ÅRSREDOVISNING 2013 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN SILVERTÄRNAN I TROLLHÄTTAN Organisationsnummer 716409-7664
Ordlista FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultat- och balansräkning med tillhörande notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultat- och balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex. beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s. antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltningsberättelsen. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det nu inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader (inklusive avsättning till fonder) som förväntas uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen placeringar dels omsättningstillgångar såsom hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras. AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar, d.v.s. byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda ekonomiska livslängd och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s. den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala verksamheten, t.ex. nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter, låneeftergifter och avsättning utöver plan till fond för yttre underhåll. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens eget kapital, underhållsfonder, fastighetslån och kortfristiga skulder.
HSBs Brf Silvertärnan i Trollhättan Org. nr. 716409-7664 ÅRSREDOVISNING Styrelsen för HSBs Bostadsrättsförening Silvertärnan i Trollhättan får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2013 01 01-2013 12 31. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2013 Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler åt medlemmarna och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Föreningen har antagit 2003 års normalstadgar för HSB bostadsrättsföreningar. Fastigheter Föreningens fastighet Silvertärnan 1 färdigställdes år 1982. Därefter har erforderligt underhåll utförts. På fastigheten finns 13 bostadshus i 2 våningar med 37 uppgångar. Adress Kaggetorpsvägen 3-73, 77-123, 129-223, Ljungvägen 50-128, Trollhättan. Antal objekt 148 st bostäder om 14 098 m 2, 148 st garage och 48 st parkeringsplatser. Lägenhetsfördelning 24 st 2 rum och kök 68 st 3 rum och kök 56 st 4 rum och kök Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Trygg-Hansa. Förvaltning Föreningen har avtal med HSB Nordvästra Götaland avseende administrativ förvaltning, med Riksbyggen anseende teknisk förvaltning, med Stohl s AB avseende lokalvård samt med Servicehuset Väst AB avseende jourservice. Föreningen har också avtal med Com hem ang. kabel-tv, G4S ang. bevakningstjänster och Affärsverken ang. leverans av el. Föreningen har underhållsplan, som senast uppdaterades år 2009. Stadgeenlig fastighetsbesiktning utfördes senast år 2012. Lagstadgad obligatorisk ventilationskontroll (OVK) enl SFS 1996:56 har skett 2012 med godkänt resultat. Nästa besiktning ska ske enligt fastställd intervall år 2015. Imkanalrensning utfördes senast år 2012 i samband med OVK. 1
HSBs Brf Silvertärnan i Trollhättan Org. nr. 716409-7664 Resultat och ställning 2013 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning tkr 8 682 8 855 8 931 8 686 8 680 Rörelseresultat tkr -213 3 343 1 777 3 798 2 190 Årets resultat tkr -1 535 1 817 55 1 711 185 Balansomslutning tkr 54 933 56 950 56 222 56 946 56 081 Avgifts- & hyresbortfall % 0 0 0 0 0,1 Årsavgiftsnivå för bostäder, kr per m 2 623,52 623,52 623,52 623,52 623,52 Fond för yttre underhåll, tkr 8 288 6 788 6 710 5 025 5 084 Väsentliga händelser under året Årets underhåll Byte av altandörrar Närvarobelysning förråd Nya p-platser till företagsbilar Målning garage/ekonomibyggnader Renovering burspråk Papp på förrådstak/ekonomibyggnader Nyplanteringar Nedtagning skog vid Ljungvägen Inköp 1 st tvättmaskin, torktumlare och diskmaskin Renovering loftgångar Ny skyltning Asfaltering Målning fartgupp Byggt dansbana, ännu ej invigd Väsentliga händelser Rörläckage undercentral Vattenskador i två st lägenheter Inbrott vid tre tillfällen i garagen. Efter ersättning från försäkringsbolaget blev kostnaden för brf ca 35 000 kr Kraftigt sänkta låneräntor Ökad amortering med 50 000 kr på lån hos Stadshypotek AB Aktiviteter Information till nya medlemmar Vår- och höststädning Adventskaffe Avgifter och hyror Årsavgiften höjdes 2009 01 01 med 5 %. Därefter utgör den genomsnittliga årsavgiften 623,52 kr per m 2 lägenhetsyta. 2
