Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklarens uppgifter i en objektsbeskrivning om driftskostnaderna och en gemensamhetsanläggning har varit tillräckliga. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 1 september 2014 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om objektsbeskrivningar. Syftet är att tydliggöra vilka krav som ställs på objektsbeskrivningar enligt lag och god fastighetsmäklarsed. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sina mallar och att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att objektsbeskrivningar ska utformas på ett korrekt sätt. Avsikten är också att de beslut om objektsbeskrivningar som blir resultatet av granskningen, tillsammans med tidigare vägledande avgöranden, ska utgöra en grund för inspektionens information om vad som är god fastighetsmäklarsed beträffande tillhandahållandet av objektsbeskrivningar och deras innehåll. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat tjugofyra tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han hade avslutat under perioden den 1 januari 30 juni 2014. Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två objektsbeskrivningar som tillhandahållits spekulanter den ena avsåg en fastighet och den andra en bostadsrätt. NN har även förelagts att yttra sig samt att ge in kopior av uppdragsavtalen, journalerna och eventuella skriftliga underlag till objektsbeskrivningarna i respektive förmedlingsuppdrag. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende följande förmedlingsobjekt. 1. 2. Ett uppdrag den 29 november 2013 om förmedling av en fastighet. Ett uppdrag den 30 januari 2014 om förmedling av en bostadsrätt. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera objektsbeskrivningar i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). De övriga dokument som har begärts in har endast utgjort ett underlag för bedömningen av objektsbeskrivningen. I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Objektsbeskrivningen avseende fastigheten I objektsbeskrivningen för fastigheten anges bland annat följande. Ekonomi Pris 1 350 000 kr/bud. Taxeringsvärdet är 905 000 kr (fastställt avseende 2012) varav byggnadsvärde 671 000 kr. Typkod 220. Värdeår 1970. Driftskostnaden är ca 38 000 kr. Servitut, planbestämmelser, gemensamhetsanläggningar mm Servitut: Rättigheter-last: Avtalsservitut Vattenledning Inskrivna servitut/övr gravationer: Avtalsservitut Vattenledning
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Gemensamhetsanläggning: XX GA:1 Planbestämmelser: Stadsplan (1963-09-18) Fastighetsmäklarens yttrande Objektsbeskrivningen avseende fastigheten Driftskostnaderna Han har angivit fastighetens totala faktiska kostnader eftersom han inte kände till att dessa måste anges som enskilda poster. Gemensamhetsanläggningen Gemensamhetsanläggningen avser ett grönområde, garagelängor och ett gångstråk mellan fastigheterna i området. Detta har han informerat om muntligen för intressenterna vid visning. Han hade inte vetskap om att det krävs en skriftlig redogörelse för detta i objektbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Driftskostnaderna Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en objektsbeskrivning innehålla uppgifter bland annat om fastighetens driftskostnader. Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15, s. 58 f) följer att det som avses med driftskostnader är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp samt sotning. Andra exempel är tomträttsavgälder och avgifter till samfällighetsföreningar. Mäklaren ska göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köparen kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) dessa kan komma att utvecklas. I objektsbeskrivningen anges driftkostnaderna som en klumpsumma. Det anges inte vilka enskilda poster som ingår i det sammanlagda beloppet. Detta innebär att mäklaren inte har angett driftskostnaderna på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen motiverar en erinran. Gemensamhetsanläggningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en objektsbeskrivning innehålla uppgifter bland annat om gemensamhetsanläggningar. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 31) anges följande. Till en fastighet kan det ibland höra anläggningar som är gemensamma med andra fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Det kan t.ex. vara en väg, en parkering eller en småbåtshamn. Med andelar i gemensamhetsanläggningar följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Uppgifter om sådana finns hos Lantmäteriet. Som utredningen föreslår bör mäklaren vara skyldig att kontrollera om det finns några gemensamhetsanläggningar och i så fall ange detta i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen gör bedömningen att den text som har återgetts i objektsbeskrivningen under rubriken Samfällighet, servitut och gemensamhetsanläggning inte har gett tillräcklig information om anläggningens art, omfattning och förvaltning för att spekulanter ska kunna få en allmän uppfattning om vilka förpliktelser som är kopplade till den aktuella gemensamhetsanläggningen. Inspektionen finner att denna brist i objektsbeskrivningen motiverar en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon ytterligare
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN:s yttrande om att han inte har haft kännedom om vad som gäller för att ange uppgifter om driftskostnader och gemensamhetsanläggningar leder inte till någon annan påföljd vid en sammantagen bedömning. NN meddelas en erinran för att uppgifterna om driftskostnaderna har varit ofullständiga samt att uppgifterna om gemensamhetsanläggningen inte har gett tillräcklig information om anläggningens art, omfattning och förvaltning.