Ny fråga = nytt ark!!!

Transkript

1 TENTAMEN I CIVILRÄTT 4 Fredag 29 november 2013 TID: 9,00-14,00 TILLÅTNA HJÄLPMEDEL: Lagbok/författningssamling, Juridicums (enligt kursanvisning tillåtna) lagtextsamlingar, AB04 samt till kursen hörande rättsfallssamling. Beträffande ev. kompendier skall dessa vara i original och försedda med institutionens emblem. Miniräknare är tillåtet (ej grafräknare eller programmerbar) EXAMINATOR: Ronney Hagelberg, Mattias Nilsson, Ulf Bengtsson, Jonny Flodin Tentamen är anonym. Tentan består av 4 frågor På omslaget skall Du fylla i Ditt namn, personnummer, vilken termin Du fullgjorde obligatorierna samt Din bänkkod. Din kod är densamma som Din bänkplats i skrivningssalen. Om Du t ex sitter vid bänk nummer 1 i Laduviksalen skall Du skriva L1 i rutan på omslaget där det står Kod samt på varje svarsark. Skriv på omslaget vilken termin (t.ex. HT-13) Du uppfyllde obligatorierna så att Dina pmpoäng tillgodoräknas Dig. På varje svarssark skall Du skriva Din bänkkod. OBS! Samtliga svar skall i vederbörlig ordning vara motiverade och innehålla relevant hänvisning till lagrum etc.! OBS!! Ny fråga = nytt ark!!! Räkna i förekommande fall med en referensränta (f.d. diskonto) om 8 %. LYCKA TILL!!

2 Fråga 1 A (6 poäng) Efter offentlig upphandling har avtal tecknats om att entreprenören MuddraLätt ska utföra muddringsarbeten för Oskarshamns kommun i hamnen i Oskarshamn. Muddring innebär att massor från botten av Östersjön grävs upp med ett mudderverk (ett slags flytande grävmaskin) för att sedan fraktas in till land. Djupet ska bli åtta meter i det aktuella området. Genom muddringen ökas eller återställs djupet i hamnen. Det finns olika metoder för att genomföra ett muddringsarbete generellt kan sägas att om sprängning krävs blir arbetet avsevärt dyrare än om så inte erfordras (och det varierar från plats till plats om sprängning erfordras). För entreprenaden gäller standardavtalet AB 04 och parterna avtalar ett fast pris om 11 miljoner kronor. MuddraLätt avsåg att utföra arbetet med ett mycket kraftigt mudderverk. Efter att arbetena i hamnen påbörjats upptäckte MuddraLätt hårt kalkberg som MuddraLätts mudderverk inte klarade av. MuddraLätt underrättade Oskarshamns kommun om problemen, men kommunen valde att inte lämna några synpunkter eller beställa något visst arbete. För att kunna fullfölja entreprenaden fick MuddraLätt då spränga, vilket fördyrade arbetet med ungefär 21 miljoner kronor. MuddraLätt anser att ansvaret för fördyringen är kommunens och att MuddraLätt har rätt till ersättning för sprängningen och vissa konsekvenser av densamma som tilläggsarbeten. Kommunen menar å sin sida att MuddraLätt har räknat med att använda ett underdimensionerat mudderverk, eftersom detta inte klarar hårt kalkberg. Av förfrågningsunderlaget (som utgör kontraktshandlingar) kan bland annat följande utläsas: I ett geotekniskt utlåtande, som vid upphandlingen hade några år på nacken, anges att muddring till 6 meters djup i huvudsak omfattar sand, silt och lera (det vill säga kalkberg nämns inte) och inte bedöms medföra några större svårigheter. Vidare finns en redovisning av olika borrningar som gjorts i merparten av det område som skulle muddras. Av dessa kan utläsas att det i vissa delar förekommer kalkberg och att ytan förefaller vara relativt horisontell. Om entreprenören genomför relativt komplicerade beräkningar kan denne därvid räkna ut kalkbergets ungefärliga omfattning. Underlaget är dock otydligt avseende bergets hårdhetsgrad och förekomsten av eventuella svagheter i berget något som är avgörande för möjligheten att schakta och muddra detsamma utan sprängning. Av utredningen i målet framgår också att det i praktiken inte är möjligt att göra någon heltäckande redovisning av kalkbergets hårdhet förrän arbetet faktiskt utförs. En handling tyder dock på att berget är homogent utan några större svaga zoner. Baserat på dessa uppgifter gjorde MuddraLätt bedömningen att arbetet kunde utföras med ett mudderverk med stor brytkraft, och att sprängning inte erfordrades. I anbudet skulle anbudsgivaren också ange den metod och utrustning som denne avsåg att använda, vilket MuddraLätt också gjorde. Därtill kan konstateras att i samband med att vattenverksamheten prövades i miljödomstolen (vilket skedde före upphandlingen av entreprenaden) hade kommunen låtit ta fram en uppskattning av mängden kalkberg. Denna inkluderades inte i förfrågningsunderlaget och MuddraLätt hade inte tillgång till densamma när anbudet lämnades. Denna information hade utvisat den ungefärliga mängden kalkberg, men inte hårdheten eller förekomsten av svaghet i berget. Gör en allsidig bedömning av frågan har MuddraLätt rätt till ersättning för de 21 miljoner kronorna? Har MuddraLätt rätt till tidsförlängning? Argumentera utförligt i de juridiska frågorna.

