1(4) Tentamen 031215 Fastighetsförvaltning VBE 030 Tentamenstid: 5 timmar Tentamen är indelad i följande huvuddelar: Huvuddel Maximalt möjlig poäng Fastighetsföretagande 4 Fastighetsekonomisk bedömningsmodell 5 Lönsamhetsbedömning 6 Värdeteori 6 Teknisk förvaltning 4 Fastighetsekonomi 6 Taxering 2 Fastighetsjuridik 3 36p För att bli godkänd på tentamen måste det sammanlagda resultatet ej understiga 18 poäng. Namn: Personnummer:........ Inga hjälpmedel utöver miniräknare och räknetabell (bifogas till tentamen). Skriv ditt namn på alla lösa sidor som du önskar rättade och betygsatta! Resultatet på denna tentamen kommer att sättas upp på byggnadsekonomis anslagstavla i V-huset (vid VB-facken på bottenvåningen) senast 040114. Lycka till, God jul och Gott nytt år!
Tomtenissen 24.xls År 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 INTÄKTER Kr/m2 Hyra bost. 800 1 565 600 1 612 568 1 660 945 1 710 773 1 762 097 1 814 959 1 869 408 1 925 491 1 983 255 2 042 753 Hyresbortfall 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Summa intäkter 1 565 600 1 612 568 1 660 945 1 710 773 1 762 097 1 814 959 1 869 408 1 925 491 1 983 255 2 042 753 KOSTNADER (Inkl. moms) DRIFTKOSTNADER Marknadsföring 1,50 2 850 2 994 3 146 3 305 3 472 3 648 3 832 4 026 4 230 4 444 Administration 9,00 17 100 17 965 18 874 19 829 20 833 21 887 22 994 24 158 25 380 26 664 Fastighetsskatt 69 946 71 684 73 466 75 291 77 162 79 080 81 045 83 059 85 123 87 238 Försäkring 2,00 3 800 3 992 4 194 4 407 4 629 4 864 5 110 5 368 5 640 5 925 Värmeenergi 89,00 169 100 177 656 186 646 196 090 206 012 216 437 227 388 238 894 250 982 263 682 El outhyrt & kollektivel 2,50 4 750 4 990 5 243 5 508 5 787 6 080 6 387 6 711 7 050 7 407 Fastighetsel 9,00 17 100 17 965 18 874 19 829 20 833 21 887 22 994 24 158 25 380 26 664 Vattenförbrukning 25,00 47 500 49 904 52 429 55 082 57 869 60 797 63 873 67 105 70 501 74 068 Fastighetsskötsel 6,00 11 400 11 977 12 583 13 220 13 888 14 591 15 330 16 105 16 920 17 776 Sophämtning 4,00 7 600 7 985 8 389 8 813 9 259 9 727 10 220 10 737 11 280 11 851 Städning 6,00 11 400 11 977 12 583 13 220 13 888 14 591 15 330 16 105 16 920 17 776 Summa driftkostnader 218 362 546 379 090 396 426 414 593 433 633 453 588 474 503 496 426 519 406 543 496 UH-KOSTNADER Planerat utv.uh (hus) 2,00 3 800 3 992 4 194 4 407 4 629 4 864 5 110 5 368 5 640 5 925 Planerat inv. UH (hus) 10,00 19 000 19 961 20 971 22 033 23 147 24 319 25 549 26 842 28 200 29 627 Utv. UH (hus) 5,00 9 500 9 981 10 486 11 016 11 574 12 159 12 775 13 421 14 100 14 814 Inv. UH (hus) 7,00 13 300 13 973 14 680 15 423 16 203 17 023 17 884 18 789 19 740 20 739 UH av tomt 3,00 5 700 5 988 6 291 6 610 6 944 7 296 7 665 8 053 8 460 8 888 Planerat UH av tomt 0,50 950 998 1 049 1 102 1 157 1 216 1 277 1 342 1 410 1 481 Planerat UH install. 1,00 1 900 1 996 2 097 2 203 2 315 2 432 2 555 2 684 2 820 2 963 UH install. 6,00 11 400 11 977 12 583 13 220 13 888 14 591 15 330 16 105 16 920 17 776 Summa underhållskostnader 40 65 550 68 867 72 351 76 012 79 859 83 900 88 145 92 605 97 291 102 214 Driftnetto 1 137 504 1 164 611 1 192 168 1 220 168 1 248 605 1 277 472 1 306 760 1 336 460 1 366 558 1 397 043 Driftnetto (kr/m2 BTA) 599 613 627 642 657 672 688 703 719 735 KAPITALKOSTNADER Bottenlån1 Amorteringar 244 400 260 897 278 508 297 307 317 375 338 798 361 667 386 080 412 140 439 959 Räntor 658 125 641 628 624 017 605 218 585 150 563 727 540 858 516 446 490 385 462 566 Summa kapitalkostnader 902 525 902 525 902 525 902 525 902 525 902 525 902 525 902 525 902 525 902 525 Betalningsnetto 234 979 262 086 289 642 317 642 346 080 374 947 404 235 433 934 464 033 494 517 BN (kr/m2 BTA) 124 138 152 167 182 197 213 228 244 260 Totalt Kapital 13 000 000 13 323 050 13 654 128 13 993 433 14 341 170 14 697 548 15 062 782 15 437 092 15 820 704 16 213 848 16 616 762 Främmande Kapital 9 750 000 9 505 600 9 244 702 8 966 195 8 668 887 8 351 512 8 012 714 7 651 047 7 264 967 6 852 827 6 412 868 Eget Kapital 3 250 000 3 817 450 4 409 425 5 027 238 5 672 