Fel i fastighet

Transkript

1 Fel i fastighet 1

2 2 Felsystemet i JB Köpets konstruktion (två köpehandlingar) Feltidpunkten vid köpet Försämringar mellan avtal och tillträde 4 kap JB Säljaren har vårdplikt till överlämnandet 4 kap 11 JB olyckshändelser (eller skador vållade av 3:e man) 4 kap 12 JB säljarens vanvård eller eget vållande

3 3 Konsumenträtt De köprättsliga reglerna i 4 kap JB är i princip dispositiva (möjl friskriva sig). Enligt 4 kap 19 d JB är de dock tvingande vid konsumentköp, till konsumentens förmån

4 4 Felbegreppet Konkreta fel avviker från avtal 4 kap st JB, 1:a ledet Abstrakta fel avviker från normal standard Fysiska/faktiska fel 4 kap st JB, 2:a ledet Rättsliga fel 4 kap 15-17, 21, 24 JB Rådighetsfel 4 kap 18 JB

5 5 Påföljder vid fel 4 kap 12 JB: Avdrag på köpeskillingen Hävning vid väsentliga kontraktsbrott Ersättning för skada 4 kap 16 JB: + Innehållande av köpeskillingen

6 6 När kan man göra fel gällande? 4:19 b köpares fordran på grund av fel preskriberas 10 år efter tillträdet OM inte preskriptionen avbryts dessförinnan. Obs! Olika påföljdspreskription som längst 10 år om ej avbrott men kan vara kortare beroende av vilken typ av fel. Krav att köpare reklamerar vissa fel inom viss tid: 4:19 a

7 7 Beräkning av prisavdrag Proportionella metoden (4 kap. 19 c JB): Värdet i felaktigt skick x Avtalsenligt pris Värdet i avtalsenligt skick Alt. DIREKTMETODEN (kostnad för att avhjälpa felet)

8 8 Rättsliga fel Bestående lagfartshinder, 4 kap 15 JB Inteckningar/panträtter, 4 kap 16 JB Andra rättigheter, 4 kap 17 1st JB Fastighetstillbehör, 4 kap 17 2 st JB Säljarens hemulsansvar, 4 kap 21 JB Dubbelöverlåtelser, 4 kap 24 JB

9 9 Bestående lagfartshinder 4 kap. 15 JB Normal standard: säljaren = rätt ägare Hinder som inte är avhjälpbara Exempel: säljaren inte rätt ägare eftersom Hans eget förvärv är ogiltigt t.ex. p.g.a. bristande formkrav Hans eget förvärv har hävts t.ex. p.g.a. utebliven betalning

10 10 Bestående lagfartshinder, forts Fel föreligger inte om köparen gör ett godtrosförvärv enligt 18 kap då beviljas ju lagfart 18 kap 1, 3 JB Fel föreligger om köparen inte gör ett godtrosförvärv och rekvisiten i 4 kap 15 JB är uppfyllda (köparen i god tro)

11 11 Andra rättigheter 4 kap 17 1 st JB annan rättighet än i 4 kap 16 JB Ex: Hyra, servitut etc Normal standard = ska ej finnas okända rättigheter Fel föreligger om Fastigheten besväras, dvs. om rättigheten blir bestående efter köp enligt 7 kap JB Köparen är i god tro (dvs inte vet om att rättigheterna finns och belastar fastigheten)

12 12 Förväntade fastighetstillbehör 4 kap 17 2 st Normal standard = det som ser ut som tillbehör enligt 2 kap 1-3 JB ska vara det Fel föreligger om presumtionen bryts (jfr. 2 kap 4-5 ) köparen är i god tro

13 13 Rådighetsfel JB 4:18 Normal standard = köparen ska fritt kunna råda över fastigheten Exempel på fel: myndighetsbeslut riktade mot fastigheten som sådan Fel föreligger om Beslutet förelåg vid köpet Köparen var i god tro (dvs ovetande)

14 14 JB 4 kap 19 ; konkreta fel Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet 4:19 1a led tillämpas vad som sägs i 4:12 om köpares rätt att göra avdrag på köpeskilling eller hävning Köparen har dessutom rätt till skadestånd om felet/förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Utfästelser = del av avtal. Avvikelser = konkreta fel

