Jonny Flodin, Ulf Bengtsson, Elisabeth Ahlinder

Transkript

1 STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen TENTAMEN I CIVILRÄTT D/4 Måndagen den 2 juni 2014 TID: TILLÅTNA HJÄLPMEDEL: Lagbok eller Juridicums (enligt kursanvisning tillåtna) lagtextsamlingar samt till kursen hörande rättsfallssamling (endast upplaga 4). Beträffande ev. kompendier skall dessa vara i original och försedda med institutionens emblem. Miniräknare är tillåtet (ej grafräknare eller programmerbar). EXAMINATOR: Jonny Flodin, Ulf Bengtsson, Elisabeth Ahlinder och Ronney Hagelberg Tentamen är anonym. Tentamen består av 4 frågor. På omslaget ska Du fylla i Ditt namn, personnummer, vilken termin Du fullgjorde obligatorierna samt Din bänkkod. Din kod är densamma som Din bänkplats i skrivningssalen. Om Du t ex sitter vid bänk nummer 1 i Laduviksalen skall Du skriva L1 i rutan på omslaget där det står Kod samt på varje svarsark. Skriv på omslaget vilken termin (t.ex. VT-14) Du uppfyllde obligatorierna så att Dina Pm-poäng tillgodoräknas Dig. På varje svarssark ska Du skriva Din bänkkod. OBS! Samtliga svar ska i vederbörlig ordning vara motiverade och innehålla relevant hänvisning till lagrum etc.! OBS!! Ny fråga = nytt ark! Räkna i förekommande fall med en referensränta (f.d. diskonto) om 2 procent. 1

2 Fråga 1 (8 poäng) Carl-Alfred Jönåker var ägare av fastigheterna Storforsen 1:1 och Storforsen 2:1. I fastigheterna fanns det en år 1994 beviljad gemensam inteckning om kr. I Storforsen 1:1 fanns det även ett servitut avseende rätt till väg, inskrivet år I Storforsen 2:1 fanns ett nyttjanderättsavtal, inskrivet år Från Fastigheten Storforsen 2:1 avstyckades Storforsen 2:13 år 1995 och Storforsen 2:14 år Styckningslotterna gav Carl-Alfred Jönåker till sina barnbarn, Alma och Gustav. Alma fick lagfart på Storforsen 2:13 år 1995 och Gustav fick lagfart på Storforsen 2:14 år Det skedde inte några åtgärder med den gemensamma inteckningen i samband med avstyckningarna. Efter att avstyckningarna hade skett skrevs ett servitut in i Storforsen 2:13 och ett annat servitut skrevs in i Storforsen 2:14. På grund av nedsättning av den gemensamma inteckningen fick dessa servitut bästa rätt i respektive fastighet. Härefter har år 2007 ett naturvårdsavtal skrivits in i Storforsen 1:1, ett avtal om skogsavverkningsrätt i Storforsen 2:1 år 2011, ett nyttjanderättsavtal i Storforsen 2:13 år 2010 och ett annat nyttjanderättsavtal i Storforsen 2:14 år Det kan tilläggas att taxeringsvärdet för Storforsen 1:1 år 1993 uppgick till kr och för Storforsen 2:1 uppgick det samma år till kr. Storforsen 2:13 åsattes efter avstyckningen år 1995 ett taxeringsvärde om kr och Storforsen 2:14 år 1996 ett taxeringsvärde om kr. a) Den gemensamma inteckningen begärs nu relaxerad i Storforsen 2:14. Under vilka förutsättningar kan ansökan beviljas? b) Antag att det i stället var den gemensamma inteckningen som begärdes relaxerad i Storforsen 2:1. Under vilka förutsättningar kan ansökan beviljas? c) Antag att den gemensamma inteckningen inte relaxerades. I stället pantsatte Carl-Alfred Jönåker och Gustav pantbrevet år 2012 som säkerhet för ett lån om kr. Alma deltog således inte i pantsättningen. Redogör för fastigheternas inteckningsansvar med anledning av pantsättningen. 2

