Jonny Flodin, Ulf Bengtsson, Elisabeth Ahlinder och Ronney Hagelberg

Transkript

1 STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen TENTAMEN I CIVILRÄTT D/4 DEN 3 DECEMBER 2015 TID: TILLÅTNA HJÄLPMEDEL: Lagbok eller Juridicum (enligt kursanvisning tillåtna) lagtextsamlingar samt till kursen hörande rättsfallssamling (endast upplaga 5). Beträffande ev. kompendier ska dessa vara i original och försedda med institutionens logotyp. Miniräknare är tillåtet (ej grafräknare eller programmerbar). EXAMINATOR: Jonny Flodin, Ulf Bengtsson, Elisabeth Ahlinder och Ronney Hagelberg Tentamen är anonym. Tentamen består av 4 frågor. På omslaget ska Du fylla i Ditt namn, personnummer, vilken termin Du fullgjorde obligatorierna samt Din bänkkod. Din kod är densamma som Din bänkplats i skrivningssalen. Om Du t ex sitter vid bänk nummer 1 i Ugglevik ska Du skriva U1 i rutan på omslaget där det står Kod samt på varje svarsark. På varje svarsark ska Du skriva Din bänkkod. OBS! Samtliga svar ska i vederbörlig ordning vara motiverade och innehålla relevant hänvisning till lagrum etc.! OBS!! Ny fråga = nytt ark! Räkna i förekommande fall med en referensränta om 2 procent. 1

2 Fråga 1 (8 poäng) Syskonen Ellen och Jesper ärvde år 1981 med lika stora andelar en fastighet. Samma år ansökte och beviljades syskonen lagfart på förvärvet. Fastighetens areal uppgick till ca kvm och var belägen på en ö i Stockholms skärgård. På fastigheten fanns sedan tidigare två sommarstugor uppförda. Ellen och Jesper kom överens om att de skulle använda varsin stuga. Ellen använde storstugan och Jesper använde lillstugan. År 1988 byggde Jesper, med Ellens samtycke och erforderliga tillstånd, ett ytterligare hus, nystugan om 40 kvm bredvid lillstugan. Skälet till att Jesper ville uppföra ytterligare en byggnad på fastigheten var att Jespers tre vuxna barn med familj ofta var på besök och Jesper, som i och för sig uppskattade dessa besök, tyckte att det blev för trångt i lillstugan. Jesper lät även uppföra en brygga med fem båtplatser. Avsikten var att bryggan skulle användas både av Jesper och Ellen samt av besökare till dem. a) Diskutera de rättsliga förhållandena avseende nystugan respektive bryggan och huruvida dessa hör till fastigheten. Ellen upptäckte med tiden att hon inte var någon skärgårdsmänniska. År 1994 sålde Ellen sin del av fastigheten till Jesper som därmed blev ensam ägare av fastigheten. Samma år ansökte och beviljades Jesper om lagfart på förvärvet. I köpekontraktet angavs att Ellen skulle ha rätt att använda storstugan varje år under juli månad så länge hon levde. På grund av detta förbehåll bestämdes köpeskillingen till kr lägre än vad den annars skulle ha gjorts. (Utgå från att Ellen är vid god hälsa under hela den tid som denna fråga omfattar.) Fastigheten utmättes den 1 mars 2013 efter ansökan av C-banken. Vid bevakningssammanträdet konstaterades att det fanns fem inteckningar; en från år 1982 om kr, en från år 1983 om kr, en från år 1985 om kr, en från år 1997 om kr och en från år 2008 om kr. De två äldsta pantbreven (1982 och 1983) pantsattes år 1983 av Ellen och Jesper som säkerhet för ett lån till A-banken. I samband med köpet år 1994 övertog Jesper ensam betalningsansvaret för lånet. A-banken bevakade en fordran om kr, varav kr i ränta. Pantbrevet från år 1985 pantsatte Jesper ensam år 1988 till sin son som säkerhet för ett lån om kr. Lånet skulle användas för att finansiera nystugan. Enligt låneavtalet skulle skulden inte amorteras, utan endast ränta betalas. Jesper betalade ränta på lånet fram till dess fastigheten utmättes. Sonen bevakade en fordran om kr. Hela beloppet avsåg kapital. C-banken hade panträtt i pantbrevet från år 1997 och bevakade en fordran om kr, varav kr i ränta. B-banken hade panträtt i pantbrevet från år 2008 och bevakade en fordran om kr, varav kr i ränta. Därutöver framkom följande vid bevakningssammanträdet: Den 14 mars 2012 pantförskrev Jesper pantbreven från år 1982 och 1983 d.v.s. de pantbrev som innehades av A-banken till D-banken som säkerhet för ett lån om kr. Dagen därefter, den 15 mars 2012, pantförskrev han samma pantbrev till E-banken som säkerhet för ett lån om kr. E- banken underrättade samma dag A-banken om pantsättningen medan D-banken meddelade A- banken om pantsättningen den 18 mars Varken D-banken eller E-banken hade någon 2

3 kännedom om Jespers illojala beteende. D-banken bevakade en fordran om kr, varav kr i ränta. E-banken bevakade en fordran om kr, varav kr i ränta. Utöver ovan nämnda inteckningar och pantsättningar fanns ett avtalsservitut avseende rätt att ta väg över fastigheten inskrivet i fastighetsregistret år Härutöver bevakade Ellen sin rättighet enligt köpekontraktet att använda storstugan. Förrättningskostnaderna uppgår till kr. Referensräntan uppgår till 2 procent och medelsfördelning ska ske den 1 september b) Upprätta en sakägarförteckning och ange skyddsbeloppet. Diskutera de problem avseende panträtt som nämns ovan och om Ellens rättighet ska tas upp i sakägarförteckningen. c) Förutsätt i denna delfråga att Ellens rättighet enligt köpekontraktet att använda storstugan upptagits i sakägarförteckningen. Vid den exekutiva auktionen hölls två utrop. Först ropades fastigheten ut utan förbehåll för Ellens rättighet enligt köpekontraktet att använda storstugan. Det första utropet slutade på kr. Därefter ropades fastigheten ut med förbehåll för Ellens rättighet. Det andra utropet slutade på kr. Förklara vilket utrop som ska godtas. d) Hur mycket ska betalas kontant? (Utgå därvid från att relevanta fordringar inte är förfallna tillbetalning.) Fråga 2 (8 poäng) a) Christina sammanträffade med hyresvärden Lureskog den 12 december De undertecknade då ett hyreskontrakt enligt vilket Christina av Lureskog skulle hyra en bostadslägenhet om 3 rum och kök från den 1 mars 2015 till den 28 februari Avtalet löper därefter tills vidare. Antag att Lureskog den 11 december 2015 fattar beslut om att höja hyran för Christinas lägenhet. Hyran har varit oförändrad sedan parterna ingick hyresavtalet. Christina meddelar att hon inte accepterar någon hyresförändring. Diskutera från vilket datum en sådan höjning tidigast kan träda i kraft. b) Carl hyr en bostadslägenhet i ett studentboende. Carl upplevs som hotfull och högljudd av de andra boende varför hyresvärden StudentBo har fått flera klagomål med anledning av Carls beteende. Förklara för hyresvärden StudentBO hur den skall förfara för att kunna genomföra en förtida uppsägning av Carl på grund av störningarna. c) Bertil är bostadsrättshavare till en lägenhet om fyra rum och kök i bostadsrättsföreningen Gotlandshus. Föreningen har tolv medlemmar. Samtliga tolv medlemmar har varsin bostadsrätt. Vid föreningsstämma i oktober 2012 beslutar stämman med tio röster mot två om att genomföra stambyte i huset. Stambytet får till följd att samtliga badrum rivs ut och att 3

4 badrumsinredningen ersätts med ny inredning av normalstandard vilket bekostas av föreningen. Bertil är emot detta eftersom han ett år tidigare lät genomföra en renovering av sitt badrum som därefter hade en betydligt högre standard än normalstandard. Då Bertil motsätter sig beslutet ansöker föreningen om godkännande hos hyresnämnden att få verkställa stämmobeslutet. Har Bertil rätt till ersättning av föreningen om stämmobeslutet genomförs efter hyresnämndens godkännande och hur ska ersättningen i sådant fall beräknas? Du kan utgå från att Bertils lägenhet före ett eventuellt stambyte var värd kr mer än vad den skulle vara värd efter genomfört stambyte. Fråga 3 (8 poäng) Den 17 mars 2015 ingick Astor Vincent, säljare, och Selma Varda, köpare, ett köpavtal avseende förvärv av fastigheten Kullen 2. Av köpehandlingen, som var upprättad och undertecknad i enlighet med bestämmelserna i 4:1 JB, framgick följande: Tillträde ska ske den 1 maj 2015 i samband med att köpeskilling erläggs. Köpebrev ska upprättas. Säljaren garanterar att Fastigheten Kullen 2 på tillträdesdagen inte belastas av servitut, nyttjanderätt eller andra avtal. Säljaren friskriver sig från eventuella fel eller brister avseende de avloppsstammar som säljaren låtit installera år 2014 (se bifogad lista avseende utförda renoveringar av byggnaden år ) samt friskriver sig i övrigt från fel i fastigheten. Tillträde sker enligt avtal den 1 maj Vid tillträdet framkommer att köparen behöver anstånd med erläggande av en del av köpeskillingen. Parterna kommer muntligen överens om att den del av köpeskillingen som inte erläggs vid tillträdet ska erläggas den 1 augusti I samband med tillträdet utfärdas köpebrev varvid köparen ansöker och beviljas lagfart på förvärvet. Den 20 juli 2015 kontaktar köparen säljaren för att påtala följande fel: Avloppsstammarna som installerats i väggar och golv år 2014 har inte fogats samman på ett fackmässigt sett. Den felaktiga sammanfogningen av rördelar har orsakat vattenläckage med därav följande vattenskador i två rum i huset. Köparen begär prisavdrag och skadestånd för de uppkomna skadorna. a) Diskutera och utred köparens möjlighet att nå framgång med yrkandet av ovan angivna påföljder avseende fel i avloppsstammarna. Genom dom den 10 juni 2015 fastställs att fastigheten, trots att den förre ägaren inte förbehållit rättigheten vid den i frågan behandlade överlåtelsen, besväras av ett gammalt vägservitut. Domstolen anger i domskälen att köparen borde haft kännedom om vägen och användningen av den. Upprinnelsen till domen var att tvist uppkom mellan köparen och 4

