efter det att de har antagits och blivit stadfåsta. MOTIVERING l. Inledning På beslut av ett bostadsaktiebolags bolagsstämma tillämpas olika krav beroende på om det är fråga om en åtgärd som hänför sig till underhållet av fastigheten eller byggnaden, om en grundlig förbättring som höjer fastighetens eller byggnadens kvalitet eller om tillbyggnad eller förvärv av ett tilläggsområde. I lagen om bostadsaktiebolag (809/1991, nedan BABL) uppställs särskilda krav för beslut om sådana åtgärder som syftar till att höja boendestandarden endast i de lägenheter som aktieägarna besitter. För att täcka kostnaderna för sådana åtgärder kan bolagsvederlag tas ut endast av de delägare som vill att åtgärden skall vidtas för deras lägenhets vidkommande. Det särskilda kravet baserar sig på uppfattningen att varje aktieägare själv skall få bestämma om åtgärder som höjer boendestandarden i hans eller hennes egen lägenhet. Det särskilda kravet har dock i alltför hög grad försvårat bostadsaktiebolagens möj- ligheter att fatta beslut genom vilka fastighetens och byggnadens standard höjs så att den motsvarar invånarnas föränderliga behov. Det särskilda kravet bygger till stor del på den diskussion som fördes då lagen stiftades och som gällde husbolagens anslutning till kabel-tv-nätet, vilket då innebar förmedling av nya programtjänster till delägarna. Nuförtiden används samma nät också för datakommunikation, t.ex. för Internet- och telefontjänster. I ändrade förhållanden försvårar det särskilda kravet i onödan husbolagens möjligheter att fatta beslut t.ex. om anskaffning och renovering av multifunktionella datanät. Också med tanke på möjligheterna att i övriga avseenden utveckla husbolaget som en fungerande boendeform är det nödvändigt att det särskilda kravet på samtycke slopas. De särskilda krav som gäller beslut om tillbyggnad har visat sig vara obehövliga, emedan det inte finns något skäl för att bestämmelserna om tillbyggnad skall avvika från dem som gäller grundlig förbättring och re P

2 2 RP 201/2000 rd novering. Exempelvis kan en del av de åtgärder om vilka det fattas beslut i husbolagen uppfylla kriterierna både for grundlig forbättring och for tillbyggnad. 2. Nuläge Enligt BABL är aktieägarna skyldiga att till bolaget betala bolagsvederlag, som kan användas får att täcka bolagets i lagen angivna kostnader, t.ex. kostnader for underhåll, grundlig fårbättring, renovering, tillbyggnad och forvärv av ett tilläggsområde. Grunden för bolagsvederlaget. I bolagsordninge~ skall det anges enligt vilka grunder skyldigheten att betala bolagsvederlag fordelar sig mellan aktieägarna (8 BABL). För ett bolagsstämmobeslut som gäller ändring av grunden for bolagsvederlaget i fråga om redan utgivna aktier krävs det utöver 2/3 kvalificerad majoritet dessutom samtycke av de aktieägare vilkas betalningsskyldighet ökar på grund av ändringen (42 l mom. BABL). Ovan avsett samtycke behövs dock inte, om grunden for vederlaget ändras så att det som grund i stället for något annat används den faktiska. fårbrukningen av en nyttighet, och forbruknmgen kan mätas eller uppskattas på ett tillforlitligt sätt (42 2 mom. BABL). Dylika nyttigheter är t.ex. vatten, avloppsvatten, elektricitet och gas. l praktiken har det i bolagsordningarna forts in bestämmelser enligt vilka t.ex. lägenhetens invånarantal utgör grund for den andel av bolagsvederlaget som tas ut for vatten. Avvikelser från grunden for bolagsvederlaget kan genom beslut som fattas med 2/3 majoritet göras så att reparationskostnaderna får_delas enligt lägenhetemas antal, om reparationen medfor lika stor nytta och kostnad for varje lägenhet (39 2 mom. BABL). Undantaget kan tillämpas t.ex. på installation av nya kranar i varje lägenhet. Huvudregel beträffande grundlig förbättring och renovering. Med bolagsvederlaget kan bolaget täcka sina utgifter får grundliga fårbättringar och renoveringar genom vilka fastigheten eller byggnaderna sätts i ett skick som motsvarar sedvanliga anspråk, om inte någon aktieägares betalningsförpliktelse blir oskäligt betungande ( 5 3 mo m. 3 punkten BABL). Lagens utgångspunkt är att bolagsstämman med majoritetsbeslut kan bestämma om dylika forbättringar och renoveringar och om finansiering av dessa med bolagsvederlag. Det är inte möjligt att entydigt ange när ett bolags fastighet till sitt skick kan anses uppfylla sedvanliga anspråk. Uppfattningen om vad som skall anses motsvara sedvanlig boendestandard ändras, och därmed blir i allmänhet också kretsen av de åtgärder och renoveringar for vilka bolagsvederlag anses kunna tas ut av aktieägarna större. Vid bedömningen kan man ta hänsyn bl.a. till den standard som bygglovsmyndigheterna tilllämpar när de beviljar bygglov for nya bostäder, och till övriga kvalitetskrav som tilllämpas allmänt. Likaså är det möjligt att fåsta ~vseende vid den standard som har uppnåtts mom motsvarande ny bostadsproduktion. Frågan om var bolagets fastighet är belägen kan o~kså inverka på bedömningen. Enhgt lagens fårarbeten kan de grundliga förbättringar for vilka bolagsvederlag kan uppbäras bestå såväl av konstruktiva ändringar av bolagets byggnad som av anskaffning av nya anordningar eller modem teknik. Det kan t.ex. vara fråga om övergång från egen centralvärme får huset till fjärrvärme installation av hissar, inrättande av en ge~ mensam bastu, energibesparande forbättringar samt installation av ett effektivare elnät eller ett nytt telekommunikationsnät i huset. Enligt forarbetena kan en dylik renovering också bestå av att fastigheten eller lägenheterna ansluts till nya tjänster. Även om alla aktieägare inte har omedelbar nytta av en renovering utgör detta inte i sig något hinder for att åtgärden genomfors så att den finansieras med bolagsvederlag, forutsatt att alla har möjlighet att dra nytta av renoveringen (RP 216/1990 rd, s. 18 och 36). Frågan om huruvida betalningsskyldigheten är skälig bedöms från fall till fall. I rättspraxis har man i fråga om skälighetsp~incipen ~ch jämkning av den i bolagsordmogen angivna grunden for bolagsvederlaget ansett att aktieägarna skall beakta att kostnaderna for sådana stora grundliga forbättringar s?m är att _vänta täcks med det i bolagsordmogen angivna bolagsvederlaget, även om de enskilda utgiftsposterna for forbättringarna skulle vara stora.

