STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen TENTAMEN I CIVILRÄTT D Tisdag den 14 januari 2014 TID: 09,00-14,00 TILLÅTNA HJÄLPMEDEL: Lagbok, Juridicums (enligt kursanvisning tillåtna) lagtextsamlingar, AB04 samt till kursen hörande rättsfallssamling. Beträffande ev. kompendier skall dessa vara i original och försedda med institutionens emblem. Miniräknare är tillåtet (ej grafräknare eller programmerbar) EXAMINATOR: Ronney Hagelberg, Ulf Bengtsson, Jonny Flodin, Anneli Schöldström Tentamen är anonym. Tentan består av 4 frågor På omslaget skall Du fylla i Ditt namn, personnummer, vilken termin Du fullgjorde obligatorierna samt Din bänkkod. Din kod är densamma som Din bänkplats i skrivningssalen. Om Du t ex sitter vid bänk nummer 1 i Laduviksalen skall Du skriva L1 i rutan på omslaget där det står Kod samt på varje svarsark. Skriv på omslaget vilken termin (t.ex. HT-13) Du uppfyllde obligatorierna så att Dina pm-poäng tillgodoräknas Dig. På varje svarssark skall Du skriva Din bänkkod. OBS! Samtliga svar skall i vederbörlig ordning vara motiverade och innehålla relevant hänvisning till lagrum etc.! OBS!! Ny fråga = nytt ark! Räkna i förekommande fall med en referensränta (f.d. diskonto) om 8 %.
Fråga 1 Fastigheten Skogsgläntan 1:1 bildades 1931. Det var en villafastighet, som med nuvarande mått mätt var tämligen stor, 4 700 kvm. På fastigheten uppfördes året därefter en villa om ca 450 kvm. I fastigheten fanns 1996 två stycken inteckningar beviljade. Det första inteckningen var på 6 000 000 kr från 1991 och den andra på 1 000 000 kr från 1994. Pantbrevet från 1991 var pantsatt till A-banken som hade en fordran om 5 800 000 kr. Det andra pantbrevet var inte pantsatt. Fastigheten belastades av två avtalsservitut, ett från 1972 och ett från 1995. Avtalen skrevs in i fastighetsregistrets inskrivningsdel samma år som de ingicks. Den dåvarande ägaren av fastigheten, Alf Sparvkloo, behövde pengar och bestämde sig 1996 för att avstycka ett område om ca 1 000 kvm från fastigheten. Planen var att han själv skulle se till att dra vatten, avlopp och el till styckningslotten och även ansöka om bygglov för en villa. Därefter skulle han sälja styckningslotten. Sparvkloo ansökte om avstyckning och styckningslotten fick så småningom beteckningen Skogsgläntan 1:11. a) Förklara vilket inbördes ansvar stamfastigheten och styckningslotten har för inteckningarna när avstyckning skett och några ytterligare åtgärder inte vidtagits av Sparvkloo? b) Vilka måste medverka eller lämna samtycke till att styckningslotten vid avstyckningsförrättningen avlyfts från ansvaret för inteckningarna? Utgå därvid från att nu gällande rätt är tillämplig. Utgå fortsättningsvis från att Skogsgläntan 1:11 inte efter avstyckningen svarar för inteckningarna. Den 1 februari 2013 utmättes fastigheten Skogsgläntan 1:1 på begäran av B-banken. Medelsfördelning skulle ske den 1 juli 2013. Förrättningskostnaderna uppgick till 30 000 kr och referensräntan till 2 procent. Förutom de ovan nämnda inteckningarna och inskrivna rättigheterna fanns tre ytterligare inteckningar, en från 2001 om 800 000 kr, en från 2008 om 1 000 000 kr och en från 2009 om 500 000 kr. Det fanns även ett nyttjanderättsavtal inskrivet 2006 och ett nyttjanderättsavtal från 2011, som inte hade skrivits in.
