TENTAMEN I CIVILRÄTT D/4

Transkript

1 STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen TENTAMEN I CIVILRÄTT D/4 Måndagen den 28 april 2014 TID: TILLÅTNA HJÄLPMEDEL: Lagbok eller Juridicums (enligt kursanvisning tillåtna) lagtextsamlingar samt till kursen hörande rättsfallssamling (endast upplaga 4). Beträffande ev. kompendier skall dessa vara i original och försedda med institutionens emblem. Miniräknare är tillåtet (ej grafräknare eller programmerbar). EXAMINATOR: Ronney Hagelberg, Elisabeth Ahlinder, Ulf Bengtsson och Jonny Flodin. Tentamen är anonym. Tentamen består av 4 frågor På omslaget ska Du fylla i Ditt namn, personnummer, vilken termin Du fullgjorde obligatorierna samt Din bänkkod. Din kod är densamma som Din bänkplats i skrivningssalen. Om Du t ex sitter vid bänk nummer 1 i Laduviksalen skall Du skriva L1 i rutan på omslaget där det står Kod samt på varje svarsark. Skriv på omslaget vilken termin (t.ex. VT-14) Du uppfyllde obligatorierna så att Dina Pm-poäng tillgodoräknas Dig. På varje svarssark ska Du skriva Din bänkkod. OBS! Samtliga svar ska i vederbörlig ordning vara motiverade och innehålla relevant hänvisning till lagrum etc.! OBS!! Ny fråga = nytt ark! Räkna i förekommande fall med en referensränta (f.d. diskonto) om 2 procent. 1

2 Fråga 1 (8 poäng) Axel Gärde var ägare till släktgården Wredeshög 1:1. Fastigheten utmättes den 1 april 2013 på begäran av F-banken. Medelsfördelning skulle ske den 1 oktober Kronofogdemyndighetens kostnader (förrättningskostnaderna) uppgick till kr. Referensräntan uppgick till 2 procent. Enligt utdrag ur fastighetsregistret framgår följande beträffande Wredeshög 1:1: : Inteckning kr : Inteckning kr : Inteckning kr : Servitut : Inteckning kr : Inteckning kr : Nyttjanderätt : Inteckning kr : Nyttjanderätt A-banken bevakade en fordran om kr och åberopade som säkerhet panträtt i pantbreven från 1973 och B-banken bevakade en fordran om kr och åberopade andrahandspant i pantbreven från 1973 och B-banken hade beviljat lånet den 1 mars 2013 och en tjänsteman vid B-banken hade ringt till A-banken och kontrollerat att A-banken innehade pantbrevet och han passade samtidigt på att meddela tjänstemannen vid A-banken att Gärde hade upplåtit andrahandspant i pantbreven. C-banken bevakade en fordran om kr och åberopade panträtt i pantbreven från 1984 och Den 14 mars 2013 pantförskrev Gärde pantbrevet från 1988 i andra hand till D-banken och dagen därefter till E- banken. Gärde informerade inte E-banken om upplåtelsen till D-banken. E-banken underrättade C-banken per epost den 16 mars 2013 och D-banken per brev den 17 mars. D- banken bevakade en fordran om kr och åberopade andrahandspant i pantbrevet från Även E-banken bevakade en fordran om kr och åberopade andrahandspant i 2

3 pantbrevet från F-banken bevakade en fordran om kr och åberopade panträtt i pantbrevet från G-banken bevakade en fordran om kr och åberopade panträtt i pantbrevet från Nyttjanderätterna från 1998 och 2009 är s.k. benefika nyttjanderätter som gäller 50 år från upplåtelsen. Servitutet gäller utan tidsbegränsning. a) Upprätta en sakägarförteckning och ange skyddsbeloppet. Vid den exekutiva auktionen hölls tre utrop. Det första utropet, utan någon av nyttjanderätterna från 1998 och 2009, slutade på kr. Det andra utropet, med förbehåll för nyttjanderätten från 1998, slutade på kr. Det tredje utropet, med förbehåll för nyttjanderätterna från 1998 och 2009, slutade på kr. b) Vilket utrop ska godtas? c) Hur mycket av köpeskillingen ska betalas kontant? Förklara också skälet till att inte hela köpeskillingen ska betalas kontant. d) Vad är skillnaden för nyttjanderättshavaren till 2009 års nyttjanderätt mellan att nyttjanderätten förbehållits vid den exekutiva försäljningen och att den inte förbehållits? 3