3 B (2 poäng) I hamnen, på mark som tillhör det kommunala bolaget Oskarshamns Hamn AB, har Oskarshamns kommun uppfört en lagerbyggnad, som även innehåller ett kontor. Kontoret hyr Oskarshamns kommun ut till Hamnstuveri AB. Hamnstuveri AB bygger i sin tur om kontoret, vilket innebär att nya fönster monteras in och även en ny dörr mellan kontoret och den övriga lagerbyggnaden. Efter en tid avflyttar Hamnstuveri AB, varvid Oskarshamns kommun betalar en mindre ersättning för att överta äganderätten till fönster och dörr. Oskarshamns Hamn AB har pantsatt den aktuella fastigheten till säkerhet för en skuld. Olyckligtvis försämras ekonomin i Oskarshamns Hamn AB varvid fordringsägaren begär att fastigheten ska säljas. Fråga uppkommer då om lagerbyggnaden, fönstren och dörrarna omfattas av fordringsägarens panträtt eller om dessa inte gör det. Vad gäller?

4 Fråga 2 Stina Tungsten ägde ett bostadshus. Marken som huset var beläget på utgjordes av tomträtt. Denna hade beteckningen X-stad Trasten 7:23 och var upplåten av den stad som Stina bodde i. Stina fick ett förmånligt erbjudande om anställning utomlands varför hon bestämde sig för att sälja huset och tomträtten, i fortsättningen benämnd tomträtten. Då det brådskade med försäljningen och då Stina ville slippa kostnaden för mäklararvode bestämde hon sig att sälja tomträtten i egen regi genom annons på Blocket. En intresserad köpare Svante Gnejs hörde omgående av sig och efter att ha besökt och undersökt fastigheten, kom Stina och Svante den 11 november 2013 överens om att upprätta ett köpekontrakt avseende tomträtten varvid Svante betalade kr i handpenning, tio procent av köpeskillingen. Resten av köpeskillingen skulle Svante betala tre veckor senare varvid köpebrev skulle upprättas. Därefter blev Stina kontaktad av fler spekulanter på tomträtten bl.a. Fredrika Porfyr som var villig att köpa tomträtten för kr. Fredrika som hade det ekonomiskt gott ställt, hade bott i tomträtten som barn och ville nu av sentimentala skäl gärna köpa denna. Fredrika var så angelägen att bli ägare till tomträtten att hon köpte denna osedd, utan att undersöka tomträtten före köpet. Stina ansåg sig inte av ekonomiska skäl kunna tacka nej erbjudandet och upprättade omgående köpekontrakt och köpebrev mellan henne och Fredrika trots det tidigare undertecknade köpekontraktet avseende Svante. Köpehandlingarna undertecknades av Stina och Fredrika den 12 november Stina resonerade som så vad gäller försäljningen av tomträtten till Svante att detta köp inte var fullbordat då Svante enbart hade betalt handpenning och inte slutfört köpet. Genom att inte medverka till att köpebrev utfärdades skulle Stina enkelt kunna förhindra att köpet fullbordades. Någon bevittning av Stinas namnteckning på köpehandlingarna skedde inte vid försäljningen av tomträtten, varken vad gäller Svante eller Fredrika då försäljningen av tomträtten gick i en rasande fart och ingen av de inblandade tänkte på att köphandlingarna borde bevittnas. På förmiddagen den 13 november lämnade Fredrika köpebrevet tillsammans med en ansökan om lagfart till inskrivningsmyndigheten. Hon fick därvid beskedet att hennes ansökan inte skulle komma att behandlas förrän efter två veckor då inskrivningsmyndigheten på grund av hög arbetsbelastning hade s.k. balanser (ett flertal ärenden som ännu inte hade behandlats). Fredrikas lagfartsansökan lades i en hög tillsammans med andra inlämnade inskrivningsärenden. Den 12 november, samma dag som Stina hade fått betalningen av Fredrika, skickade Stina tillbaka handpenningen till Svante genom att sätta in beloppet på Svantes bankkonto. Stina mejlade också Svante och förklarade att köpet inte längre gällde, orsaken till detta och att handpenningen hade satts in på Svantes konto. Svante blev mycket upprörd över beskedet och bestämde sig för att bortse från detta och lämnade på eftermiddagen den 14 november in köpekontraktet tillsammans med en ansökan om lagfart till inskrivningsmyndigheten. Något besked om att handläggningen av hennes lagfartansökan skulle dröja fick Svante inte utan denna togs om hand av personalen vid inskrivningsmyndigheten varför Svante tog för givit att han snart skulle ha en beviljad lagfart angående köpet av tomträtten. Besvara följande frågor: a) Kan Stina vad gäller försäljningen av tomträtten till Svante komma ifrån försäljningen av de skäl som Stina åberopar, att endast köpekontrakt upprättats, att köpet inte är slutfört och att Stina inte kommer att medverka till att köpebrev upprättas? b) Utgå med rätt eller orätt från att båda köpen av tomträtten är giltiga, vem av Svante och Fredrika har bättre rätt till tomträtten och hur skall inskrivningsmyndigheten behandla Fredrikas och Svantes ansökningar om lagfart?