Inför bevakningssammanträdet åberopade A-banken panträtt i pantbreven från 1991 och 1994. A-bankens bevakade en fordran om 6 900 000 kr, varav 200 000 kr i ränta. B-banken bevakade en fordran om 1 700 000 kr, varav 100 000 kr i ränta, med säkerhet i pantbreven från 2001 och 2008. C-banken bevakade en fordran om 600 000 kr, varav 30 000 kr i ränta, med säkerhet i pantbrevet från 2009. Vidare bevakade Alfs syster Beata Sparvkloo en fordran om 250 000 kr och åberopade andrahandspanträtt i pantbreven från 1991 och 1994. c) Upprätta en sakägarförteckning och ange skyddsbeloppet. d) Vid den exekutiva auktionen ropas fastigheten ut tre gånger. Det första utropet skedde utan nyttjanderätterna från 2006 och 2011. Det andra utropet med förbehåll för nyttjanderätten från 2006 och det tredje med förbehåll för båda nyttjanderätterna. Det första utropet slutade på 9 000 000 kr, det andra på 8 500 000 kr och det tredje på 8 400 000 kr. Vilket av dessa utrop har företräde framför de andra? Anta att fastigheten säljs för 8 600 000 kr. e) Hur stor del av köpeskillingen ska betalas kontant? f) Vad händer med inteckningarna och panträtterna efter den exekutiva försäljningen?
Fråga 2 Ymer Galleria KB har fullt upp med sin planerad ombyggnation i sitt köpcentrum som rymmer ett 20-tal lokalhyresgäster och ligger centralt i Stockholm. Det är minst tre lokalhyresgäster de behöver flytta för att få det att fungera. Astrakan Hälsokost har en löptid fram till 20140930 med tre års förlängning. De övriga två hyresgästerna har meddelat att de är intresserade av att hitta en lösning för att hjälpa hyresvärden mot att omförhandling sker av villkoren enligt följande. Frejas Fashion vill ha sänkning av hyran och löpande avtal med tre månaders uppsägningstid samt att indexklausulen ska strykas. Njord Fisk och Delikatess har begärt att hyresvärden bekostar ombyggnation av ventilationssystemet samt ett tio årigt hyresavtal. Ange lagrum i förekommande fall. a) Ymer Galleria KB anlitar dig som juridiskt ombud. Vad bör Ymer Galleria KB tänka på och vilket råd vill du ge din klient? b) Är det möjligt att säga upp Astrakan Hälsokost? c) Kan hyresvärden teckna avtal som Frejas Fashion och Njord Fisk och Delikatess har begärt?
Fråga 3 a) En villaägare i Gävle satte in en annons i Gefle Dagblad om försäljning av en fastighet. I annonsen och likaså i fastighetsbeskrivningen angavs att fastigheten var bebyggd med en enfamiljsvilla uppförd 1987, att tomten omfattade 1 250 kvm, att byggnadens boarea var 152 kvm och att vinden var tilläggsisolerad 1999. Carl blev intresserad och besökte fastigheten för en visning. Säljaren uppgav då Carl besökte fastigheten, att han bott där permanent de senaste åtta åren. I september 2012 skrevs köpekontrakt mellan säljaren och Carl där fastigheten överläts för en köpeskilling om 2 400 000 kr. Några uppgifter om areal eller boyta intogs inte i köpekontraktet och diskuterades inte heller direkt vid visningen eller vid kontraktstecknandet. I köpekontraktet intogs däremot en klausul av följande lydelse: Köparen avstår från att göra några som helst anspråk gällande efter köpet på grund av fel i fastigheten. Carl tillträdde fastigheten den 15 oktober samma år. Då han flyttade in kändes det lite trångt. Efter en kontrollmätning av boytan i bostadsbyggnaden, visade det sig att boytan endast var 129 kvm. Vid en tidig köldknäpp i november samma år frös avloppet sönder. Det visade sig vid kontroll att avloppsledningen inte låg på frostfritt djup. Carl gör nu gällande att det föreligger fel i fastigheten då ytan är felaktig och avloppet låg på felaktigt djup. Han vill ha avdrag på köpeskillingen. Han vill vidare ha skadestånd då han inte kunnat använda huset under de två veckor då avloppet grävdes om. Säljaren å sin sida menar att friskrivningsklausulen befriar honom från allt ansvar för eventuella fel. Säljaren medger i efterhand att han haft vissa problem med att avloppet frusit när det varit riktigt kallt. Red ut frågorna och förklara och motivera för parterna. Nu nya förutsättningar: b) Klara äger en vackert belägen fritidsfastighet med en sommarstuga. Den 29 januari 2011 skrev hon ett avtal med innebörden att Sara förvärvade själva stugan för 300 000 kr. Den 25 februari samma år skrev Klara ett formenligt köpekontrakt där hon försålde fastigheten till Sture. Sture var helt ovetande om försäljningen av stugan och när han skulle tillträda fastigheten den 15 mars 2011, höll Sara som bäst på att flytta in i stugan. Förklara vem som har rätt till stugan?