4 Fråga 2 (8 poäng) Förskoleföreningen Gläntan bedriver dagisverksamhet i en hyrd lokal i Sorsele. Hyresavtalet är på obestämd tid och hyran är beräknad månadsvis. Den 23 mars 2014 får Gläntan ett brev från hyresvärden, Akilles fastigheter AB. Hyresvärden uttrycker i brevet sitt missnöje över olika saker som har och inte har hänt sedan förra årsskiftet. I brevet är följande händelser uppräknade: Februarihyran betalades först den 5 februari och marshyran betalades först den 17 mars. Ett handtag i köket har lossnat. Barnen för ibland ett herrans oväsen, andra hyresgäster i huset har klagat. Förskolechefen Perttu läser om klagomålen och funderar på vad hyresvärdens anmärkningar och klagomål kan få för betydelse för föreningen. Det där med hyran var ju nesligt tänker Perttu. Perttu brukade alltid betala hyran den 25:e varje månad eftersom det var då kommunutbetalningen för verksamheten sattes in på föreningens konto. Att föreningen inte betalade februarihyran den 25 januari berodde på att Perttu var magsjuk och inte på jobbet under nästan en hel vecka. När Perttu kom tillbaka upptäckte han att biträdande verksamhetschefen inte kommit ihåg att betala hyran. Marshyran betalades tydligen inte heller i tid, men vad som var anledningen den gången kan inte Perttu komma ihåg. Och förresten, tänker Perttu, det står ju inget i avtalet om när exakt hyran ska betalas. Kan föreningen verkligen vara sen med hyresbetalning om det inte står när hyran ska betalas undrar Perttu. Handtaget i köket lossnade en morgon när en förälder som var på besök skulle sträcka sig efter en skål som stod högt upp i ett skåp. Föräldern hade placerat en pall framför skåpet för att nå bättre, han råkade ställa pallen mot handtaget på ett sådant sätt att det trycktes nedåt och gick av när han ställde sig på pallen. Inte kan väl Gläntan ha något ansvar för det tänker Perttu För det första så händer ju sådana saker lite titt som tätt, det är ju inget konstigt med att ett handtag går sönder. Och för det andra så var det inte ens någon i personalen eller något av dagisbarnen som hade sönder handtaget. 4

5 Det där med ljudnivån, tänker Perttu, det måste vara den nya hyresgästen ovanför dagiset som har klagat. Att barnen väsnas lite har tidigare aldrig varit något problem. Men det är klart, när byggnaden som inrymmer dagisets lokaler byggdes så var syftet att skapa ett slags barnens hus. Att inga klagomål uppstod då var inte så konstigt. Perttu mindes att alla hyresgäster från början bedrev någon form av barnanknuten verksamhet. Utöver Gläntans verksamhet bedrevs ytterligare förskoleverksamhet, fast av en annan hyresgäst, i lokalen ovanför (det är denna lokal som nu inhyser den nya hyresgästen, en tandläkarpraktik som bland annat behandlar patienter med tandläkarskräck). I lokalen bredvid Gläntans bedrevs och bedrivs fortfarande fritidsverksamhet. Tvärs över gården ligger en 4H-gård och i andra änden på huset finns en skola med barn i åldrarna 6-12 år. Det var tider det tänker Perttu. Men hur blir det nu då, kan det verkligen vara så att Gläntan måste anpassa sig till den nya hyresgästens krav på att det ska vara tyst undrar Perttu. Perttu som anser sig vara en person som bejakar livets goda sidor väljer ganska snabbt att glömma bort det otrevliga brevet från hyresvärden. Det dröjer dock inte länge innan Perttu blir påmind om hyresvärdens klagomål. Den 18 april 2014 får Gläntan ett nytt brev från hyresvärden som får Perttu att dra efter andan. I brevet står helt kort att hyresavtalet sägs upp med verkan från den 19 januari Vad betyder nu detta, kommer föreningen tvingas flytta den 19 januari 2015 undrar Perttu. Var ska föreningen i sådant fall bedriva verksamheten? Perttu, som minst sagt känner sig oroad, ringer till den tidigare förskolechefen för att be om råd. Den tidigare förskolechefen ger lugnande besked. Hon säger att Perttu kan vara lugn för att Gläntan har besittningsskydd till lokalen. Dessutom, tillägger hon, säger hyresvärden upp avtalet ibland. Hyresvärden har aldrig tidigare diskuterat avflyttning, bara ändring av villkoren. Hon kommer inte ihåg exakt hur det brukade stå men det var något om uppsägning för villkorsändring och sedan en massa tråkig text som hon inte brukade läsa. Besittningsskydd, det låter ju tryggt tänker Perttu. Och om hyresvärden brukar göra på detta sätt så är det säkert ingen fara. Föreningen behöver nog inte vara rädd för att den ska behöva flytta. Perttu behöver hjälp! Ditt uppdrag är att förklara rättsläget för förskolechefen. Besvara Perttus funderingar: 5

6 a) Kan Gläntan verkligen vara sen med hyresbetalning om det inte står när hyran ska betalas? b) Kan Gläntan ha något ansvar för att handtaget gått sönder? c) Måste Gläntans verksamhet i fortsättningen bedrivas tystare? Ta även ställning till och besvara följande frågor: d) Föreligger det någon risk, baserat på den senaste tidens händelser, för att Gläntan inte ska få bedriva verksamheten vidare i lokalen? Kan hyresvärden kasta ut Gläntan? Vad innebär till exempel att Gläntan har besittningsskydd? Kan Gläntan förlora besittningsskyddet på något sätt? e) Vilken verkan har hyresvärdens brev om uppsägning av hyresavtalet? Vad talade egentligen den tidigare förskolechefen om, gör det någon skillnad om det står uppsägning eller uppsägning för villkorsprövning? 6

