TENTAMEN I CIVILRÄTT 4. Fredag den 25 oktober 2013

Transkript

1 STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen TENTAMEN I CIVILRÄTT 4 Fredag den 25 oktober 2013 TID: 09,00-14,00 TILLÅTNA HJÄLPMEDEL: Lagbok, Juridicums (enligt kursanvisning tillåtna) lagtextsamlingar, AB04 samt till kursen hörande rättsfallssamling. Beträffande ev. kompendier skall dessa vara i original och försedda med institutionens emblem. Miniräknare är tillåtet (ej grafräknare eller programmerbar) EXAMINATOR: Mattias Nilsson, Ronney Hagelberg, Ulf Bengtsson och Jonny Flodin Tentamen är anonym. Tentan består av 4 frågor På omslaget skall Du fylla i Ditt namn, personnummer, vilken termin Du fullgjorde obligatorierna samt Din bänkkod. Din kod är densamma som Din bänkplats i skrivningssalen. Om Du t ex sitter vid bänk nummer 1 i Laduviksalen skall Du skriva L1 i rutan på omslaget där det står Kod samt på varje svarsark. Skriv på omslaget vilken termin (t.ex. HT-13) Du uppfyllde obligatorierna så att Dina pm-poäng tillgodoräknas Dig. På varje svarssark skall Du skriva Din bänkkod. OBS! Samtliga svar skall i vederbörlig ordning vara motiverade och innehålla relevant hänvisning till lagrum etc.! OBS!! Ny fråga = nytt ark! Räkna i förekommande fall med en referensränta (f.d. diskonto) om 8 %. 1

2 LYCKA TILL! Fråga 1 (8 poäng) Fastigheten Böckhem 2:14 består av en äng och ett mindre skogsparti. Den östra delen av fastigheten består därtill av en liten strandsnutt mot Östersjön. Den 31 december 2010, under en glad nyårsfest i grannskapet, ingår Sven som är såväl civilrättslig som lagfaren ägare till Böckhem 2:14 två avtal. På en servett skriver han att ett avtal med Roger som äger grannfastigheten Böckhem 2:15 (vilken saknar strandtomt) som benämns hyresavtal. Däri anges att Roger eller vemhelst som äger fastigheten Böckhem 2:15 ska ha en rätt för 100 år framöver att bygga och därefter behålla en brygga på Böckhem 2:14. Parterna undertecknar avtalet. En timme senare skriver Sven på baksidan av en reklamlapp som han hittar, ett liknande avtal där han lovar Per (en bekant som bor i Jämtland och tillfälligt är på besök) en rätt att för 100 år framöver bygga och behålla en brygga på Böckhem 2:14. Per söker inskrivning, en ansökan som når inskrivningsmyndigheten den 2 januari (Roger söker inte inskrivning). Nästa dag funderar Sven över sitt liv, och bestämmer sig hastigt för att sälja fastigheten Böckhem 2:14 och flytta till Sydamerika. Köpekontrakt (som uppfyller alla formkrav och inte är villkorat) undertecknas den 2 december 2011 varvid fastigheten förvärvas av bolaget Kustexploatering AB som den 3 januari 2012 söker (och därefter beviljas) lagfart. Innan Sven hinner lämna Sverige för Sydamerika upplåter han den 4 januari 2011 en rätt för Greta att nyttja Svens sjöbod som är belägen på fastigheten. Upplåtelsen är skriftlig och Greta ska inte betala för nyttjandet av sjöboden, som hon enligt avtalet kan disponera i 25 år. Greta söker inskrivning den 5 januari Senare i januari samma år visar det sig att den endast finns utrymme att anlägga en brygga på fastigheten Böckhem 2:14 samt att Kustexploatering saknat all kännedom om någon av upplåtelserna. I köpekontraktet fanns till och med en garanti om att fastigheten Böckhem 2:14 inte belastades med några som helst rättigheter. a) Om man ser till Rogers och Pers avtal med Sven vad har de för rättighet mot Sven och är avtalen giltiga i förhållande till Sven? 2