Fråga 4 Inom vissa områden i södra Sverige råder under sommartid brist på vatten. En större lantgård beläget inom ett sådant område och som genomkorsas av en å, ansöker om tillstånd att få utnyttja åvattnet för bevattning av lantbrukets stora odlingar av potatis. Som skäl för sin ansökan åberopar lantgårdens ägare att markens grundvatten inte räcker till för bevattning och att man vill använda det kommunala vattenledningsvattnet för viktigare behov. Nedströms ån finns en mindre fastighet, i vilken del av ån ingår. Denna fastighet används helt och hållet för laxodling. Ett beslut om användande av åns vatten uppströms för bevattning, skulle leda till att laxodlingen måste stängas. Redan nu är åns vattenförsörjning i knappaste laget för laxodlingen. Till allmän förvåning vinner lantgårdens ägare bifall till sin ansökan. Den gängse uppfattningen under senare år på orten har annars varit att utnyttjande av ån för bevattning och mottagare av avlopp borde stoppas till förmån för ett rikliga och renare vatten. Den tron har också påverkat fastighetspriserna i höjande riktning. Beslutet om ytterligare vattenuttag går i motsatt riktning, vem vill bo vid en illaluktande å med sinande vattentillförsel under sommartid. a) Hur torde mark- och miljödomstolens bedömning ha gått till när den fattade det ovan nämnde beslutet om att medge lantbrukaren rätt att få utnyttja ån för bevattning av dennes ägor? b) Kan laxodlingens ägare få sin fastighet inlöst av ägaren av lantgården som fått rätt att ta vatten ur ån? (Motivera!) c) Hur skall i sådant fall löseskillingen beräknas? d) Två fastighetsägare vars fastigheter gränsar till ån begär skadestånd av ägaren av lantgården som fått rätt att ta vatten ur ån för försämrad utsikt och för otrevnad då ån under sommartid kommer att vara näst intill torrlagd. Utred fastighetsägarnas möjlighet till skadestånd av ägaren till lantgården.
Svarsförslag 2014-01-14 Fråga 1, Jonny Flodin a) Den första delfrågan handlar om det inbördes inteckningsansvaret mellan Skogsgläntan 1:1 och Skogsgläntan 1:11. Utgångspunkten är att en intecknad fastighet dvs. Skogsgläntan 1:1 har delats. Enligt 6 kap. 11 1 st. JB gäller 6 kap. 10 JB om inte annat anges i 6 kap. 11 2 st. JB. För att 6 kap. 11 2 st. JB ska vara tillämplig krävs att fastigheten delades genom avstyckning, vilket är uppfyllt, och att stamfastigheten och den avstyckade fastigheten inte längre är i samme ägares hand, vilket inte är uppfyllt. Inteckningsansvaret bestäms således av 6 kap. 10 JB. Det innebär att vardera fastighet ska svara för en inteckning till det belopp som faller på fastigheten efter förhållandet mellan dennas särskilda värde och sammanlagda värdet av samtliga fastigheter. Som huvudregel ska det särskilda värdet bestämmas med utgångspunkt i taxeringsvärdet året före inteckningen söktes. Något taxeringsvärde fanns då emellertid inte för styckningslotten. Man ska då i stället utgå från det taxeringsvärde som därefter först fastställs. Dessutom svarar varje fastighet för brist i den andra fastigheten. Det finns inte några uppgifter i frågan som gör det möjligt att beräkna primär- och subsidiäransvar för fastigheterna. (1 poäng) b) Denna delfråga handlar om samtyckeskrav för att avlyfta inteckningsansvaret från styckningslotten vid avstyckningsförrättningen. Det regleras i 10 kap. 8 a FBL. Begäran om att styckningslotten inte ska svara för inteckningarna ska göras av fastighetens ägare, Sparvkloo. Samtycke krävs av borgenärer med panträtt i stamfastigheten, dvs. A- banken. Eftersom stamfastigheten och styckningslotten har samma ägare och svarar enligt 6 kap. 10 JB krävs även samtycke av annan inskriven rättighet med sämre rätt än inteckningen, dvs. servitutshavaren från 1995. Notera att frågan inte handlar om relaxation, som handläggs av inskrivningsmyndigheten och inte vid avstyckningsförrättningen. Relaxation ger inte poäng. (1 poäng) c) Sakägarförteckningen