7 Fråga 3 (8 poäng) Torbjörn och Frida är gifta med varandra. Båda fick för några år sedan arbete i Prag. De bestämde sig då för att hyra ut sin villafastighet i Forsbacka under de två år som tjänstgöringen i Prag skulle pågå. De hyrde ut villafastigheten till Felix på två år. Avtalet löpte på bestämd tid. Av hyreskontraktet framgick, efter Felix enträgna begäran, att han och hans sambo Beata skulle ha rätt att köpa fastigheten för 150 % av taxeringsvärdet och på sedvanliga villkor i övrigt om de senast inom två år anmälde detta till Torbjörn och Frida. Hyresavtalet blev aldrig inskrivet i fastighetsregistrets inskrivningsdel. I Prag träffade Torbjörn och Frida en annan svensk vid namn Oliver som var på väg hem till Sverige och behövde en villafastighet inte alltför långt från Gävle. Det blev en snabb affär på ort och ställe utan att Oliver besåg fastigheten annat än på ett flertal fotografier från släktmiddagar och fester hemma hos Torbjörn och Frida. Oliver fick veta att villabyggnaden var uppförd Man hämtade ett kontraktsformulär via internet och skrev ett avtal utan några särskilda garantier eller friskrivningar. I köpekontraktet nämndes inget om hyresavtalet med Felix. Köpebrev överlämnades och tillträdesdagen bestämdes till Olivers avresedag till Sverige. Oliver sökte och beviljades lagfart. Oliver reste direkt till Forsbacka för att där med stor förvåning upptäcka att det redan sedan ett år tillbaka bodde personer i det hus som han just skulle tillträda. Felix förklarade med eftertryck att han och hans sambo inte bara hyrde fastigheten utan att de även hade rätt att köpa fastigheten av Torbjörn och Frida. Felix upplyste även Oliver om att Felix efter uppgrävning av fastighetens tomt kunde konstatera att dräneringen låg för högt i förhållande till husgrunden. Felix berättade även att spotlightsen i köket och hallen var felmonterade och att kabelrören i köks- och halltaken var skadade av värmepåverkan från spotlightsen. Dessa fel kunde ha upptäckts om man skruvat bort spotlights-lamporna. Enligt Felix medförde felen att brandrisk förelåg. Felix skickade omedelbart ett meddelande till Torbjörn och Frida och uppgav att han omgående ville utnyttja sin köprätt till fastigheten enligt hyresavtalet. Oliver, som helst ville be Felix försvinna långt bort, har nu en rad funderingar med anledning av ovannämnda omständigheter: a) Diskutera i vad mån hyresavtalet mellan å ena sidan Torbjörn och Frida och å andra sidan Felix överhuvudtaget gäller mot Oliver. b) I vad mån har Felix och Beata rätt att köpa fastigheten när de nu har anmält intresse att göra detta? Vi utgår i denna delfråga från att hyresavtalet gäller. 7

8 c) Bedöm om det utifrån ovanstående förutsättningar, Olivers möjligheter att rikta anspråk mot säljarna av fastigheten med anledning av säljarens felansvar. Vilka påföljder kan i sådant fall blir aktuella? 8

9 Fråga 4 (8 poäng) Birgitta Andersson äger fastigheten Hackspetten 3. Fastigheten är taxerad som jordbruksfastighet. På fastigheten bedriver Birgitta uppfödning av strutsar för köttproduktion. Verksamheten går bra och Birgitta har sedan starten hela tiden lyckats öka omsättningen. Fastigheten Hackspetten 3 har en areal på 50 hektar ( kvm), men till följd av dess utformning (en del av marken är bergig och brant) har Birgitta behov av ytterligare mark. Hon är av uppfattningen att hon därigenom ytterligare kan öka lönsamheten i verksamheten. Det är nämligen som så att hennes närmaste grannar, Gudrun och Albert Svensson, har mark som de egentligen inte utnyttjar för annat än till bete och träda. Gudrun och Albert äger grannfastigheten med hälften vardera. Under nästan hela sina yrkesverksamma liv har Gudrun och Albert bedrivit jordbruk på fastigheten. Sedan Gudrun och Albert blivit pensionärer har jordbruksverksamheten så gott som upphört. Birgittas intresse av grannfastigheten gäller 15 hektar ( kvm) åkermark vilken ägas av Gudrun och Albert och som gränsar till Birgittas fastighet. Birgitta har försökt att få köpa marken men Albert är minst sagt ovillig och vill inte ens lyssna på Birgittas argument för detta trots att hon är beredd att betala bra för marken. Något köp av marken är därför inte aktuellt. Gudrun däremot kan tänka sig att sälja marken till Birgitta. Problemet är att Albert och Birgitta sedan många år har en något ansträngd relation, Albert tycker nämligen inte om att man föder upp strutsar för matproduktion. Däremot är Birgitta och Gudrun sedan länge mycket goda vänner. Birgitta funderar om det finns några regler som kan ge henne rätt att med tvång ta över även den aktuella åkermarken och vad som i sådant fall krävs för detta. Ett alternativ skulle kunna vara att acceptera Gudruns nyligen utarbetade förslag om att Birgitta får arrendera marken. Gudrun har dock inte kunnat förmå Albert att ens diskutera en sådan lösning men Gudrun har på egen hand kommit på att hon själv kan arrendera ut marken till Birgitta. Marken är ju lika mycket hennes som Alberts och Albert behöver inte ens få veta något (givetvis kommer pengarna att inom ramen för det gemensamma hushållet också att tillfalla Albert på ett eller annat sätt). Gudrun har därför upprättat ett avtalsförslag som går ut på att Birgitta för en bestämd tid om fem år och mot skälig ersättning får arrendera marken av Gudrun. Birgitta är beredd att godta detta. En annan fråga som uppkommit för Birgitta är att enligt Albert så finns ett mindre uthus på Birgittas fastighet men som i själva verket är beläget på Gudruns och Alberts mark. Albert 9