3 b) Baserat på informationen i frågan vilken eller vilka (om någon) av Rogers, Svens och Gretas eventuella rättigheter behöver Kustexploatering beakta? Vem av Roger och Per har (dem emellan) starkast rätt att få anlägga brygga på fastigheten, och står den rätten sig i sådant fall mot Kustexploatering? c) Kustexploatering ingår senare ett avtal med ByggaLätt om uppförande av en mindre konferensanläggning på fastigheten. Mellan parterna avtalas att AB 04 ska gälla och att det är fråga om en utförandeentreprenad som ska projekteras av en av Kustexploatering anlitad konsult. Parterna avtalar om att entreprenaden ska färdigställas senast den 1 februari Vidare anges att vissa angivna ritningar ska levereras till ByggaLätt senast den 1 april 2012 och resterande ritningar senast den 1 maj Leverans av vissa ritningar sker den 1 april När det gäller återstående ritningar lämnas en del av dessa under april, andra i maj och ytterligare en del under sommaren Detta medför att ByggaLätt under två veckor i juni inte kan utföra något arbete alls i avvaktan på ritningar, vilket ByggaLätt också har påpekat såväl under våren som i juni. Har ByggaLätt rätt till tidsförlängning avseende de två veckorna och har ByggaLätt rätt till ekonomisk kompensation för stilleståndet (maskiner och arbetskraft måste betalas utan att kunna utföra något arbete)? 3

4 Fråga 2 (8 poäng) Evert Andersson börjar bli till åren kommen och har bestämt att hjälpa sina barn, Amalia och Marcus Andersson ekonomiskt. Evert har förklarat sig villig att sälja sin fritidsfastighet vid havet, Simrishamn Kivik 2:34 (taxerad till kr) för en köpeskilling om kr. Betalning ska erläggas genom att köparna övertar befintliga lån i fastigheten vilket banken är beredd att gå med på. Avsikten är att Amalia och Marcus skall bli ägare till hälften vardera av fastigheten. Då fastighetens marknadsvärde är betydligt högre än köpeskillingen, vill säljaren förhindra att köparna ska kunna sälja fastigheten vidare till utomstående. Detta har köparna inget att invända mot. Parterna diskuterar hur detta lämpligen bör regleras och överväger att ta in någon av nedanstående klausuler i avtalet. A. Köparna får inte utan säljarens medgivande överlåta fastigheten till utomstående. alternativt B. Om någon av delägarna önskar överlåta sin andel av fastigheten, ska delägaren i första hand erbjuda den andre delägaren andelen och därefter erbjuda andelen till säljaren av fastigheten, i båda fallen till ett pris som ska uppgå till kr jämte förändringar i fastighetsprisindex från datum för köpet. a) Hur förhåller sig svensk rätt till klausuler av ovanstående slag vid köp av fast egendom? b) Antag att säljaren och köparna bestämmer sig för att klausul A enligt ovan ska ingå i köpet av fastigheten. Kommer detta avtalsvillkor att påverka inskrivningsmyndighetens handläggning av köparnas ansökan om lagfart avseende fastigheten? Utgå därvid ifrån att det köpebrev som ligger till grund för lagfartsansökan innehåller avtalsvillkoret ifråga. Förutsatt att inskrivningsmyndigheten kommer att godta avtalsvillkoret, vilken rättslig betydelse kommer detta i sådant fall att få? c) Det finns andra sätt för säljaren och köparna att helt eller delvis uppnå syftet att fastigheten inte skall kunna säljas till utomstående. Redogör för två sådana sätt. 4