har schematiskt följande innehåll (skyddsbeloppet uppgår till 7 030 000 kr): 1) Avtalsservitut (1972) 2) A-banken (1991 och 1994, block): 6 900 000 kr 3) Beata Sparvkloo (2Hpant, inget tillägg): 100 000 kr 4) Avtalsservitut (1995) 5) Förrättningskostnaderna: 30 000 kr 6) B-banken (2001, ej block, max tillägg): 940 000 kr 7) Nyttjanderätt (2006) 8) B-banken (2008, restfordran 760 000 kr): 760 000 kr 9) Ägarhypotek (2008): 240 000 kr 10) C-banken (2009, max tillägg): 587 500 kr 11) Nyttjanderätt (2011, ej inskriven, men måste vara skriftlig eftersom den tas med i utrop under delfråga d) (3 poäng)
d) Det andra utropet har enligt 12 kap. 39 UB företräde framför det första utropet. Det andra utropet är tillräckligt för att ge samtliga med bättre rätt än nyttjanderätten betalt (det krävs 7 970 000 kr för det). Det tredje utropet ska inte godtas eftersom det, i jämförelse med det andra utropet skulle leda till att B-banken, som har bättre rätt än nyttjanderätten från 2011, skulle få mindre betalt. (1 poäng) e) Allt som inte ska avräknas enligt 12 kap. 34 UB. Det som ska avräknas är kapitaldelen av A-bankens fordran och eventuell kapitaldel på Beata Sparvkloos fordran (framgår inte av uppgiften, men ränta på hennes fordran ska tas upp före kapital). Resten ska betalas kontant. (1 poäng) f) Efter den exekutiva försäljningen svarar fastigheten inte för pantfordran i vidare mån än för fordringar som köparen övertar (12 kap. 45 UB). Köparen övertar A-bankens kapitalfordran om 6 700 000 kr och kapitalfordran på det som upptagits av Beata Sparvkloos fordran (framgår ej av frågan). När det gäller inteckningar så är de utan verkan utanför köpeskillingen om inte fortsatt inteckningsansvar har begärts (12 kap. 56 UB samt 6 kap. 12 JB). (1 poäng) Fråga 2, Anneli Schöldström a) Ymer Galleria KB har lokaler i sin galleria. Det innebär att reglerna om det indirekta besittningsskyddet blir gällande. Det framgår av JB 12:1 3 st och 12:57. Vad som även skiljer lokaler mot bostäder är reglerna om marknadshyra som framgår av JB 12:57 5 p och JB 12:57a och är något som hyresvärden bör känna till inför ombyggnationen då i regel hyresvärdar önskar höja hyran för att täcka kostnaderna för renoveringen. Begärd hyra anses som skälig om den inte överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Jämförelse ska därvid ske med hyran för andra liknande lokaler på orten. Hyresnämnden kan på parternas begäran lämna ett yttrande om marknadshyra som får prejudicerande verkan vid en senare prövning av om begärd hyra var skälig eller inte och om hyresgästen har rätt till skadestånd. I detta fall ska ombyggnad ske. Reglerna för hyresavtalets löptid framgår av JB 12:3 och uppsägning av JB 12:4. I JB 12:3 framgår att avtal löper på obestämd tid som huvudregel om inte annat har avtalats. Av uppgiften framgår att Astrakan Hälsokost har en löptid på tre år och att Frejas Fashion önskar ett löpande avtal. Därmed kan antas att även Frejas Fashion har ett tidsbestämt avtal. Av uppgiften framgår inte om Njord Fisk och Delikatess har ett avtal som löper på obestämd eller bestämd tid. Uppsägning ska ske skriftligen då hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd JB 12:8. Detta framgår inte av uppgiften men kan antas vara fallet. Vid ombyggnad har Ymer Galleria KB olika möjligheter att handskas med situationen. En möjlighet är att hyresvärden säger upp till hyrestidens utgång. Beträffande Astrakan Hälsokost framgår dock att löptiden är fram till 20140930 med tre års förlängning. Vid