3 Fråga 2 (8 poäng) Byggom AB har byggt om fyra hus som tidigare använts till lager/industri för tillverkning och lagring av mobiltelefoner. Husen är belägna på en och samma fastighet och Byggom AB förvärvade fastigheten förra året. Vart och ett av de fyra husen innehåller efter ombyggnationen 60 hyresbostadslägenheter. Byggom AB ser nu fram emot sin nya roll som hyresvärd för de boende. a) Det visar sig att Hyresgästföreningen har 105 medlemmar i de aktuella husen och Hyresgästföreningen hör nu av sig med krav om att få teckna avtal om förhandlingsordning med Byggom AB för de aktuella husen. Förklara huruvida detta kan vara möjligt att åstadkomma mot hyresvärdens vilja! b) Antag nu att det i Byggom AB:s standardhyresavtal finns en förhandlingsklausul med följande lydelse: Hyresgästen och hyresvärden förbinder sig att utan föregående uppsägning av detta hyresavtal följa de överenskommelser om hyra m.m. som kan komma att träffas mellan hyresvärden och hyresgästförening ansluten till Hyresgästernas Riksförbund på grundval av gällande avtal om förhandlingsordning. Antag också nu att alla Byggom AB:s hyresgäster vid inflyttningen har tecknat hyresavtal innehållande förhandlingsklausuler med nyss nämnt innehåll. Hyresvärden Byggom AB och ovan nämnda hyresgästorganisation har nu ett år senare blivit överens och träffat ett första avtal om förhandlingsordning för husen. Förklara om de enskilda hyresgästerna blir bundna av den hyreshöjning som hyresvärden och hyresgästföreningen nu blivit överens om vid hyresförhandlingen (utgå från att själva förhandlingen och förhandlingsöverenskommelsen skett på rätt sätt). c) Utgå ifrån att Byggom AB och Hyresgästföreningen inte kommer överens i hyresförhandlingen. Alla förhandlingsklausuler och förhandlingsordningar är giltiga och förhandlingen har påkallats på ett korrekt sätt. Byggom AB skickar trots att parterna inte lyckats träffa någon förhandlingsöverenskommelse ut nya hyresavier med det av Byggom AB i förhandlingen begärda högre hyresbeloppet. Förklara under vilka förutsättningar de enskilda hyresgästerna trots detta förfarande kan komma att bli bundna av den nya högre hyresnivån. 3

4 Nu kommer några nya förutsättningar som inte hänger samman med de ovanstående delfrågorna. d) En av delägarna i Byggom AB äger själv även ett annat bostadshyreshus. Denne delägare, hyresvärden Lureskog, har sammanträffat med kyrkvaktmästaren Signe den 12 april De undertecknade då ett hyreskontrakt enligt vilket Signe skulle förhyra en bostadslägenhet om 3 rum och kök fr.o.m. den 1 juli 2014 och till den 30 juni Avtalet skall därefter löpa tills vidare. Man har även angivit uppsägningstiden till fyra månader. Signe har nu den 11 juni 2014 ångrat sig och vill nu istället flytta ihop med frikyrkopastorn Lars i dennes lägenhet. Förklara till vilken tidpunkt kan Signe tidigast få avtalet att upphöra räknat från den 11 juni 2014? 4

5 Fråga 3 (8 poäng) Karin Nilssons bolag Hexaton AB bedriver ett stort antal olika rörelser. Bolaget startades av Karins syster för 25 år sedan och har sedan bildandet bland annat använts för att driva en spelkiosk i Vetlanda, handel med aktier och obligationer under tidigt 1990-tal, biodling på Karins systers sommarstugetomt och ett yogacenter i Tranås. Karin som sedan förra året är ensam ägare till Hexaton AB har påbörjat en upprensning av bolagets olika verksamheter. Det första hon tänkt göra är att lägga ner den hyresverksamhet som bedrivits i en fastighet som bolaget äger i Höör, Tågstallet 1:16. Nedläggningen av denna verksamhetsgren är ganska enkel till sin natur, Karin kommer helt enkelt att sälja fastigheten. Karin som hyser en stor aversion mot onödiga utgifter, det är inte de stora inkomsterna, som hon brukar säga, utan de små utgifterna som skapar en förmögenhet, har