5 Fråga 3 (8 poäng) a) Claes Klursson hyr ett enbostadshus av Peter Bolin för bostadsändamål. Avtalet löper fr.o.m. den 1 januari 2008 t.o.m. den 31 december Avtalet föreskriver att avtalet kan upphöra två månader efter uppsägning. Samtidigt med hyresavtalet för huset, överenskom parterna genom ett särskilt avtal att Claes skulle få hyra ett garage för sin personbil med samma hyrestid och uppsägningstid som gällde för bostadshyresavtalet. Någon månad senare förhyrde Claes bolag Instrument AB en lokal av samme hyresvärd för tillverkningsändamål. Detta avtal skulle enligt sin lydelse gälla tills vidare med en ömsesidig uppsägningstid till månadsskifte tio månader efter uppsägning. Efter ytterligare en tid behövde Claes bolag en uppställningsplats för en lastbil som inköpts. Detta avtal kom bara att ingås muntligen med det enda villkoret att bolaget skulle betala 300 kr per månad för platsen. Den andre september 2013 meddelade tingsrätten emellertid dom på äktenskapsskillnad mellan Claes Klursson och Anna Klursson. Claes har nu bestämt att både bolaget och han själv ska flytta från fastigheten snarast möjligt. Anna har redan flyttat och har förklarat att hon aldrig tänker återvända frivilligt. Hyresvärden har gjort klart att han inte går med på något förtida upphörande av något av avtalen. Förklara till vilket datum respektive avtal tidigast kan upphöra om Claes uppsägning sker den 15 oktober b) Markus är medlem i Bostadsrättsföreningen Skarven. Markus disponerar ingen bostad i föreningen men väl en lokal som förhyrs enligt ett hyresavtal från den 1 januari 2001 t.o.m. den 31 december 2003 med föreskrift om förlängning med 2 år för varje gång om inte avtalet senast sägs upp till månadsskifte 1 år före hyrestidens utgång. Lokalen har upplåtits för redovisningsbyrå. Avtalet innehåller även en indexklausul som innebär att hyran uppräknas med ett tillägg som baseras på förändringar i konsumentprisindex. Klausulen har tillämpats under hela hyresförhållandet. Bashyran ( kr) anses anpassad till indextalet för oktober Markus tycker nu att de årligen återkommande indexuppräkningarna börjar bli irriterande och ekonomiskt kännbara. Markus vänder sig nu till dig idag den 25 oktober 2013 och ifrågasätter om han verkligen har varit och är skyldig att betala den med indextillägg uppräknade hyran till hyresvärden. Förklara rättsläget för Markus vad gäller de hittills 5

6 betalda indexuppräkningarna och i vad mån han är skyldig att i framtiden betala hyra med fortsatta indexuppräkningar. 6

7 Fråga 4 (8 poäng) Fastighetsbolaget Kuben AB äger två fastigheter som gränsar till varandra. På var och en av fastigheterna finns ett sex våningar högt hyreshus uppfört. Hyresgästerna i det ena hyreshuset på fastigheten Berget 1:13 har bildat en bostadsrättsförening och gjort en intresseanmälan om att förvärva fastigheten för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. I bottenvåningen i respektive hyreshus finns lokaler butiker och restauranger upplåtna med hyresrätt på för Kuben AB förmånliga villkor. I fastigheten Berget 1:13 finns en inteckning om kr. Pantbrevet är pantsatt till A-banken för en fordran om kr. Från Kubens AB sida är man positiv till att låta bostadsrättsföreningen förvärva bostadslägenheterna i huset på Berget 1:13 men man vill behålla lokalerna. Det finns inte någon detaljplan för Kubens fastigheter som hindrar möjligheterna att få till stånd fastighetsbildning enligt nedan. a) Kuben AB ansöker om avstyckning av husets bottenvåning från Berget 1:13. Diskutera förutsättningarna för att avstyckning ska kunna beviljas. Diskutera även vad som händer med hyresrätterna i husets bottenvåning och inteckningar/pantsättningar i Berget 1:13 om en avstyckning beviljas. b) Antag istället att Kuben AB ansöker om fastighetsreglering för att föra över bottenvåningen i huset på Berget 1:13 till den angränsande fastigheten som Kuben AB äger. Diskutera förutsättningarna för att fastighetsreglering ska beviljas. Diskutera även vad som händer med hyresrätterna i husets bottenvåning och inteckningar/pantsättningar i Berget 1:13 om fastighetsreglering beviljas. Diskutera slutligen vilket skydd som finns för hyresgästerna respektive panthavarna om fastighetsreglering beviljas. c) Finns det någon möjlighet för kommunen att förhindra åtgärderna enligt a) och b) ovan? 7