tidpunkten för tentamen var det redan januari 2014. Därmed hade sista datum för uppsägning passerats enligt reglerna om uppsägning JB 12:4. Med nio månaders uppsägning som gäller för lokaler med en hyrestid som varat längre än tre månader var sista datum för uppsägning 20131231. Det framgår inte hur långt hyresförhållandet har varat men sannolikt har det varat längre än tre månader. För de båda andra lokalhyresgästerna framgår inte heller av uppgiften till vilken tidpunkt de kan sägas upp men däremot att de är villiga att förhandla. Om det beror på att uppsägning har skett i tid eller på frivillig grund bör diskuteras. Under förutsättning att dessa två hyresgäster kan sägas upp är det reglerna i JB 12:56-60 som gäller om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd JB 12:56. I JB 12:56 framgår även att parterna kan träffa en överenskommelse som strider mot JB 12:57-60 under vissa angivna förutsättningar som bör tas upp. Det kan diskuteras möjligheten för hyresvärden att träffa en överenskommelse där hyresgästen avstår från sitt indirekta besittningsskydd och att hyresvärden kan säga upp avtalet när ombyggnad ska ske. Ett sådant avtal kan träffas utan hyresnämndens godkännande med en tidsbegränsning på fem år och under vissa angivna förutsättningar i annat fall ska hyresnämndens godkännande inhämtas. Vid uppsägning är det JB 12:58 som hyresvärden ska följa. Här framgår reglerna om det indirekta besittningsskyddet då hänvisning sker till reglerna om ersättning JB 12:58b. Lokalhyresgästen har ett indirekt besittningsskydd till skillnad från bostadshyresgästen som har direkt besittningsskydd. Detta besittningsskydd kan brytas om hyresvärden har befogad anledning för uppsägning och anger godtagbara skäl som framgår av JB 12:57. De punkter som är aktuella i detta fall är p 3 och p 4. Se även NJA 2011 s 27. Lokalhyresgästen har endast rätt till ersättning enligt denna paragraf om den hänskjuter ärendet till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. Här träder reglerna om delgivning i JB 12:8 och JB 8:8 vilket är av synnerligen vikt för hyresvärden att följa för att inte riskera att uppsägningen anses felaktigt delgiven och därmed ogiltig. För det fall formkraven i JB 12:4 och JB 12:57 inte följs anses uppsägningen även på denna grund ogiltig. Föreligger ett hyresförhållande med tre års löptid innebär det att hyresvärden måste vänta i ytterligare en hyresperiod innan uppsägning kan ske. Här bör vid JB 12:57 3 p resoneras kring om det är en större ombyggnad och om hyresgästen inte kan sitta kvar utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden. Du bör även ge hyresvärden rådet att erbjuda en annan godtagbar lokal och även ange att det förutsätter att inte ett särskilt villkor har tagits in i avtalet om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av ombyggnad och att denna ombyggnad ska påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst. Vid JB 12:57 4 p bör diskuteras huruvida den är tillämplig eller inte. Här kan nämnas att rättsfallet NJA 2011 s 27 visade att även vid en ombyggnad kan andra åberopade omständigheter beaktas vilket kan göra att p 4 blir tillämplig. En sådan omständighet kan vara vid en från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet som förutsätter en ombyggnation (prop. 1968:91 Bihang A s. 127). Vid en prövning sker en avvägning av parternas intressen.
En annan möjlighet är att meddela hyresgästen enligt JB 12:26 att tillträde behöver ske om nio månader och lämna meddelandet nio månader och en vecka innan tidpunkt för tillträde skulle vara möjligt enligt JB 12:42 1 st 7 p. För det fall hyresgästen vid det tillfället inte hade lämnat hyresvärden tillträde för förbättringsarbeten kan hyresvärden säga upp hyresgästen för förverkande. Detta är tillämpligt under löpande avtalsförhållande. Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse JB 12:42. Om hyresgästen vidtar rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden JB 12:43. Det bör diskuteras om detta är en förverkandegrund och i så fall om det kan anses som ringa. En annan möjlighet är att träffa en frivillig uppgörelse med hyresgästerna. Av uppgiften kan det tänkas att så är fallet med Frejas Fashion och Njord Fisk och Delikatess. Här kan diskuteras olika lösningar som är till fördel för hyresvärden mot bakgrund av de villkor som hyresgästerna har begärt inom ramen för en frivillig uppgörelse. Se närmare om dessa begärda villkor nedan under svar på fråga c). Det framgår inte av uppgiften att hyresgästerna själva har sagt upp avtalen enligt JB 12:58a. Om parterna inte kommer överens efter att uppsägning har vidtagits kan hyresgästen begära uppskov med avflyttning hos hyresnämnden med högst två år JB 12:59. Sannolikt är att hyresgästen erhåller ett kortare uppskov beroende på verksamhet mellan en månad och upp till ett år vilket är viktigt för hyresvärden att känna till vid ombyggnad inför planering när tillträde till lokalen kan ske. PBL reglerar huruvida bygglov krävs vid denna ombyggnad. b) Som framgår av fråga a) har hyresvärden möjlighet att säga upp till hyrestidens utgång. Beträffande Astrakan Hälsokost framgår dock att löptiden är fram till 20140930 med tre års förlängning. Vid tidpunkten för tentamen var det redan januari 2014. Därmed hade sista datum för uppsägning passerats enligt reglerna om uppsägning JB 12:4. Med nio månaders uppsägning som gäller för lokaler med en hyrestid som varat längre än tre månader var sista datum för uppsägning 20131231. Det framgår inte hur långt hyresförhållandet har varat men sannolikt är att det har varat längre än tre månader. Den möjlighet till uppsägning som finns framgår av fråga a) och är att hyresvärden meddelar hyresgästen enligt JB 12:26 att tillträde behöver ske om nio månader och lämna detta meddelande nio månader och en vecka innan tidpunkt för tillträde enligt JB 12:42 1 st 7 p skulle vara möjligt. För det fall hyresgästen vid det tillfället inte hade lämnat hyresvärden tillträde för förbättringsarbeten kan hyresvärden säga upp hyresgästen för förverkande. Detta är tillämpligt under löpande avtalsförhållande. Om möjligheten till uppsägning inte kan antas föreligga kan parterna ändå träffa en frivillig uppgörelse som framgår av JB 12:56.
För det fall uppsägning sker ska JB 12:57 3 p och 4 p tillämpas. Det bör ske ett resonemang kring denna paragraf. Hyresvärden bör följa reglerna för uppsägning enligt JB 12:58 och kan för det fall uppsägningen inte anses befogad riskera att hyresgästen har rätt till ett skadestånd som enligt huvudregeln uppgår till en årshyra JB 12:58b. I övrigt bör även under denna fråga resoneras kring indirekt besittningsskydd, uppsägning, ersättning, marknadshyra, befogad anledning till uppsägning och de allmänna förutsättningarna för ett lokalhyresavtal enligt JB 12:1, 12:3, 12:4, 12:56-60. Se närmare under fråga a). c) Frejas Fashion vill ha sänkning av hyran och löpande avtal med tre månaders uppsägningstid samt att indexklausulen ska strykas. Njord Fisk och Delikatess har begärt att hyresvärden bekostar ombyggnation av ventilationssystemet samt ett tio årigt hyresavtal. Det är möjligt att teckna löpande avtal med tre månaders uppsägningstid JB 12:4 och JB 12:1. Men detta gäller enbart för hyresgästen. För hyresvärden gäller nio månader enligt samma lagrum. Det är inte till fördel för hyresvärden med mer förmånliga uppsägningstider för hyresgästen och därmed kan du avråda från detta. Det är möjligt att teckna löpande avtal men parterna på marknaden brukar önska en viss stabilitet och därmed är tidsbestämt på tre års löptid en vanlig löptid inom detaljhandeln med vissa undantag. Beroende på om hyresvärden har missat uppsägningsfristen och nödvändigheten att få tillträde till Frejas Fashions lokal kan hyresvärden medge löpande avtal. Frejas Fashion begär att indexklausulen ska strykas. Om den stryks innebär det att hyresvärden måste säga upp för villkorsändring för att höja hyran då indexklausulen ger en viss årlig höjning under förutsättning av konsumentprisindex stiger JB 12:19. Som huvudregel ska hyran vara till beloppet bestämt JB 12:19 men med vissa undantag. Ett av dessa är index. Om detta krav