Jonny Flodin, Anneli Schöldström, Elisabeth Ahlinder och Ronney Hagelberg

Transkript

1 STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen TENTAMEN I CIVILRÄTT D/4 DEN 14 JANUARI 2016 TID: TILLÅTNA HJÄLPMEDEL: Lagbok eller Juridicum (enligt kursanvisning tillåtna) lagtextsamlingar samt till kursen hörande rättsfallssamling (endast upplaga 5). Beträffande ev. kompendier ska dessa vara i original och försedda med institutionens logotyp. Miniräknare är tillåtet (ej grafräknare eller programmerbar). EXAMINATOR: Jonny Flodin, Anneli Schöldström, Elisabeth Ahlinder och Ronney Hagelberg Tentamen är anonym. Tentamen består av fyra frågor. På omslaget ska Du fylla i Ditt namn, personnummer, vilken termin Du fullgjorde obligatorierna samt Din bänkkod. Din kod är densamma som Din bänkplats i skrivningssalen. Om Du t ex sitter vid bänk nummer 1 i Laduvik ska Du skriva L1 i rutan på omslaget där det står Kod samt på varje svarsark. På varje svarsark ska Du skriva Din bänkkod. OBS! Samtliga svar ska i vederbörlig ordning vara motiverade och innehålla relevant hänvisning till lagrum etc.! OBS!! Ny fråga = nytt ark! Räkna i förekommande fall med en referensränta om 2 procent. 1

2 Fråga 1 (8 poäng) Greta Guldén förvärvade år 2000 en fastighet bebyggd med en ståtlig villa i en av stadens mer fashionabla områden för kr. Greta Guldén behövde låna kr för att kunna finansiera köpet. Det fanns vid förvärvet fyra inteckningar i fastigheten, en från år 1972 om kr, en från år 1975 om kr, en från år 1986 om kr och en från år 1997 om kr. Det fanns också ett inskrivet avtalsservitut avseende rätt att ta väg över del av fastigheten. Servitutet skrevs in år Greta Guldén lånade kr av sin förmögna faster Beata Kosing. Greta Guldén och Beata Kosing kom överens om att lånet skulle löpa utan ränta och att Greta Guldén skulle betala när hon kände att hon hade förmåga att göra det. Några betalningar kom dock inte att erläggas Greta Guldén ansåg sig inte ha möjlighet till det. Greta Guldén och Beata Kosing diskuterade inte lånet efter att det hade beviljats. Som säkerhet för lånet överlämnade Greta Guldén pantbreven från år 1972 och år 1975 till Beata. Greta Guldén lånade vidare kr av A-banken. Som säkerhet för lånet överlämnade Greta Guldén pantbreven från år 1986 och år 1997 till A-banken. Greta Guldén pantförskrev som säkerhet för lånet också framtida pantbrev om totalt kr. A-banken bistod Greta Guldén med att ansöka om lagfart på fastigheten och med att ansöka om en inteckning på kr. I ansökan om inteckning, som undertecknades av Greta Guldén, uppgavs att det framtida pantbrevet hade pantförskrivits till A-banken. Ansökningarna kom in till inskrivningsmyndigheten den 8 december år Lagfart och inteckningen beviljades den 12 december år Pantbrevet kom i A-bankens besittning den 17 december år a) Förklara när vid vilken tidpunkt A-banken fick panträtt i det pantbrev som utfärdades på grund av inteckningen den 12 december år År 2002 kom Greta Guldén överens med Valle Wilde, ägare av grannfastigheten, att denne skulle få använda ca 50 kvm av Greta Guldéns fastighet. Området gränsade till Valle Wildes fastighet och han skulle sätta upp ett staket mot resten av Greta Guldéns fastighet och uppföra ett garage på området. Avtalet upprättades skriftligen och benämndes servitut. Det skulle gälla utan tidsbegränsning. Avtalet skrevs in i fastighetsregistret år b) Diskutera om det garage som Ville Wilde uppförde hörde till någon av fastigheterna och i sådant fall vilken. År 2006 genomgick villan en grundlig renovering. I samband med renoveringen lånade Greta Guldén kr av B-banken. Som säkerhet för lånet överlämnade hon ett pantbrev från år 2004 och kr och ett pantbrev från år 2005 om kr. År 2013 fick Greta Guldén tjänst utomlands under en tid av fem år. Hon bestämde sig för att hyra ut villan under den tid hon var borta till Vackra Hem AB. Tanken var att Vackra Hem ABs VD skulle bo i villan under denna period. Hyresavtalet slöts den 1 juni 2013 och skrevs på bestämd tid, fem år, och hyran för hela perioden erlades i förskott. Avtalet skrevs in i fastighetsregistret år