10 anser att den bit mark som uthuset ligger på tillhör honom och Gudrun. Birgitta har egentligen inte något behov av uthuset men är ändå orolig eftersom hon alltid har trott att gränsen mellan fastigheterna gick på andra sidan uthuset (från hennes fastighet räknat). Birgitta vill under inga omständigheter bli av med någon del av sin fastighet. Birgitta vill veta vad som gäller, hon hittar några gränspinnar i marken men dessa verkar inte stämma med den förrättningskarta över fastigheten som hon fått av lantmäteriet. Dels verkar en gränspinne som är utmärkt enligt kartan saknas, dels verkar inte karta och verkliga förhållanden stämma överens vad gäller en annan gränspinne. Birgitta undrar hur hon ska gå till väga för att avgöra detta och vad som gäller? a) Diskutera om Birgitta på något sätt med tvång kan ta över 15 hektar av grannfastighetens mark och vad som i sådant fall gäller. b) Antag istället att Birgitta godtar Gudruns förslag om att ingå ett femårigt avtal med Birgitta om arrende av 15 hektar av Gudruns och Alberts fastighet. Finns det några rättsliga aspekter att lägga på detta? c) Ge Birgitta en kortare vägledning angående tvisten om den osäkra gränsen vad gäller markområdet med det mindre uthuset. d) Redogör för de olika rättsliga tillvägagångssätt som finns när det gäller att bestämma en gräns när osäkerhet råder om gränsen rätta sträckning. 10

11 Fråga 1, Jonny Flodin (8 poäng) Frågan innehåller ett syftningsfel som gör att den kan besvaras på två olika sätt. Det står i frågan: D-banken per brev den 17 mars. En strikt ordalydelsetolkning av meningen innebär att E-banken underrättade D-banken, men avsikten när jag skrev frågan var att D-banken underrättande C-banken. De allra flesta har utgått från den avsedda tolkningen, medan några har utgått från den strikta ordalydelsetolkningen. Båda tolkningarna är godtagbara förutsatt att de motiveras (se nedan). a) Sakägarförteckning och skyddsbelopp Som de flesta har varit inne på är en stor del av denna delfråga att ta ställning till andrahandspantsättningarna. Vid andrahandspantsättning (eller tredjehandspantsättning osv.) ersätts tradition som sakrättsligt moment av denuntiation. Närmare bestämt är 1936 års lag om pantsättning av lös egendom som innehas av tredje man tillämplig. Ett pantbrev anses som lös egendom i lagens mening. Om pantsättaren (Wrede) denuntierar uppställs inte något formkrav, men om panthavaren (banken) denuntierar så krävs en skriftlig underrättelse alternativt att underrättelsen sker på annat likvärdigt sätt. När det gäller B-banken så denuntierar banken A-banken muntligen under ett telefonsamtal. Den underrättelsen är inte skriftligen och kan inte heller anses ha skett på annat likvärdigt sätt. Det är inte korrekt att lägga in ytterligare förutsättningar i frågan, såsom att alla samtal med en bank spelas in och lagras. B-banken har inte fått sakrättsligt skydd och dess fordran ska inte tas med i sakägarförteckningen. (1 poäng för korrekt och motiverat svar.) Den andra svårigheten avser dubbelupplåtelsen till D-banken och E-banken. Som framgått ovan kan detta problem angripas på två olika sätt. Jag utgår i detta svarsförslag från att E-banken underrättar C- banken innan D-banken underrättar C-banken. Huvudregeln är att den som först iakttar det sakrättsliga momentet har företräde. Om den som fick panträtt upplåten till sig senare är den som denuntierar först, så krävs även god tro. Principen i NJA 1982 s. 336 kan inte tillämpas (i det fallet var motsvarigheten till E-banken i ond tro). Både E-banken och D-banken får panträtt, men E-banken har rätt till betalning före D-banken. Har man i stället valt att utgå från att E-banken underrättade såväl C-banken som D-banken, så har inte D-banken någon sakrättsligt skyddad panträtt och det uppstår i stället ett ägarhypotek. (1 poäng för korrekt och motiverat svar.) Härefter återstår två poäng i denna del för själva sakägarförteckningen. Den har följande utseende: 11