HSBs Brf Silvertärnan i Trollhättan Org. nr. 716409-7664 Föreningsfrågor Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls 2013 05 14. I stämman deltog 53 st medlemmar. Medlemsantal Antal medlemmar i föreningen är 149 st, varav 148 st innehar bostadsrätt. Övrig medlem är HSB Nordvästra Götaland. Under året har 12 st bostadsrätter överlåtits. Styrelsen samt suppleanter Frank Moschini ordförande t o m 2013 12 16 Håkan Svensson vice ordförande, ordförande fr o m 2013 12 16 Gerd Skoog sekreterare Irena Moberg ledamot Mikael Martinsson ledamot Benny Börjesson ledamot Annika Ebenholm utsedd av HSB Nordvästra Götaland Maria Björsgård suppleant Inger Henström suppleant I tur att avgå vid kommande ordinarie föreningsstämma är ledamöterna Håkan Svensson, Gerd Skoog och Mikael Martinsson samt suppleanten Inger Henström. Sammanträden Styrelsen har under året hållit 12 st protokollförda sammanträden. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Håkan Svensson, Irena Moberg, Gerd Skoog och Benny Börjesson, två i förening. Vicevärd Vicevärd har varit Benny Börjesson. Revisor Revisorer har varit Gun Andersson med Daniel Borovic som suppleant, valda av föreningen, samt en revisor från BoRevision AB, utsedd av HSB Riksförbund. Representanter i HSBs fullmäktige Föreningens representant i HSB Nordvästra Götaland fullmäktige har varit Frank Moschini med Håkan Svensson som suppleant. Valberedning Valberedningen har bestått av Jörgen Hall, sammankallande, Maria Johansson och Robert Börlin. Miljösamordnare Miljösamordnare har varit Henrik Svensson. Brandskyddsansvarig Brandskyddsansvarig har varit Mikael Martinsson. 3
HSBs Brf Silvertärnan i Trollhättan Org. nr. 716409-7664 Förväntad framtida utveckling Framtida underhåll Målningsarbeten, fasad och burspråk Ytterdörrar, justering, målning och kolvbyte Upprustning och uppdatering av lekplatser Termostatbyte Fortsatt gallring och uppdatering av området Ev. påbörja byte av tegel och byte av rännor Avgifter och hyror Årsavgifterna behålls oförändrade fr.o.m. 2014 01 01. Den genomsnittliga årsavgiften utgör 623,52 kr per m 2 lägenhetsyta. Förslag till resultatdisposition Förslaget till reservering till fond för yttre underhåll nedan följer antagen underhållsplan/ budget. Till stämmans disposition föreligger följande medel i kronor: Balanserat resultat 3 624 472 Årets resultat -1 534 607 2 089 865 Styrelsen föreslår följande disposition. Reservering till fond för yttre underhåll 2 000 000 enligt underhållsplan/ budget Ianspråktagande av fond för yttre underhåll -2 663 486 avseende årets underhållskostnad Balanserat resultat 2 753 351 2 089 865 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 4
Org Nr: 716409-7664 HSBs brf Silvertärnan i Trollhättan 2013-01-01 2012-01-01 Resultaträkning 2013-12-31 2012-12-31 Nettoomsättning Not 1 8 681 556 8 855 094 Fastighetskostnader Drift Not 2-5 179 588-4 455 824 Utfört underhåll -2 663 486 0 Fastighetsskatt/avgift -179 080-202 020 Avskrivningar byggnader -872 000-854 000 Summa fastighetskostnader -8 894 154-5 511 844 Rörelseresultat -212 598 3 343 250 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 3 174 468 196 937 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 4-1 496 477-1 723 127 Summa finansiella poster -1 322 009-1 526 190 Årets resultat -1 534 607 1 817 060 Tillägg till resultaträkningen: 5
