Jonny Flodin, Anneli Schöldström, Elisabeth

Transkript

1 STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen TENTAMEN I CIVILRÄTT D/4 DEN 30 AUGUSTI 2014 TID: TILLÅTNA HJÄLPMEDEL: Lagbok eller Juridicums (enligt kursanvisning tillåtna) lagtextsamlingar samt till kursen hörande rättsfallssamling (endast upplaga 4). Beträffande ev. kompendier ska dessa vara i original och försedda med institutionens emblem. Miniräknare är tillåtet (ej grafräknare eller programmerbar). EXAMINATOR: Jonny Flodin, Anneli Schöldström, Elisabeth Ahlinder och Ronney Hagelberg Tentamen är anonym. Tentamen består av 4 frågor. På omslaget ska Du fylla i Ditt namn, personnummer, vilken termin Du fullgjorde obligatorierna samt Din bänkkod. Din kod är densamma som Din bänkplats i skrivningssalen. Om Du t ex sitter vid bänk nummer 1 i Brunnsvik skall Du skriva B1 i rutan på omslaget där det står Kod samt på varje svarsark. Skriv på omslaget vilken termin (t.ex. VT-14) Du uppfyllde obligatorierna så att Dina Pm-poäng tillgodoräknas Dig. På varje svarssark ska Du skriva Din bänkkod. OBS! Samtliga svar ska i vederbörlig ordning vara motiverade och innehålla relevant hänvisning till lagrum etc.! OBS!! Ny fråga = nytt ark! Räkna i förekommande fall med en referensränta (f.d. diskonto) om 2 procent. 1

2 Fråga 1 (8 poäng) Fastigheten Lustgården 1:1 utgörs av en lantbruksfastighet. Den var bebyggd med ett bostadshus. På fastigheten fanns även ett antal ekonomibyggnader uppförda. Fastigheten ägdes av Sven Larsson som själv bedrev lantbruk på fastigheten. När Sven Larsson fyllde 65 år bestämde han sig för att låta arrendera ut fastigheten enligt jordbruksarrende. Den 14 mars 1992 upplät han ett arrende för en tid av tio år till Eva Johansson. I arrendet ingick även bostaden. Eva Johansson flyttade till fastigheten, där hon tog över lantbruksverksamheten. Arrendeavtalet skrevs in i fastighetsregistret samma år. År 1996 konstaterade Eva Johansson att det var svårt att få verksamheten att gå ihop. Efter förhandlingar med Sven Larsson kom de överens om att arrendeavgiften skulle sänkas med tio procent från och med det arrendeår som började den 14 mars Detta tilläggsavtal skrevs inte in i fastighetsregistret. År 1998 hade verksamheten börjat gå något bättre. Eva Johansson och Sven Larsson slöt då ytterligare ett tilläggsavtal. Avtalet var muntligt och innebar att arrendeavgiften skulle höjas med fem procent från och med det arrendeår som började I februari 1999 avled Sven Larsson, dödsboet sålde i augusti samma år fastigheten till Arne Andersson. I samband med köpet diskuterades inte arrendeupplåtelsen närmare. Arne Andersson kände dock till att fastigheten var utarrenderad. a) Diskutera om och i vilken utsträckning Arne Andersson är bunden av arrendeavtalet. Arrendeförhållandet upplöstes år 2002 varvid Arne Andersson tog över lantbruksverksamheten. Den visade sig dock mindre framgångsrik än vad han hade räknat med. Den 1 februari 2012 var hans ekonomi körd i botten varför fastigheten utmättes på begäran av C-banken. Vid bevakningssammanträdet framkom följande enligt fastighetsregistrets inskrivningsdel: : 2

3 1) Servitut, inskrivet ) Inteckning 1980 om kr 3) Inteckning 1981 om kr 4) Inteckning 1982 om kr 5) Servitut, inskrivet ) Inteckning 1988 om kr 7) Inteckning 1992 om kr 8) Inteckning 1993 om kr 9) Inteckning 2001 om kr 10) Nyttjanderätt (jordbruksarrende), inskriven ) Inteckning 2008 om kr 12) Skogsavverkningsrätt, inskriven ) Inteckning 2011 om kr A-banken bevakade en fordran om kr och åberopade panträtt i pantbreven från 1980, 1981, 1982 och B-banken bevakade en fordran om kr och åberopade panträtt i pantbreven från 1992 och C-banken bevakade en fordran om kr och åberopade panträtt i pantbreven från 2001 och D-banken bevakade en fordran om kr och åberopade panträtt i pantbrevet från Jordbruksarrendet från 2008 avsåg en åker och var upplåtet för en tid av tio år. Skogsavverkningsrätten från 2010 var upplåten för en tid av fem år. Medelsfördelning skulle äga rum den 1 augusti Förrättningskostnaderna uppgick till kr. b) Upprätta sakägarförteckning och ange skyddsbeloppet. c) Vid den exekutiva auktionen hölls tre utrop. Det första utropet, utan förbehåll för vare sig arrendet eller skogsavverkningsrätten slutade på kr. Det andra utropet, med förbehåll för arrendet, slutade på kr och det tredje utropet, med förbehåll för både arrendet och skogsavverkningsrätten, slutade på kr. Vilket av utropen ska kronofogdemyndigheten godta? d) Förklara skillnaden mellan att jordbruksarrendet och skogsavverkningsrätten har förbehållits vid utrop på den exekutiva auktionen respektive att de inte har förbehållits. 3