5 c) Vad gäller om Stinas eventuella skadeståndsansvar mot Svante respektive Fredrika i den uppkomna situationen? d) Utgå med rätt eller orätt från att Fredrika har bättre rätt till tomträtten. När Fredrika får veta hur Stina har betett sig mot Svante känner Fredrika olust och vill inte längre bo kvar i tomträtten utan vill häva köpet. Fredrika skulle gärna sälja tomträtten till Svante men denne har inte möjlighet att betala det pris som Fredrika erlade till Stina för tomträtten. Fredrika vill å sin sida inte förlora på att sälja tomträtten varför hon istället överväga att häva köpet. Kan Fredrika göra detta med framgång? Fråga 3 a) Sofia har nyligen köpt ett hyreshus med 10 lägenheter och för huset finns avtal om förhandlingsordning tecknat med Hyresgästföreningen. Sofia har förstått att hyrorna i huset skall förhandlas kollektivt och anser sig ha god förhandlingsvana men när hon ringer till förhandlaren på Hyresgästorganisationen så får hon inga besked om vad han anser vara en skälig hyra för respektive lägenhet. Sofia är irriterad och ber nu dej om hjälp. Förklara hur hon formellt skall starta upp hyresförhandlingen samt hur hon avslutar förhandlingen. Nu nya förutsättningar b) Kajsa och Viktor bor sedan 2004 tillsammans i en hyreslägenhet. I huset finns 15 st lägenheter. När de flyttade in i lägenheten ägdes huset av Kajsas morbror Lennart som senare sålde huset 2011 till den nuvarande hyresvärden. Enligt hyresavtalet har lägenheten upplåtits till Kajsa för hennes livstid. Lägenheten är på 3 rum och kök och månadshyran är på kr per månad har varit oförändrad sedan inflyttningen Förklara huruvida Kajsa eller hyresvärden kan få tillstånd en hyresändring under hyrestiden mot den andres vilja och i så fall från vilket datum om deras första åtgärder vidtages idag på tentamensdagen. Inget resonemang om bruksvärde behövs i ditt svar!!