5 ägaren till grannfastigheten efter att köparen uppmanat grannen att sluta använda vägen. Ägaren till grannfastigheten hade vid detta tillfälle påtalat att vägen utgör den enda tillfarten till fastigheten och att köparen rimligen måste ha känt till servitutet vid köpet av fastigheten. Köparen begär prisavdrag och skadestånd för den värdeminskning som vägservitutet medför på fastighetens marknadsvärde. Köparen hänvisar till den garanti som säljaren lämnat i köpehandlingen och uppger vidare att köparen inte haft kännedom om vägservitutet vid köpets ingående. b) Utred och diskutera köparens möjlighet att nå framgång med sitt yrkande om prisavdrag och skadestånd avseende vägservitutet. Diskutera särskilt dels verkan av friskrivningar av den sort som tagits in i köpehandlingen såväl i allmänhet som i det i frågan behandlade fallet, dels relationen mellan de sakrättsliga skyddsaspekter som uppbär reglerna om rättigheters ställning efter en fastighets övergång till en ny ägare och de skyddsaspekter som uppbär reglerna avseende en köpares möjligheter att göra gällande påföljder mot en säljare om en fastighet belastas av rättighet efter överlåtelse. Den 20 augusti 2015 kontaktar säljaren köparen i anledning av att köparen ännu inte har erlagt återstående del av köpeskillingen. Säljaren uppmanar köparen att omedelbart erlägga den icke betalda delen av köpeskillingen och låter vidare meddela att säljaren kommer att häva köpet om betalning inte sker inom fem arbetsdagar. c) Utred och diskutera säljarens möjlighet att häva köpet på ovan nämnda grund. Fråga 4 (8 poäng) a) För att tillgodose behovet av rekreation och friluftsliv för innevånarna i en kommun i södra Sverige förhandlar företrädare för kommunen med en ägare av en jord- och skogsbruksfastighet i kommunen om att ta i anspråk en del av fastigheten, ca 20 hektar ( kvm). Kommunen vill få till stånd ett större markområde tillsammans med den mark som kommunen redan äger för att kunna tillskapa ett större sammanhängande friluftsområde med tillgång till sjö och badstränder. Ägaren av den fastighet kommunen förhandlar med är inte beredd att avstå någon mark till kommunen om hon inte får bra betalt för marken. Fastigheten har funnits i släkten i genarationer och ägaren har ett starkt emotionellt band till fastigheten. Då det finns ett uttalat önskemål bland de boende i kommunen att förutsättningarna för friluftsliv bör förbättras anser fastighetsägaren sig ha ett särskilt bra förhandlingsläge gentemot kommunen. Trots långvariga förhandlingar kan parterna inte komma överens om köpeskillingen för marken varför kommunen överväger att genomföra sina planer mot fastighetsägarens vilja. Vad finns det för fastighetsrättsliga möjligheter till detta? Redogör för två sådana möjligheter. b) Utgå ifrån att kommunen på detta sätt lyckas ta i anspråk den av kommunen begärda delen av fastigheten. För att skydda miljön och minska slitage vill kommunen begränsa besökarnas möjligheter att utnyttja fastigheten genom att inom denna förbjuda cykling, tältning, 5

6 plockning av bär, svamp m.m. Fråga uppkommer inom kommunen om detta är möjligt och hur detta förhåller sig till allemansrätten. Vad gäller? c) Utgå från förutsättningen enligt ovan om kommunens tvångsvisa anspråkstagande av fastigheten. Fråga uppkommer inom kommunen om fastighetsägarens rätt till ersättning på grund av detta. Vad gäller om fastighetsägarens rätt till ersättning för: 1. Att hon måste avstå viss del av fastigheten till kommunen. 2. Att den jordbruksrörelse som bedrivs på fastigheten kommer att bli mindre lönsam i framtiden på grund av minskad areal, bl.a. kommer fastighetsägaren inte kunna bedriva växtproduktion i samma utsträckning som tidigare, inte heller kommer fastighetsägaren behöva samma maskinpark. 3. Att fastighetsägarens återstående del av fastigheten blir mindre värd på grund av störningar från biltrafik till och från den mark hon tvingats avstå till kommunen. Utgå ifrån att detta förhållande är ostridigt mellan parterna. d) Även en annan fastighetsägare i närområdet begär ersättning av kommunen för att fastighetens värde sänks och åberopar samma rättsliga grund som enligt punkt 3 ovan. Utgå ifrån att samma förutsättningar därvid gäller som enligt denna punkt. I vilken utsträckning har fastighetsägaren rätt till ersättning av kommunen för det minskade värdet på fastigheten? 6

7 STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen Svarsmall till tentamen i civilrätt D/4 den 3 december 2015 Fråga 1 (Jonny Flodin) a) Jesper och Ellen äger fastigheten tillsammans. Att de använder olika delar av fastigheten innebär inte att det blir olika fastigheter. Sämjedelning är utan verkan (1 kap. 1 JB). De innehar fastigheten med samäganderätt. I uppgiften står det att Ellen lämnat tillstånd till att Jesper byggde nystugan. Ett sådant tillstånd behövs med hänsyn till reglerna i samäganderättslagen, men innebär inte i sig att Ellen har något anspråk på byggnaden. Det framgår också av uppgiften att erforderliga tillstånd erhållits. Det finns därmed inte någon anledning att gå in på regler om bygglov, strandskydd etc. (och det har heller inte gett poäng). Frågan är om nystugan respektive bryggan utgör tillbehör till fastigheten. Det torde inte råda någon tvekan om att förutsättningarna i 2 kap. 1 JB är uppfyllda. (Det kan noteras att varken byggnaden eller bryggan utgör byggnadstillbehör enligt 2 kap. 2 JB.) Det centrala är om det faktum att det bara är Jesper en av två delägare som tillfört föremålen medför att det finns ett tillräckligt ägarsamband (jfr 2 kap. 4 JB). Frågan är med andra ord om det är fastighetsägaren eller annan än fastighetsägaren som tillfört föremålen. Den frågan behandlas i NJA 2014 s. 35. Avgörande torde här vara för vems räkning nystugan respektive bryggan tillförts fastigheten. Det centrala partiet i HD:s domskäl finns i p. 20: En lämplig avvägning mellan dessa intressen synes vara att bedömningen ska utgå ifrån att den eller de fastighetsägare som har tillfört föremål till en fastighet som också ägs av andra ska anses ha tillfört föremålet för också övriga fastighetsägares räkning. Framgår det emellertid av omständigheterna vid den tidpunkt då föremålet tillfördes fastigheten att så inte skedde också för övrigas räkning bör föremålet till följd av ägarinkongruensen betraktas som lös egendom på samma sätt som om en nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren har tillfört föremålet. Det finns således en presumtion om än inte särskilt stark för att de föremål Jesper tillfört har tillförts för båda ägarnas räkning och därmed ska vara tillbehör. Det finns inget som tyder på att presumtionen ska brytas när det gäller bryggan, den ska ju användas av både Jesper och Ellen. Däremot framgår det klart att nystugan ska användas av Jesper och hans gäster men inte av Ellen. Ellen ska såvitt framgår inte heller bidra till finansieringen. Det måste anses tillräckligt för att bryta presumtionen och nystugan måste därför anses vara lös egendom. Att Ellen givit samtycke till att Jesper byggde nystugan inverkar knappast, som nämnts, på denna slutsats. Att NJA 2014 s. 35 avser byggnadstillbehör och inte allmänna fastighetstillbehör torde inte inverka på resonemanget. (Max 2 p. För poäng krävs att man diskuterar kravet på ägarsambandet mot bakgrund av att endast en av två ägare tillfört föremålen. För fullpoäng krävs att man kopplar rättsfallet och den princip som fastslås där mot fakta i uppgiften på ett korrekt sätt.) 7

8 b) Upprätta en sakägarförteckning och ange skyddsbeloppet. (Sakägarförteckningen återfinns nedan.) I denna del är det tre saker att ta ställning till: 1) om sonen har panträtt, 2) förhållandet mellan D-banken och E-banken samt 3) Ellens rättighet. Pantsättningen till sonen gjordes av Jesper, trots att han då ägde fastigheten tillsammans med Ellen. Enligt 6 kap. 2 JB avses med fastighetsägaren samtliga fastighetsägare. Pantsättningen är ogiltig. Man kan dock fundera över om inte ogiltigheten läkts efter att Jesper förvärvat hela fastigheten genom att han betalat ränta på lånet, men det framstår som tveksamt. När det gäller förhållandet mellan D-banken och E-banken rör det sig om en dubbeldisposition från Jespers sida. Det sakrättsliga momentet är i dessa fall denuntiation av förstahandspanthavaren enligt 1936 års lag. Jesper upplät panträtt först till D-banken och därefter till E-banken. E-banken denuntierade emellertid förstahandspanthavaren först och torde ha företräde framför D- banken under förutsättning att E-banken var i god tro, vilket verkar vara uppfyllt. (I NJA 1982 s. 336 var motsvarigheten till E-banken i ond tro.) När det slutligen gäller Ellens rättighet är det en nyttjanderätt till ett hus. Att det avser en viss period varje år spelar inte någon roll. Om ersättning utgår för nyttjandet är det hyra, om ersättning inte utgår är det en benefik nyttjanderätt. Eftersom köpeskillingen sattes lägre än den annars skulle ha gjort får man anse att ersättning utgått och att det alltså är fråga om hyra. Eftersom rätten att nyttja huset är intagen i köpekontraktet finns det ett skriftligt avtal och hyresavtalet ska således tas upp i sakägarförteckningen (12 kap. 25 UB). Det finns inget som tyder på att hyresavtalet är inskrivet, så det ska tas upp efter det som är inskrivet. (Poängsättning: Max 4 p. För full poäng krävs att ovan nämnda problemen har utvecklats samt att det i övrigt inte förekommer felaktigheter i sakägarförteckningen). c) För att utropet med förbehåll för Ellens rättighet ska godtas krävs kr (ägarhypoteket behöver inte beaktas). Eftersom utropet slutade på kr ska det utropet ha företräde (12 kap. 39 UB). Relativt många har tagit upp Ellens hyresrätt på fel ställe i sakägarförteckningen, i många fall inom skyddsbeloppet. Med ett sådant misstag blir denna fråga meningslös. Rättigheten skulle i så fall vara skyddad enligt 12 kap st. UB och dubbla utrop skulle inte komma till användning. Full poäng har inte utgått om Ellens hyresavtal har placerats på fel ställe. (1 p) d) Avräkning för kapitalfordringar inom skyddsbeloppet dvs. A-banken kr, E-banken kr och D-banken kr, totalt kr (12 kap. 34 UB). Notera att ränta enligt 12 kap. 26 UB tas upp före kapital. (1 p) 8