4 Fråga 2 (8 poäng) Investmentbolaget Hymer AB har nyligen förvärvat hyresfastigheten Sleipner 3. Investmentbolagets avsikt med förvärvet är inte någon långsiktig förvaltning och det blir något av en överraskning för bolaget när två av hyresgästerna hör av sig till bolaget med följande frågor. Bostadshyresgästen Tyr Sköld har ansökt hos hyresnämnden om ett åtgärdsföreläggande och hänvisar till en överenskommelse med den tidigare fastighetsägaren Angerboda Förvaltning AB. Tyr vill ha följande åtgärdat: - drag från ett fönster i lägenheten, - installation av ett elektroniskt bokningssystem i tvättstugan, för att möjliggöra fler tvättider, - anlitande av en saneringskonsult för att utreda eventuella fukt- och mögelproblem i lägenheten. Lokalhyresgästen Ragnar Roekh kontaktar Hymer AB för att klaga på bristfällig ventilation och störande ljud från gymmet i lokalen bredvid. Du ska som juridisk ombud ge råd om vilka möjliga åtgärder som kan vidtas och i förekommande fall beskriva hur ärendet kan komma att fortlöpa samt ange relevanta lagrum vad gäller: a) Hymer AB i båda ärendena. b) Tyr Sköld i ärendet som avser denne. c) Ragnar Roekh i ärendet som avser denne. 4

5 Fråga 3 (8 poäng) En kommun ska sälja tre fastigheter till ett fastighetsbolag. Avsikten är att de markområden som fastigheterna omfattar ska utvecklas till ett mindre bostadsområde. Den ena fastigheten, Kråkom 5, ligger nära en större väg och kommunstyrelsen vill att denna fastighet ska rymma butiker och gärna en bensinmack. Den andra fastigheten, Kråkom 4, ligger bakom Kråkom 5 och ska bebyggas med bostäder av olika slag: stadsradhus, lägenheter och några fristående villor. Den tredje fastigheten, Kråkom 3, angränsar till både Kråkom 4 och 5 och ska användas för byggande av skola och förskola samt anläggande av allmänna ytor som promenadstråk och parker. På fastigheten finns vid köpet en vårdcentral. Köpehandlingar avseende Kråkom 5, 4 och 3 undertecknas den 12 december Samma dag skickar fastighetsbolaget till inskrivningsmyndigheten in ansökningar om lagfart för samtliga fastigheter samt upptar i en bank ett förvärvslån om totalt 40 miljoner kronor. Lånet är säkerställt genom panträtt i Kråkom 5, 4 och 3. I köpehandlingen och köpebrevet avseende Kråkom 5 upptas följande villkor: Kommunen ska inom 6 månader anta detaljplan för det område inom vilket Kråkom 5 är belägen, om så inte sker ska köpet återgå. I köpehandlingen avseende Kråkom 4 upptas följande villkor: Köparen ska inom 6 månader ha påbörjat byggprocessen på Kråkom 4, om så inte sker ska köpet återgå. Den 15 juli 2014 kontaktar fastighetsbolaget kommunstyrelsen. Fastighetsbolaget påtalar att någon detaljplan för Kråkom 5 inte har antagits och upplyser samtidigt kommunstyrelsen om att byggprocessen på Kråkom 4 inte har inletts. Vidare anger fastighetsbolaget att det den 25 maj 2014 blivit upplyst om att den byggnad som vårdcentralen befinner sig i på Kråkom 3 inte hör till fastigheten. Denna har enligt uppgift uppförts och bekostats av det bolag som bedriver verksamhet i byggnaden. Några dagar senare mottar kommunstyrelsen ett brev med en skriftlig hävning av samtliga köp. Kommunstyrelsen har dock inte för avsikt att ta tillbaka fastigheterna. Kommunstyrelsen svarar helt kort att fastighetsköpen är giltiga och bindande, och att fastighetsbolaget får sälja fastigheterna vidare om det inte vill ha kvar dem. 5

6 Vad gäller avseende fastighetsbolagets möjlighet att nå framgång med hävningen av de tre köpeavtalen? Vad gäller avseende de pantsättningar som fastighetsbolaget upptagit i fastigheterna? Utred rättsläget och besvara frågorna enligt ovan. Utgå ifrån att de förutsättningar som fastighetsbolaget påtalat för kommunstyrelsen avseende de tre fastigheterna är korrekta. Fråga 4 (8 poäng) Rita Hayworth har köpt två fastigheter, en industrifastighet som innehåller en större fabriksbyggnad och en angränsande villafastighet. Det båda fastigheterna har olika fastighetsbeteckningar. I fabriksbyggnaden har det inte bedrivits någon verksamhet under senare år. Villafastigheten har däremot nyttjats för boende. Ritas tanke är att använda fabriksbyggnaden till en s.k. outlet för försäljning av kläder och att hon ska bo i villafastigheten. I samband med projektering för ombyggnad av fabriksbyggnaden till affärslokal tas markprov. Av detta framgår att marken är kraftigt förorenad av olika tungmetaller, spillolja m.m. Det visar sig också att föroreningarna har trängt ner i marken på den angränsande villfastigheten. När Rita kontaktar säljaren angående föroreningarna uppger denne att han endast använde industrifastigheten som lagerbyggnad under en kortare tid och att han inte bedrivit någon miljöfarlig verksamhet på fastigheten. Rita fortsätter sina efterforskningar, det framkommer då att en tidigare ägare av industrifastigheten använde denna till gjuteri. Gjuteriverksamheten hade medfört utsläpp vilka orsakat att föroreningar hade trängt ner i marken. Gjuteriverksamheten hade pågått mellan åren 1950 och 2000 då företaget hade flyttat verksamheten till en annan kommun samtidigt som företaget hade sålt fastigheterna ifråga. På grund av föroreningarna på Ritas fastigheter kontaktar hon kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd som i sin tur kontaktar länsstyrelsens miljöenhet. När miljöenhetens tjänstemän granskar markproven från Ritas fastigheter gör de bedömningen att föroreningarna är så allvarliga, bl.a. innehåller marken cancerframkallande ämnen, att det föreligger risk att människor och djur kan komma till skada. 6