12 1) A-banken: 1500 (Två PB om totalt 3000, blockregeln) 2) Ägarhypotek: 1500 (återstoden av A-bankens PB) 3) C-banken: 1180 (Första PB, ej block pga servitutet, max tillägg) 4) Servitut 5) C-banken: 820 (Andra PB, restfordran) 6) E-banken: 100 (andrahandspant i C-bankens PB) 7) D-banken: 80 (tredjehandspant i C-bankens PB, ej tillägg) 8) Förrättn.kostn: 30 (ger skyddsbelopp 5210 ) 9) F-banken: ) Ägarhypotek: 100 (återstoden av F-bankens pantbrev) 11) Nyttjanderätt 12) G-banken: 50 13) Ägarhypotek 50 (återstoden av G-bankens pantbrev) 14) Nyttjanderätt b) Vilket utrop ska godtas? Vid auktionen hålls tre utrop. Det första utropet utan förbehåll för nyttjanderätterna 11) och 14) ovan slutar på Det andra utropet, med förbehåll för nyttjanderätten 11), slutar på Det tredje utropet, med förbehåll för nyttjanderätterna 11) och 14), slutar på Det andra utropet har företräde framför det första utropet. Det beror på att 6200 räcker till att betala samtliga fordringar med bättre rätt än 10), 12:39 1 st. UB. Notera att enligt 12:39 UB ska man bortse från att ägarhypoteket under 10) inte får betalt. Det tredje utropet innebär att ägarhypoteket under 10) får mindre betalt, men räcker till full betalning för F-banken. När man ska avgöra om det tredje utropet ska godtas måste man jämföra vilket utdelning en borgenär (här G-banken) skulle få om det andra respektive det tredje utropet skulle godtas. Om det andra utropet skulle godtas så skulle G-banken inte få någon utdelning. Detsamma gäller om det tredje utropet skulle godtas. För F-banken och fordringshavare med bättre rätt innebär det inte heller någon skillnad om det tredje utropet godtas i stället för det andra. De får lika mycket betalt. Den enda effekten av att det tredje utropet godtas framför det andra är att ägarhypoteket under 11) får mindre betalt, men att ägarhypotek täcks behöver man inte bry sig om. (Se 12:39 2 st. UB.) 12

13 Alltså ska det tredje utropet godtas. (Poängsättning: Korrekt och motiverat svar ger maximalt 1,5 poäng. Felaktigt svar, där resonemang förts utifrån 12:39 UB ger 0,5 poäng eller mindre.). c) Hur mycket ska betalas kontant? I 12:34 UB framgår att ej förfallna kapitalfordringar inom skyddsbeloppet ska avräknas på köpeskillingen och därmed inte betalas kontant. I stället övertar köparen betalningsansvaret för sådana fordringar. I frågan är har det inte angivits huruvida i vilken utsträckning en fordran utgörs av kapital respektive av ränta. Om man utgår från att fordringarna i sin helhet utgör kapital så skulle A-bankens fordran om 1 500, C-bankens fordran om 2 000, E- bankens fordran om 100 och D-bankens fordran om 80 avräknas. Resten av köpeskillingen ska betalas kontant. Det underliggande skälet till denna regel om avräkning är att en sämre prioriterad borgenär inte ska kunna försämra för en bättre prioriterad borgenär. Rent teoretiskt skulle en bättre prioriterad borgenär kunna få sin ställning försämrad genom att tvingas ta emot kontant betalning (t.ex. om lånevillkoren är mycket förmånliga för den borgenären). (Poängsättning: Maximalt 1 poäng för korrekt redogörelse för vilka fordringar som avräknas och 0,5 poäng för en förklaring av det underliggande skälet till regeln.) d) Skillnaden mellan en förbehållen och icke förbehållen nyttjanderätt Denna delfråga avser rättsföljden för nyttjanderättshavaren mellan att nyttjanderätten förbehålls (vilket antingen kan ske enligt 12:33 UB eller vid auktionen enligt 12:39 UB) och att nyttjanderätten inte förbehålls. Om nyttjanderätten förbehålls så är det oproblematiskt, den gäller i enlighet med sitt innehåll mot den som köper fastigheten. Det fortsätter alltså att gälla under den bestämda avtalstiden och kan inte sägas upp förrän till avtalstidens slut, såvida inte nyttjanderättshavaren gör sig skyldig till avtalsbrott, se 7:16 JB. Om nyttjanderätten inte förbehållits, så gäller den inte mot köparen av fastigheten, 7 kap. 16 JB. Eftersom det är en benefik nyttjanderätt behöver den inte sägas upp av köparen, 12:46 2 st. UB e contrario. Det finns inte heller något besittningsskydd vid benefika nyttjanderätter. Nyttjanderättshavaren torde inte ha rätt till skadestånd på grund av att nyttjanderätten upphör, 7 kap. 19 JB. (Poängsättning: korrekt och motiverat svar ger maximalt 1 poäng.) 13