istället för att anlita en mäklare, kontaktat en släkting som bor i Höör och bett denne att ordna med försäljningen av fastigheten. Släktingen som har många kontakter i området lyckas snabbt sälja fastigheten. Den 26 maj 2013 undertecknar Karin (som enda ägare av bolaget har Karin ensam behörighet att göra detta) ett överlåtelseavtal. Eftersom Karin inte anser sig ha tid att åka till Skåne endast för detta ärende undertecknar Karin avtalet i Stockholm och skickar det sedan till släktingen i Höör. Denne beger sig i sin tur med det av säljaren undertecknade köpeavtalet till den tilltänkta köparen. Köparen är dock inte hemma utan köpeavtalet lämnas i köparens brevlåda. Den 28 maj ringer köparen till Karins släkting i Höör och meddelar denne att köpeavtalet är undertecknat. Släktingen som inte är av den mer noggranna sorten glömmer dock att meddela Karin i Stockholm om detta. Den 5 oktober 2013 träffar Karin en trevlig dam i sin egen ålder under en utlandsvistelse. Damen bor i Hörby, bara några mil ifrån Höör, och de båda kom att börja prata om Karins fastighet i Höör. Det visar sig att damen är ägare av flera hyresfastigheter i Skåne. Hon hyser ett stort intresse för såväl fastighetsförvaltning som hyresfrågor och samtliga hennes fastigheter är som en följd av detta oklanderligt skötta. Karin berättar att hon försökt sälja fastigheten i Höör under våren men att det verkar som om att den affären runnit ut i sanden. När damen hör detta erbjuder hon sig raskt och på stående fot att köpa fastigheten. Hon är väl bekant med området och vet mycket väl vilken fastighet det rör sig om. Karin blir glad över erbjudandet, både för att hon ville sälja fastigheten och för att det verkar som om damen kommer att ta väl hand om hennes fastighet och de hyresgäster som bor i den. Efter bara 5

6 några timmar har de lyckats formulera ett köpeavtal som de är nöjda med och Karin, för Hexaton AB:s räkning, och köparen skriver under köpeavtalet. Vid tillträdet den 7 januari 2014 uppstår dock några problem. Det första som händer på morgonen är att damen som köpt fastigheten av Hexaton AB genom Karin, får ett samtal från en arg person som bor i närheten av fastigheten. Denna person påstår sig äga fastigheten. Personen säger att han har ett underskrivet avtal daterat den 26 maj 2013 som utvisar detta. När damen som köpt fastigheten senare under dagen går runt i huset för att besöka hyresgästerna och presentera sig för dem upptäcker hon att det verkar saknas en del saker som normalt borde finnas. I en lägenhet som för närvarande står tom saknas hatthängare. I övriga lägenheter finns det en hatthängare av 50-tals modell i hallen. Av modellen att döma, samt med hänsyn till att det sitter likadana hängare i övriga lägenheter, förmodar damen att hatthängarna monterades in år 1954 när huset uppfördes. Men i just denna lägenhet saknas alltså hatthängare. I samma lägenhet saknas även badkaret. Det går i och för sig alldeles utmärkt att duscha för någon har istället för badkaret installerat en duschkabin i badrummet. Medan damen befinner sig i badrummet och funderar på om hon borde installera ett badkar i lägenheten eller om hon ska låta det vara en duschkabin i lägenheten kommer den tidigare hyresgästen in i lägenheten och säger, Hej! jag ska bara hämta duschkabinen. Jag installerade duschkabinen förra sommaren direkt efter att jag åkt till återvinningscentralen med det gamla badkaret, så den är min förstår du. Innan damen hinner svara fortsätter hyresgästen, förresten tog jag den gamla hatthängaren också. Den