3 RP rd 3 Grundlig förbättring och renovering som höjer boendestandarden i lägenheterna. På grundliga forbättringar och renoveringar som syftar till att höja boendestandarden endast i de lägenheter som aktieägarna besitter tilllämpas utöver det sedvanliga kravet på majoritet också de särskilda krav som i 39 3 och 4 mom. BABL ställs beträffande beslut om uppbärande av bolagsvederlag. I de situationer som avses i 3 mom. kan beslut om grundlig fårbättring eller renovering fattas med majoritetsbeslut. I dessa fall skall dock endast de aktieägare som vill att ifrågavarande åtgärd skall vidtas beträffande deras lägenhet betala bolagsvederlag får att täcka utgifterna får åtgärden. De aktieägare som är med om åtgärden kan avtala om hur kostnaderna skall fårdelas mellan dem. Om överenskommelse om kostnadsfårdelningen inte nås, skall kostnaderna fårdelas mellan ifrågavarande aktieägare enligt den grund får betalning av bolagsvederlag som anges i bolagsordningen. Om boendestandarden i lägenheterna höjs endast så mycket som behövs får att uppfylla minimikraven på boendestandard, kan beslut om åtgärderna utan hinder av vad som anforts ovan fattas med majoritetsbeslut och kostnaderna kan tas ut av alla aktieägare i form av bolagsvederlag (39 4 mom. BABL). I praktiken har bestämmelsen sällan tillämpats och dess exakta innebörd har fårblivit oklar. Enligt lagens fårarbeten bygger åtskillnaden mellan olika grundliga fårbättringar och renoveringar på att den ens~ ilda aktieägarens ställning bör vara starkare nar det är fråga om en åtgärd som inverkar på boendestandarden i varje aktieägares egen bostad än när det är fråga om renoveringar som kommer aktieägarna till gemensam nytta. På grund av fordelningen av underhållsansvaret fåreligger det enligt fårarbetena inte ett likadant behov att forplikta de enskilda aktieägarna att foga sig i majoritetens avgöranden och att tillskjuta nytt kapital som när det gäller skötseln av bolagets gemensamma angelägenheter (RP 216/1990 rd, s. 3 5 och II La UB 18/1990 rd, s. 3). Enligt lagens fårarbeten kan en grundlig fårbättring eller renovering hänfåra sig enbart till en lägenhet oavsett om den utfårs i lägenheten eller i andra delar av byggnaden. En renovering som höjer boendestandarden i lägenheterna kan också bestå av anskaffning av tjänster av utomstående. Avgörande får tillämpningen av bestämmelsen är om syftet med renoveringen endast är att höja boendestandarden i de lägenheter som aktieägarna besitter. Om åtgärden också har andra syften skall specialbestämmelsen inte tillämpas och beslutet kan fattas med enkel majoritet. En åtgärd av sistnämnda lag kan det anses vara fråga om t.ex. när fånstren i en byggnad byts ut mot nya som ger bättre värmeisolering, vilket också kan höja boendestandarden (RP 216/1990 rd, s. 36). Enligt lagens fårarbeten är åtminstone åtgärder som innebär anslutning till kabel-tv -nätet eller att balkonger byggs in med glasväggar sådana som endast fårbättrar boendestandarden i de lägenheter som aktieägarna besitter (II LaUB 18/1990 rd, s.3). Åtminstone gemensamma satellitantennsystem, husets övriga datanät samt byggande av balkonger och balkongtak har betraktats som motsvarande fårbättrings- och renoveringsobjekt Med tanke på beslutsfattandet i bostadsaktiebolag har det betraktats som problematiskt att t.ex. utveckla antennen så att det också blir möjligt att se TV-kanalen TV 4. Dessutom har det i praktiken ansetts vara oklart om de strängare beslutskraven skall tillämpas t.ex. på installation av hissar och dörrtelefoner och på fårbättring av lägenheternas ljudisolering. Tillbyggnad ochförvärv av tilläggsområde. Bolagsvederlag kan i princip användas får tillbyggnad och fårvärv av tilläggsområde på samma sätt som får fårvärv av fastigheten och uppfårande av en byggnad i det skedet då bolaget bildas. Användningen av bolagsvederlag får tillbyggnad och fårvärv av tilläggsområden begränsas av särskilda krav beträffande beslutsfattandet. Enligt dessa krävs samtliga aktieägares enhälliga beslut får tillbyggnad och fårvärv av tilläggsområde (39 l mom. BABL). Beslut om mindre byggnadsarbeten och fårvärv får aktieägarnas gemensamma behov kan dock fattas med enkel majoritet. Enligt lagens fårarbeten kan det i allmänhet anses vara fråga om tillbyggnad när åtgärden kräver bygglov. Enligt lagens fårarbeten kan t.ex. beslut om fårvärv av tilläggsområde som behövs på grund av en ändring av tomtindelningen i