14 Fråga 2, Elisabeth Ahlinder (8 poäng) Förskoleföreningen Gläntan bedriver verksamhet i en lokal som de enligt uppgift i frågan betalar ersättning för månadsvis. Avtalet är ett lokalhyresavtal på vilket 12 kap JB är tillämpligt, 12:1 1 och 3 st. JB. a) Tiden för hyrans erläggande är inte särskilt angiven i hyresavtalet. Att tiden inte är angiven medför dock inte att det inte är möjligt att vara sen med hyresbetalning. Enligt 12:20 JB ska, om inget annat avtalats, hyra betalas sista vardagen före varje kalendermånads början. Om hyran beräknas för kortare tid än en månad ska hyra betalas senast sista vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. Av frågan framgår att hyran är beräknad månadsvis vilket medför att den också ska betalas månadsvis, det vill säga senast den sista vardagen före varje kalendermånads början. Gläntan har således varit sen med erläggande av hyra i både februari och mars. (1 p.) b) Gläntans eventuella ansvar för att handtaget i köket har gått sönder beror på hur bedömningen av skadans uppkomst utfaller. Hyresgästen har viss vårdnadsplikt gentemot hyresvärden, hyresgästen är skyldig att väl vårda lägenheten, 12:24 JB. Om det uppstår skada i lägenheten under hyrestiden kan hyresgästen bli ersättningsskyldig gentemot hyresvärden om skadan uppkommit genom vållande, vårdslöshet eller försummelse. Hyresgästen kan även bli ersättningsskyldig om det är någon som endast är på besök som orsakat skadan, 12:24 1 st. JB. I detta fall har skadan uppkommit genom att en förälder som varit på besök placerat en pall lite olyckligt och därmed råkat har sönder handtaget. Föräldern är att betrakta som en gäst, en inbjuden person, som därmed faller inom den personkategori som avses i 12:24 JB. Att handtaget gått sönder bör dock kunna betraktas som en olyckshändelse som gläntan inte ska behöva svara för. Argument kan även föras för att föräldern varit försumlig och att Gläntan därmed har ett ersättningsansvar gentemot hyresvärden. (1 p.) c) Gläntan bedriver förskoleverksamhet och det kan utifrån uppgifterna i frågan antas att verksamheten bedrivs i enlighet med upplåtelseändamålet, 12:23 2 st. JB. Att en gruppverksamhet för barn låter en del får betraktas som normalt. Hyresvärden kan således inte kräva att verksamheten ska bedrivas tystare, eller vidta åtgärder mot hyresgästen om denne till 14

15 exempel inte lyckas sänka ljudnivån efter tillsägelse. 12:25 JB uppställer krav på att ordning, sundhet och gott skick ska vidhållas i fastigheten, och vidare att störningar i boendet inte får förekomma, denna bestämmelse tar inte sikte på den typ och grad av störning som behandlas i denna fråga och hyresgästen behöver inte vidta några förändringar i verksamheten på grund av denna bestämmelse. Däremot kan en hyresgäst som blir störd av verksamheten i sin tur ha möjlighet att kräva att hyresvärden vidtar åtgärder för att minska oljudet i dennes lokal eller begära nedsättning av hyra eller ersättning om hyresvärden kan anses ha garanterat att det inte ska förekomma några sådana störningar. Huruvida tandläkarpraktiken som verkar störas av oljudet kan ha rätt till någon ersättning faller dock utanför frågans omfattning. (1 p.) d) Föreligger risk för förverkande? Att Gläntan varit sen med betalning av hyran vid två tillfällen utgör grund för förverkande enligt 12:42 p. 2 JB. Dock har Gläntan betalat hyran så fort föreningen märkt att den inte betalat så som den brukar och rättelse har därmed skett, 12:43 JB. Det framgår inte av frågan om hyresvärden sagt upp avtalet på grund av att hyresgästen inte betalat hyran i tid, om så är fallet har hyresgästen möjlighet till återvinning enligt 12:44 1 st. 2 p JB. Kan den senaste tidens händelser medföra att hyresgästen förlorar sitt indirekta besittningsskydd? Även om de sena betalningarna förmodligen inte medför att hyresrätten förverkats kan de medföra att hyresgästen går miste om sitt indirekta besittningsskydd, 12:57 p. 1 JB. Om hyresgästen endast varit sen med hyresbetalningar vid de två tillfällen som anges i frågan bör dock inte denna förseelse anses tillräckligt betydelsefull för att besittningsskyddsbrytande grund ska anses föreligga. För full poäng ska en utförlig diskussion om det indirekta besittningsskyddet föras, 12:56, 57 och 58 b JB. (3 p.) e) Uppsägningen uppfyller inte rekvisiten i 12:58 JB och är därmed utan verkan, 12:58 3 st. JB. För full poäng krävs diskussion om skillnaden mellan uppsägning för avflyttning och uppsägning för villkorsprövning. (2 p.) Fråga 3, Ulf Bengtsson (8 poäng) a) Avtalet är giltigt mot den nye ägaren då det finns ett skriftligt avtal och då hyresgästerna har tillträtt. JB 7:13. (Kan väl här påpekas att reglerna i 17 kap JB syftar till att skydda rättigheten och kanske då särskilt den situation som beskrivs i JB 7:14 och då JB 7:13 här kan tillämpas så blir de knappast tillämpliga.) 15