kommer nämligen passa så bra i min nya lägenhet. Du kanske ska sätta upp en ny hatthängare innan nästa hyresgäst flyttar in? Hyresgästen har med sig en pirra och två starka kamrater. Med kamraternas hjälp monteras duschkabinen raskt ned och förflyttas med hjälp av pirran ut ur lägenheten och in i en väntande skåpbil. Damen, som har svårt att tro det hon ser, finner inga ord utan står med häpen min och iakttar händelseförloppet. Samtidigt som hyresgästen kör iväg med duschkabinen får damen ett samtal från sin fastighetsförvaltare. Fastighetsförvaltaren berättar att när han öppnade posten samma morgon fanns ett rivningsföreläggande avseende två av lägenheterna i fastigheten. De lägenheter som omfattades av rivningsföreläggandet var två vindslägenheter som år 2012 hade uppförts utan bygglov. 6

7 Utred rättsläget och besvara följande frågor: a) Vem har bättre rätt till fastigheten, damen eller personen i Höör? Vad krävs för att ett avtal om köp av fast egendom ska vara bindande? Har det någon betydelse för giltigheten av det första köpet att det inte förmedlades genom mäklare? Oavsett vem som är ägare till fastigheten: b) Hade hyresgästen rätt att ta med sig hatthängaren? c) Hade hyresgästen rätt att ta med sig duschkabinen? d) Hur bör den person som har bättre rätt till fastigheten gå till väga med rivningsföreläggandet? Vad för typ av anspråk och påföljder kan hon/han göra gällande och mot vem ska dessa riktas? Hade det inneburit någon skillnad om köparen inte fått reda på att det saknades bygglov genom ett brev med rivningsföreläggande utan genom samtal med ägaren av grannfastigheten? 7

8 Fråga 4 (8 poäng) En kommun håller på att planera för ett nytt bostadsområde. Det handlar om mark som kommunen äger och som för närvarande inte används. Marken ligger utanför detaljplan. Avsikten är att sälja marken och att uppföra 40 enfamiljsvillor av ordinär typ. Villorna kommer att vara av tre storlekar: ca 140 kvm boyta (4 rum och kök), ca 175 kvm boyta (5 rum och kök) respektive ca 200 kvm boyta (6 rum och kök). Kommunen har kontaktat olika entreprenörer för att närmare undersöka förutsättningarna och planerna är att det ska byggas ungefär lika många hus av respektive storlek. Arbetet med att uppföra villorna går planenligt, några frågor har dock uppstått som kommunen behöver svar på. a) Kommunen eftersträvar en hög it-standard för invånarna i kommunen men vill att de boende själva tar ansvar för detta för att hålla nere kommunens utgifter. Kommunen undrar om man kan lösa bredbandsuppkopplingen som en del av den tv-anslutning som är gemensam för hela området genom sedvanliga mottagare och kablar till samtliga hus som planeras för området. Tanken är att de 40 nya villorna ska kunna anslutas till det kommunala nätet för bredband som finns i områdets närhet. Kommunen vill dock inte ta något ansvar för infrastrukturen till bredbandsuppkopplingen till villorna. Kommunen undrar om den kan tvinga samtliga 40 framtida fastighetsägare att vara med och anslutas till bredbandsuppkoppling och att dessa solidariskt ska dela på kostnaderna för detta (både tv och bredband). Huruvida villägarna senare kommer att använda sig av bredbandsuppkopplingen eller tv-anslutningen har kommunen inte någon synpunkt på. Kommunen vill även veta om den kan tvinga fastighetsägarna att i framtiden själva ansvara för infrastrukturen till bredbandsuppkopplingen och tv-anslutningen inom området. Vad gäller? b) Inom det område där villorna ska uppföras överväger kommunen att iordningställa en grönyta i form av en mindre park med parkbänkar, klätterställningar och sandlåda för barn att leka i. Hur ska denna mark redovisas eller betecknas i planen för området? c) Antag att det inte går att genomföra planerna på de 40 villorna enligt ovan utan att kommunen istället avser att bebygga området med en medelstor simhall och en kombinerad konferensanläggning. Vad gäller i planhänseende för att en sådan anläggning ska få uppföras? 8