4 4 RP 201/2000 rd allmänhet fattas med majoritetsbeslut. Byggande av nya lägenheter som kommer i aktieägares besittning (t.ex. vindslägenheter) samt uppförande av helt nya byggnader som kommer i aktieägares besittning eller i gemensamt bruk - med undantag för mindre lager- eller motsvarande byggnader- betraktas som sådan betydande tillbyggnad som kräver aktieägamas samtycke. Mindre tillbyggnad kan t.ex. omfatta byggande av en bastu, tvättstuga, förrådsutrymmen och garage (RP 216/1990 rd, s.35). I fråga om mindre tillbyggnad innehåller lagen inget krav på sedvanlig standard och skälig inverkan på bolagsvederlaget I den juridiska litteraturen har det dock rekommenderats att samma skälighetsprincip som tillämpas i fråga om kostnadernas inverkan på bolagsvederlaget när det gäller grundlig förbättringar och renoveringar också skall tillämpas på sådan tillbyggnad och sådant förvärv av tilläggsområde som sker med stöd av majoritetsbeslut. Likställighetsprincipen. Då bolagsstämman fattar beslut om grundliga förbättringar, renoveringar, tillbyggnad och förvärv av tilläggsområde skall man utöver de särskilda kraven angående beslut också beakta principen om aktieägamas likställighet. Bolagsstämman får inte fatta ett beslut som är ägnat att bereda en aktieägare eller någon annan otillbörlig fördel på bolagets eller en annan aktieägares bekostnad (den allmänna bestämmelsen i 46 BABL ). Den allmänna bestämmelsen i BABL har samma innehåll som 9 kap. 16 lagen om aktiebolag. Bestämmelsen kan bli tillämplig t.ex. när det råder en betydande disproportion mellan den i bolagsordningen bestämda förpliktelsen att betala bolagsvederlag och den nytta en aktieägare får ut. Den grund som tillämpas vid uppbörden av bolagsvederlaget är likväl alltid i någon mån schematisk, och därför kan de avgifter som aktieägarna betalar och den nytta som var och en får aldrig helt motsvara varandra. Enligt förarbetena måste aktieägarna i skälig utsträckning tåla att alla inte kan dra nytta av varje åtgärd i ett förhållande som motsvarar de avgifter de har betalat. (RP 216/1990 rd, s.19 och 43). I rättspraxis har det ansetts att när delägarna har möjlighet att dra nytta av en renovering får inte de övriga delägarna otillbörlig fördel på bekostnad av de delägare som inte utnyttjar denna förmån (HD 1989:36). Det är också sedvanligt, och med tanke på finansieringen ofta även nödvändigt, att grundliga förbättringar och renoveringar genomförs etappvis, och den allmänna bestämmelsen kan inte leda till att bolagets gemensamma reparationskostnader betalas endast av dem vilkas lägenheter i ett visst skede omfattas av åtgärden. Utgångspunkten är att det är skäl för aktieägarna att förutse sedvanliga grundliga förbättringar och renoveringar, emedan bolagsstämman enligt lagen kan besluta om dylika åtgärder. I rättspraxis har det ansetts att om det är fråga om tillämpningen av bolagsordningens bestämmelser om bolagsvederlag t.ex. i en situation där förhållandena har ändrats på ett sätt som man inte hade kunnat beakta när bolagsordningen utarbetades, kan en fördel som bolagsordningen medför för vissa delägare på de övriga delägamas bekostnad vara otillbörligt på det sätt som avses i 46 BABL. Bolagsstämmans beslut om reparation av en byggnads fasad och renovering av fönstren var dock inte en sådan omständighet som delägarna inte hade kunnat förutse (HD 1998:20). A andra sidan kan likställighetsprincipen ha inverkan också i sådana fall där en aktieägare redan själv i sin lägenhet har vidtagit åtgärder som bolagsstämman senare beslutar vidta i alla lägenheter med bolagets medel. Likställighetsprincipen kan leda till att en aktieägare inte kan förpliktas att med bolagsvederlaget delta i åtgärden för de övriga lägenhetemas vidkommande. Frågan om likställighetsprincipen i samband med grundliga förbättringar och reparationer kan bedömas dels utgående från aktieägamas personliga boendebehov och å andra sidan utgående från lägenhetens användbarhet med tanke på utvecklingen av lägenhetens värde. T.ex. installation av ett kabel-tvnät, planteringar på gården och byggande av en bastuavdelning är i allmänhet sådana projekt som motsvarar sedvanliga anspråk och vilkas inbördes viktighetsordning och nytta för de olika aktieägarna varierar. Det kan hända att en viss aktieägare inte har användning för något av dessa projekt. A andra sidan höjer dessa projekt i allmänhet alla lägenheters värde, och därför kan projekten

5 RP 201/2000 rd 5 vara fårenliga med likställighetsprincipen. Alla sedvanliga grundliga fårbättringar och renoveringar gagnar emellertid inte alla aktieägare på samma sätt, inte ens i form av _en ökning av aktiernas värde. T.ex. den nytta m stallationen av en hiss eller byggandet av glasväggar runt balkonger medfår kan. va~a olika får olika aktieägare, beroende på 1 vilken våning lägenheten är belägen eller om lägenheten har en balkong. 3. Bedömning av nuläget och föreslagna ändringar 3.1. Grundlig rörbättring, renovering, tillbyggnad och anskaffning av ett tilläggsområde Grundlig förbättring och renovering som endast höjer boendestandarden i lägenheterna. De särskilda krav som gäller får beslut om grundliga förbättringar och renoveringar som endast höjer boendestandarden i lägenheterna är fårenade med betydande olägenheter och har därfår länge kritiserats. De särskilda krav som gäller dessa beslut är får det fårsta behäftade med svåra gränsdragningsproblem. Uppfattningen om när en fårbättring och renovering hänfår sig end!lst till boendestandarden i en lägenhet vanerar kraftigt. I takt med att byggtekniken ändas kan det vara svårt att särskilja underhållsreparationer från grundliga förbättringar, får vilka det behövs beslut som upptyller särskilda krav. Då beslut fattas vid bostadsaktiebolag finns det i allmänhet inte tillgång till bolagsrättslig sakkunskap. Tolkningsproblemen har således åsamkat bolagen rättslig osäkerhet och merkostnader och medfort att fårbättringar och renoveringar försenats.. Om en fårbättring eller renovenng genomfårs i bolaget så att endast de aktieägare som vill att åtgärden skall vidtas deltar i kostnaderna, kan detta leda till ett ekonomiskt oändamålsenligt resultat. De totala kostnaderna får ett projekt som genomfårs endast i en del av lägenheterna kan i vissa fall t.o.m. vara större än om åtgärderna skulle vidtas samtidigt får alla lägenhete~s vidkom.mande. pet kan också vara besvärligt att utvidga projektet senare så att det omfattar andra lägenheter. De särskilda kraven angående beslut kan av ovannämnda skäl också leda till att det är betydligt svårare att bibehålla en skälig boendestandard i bostadsaktiebolag än i hyres- eller bostadsrättshus. De särskilda kraven som den gällande lagen uppställer angående beslut baserar sig på att en enski Id aktieägares ställning bör vara starkare och hans eller hennes självständiga beslutanderätt större när det är fråga om en åtgärd som inverkar på boendestandarden i varje aktieägares lägenhet och det inte är fråga om renoveringar som kommer till aktieägarans gemensamma nytta. För att detta syfte skall kunna nås är det dock inte nödvändigt att bibehålla de särskilda krav angående beslutsfattandet som har visat sig vara problematiska. De allmänna krav som BABL uppställer beträffande användningen av bolagsvederlag, ansvarsfårdelningen mellan aktieägare och bolaget samt beträffande likställigheten säkerställer tillräckligt väl att bolagsstämman genom sina beslut kan bestämma om boendestandarden i alla aktieägares bostäder endast inom de gränser som sedvanliga anspråk ställer. Detta kan primärt inte anses begränsa aktieägarnas självständiga beslutanderätt alltfår mycket. Det problematiska med specialbestämmelser kan accentueras när reparations- och renoveringsbehovet ökar i takt med att byggnadsbeståndet blir äldre, invånarna blir äldre och byts och invånarstrukturen i området ändras och också byggtekniken, kraven angående boende och utbudet av tjänster som ansluter sig till boendet ändras. Det föreslås att de särskilda bestämmelserna om beslutsfattande som gäller vederlagsfinansiering av grundliga fårbättringar och renoveringar som endast höjer boendestandarden i lägenheter skall upphävas. Beslut om dylika åtgärder skall således i allmänhet kunna fattas av bolagsstämman med majoritetsbeslut. De allmänna fårutsättningarna som också gäller grundliga fårbättringar och renoveringar skall bli tillämpliga. Det blir således möjligt att genom åtgärder som höjer boendestandarden i lägenheterna sätta fastigheten och byggnaden i ett skick som motsvarar sedvanliga anspråk, om inte någon aktieägares betalningsförpliktelse blir oskäligt be-

6 6 RP 201/2000 rd tungan de. Ändringen underlättar beslutsprocessen i bola~et och gör.den klarare utan att äventyra en hka behandlmg av aktieägarna eller öka betydlig;t ak~ieägamas betalningsskyldighet el~.er ~asenthgt begränsa aktieägamas självs~andtga beslutanderätt angående förbättrmgs- och renoveringsåtgärder som påverkar boendestandarden i deras lägenheter. Tillbyggnad och förvärv av tilläggsområde. De krav som gäller beslut om tillbyggnad och förvärv av tilläggsområde avviker omotiverat från de krav som gäller beslut om grundlig förbättring och renovering. I praktiken är det ofta svårt eller omöjligt att skilja ~ellan t.ex. tillbyggnad och grundlig förbättnng. Problemet med olika reglering accentuera~ när behovet att utveckla gamla bostadsaktiebolag ökar i takt med att omständigheterna förändras. Det föreslås att bestämmelserna om vederlagsfinansiering av tillbyggnad och av förvärv av tilläggsområde skall ändras så att det i fråga om dessa åtgärder skall tillämpas s~mf!la regler som i. fråga om grundlig förhattnog och renovenng. Efter ändringen kan b.olagsstämman i allmänhet med enkel major~tet be~luta också om sådan vederlagsfinans~erad tillbyggnad och sådant vederlagsfinansierat förvärv av tilläggsområde som motsvarar sedvanliga anspråk och vars inverkan på bolag.sved~rlaget är skälig. Förslaget ändrar i pra~ttke~ mte nuvarande praxis i fråga om anvandnmgen av bolagsvederlag för tillbyggnad.9ch för anskaffning av ett tilläggsområde. Andringen påverkar således inte majoritetens möjligheter att besluta om vederlagsfinansierat byggande av nya lägenheter och förvärv av ett tilläggsområde. Det föreslås att ovan nämnda ändringar skall genomföras så att det till 5 3 mom. BABL fogas en bestämmelse om användning av bolagsvederlag för tillbyggnad och för anskaffning av ett tilläggsområde och att de s.ärskilda kraven som gäller för beslut om ttllbrggnad och anskaffning av ett tilläggsomrade skall utgå ur 39. Av ändringen följ~r.. också att 5. 3 mo m. l punkten BABL ttllampas endast 1 det skedet då bolaget grundas. T.ex. på tillbyggnad om vilket beslut fatt~s efter det skedet då bolaget har grundats tillämpas de nya bestämmelserna enligt vilka åtgärden skall vara sedvanlig och dess inverkan på vederlaget skälig. Efter ändringen innehåller 39 bara en bestämmelse om det undantag som regleras i nuvarande 39 2 mom. och som gäller avvikelse från grunden för bolagsvederlaget i vissa fall med stöd av bolagsstämmans beslut. Det föreslås att paragrafrubriken ändras så att den motsvarar paragrafens innehåll Övergångssituationer Till följd av att 39 3 och 4 mom. BABL upphävs kan bolagsstämman i allmänhet o.ckså i de fall då en förbättring och renove~ nng som endast höjer boendestandarden i lägenheterna redan tidigare har vidtagits i en del av lägenheterna, på bekostnad av dem som.äger de aktier som medför nyttjanderätt~n till lägenheterna i fråga, med enkel majontet besluta att genomföra motsvarande åtgärder också för de övriga lägenhetemas vidkommande. Problemet kan då vara hur en åtgärd som tidigare vidtagits bara för vissa lägenheters vidkommande skall beaktas vid kostnadsfördelningen. Dylika åtgärder och de arrangemang som eventuellt överenskommits beträffande.dem kan vara av så många olika slag att det mte har ansetts vara ändamålsenligt att utfårda detaljerade övergångsbestämmelser om hur aktieägamas ställning skall beaktas i olika situationer. När beslut fattas ~kall do.ck de allmänna principerna i BABL Iakttas, 1 synnerhet den allmänna bestämmelse om. lika beh~ndling av aktieägarna som finns Tillämpningen av principerna skall avgöras från fall till fall. Anläggningskostnader. Den allmänna bestämmelsen i BABL kan leda till att en aktie ~g~re för vars.läge~het en viss åtgärd redan tidtgare har vtdtagtts på hans eller hennes bekostnad inte kan förpliktas att delta i de k?stnader som uppstår av att åtgärden senare vtdtas för de övriga lägenhetemas vidkommande. Dylika renoveringar kan gälla t.ex. ~yggan~e av glasväggar för balkonger och m stallatton av TV- och datakommunikationskablar i de lägenheter som besitts av de delägar~ som inte var med om den tidigare renovenngen. Husbolaget kan också bli tvunget att gottgöra en aktieägare till den del de förbättring-

7 RP 201/2000 rd 7 ar och renoveringar som denne tidigare har betalat minskar de kostnader som foranleds av att forbättringen eller renoveringen tas i bruk i de övriga lägenheterna. Detta kan vara fallet t.ex. när en del av aktieägarna har betalat for ett gemensamt satellitantenn- eller kabelnät som har installerats i byggnaden så att en utvidgning av användningen av nätet till de övriga lägenheterna endast forutsätter att tidigare installerade filter avlägsnas. Å andra sidan kan behovet av gottgörelse minskas eller bortfalla helt om det t.ex. blir nödvändigt att samtidigt fornya det interna nätet for mottagning av digitala sändningar. Vid en bedömning av behovet av gottgörelse och dess eventuella belopp kan det dessutom bli nödvändigt att beakta vad bolaget och de aktieägare som ursprungligen hade genomfort åtgärden eventuellt hade kommit överens angående en utvidgning av användningen. Det är klart att den rätt till gottgörelse som tillkommer de aktieägare som har betalt åtgärden tidigare endast gäller de kostnader som inbesparats for de övriga lägenheternas vidkommande. Den allmänna bestämmelsen i lagen forutsätter i allmänhet också att en utvidgning av en forbättring främjar aktieägarnas gemensamma intresse t.ex. så att den underlättar skötseln av fastigheten väsentligt i jämforelse med de kostnader som åtgärden orsakar delägarna. Dessutom skall man vid utvidgningen fåsta särskild uppmärksamhet vid BABL:s allmänna principer om ledning av bostadsbolag, om endast de aktieägare som har blivit i minoritet svarar for kostnaderna for en åtgärd som majoriteten har beslutat. Underhållsansvar. Bolagsordningen kan innehålla särskilda bestämmelser beträffande underhållsansvaret for grundliga forbättringar eller renoveringar som höjer boendestandarden i lägenheterna, for de fall där åtgärden inte har vidtagits for alla lägenheters vidkommande. Aktieägarens ansvar kan i bolagsordningen ha utvidgats så att den omfattar också andra konstruktioner än de som renoverats. Det är sannolikt att också de aktier som är foremål for dylika särskilda bestämmelser har individualiserats i en del bolags bolagsordningar. För att de allmänna principerna i BABL skall kunna foljas kan det vara nödvändigt att i samband med en utvidgning av en forbättrings- eller renoveringsåtgärd också ändra bolagsordningens särskilda bestämmelser om underhållsansvaret Det är i allmänhet skäl att avstå från en särskild underhållsskyldighet som t.ex. gäller endast vissa lägenheter, när åtgärden utvidgas så att den omfattar alla lägenheter. Då är utgångspunkten den att det strider mot likställighetsprincipen att hålla kvar det särskilda underhållsansvaret endast beträffande en del av aktierna. Om det särskilda underhållsansvaret kvarstod skulle det bl.a. kunna leda till att de aktieägare som tidigare har byggt in sina balkonger med glasväggar utöver ansvaret for underhållet av sina egna balkonger skulle bli tvungna att i form av bolagsvederlag också delta i underhållet av de övriga aktieägarnas balkonger. Om en sådan bestämmelse i bolagsordningen inte ändras, kan en aktieägare i allmänhet med stöd av den allmänna bestämmelsen klandra beslutet om utvidgning av åtgärden. Också i det fall att talan beträffande