16 b) Utfästelsen i avtalet om att hyresgästerna skulle ha rätt att i framtiden få köpa fastigheten är knappast bindande utifrån förutsättningarna i frågan då det får anses att utfästelsen om framtida köp strider mot formkraven för överlåtelse i JB 4:1. (Jmf NJA 2002 s 467 mfl däri hänvisade rättsfall). Regeln i JB 4:4 är ju inte aktuell i detta fall då det ju inte är en fråga om någon återgång. c) Vad avser att villan är uthyrd så är detta ett rättsligt fel enligt JB 4:17 då den nye ägaren inte kan flytta in då huset redan bebos av hyresgästerna i enlighet med giltigt hyresavtal. Köparen kan därför häva då felet torde betraktas som väsentligt. Köparen kan även ha rätt till nedsättning av köpeskillingen och även skadestånd enligt 4:12 (som det hänvisas till i 4:17). Någon undersökningsplikt torde inte aktualiseras för detta rättsliga fel. Vad avser dräneringen så framgår det inte av frågeställningen att det skulle ha funnits några signaler som skulle ha föranlett köparen att göra några fördjupade undersökningar angående dräneringen och utan sådana signaler är knappast den felaktiga dräneringen upptäckbar. Den felaktiga dräneringen är således ett fel och felet har knappast gått att upptäcka så säljaren kan knappast hävda att köparen har brustit i sin undersökningsplikt. Att behöva skruva ner spotlightsen i taken för att upptäcka att ledningarna inne i taket är skadade är nog att driva undersökningsplikten för långt varför inte heller detta fel borde ha upptäckts när köparen skulle ha fullgjort sin undersökningsplikt. Påföljden för dessa fel torde stanna vid nedsättning av köpeskillingen då dessa med fog kunna förutsätta (abstrakta) fel knappast är betrakta som så väsentliga att köpet kan hävas. För att skadestånd skall kunna utgå för dessa abstrakta fel förutsätts, till skillnad mot JB 4:12, enligt JB 4:19 försummelse från säljarens sida då det ju inte är något konkret (strider mot utfästelse vad som får anses utfäst) fel. Utifrån förutsättningarna i uppgiften så förligger det knappast någon försummelse från säljarens sida. Dessa fel lär knappast heller utgöra fel som betraktas som sk kärnegenskaper. För att erhålla full poäng på respektive delfråga så skall studenten utförligt och korrekt ha utvecklat sitt svar. Vid rättningen har maximalt 1p kunnat erhållas vid delfråga a) och 2p vid delfråga b) samt 5p vid delfråga c). 16

17 Fråga 4, Ronney Hagelberg (8 poäng) a) Frågan gäller om Birgitta Andersson tvångsvis kan förvärva 15 hektar av Gudrun och Albert Svensson vilka innehar grannfastigheten, då dessa vägrar att sälja marken till Birgitta Andersson. Inte bara offentligrättsligt utan även enskilt rättsubjekt kan förvärva mark genom expropriation. För att expropriation ska kunna ske krävs att något av de expropriationsändamål som anges i 2 kap. expropriationslagen (1972:719) är uppfyllt. I 2 kap. 4 första stycket expropriationslagen anges att expropriation får ske för att bereda utrymme för näringsverksamhet eller anläggning därför som är av större betydelse för riket eller orten eller för viss befolkningsgrupp. Denna bestämmelse är inte tillämplig i föreliggande fall där det handlar om övertagande om 15 hektar mark från en lantbrukare till en annan. Birgitta Andersson har därför inte möjlighet att med stöd av expropriationslagen förvärva visst område av Gudrun och Albert Svenssons fastighet. Däremot kan Birgitta Andersson begära överföring av marken genom fastighetsreglering enligt 5 kap 1 FBL. Detta kan hon göra med stöd av 5 kap 3 FBL. Enligt 2 kap 1 FBL sker fastighetsbildning genom fastighetsreglering om det gäller ombildning av fastighet. Fastighetsreglering kan ske på grund överenskommelse mellan fastighetsägare men även tvångsvis, mot annans fastighetsägares vilja. För att detta ska kunna ske krävs att ett antal förutsättningar i fastighetsbildningslagen är uppfyllda. För att fastighetsreglering ska få ske ska måste det allmänna lämplighetskravet för fastighetsbildning i 3 kap 1 FBL vara uppfyllt, varje fastighet som ombildas ska med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar bli varaktigt lämpad för sitt ändamål. Då inget i frågan tyder på att detaljplan eller områdesbestämmelser gäller för det område där fastigheterna är belägna aktualiseras inte 3 kap 2 FBL att fastighetsbildning inte får ske i strid mot planen eller bestämmelserna. I och med att det är fråga om jordbruksfastighet gäller enligt 3 kap 5 FBL gäller för att en jordbruksfastighet ska anses vara lämpad för sitt ändamål ska den ha sådan storlek, sammansättning och utformning att den medger att det företag som ska bedrivas på fastigheten ger ett godtagbart ekonomiskt utbyte. Hänsyn ska även tas till möjligheterna att kombinera företaget med annan varaktig verksamhet på orten. Särskild hänsyn ska också tas till betydelen av att vården av att vården av natur- och kulturmiljön främjas. Fastighetsbildning som berör en jordbruksfastighet får enligt 3 kap 6 FBL inte äga rum om åtgärden är ägnad att medföra någon olägenhet av betydelse för jordbruksnäringen. Enligt 5 kap 4 FBL krävs att det s.k. båtnadsvillkoret är uppfyllt, fastighetsreglering får ske, under 17