7 a) Vad finns det för möjligheter för länsstyrelsen att i den uppkomna situationen ingripa mot föroreningarna på Ritas fastigheter? Rita går i och för sig med på att inte utnyttja fastigheterna för den planerade renoveringen respektive det egna boendet under en övergångsperiod medan fastigheterna saneras under förutsättning att det allmänna (stat eller kommun) håller henne skadeslös. Vad gäller angående detta? b) Tvist uppkommer om vem som ska bekosta saneringen av de förorenade fastigheterna, fastigheternas nuvarande eller tidigare ägare eller det allmänna (stat och kommun). Företaget som hade orsakat föroreningarna av fastigheterna invänder dels att gjuteriverksamheten hela tiden bedrevs med myndigheternas tillstånd, dels att det har gått alltför lång tid sedan verksamheten upphörde, vilket var år 2000, varför företagets ansvar för föroreningarna under alla förhållanden har fallit bort. De båda senare ägarna av fastigheterna, den ägare som använde fastigheten som lager och Rita, invänder att de inte har orsakat föroreningarna av fastigheterna och därför inte är skyldiga att bekosta någon sanering av dessa. Vad gäller i den uppkomna situationen? c) Rita har fått ytterligare problem med de inköpta fastigheterna. Kommunenes miljö- och hälsoskyddsnämnd begär att Rita ska städa fastigheterna och forsla bort diverse föremål som finns på fastigheterna, två rostiga och obrukbara bilar som stått länge på villafastigheten samt diverse inredning m.m. från fabriksbyggnaden när denna användes som lager och som är placerade på marken utanför fabriksbyggnaden. Rita invänder att den tidigare ägaren av dessa föremål (säljaren) hade lovat att ombesörja städning av fastigheterna, det är t.o.m. inskrivet i köpekontraktet, och att kommunen därför ska vända sig till säljaren av fastigheterna med sin begäran om att städa dessa. Vad gäller i den uppkomna situationen? Vilka möjligheter har kommunen att framtvinga städning av Ritas fastigheter? 7

8 STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen Svarsmall till tentamen i civilrätt D den 30 augusti 2014 Fråga 1, Jonny Flodin (8 poäng) a) Arne Andersson är bunden av den ursprungliga arrendeupplåtelsen enligt bestämmelserna i 7 kap 14 JB, både på grund av att den skrivits in och på grund av ond tro. Han är även bunden på den grunden att det rör sig om arrende, att det finns ett skriftligt avtal och att tillträde har skett (7 kap 13 JB). Däremot verkar inte arrendet ha förbehållits vid köpet. Frågan är om han är bunden av tilläggsavtalen mellan Sven Larsson och Eva Johansson. Det framgår inte av förutsättningarna om det första tilläggsavtalet var muntligt eller skriftligt. Om det var muntligt gäller vad som sägs nedan om det andra tilläggsavtalet. Var det däremot skriftligt är det bindande mellan parterna. Det räknas som en ny upplåtelse i förhållande till en ny ägare av fastigheten (7 kap 8 JB) och det krävs att någon bestämmelse i 7 kap JB är tillämplig för att Arne Andersson ska vara bunden av det. Så torde inte vara fallet. Alltså torde inte sänkningen av arrendeavgiften gälla mot Arne Andersson. Det andra tilläggsavtalet var muntligt och är överhuvudtaget inte bindande, inte ens mellan parterna, 8 kap 3 JB. Det finns därför inte någon anledning att beträffande det tillägget gå vidare till bestämmelserna i 7 kap JB. (2 p) b) Sakägarförteckningen ser ut på följande sätt (skyddsbeloppet uppgår till kr): 1. Servitut 2. A-banken kr 3. Servitut 4. A-banken kr 5. Ägarhypotek kr 6. B-banken kr 7. Förrättningskostnader kr 8. C-banken kr 8