6 Fråga 4 Stig Jansson ägde en herrgård i Småland. Huvudbyggnaden var på ca 500 kvm och till gården hörde ca 400 hektar mark. Den mesta marken var utarrenderad. Stig Jansson hade fått erforderliga tillstånd att uppföra ett vindkraftverk på fastigheten. Ett problem hade emellertid uppkommit beträffande transport av vindkraftverkets rotorblad till avsedd plats på fastigheten. Det för Stig Jansson lämpligaste alternativet var att utnyttja en befintlig, enskild alléförsedd väg på fastigheten. Det skulle i sin tur förutsätta att fem stycken träd (oxlar), som var rötskadade och lutade över vägen, fälldes. Andra alternativ skulle bli betydligt dyrare. Enligt Stig Jansson var de rötskadade träden i mycket dåligt skick och det fanns inte några särskilda djur eller insekter som skulle påverkas av att fem av alléns tjugo träd fälldes. För övrigt hade Stig Jansson tänkt plantera nya träd i stället för de fällda. Stig Janssons problem bestod närmare bestämt i att lövträdsalléer av det aktuella slaget utgjorde generella biotopskyddsområden. a) Diskutera Stig Janssons möjligheter att få fälla de nämnda träden. Stig Janssons fastighet gränsar till en sjö med utmärkt kräftvatten. Till Stig Janssons fastighet hör ett strand- och vattenområde vid sjön. Stig Jansson ville uppföra en brygga och en sjöbod för att kunna fiska kräftor. Den tänkta placeringen låg ca 150 meter från herrgårdsbyggnaden och bryggan och sjöboden skulle inte ligga närmare fastighetens gräns än tio meter. Sjöboden skulle ligga vid bryggan och vara ca 20 kvm. Det ska tilläggas att det inte finns någon detaljplan eller några områdesbestämmelser som omfattade Stig Janssons fastighet. Det ska också tilläggas att det fanns ett fåtal äldre bryggor och sjöbodar vid sjön, men ingen som låg närmare än 100 meter från den tänka placeringen. b) Behövs det något lov eller tillstånd för att uppföra bryggan eller sjöboden och bör Stig Jansson i så fall få lov eller tillstånd? Utanför Stig Janssons fastighet gick en väg. Vägen skulle breddas, vilket skulle leda till ökad trafikbelastning och att den tillåtna hastigheten skulle höjas från 70 km/h till 90 km/h. För breddningen skulle mark tas i anspråk, men det var inte mark tillhörig Stig Janssons fastighet. För Stig Jansson skulle breddningen av vägen medföra högre ljudnivåer på fastigheten, dock endast marginellt vid herrgårdshuset. Man kan räkna med att det ökade bullret skulle medföra en sänkning av marknadsvärdet på Stig Janssons fastighet med kr. c) Diskutera om Stig Jansson har rätt till ersättning på grund av det ökade bullret på hans fastighet.

7 Svarsförslag Fråga 1A Frågan anknyter till ett rättsfall som för närvarande ligger i Högsta domstolen för prövning den så kallade Gotlandsdomen även om vissa sakomständigheter är förenklade och justerade. En utgångspunkt är att entreprenörens åtagande (inom ramen för kontraktsarbetena) bestäms av kontraktshandlingarna 1 kap 1 AB 04. Frågan beskriver att muddring ska genomföras ned till åtta meters djup. Att de omtvistade arbetena i och för sig omfattas av kontraktshandlingarna är svårt att ifrågasätta, om man inte gör bedömningen att sprängning går utanför begreppet muddring (vilket i och för sig kan diskuteras). Enligt 1 kap 6 AB 04 svarar beställaren för riktigheten av lämnade uppgifter. Såvitt framgår av frågan svarar de uppgifter som har lämnats av beställaren mot verkligheten. Problemet ligger snarare i frågan vad avtalet ska fyllas ut med beträffande faktiska förhållanden på arbetsområdet när kontraktshandlingarna lämnar ofullständig information, samt dessa förhållandens påverkan på entreprenörens avsedda metodval. I svaret bör diskuteras regeln i 1 kap 6 3 st som anger att beställaren i förfrågningsunderlaget förutsätts ha lämnat de uppgifter som kan erhållas vid en fackmässig undersökning av den fastighet som berörs av kontraktsarbetena. Härvid skulle det kunna ligga beställaren i fatet att denne underlåtit att lämna vissa uppgifter avseende mängden kalkberg som denne haft tillgång till. Vidare bör diskuteras 1 kap 8 att om det vid tiden för avgivande av anbudet saknas uppgifter avseende arbetsområdet ska förhållandena antas vara sådana som kunnat förutsättas vid en fackmässig bedömning. Frågan är i stor utsträckning om entreprenören vid sitt avsedda metodval och vid sina antaganden om bottenförhållandena, har gjort en fackmässig bedömning av det underlag som funnits. Härvid talar en del för att entreprenören bör ha bedömt att det kunnat förekomma kalkberg och den ungefärliga omfattningen av detsamma, medan det däremot varit svårt att bedöma den för metodvalet avgörande frågan om bergets hårdhet. Är det därvid tillräckligt för entreprenören att denne har gjort en fackmässig bedömning när denne antagit att det skulle räcka att använda ett mudderverk med stor brytkraft, utan att behöva spränga? Eller är det avgörande att en fackmässig entreprenör borde ha insett risken att det kunde förekomma kalkberg som erfordrade sprängning? Det är i huvudsak de grundpositioner som de två parterna tagit i målet i Högsta domstolen. Ytterligare en fråga, som enligt min bedömning bör tillmätas betydelse, är att entreprenören i anbudet uppmanats att redovisa den metod som entreprenören avsett att använda samt även gjort detta. Så länge den redovisade metoden är fackmässig torde detta ha stor inverkan för att bestämma kontraktsarbetena men det återstår att se vilken bedömning HD gör. Om sprängning skulle gå utöver entreprenörens ursprungliga kontraktsåtagande, utgör detta ett likställt ÄTA-arbete enligt 2 kap 4. Entreprenören ska då inhämta beställarens synpunkter för att ha rätt till ersättning utöver kontraktssumman (2 kap 7 och 8 ). Ersättning för ÄTA-arbetet utgår i så fall enligt 6 kap 1.