Org Nr: 716409-7664 HSBs brf Silvertärnan i Trollhättan 2013-01-01 2012-01-01 Balansräkning 2013-12-31 2012-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Not 5 42 585 000 43 457 000 Pågående nyanläggningar och förskott 251 780 0 42 836 780 43 457 000 En andel i HSB Nordvästra Götaland 500 500 500 500 Summa anläggningstillgångar 42 837 280 43 457 500 Omsättningstillgångar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar 0 5 009 Avräkningskonto HSB NVG 3 865 054 5 374 373 Övriga fordringar Not 6 17 393 5 850 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 7 345 790 287 577 4 228 237 5 672 809 Not 8 7 856 187 7 809 640 Kassa 2 312 5 038 Bank 9 213 5 319 11 525 10 356 Summa omsättningstillgångar 12 095 949 13 492 805 Summa tillgångar 54 933 229 56 950 305 6
Org Nr: 716409-7664 HSBs brf Silvertärnan i Trollhättan 2013-01-01 2012-01-01 Balansräkning 2013-12-31 2012-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Not 9 Insatser 4 231 400 4 231 400 Underhållsfond 8 287 790 6 787 790 12 519 190 11 019 190 Balanserat resultat 3 624 472 3 307 412 Årets resultat -1 534 607 1 817 060 2 089 865 5 124 472 Summa eget kapital 14 609 055 16 143 661 Skulder Skulder till kreditinstitut Not 10 36 781 404 37 651 400 36 781 404 37 651 400 Kortfristig del av långfristig skuld (nästa års beräkn amortering) 869 996 823 600 Leverantörsskulder 899 606 429 087 Skatteskulder 0 11 456 Fond för inre underhåll 800 781 733 709 Övriga skulder Not 11 2 591 5 305 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 12 969 797 1 152 087 3 542 771 3 155 244 Summa skulder 40 324 175 40 806 644 Summa eget kapital och skulder 54 933 229 56 950 305 Poster inom linjen Ställda säkerheter Panter för fastighetslån 52 938 000 52 938 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 7
Org Nr: 716409-7664 HSBs brf Silvertärnan i Trollhättan Redovisningsprinciper m.m. Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Från och med räkenskapsår som påbörjas 2014 träder ny normgivning i kraft, vilket innebär att föreningen framtida år kommer att upprätta årsredovisning enligt ett så kallat K-regelverk. Förändringar kommer sannolikt att ske vad gäller synen på avskrivningar, investeringar och underhåll. Detta kan medföra att framtida resultat och jämförelsetal avviker från denna årsredovisning och budget för 2014. Byggnader Avskrivning sker enligt en 50-årig avskrivningsplan som grundar sig på anläggningarnas anskaffningsvärde och förväntad nyttjandeperiod. Årets avskrivning uppgår till 1,5 % av anskaffningsvärdet. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition och baseras på föreningens underhållsplan. Inkomstskatt Föreningen beskattas enbart för kapitalintäkter till den del de inte är hänförliga till föreningens fastighet. Efter avräkning av eventuellt skattemässigt ackumulerat underskott sker beskattning med 22 % på beräknat överskott. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året. 2013-01-01 2012-01-01 Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2013-12-31 2012-12-31 Förtroendevalda Styrelsearvode 117 850 108 000 Vicevärdsarvode 30 600 25 263 Revisorsarvode 3 100 3 000 Löner och andra ersättningar 65 500 35 358 Sociala kostnader 58 355 90 531 275 405 262 152 Övriga anställda Löner och ersättningar 0 130 415 Pensionskostnader och förpliktelser 743 5 212 743 135 627 Totalt 276 148 397 779 8
Org Nr: 716409-7664 HSBs brf Silvertärnan i Trollhättan 2013-01-01 2012-01-01 Noter 2013-12-31 2012-12-31 Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 8 790 504 8 790 503 Hyror 67 290 72 250 Bortfall hyror -3 500-1 000 Övriga intäkter 1 861 167 940 Bruttoomsättning 8 856 155 9 029 693 Avsatt till inre fond -174 599-174 599 8 681 556 8 855 094 Not 2 Not 3 Not 4 Drift Personalkostnader mm 276 148 397 779 Fastighetsskötsel och lokalvård 398 601 365 514 Tv/datakostnader 142 933 137 526 Reparationer 1 257 800 571 625 El 204 532 200 164 Uppvärmning 1 179 381 1 141 076 Vatten 583 617 390 637 Renhållning 187 008 169 919 Försäkringar 122 879 117 028 Administration och revision 189 028 182 754 Tomträttsavgäld 498 000 498 000 Övriga driftskostnader 139 661 283 801 5 179 588 4 455 824 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Nordvästra Götaland ek. för. 10 855 9 991 Övriga ränteintäkter 163 613 186 946 174 468 196 937 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 1 494 352 1 723 127 Övriga finansiella kostnader 2 125 0 1 496 477 1 723 127 9