9 Sakägarförteckningen (skyddsbeloppet uppgår till 3850): 1) A-banken 500 (blockregeln tillämpas på A-bankens pantbrev) 2) E-banken 2000 (företräde framför D-banken pga. först denuntierat i god tro) 3) D-banken 500 (inte mer kvar på pantbrevet; ej tillägg på andrahandspant) 4) Ägarhypotek 800 (ogiltig pantsättning) 5) Förrättningskostnader 50 6) C-banken 3500 (ryms inom tillägget, inteckningsramen är 3540) 7) Servitut 8) B-banken ) Ägarhypotek ) Ellens hyresavtal Fråga 2 (Ulf Bengtsson) a) Till att börja med bör kanske förtydligas att det inte i frågan finns något som ger att det skulle föreligga något avtal om förhandlingsordning mellan hyresvärd och hyresgästorganisation varför vare sig hyresförhandlingslagen eller 12 kap. 54 a JB kan bli aktuella att tillämpa. Inte heller ger frågan att hyresvärden önskar säga upp hyresgästen. Dock önskar hyresvärden att ändra hyran. Resonemang utifrån ändring av villkoren från den dag till vilken uppsägning skett blir ju då missvisande då denna typ av tvist egentligen bara uppstår när hyresvärden i en förlängningstvist försökt att säga upp hyresgästen för avflyttning och förlorar i förlängningsdelen men i andra hands yrkande begär ändring av hyresvillkoren vid eventuell förlängning av avtalet (jfr 12 kap. 51 JB). Detta är ju dock inte riktigt i förutsättningarna i frågan. Vidare så kommer ju inte avtalet att kunna ändras innan det övergått till att vara ett tillsvidare avtal varför 12 kap. 55 d 2 st. JB inte är aktuellt. Om hyresvärden önskar förändra hyran så skall denne alltså först skriftligen meddela hyresgästen sin begäran om villkorsändring (i denna fråga tidigast den 11 dec 2015) och då de inte kan komma överens så kan hyresvärden tidigast efter en månad (i denna fråga tidigast den 11 jan 2016) hänskjuta tvisten till Hyresnämnden (12 kap. 54 JB). Hyresnämnden kan därefter fastställa ny hyra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter 3 månader från det att ansökan inkom till hyresnämnden (12 kap 55 d 1 st. JB). Beslut om ändring får dock inte avse tiden före den tidpunkt till vilken hyresavtalet kunnat upphöra men då hyrestiden kunnat upphöra till den 1 april (jfr NJA 1993 s. 555) så utgör detta inget hinder. Vid en fråga om villkorsändring utan uppsägning kan således hyresförändringen tidigast ske den 1 maj 2016 då inget heller hindrar att villkorsändring begärs innan avtalet faktiskt övergått till att vara ett tillsvidareavtal. (3p) b) StudentBo skall först anmoda Carl att vidtaga rättelse och underrätta kommunens socialtjänst om störningarna, se 12 kap st. 6 p och 42 3 st. samt jfr 25 JB. Det bör framgå av rättelseanmaningen att Carl kan komma att skiljas från lägenheten om han inte vidtager rättelse. Har störningarna varit särskilt allvarliga kan uppsägning ske utan föregående tillsägelse om rättning, dock måste det fortfarande skickas en kopia av uppsägningen till 9