9 9. Arrende 10. C-banken kr 11. Ägarhypotek kr 12. Skogsavverkningsrätt 13. D-banken kr 14. Ägarhypotek kr (3 p) c) Det sista budet ska godtas. Samtliga fordringar med bättre rätt än skogsavverkningsrätten täcks av det utropet. Att ägarhypoteket före skogsavverkningsrätten inte täcks spelar inte någon roll. Se 12 kap 39 UB. Det tredje utropet är på kr och fordringarna under punkterna 1-10 i sakägarförteckningen uppgår till kr. d) Om jordbruksarrendet eller skogsavverkningsrätten förbehållits vid utrop på den exekutiva auktionen gäller rättigheten mot den som köpte fastigheten (7 kap 16 JB). Har däremot rättigheten inte förbehållits, skiljer sig reglerna åt mellan jordbruksarrende och skogsavverkningsrätt. En skogsavverkningsrätt som inte förbehållits gäller inte mot den som köpte fastigheten. Ett jordbruksarrende ska, även om det inte förbehållits, sägas upp för att upphöra att gälla. Den som köpte fastigheten ska göra det inom en månad från tillträdet, annars gäller arrendet mot honom. Sägs avtalet upp gäller vanliga regler om uppsägningstid och besittningsskydd (12 kap 46 UB). (Frågorna c) och d) kan maximalt ge 3 p tillsammans.) Fråga 2, Anneli Schöldström (8 poäng) a) Hymer AB vs Tyr Sköld Allmänt I detta fall föreligger ett hyresavtal, se 12 kap 1 JB. Som juridiskt ombud ska du uppmärksamma att ansökan om åtgärdsföreläggande ska riktas till rätt part, se 7 kap JB. Den som har sökt lagfart på fastigheten, se 7 kap 14 och 1 JB, är att anse som rätt part i hyresnämnden. För samtliga tre punkter i Tyrs begäran gäller följande. Det framgår inte av frågan om Tyr Skölds överenskommelse är skriftlig och i så fall på vilket sätt denna överenskommelse har 9

10 upprättats skriftligt. Det kan tänkas att den är antecknad på Tyrs exemplar, på fastighetsägarens exemplar, på bådas eller på en separat handling. Denna handling kan finnas bara hos Tyr eller även hos fastighetsägaren. Om överenskommelsen är antecknad på fastighetsägarens exemplar, se 7 kap 12 JB, gäller den vid en övergång av fastigheten, se 7 kap 8 JB. Den nye ägaren har att uppfylla tidigare ägares åligganden i den mån de skall fullgöras efter det att tillträde har skett av fastigheten, se 7 kap 17 2 st JB. Är den inte antecknad har Tyr ändå rätt att ansöka till hyresnämnden, se 12 kap 11 JB som avser ringare skada innan tillträde och 12 kap 16 JB som avser under hyrestiden med hänvisning till 12 kap 11 JB. Du bör resonera grundligt kring de olika möjligheterna en bostadshyresgäst har att gå vidare med en påstådd skada eller annan begäran enligt de uppräknade punkterna i 12 kap 11 JB. Du bör även uppmärksamma att det ännu inte har konstaterats att någon skada föreligger utan endast ett påstående från Tyr. Då detta avser en bostadshyresgäst gäller direkt besittningsskydd och du bör kort redogöra kring detta regelverk. Enligt 12 kap 9 JB ska lägenheten tillhandahållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet men att även bättre skick kan avtalas. Sämre skick kan avtalas endast utifrån de två angivna undantagen i denna paragraf. Även under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick, se 12 kap 15 JB. Denna paragraf anger att hyresvärden är skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Dock föreligger en vårdplikt för hyresgäster, se 12 kap 24 JB. Hyresgästen har inte möjlighet att begära åtgärdsföreläggande med hänvisning till en överenskommelse mellan parterna utan att skada eller brist ska innebära att hinder eller men måste föreligga för att ansökan om åtgärdsföreläggande ska beviljas, se RBD 22:91. Om hyresgäst har med anledning av tvist deponerat hyran, se 12 kap 21 JB, ska Länsstyrelsen ofördröjligen underrätta hyresvärden om deposition i rekommenderat brev, se 12 kap 22 JB. Hyresvärden ska inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning och underrättelse om deposition sänts till honom träffa överenskommelse med hyresgästen eller väcka talan för att återfå beloppet, se 12 kap 22 JB. Drag från fönstret Du bör resonera kring om det har konstaterats samt huruvida det kan anses vara en ringare skada eller en försämring genom ålder och bruk som hyresvärden är skyldig att åtgärda och i 10