8 Svarsförslag Fråga 1 Svar A (max 2 poäng) Rogers avtal benämns hyresavtal. Avtal om hyra ska avse upplåtelse av hus eller del av hus mot vederlag. Det är uppenbart att upplåtelse av en strandsnutt för att Roger ska uppföra en brygga inte är upplåtelse av hus eller del av hus (därtill ska vederlag utgå för att ett avtal ska betecknas som hyra). Frågan är då vad Roger har för rättighet. Av avtalets lydelse synes upplåtelsen mer ha gjorts i förhållande till den grannfastighet som Roger äger ( Roger eller vemhelst som äger fastigheten Böckhem 2:15 ) än till Roger personligen. Avtal om servitut regleras i 14 kapitlet jordabalken. Servitut avser att den härskande fastigheten i visst hänseende får nyttja den tjänande fastigheten. Det krävs att upplåtelsen är ägnad att främja en ändamålsenlig markanvändning och avser ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten. Se 14 kap 1. Servitut måste även vara skriftligt enligt 14 kap 5, vari det uppställs vissa krav på innehållet i den skriftliga handlingen. Avtalet innebär att Rogers fastighet ges rätt att nyttja en del av Svens fastighet. Ändamålet med upplåtelsen är att anlägga och bibehålla en brygga. För en fastighet som ligger vid kusten, men som inte själv har tillgång till vatten, måste det vara ett ändamål som är av typiskt intresse för fastigheten oavsett dess ägare. Den långa upplåtelsetiden, 100 år, tyder också på detta. Upplåtelsen avser ett begränsat markområde, det innebär inget fullständigt ianspråktagande utan ett nyttjande i visst hänseende och bör kunna anses vara en ändamålsenlig markanvändning. Det enda som gör att man möjligen kan ifrågasätta servitutsupplåtelsen (och som några tentander klokt har diskuterat) är att strandsnutten är liten. Om man menar att upplåtelsen betar även Svens fastighet möjligheten att använda strandsnutten och att komma dit med båt kan man ifrågasätta om markanvändningen är ändamålsenlig och om upplåtelsen görs endast i visst hänseende. Det beror lite på hur man väljer att tänka sig omständigheterna. Upplåtelsen är skriftlig och innehåller fastigheterna, ändamålet (brygga) och är undertecknad. Så länge servetten inte är uppenbart obeständig måste skriftlighetskravet anses vara uppfyllt. Enligt 7 kap 6 får upplåtelse av servitut ske utan begränsning i tiden vilket inte innebär att det måste vara obegränsat i tiden. Pers upplåtelse har inte skett i förhållande till någon fastighet, och det finns heller inte någon fastighet som skulle kunna tjäna som härskande fastighet. Om man accepterar Rogers upplåtelse som ett servitut innebär det att det är en upplåtelse i visst hänseende, alltså ingen helnyttjanderätt. Därmed kan Pers upplåtelse inte vara ett arrende (arrende är en helnyttjanderätt, en exklusiv

9 nyttjanderätt) utan snarast en partiell upplåtelse. Ytterligare ett skäl att Pers rätt inte kan utgöra arrende är att inget vederlag utgår (se 8 kap 1 ). Pers rätt är således en partiell, benefik nyttjanderätt enligt 7 kap jordabalken. Upplåtelse av nyttjanderätt får ske på maximalt 25 år inom detaljplanelagt område och 50 år utanför enligt 7 kap 5. Pers nyttjanderätt kan alltså inte vara giltig i 100 år, utan endast i 25 eller 50 år. Relativt många studenter har under fråga A behandlat om Roger eller Per har bäst rätt i förhållande till Sven. Detta berör ju inte frågan om deras avtal i sig är giltiga mot Sven (obligationsrättsligt). Sådana svar har inte givits poäng under a-frågan, men setts som en del av svaret på b-frågan, där detta efterfrågas. b) Baserat på informationen i frågan vilken eller vilka (om någon) av Rogers, Svens [Pers] och Gretas eventuella rättigheter behöver Kustexploatering beakta? Vem av Roger och Per har (dem emellan) starkast rätt att få anlägga brygga på fastigheten, och står den rätten sig i så fall mot Kustexploatering? Svar B (4 poäng) Situationen att det vid tidpunkten för överlåtelse av en fastighet finns olika bruksrätter som gäller i fastigheten behandlas i 7 kap jordabalken. Det gäller således Rogers och Pers rättigheter. Per har en nyttjanderätt, för vilken han har begärt inskrivning den 2 januari Kustexploatering söker inskrivning den 3 januari Enligt 7 kap 14 gäller en upplåtelse av nyttjanderätt mot förvärvaren om den har företräde enligt 17 kap jordabalken. Enligt 17 kap, 1 jordabalken har det förvärv för vilket inskrivning först sökts företräde. Det är Pers nyttjanderätt 3 mot 2 januari för Kustexploaterings lagfart. Eftersom Pers nyttjanderätt uppläts före överlåtelsen kan det inte bli fråga om att göra någon prövning av god eller ond tro hos Per. Pers nyttjanderätt gäller även om Kustexploatering. Roger har ett servitut. Inskrivning har inte sökts (7 kap 14 ) och servitutet har inte förbehållits av Sven (7 kap 11 ). Reglerna för hyra/arrende respektive tilläggsavtal kan inte tillämpas (7 kap ). Rogers enda möjlighet är om Kustexploatering skulle ha varit i ond tro om servitutet (7 kap 14 ). Att Kustexploatering inte känt till servitutet framgår av frågan. Inget tyder heller på att bolaget borde ha känt till servitutet särskilt inte som säljaren Sven garanterat att fastigheten inte belastades av någon bruksrätt (jämför NJA 1990 s 331), Rogers rättighet faller.