10 socialnämnden även om detta inte behöver ske före uppsägningen (att behandla även detta alternativ har dock inte ställts som krav vid poängsättningen och heller inte givit några extra poäng om studenten nu svarat utifrån båda alternativen). Om Carl nu inte vidtagit rättelse skall kommunen, för att kunna genomföra den förtida uppsägningen som det var fråga om i frågeställningen, fullfölja och delge Carl en skriftlig uppsägning. Om Carl nu motsätter sig den förtida uppsägningen har kommunen att väcka talan vid Tingsrätten om förverkande/avhysning. Ansökan hos domstol att hyresförhållandet skall upphöra gäller även som uppsägning när den delgivits på ett korrekt sätt. Jfr 8 (3p) c) Enligt 9 kap st. 2 p. BRL skall 2/3 delar av de röstande vid föreningsstämman ha röstat för beslut att genomföra åtgärden trots Bertils protester och dessutom skall hyresnämnden ha godkänt åtgärden. Detta har utifrån förutsättningarna i frågan skett. Förutsättningarna för hyresnämndens beslut framgår av 9 kap 17 BRL (men det framgår ju som sagt i frågan att HN givit sitt godkännande). Bertil har enligt 9 kap. 18 BRL rätt till ersättning. Ersättningen ska beräknas enligt 4 kap. ExL. För full poäng krävs att en korrekt beräkning i enlighet med bestämmelserna i 4 kap. ExL gjorts. (2p) Fråga 3 (Elisabeth Ahlinder) a) Huruvida köparen har möjlighet att nå framgång med yrkande om påföljder avseende fel i avloppsstammarna beror på när felet har uppstått och även i vilken mån den i köpekontraktet angivna friskrivningen kan göras gällande. Det fel som kan föreligga är ett fysiskt konstruktionsfel, 4 kap. 19 JB. För att fel ska föreligga måste felet ha förelegat vid tidpunkten för köpet. Felet är att avloppsstammarna som installerats i väggar och golv år 2014 inte fogats samman på ett fackmannamässigt sett vilket lett till skador på grund av vattenläckage. Installationen skedde innan köpet och förelåg således vid köpet. För att det ska anses vara ett fel måste utredas om köparen haft fog att förutsätta att stammarna skulle vara funktionella och väl fungerande. Eftersom stammarna installerades 2014 får det bedömas rimligt att köparen haft fog att förutsätta att stammarna skulle vara fungerande och inte orsaka skador. Ett annat kriterium som måste vara uppfyllt är att felet inte borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten. Stammar är normalt monterade i byggnaden på ett sådant sätt att de inte kan inspekteras enbart okulärt. Det krävs specialutrustning för att en sådan undersökning ska kunna företas. Det är i och för sig inte omöjligt att undersöka stammarna men som utgångspunkt bör inte särskild undersökning krävas om inte skäl för detta finns, exempelvis genom att säljaren påtalat problem med avloppen eller att det finns synliga fuktskador. Förutsättningar för att fel enligt 4 kap. 19 JB ska kunna anses vara för handen föreligger enligt ovan nämnda kriterier. Frågan är dock om köparen ändå är förhindrad att göra påföljder gällande på grund av felet. Säljaren har friskrivit sig från eventuella fel eller brister avseende de avloppsstammar som säljaren låtit installera år 2014 samt i övrigt från fel i fastigheten. Friskrivningen är till sin inledande del en så kallad egenskapsfriskrivning som i sig bör kunna anses godkänd (diskussion med beaktande av NJA 1974 s 545). Det är dock tveksamt om den 10

11 kan göras gällande. Av omständigheterna finns anledning att anta att friskrivningen inte är helt acceptabel, visste säljaren om problemen? Varför friskriva sig från en så specifik sak som dessutom är nyligen åtgärdad? En annan fråga är om det faktum att säljaren friskrivit sig från fel i stammarna borde föranlett köparen att göra en noggrannare undersökning, att friskrivningen utgör en varning om att något är fel. Om friskrivningen bedöms giltig spelar det dock ingen roll huruvida undersökningsplikten är uppfylld eller inte, det föreligger inte ett fel enligt 4 kap. 19 JB. (Om fel anses föreligga bör även diskussion om reklamationsfrist föras med angivande av korrekt lagrum och övrigt stöd för påstående.) För full poäng krävs angivande av korrekt lagrum, välgrundad motivering samt diskussion om friskrivningen. (2p) b) Frågan behandlar relationen mellan de sakrättsliga skyddsaspekter som uppbär reglerna för rättighets ställning efter fastighets övergång till ny ägare och de skyddsaspekter som uppbär reglerna avseende köpares möjlighet att göra gällande påföljder mot en säljare på grund av motsvarande fel i fastigheten. Studenten måste dels diskutera och besvara frågan i förhållande till det specifika fallet och även i förhållande till HD:s dom NJA 2012 s Det fel som kan föreligga är ett rättsligt fel, 4 kap. 17 JB. Förutsättning för att det ska vara ett fel är att köparen inte vetat om att det fanns ett servitut. Diskussion som studenten förväntas föra omfattar om det är möjligt att köparen kan anses vara i ond tro enligt 7 kap. 14 JB och samtidigt i god tro enligt 4 kap. 17 JB? Svaret på denna fråga är generellt ja, det följer av HD:s dom. Studenten förväntas även föra en diskussion om möjlighet att i detta enskilda fall göra påföljder gällande. Frågan innehåller ytterligare ett delmoment, att förklara och diskutera rättslig verkan av generella friskrivningar i allmänhet och i detta fall. Mot bakgrund av NJA 1975 s. 545 har en generell friskrivning inte någon rättslig verkan. Om en generell friskrivning däremot förtydligas genom angivande av effekten av friskrivningen, det vill säga om den formuleras som en påföljdsfriskrivning, kan den ha verkan. Så är inte fallet i frågan och friskrivningen har ingen verkan. Utöver friskrivningen har dessutom en garanti avseende avsaknad av rättsliga fel avgivits, detta har dock ingen betydelse dels då den grundläggande systematiken i 4 kap. 17 JB medför att säljaren alltid garanterar att det inte föreligger några rättsliga fel, dels då friskrivningen till att börja med inte är giltig, dess verkan förtas således inte av någon garanti. För full poäng krävs god och saklig argumentation baserad på ovan angivna källor. (4 p) c) Säljaren har inte möjlighet att häva köpet på grund av den icke erlagda delen av köpeskillingen. Förutsättning för hävning är att man antingen har ett uttryckligt villkor om hävning på grund av utebliven köpeskilling, 4 kap. 25 JB, eller att man i köpehandlingen skriver att köpebrev ska utfärdas, 4 kap. 5 JB. Att innebörden av att köpebrev ska utfärdas är att köpebrevet utfärdas när köpeskillingen erlagts är dock bara en presumtion. Om man inte betalar köpeskillingen och inte upprepar villkoret i köpebrevet när det utfärdas föreligger inget villkor om att köpeskillingen ska erläggas, 4 kap. 6 JB (motsatsvis kan villkoret vara gällande även efter det att köpebrev utfärdas om villkoret upprepas i köpebrevet). Köparen har alltså inte möjlighet att häva köpet på grund av att köpeskilling inte erläggs eftersom köpebrev utfärdats utan att villkoret upprepats. (2 p) 11