8 Entreprenören torde vid likställt ÄTA-arbete ha rätt till tidsförlängning enligt 4 kap 2. Skulle det inte vara fråga om ett ÄTA-arbete kan tidsförlängning i stället aktualiseras enligt 4 kap 3 p 5. Underrättelseskyldighet föreligger då enligt 4 kap 4. Fråga 1B En lagerbyggnad utgör typiskt sett ett allmänt fastighetstillbehör enligt 2 kap 1 jordabalken. Inget i frågan tyder på annat än att lagret anbragts för stadigvarande bruk. Fönster och dörrar inne i byggnaden kan, beroende på omständigheterna, antingen ses som en beståndsdel av det allmänna fastighetstillbehöret byggnaden, eller som fast inredning som byggnaden försetts med ägnat för stadigvarande bruk och utgör i så fall ett byggnadstillbehör enligt 2 kap 2. Lagret och dess dörrar och fönster ägs numera av Oskarshamns kommun. Kommunen har uppfört byggnaden (rimligen med någon form av nyttjanderätt) på en fastighet tillhörig Oskarshamns Hamn AB. En kommun och ett kommunlat aktiebolag är två olika juridiska personer. Byggnaden har tillförts fastigheten av en nyttjanderättshavare (eller motsvarande) och har inte kommit i samma ägares hand som fastigheten. Byggnaden hör därmed inte till fastigheten enligt 2 kap 4 och omfattas därför inte av hamnbolagets pantsättning av fastigheten. Fordringshavarnas panträtt omfattar inte byggnaden. Fråga 2 a. Att Stina Tungstens försäljning gäller en tomträtt, inte en traditionell fastighet, har inte någon betydelse i sammanhanget då lagstiftaren i stor utsträckning likabehandlar dessa båda former, se 13 kap 7 och 21 kap 7 JB. I den förstnämnda bestämmelsen anges att 1 18 kap JB är tillämplig på tomträtt om inte annat stadgas. I 21 kap 7 JB anges att övergår tomträtt till ny ägare skall denne söka inskrivning av sitt förvärv varvid 20 kap JB gäller i tillämpliga delar. Stina Tungstens försäljning av tomträtten ska därför bedömmas på samma sätt om försäljningen gällt en vanlig fastighet. I fortsättningen benämns tomträtten därför fastigheten. Stina Tungsten och Svante Gnejs har undertecknat ett köpekontrakt varvid Svante Gnejs erlägger viss handpenning. Avsikten är att dessa senare skall underteckna köpebrev då återstoden av köpeskillingen skall betalas. Inget i frågan tyder på att formkraven i 4 kap 1 JB för köp av fast egendom inte skulle vara uppfyllda. Bindande avtal om försäljning av fastigheten föreligger därför. Stina Tungsten anser att hon kan komma ifrån försäljningen av fastigheten genom att inte medverka till att köpebrev upprättas. Köp av fast egendom, motsvarande gäller för tomträtt, kan genomföras genom två separata handlingar, köpekontrakt och köpebrev eller genom en köpehandling. Används den första varianten gäller att bundenhet uppkommer genom köpekontraktet såvida inte annat avtalats. Köparen får därvid skydd mot överlåtarens borgenärer. Köpebrev upprättas när köparen har betalat för fastigheten. Köparen kan då få full lagfart på fastighetsförvärvet och säljaren kan inte längre häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen såvida inte säljaren har ställt upp särskilt förbehåll om detta, jfr 4 kap 25 2 st JB. Ansöker köparen om lagfart med stöd av köpekontraktet när köpebrev skall utfärdas kan köparen endast erhålla vilande lagfart enligt 20 kap 7 13 p JB då köpet är beroende av villkor, att köpebrev upprättas. Förutsatt att köparen avser att betala återstående del av köpeskillingen enligt vad som avtalats kan säljaren inte undandra sig sin skyldighet att medverka till att köpebrev upprättats. Stina kan därför inte komma ifrån köpet genom att inte medverka till att köpebrev upprättas. (1 p) Säljaren gör i sådant fall sig skyldig till kontraktsbrott enligt 4 kap 13 JB, varvid köparen kan kräva skadestånd av säljaren och häva köpet