10 Per och Roger: Förhållandet mellan deras två bruksrätter, som inte kan utövas parallellt, regleras av 17 kap jordabalken (förutsatt att inskrivning kommer att beviljas för Per, men det finns inget i frågan som antyder motsatsen). Enligt 17 kap 1 har det förvärv för vilket inskrivning söks först företräde, vilket är Pers. Eftersom upplåtelsen till Roger skedde före upplåtelsen till Per måste det prövas om Per vid tidpunkten kände eller borde ha känt till att strandsnutten redan var upplåten till Roger (17 kap 3 ). Det går gå klart att diskutera, men inget i frågan tyder på detta (mer än att de var på samma nyårsfest). Per har således företräde före Roger. Svens upplåtelse till Greta skedde efter Svens överlåtelse till Kustexploatering. Därmed är inte 7 kap jordabalken tillämpligt (som avser upplåtelser som har skett före överlåtelsen), Gretas enda möjlighet att hennes nyttjanderätt ska stå sig är att ha företräder enligt 17 kap jordabalken. Eftersom Kustexploatering söker lagfart innan Greta söker inskrivning har Kustexploatering företräde. När Kustexploatering både har det första förvärvet och först söker inskrivning finns ingen prövning av god eller ond tro att göra. Gretas nyttjanderätt faller. Frågan skulle, som de flesta uppfattat, egentligen avse Pers rättigheter och inte Svens men på grund av en felskrivning står det Sven. De som har besvarat frågan avseende Pers rättigheter har fått poäng utifrån detta och de som har besvarat frågan och behandlat vilka rättigheter Sven kan tänkas ha (vilket då innebär köprättsliga rättigheter enligt köpekontraktet) har fått poäng utifrån detta. I övrigt utdelas en poäng på var och en av de fyra konflikterna. c) Kustexploatering ingår senare ett avtal med ByggaLätt om uppförande av en mindre konferensanläggning på fastigheten. Mellan parterna avtalas att AB 04 ska gälla och att det är fråga om en utförandeentreprenad som ska projekteras av en av Kustexploatering anlitad konsult. Parterna avtalar om att entreprenaden ska färdigställas senast den 1 februari Vidare anges att vissa angivna ritningar ska levereras till ByggaLätt senast den 1 april 2012 och resterande ritningar senast den 1 maj Leverans av vissa ritningar sker den 1 april När det gäller återstående ritningar lämnas en del av dessa under april, andra i maj och ytterligare en del under sommaren Detta medför att ByggaLätt under två veckor i juni inte kan utföra något arbete alls i avvaktan på ritningar, vilket ByggaLätt också har påpekat såväl under våren som i juni. Har ByggaLätt rätt till tidsförlängning avseende de två veckorna och har ByggaLätt rätt till ekonomisk kompensation för stilleståndet (maskiner och arbetskraft måste betalas utan att kunna utföra något arbete)?