9 STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen Svarsmall till tentamen i civilrätt D den 2 juni 2014 Fråga 1, Jonny Flodin (8 poäng) a) Denna delfråga handlar om relaxation, 22 kap. 11 JB. Ansökan ska enligt 1 st. 1 p. göras av fastigheternas ägare och efter medgivande av pantbrevets innehavare, dvs. Carl-Alfred, Alma, Gustav och pantbrevets innehavare (framgår ej vem denne är). Enligt 2 p. krävs medgivande av innehavaren av naturvårdsavtalet i Storforsen 1:1, jfr 7 kap. 3 JB, innehavaren av skogsavverkningsrätten i Storforsen 2:1, jfr 7 kap. 3 JB, och innehavaren av nyttjanderätten i Storforsen 2:13. Samtycke krävs inte av nyttjanderättshavaren i Storforsen 2:14 och inte heller av rättighetshavare med bättre rätt än den gemensamma inteckningen, dvs. samtliga servitut. Eftersom Storforsen 2:14 endast svarar enligt 6 kap st. JB, så görs därefter i 1 st. 3 p. vissa undantag från de nu uppräknade personerna. De som undantas är ägaren av den fastigheten, i vilken inteckningen ska avlyftas, dvs. Gustav, ägaren av stamfastigheten, dvs. Carl-Alfred, och innehavaren av skogsavverkningsrätten i 2:1. Däremot undantas inte Carl-Alfred i egenskap av ägare av Storforsen 1:1. Detta får till följd att samtycke krävs av: 1) Carl-Alfred i egenskap av ägare av Storforsen 1:1, 2) Alma i egenskap av ägare av Storforsen 2:13, 3) pantbrevets innehavare, 4) innehavaren av naturvårdsavtalet i Storforsen 1:1 och 5) innehavaren av nyttjanderätten i 2:13. (Max 3 poäng) b) Skillnaden i förhållande till föregående fråga är att Storforsen 2:1 inte svarar enligt 6 kap st. JB och därför kan inte 22 kap st. 3 p. tillämpas. Det är endast de två första meningarna som ska tillämpas. Det betyder att samtycke krävs av: 1) Carl-Alfred (ägare Storforsen 1:1), 2) Carl-Alfred (ägare Storforsen 2:1), 3) Alma (ägare Storforsen 2:14), 4) Gustav (ägare Storforsen 2:13), 5) pantbrevets innehavare, 6) innehavaren av naturvårdsavtalet i Storforsen 1:1, 7) innehavaren av nyttjanderätten i 2:13 samt 8) innehavaren av nyttjanderätten i 2:14. (Max 2 poäng) c) Storforsen 1:1 och 2:1 svarar enligt 6 kap. 10 JB. Storforsen 1:1 har ett primäransvar om kr och Storforsen 2:1 har ett primäransvar om kr. Storforsen 2:14 och 2:13 svarar enligt 6 kap st. JB för brist i Storforsen 2:1. Bristansvaret blir som följer: Primärt Storforsen 1:1 bristansvar 2:1 bristansvar 2:14 bristansvar 2:13 Primärt Storforsen 2:1 bristansvar 2:14 bristansvar 2:13 bristansvar 1:1 I frågan uppkommer diskrepans på grund av att Alma inte deltog i pantsättningen. Verkan av 9

10 diskrepans är enligt Jensen att den fastigheten inte svarar för pantsättningen. Men diskrepans får även till följd att panträtten inte gäller i fastighet som svarar efter 2:13. Följden blir med andra ord: Primärt Storforsen 1:1 bristansvar 2:1 bristansvar 2:14 bristansvar 2:13 Primärt Storforsen 2:1 bristansvar 2:14 bristansvar 2:13 bristansvar 1:1 (Max 3 poäng, varav 1 poäng för 6:10 och 6:11 JB och 2 poäng för en redogörelse för diskrepans och inverkan därav.) Fråga 2, Ulf Bengtsson (8 poäng) a) Ja det kan vara möjligt. Hyresgästföreningen kan efter