är en förutsättning för att parterna ska träffa en uppgörelse som innebär att hyresvärden kan vidta ombyggnaden på ett smidigt sätt kan du som ombud rekommendera detta i annat fall är index att föredra som hyresvärd. Företräder du hyresgästen kan ett avtal utan indexklausul vara en mindre fördel dock kvarstår möjligheten för hyresvärden att justera hyran om förutsättningar finns på marknaden. Njord Fisk och Delikatess begäran att hyresvärden bekostar ombyggnation av ventilationssystemet regleras i JB 12:9 där det anges att hyresvärden ska tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det går att avtala om sämre skick för lokaler. Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lokalen i sådant skick som anges i JB 12:9 om inte annat avtalats. Här bör ett resonemang föras kring om ventilationen fanns från början av hyrestiden och om ombyggnation därmed kan anses vara sedvanligt underhåll eller om det är en nyinvestering. Om andra hyresgäster störs av lukt från Njord Fisk och
Delikatess kan en sådan investering i en ny anläggning eller renovering av en befintlig ventilation anses vara både rimlig och nödvändig. En sådan investering för lokaler är lämpligt att hyresvärden vidtar vilket innebär att ventilationen tillförs fastigheten som fastighetstillbehör men att hyresgästen kan på grund av denna installation erhåller ett påslag på hyran. Ett annat alternativ är att hyresgästen vidtar och bekostar installation för att sedan vid avflytt bli utlöst av hyresvärden för utförd investering. Njord Fisk och Delikatess begäran om ett tio årigt hyresavtal är fullt möjligt enligt JB 12:1, 12:4. Vidare finns i JB 7:5 närmare om hyresförhållandet längd. I JB 7:5 anges att inom detaljplan är ett hyresavtal bindande inte längre än tjugofem år. Annan nyttjanderätt är inte bindande längre än femtio år. Det beror på omständigheterna om ett så pass långt hyresavtal är till fördel för hyresvärden. I allmänhet är en bestämd tid på tre år vanligt för lokalhyresavtal. PBL reglerar huruvida bygglov krävs vid denna ombyggnad. Det framgår inte av uppgiften att hyresgästerna själva har sagt upp avtalen enligt JB 12:58a. I övrigt bör även under denna fråga resoneras kring indirekt besittningsskydd, uppsägning, ersättning, marknadshyra, befogad anledning till uppsägning och de allmänna förutsättningarna för ett lokalhyresavtal enligt JB 12:1, 12:3, 12:4, 12:56-60. Se närmare under fråga a). Fråga 3, Ulf Bengtsson a) Enligt praxis har handlingar som förekommit i samband med avtalets ingående tillmätts betydelse vid tolkningen av avtalet. Vid tolkningen av detta avtal bör nog ändå den precisa och reservationslösa uppgiften om yta tillmätas betydelse. Storleken på bostadsytan är typiskt sett en viktig faktor i samband med ingående av köp av bostadsfastighet och får nog ses som en utfästelse som utgör en delmängd av avtalet. Det är nog inte heller uppenbart att köparen vid visningen skall ha upptäckt att ytan avviker från uppgiften i annonsen och i fastighetsbeskrivningen. Nedsättning och skadestånd är alltså tänkbart om Carl kan påvisa att fastighetens värde verkligen är mindre med den verkliga boytan jämfört med den uppgivna, eller om han kan påvisa annan ekonomisk skada av avvikelsen. (4 kap 19 JB) Friskrivningsklausulen fritager knappast säljaren från vad han får anses ha utfäst. Om nu studenten fört resonemang och argumenterat för att innehållet i annons och fastighetsbeskrivning inte skall tillmätas så stor betydelse att det skall anses utgöra en del av avtalsinnehållet med mindre än att frågan om yta diskuterats vidare mellan parterna i samband med avtalets ingående så har även detta givit poäng. Följden av detta resonemang blir då att om det inte skall ses som en utfästelse så är det frågan om det är ett fel överhuvudtaget och i vart fall så gäller i så fall friskrivnings klausulen så någon nedsättning eller skadestånd lär då inte utgå.