bolagsstämmans beslut inte väcks inom foreskriven tid kan en aktieägare t.ex. ha rätt att kräva att bolagsstämmans särskilda bestämmelse om underhållsansvaret jämkas, emedan den på grund av ändrade forhållanden påfor honom eller henne avsevärd belastning järnfort med de övriga aktieägarna (43 BABL). I sista hand skall behovet av att ändra bolagsordningens särskilda bestämmelser om underhållsansvaret dock bedömas från fall till fall. T.ex. syftet med ett sådant särskilt underhållsansvar som hör samman med inglasningen av balkonger och som inte har begränsats till vissa lägenheter kan vara att ändra underhållsansvaret for balkongernas inre utrymmen så att ansvaret bestäms enligt den huvudregel som gäller for själva lägenheterna Lagen om bostadsköp I 2 kap. 8 lagen om bostadsköp (843/1994) finns bestämmelser om i lagen avsedda bolags möjligheter att under byggnadsfasen ta upp skuld och ingå andra ansvarsforbindelser utöver dem som har uppgivits i den ekonomiplan som enligt lagen skall göras upp. Sedan en aktie har sålts till en konsument får bolagets ansvarsforbindelser

8 8 RP 201/2000 rd ökas endast med samtycke av alla aktieköpare eller, om det är fråga om en situation som avses i 39 l 3 mom. BABL, endast med samtycke av de aktieköpare som betalningsskyldigheten gäller. l praktiken torde det sistnämnda alternativet knappast ha tillämpats och enligt anvisningar som utfårdats för byggbranschen bör ett särskilt entreprenadavtal ingås om sådana förbättringar som gäller enskilda lägenheter. På grund av ändringen i 39 BABL föreslås det att 2 kap. 8 2 mom. lagen om bostadsköp skall ändras så, att sedan aktier har sålts till konsumenter får det sammanlagda skuldbelopp som har uppgivits i ekonomiplanen ökas endast om alla aktieköpare samtycker till det. 4. Andra omständigheter som inverkar på propositionen I den proposition som utarbetats vid justitieministeriet och som varit på remiss hösten 2000 ingick en bestämmelse enligt vilken vederlag skulle kunna användas också för sådan gemensam anskaffning av tjänster som sammanhänger med boendet i bolagets byggnad och vars inverkan på bolagsvederlaget är skälig. Med denna bestämmelse ville man råda bot på oklarheten om huruvida vederlag kan användas för anskaffning av en sådan tjänst som sammanhänger med boendet och som inte omedelbart sammanhänger med en grundlig förbättring eller renovering av fastigheten eller byggnaden. Som exempel på dylika tjänster nämndes i propositionen program- och datakommunikationstjänster, gemensam anskaffning av elektricitet samt hyrning av bastu, tvättstuga eller andra utrymmen av en grannfastighet. En del av dem som avgav sitt utlåtande understödde en uttrycklig bestämmelse om tjänster som sammanhänger med till boendet bl.a. på grund av att bestämmelsen skulle klargöra situationen i fråga om möjligheterna att med bolagsvederlag täcka sådan upphovsrättsliga och andra programavgifter som bolaget har betalt. I en del av utlåtande motsatte man sig förslaget till bestämmelsen bl.a. på den grunden att invånarna själv, utgående från sina egna behov, bör få besluta om anskaffning av tjänster i anslutning till boendet. l flera utlåtanden ansågs det att gemensam anskaffning av elektricitet inte skulle höra till de tjänster som ansluter sig till boendet och som faller inom ramen för majoritetens beslutanderätt. Vid den fortsatta beredningen har man stannat för att inte ta in i propositionen en uttrycklig bestämmelse om gemensam anskaffning av tjänster som sammanhänger med till boendet. Redan enligt den nuvarande lagen är det klart att vederlag kan tas ut för att täcka kostnaderna för vatten och elektricitet, även om de som bor i husbolaget i praktiken i allmänhet har ett personligt e lavtal ( 5 2 mom. BABL). Lagen innehåller också en särskild bestämmelse om ändring av grunden för vederlaget med majoritetsbeslut så att vederlag för det vatten och den elektricitet som används i lägenheten tas ut enligt den faktiska förbrukningen som kan mätas eller uppskattas på ett tillförlitligt sätt ( 42 2 mo m. BABL). En enbart klargörande särskild bestämmelse om tjänster som sammanhänger med boendet skulle således inte ha medfört någon ändring i fråga om hur ett beslut om anskaffning av elektricitet kan fattas i ett bolag. Veterligen har det inte heller i anslutning till hyrning av utrymmen från en grannfastighet förekommit sådana problem som skulle göra det nödvändigt att i lagen ta in en särskild bestämmelse om tjänster som sammanhänger med till boendet. Husbolagens behov att av utomstående anskaffa vederlagsfinansierade tjänster som ansluter sig till boendet kan öka med tiden, då efterfrågan och utbudet på tjänster förändras. Dylika tjänster kan innebära t.ex. olika slag av program-, datakommunikations- och säkerhetstjänster, som nu är inne i ett kraftigt utvecklingsskede. En utvidgning av gemensam anskaffning som baserar sig på majoritetsbeslut skulle dock leda till många principiella problem som hänför sig till delägamas ställning, och därför är det inte skäl att i detta sammanhang införa i lagen en sådan specialbestämmelse om gemensam anskaffning av tjänster som gäller detta. Förslaget löser inte heller frågan om huruvida upphovsrättsliga och andra programavgifter kan täckas med bolagsvederlag. I praktiken betalar bolagen med inkomsterna av vederlagen också programavgifter, som i allmänhet har en mycket liten inverkan på vederlaget. Behovet av be-