18 förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna överväger. Enligt 5 kap 5 första stycket FBL krävs att det s.k. förbättringsvillkoret är uppfyllt, fastighetsreglering som begärs av sakägare får genomföras endast om den är nödvändig för att en fastighet som tillhör sökanden ska förbättras. För mark som frångår fastighet genom fastighetsreglering ska enligt 5 kap 2 FBL vederlag utgå i mark eller i andel i samfallighet om inte ersättning i pengar är mer ändamålsenlig Slutligen gäller att det s.k. fastighetskyddet enligt 5 kap 8 FBL är uppfyllt, att varje i fastighetsregleringen ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Fastigheten får inte heller ändras så att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren. Med hänsyn till förutsättningarna frågan finns ingen anledning att behandla opinionsvillkoret i 5 kap 5 andra stycket FBL och byggnadsskyddet i 5 kap 7 FBL. Det går inte enligt förutsättningarna i frågan avgöra om villkoren för fastighetsbildning enligt ovan är uppfyllda. Det som har varit poänggivande är att tentanderna diskuterar betydelsen av dessa bestämmelser. Poängfördelning. Redogörelse för möjligheten till fastighetsreglering enligt 5 kap 1 FBL och att denna sker mot vederlag i mark eller pengar enligt 5 kap 2 FBL (1 p), redogörelse för de allmänna förutsättsättningarna för fastighetsbildning enligt 3 kap 1 och 5 FBL (1 p) samt redogörelse för 5 kap 4 FBL (båtnadsvillkoret), 5 kap 5 FBL (förbättringsvillkoret) och 5 kap 8 FBL (fastighetsskyddet) är uppfyllt. (För de två första poängen har krävts att båda bestämmelserna behandlas. För den tredje poängen har det räckt om två av de tre bestämmelserna behandlas.) b) Gudrun och Albert Svensson äger fastigheten med hälften vardera, de äger fastigheten med en ideell andel som uppgår till vardera 50 procent. Då fastigheten har två ägare är inte en nyttjanderätt som bara en av ägarna upplåter gällande. Enligt 7 kap 9 JB gäller att avtal som innebär att i detta kapitel avsedd rättighet skall gälla i andel i fastighet eller i fastighetens andel i mark, som är samfälld för flera fastigheter, har ej verkan som upplåtelse av nyttjanderätt. Då endast Gudrun upplåter nyttjanderätt, här i form av arrende, följer av 7 kap 9 JB att ägare av en ideell andel inte ensam kan upplåta nyttjanderätt. (1 p) I förarbetena till jordbalken diskuteras att viss verkan ändå kan uppkomma i förhållande till den som upplåtit 18

19 nyttjanderätten men det råder stor osäkerhet angående detta. Detta får dock betraktas som överkurs vid tentamen och har inte varit poänggivande. c) Det råder enligt frågan osäkerhet om den rätta sträckningen av gränsen mellan fastigheterna. En gränsmarkering verkar saknas, en annan verkar vara flyttad. Har gränsen mellan fastigheterna blivit lagligen bestämd mellan fastigheterna gäller enligt 1 kap 3 JB att gränsen har den sträckning som utmärks på marken i laga ordning. Kan utmärkningen av gränsen ej längre fastställas med säkerhet, vilket torde vara fallet här, har gränsen den sträckning som med ledning av förrättningskarta jämte handlingar, innehav och andra omständigheter kan antagas ha varit åsyftad. Då gränsen mellan fastigheterna är utmätt på marken, aktualiseras inte tredje meningen i 1 kap 3 JB vilken förutsätter att gränsens sträckning ej utmärkts på marken. (1 p) Har gränsen ej blivit lagligen bestämd, vilket torde vara ovanligt nu för tiden, gäller enligt 1 kap 4 första stycket JB, de rå eller rör eller andra märken som av ålder har ansetts utmärka gränsen. (1 p) Då det inte av frågan framgår huruvida gränsen är lagligen bestämd går det inte uttala sig om gränsen mellan fastigheterna ska bestämmas enligt 1 kap 3 eller enligt 1 kap 4 JB. d) Det finns olika tillvägandesätt när det gäller att bestämma en gräns mellan fastigheter när det råder osäkerhet om gränsen rätta sträckning. Detta kan prövas i vanlig processuell ordning i form av s.k. fastställelsetalan vid allmän domstol. (1 p). En annan möjlighet är genom s.k. fastighetsbestämning enligt 14 kap FBL varigenom bl.a. gränser kan justeras, 14 kap 6 FBL (1 p). En annan möjlighet är genom fastighetsägarnas skriftliga överenskommelse om gränsens sträckning enligt 14 kap 5 FBL (1 p). En sådan överenskommelse gäller dock inte gräns som rör allmänt vattenområde eller om den avtalade sträckningen väsentligen avviker från gränsens rätta läge eller överenskommelsen skulle medföra att fastighetens värde undergår minskning av betydelse eller att olägenhet uppkommer från allmän synpunkt. Maximalt två poäng har delats ut. Däremot är lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering (LÄL) inte tillämplig då inget i frågan tyder på att Birgitta Andersson inte kan erhålla lagfart på grund av oklarhet eller brist i föregående ägares åtkomst, se 1 första stycket (LÄL). 19