11 så fall på vilket sätt med hänvisning till 12 kap 9, 11, 15 och 16 JB enligt ovan. Om det är eftersatt underhåll anses det utgöra fel eller brist. I rättsfallet vid Stockholms tingsrätt DF 150/1982 ansågs temperatur över 25 grader utgöra sanitär olägenhet men drag brukar endast medföra högre uppvärmningskostnader och därmed inte en skyldighet för hyresvärden att åtgärda. Kravet på bristen bör inte sättas för lågt, se prop. 1974:150 s 486. Begreppet sanitär olägenhet har numera ersatt av uttrycket olägenhet för människors hälsa, se 9 kap 3 MB. För det fall det kan konstateras att det innebär en försämring för hyresgästens boendemiljö kan hyresvärden bli skyldig att åtgärda detta. Hyresvärden är skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk, se 12 kap 15 JB. Bostadshyresgästen har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder, se 12 kap 24 a JB. Om Tyr sätter fast en list på fönstret för att stoppa draget är det att anses som en sådan åtgärd. Skulle Tyr på något sätt göra fel och minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan, se 12 kap 24 a JB. Elektroniskt bokningssystem Som hyresvärd är du skyldig att tillhandahålla anordning för hushållstvätt alltså tvättmaskin, se 12 kap 18 a JB, men Tyr vill ha ett elektroniskt bokningssystem som anses vara en standardhöjande åtgärd, se RBD 22:91, RBD 1989:19 och SÖH 120/1998. Avsaknaden av ett elektroniskt bokningssystem innebär inte något hinder och men i hans nyttjanderätt. Tyr har därmed inte något rättsligt intresse av att få frågan prövad. För det fall din klient avser att införa en standardhöjande åtgärd, vilket är frivilligt, behövs ett godkännande av berörda hyresgäster eller att hyresnämnden lämnar tillstånd, se 12 kap 18 d JB. Anlita konsult för fukt- och mögelproblem Här var frågan om Tyr kunde kräva att hyresvärden skulle anlita konsult för fukt- och mögelproblem och inte om det förelåg fukt- och mögelproblem. Tyr har inte rätt att kräva en konsult utan endast att framföra en begäran om åläggande att åtgärda brister, se 12 kap 11 JB, RBD 22:91 och SÖH 360/1995. Det är ändå så att Tyr kan gå vidare i ärendet och du bör även ge råd till hyresvärden kring vad som kan hända för det fall fukt- och mögelproblem kan konstateras, se 12 kap 11 och 16 JB. 11

12 Hymer AB vs Ragnar Roekh Allmänt Ragnar Roekh är lokalhyresgäst och har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att parterna kan avtala om sämre skick, se 12 kap 9 JB. Det innebär även att hyresvärden inte riskerar att få ett åtgärdsföreläggande från hyresnämnden då lokaler är undantagna denna möjlighet, se 12 kap 11 1 st 5 p JB. Dock riskerar hyresvärden att Ragnar vidtar åtgärder enligt övriga punkter 1-4 då brist kan anses föreligga. Du bör resonera kring detta. En lokalhyresgäst får använda lokalen för annat ändamål än det avsedda om hyresvärden eller hyresnämnden lämnar tillstånd till detta, se 12 kap 23 JB. Vårdplikt gäller även för lokalhyresgäst, se 12 kap 24 JB. Ventilation Det framgår inte av uppgiften om problemet med ventilationen har konstaterats eller inte och om problemet förelåg vid inflyttningen eller uppstod därefter. Det framgår inte heller av uppgiften vem av parterna som är ansvarig för detta eller vad parterna har avtalat om. Detta bör du uppmärksamma för att kunna ge relevant rådgivning till din klient. Ventilation kan vara en kostsam åtgärd och det viktigt som juridiskt ombud att ge råd som tillvaratar din klients intressen i detta fall. Om ansvaret ligger på hyresgästen är det inte hyresvärdens skyldighet vilket du bör uppmärksamma, se 12 kap 9, 11 och 16 JB. En lokal får endast användas för det avsedda ändamålet, se 12 kap 23 JB. Du kan ställa frågan om Ragnar har ändrat sin inriktning och verksamhet som därmed har ökat belastningen på ventilationen. I så fall kan hyresvärden lämna en tillsägelse att vidta rättelse och därefter säga upp hyresgästen för förverkande, se 12 kap 42 1 st 6 p JB. Störningar En lokalhyresgäst anses inte kunna bli störd, se 12 kap 25 JB. Däremot är även en lokalhyresgäst skyldig att se till att omgivningen inte blir störd, se 12 kap 25 1 st JB. Lokalhyresgästen är ansvarig även för andra personer, se 12 kap 24 1 st och 42 1 st 6 p JB. Sundhet, ordning och gott skick ska iakttas inom fastigheten av hyresgästen, se 12 kap 25 JB. Om gymmet inte följer detta är hyresvärden skyldig att tillse att så sker. 12

13 Om hyresvärden vill gå vidare gentemot gymmet ska först tillsägelse ske, se 12 kap 25 2 st JB. Om en lokalhyresgäst inte efter tillsägelse vidtagit rättelse riskerar denne att sägas upp i förtid, se 12 kap 42 6 p JB, eller till hyrestidens utgång, se 12 kap 57 1 st 1 p JB. Sådan tillsägelse ska ske med rekommenderat brev, se 12 kap 63 JB. Är störningarna särskilt allvarliga kan hyresvärden säga upp lokalen utan någon tillsägelse, se 12 kap 25 3 st och 12 kap 42 3 st JB. Är störningarna ringa betydelse är däremot hyresrätten inte förverkad, se 12 kap 42 8 st JB. Hyresvärden riskerar att Ragnar vidtar åtgärder, se 12 kap 11 och 16 JB utifrån att vad som kan anses avtalat skick och om skada eller brist kan anses föreligga. Har parterna inte avtalat om skick kan hyresvärden riskera att Ragnar säger upp sig för avflyttning om det är en väsentlig störning, se 12 kap 4 JB eller för villkorsändring med begäran om att åtgärder mot störningarna ska vidtas, se 12 kap 54 JB. Då lokalhyresavtal ofta löper på en viss tid kan det dröja tills avflyttning sker. Som en jämförelse kan nämnas NJA 1991 s 574 som gällde en bostadsrättshavare och pianospel som pågick flera timmar både vardagar och helger. Det ansågs inte utgöra störning. (4 p) b) Tyr Sköld vs Hymer AB Allmänt Se ovan under a) men resonera för det som talar för Tyr Sköld. Det Tyr även bör känna till är att vardera parten står sina rättegångskostnader i ärendet om åtgärdsföreläggande i hovrätten, se 12 kap 73 JB. De möjligheter som föreligger när skada eller brist har konstaterats framgår av 12 kap 11 och 16 JB. Därutöver tillkommer möjligheten för Tyr Sköld att deponera hyran hos Länsstyrelsen, 12 kap 21 JB under förutsättning att han har rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos hyresvärden. Hyresvärden kan efter att deponering har skett göra gällande förverkande, se 12 kap 21 3 st JB. Drag från fönstret Se ovan under a) men resonera för det som talar för Tyr Sköld. 13