9 enligt 4 kap 13 JB. (1 p) Även om detta inte anges i jordabalken kan köparen vid äventyr av vite kräva att säljaren medverkar till att köpebrev upprättas. Enligt 4 kap 5 JB gäller att har i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall upprättas, skall det anses som om förvärvets fullbordan har gjorts beroende av köpeskillingens bestämmande. Denna bestämmelse tar dock sikte på köparen och ger inte säljaren någon rätt att frånträda ett ingånget köpeavtal avseende fast egendom. b. Stina Tungsten överlät först fastigheten till Svante Gnejs och därefter till Fredrika Porfyr. Det förutsätts i frågan att båda köpen är giltiga. Det föreligger ett fall av s.k. dubbeldisposition. Fredrika Porfyr som gjort det senare förvärvat vilket skedde den 12 november, söker lagfart på förmiddagen den 13 november. Detta innebär att hennes lagfartansökan kommer att behandlas vid inskrivningsdagen den 13 november då denna avslutas kl 12.00, se 19 kap 6 JB. Svante Gnejs som förvärvade fastigheten den 11 november ansöker om lagfart på eftermiddagen den 14 november. Det innebär att hans lagfart kommer att behandlas vid inskrivningsdagen den 15 november. Att Fredrika Porfyr fick besked om att behandlingen av hennes lägenhet skulle dröja två veckor medan Svante Gnejs inte fick något sådant besked har inte någon betydelse då varje inskrivningsärende är kopplat till en viss inskrivningsdag oavsett när inskrivningsmyndigheten rent faktiskt tar ställning till inskrivningsärendet. Enligt 17 kap 1 och 2 JB gäller att Fredrika Porfyr som ansökte om lagfart först trots att Svante Gnejs har det tidigare förvärvet av fastigheten, har företräde förutsatt att hon var vid god tro vid förvärvet. Inget i frågan tyder på att Fredrika Porfyr kände eller borde ha känt till det tidigare förvärvet (Svante Gnejs förvärv) när hon förvärvade fastigheten. (1 p) Inskrivningsmyndigheten kommer som ovan nämnts att handlägga Fredrika Porfyrs ansökan om lagfartvid inskrivningsdagen den 13 november. Med tanke på att hon har gjort ett giltigt förvärv, se ovan, finns det inte något skäl att behandla ansökningen som uppenbart ogiltig enligt 20 kap 6 9 p JB. Inte heller torde några andra skäl till avslag av lagfartsansökan finnas. Lagfartsansökan skall dock vilandeförklaras enligt 20 kap 7 1 p JB då säljarens namnteckning på köpebrevet inte är bevittnat. Inskrivningsmyndigheten skall därför enligt 20 kap 8 JB förelägga Stina Tungsten att inom viss tid väcka talan vid allmän domstol om hon anser att förvärvet är ogiltigt. Följer inte Stina Tungsten föreläggandet, utgör inte bristen ifråga om bevittning längre hinder mot att bevilja lagfart. (1 p) Inskrivningsmyndigheten kommer som ovan nämnts att handlägga Svante Gnejs ansökan om lagfart vid inskrivningsdagen den 15 november. Formellt torde Svante Gnejs ansökan om lagfart vara i sin ordning även om avsaknaden av köpebrev skulle leda till vilandeförklaring enligt 20 kap 7 13 p JB. Svante Gnejs ansökan om lagfart skall emellertid avslås då Fredrika Porfyr redan har förvärvat tomträtten. Som skäl för avslag får inskrivningsmyndigheten antingen åberopa 20 kap 6 6 p JB (analogt eftersom det första förvärvet skedde till Svante Gnejs) eller 20 kap 6 9 p JB, förvärvet kan inte göras gällande. (1 p) c. Svante Gnejs har förlorat rätten till fastigheten på grund av en s.k. dubbeldisposition. Stina Tungsten blir då skadeståndsskyldig enligt 4 kap 24 och 4 kap 21 1 st JB förutsatt att Svante Gnejs är i god tro. Han har därvid rätt till ersättning upp till det positiva kontraktsintresset. Frågan är dock hur mycket denna rätt till skadestånd är värd då förhållandena torde vara att Svante Gnejs har betala ett marknadspris (2 milj. kr) medan Fredrika Porfyr verkar ha betalat ett överpris (3 milj. kr) med hänsyn till affektionsvärdet. Enligt frågan ville Fredrika Porfyr av sentimentala skäl förvärva fastigheten. Det som Svante Gnejs skulle kunna få ersättning för olika kostnader som han har haft på