att en skriftlig begäran som nekats av hyresvärden begära att hyresnämnden skall fastställa en förhandlingsordning att gälla mellan parterna, jmf 9 HFL, under förutsättning att förutsättningarna i 10 är uppfyllda vilket innebär att hyresgästorganisationen skall kunna visa att de har tillräckliga kvalifikationer (kunskaper och förhandlingsförmåga) för att genomföra hyres förhandlingar och att de kan visa att ett tillräckligt stort antal lägenheter kan förväntas komma att omfattas av förhandlingsordningen (mer än 100 lägenheter som kan komma att omfattas vilket vi egentligen inte vet i detta fall då det är tveksamt om det räcker med att personerna är medlemmar i hyresgästorganisationen eller vid mindre antal i vart fall då fler än hälften av lägenheterna kan komma att omfattas, men som t.ex. i RH 2000:46 ansågs det tillräckligt med ca 30 %, dock bör noteras att för att kunna styrka sitt stöd för förhandlingsordning bör hyresgästorganisationen genom en opinionsundersökning kunna visa att hyresgästerna som kan komma att omfattas skall ha förstått vad en kollektiv hyresförhandling innebär och att de aktivt tagit ställning för att vilja omfattas av en sådan) samt att även omständigheterna i övrigt inte kan anses som oskäliga mot hyresvärden. Det finns inget som hindrar att en och samma förhandlingsordning omfattar fler än ett hus vilket i vårt fall innebär att hyresgästorganisationen begärt att få teckna förhandlings ordning för alla de 240 lägenheterna (dock kan ju enskilda hyresgäster välja att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet om de så önskar). För att erhålla fulla 3 poäng på denna delfråga har krävts att studenten väl utvecklat sitt resonemang om kravet på hyresgästorganisationens kompetens och stöd bland de boende. b) Nej det blir de inte då förhandlingsklausulen (som dessutom hänvisar till avtal om gällande förhandlingsordning, vilket inte fanns när förhandlingsklausulen träffades varför klausulen hänvisar till något som inte finns och således inte kan binda hg) tecknats före avtalet om förhandlingsordning kan hyresgästen inte ta ställning till innehållet i förhandlingsordningen och blir därför inte bunden av avtalet 2 HFL. Avtalet om förhandlingsordning måste alltså tecknas före förhandlingsklausulen om hyresgästen skall bli bunden att betala den överenskomna hyreshöjningen. 1 poäng har kunnat erhållas på denna delfråga. 10

11 c) Under förutsättning att Byggom AB avslutat förhandlingen genom att skriftligen ha meddelat sin mot part att de frånträder förhandlingen så upphör det kollektiva förfarandet (kan även räcka med att detta har skrivits in i förhandlingsprotokollet) enligt 18 HFL och om då hyresgästerna betalar det nya högre beloppet kan de genom sitt handlande betraktas som att de accepterat de nya hyresvillkoren. Förhandling enligt 23 har ju då ägt rum och hyresvärden kan därför träffa enskilda överenskommelser utan återbetalningsskyldighet. Vissa studenter har även varit inne på resonemang om att det är möjligt för hyresvärden att, efter avslutad förhandling enligt ovan, hänskjuta tvisten för avgörande till Hyresnämnden enligt 24 HFL. Delpoäng för ett korrekt sådant resonemang har även kunnat erhållas. Max 2 poäng har kunnat erhållas på denna delfråga. d) Signe kan tidigast få avtalet att upphöra till den sista september 2014 då ju bostadshyresgästen enligt JB 12:5 alltid har rätt att frånträda hyresavtalet vid månadsskifte närmast efter 3 månader från uppsägningen. Något krav på att hyresgästen skall ha tillträtt lägenheten innan uppsägning