14 Om hyresgästen visar att kraftigt förändrade temperaturvärden har uppstått kan det anses som en brist, se RH 1994:36. Det finns riktlinjer för inomhustemperaturer som kan anföras till stöd för att brist föreligger. Elektroniskt bokningssystem Se ovan under a) men resonera för det som talar för Tyr Sköld. Det Tyr möjligen skulle kunna ange är att det är avtalat mellan parterna och därmed ett hyresvillkor samt att åtgärden inte är standardhöjande utan standard på orten, jfr 12 kap 18 d JB. Det innebär att övriga hyresgäster inte skulle behöva ge sitt medgivande. Anlita konsult för fukt- och mögelproblem Se ovan under a) men resonera för det som talar för Tyr Sköld. Det krävs inte att Tyr har konstaterat att fukt- eller mögelskada föreligger men det bör anföras någon typ skäl för hans ansökan. Om Tyr själv har vållat skadan är han skyldig att ersätta skada som uppkommer genom vållande, vårdslöshet eller försummelse, se 12 kap 24 JB. Sådan skada kan uppstå om t.ex. en kran står och läcker utan att hyresgästen meddelar detta till hyresvärden. Meddelande om skada eller brist som inte ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet ska uppstå ska lämnas utan oskäligt dröjsmål, se 12 kap 24 JB. (2 p) c) Ragnar Roekh vs Hymer AB Allmänt Se ovan under a) men resonera för det som talar för Ragnar Roekh. Ventilation Se ovan under a) men resonera för det som talar för Ragnar Roekh. Under förutsättning att det är hyresvärdens ansvar och problem har konstaterats har Ragnar möjligheter att få problemen åtgärdade, se 12 kap 11 och 16 JB. Dock inte genom åtgärdsföreläggande som är uteslutet för lokalhyresgäster, se 12 kap 11 1 st 5 p JB. Du bör resonera kring övriga punkter 1-4 i samma paragraf. Störningar 14

15 Se ovan under a) men resonera för det som talar för Ragnar Roekh. Det är endast störningar i boendet som beaktas av lagen, se 12 kap 25 1 st JB. Det innebär att en lokalhyresgäst inte kan anses störd. Dock omfattas lokalhyresgästen av de allmänna reglerna om sundhet, ordning och gott skick, se 12 kap 25 2 st JB. Här bör hänsyn tas till det angivna ändamålet vid upplåtelse, de faktiska förutsättningarna och parternas avsikter vid avtalets ingående. Se ovan men resonera för det som talar för Ragnar Roekh. Det framgår inte av frågan om störningarna från gymmet är i samma fastighet eller i intilliggande fastighet. Det framgår inte heller om dessa störningar är förbundna med verksamheten som sådan eller om de är utöver detta. Vid en förhyrning till ett gym med sedvanlig verksamhet ska gymmet kunna fortsätta bedriva verksamhet och inte riskera att sägas upp i förtid på grund av detta. Det framgår inte heller på vilket sätt Ragnar blivit störd. Om han har en ljudkänslig verksamhet beaktas inte detta om inte det står angivet i avtalet som ett särskilt villkor. Om det kan konstateras att brist föreligger från intilliggande fastighet är en hyresvärd skyldig att tillse att störningar i den egna fastigheten upphör, se 12 kap 25 2 st JB. (2 p) Fråga 3, Elisabeth Ahlinder (8 poäng) Svar på frågan avser vad som gäller avseende fastighetsbolagets möjlighet att nå framgång med sin talan om hävning av de tre köpeavtalen, samt vad som gäller avseende de pantsättningar som fastighetsbolaget upptagit i fastigheterna. Frågan behandlar således tre köp och tre pantsättningar, vilka lämpligen diskuteras och redovisas separat. Kråkom 5 Eftersom kommunen inte antagit detaljplan inom sex månader kan köpet hävas. Villkoret som upptagits i båda köpehandlingarna är giltigt, 4 kap 3 JB, 4 kap 4 JB inom tvåårsgräns, samt 4 kap 6 JB, villkoret upprepas i köpebrev. Panträtten i Kråkom 5 faller efter hävning av avtalet. Den panträtt som fastighetsbolaget upptagit som säkerhet för förvärvslånet är inte giltig. Panträtt kan endast upplåtas av fastighetens ägare, 6 kap 2 JB. Eftersom villkoret avseende köpets bestånd som nämnts är giltigt, är köpet inte fullbordat förrän villkoret uppfylls. Villkoret medför att fastighetsbolagets lagfartsansökan bör ha vilandeförklarats, 20 15

16 kap 7 13 p JB. Vilket medför att banken inte har möjlighet till godtrosförvärv i denna situation, 18 kap 2 JB. Panträtt som upplåts av en person som inte är lagfaren ägare vid tidpunkten för pantsättning kan bli giltig om lagfart senare beviljas, i detta fall sker dock inte detta eftersom köpet går åter. (2 p) Kråkom 4 Att köparen inte påbörjat byggprocessen medför inte att köpet kan hävas. Villkoret har inte upptagits i köpebrevet och är därmed inte giltigt, 4 kap 3 och 6 JB. Villkoret, som är uppställt i säljarens intresse, skulle oavsett giltighet inte kunna användas av köparen för att häva köpet, diskussion om detta är dock onödig eftersom villkoret inte är giltigt. Köpet är giltigt och fastighetsbolaget får, åtminstone i detta fall, precis som kommunstyrelsen anför, sälja fastigheten vidare om det inte önskar fortsätta äga den. Panträtten som upplåtits av fastighetsbolaget består därmed liksom köpet i sig. Även om fastighetsbolaget inte var lagfaren ägare vid tidpunkten kommer lagfart beviljas och panträtten har därmed upplåtits av rätt ägare, 6 kap 2 JB. (2 p) Kråkom 3 Hävning kan förmodligen ske på grund av att fel enligt 4 kap JB föreligger. En byggnad utgör normalt ett fastighetstillbehör och om så inte är fallet, och köparen inte vet om detta, föreligger ett fel som medför att köparen har rätt att häva köpet. I detta fall har en utomstående juridisk person uppfört en byggnad på Kråkom 3. Detta medför att byggnaden inte utgör ett fastighetstillbehör enligt 2 kap 1 JB eftersom det föreligger en brist i ägarsamband, 2 kap 4 JB. Köparen förefaller inte ha vetat om detta och det föreligger således ett fel enligt 4 kap 17 2 st JB. Köparen kan anses ha reklamerat i tid 4 kap 19 a JB, en och en halv månad skulle även för en näringsidkare, kunna anses vara skälig tid för meddelande av fel. Jfr. NJA 2008 s. 1158, cirka 4,5 månader efter att reklamationsfristen börjat löpa, ansågs under särskilda omständigheter ha skett inom skälig tid. Motsatt argumentation är även möjlig. Om reklamation skett i rätt tid bör hävning vara möjlig eftersom det inte gått mer än ett år efter köpet, 4 kap 12 JB. Panträtten kvarstår i Kråkom 3, lagfart bör med stor sannolikhet ha beviljats fastighetsbolaget eftersom det inte finns något villkor som hindrar att så sker. Fastighetsbolaget var under alla omständigheter rätt ägare vid tiden för pantsättningen vilket medför att panträtten giltig och består även efter hävning, 6 kap 2 JB. Hävning är dock endast möjlig om köparen betalar säljaren för den belastning som uppstått i fastigheten efter köpet, den upplåtna panträtten, 4 kap 27 JB. (4 p) 16

17 Fråga 4, Ronney Hagelberg (8 poäng) Frågan handlar om en industrifastighet där det bedrivits gjuteriverksamhet och där marken är förorenad av tungmetaller, spillolja m.m. Detta utgör miljöfarlig verksamhet enligt 9 kap 1 2 p miljöbalken (1998:808), MB. Om ett mark- eller vattenområde är så allvarligt förorenat att det med hänsyn till riskerna för människors hälsa och miljön är nödvändigt att besluta om begränsningar i markanvändningen eller andra försiktighetsmått, ska länsstyrelsen enligt 10 kap 15 MB förklara området som miljöriskområde. (1 p) Vad som kan tala för att för att förutsättningarna för miljöriskområda kan vara uppfyllda, är att marken innehåller cancerframkallande ämnen. Vid förklaring av miljöriskområde ska föroreningarnas hälso- och miljöfarlighet, föroreningsgraden, förutsättningarna för spridning och den omgivande miljöns känslighet beaktas. När ett område förklaras som miljöriskområde ska länsstyrelsen enligt 10 kap 17 1 st MB besluta om inskränkningar i markanvändningen eller om att vissa åtgärder som den eller de fastighetsägare eller andra som omfattas av förklaringen vill vidta ska vara förenade med villkor eller ska föregås av en anmälan till tillsynsmyndigheten. För att mark ska kunna förklaras som miljöriskområde måste föreningsskadorna vara betydande. Någon ersättning för inskränkningen i markanvändningen utgår enligt miljöbalken inte till markägaren eller andra. Den traditionella principen är därvid att inskränkningar som görs för att hindra miljöskador inte ersätts ekonomiskt. (1 p) b) Den uppkomna skadan på fastigheterna utgörs av en föroreningsskada eller en av allvarlig miljöskada enligt 10 kap 1 1 st MB. Utgångspunkten är enligt 2 kap 8 MB att förorenaren ansvarar för att en åtgärd som medför skada eller olägenhet avhjälps i den omfattning det kan anses skäligt enligt 10 kap MB. Enligt 10 kap 2 MB gäller att den som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till föreningsskada eller allvarlig miljöskada ansvarar för att avhjälpande sker enligt bestämmelserna i 10 kap MB. Verksamhetsutövaren har det primära ansvaret för den uppkomna miljöskadan. (1 p) Att verksamheten hela tiden bedrevs med myndigheternas tillstånd har i sig inte någon betydelse i sammanhandet. Avgörande är istället om miljöskadan har orsakats av utsläpp eller andra åtgårder som när de ägde rum var uttryckligen tillåtna genom en myndighets beslut. Vad gäller innebörden avhjälpandeansvaret skiljer miljöbalken mellan föroreningsskada i 10 kap 4 MB och allvarlig miljöskada i 10 kap 5 MB. Enligt 10 kap 4 MB gäller att den som är ansvarig för att avhjälpa en föroreningsskada i skälig omfattning ska utföra eller bekosta det avhjälpande som på grund av föroreningen behövs för att förebygga, hindra eller motverka att 17