10 grund av att han går miste om köpet av fastigheten. (1 p) Fredrika Porfyr har enligt fråga 2.b. gjort ett giltigt förvärv av fastigheten då inget tyder på att Fredrika Porfyr har varit i ond tro om att Svante Gnejs tidigare hade förvärvat fastigheten. Fredrika Porfyr har därför inte någon möjlighet att erhålla skadestånd av Stina Tungsten. (1 p) d. Fredrika Porfyr har fog för att bli upprörd över Stina Tungstens agerande men får nog svårt att frånträda köpet av den orsaken. Fredrika Porfyr kan inte åberopa 4 kap 24 JB då hon har bäst rätt till fastigheten. Ett beviljande av Fredrikas Porfyrs ansökan om lagfart kan i och för sig fördröjas om Svante Gnejs enligt 19 kap 34 JB skulle besvära sig över inskrivningsmyndighetens lagfartsbeslut men en sådan försening faller inte under 4 kap 14 eller 4 kap 15 JB. Inte heller torde Fredrika Porfyr med framgång kunna åberopa avtalslagens ogiltighetsregler då någon ogiltighet inte har förekommit mot henne när hon förvärvade fastigheten. (1 p) Fråga 3 a) För att starta upp förhandlingen skall Sofia skriftligen begära förhandling hos motparten och i sin framställan tala om vilken villkorsändring hon önskar (15 HFL) För det fall att överenskommelse inte kan träffas så avslutas förhandlingen genom att någon av parterna frånträder förhandlingen genom att skriftligen meddela motparten att denne frånträder (går även bra att meddela detta i protokoll) 18 HFL Efter frånträdandet kan sedan hyresvärden fritt avtala om ny hyra med de enskilda hyresgästerna eller hänskjuta tvisten till Hyresnämnden för avgörande. För det fall att överenskommelse kan träffas skall detta ske skriftligen och överenskommelsen skall undertecknas av parterna för att vara giltig dessutom skall hyresvärden informera hyresgästerna om innehållet i förhandlingsöverenskommelsen (19 ). I överenskommelsen skall även framgå om ersättning till hyresgästorganisationen skall ingå i hyran och till vilket belopp (20 ). b) Ett hyresavtal ingånget för en hyresgästs livstid är att anse som ett avtal ingånget på bestämd tid, jmf NJA 1993 s Beslut om ändring av avtalsvillkoren får enligt reglerna i JB 12:55 d st 2 inte avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp. Vid livstidsavtal kan således hyresvärden inte mot hyresgästens vilja under dennes livstid få till stånd en ändring av hyresvillkoren, jmf RBD 16:93. Lagstiftaren har dock ansett att det skall finnas en möjlighet för bostadshyresgäst att få till stånd en prövning av den ursprungligen avtalade hyran även vid tidsbestämda avtal. Förutsättningen är då att hyrestiden är längre än ett år. Då kan beslut om nya hyresvillkor gälla för tid efter det månadsskifte som inträder närmast sedan tre månader förflutit efter det att ansökan gjordes dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd (JB 12:55 d st 2). Även reglerna i JB 12:54 måste iaktagas av Kajsa och hon skall alltså skriftligen meddela hyresvärden sin begäran om villkorsändring samt vänta en månad med att hänskjuta ansökan till hyresnämnden då överenskommelse ej kunnat

11 träffas. I detta fall innebär detta Om Kajsa begär villkorsändring i dag på tentamensdagen den 29 november 2013 så skall hon alltså enligt ovan först vänta en månad till den 29 december 2013 (JB 12:54) och kan därefter tidigast i hyresnämnden få igenom en villkors ändring att gälla from den 1 april 2014 (JB 12:55d) då ju hyresförhållandet varat längre tid än ett år. I frågeställningen saknas förutsättningar för att kunna tillämpa JB 12:54a. Hyresavtalet är inte på obestämd tid och det framgår inte heller att huset skulle omfattas av förhandlingsordning eller att det skulle finnas någon skriftlig överenskommelse mellan hyresgäst och hyresvärd om att hyresavtalet inte skall innehålla förhandlingsklausul. Det är först om dessa förutsättningar är uppfyllda som JB 12:54 a kan tillämpas. Resonemang kring JB 12:54a är ingen förutsättning för poäng i frågan utan detta stycke är bara en information jag vill ge efter rättning av tentamen. Fråga 4 a) Såsom framgår av uppgiften utgör lövträdsalléer s.k. generella biotopskyddsområden, 7 kap. 11 MB. Det rör sig om ett sådant lätt igenkännbart område som avses i 1 p. Som framgår av lagtexten rör det sig om ett område som på grund av sina särskilda egenskaper är värdefulla livsmiljöer för hotade djur- eller växtarter. Tanken är således inte att skydda träden i sig utan livsmiljön för hotade djur- eller växtarter. Eftersom det rör sig om ett generellt biotopskyddsområde är det inte säkert att det i