11 Svar C (2 poäng) Kustexploatering ska ta fram ritningar och överlämna dessa till ByggaLätt vid vissa avtalade tidpunkter. I 2 kap 10 1 st 1 men AB 04 ska handlingar som en part ska tillhandahålla tillställas motparten i avtalad tid. Om så inte sker är detta därmed ett förhållande som beror på beställaren eller något förhållande på hans sida. Det ger ByggaLätt rätt till tidsförlängning enligt 4 kap 3 p 1. ByggaLätt är skyldigt att enligt 4 kap 4 underrätta Kustexploatering om förhållanden som medför rubbning av tidplan eller försening av entreprenaden. Av frågan framgår att så har skett. När ett hinder beror på beställaren (omfattas av 4 kap 3 p 1) har entreprenören utöver tidsförlängning rätt till så kallad hindersersättning enligt 5 kap 4. ByggaLätt har således rätt till tidsförlängning och till ersättning för stilleståndet. Fråga 2 A) Enligt frågan säljs fastigheten för kr vilket understiger fastighetens taxeringsvärde som uppgår till kr. En fastighets taxeringsvärde ska motsvara 75 procent av fastighetens marknadsvärde. Detta skulle innebära ett marknadsvärde om ca kr. Fastighetens marknadsvärde framgår inte av frågan, vilket kan innebära att värdet kan vara högre eller lägre än ca kr. Skulle fastighetens marknadsvärde vara betydligt högre än ca kan det få till konsekvens att fastighetsköpet anses utgöra gåva. För detta krävs dock att fastighetsöverlåtelsen kan betraktas som en klar gåvotransaktion, oavsett gåvoavsikt och omständigheterna i övrigt, se NJA 2010 s Enligt detta rättsfall ansågs ett vederlag motsvarande drygt 56 procent av fastighetens värden inte innebära att fastighetsöverlåtelsen kunde betraktas som en klar gåvotransaktion. Detta innebär att köpet av fastigheten enligt frågan på grund av fastighetens marknadsvärde kan komma betraktas som köp men också som gåva. Den första klausulen enligt frågan innebär ett förbud för köparna överlåta fastigheten utan säljarens medgivande, den andra klausulen innebär en förköpsrätt för den andre köparen av fastigheten respektive säljaren om någon av köparna skulle vilja sälja sin del av fastigheten. Enligt 4 kap 3 3 p. JB gäller att bestämmelse som innebär att köparens rätt att överlåta fastigheten inskränks, måste intas i köpehandlingen för att vara giltig. En förfogandeinskränkning behöver dock enligt 4 kap 6 JB inte intas i köpebrevet om sådant upprättas. Däremot anses en förfogandeinskränkning enligt 4 kap 3 3 p JB inte utgöra ett villkor om köpets fullbordan eller bestånd enligt 4 kap 4 JB varför reglerna om svävarvillkor och tvåårsgränsen inte är tillämplig. Vid köp av fastighet gäller enligt NJA 1993 s 468 att ett överlåtelseförbud som ställs upp i säljarens intresse inte har någon verkan mot förvärvarens borgenärer, d.v.s. inte har sakrättslig betydelse. Däremot anses ett överlåtelseförbud gälla mellan parterna och även gälla mot en förvärvare av fastigheten i ond tro (1 p). Vid köp av fastighet anses en förköpsklausul sakna verkan även mellan parterna. Detta framgår bl.a. av NJA 1981 s 897. Som skäl mot att tillåta avtal om förköpsrätt har anförts, att ett sådant institut kan tänkas föra med sig ogynnsamma verkningar bl.a. för fastighetsomsättningen och kreditgivning (prop 1970:20 del B 1 s 23). Ytterligare skäl mot att tillåta förköpsklausuler är formkravet i 4 kap 1 jordbalken och att utfästelse om att sälja och köpa fast egendom inte är bindande, se bl.a. NJA 2002 s 467 (1 p). Vid gåva av fast egendom anses däremot ett överlåtelseförbud enligt 4 kap. 29 och 4 kap 3 JB vara giltigt och även ha sakrättsliga verkningar, se även NJA 1991 s 376 (1 p). Motsvarande gäller vid förbehåll om förköpsrätt. Trots att