kan ske finns inte. Korrekt resonemang, datum och lagstöd har kunnat ge 2 poäng på denna delfråga. Fråga 3, Elisabeth Ahlinder (8 poäng) a) För att ett köp av fast egendom ska bli giltigt krävs att rekvisiten i 4:1 JB är uppfyllda. För att ett avtal som inte undertecknas vid samma tillfälle av säljare och köpare ska bli bindande krävs vidare att handlingen måste ha lämnats ut till den först undertecknande parten. Detta beror på att löfte om köp av fast egendom inte är giltiga och att avtalet därmed blir bindande först vid den tidpunkt då båda parter är bundna. För att ett av båda parter undertecknat köpeavtal, som undertecknats vid olika tidpunkter, ska bli bindande för båda parter krävs att den sist undertecknande parten lämnat den undertecknade köpehandlingen till motparten eller till någon annan person som är fristående från den sist undertecknande parten och hos vilken den först undertecknande parten kan hämta information om att handlingen är undertecknad. Att ett köpeavtal, som i frågan, undertecknats av båda parter och att den sist undertecknande parten, utan att denne lämnat ut handlingen, informerar en tredje person om att avtalet undertecknats, räcker inte för att bundenhet ska uppstå. Det första köpet är således inte giltigt. Huruvida köpet förmedlats genom mäklare eller inte saknar betydelse i detta fall, eftersom handlingen aldrig lämnats till den tredje personen uppkommer inte fråga om den tredje personens ställning i förhållande till köpare och säljare. Se NJA 2012 s Av förutsättningarna i frågan kan förmodas att det senare köpet är giltigt och svaret på frågan är således att damen har bättre rätt till fastigheten. (Eftersom det första köpet inte är giltigt handlar frågan inte om vare sig dubbeldisposition eller godtrosförvärv) (3 p.) b) Hyresgästen hade inte rätt att ta med sig hatthängaren. Hatthängaren som enligt uppgift i frågan förefaller ha installerats vid byggnadens uppförande och därmed kan förmodas uppfylla kriterierna i 2:2 JB är att anse som ett byggnadstillbehör. (1 p.) 11

12 c) Hyresgästen hade rätt att ta med sig duschkabinen. Duschkabinen har enligt uppgift i frågan tillförts av annan än fastighetsägaren vilket medför att det brister i ägarsamband, 2:2 och 2:4 JB. Att hyresgästen föregående år lämnat det badkar som tidigare fanns i lägenheten på ÅVC medför ingen skillnad för bedömningen av duschkabinens karaktär av lös eller fast egendom, däremot kan förfarandet förmodligen klassificeras som brottsligt. (1 p.) d) Avsaknandet av bygglov utgör ett rådighetsfel, 4:18 JB. Eftersom avsaknad av bygglov utgör ett 4:18-fel har damen möjlighet att göra påföljder gällande enligt 4:12 JB. (om argument för att beslutet inte fattats vid köpet givits kan poäng ges även för motsatt svar.) Damen har således möjlighet att kontakta säljaren och begära nedsättning av köpeskilling eller häva köpet, samt få skadestånd. Om damen inte fått ett formellt beslut skickat till sig utan endast ryktesvägen blivit informerad om att det saknades bygglov hade avsaknaden av bygglov inte utgjort ett fel enligt 4:18 JB. Däremot hade damen haft möjlighet att enligt 11:64 PBL framställa samma krav som enligt ovan, det vill säga prisavdrag och hävning (skadestånd nämns inte uttryckligen i bestämmelsen men bör vara en möjlig påföljd då utelämnandet inte förefaller vara avsett att ha någon materiell betydelse i förhållande till vilka påföljder enligt 4:12 JB som ska kunna göras gällande). (3 p.) Fråga 4, Ronney Hagelberg (8 poäng) a) Det bör inrättas