3 År 2014 lånade Greta Guldén kr av C-banken. Som säkerhet för lånet överlämnade Greta Guldén ett pantbrev från år 2014 om kr till C-banken. Greta Guldéns ekonomi försämrades därefter snabbt. Fastigheten utmättes den 1 mars 2015 på begäran av A-banken. Medelsfördelning skulle ske den 1 augusti Förrättningskostnaderna uppgick till kr och referensräntan till 2 procent. Vid bevakningssammanträdet bevakade Beata Kosing en fordran om kr avseende enbart kapital. A-banken bevakade en fordran om kr, varav kr kapital och kr ränta. B-banken bevakade en fordran om kr, varav kr kapital och kr ränta. C-banken bevakade en fordran om kr, varav kr kapital och kr ränta. c) Upprätta en sakägarförteckning och ange skyddsbeloppet. d) Vid den exekutiva auktionen utropades fastigheten tre gånger. Det första utropet var utan avtalen från år 2002 och Det andra utropet var med förbehåll för avtalet år 2002 och det tredje utropet var med förbehåll för båda avtalen från år ch Det första utropet slutade på kr, det andra på kr och det tredje på kr. Förklara vilket utrop som kronofogdemyndigheten ska godta. e) Antag att försäljningen skedde med förbehåll för avtalen från år 2002 och Tillträde ägde rum den 1 augusti Köparen ville flytta in i villan så snabbt som möjligt för att använda den som bostad. Till vilket datum kan köparen säga upp avtalet om uppsägningen gjordes den 5 augusti 2015? Diskutera också vilka möjligheter Vackra Hem AB har att få avtalet förlängt. f) Hur mycket ska köparen betala kontant om fastigheten såldes för kr? 3

4 Fråga 2 (8 poäng) Sunna Alfrödull har några fastighetsrättsliga frågor och söker juridisk rådgivning av dig som jurist. a) Sunna Alfrödull har nyligen köpt en fastighet som hon delvis använder för kommersiell verksamhet i form av vandrarhem. Fastigheten är bebyggd med ett större bostadshus (i vilket vandrarhemmet bedrivs), ett mindre bostadshus samt flera ekonomibyggnader. Fastigheten består vidare av skog och vid det mindre bostadshuset är en större trädgård som används för odling anlagd. Säljarna, Estrid och Olof Segersäll, bor enligt muntlig överenskommelse med Sunna Alfrödull kvar i det mindre bostadshuset efter överlåtelsen av fastigheten till Sunna. Estrid och Olof Segersäll ska enligt överenskommelsen få bo i det mindre bostadshuset under sin livstid. Avsikten vid köpet var även att Estrid och Olof Segersälls barn och barnbarn ska få bo i huset. Köpeskillingen sänktes med anledning av ovan nämnda rätt för säljarna, samt för säljarnas barn och barnbarn, att under sin livstid bo i det mindre bostadshuset med kr. Estrid och Olof Segersäll utför underhåll på det mindre bostadshuset och sköter även trädgården med odlingen i anslutning till det mindre bostadshuset samt de gräsmattor som är anlagda på fastigheten. Vidare förvarar Estrid och Olof Segersäll alltjämt, även efter överlåtelsen till Sunna, en större mängd bråte i en av ekonomibyggnaderna. Sunna Alfrödulls vandrarhemsverksamhet har med tiden kommit att bli lönsam och Sunna, som ser en möjlighet att utveckla verksamheten och ytterligare öka vinsten, önskar av den anledningen få ut Estrid och Olof Segersäll ur det mindre bostadshuset. Sunna skulle även vilja tömma ekonomibyggnaden och slänga den bråte som förvaras där. Kan Sunna få säljarna att avflytta från det mindre bostadshuset och hur ska hon i sådant fall gå tillväga? Hur kan hon rättsligt göra med den stora mängden bråte i ekonomibyggnaden? b) Sunna Alfrödull har på en del av samma fastighet som behandlas ovan i a) till ägaren av en pub på en grannfastighet upplåtit rätt använda marken för parkeringsplatser till pubens gäster. Avtalet löper på ett år med en månads uppsägning med möjlighet till förlängning. Sunna som vill minnas att det var länge sedan villkoren för detta avtal diskuterades skulle vilja få till stånd en villkorsändring och därigenom kunna höja hyran för parkeringsplatserna. Sunna skulle även vilja använda några, eller till och med samtliga, parkeringsplatser för sina egna gäster då det har blivit en kraftigt ökad beläggning de senaste åren. Hur ska Sunna gå till väga för att hon ska kunna ändra villkoren för avtalet om parkeringsplatser? Kan hon få tillbaka några, eller samtliga, parkeringsplatser? c) För en tid sedan fick Sunna Alfrödull ett telefonsamtal från en mobiloperatör som vill sätta upp en telemast på Sunnas fastighet. Sunna och mobiloperatören diskuterade under samtalet var masten kan placeras och uppföras på Sunnas fastighet. Parterna kom dock inte fram till någon konkret lösning under telefonsamtalet men diskuterade möjligheten att placera den på marken alternativt på något av bostadshusen. 4