just det här fallet finns några hotade djur- eller växtarter i de träd som Sven Jansson vill fälla. Av 7 kap st. MB framgår att man inte inom ett biotopskyddsområde får vidta en åtgärd (fälla träd) som kan skada naturmiljön. Det är emellertid möjligt att få dispens om särskilda skäl föreligger. Följdfrågan blir således om det finns särskilda skäl att fälla träden. Av 7 kap. 26 MB framgår att dispens inte får ges om det är oförenligt med förbudets eller föreskriftens syfte. En förutsättning för att dispens ska kunna ges torde därför vara att Sven Jansson har rätt i sitt påstående att det inte finns några särskilda djur eller insekter som skulle påverkas av trädfällningen. Men det är väl i och för sig inte tillräckligt med ett påstående från Sven Janssons sida utan han måste kunna visa att det förhåller sig på det sättet (jfr 2 kap. 1 MB). Vad är då särskilda skäl? Man kan diskutera på två sätt, det ena med avseende på transporten av rotorbladen och att det är det billigaste alternativet. Det är inte klart att Sven Jansson skulle få framgång med en sådan argumentation (jfr dock 2 kap. 7 MB). Den andra argumentationslinjen är att träden är i så dåligt skick att de medför risk för skada och därför behöver fällas. Det kan tänkas utgöra särskilda skäl. I viss mån bör även kunna beaktas att Sven Jansson ska plantera nya träd. Denna delfråga kan ge maximalt två poäng, men det förutsätter att man inte endast återger 7 kap. 11 och 26 MB utan även för en diskussion utifrån förutsättningarna i frågan. Det kan tilläggas att förutsättningarna i frågan i huvudsak är hämtade från Mark- och miljödomstolens dom den 14 november 2013 i mål M , där dispens gavs. (Max 2 poäng) b) I denna delfråga bör man först notera strandskyddet. Strandskyddet gäller till 100 meter från strandlinjen (se 7 kap MB). Det är inte tillåtet att uppföra nya byggnader inom strandskyddsområde (7 kap. 15 MB). Inte heller får andra anläggningar utföras om det hindrar allmänheten från att få tillgång till ett område där de annars hade kunnat färdas fritt. Utgångspunkten bör alltså vara att sjöboden och bryggan inte får byggas, men det är möjligt att i det enskilda fallet få dispens av länsstyrelsen (7 kap. 18 MB). Det förutsätter att det är uppenbart att området saknar betydelse för att tillgodose strandskyddets syften. Vidare kan kommunen ge

12 dispens i det enskilda fallet om det finns särskilda skäl (7 kap. 18 b MB). Närmast till hands skulle särskilda skäl kunna vara punkt 3. Det kan knappast åberopas att bryggan och sjöboden skulle ha betydelse för landsbygdsutvecklingen. Härutöver bör man ta upp om bryggan eller sjöboden kräver bygglov. Huvudregeln är att nybyggnad kräver bygglov, 9 kap. 2 PBL. Med nybyggnad avses enligt 1 kap. 4 PBL uppförande av en ny byggnad och med byggnad avses en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den. Mot bakgrund av bestämningen av byggnad torde sjöboden men inte bryggan falla under 9 kap. 2 PBL. Frågan är sedan om man kan hitta något undantag i 9 kap. PBL som medför att bygglov trots 9 kap. 2 PBL inte behövs. Såvitt framgår av förutsättningarna i frågan torde det inte finnas något sådant undantag. Slutligen kan noteras att uppförande av bryggan utgör vattenverksamhet enligt 11 kap. 2 MB. För vattenverksamhet krävs det som huvudregel tillstånd, 11 kap. 9 MB. Regeringen får meddela bestämmelser om anmälningsplikt i stället för tillstånd, 11 kap. 9 a MB. Tillstånd eller anmälan krävs inte om det är uppenbart att varken allmänna eller enskilda intressen skadas genom vattenverksamhetens inverkan på vattenförhållandena. (Max 4 poäng, varav 2 poäng för strandskydd, 1 poäng för bygglov och 1 poäng för vattenverksamhet) c) Stig Janssons rätt till ersättning följer av 32 kap. MB. Får inte vara ortsvanligt eller allmänvanligt. Dessa rekvisit behandlas i NJA 1999 s Utgör annars i princip en sådan skada som berättigar till ersättning enligt 32 kap. 3 MB. Närmast till hands ligger ersättning för värdeminskning. Inget påslag på ersättningen, på det sätt som gäller vid expropriation. (Max 2 poäng)