9 RP 201/2000 rd 9 stämmejser om vederlagsfinansiering av tjänster minskas också av att en gemensam anskaffning för de delägare som samtycker till anskaffningen ofta kan genomföras på annat sätt. 5. Propositionens verkningar Lindringen av de krav som gäller bolagsstämmans beslut underlättar möjligheterna att i bostadsaktiebolagen bibehålla en boendestandard som motsvarar sedvanliga krav. Detta inverkar också positivt på fastighetens, byggnadens och lägenhetemas värde. Propositionen ökar inte i och för sig de offentliga samfundens utgifter. En uppluckring av formkraven beträffande beslutsfattandet i bostadsaktiebolag kan visserligen i någon mån öka efterfrågan på understöd för installation och underhåll av hissar och efter frågan på andra understöd som av allmänna medel beviljas för reparation och byggande. 6. Beredningen av propositionen Den 8 april 1998 gav justitieministeriet docent Heikki Halila i uppgift att göra en utredning om de bestämmelser i BABL som gäller beslut och finansieringsansvar beträffande grundliga förbättringar och renoveringar som skall genomföras i bolagen. Uppdraget omfattade uppgiften att utvärdera hur den nuvarande regleringen fungerar och att framställa ett sådant ändringsförslag som befunnits vara behövligt och som kan utarbetas i form av en regeringsproposition. I utredningen skulle man beakta dels skyddet för den enskilda aktieägaren och dels göra det möjligt att genomföra sådana grundliga förbättringar och renoveringar genom vilka bostadsaktiebolagens fastigheter och byggnader kan sättas i ett sådant skick som motsvarar sedvanliga anspråk. I utredningen, som offentliggjordes den 8 december 1998, föreslog Halila att 39 3 och 4 mom. BABL skulle upphävas och dessutom att 78 2 mom., som gäll- er underhållsansvaret, skulle göras klarare till vissa delar. Av olika myndigheter, universitet, organisationer och företag inkom 32 utlåtanden om utredningen. Nästan alla remissinstanser understödde att 39 3 och 4 mom. BABL upphävs, och det ansågs vara viktig eller t.o.m. nödvändig att dessa bestämmelser upphävs. Efter remissbehandlingen har beredningen fortsatt vid justitieministeriet som tjänsteuppdrag. Hösten 2000 ombads 25 myndigheter, universitet, organisationer och företag avge sitt utlåtande om propositionen, som utöver de förslag som nu föreslås också innehöll en uttrycklig bestämmelse om att bolagsvederlag också skulle kunna användas till finansiering av en tjänst som sammanhänger med boendet i husbolaget, om det är sedvanligt att tjänsten anskaffas gemensamt och om dess inverkan på bolagsvederlaget är skälig. A v de begärda utlåtandena inkom 18 och dessutom gavs fem andra utlåtanden. Remissinstansernas ställningstaganden gällde huvudsakligen vederlagsfinansiering av tjänster. En del av remissinstanserna understödde och en del motsatte sig förslaget gällande tjänster. Frågan om gemensam anskaffning av tjänster har behandlats i avsnitt Ikraftträdande Lagarna föreslås träda i kraft så snart som möjligt efter det att de har antagits och blivit stadfåsta. Det är nödvändigt att lagarna träder i kraft snabbt, bl.a. för att de föreslagna ändringarna underlättar bostadsaktiebolagens möjligheter att fatta beslut om grundliga förbättringar och renoveringar som behövs för mottagning av digitala TV -sändningar. Med stöd av vad som anförts ovan föreläggs Riksdagen följande lagförslag: P

10 lo RP 201/2000 rd Lagförslagen l. Lag om ändring av 5 och 39 lagen om bostadsaktiebolag I enlighet med riksdagens beslut ändras i lagen den 17 maj 1991 om bostadsaktiebolag (809/1991) 5 3 mo m. 3 punkten och 39 som följer: 5 Bolagsvederlag Med bolagsvederlaget kan bolaget täcka sina utgifter 3) för sådana grundliga förbättringar, renoveringar och tillbyggnader och sådant förvärv av ett tilläggsområde genom vilka fastigheten eller byggnaderna sätts i ett skick som motsvarar sedvanliga anspråk, om inte någon aktieägares betalningsförpliktelse blir oskäligt betungande, samt 39 Avvikelser från grunderna för bolagsvederlaget Har beslut fattats om att på bolagets bekostnad låta utföra en reparation eller renovering som hänför sig till de lägenheter som aktieägarna besitter och som beträffande varje lägenhet medför en lika stor nytta och kostnad, får bolagsstämman samtidigt besluta att varje aktiegrupps ägare i bolagsvederlag skall betala ett lika stort belopp för åtgärden. Ett beslut om lika fördelning av kostnaderna kan dock fattas endast om det biträds av aktieägare med minst två tredjedelar av de avgivna röstema och av de aktier som är företrädda vid stämman. Denna lag träder i kraft den 200. På bolagsstämmans beslut om grundlig förbättring, renovering, tillbyggnad och anskaffning av ett tilläggsområde tillämpas de bestämmelser som gäller när denna lag träder i kraft, om kallelsen till bolagsstämman har utfårdats innan lagen träder i kraft.