Org Nr: 716409-7664 HSBs brf Silvertärnan i Trollhättan 2013-01-01 2012-01-01 Noter 2013-12-31 2012-12-31 Not 5 Byggnader och ombyggnader Byggnader Ingående anskaffningsvärde 58 080 000 58 080 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 58 080 000 58 080 000 Ingående ackumulerade avskrivningar -14 623 000-13 769 000 Årets avskrivningar -872 000-854 000 Utgående avskrivningar -15 495 000-14 623 000 Bokfört värde byggnader och ombyggnader 42 585 000 43 457 000 Taxeringsvärde för Silvertärnan 1 med tomträtt Byggnad - bostäder 71 000 000 71 000 000 71 000 000 71 000 000 Mark - bostäder 19 200 000 17 600 000 19 200 000 17 600 000 Taxeringsvärde totalt 90 200 000 88 600 000 Not 6 Not 7 Not 8 Not 9 Not 10 Övriga kortfristiga fordringar Skattefordringar 11 484 0 Skattekonto 5 909 5 850 17 393 5 850 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupen ränta fasträntekonto 5 370 0 Fastighetsförsäkring 173 276 122 879 Kabel-TV 36 509 35 728 Tomträttsavgäld 124 500 124 500 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 135 4 470 345 790 287 577 Kortfristiga placeringar Fastränteplaceringar HSB NVG ek. för. 5 400 000 5 400 000 Fastränteplaceringar Länsförsäkringar Älvsborg 2 456 187 2 409 640 7 856 187 7 809 640 Förändring av eget kapital Upplåtelse- Underhålls- Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång 4 231 400 0 6 787 790 3 307 412 1 817 060 Vinstdisp enl. stämmobeslut 1 500 000 317 060-1 817 060 Årets resultat -1 534 607 Belopp vid årets slut 4 231 400 0 8 287 790 3 624 472-1 534 607 Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv.datum Belopp amortering Swedbank 2756459299 3,77% 2022-11-25 12 640 000 320 000 Stadshypotek 898293 3,68% 2014-06-01 4 000 000 0 Stadshypotek 967322 3,04% 2014-06-01 4 000 000 0 Stadshypotek 898294 4,16% 2016-06-01 2 957 000 350 000 Stadshypotek 79258 2,91% 2017-12-01 14 054 400 199 996 37 651 400 869 996 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 36 781 404 Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till 33 301 420 10
Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser, upplåtelseavgifter, fond för yttre underhåll samt fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (balanserat resultat). ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. KASSA OCH BANK (LIKVIDA MEDEL): Kontanter och andra tillgångar som snabbt kan omvandlas till pengar. LÅNGFRISTIGA SKULDER: Skulder som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex. fastighetslån. en underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Tillgodohavanden i fonder för yttre underhåll redovisas i balansräkningen under bundet eget kapital. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållningen i årsredovisningen utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Tillgodohavanden i fonder för inre underhåll redovisas på skuldsidan i balansräkningen under kortfristiga skulder. STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för t.ex. erhållna lån. ANSVARSFÖRBINDELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som kort- eller långfristig skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. KORTFRISTIGA SKULDER: Skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex. leverantörsskulder. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UN- DERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex. vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens omsättningstillgångar med dess kortfristiga skulder. Är omsättningstillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande.