1. Förberedelser. 1.1 Kontrollera föreningens årsredovisning (finns som bifogad fil i objektsbeskrivningen).

Transkript

1 Checklista för visningen Lägenhet/Bostadsrätt Detta är en checklista som ska vara till hjälp för dig som bostadsköpare. Här får du lite tips som kan hjälpa dig på din resa från visning till avtal. Sätt gärna ett kryss i rutorna så att du vet att du har kontrollerat denna uppgift. 1. Förberedelser 1.1 Kontrollera föreningens årsredovisning (finns som bifogad fil i objektsbeskrivningen). 1.2 Finns reparationsfond? Vilka eventuella åtgärder är planerade i föreningen? 1.3 När byttes stammarna? 1.4 Prata med din bank angående lånelöfte. Om budgivningen drar igång snabbt så är det bra att vara förberedd. Många banker kräver i dag att du måste ha sålt din nuvarande bostad innan du kan köpa en ny. Ring oss på så berättar vi mer. 2. Skick och planering 2.1 Vitvaror Ange vilka vitvaror som finns och när de är inköpta. Prova även om de verkar fungera. Spis, köpt år Frys, köpt år Torktumlare, köpt år Kyl, köpt år Tvättmaskin, köpt år Torkskåp, köpt år 1

2 2.2 Se över vad som tilltalar dig med rummen eller vad som är mindre bra. Se över ytskikten(tapeter, färg, golv, lister mm.) och notera vad som behöver göras. Fråga gärna en fackman för prisuppskattning. Rekommenderade fackmän i din kommun hittar du på Hemverket.se under tjänster & produkter Hall Kök Vardagsrum 2

3 Sovrum Badrum Toalett 3

4 3. Övrigt 3.1 Om du ska ta bort en vägg kolla vad som är bärande och om det går el, vatten/avloppsledningar i den. Kontrollera med fackman och få kostnadsförslag. Rekommenderade fackmän i din kommun hittar du på hemverket.se under tjänster & produkter. 3.2 Vad behöver renoveras? Ta reda på vad som är fast och lös egendom Lös egendom tar säljaren med sig vid flytten. 3.4 Finns källarförråd, vindsförråd? 3.5 Tillgång till P-plats? 3.5 När är tillträdesdag? Nu har du varit på visning dags att lägga bud Tycker du att bostaden verkar passa dig och dina önskemål är det dags för att lägga bud. Om du ska låna till köp av bostaden så se till att du har fått ett lånelöfte på din bank. 4

5 Vi har alltid fast mäklararvode Det gör att många köpare känner sig tryggare med vår neutralitet genom hela affären. Du har rätt att få samma opartiska hjälp från oss som säljaren. Du kan alltid ringa till oss och få rådgivning samt fastighetsjuridiskt stöd av den ansvariga mäklaren. Skapa användarkonto kostnadsfritt Gå in på Hemverket.se och registrera ett kostnadsfritt användarkonto. Alternativt kan du ringa till hemverkets kundtjänst på så hjälper vi dig med det. Därefter kan du lägga bud på Hemverkets objekt och skicka meddelanden till säljaren via dina sidor. Du kommer att få automatiska sms och e-post som uppdaterar dig om budgivningen så att du ständigt har koll på vad som händer. Kontraktsskrivning När du lagt det vinnande budet är det dags för kontraktsskrivning. Ansvarig fastighetsmäklare kontaktar dig för att inhämta uppgifter och utforma köpekontraktet. Köpare och säljare kommer överens om vart man ska träffas för att skriva på kontrakten. Handlingarna är anpassade för just er affär och är förberedda av den ansvariga mäklaren. Ni kan alltid ringa mäklaren om ni har frågor under kontraktsskrivningen förutsatt att det är helgfri vardag 8:00-17:00. Besiktning En certifierad besiktningsman bör alltid utföra en besiktning av bostaden innan kontraktsskrivning görs. Detta för att du ska uppfylla din undersökningsplikt som köpare och för att du inte ska få några otrevliga överraskningar efter köpet. Vi har samlat rekommenderade företag under fliken tjänster & produkter på vår hemsida. Tillträde Tillträdet hålls oftast på köparens bank. Vi på Hemverket kommer upprätta en så kallad likvidavräkning som säljaren kommer ha med sig till banken tillsammans med köpebrevet. Er personliga mäklare är alltid tillgänglig under tillträdet om ni har några frågor. Kontakta oss Har du några frågor eller om vi kan hjälpa dig på något sätt, ring oss gärna på , eller skicka e-post på Vi har öppet helgfri vardag :00. Vill du nå ansvarig mäklare så finns denne angiven på objektsbeskrivningen. Lycka till! / 5

6 Vad säger lagen? En sammanställning av lagar som reglerar bostadsaffären. Fast och lös egendom Inom juridiken skiljer man mellan fast och lös egendom. Fast egendom är mark, all mark är indelad i s.k. fastigheter. Till en fastighet hör bl.a. byggnad och tillbehör till byggnaden. Allt som inte är fast egendom är lös egendom, lös egendom är således negativt definierad. En bostadsrätt är följaktligen lös egendom. Lös egendom utgörs först och främst av s.k. lösören (husgeråd, möbler, datorer, kläder, kreatur, kläder, smycken och dylikt), värdepapper (aktier, skuldebrev, bankböcker och obligationer) samt pengar (såväl mynt som sedlar). Byggnader är också lös egendom, under förutsättning att dessa inte är tillbehör (vidhängande del) till den mark som de är byggda på. Om en byggnad är uppförd på egen grund är huset ett tillbehör till jorden och ingår till följd därav den fasta egendomen. Vad är en bostadsrätt? Mot bakgrund av vad som redogjorts för ovan är en bostadsrätt således inte fast egendom utan lös egendom. Ett köp av en bostadsrätt liknar ett köp av en fastighet på det sättet att köparen köper en bostad. Däremot skiljer sig köpet av en bostadsrätt på så vis att köparen förvärvar en ideell andel i bostadsrättsföreningen, vilket innebär att han/hon även blir (indirekt via medlemskapet) delägare i föreningens fastighet. Detta innebär i sin tur att köparen av en bostadsrätt påtar sig ett ansvar tillsammans med övriga medlemmar för föreningens kostnader för bl.a. underhåll av byggnaden samt löpande kostnader för drift och lån. Det skall även framhållas att en bostadsrätt inte nödvändigtvis behöver vara en lägenhet utan en bostadsrätt kan även avse nyttjanderätt till ett radhus eller kedjehus. Medlemskap i bostadsrättsförening Det är föreningens styrelse som godkänner nya medlemmar. Så länge medlemmen fullgör sina skyldigheter och så länge föreningen lever kan medlemmen aldrig förlora bostadsrätten. Vägras medlemskap går det kostnadsfritt att få det prövat i hyresnämnden. Föreningen kan inte neka någon utan att ha mycket goda skäl. Vissa bostadsrättsföreningar är till för exempelvis äldre medan diskriminering på grund av hudfärg, trosbekännelse eller liknande är förbjuden enligt lag. Som bostadsrättsinnehavare är man med och fattar beslut om exempelvis vem som väljs till styrelseledamot, vilken årsavgift medlemmarna skall betala m.m. Det görs vid den årliga ordinarie föreningsstämman. Där och vid eventuell extra stämma har varje bostadsrätt en röst. 6

7 Tillämligt regelverk Felansvaret vid köp av lös egendom regleras i köplagen. Eftersom köplagen i första hand tar sikte på varor och andra saker som normalt omsätts i handeln, säger det sig självt att reglerna passar sämre för andra kategorier av lös egendom. Bostadsrättslagen ger ingen vägledning vad gäller förvärv av en bostadsrätt. Denna lag reglerar främst bostadsrättsföreningens och bostadsrättsinnehavarens rättigheter och skyldigheter. Istället får branschens sedvänja och avtal samt jordabalkens regler (som reglerar köp av fastighet) en betydelse för hur köplagens felregler bör tolkas. Säljarens upplysningsplikt Det skall understrykas att det inte enkelt kan besvaras hur pass långtgående upplysningsplikten för en säljare av en bostadsrätt sträcker sig. Detta beror på om säljaren haft faktiskt kännedom om omständigheten och huruvida köparen borde sakna sådan kännedom (undersökningsplikten). Vidare är det av betydelse om säljaren insåg eller borde ha insett att köparen inte kände till omständigheten samt om säljaren borde ha insett att denna uppgift var av vikt för köparens beslut att ingå avtalet. När en bostadsrätt säljs i befintligt skick riskerar en sådan klausul att anses vara allt för allmänt hållen. Säljaren bör därför ange vilka egenskaper vad gäller bostadsrätten som denne inte vill svara för. Det ligger givetvis i både säljarens och köparens intresse att informera om, respektive bli informerad om, alla eventuella defekter som en bostadsrätt är behäftad med. Genom att säljaren påtalar en brist i bostadsrätten i en frågelista, som bifogas köpeavtalet, undviker han/hon att köparen har haft anledning att förutsätta att bostadsrätten inte är behäftad med en sådan brist. Säljaren kan följaktligen minimera sitt ansvar genom att upplysa om brister och fel i frågelistan. Köparens undersökningsplikt Det följer av köplagen att köparen inte får åberopa ett fel som han måste antas ha känt till vid köpet. Följaktligen kan köparen inte göra gällande ett fel om han var medveten om denna omständighet när bostadsrätten förvärvades. För det fall säljaren har anmodat köparen att undersöka bostadsrätten står köparen risken för de fel som han hade upptäckt vid en sådan undersökning. Trots att jordabalkens regler inte är direkt tillämpliga på överlåtelser av bostadsrätter är det mot bakgrund av likheterna mellan ett köp av bostadsrätt och ett köp av en fastighet rimligt att ta utgångspunkt i dessa normer även vid en undersökning av en bostadsrätt. Nedan följer ett utdrag om köparens undersökningsplikt ur "Vad säger lagen Fastighet": Lagen förutsätter att köparen gör en noggrann och ingående undersökning av fastighetens fysiska skick. Köparen skall utföra en sådan 7

8 undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Tanken är att fastigheter säljs i befintligt skick och därmed bör köparen ta reda på fastighetens fysiska beskaffenhet i största möjliga mån. Säljaren är inte ansvarig för fel som köparen kunde ha upptäckt vid en undersökning. Det är irrelevant huruvida köparen i det enskilda fallet valde att utföra en sådan undersökning eller inte. Det avgörande är vad en normalt erfaren och på området bevandrad köpare skulle ha kunnat upptäcka respektive inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Undersökningsplikten reduceras inte av att köparen exempelvis saknar erfarenhet eller kompetens, är sjuk eller gammal. Många gånger kan det därför vara lämpligt att köparen tar hjälp av en fackman, särskilt om köparen inte har särskilt bra kännedom om byggnadskonstruktioner och allmänna byggnadsfunktioner. Om köparen hittar någonting som kan tyda på ett fel ingår det i undersökningsplikten att utreda detta närmare. Om det finns symptom på fel, såsom en fuktfläck eller att det luktar dåligt, ingår det i undersökningsplikten att ta reda på vad detta kan bero på. Det finns inget krav på att undersökningen ska göras av en fackman, men många gånger kan det vara klokt att ta hjälp. Särskilt om köparen misstänker ett allvarligt fel bör denne anlita någon som yrkesmässigt utför besiktningar. En köpare kan inte i efterhand kräva ersättning för fel som borde framgått vid köparens undersökning av fastigheten. Köparen kan inte heller få ersättning för fel eller brister som han borde förväntat sig att finna i den aktuella fastigheten. Om byggnaden är uppförd med metoder som vid byggnadstillfället var normala och accepterade, men som senare visat sig orsaka skador av en eller annan anledning, är det en typ av skador som köparen kan ha anledning att förvänta sig. Om en tillräckligt kunnig lekman inte skulle ha kunnat upptäcka ett fel i fastigheten, är det dolt, vilket innebär att säljaren ansvarar för detta. Ett dolt fel är med andra ord ett fel eller en brist som köparen vid köpets ingående inte kände till och inte heller med fog kunnat förutsätta vid köpet. Vilka tillbehör ingår i bostadsrätten? Det saknas regler för vilka tillbehör och vilken utrustning som skall ingå vid köp av en bostadsrätt. Om köparen och säljaren inte kommer överens om något annat kan det göras gällande att den utrustning som bostadsrätten hade då den uppläts som bostadsrätt skall ingå. För att undvika tveksamheter är det viktigt att säljaren och köparen upprättar en skriftlig överenskommelse om något avviker från mot vad som ovan nämnts. Detta görs i bilaga till avtalet där det anges vilka tillbehör och vilken utrustning som ingår i köpet. Som utgångspunkt vid bedömningen av vad som skall ingå bör hänsyn tas till reglerna som gäller för köp av fastigheter, nämligen att det som tillförts av 8

9 bostadsrättföreningen eller bostadsrättsinnehavaren för stadigvarande bruk skall ingå. Reklamation och påföljder Köparen får inte åberopa att bostadsrätten är felaktig om han/hon inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han/hon märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Reklamerar köparen inte inom två år från det att han/hon har övertagit bostadsrätten förlorar han/hon rätten att åberopa felet, om inte annat följer av en garanti eller en liknande utfästelse. Är bostadsrätten felaktig, och beror det inte beror på köparen eller något förhållande på hans/hennes sida, får köparen kräva avhjälpande, prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Med avhjälpande avses att säljaren skall erbjudas möjligheten att tillse att bristen eller felet åtgärdas antingen genom att själv reparera det eller genom att denne anlitar någon hantverkare som ombesörjer det. Säljaren får svara för samtliga kostnader förknippade med avhjälpandet. Om avhjälpande inte kommer i fråga, eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen, får köparen kräva prisavdrag eller häva köpet. För hävning krävs dock att avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för köparen och säljaren insåg eller borde ha insett detta. Tvister För det fall köparen anser att det föreligger ett fel i den bostadsrätt som förvärvats och säljaren inte vill svara för detta fel, föreligger en tvist. Om parterna inte lyckas lösa tvisten på tu man hand, finns det skäl att överväga att ta hjälp av rättsligt ombud. Kontaktuppgifter till ombud finns exempelvis på Advokatsamfundets hemsida, Lästips d=2897 Malmström & Agell, Civilrätt (Förlag: Liber Ekonomi) Carina Iggstrand Larsson, Felansvaret vid fastighetsköp (AB Svenk Byggtjänst, Litteraturtjänst) 9