15 15 Garantier och enuntiationer - kan medföra skadeståndsansvar Säljaren ska ha lämnat uppgifterna inte mäklaren eller annan!! Kan vara muntliga eller skriftliga Kan avse alla slags av fel men krävs att de lämnade uppgifterna är relativt preciserade

16 16 Garantier och enuntiationer Inverkar på köparens undersökningsplikt inskränker denna Kan köpare trots erhållen garanti åberopa sådant han faktiskt kände till? Exv: Säljaren uppger att taket är helt tätt, även vid oväder. Köparen iakttar att det regnar in, även vid normalt regn. Detta förtar verkan av säljarens uppgift och köparens undersökningsplikt kvarstår.

17 JB 4 kap led; abstrakta, fysiska el. faktiska fel Om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet Vad är objektivt sett normal standard? Viktigt att slå fast när det rör abstrakta fel! Bedömningsfaktorer husets ålder, byggtyp, byggmaterial, användning pris, vem som har utfört renoveringen? Klara byggnormer från tiden när byggnation ägt rum kan vara en indikation. Den som påstår att något är standard har bevisbördan! 17

18 18 Fysiska fel/faktiska fel, forts 1) Felet måste ha funnits vid köpet 2) Felansvaret omfattar inte följdskador 3) Köparen har en omfattande undersökningsplikt 4) Säljaren har ingen generell upplysningsplikt

19 Köparens 19 undersökningsplikt JB 4:19, 2 st Gäller enbart fysiska egenskaper Bortfaller normalt vid uttryckliga garantier/enuntiationer. Kan t ex kvarstå men mindre omfattande eller avse övriga egenskaper. en lekmans ögon Ska anpassas efter objektet, dvs mer långtgående om finns anledning misstänka fel!

20 20 Köparens undersökningsplikt, forts Vid felsymptom eller varnande/otydliga besked undersökningsplikten utökas Vid lugnande besked plikten minskas Omfattar ej inbyggda fel, sådant som inte kan ses utan ingrepp köpare som helt struntat i undersökningen kan ändå åberopa dolda fel.

21 21 Dolda fel Sådana som köparen inte kunde/borde ha upptäckt (eller: som inte omfattas av köparens underskningsplikt) Säljaren ansvarar fullt ut Undantag: vid full friskrivning

22 22 Friskrivningsklausuler Grauers: Egenskapsfriskrivningar Påföljdsfriskrivningar Fullständiga friskrivningar Medför att vad som annars skulle ha bedömts som fel, inte är något som köparen kan göra gällande mot säljaren.

23 23 Säljarens upplysningsplikt Ingen generell sådan finns Upplysningsplikt finns dock om Säljaren friskriver sig fullständigt från alla fel och påföljder eller enl Grauers: vid påföljdsfriskrivning Gäller fel som säljaren kände till, men som var dolt för köparen Ger köparen rätt till skadestånd

24 24 Friskrivn/upplysn.plikt Allmänt hållna egenskapsfriskrivningar saknar enligt Grauers verkan! Friskrivningar kan i vissa fall sättas ur spel även om säljaren inte kände till fel; exv om säljaren är NI och köparen KONS el. om det rör allvarliga konstruktionsfel som säljaren själv utfört. Tendenser i praxis till upplysningsplikt vid generella friskrivningar NJA 2007 s. 86.

25 25 Övrigt om 4 kap 19 JB Kan ibland även tillämpas som slasktratt uppsamlingsregel pga formuleringen i den abstrakta delen; T ex kan fel som liknar rättsliga fel /rådighetsfel hänföras till 4:19 2 led men medför då undersökningsplikt! alla fall då fastigh. avviker från vad köparen med fog kunnat förvänta sig

26 26 Kom ihåg Köparen har rätt till skadestånd från säljaren om fastigheten avviker från vad som har utfästs eller felet beror på försummelse på säljarens sida. Avser ofta följdskador

27 27 Objektbeskrivningar kan fogas till avtal och bli avtalsinnehåll. Vanligt att mäklare sammanställer frågelistor och att dessa fogas till kontrakt, och hänvisas till i detta. Avtalsinnehåll beroende på utformning