282 6 346 036 7 050 068 7 786 045 8 555 737 9 361 021 10 203 895 NYCKELTAL DEK 6,2% 5,9% 5,8% 5,6% 5,5% 5,3% 5,2% 5,1% 5,0% 4,8% DTK 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,4% 8,4% 8,4% TEK 24,7% 22,4% 20,6% 19,1% 18,0% 17,0% 16,2% 15,5% 14,8% 14,3% TTK 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,2% 11,1% 11,1% 11,1% Skudsättningsgrad 2,49 2,10 1,78 1,53 1,32 1,14 0,98 0,85 0,73 0,63 Belåningsgrad 0,71 0,68 0,64 0,60 0,57 0,53 0,50 0,46 0,42 0,39 Skuldtäckningsgrad 1,26 1,29 1,32 1,35 1,38 1,42 1,45 1,48 1,51 1,55 Kritisk punkt 1,30 1,28 1,26 1,24 1,22 1,20 1,18 1,16 1,14 1,13 Sida 1
VBE 030 tenta 031215 2(4) 1. Fastighetsföretagande (4p) a) Förklara de två hyressättningsprinciperna marknadshyra och bruksvärdeshyra. Beskriv de principiella skillnaderna mellan dessa två principer. (3,0p) b) För bostadsmarknaden pågår en debatt om hyressättningsprinciper. Hur kan en övergång från bruksvärdeshyra till marknadshyra påverka en privat bostadsmarknad? Ange en positiv och en negativ effekt. (1,0p) 2. Fastighetsekonomisk bedömningsmodell (5p) Beskriv utförligt analysmodellen Diagnos - Prognos - Beslut. En översiktlig beskrivning av hur analysmodellen har, eller kunde ha, använts i ert övningsprojekt (Brandstationen) skall ingå. 3. Lönsamhetsbedömning (6p) Genomför en analys av Fastigheten Tomtenissen 24 (se bilaga 1), och bedöm om detta är ett bra investeringsobjekt. Motivera era svar utförligt. I uppgiften ingår även att bedöma fastighetsföretagets kalkylränta för denna typ av investering. Motivering och angivande av vilka parametrar som beaktats i bedömningen av kalkylräntan skall ingå. Ert företag är ett mindre fastighetsföretag med en långsiktig förvaltningspolicy. 4. Värdeteori (6p) a) Vid värdering av fastighet kan olika metoder användas beroende på värderingssituation och värderingssyfte. Utgå från nedanstående bild, och förklara de ingående begreppen. Vidare skall ni förklara sambanden mellan de olika delarna av figuren, utgå gärna från ett konkret exempel, förslagsvis Brandstationen (4,0p)
VBE 030 tenta 031215 3(4) Överlåtelsesituation Innehavaresituation Marknadsvärde Avkastningsvärde Ortsprismetod Diskonteringsmetod (räntabilitet) Produktionskostnadsmetod b) Redogör för skillnaderna mellan pris och värde (1,0p) c) En fastighetsinvestering har ett totalt kapital år noll på 8 000 000 SEK. Bedöm det totala kapitalet år 10. Inflationen är 3% och förväntad real värdetillväxt är 1%. Avskrivningen kan kalkylmässigt sättas till nominellt 2,5% per år. (1,0p) 5. Teknisk förvaltning (4p) a) Vilken är, enligt din uppfattning, den allvarligaste tekniska bristen i fastigheten Brandstationen? Motivera och analysera ditt val. (OBS! analysera endast en brist) (2,0p) b) Beskriv hur och varför skadefrekvensen förändras med fastighetens ålder (visa gärna med en figur). (2,0p) 6. Fastighetsekonomi (6p) a) Teoretiskt kan en fastighets ekonomiska livslängd definieras som när byggnaden/erna inte längre kan förränta markvärdet. Förklara innebörden av denna definition. (2,0p) b) Oljeförbrukningen för en fastighet är år 2003, 0,019 m3/m2 BOA. Oljepriset är år 2003 satt till 5900 kr/m3. År 2004 beräknas förbrukningen öka med 3% och Oljepriset med 4%. Vad blir relativprisförändringen (visa med beräkning hur ni kommit fram till svaret). (1,0p) c) Förklara skillnaden mellan flerperiodsmått och enperiodsmått vid investeringsbedömning. Ange även vilken av dessa som är mest lämpad för fastighetsinvesteringar och varför. (3,0p)
VBE 030 tenta 031215 4(4) 7. Taxering (2p) Förklara vad begreppet värdeår innebär för en fastighet. Hur förändras värdeåret och vad kan förändringen få för konsekvens för fastighetens ekonomi. 8. Fastighetsjuridik (3p) a) Vid köp av fastighet har köparen undersökningsplikt för fel och säljaren har upplysningsplikt för fel. Vad innebär köparens undersökningsplikt respektive säljarens upplysningsplikt. (1,5p) b) I Jordabalken talas om tre typer av fel. Faktiska fel, rådighetsfel och rättsliga fel. Förklara innebörden av dessa fel. (1,5p)