12 ett sådant förbehåll egentligen strider mot principen att löfte att sälja och köpa fast egendom inte är bindande, har HD i NJA 1981 s 897 ansett ett sådant förbehåll vara giltigt. HD motiverade detta med att då ett överlåtelseförbud vid gåva i princip är giltigt mot både gåvotagare och tredje man borde ett förbehåll om hembudsskyldighet med därav följande förköprätt som innebär en mindre inskränkning i gåvotagarens förfoganderätt än ett generellt överlåtelseförbud och kan därför inte anses medföra mer ogynnsamma verkningar än ett sådant förbud (1 p). Ovanstående innebär sammanfattningsvis att vid köp har ett överlåtelseförbud som uppställs i säljarens intresse verkan mellan parterna men saknar verkan mot köparens borgenärer medan en förköpsklausul även saknar verkan mellan parterna. Vid gåva eller köp av en fastighet som kan betraktas som en klar gåvotransaktion har både överlåtelseförbud och förköpsrätt för säljaren såväl obligationsrättslig som sakrättslig verkan. B) Om vid ansökan av lagfart sökandens förvärv är förenat med förbehåll som inskränker förvärvarens rätt att överlåta fastigheten ska detta enligt 20 kap 14 JB antecknas i fastighetsregistret (1 p). Detta innebär att inskränkningarna principiellt är bindande för en ny ägare och får till följd att ingen kan göra godtrosförvärv av en sådan andel eller hela fastigheten om båda förvärvarna av denna väljer att överlåta fastigheten, se 18 kap 8 JB (1 p). C) När det i frågan talas om att fastigheten inte ska kunna säljas till utomstående kan detta avse både frivillig försäljning och tvångsförsäljning i form av exekutiv auktion. Som framgått av fråga 2.a. har överlåtelseförbud endast obligationsrättslig betydelse vid köp av fast egendom. Det anses också gälla mot en förvärvare i ond tro. Vid gåva av fast egendom gäller ett överlåtelseförbud fullt ut, det har både obligationsrättsliga och sakrättsliga verkningar, se NJA 1991 s 376 och NJA 2010 s En möjlighet för säljaren att hindra att fastigheten säljs till utomstående skulle vara att sänka köpeskillingen så att överlåtelsen kan betraktas om en klar gåvotransaktion, se ovanstående rättsfall. Därutöver finns ett antal möjligheter som begränsar eller försvårar säljarens möjlighet att överlåta fastigheten men som inte har några sakrättsliga verkningar. Det skulle kunna uppnås genom att överlåta fastigheten på avbetalning med lång kredittid. Säljaren kan då hålla köpet svävande jfr 4 kap 4 2 st JB. Köparna får då endast vilande lagfart. Genom att lägga in ett medvetet formfel i överlåtelsen, förutsatt att inskrivningsmyndigheten inte upptäcker detta, skulle säljaren senare kunna få överlåtelsen ogiltighetsförklarad. Ett annat sätt är att fastighetens ägare hyr ut fastigheten om den är bebyggd eller arrenderar ut fastigheten om denna är obebyggd. Då går säljaren säker för alla försäljningsförsök men i sådant fall blir det inte någon överlåtelse av fastigheten. Ytterligare en möjlighet skulle kunna vara att parterna träffar ett separat avtal där köparna vid äventyr av vite inte får sälja fastigheten. Ett sådant avtal har naturligtvis ingen betydelse mot en köpare av fastigheten men kan göra det ekonomiskt ofördelaktigt för köparna att sälja fastigheten vidare. Däremot har svar att säljaren kan överlåta en ideell andel av fastigheten inte godtagits då detta inte hindrar att köparen kan överlåta andelen vidare. Två poäng har förelats för olika svaralternativ, däremot inte för hyra och arrende då detta är två olika upplåtelseformer av nyttjanderätt.