12 Fråga 4 (Ronney Hagelberg) a) En kommun vill ta i anspråk ca 20 hektar av en jord- och skogsbruksfastighet som är belägen inom kommunen för att tillsammans med kommunens egen fastighet tillskapa ett större sammanhängande friluftsområde med tillgång till sjö och badstränder. Det finns olika tillvägagångssätt för kommunen att utnyttja för att åstadkomma detta. Kommunen kan enligt 7 kap. 4 1 st. MB förklara ett mark- eller vattenområde som naturreservat för att tillgodose behov av områden för friluftslivet. Om det behövs för att tillgodose syftet med ett naturreservat, får länsstyrelsen eller kommunen enligt 7 kap. 6 MB förplikta ägare och innehavare av särskild rätt till fastighet att tåla sådana intrång som att det inom området 1. anläggs vägar, parkeringsplatser, vandringsleder, raststugor, tältplatser, badplatser, sanitära inrättningar eller liknande anordningar, 2. bereds tillträde till mark för allmänheten där allmänheten annars inte har rätt att vistas, 3. utförs gallring, röjning, slåtter, plantering, betesdrift, avspärrning eller liknande åtgärder, eller 4. genomförs undersökningar av djur- och växtarter samt av mark- och vattenförhållanden. Fastighetsägaren har enligt 31 kap. 4 MB rätt till ersättning på grund av beslut som innebär att mark tas i anspråk eller att pågående markanvändning inom berörd del av en fastighet avsevärt försvåras, se svaret under c nedan (1 p). En annan möjligt är att kommunen beslutar om detaljplan enligt 4 kap. 2 1 st. 3 p. a PBL då det är fråga om ett nytt byggnadsverk som inte är ett vindkraftverk, då byggnadsverket kräver bygglov enligt 9 kap. 2 PBL alternativt 4 kap. 2 1 st. 3 b byggnadsverkets omfattning får betydande inverkan på omgivningen. Med byggnadsverk avses enligt 1 kap. 4 PBL byggnad eller annan anläggning. Bengtsson, Speciell fastighetsrätt, 11:e uppl., 2014, s. 55 anger att liknande krav för detaljplan också gäller för andra anläggningar än bebyggelse t.ex. idrotts eller friluftsanläggningar eller båthamnar med tillhörande anläggningar som får betydelse för omgivningen. Kommunen får enligt 6 kap. 14 PBL, om ett markområde enligt detaljplanen ska vara en enda fastighet men vid genomförandetidens utgång omfattar flera fastigheter med olika ägare och kommunen enligt planen är huvudman för en allmän plats, lösa in fastigheter eller delar av fastigheter så att fastighetsindelningen överensstämmer med planen. Planen får därmed samma effekt som ett expropriationstillstånd. Ersättningen ska därvid enligt 6 kap. 17 PBL bestämmas enligt 4 kap. ExL (1 p). Kommunen har också möjlighet att expropriera marken enligt 2 kap. 9 ExL för att tillgodose väsentligt behov av mark eller anläggning för idrott eller friluftsliv, om marken eller anläggningen är avsedd att hållas tillgänglig för allmänheten. Expropriationstillstånd ska enligt 2 kap. 12 ExL inte meddelas, om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av expropriationen från allmän och enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. Fråga om tillstånd till expropriation prövas enligt 3 kap. 1 1 st. ExL av regeringen. Regeringen kan enligt 3 kap. 3 2 st. ExL överlämna till länsstyrelsen eller, när särskilda skäl föreligger, till annan myndighet att pröva fråga om 12