Den felaktiga ledningen innebär väl i sig en avvikelse från abstrakt standard (4 kp 19 andra ledet JB). Friskrivningsklausulen är inte välformulerad och är inget föredöme men den anger ändå att det är en påföljdsfriskrivning och får i sig betraktas som giltig. Om säljaren kände till det felaktiga läget på ledningen och frostproblemen men underlåtit att upplysa köparen om det, kan friskrivningsklausulen säkert jämkas enligt 36 AvtL då det var ett svår upptäckt fel som säljaren sannolikt känt till men inte upplyst om, och i så fall kan Carl begära nedsättning av köpeskillingen (upplysningsvis: med beräkning enligt 4 kap 19 c JB). Felet var väl knappast upptäckbart (knappast brist i undersökningsplikten). Eventuellt kan Carl även ha rätt att erhålla skadestånd om han nu kan påvisa att han lidit någon ersättningsgill skada. b) Sture har bäst rätt till stugan då den utgör fastighetstillbehör enligt JB 2:1 och då Sara inte skilt huset från fastigheten och således inte fått något sakrättsligt skydd JB 2:7. Fråga 4, Ronney Hagelberg a) Bevattning utgör vattenverksamhet enligt 11 kap 1 3 p miljöbalken (MB), tillförsel av vatten för att öka grundvattenmängden samt utförande av anläggningar och åtgärder för detta. Bevattning utgör vattentäkt enligt 11 kap 5 MB. För vattenverksamhet krävs tillstånd enligt 11 kap 9 MB såvida inte 11 kap. 11 eller 11 kap 12 MB är tillämplig vilket inget tyder på med tanke på omfattningen av vattenuttaget vilket leder till att laxodlingen nedströms måste stängas. Ansökan omtillstånd till vattenverksamhet prövas av mark- och miljödomstolen enligt 11 kap 9 b MB. (1 p) Vad gäller mark- och miljödomstolens tillståndsprövning så torde inte några planer, översiktsplan, detaljplan eller områdesbestämmelser hindra företaget. Inte heller torde 11 kap 6 MB att en verksamhet endast får bedrivas om dess fördelar från allmän och enskild synpunkt överväger kostnaderna samt skadorna och olägenheterna av denna. Därutöver har mark- och miljödomstolen beaktat andra kapitlet miljöbalken, hänsynsreglerna i 2 kap 2 och 5, val av plats enligt 2 kap 6 första stycket och skälighetsregeln 2 kap 7 MB. (1 p) b) Enligt 31 kap 17 MB gäller att drabbas en fastighet eller del av fastighet av synnerlig olägenhet av en verksamhet för vilken verksamhet har beviljats ska inlösen ske om fastighetens ägare begär det. (1 p) c) Enligt 31 kap 2 MB skall bestämmelserna i expropriationslagen (1972:719) tillämpas om inte miljöbalken innehåller avvikande bestämmelser vilket inte är fallet här. Enligt 4 kap 1 expropriationslagen skall löseskillingen enligt huvudregeln betalas med ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Avgörande blir det pris fastighetsägaren sannolikt skulle ha kunnat få vid en försäljning på den öppna marken varvid jämförelser med priser vid andra försäljningar på orten kommer att spela en avgörande roll. När man har slagit fast marknadsvärdet ska ytterligare löseskilling med 25 procent av detta värde betalas. (1 p) Då det företag, bevattning, för vars genomförande inlösen sker kommer att medföra
inverkan på fastighetens marknadsvärde genom att tillgång till vatten i ån kommer påverkas när det inte är odlingssäsong, ska löseskillingen enligt 4 kap 2 expropriationslagen bestämmas på grundval av det marknadsvärde som fastigheten skulle ha haft om sådan inverkan inte hade förekommit. (1 p) Därutöver har fastighetsägaren enligt 4 kap. 1 andra stycket expropriationslagen rätt till ersättning för personlig skada i form av förlust av nedläggning eller flyttning av rörelse, flyttningskostnader m.m. Sådana kostnader ersätts enligt sedvanliga skadeståndsrättsliga grundsatser, något påslag om 25 procent görs inte. Ersättningen avser endast ekonomisk skada, ersättning förlorat affektionsvärde utgår däremot inte. (1 p) d) Huruvida de två fastighetsägare vars fastigheter gränsar till en å och som begär ersättning för försämrad utsikt och för otrevnad, ska har rätt till skadestånd enligt 31 kap MB beror på om dessa är sakägare, se 31 kap 3 MB. Med sakägare avses även den som har särskild rätt till fastigheten. Med detta menas inte bara sakrätt enligt jordbalken nyttjanderätts- och servitutshavare samt innehavare av elektrisk rätt. Vilka som har rätt till ersättning utöver dessa är dock något osäkert. (1 p) Att någon i egenskap av granne lider skada av olägenhet av ett vattenföretag, t.ex. genom förstörd utsikt är enligt Bertil Bengtsson, Speciell fastighetsrätt, 10:2 uppl., 2010, s 224, nog inte tillräckligt för att få ersättning enligt miljöbalkens bestämmelser. Den missnöjde grannen får istället försöka få ersättning med stöd av grannerättsliga bestämmelser. I NJA 1965 s 359 har ersättning inte utgått vid regelring av en sjö är sjöbotten tidvis torrlades på grund av försämrad utsikt och otrevnad. (1 p)