13 Fråga 3 a) Bostadshuset: Det saknas föreskrift i avtalet om förlängning varför det får betraktas som att det förvandlats till ett tills vidare avtal enligt JB 12:3. Då avtalet till sin lydelse får betraktas som förmånligare än JB 12:4 kan Claes med stöd av JB 12:1 st 5 få avtalet att upphöra till den 15 december 2013 Garaget: Då avtalet enligt frågeställningen är ett sk kopplat avtal upphör även det att gälla samma dag som bostadshyresavtalet (15 december 2013) enligt JB 12:6 3 st. Poäng har även givits om stud kommit fram till den 15 dec med hänvisning till JB 12:1 st 5. Tillverkningslokalen: Då avtalet löper tills vidare och avser lokal kan Claes säga upp avtalet till den 31 augusti 2014 enligt JB 12 kap 4 1 st jordabalken där det framgår att längre uppsägningstid kan avtalas vilket också är fallet i uppgiften (månadsskifte efter 10 månader). Detta blir ju då även bindande för hyresgästen (jmf JB 12:1 st 5) Biluppställningsplatsen: Uppsägning av lägenhetsarrende sker till Fardag den 14 mars 2015 då ingen avtals- eller uppsägningstid avtalats enligt 8 kap 5 och betr. fardag 8:4. Av JB 8:3 framgår att hyresavtal kan vara muntliga. b) Markus är inte skyldig att betala indextillägget framöver. Förutsättning för att indextillägg skall vara tillåtet är enligt JB 12:19 att hyresavtalet är tecknat för bestämd tid och att det löper på minst 3 år. Avtalet i frågeställningen har efter 1 jan 2004 förlängts på 2 år i taget och uppfyller alltså inte kravet i JB 12:19 varför index tillägget inte är giltigt efter detta datum. Markus kan även få tillbaka de indextillägg han betalat fr.o.m under förutsättning att hyresvärden inte kan bevisa att hyran varit skälig med indextilläggen (omvänd bevisbörda) JB 12:19 st 4. Fråga 4 a) Denna fråga handlar om avstyckning. Avstyckning är en form av fastighetsbildning. Av 2 kap. 1 FBL framgår att fastighetsbildning sker såsom fastighetsreglering, om den avser ombildning av fastigheter, och såsom avstyckning, klyvning eller sammanläggning, om den avser nybildning av fastighet. Här rör det sig alltså om avstyckning och inte fastighetsreglering. 5 kap. FBL ska med andra ord inte tillämpas. Vid avstyckning kan en viss ägovidd av en fastighet (bottenvåningen i huset) avskiljas för att utgöra en fastighet (10 kap. 1 FBL). Tanken är att bottenvåningen ska brytas ut till en tredimensionell fastighet (jfr 1 kap. 1 a FBL). Frågan består i övrigt av tre delar. Den första delen avser förutsättningarna för avstyckning och här bör framförallt 3 kap. 1 och 1 a FBL tas upp till diskussion. En diskussion av dessa bestämmelser kan ge högst 1,5 poäng, dock högst 1 poäng om inte 3 kap. 1 a FBL tas upp. Full poäng ges inte om man här tar upp förutsättningarna för fastighetsreglering i 5 kap. FBL. Den andra delen avser hyresrätterna. De är lokaliserade och kommer därför att gälla i styckningslotten, 7 kap. 27 JB (0,5 poäng). Den tredje delen avser inteckningarna. Här ska man först uppmärksamma

14 huvudregeln i 6 kap JB. Kuben AB äger både stamfastigheten och styckningslotten, så det är ett 6:10-ansvar till dess styckningslotten överlåtits till bostadsrättsföreningen och därefter ett 6:11-ansvar. Man bör också uppmärksamma 10 kap. 8 a FBL och möjligheten att lyfta av inteckningen från styckningslotten, vilket kräver samtycke från panthavaren (jfr 6 kap. 16 JB) (1 poäng). b) De allmänna förutsättningarna för fastighetsbildning ska redan ha behandlats i a)- delen. Eftersom det här rör sig om fastighetsreglering bör man diskutera förutsättningarna i 5 kap. FBL, bl.a. båtnadsvillkoret, förbättringsvillkoret, opinionsvillkoret) (0,5 poäng). Man ska också ta upp 5 kap. 18 FBL om verkan av samtycke (Kuben äger ju båda fastigheterna). Ett antal av förutsättningar behöver då inte vara uppfyllda. Man bör också notera att hyresgästerna i bottenvåningen är sakägare och betydelsen av det enligt 5 kap. 18 FBL (se 5 kap. 34 FBL) (0,5 poäng). A-bankens panträtt gäller i Berget 1:13, men omfattar inte den mark som övergår till den angränsande fastigheten. Det kan bli ett problem eftersom värdet av Berget 1:13 med största sannolikhet sjunker på grund av fastighetsregleringen. Panthavare har rätt till ersättning enligt 5 kap. 16 FBL (1 poäng). Hyresavtalen gäller som huvudregel inte i den angränsande fastigheten, se 7 kap st. JB. Lantmäterimyndigheten kan besluta att hyresavtalen ska gälla i den angränsande fastigheten, 5 kap. 33 a FBL (1 poäng). Observera att frågan handlar om fastighetsreglering, inte om sammanläggning. c) Kommunen skulle kunna anta en ny detaljplan för fastigheterna och därvid reglera fastigheterna utformning, 5 kap. 18 PBL. I så fall får inte fastighetsbildning ske i strid med detaljplanen, 3 kap. 2 FBL. Kommunen eller rättare sagt den kommunala nämnden skulle vid samråd med Lantmäterimyndigheten med stöd av 3 kap. 3 och 4 kap. 25 a FBL kunna göra gällande att fastighetsbildning inte bör ske innan planen genomförts, dvs. att fastighetsbildningen skulle motverka lämplig planläggning av området. Lantmäterimyndigheten är bunden av kommunens uppfattning, såvida beslutet inte överklagas och ändras (2 poäng).