en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (1979:1149). Anläggningsförrättning handläggs enligt 4 AnL av lantmäterimyndigheten. Rätt att begära förrättning enligt anläggningslagen har bl.a. en kommun enligt 18 1 st 3 p AnL. Enligt 1 AnL kan gemensamhetsanläggning inrättas för flera fastigheter som tillgodoser ändamål som är av stadigvarande betydelse för fastigheterna (1 p). För att tvinga en fastighetsägare i gemensamhetsanläggningen krävs enligt 5 AnL att det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen (1 p). Enligt 6 AnL får gemensamhetsanläggning endast inrättas om fördelarna av ekonomisk eller annat art av anläggningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför (båtnadsvillkoret). Enligt 7 AnL får gemensamhetsanläggning ej inrättas, om ägarna av de fastigheter som ska delta i anläggningen mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det (opinionsvillkoret). Detta gäller dock inte om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget (1 p). När det gäller kostnader för anläggningen handlar det enligt 15 AnL om att genom andelstalen fördela kostnaderna med hänsyn till skälighet. Skäligheten bestäms främst till den omfattning i vilken fastigheten beräknas använda anläggningen. Betydelse i sammanhanget torde därvid ha att de hus som man planerar att uppföra är av olika storlek (1 p). När det gäller frågan om det går att tvinga fastighetsägarna att själva sköta anläggningen så blir detta en följd av att en gemensamhetsanläggning inrättas. Då det handlar om 40 enfamiljsvillor torde det att komma att handla om förvaltning genom en samfällighetförening enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Vid tillämpning av denna lag ska med samfällighet bl.a. avses samfällighet enligt anläggningslagen, se 1 1 st 3 p. lagen om 12

13 förvaltning av samfälligheter. I lagen om förvaltning av samfälligheter finns regler om s.k. föreningsförvaltning vilket torde vara mest ändamålsenligt i detta fall (1 p). b) Den ska benämnas allmän plats. Enligt 4 kap. 5 plan- och bygglagen (2010:900), PBL ska kommunen i detaljplanen ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden (1 p). Med allmän plats avses enligt 1 kap 4 PBL gata, väg, park, torg eller annat område som enligt detaljplan är avsett för ett gemensamt behov. Kommunen ska enligt 5 kap 7 plan- och bygglagen vara huvudman för allmänna platser. Kommunen får dock, om det finns särskilda skäl för det, i detaljplanen bestämma att kommunen inte ska vara huvudman för en eller flera allmänna platser. c) En medelstor kombinerad simhall och konferensanläggning utgör ett byggnadsverk (1 p). Med byggnadsverk avses enligt PBL 1 kap 4 en byggnad eller annan anläggning. En simhall och konferensanläggning kommer att generera trafik till och från anläggningen. Den kommer också att medföra olika störningar på omgivningen. Enligt 4 kap 2 1 st 3 p PBL gäller det s.k. detaljplanekravet för ett nytt byggnadsverk som inte är ett vindkraftverk om byggnadsverket är en byggnad eller kräver bygglov enligt 9 kap PBL och byggnadsverkets användning får betydande inverkan på omgivningen (1 p). Bertil Bengtsson anger som sådana betydelsefulla byggnader som kräver detaljplan, Speciell fastighetsrätt, miljöbalken, 10:e uppl., 2010, s 54, nya industrier, varuhus, utanför tätorter eller svinfabriker och liknande stora lantbruksanläggningar. Med största sannolikhet krävs detaljplan för att anläggningen skall få uppföras. Detaljplan krävs dock inte enligt 4 kap 4 PBL om tillräcklig reglering har gjorts med områdesbestämmelser. 13