11 RP 201/2000 rd Lag om ändring av 2 kap. 8 lagen om bostadsköp I enlighet med riksdagens beslut ändras i lagen den 23 september 1994 om bostadsköp (843/1994) 2 kap. 8 2 mom. som foljer: 8 Ekonomiplanens betydelse och ändring av ekonomiplanen som har uppgivits i den deponerade ekonomiplanen eller andra ansvarsfdrbindelser ökas endast om alla aktieköpare skriftligen samtycker till den foreslagna ändringen. Sedan en eller flera aktier har sålts till en konsument får det sammanlagda skuldbelopp Denna lag träder i kraft den 200. Helsingfors den 15 december 2000 Republikens President TARJAHALONEN Justitieminister Johannes Koskinen

12 12 RP rd Bilaga Parallelltexter l. Lag om ändring av 5 och 39 lagen om bostadsaktiebolag I enlighet med riksdagens beslut ändras i lagen den 17 maj 1991 om bostadsaktiebolag (809/1991) 5 3 m om. 3 punkten och 39 som följer: Gällande lydelse Föreslagen lydelse 5 Bolagsvederlag Med bolagsvederlaget kan bolaget täcka sina utgifter 3) får grundliga förbättringar och renoveringar genom vilka fastigheten eller byggnaderna sätts i ett skick som motsvarar sedvanliga anspråk, om inte någon aktieägares betalningsförpliktelse blir oskäligt betungande, samt Med bolagsvederlaget kan bolaget täcka sina utgifter 3) för sådana grundliga förbättringar, renoveringar och tillbyggnader och sådant förvärv av ett tilläggsområde genom vilka fastigheten eller byggnaderna sätts i ett skick som motsvarar sedvanliga anspråk, om inte någon aktieägares betalningsförpliktelse blir oskäligt betungande, samt 39 Beslut om bolagsvederlaget i vissa fall Utan samtycke av samtliga aktieägare får beslut inte fattas om att uppbära bolagsvederlagför tillbyggnad eller för förvärv av ett tilläggsområde, med undantag av mindre byggnadsarbeten och förvärv för aktieägarnas gemensamma behov. Om skyldigheten att betala bolagsvederlag när en byggnad eller en lägenhet har förstörts stadgas i 87. Har beslut fattats om att på bolagets bekostnad låta utföra en reparation eller renovering som hänför sig till de lägenheter som 39 Avvikelser från grunderna för bolagsvederlaget Har beslut fattats om att på bolagets bekostnad låta utföra en reparation eller renovering som hänför sig till de lägenheter som

13 Gällande lydelse RP rd Föreslagen lydelse 13 aktieägarna besitter och som beträffande varje lägenhet medför en lika stor nytta och kostnad, tar bolagsstämman samtidigt besluta att varje aktiegrupps ägare i bolagsvederlag skall betala ett lika stort belopp för åtgärden. Ett beslut om lika fördelning av kostnaderna kan dock fattas endast om det biträds av aktieägare med minst två tredjedelar av de avgivna röstema och av de aktier som är företrädda vid stämman. Bolagsstämman kan besluta om en sådan reparation eller renovering som avses i 5 3 mom. 3 punkten och som syftar till att höja boendestandarden enbart i de lägenheter som aktieägarna besitter, om det samtidigt besluts att de aktieägare som önskar att åtgärden i fråga skall vidtas beträffande deras lägenheter betalar bolagsvederlag för betalning av kostnaderna för åtgärden. De aktieägare som är med om åtgärden kan avtala om att skyldigheten att stå för kostnaderna skall fordelas dem emellan. Vid bolagsstämman kan aktieägarna i fråga också ensamma fatta beslut om att kostnaderna fördelas jämnt, varvid 2 mom. i övrigt skall iakttas. Om inte ett dylikt avtal ingås eller beslut fattas, fördelas skyldigheten att betala bolagsvederlaget dem emellan enligt bolagsordningen. Utan hinder av 3 mom. kan ett sådant beslut om reparation eller renovering som förpliktar alla aktieägare fattas enligt 38, om åtgärden är behövligfor att lägenheterna skall uppfylla minimikraven på boendestandard. aktieägarna besitter och som beträffande varje lägenhet medför en lika stor nytta och kostnad, tar bolagsstämman samtidigt besluta att varje aktiegrupps ägare i bolagsvederlag skall betala ett lika stort belopp för åtgärden. Ett beslut om lika fördelning av kostnaderna kan dock fattas endast om det biträds av aktieägare med minst två tredjedelar av de avgivna rösterna och av de aktier som är företrädda vid stämman. Denna lag träder i kraft den 200. På bolagsstämmans beslut om grundlig förbättring, renovering, tillbyggnad och anskaffning av ett tilläggsområde tillämpas de bestämmelser som gäller när denna lag träder i kraft, om kallelsen till bolagsstämman har utfärdats innan lagen träder i krqft.

14 14 RP rd 2. Lag om ändring av 2 kap. 8 lagen om bostadsköp I enlighet med riksdagens beslut ändras i lagen den 23 september 1994 om bostadsköp (843/1994) 2 kap. 8 2 mom. som följer: Gällande lydelse Föreslagen lydelse 8 Ekonomiplanens betydelse och ändring av ekonomiplanen Sedan en eller flera aktier har sålts till en konsument får det sammanlagda skuldbelopp som har uppgivits i den deponerade ekonomiplanen eller andra ansvarsförbindelser ökas endast om l) alla aktieköpare skriftligen samtycker till den föreslagna ändringen eller, om 2) det är fråga om en situation enligt 39 3 mom. lagen om bostadsaktiebolag (804/91) och de aktieköpare som betalningsskyldigheten gäller skriftligen samtycker till den föreslagna ändringen Sedan en eller flera aktier har sålts till en konsument får det sammanlagda skuldbelopp som har uppgivits i den deponerade ekonomiplanen eller andra ansvarsförbindelser ökas endast om alla aktieköpare skriftligen samtycker till den föreslagna ändringen. Denna lag träder i kraft den 200.