18 skada eller olägenhet uppstår för människors hälsa eller miljön. Vidare gäller att när ansvarets omfattning bestäms ska det beaktas hur lång tid som har förflutit sedan föroreningen ägde rum, vilken skyldighet den ansvarige hade att förhindra framtida skadeverkningar och omständigheterna i övrigt. Om en verksamhetsutövare visar att den har bidragit till föroreningen endast i begränsad mån, skall även detta beaktas vid bedömningen av ansvarets omfattning. Vid ansvaret för allvarlig miljöskada gäller enligt 10 kap 5 2 st MB att när omfattningen av ansvaret enligt första stycket bestäms ska det beaktas om skadan har orsakats av utsläpp eller andra åtgärder som, när de ägde rum, var uttryckligen tillåtna enligt föreskrifter i lag eller annan författning eller enligt en myndighets beslut, eller inte ansågs skadliga enligt den vetenskapliga och tekniska kunskap som fanns då. (1 p) Av förutsättningarna i frågan framgår inte huruvida det handlar om föroreningsskada eller en allvarlig miljöskada. Det som talar för att det handlar om en allvarlig miljöskada är att marken innehåller cancerframkallande ämnen, 10 kap 1 2 st 1 p MB. Vad gäller invändningen om att verksamheten upphörde år 2000 och att företagets anser att ansvaret för föroreningen har fallit bort så utgör detta en invändning om att anspråket har preskriberas. Enligt 10 kap 8 MB gäller att preskriptionslagen (1981:130) inte är tillämplig på ansvaret för miljöskador enligt 10 kap 2 7 MB. (1 p) Vad gäller ansvaret för miljöskador från tiden innan miljöbalken trädde ikraft uttalas i förarbetena till miljöbalken att ansvaret gäller för miljöfarlig verksamhet som uppkommit efter den 30 juni 1969 då miljöskyddslagen trädde i kraft. Om det inte finns någon verksamhetsutövare som kan utföra eller bekosta avhjälpande av en föroreningsskada eller allvarlig miljöskada är enligt 10 kap 3 MB var och en som förvärvat den förorenade fastigheten ansvarig för skadan, om förvärvaren vid förvärvet kände till föroreningen eller borde ha upptäckt den. Om förvärvet avser en privatbostadsfastighet ansvarar endast den förvärvare som vid förvärvet kände till föroreningen. Detta innebär ett subsidiärt ansvar och att säljaren av fastigheten och Rita Hayworth kan bli ansvariga för miljöskadan om de känt till eller borde ha upptäckt denna. Det gäller således att de olika köparna har fullgjort sin undersökningsplikt vid köpet av industrifastigheten. När det gäller villafastigheten krävs däremot att de olika köparna kände till föreningen dvs. hade vetskap om föreningen. (1 p) c) Frågan gäller två fastigheter där det finns diverse skräp som kommunen vill att fastighetens ägare forslar bort varvid den nuvarande ägaren skyller på att den förutvarande ägaren enligt köpekontraktet har åtagit sig detta. Enligt 15 kap 30 MB gäller att ingen får skräpa ner utomhus på en plats som allmänheten har tillträde till eller insyn till. Inget i frågan tyder på att 18

19 dessa förutsättningar inte skulle vara uppfyllda. (1 p) Att med uppsåt eller oaktsamhet skräpa ner utomhus på en plats som allmänheten har tillträde till eller insyn till kan enligt 29 kap 7 MB medföra böter eller fängelse i högst ett år. Brottet benämns nedskräpning. Är nedskräpningen mindre allvarlig döms för nedskräpningsförseelse till penningböter. Straffas kan den som har utfört nedskräpningen, enligt frågan den förutvarande ägaren. Tillsynsmyndigheten, i detta fall kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd, se 26 kap 3 1 st MB, får enligt 26 kap 9 1 st MB i det enskilda fallet besluta om förelägganden och förbud som behövs för att miljöbalken ska följas. Kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd kan således förelägga den nuvarande fastighetens ägare att städa fastigheterna. Ett sådant beslut får enligt 26 kap 14 MB förenas med vite. Blir kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd beslut inte verkställt ska kronofogdemyndigheten enligt 26 kap 17 MB efter ansökan av miljö- och hälsoskyddsnämnden verkställa beslutet. Istället för att begära verkställighet får miljö- och hälsoskyddsnämnden enligt 26 kap 18 1 st MB besluta att rättelse ska vidtas på den felande (fastighetsägarens) bekostnad. (1 p) 19