13 tillstånd till expropriation, om ansökningen ej har bestritts eller ärendet från allmän och enskild synpunkt är av mindre vikt. Denna bestämmelse torde knappast vara tillämplig här då fastighetsägaren bestrider expropriation och det handlar om en areal om 20 hektar. Ersättning till markägaren bestäms enligt 4 kap. ExL (1 p). Maximalt två poäng har utdelats på frågan. Poäng har inte erhållits för svar att lantmäterimyndigheten kan överföra marktill kommunen med stöd av fastighetsreglering enligt 3 kap. och 5 kap. FBL då inget i frågan anger huruvida den ombildande fastigheten enligt 3 kap. 1 1 st. blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. Av frågan framgår att kommunen vill få stånd ett större markområde för att tillskapa ett större sammanhängande fritidsområde. b) Enligt 2 kap st. RF ska alla ha tillgång till naturen enligt allemansrätten. Enligt 7 kap. 1 MB ska var och en som utnyttjar allemansrätten eller annars vistas i naturen visa hänsyn och varsamhet i sitt umgänge med naturen. Dessa bestämmelser anger inte närmare vad allemansrätten innebär. Allemansrätten kan sägas utgöra en rätt att inom vissa ramar färdas över och vistas på annans mark samt att tillgodogöra sig vissa naturaprodukter. Enligt 7 kap. 30 MB gäller att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer kan meddela föreskrifter om rätten att färdas och vistas inom ett område som skyddas enligt detta kapitel och om ordningen i övrigt inom området får meddelas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer, om det behövs för att tillgodose syftet med skyddet. I de fall kommunen beslutar om skydd av ett område får kommunen meddela sådana förskrifter. Det kan t.ex. gälla förbud att tälta, elda, plocka blommor, rida, cykla eller låta en hund gå okopplad. Kommunen kan således med stöd av miljöbalken inskränka den allemansrätt som annars gäller inom naturskyddsområdet. Om däremot kommunen enbart exproprierar marken utan att inrätta ett naturreservat kan kommunen inte göra begränsningar i allemansrätten (1 p). c) Vad gäller fastighetsägarens rätt till ersättning saknar det betydelse om övertagande av marken sker enligt reglerna för inrättande av naturreservat enligt miljöbalken, enligt reglerna om inlösen av mark med stöd av PBL eller enligt reglerna för expropriation. Enligt 31 kap. 4 1 st. 2 p. MB gäller att fastighetsägaren har rätt till ersättning på grund av beslut som innebär att mark tas i anspråk eller att pågående markanvändning inom berörd del av en fastighet avsevärt försvåras, om beslutet gäller föreskrifter enligt 7 kap. 5, 6 eller 9 om åtgärder och inskränkningar som rör naturreservat och kulturreservat. Vidare gäller enligt 31 kap. 8 1 men. att om det i ett fall som avses i 4 1 st. uppstår synnerliga olägenheter vid pågående användning av fastigheten, har fastighetsägaren rätt att få fastigheten inlöst i stället för att få ersättning enligt 4. I sådant fall gäller enligt 31 kap. 2 MB bestämmelserna i ExL vid inlösen såvida inte miljöbalken innehåller avvikande bestämmelser. I och med att det i frågan sägs att fastighetsägaren måste avstå viss del av fastigheten måste synnerliga olägenheter vid pågående markanvändning uppkomma för fastighetsägaren för att hon ska ha rätt till inlösen av fastigheten enligt 31 kap. 8 MB. Löser kommunen in mark med stöd av detaljplan enligt 6 kap. 14 PBL ska fastighetsägarens rätt till ersättning enligt 6 kap. 17 PBL bestämmas enligt ExL. Exproprieras del av fastigheten bestäms fastighetsägarens rätt till ersättning enligt 4 kap. ExL. 13

14 1. Att fastighetsägaren får avstå del av fastigheten till kommunen innebär s.k. delexpropriation. Vid sådan expropriation utgår s.k. intrångsersättning enligt 4 kap. 1 1 st. 2 men. ExL. Intrångsersättningen ska motsvara den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom expropriationen. Därutöver ska tilläggas 25 procent av intrångsersättningen enligt 4 kap. 1 2 st. ExL (1 p). 2. Att jordbruksrörelsen som bedrivs på fastigheten kommer att bli mindre lönsam utgör s.k. övrig skada enligt 4 kap. 1 1 st. 3 men. ExL. Sådan förlust ska ersättas fullt ut enligt vanliga skadeståndsrättsliga grundsatser. Här gäller dock att bara ekonomisk skada ersätts, minskat affektionsvärde kompenseras inte. Orsakssamband och adekvat kausalitet ska föreligga. Något 25 procentstillägg ska inte göras här (1p). 3. Att fastighetsägarens återstående del av fastigheten blir mindre värd på grund av trafikstörningar till och från den mark som fastighetsägaren tvingats avstå till kommunen innebär att expropriationsföretaget inverkar på restföretagets marknadsvärde i sänkande riktning. Enligt 4 kap. 2 ExL ska fastighetens ägare få kompensation för minskning av restfastighetens värde. Detta gäller om expropriationsföretaget har medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde. Ersättning utgår dock inte om störningen är så ortsoch allmänvanlig att den skäligen bör tålas. Restfastighetens ägare ska varken ha sämre eller bättre ersättningsmöjligheter än grannar som störs på samma sätt men inte fått sin mark inlöst eller exproprierad, se NJA 1977 s. 424 (1 p). d) En annan fastighetsägare i närområdet begär ersättning av kommunen för att fastighetens värde sänks på grund av trafikstörningar till och från den exproprierade fastigheten. En sådan skada ersätts inte enligt ExL då den fastighetsägare som här begär skadestånd inte har utsatts för expropriation utan enligt miljöbalken under förutsättning att det är fråga om miljöfarlig verksamhet, jfr 9 kap. 1 MB. Enligt 32 kap. 3 MB gäller att skadestånd enligt miljöbalken betalas för skador genom bl.a. buller, skakning eller liknande störning (1 p). Till skillnad från skadeståndslagen likställer miljöbalken i princip ren förmögenhetsskada med sak- och personskada. Ren förmögenhetsskada som inte orsakats av brott ersätts enligt 32 kap. 2 st. MB endast om skadan är av någon betydelse, skadan får inte vara oväsentlig. Enligt 32 kap. 1 3 st. MB gäller strikt skadeståndsansvar om den störning som har orsakat skadan inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden (1 p). 14