5 Vad bör Sunna tänka på om hon tecknar avtal med mobiloperatören och hur bör avtalet utformas? Vilken typ av rättighet ska Sunna rätteligen upplåta till mobiloperatören, beroende på var den placeras, och står det Sunna i övrigt fritt (utifrån förutsättningarna i a-frågan) att välja var masten ska placeras? (Utgå ifrån att mastens placering är oproblematisk utifrån ett förvaltningsrättsligt markanvändningsperspektiv) d) Sunna Alfrödull har utöver den ovan nämnda fastigheten även en bostadsrätt om fyra rum och kök i stan som hon hyr ut till tillfälliga hyresgäster. För närvarande bor det två olika hyresgäster i lägenheten. Bostadsrättsföreningen Bestla har meddelat Sunna att hon inte får hyra ut lägenheten i andra hand längre. Sunna som inte har för avsikt att flytta till bostadsrättslägenheten men som ändå önskar ha den kvar vill även i fortsättningen hyra ut lägenheten. Vilket råd kan du ge Sunna angående detta? Vilka möjligheter har Sunna att hyra ut lägenheten i andra hand? Utforma svaret på frågorna ovan som råd riktade till din klient Sunna Alfrödull. 5

6 Fråga 3 (8 poäng) Wally Wenga sålde den 24 december 2015 sin fastighet och den verksamhet som bedrivs på fastigheten till Fuffe Draklund. På fastigheten finns två fabrikshallar uppförda. I hallarna tillverkas dörrkarmar och fönster i trä. Vid tillträde den 11 januari 2016 inträffar följande: En kvinna hade till Wally Wenga på avbetalning sålt en pelarborrmaskin som väger fyra ton och är fastbultad i golvet i en av byggnaderna och en hiss som är inmonterad i ett för ändamålet uppfört hisschakt som löper mellan två våningsplan. Kvinnan hävdar med stöd av avtalet att hon har bättre rätt till såväl pelarborrmaskinen som hissen. Utgå från att den förre ägaren av fastigheten, Wally Wenga inte har betalat hela köpeskillingen för föremålen och att avtalet innehåller ett ägarförbehåll. a) Utgör föremålen fast egendom och har kvinnan i enlighet med avtalet bättre rätt till pelarborrmaskinen respektive hissen? Fuffe Draklund noterar att de granar som fanns på fastigheten vid visning av fastigheten inte längre finns kvar. Vid visningen låg ca 140 nedsågade granar staplade i en hög invid ett mindre granskogsparti om cirka 10 hektar. Vid tillträdet är vare sig de staplade granarna eller skogdungen kvar. Vid närmare undersökning framgår att skogsavverkning nyligen skett och av märken i marken efter traktordäck att döma har även de nedhuggna granarna hämtats endast några dagar tidigare. b) Förutsätt att det var den tidigare ägaren Wally Wenga som bortförde granarna och avverkade skogen, hade Wally Wenga rätt att ta granarna i anspråk på så sätt som skett? Vilka påföljder, om några, kan Fuffe Draklund med framgång göra gällande gentemot Wally Wenga på grund av detta? Ytterligare en person kör in på fastigheten. Denna gång är det en man som med bestämda steg går fram till Fuffe Draklund och påstår att han äger fastigheten och att Wally Wenga gör bäst i att omedelbart avlägsna sig från fastigheten. Mannen uppvisar ett formenligt köpekontrakt som anger att fastigheten överlåtits från Wally Wenga till mannen den 23 december c) Under vilka förutsättningar kan Fuffe Draklund anses vara rätt ägare till fastigheten? Hur avgörs en tvist av ovan nämnda slag och vilka grundläggande förutsättningar och rekvisit kommer vara avgörande för vem som är att betrakta som rättmätig ägare till fastigheten? Utred och svara på frågorna a-c ovan, motivera utförligt dina svar utifrån relevanta rättskällor. 6

7 Fråga 4 (8 poäng) a) Ett fastighetsbolag äger en större fastighet på Norrmalm i Stockholm. Fastigheten innehåller kontor och affärer för uthyrning. Fastighetsbolaget vill förädla fastigheten och öka intäkterna från denna. Med hänsyn till den stora efterfrågan på bostäder som råder, vill fastighetsbolaget uppföra ytterligare ett antal våningar på den befintliga byggnaden och inreda lägenheter för boende. Avsikten är att de nyproducerade lägenheterna ska säljas och generera kapital till fastighetsbolaget. Vad krävs i förhållande till Stockholm stad för att fastighetsbolaget ska kunna realisera sina planer enligt ovan? b) Förutsätt att Stockholms stad går med på ändringen av fastigheten och att del av denna får upplåtas till bostäder, dock med undantag för antalet nya våningsplan, där staden godtar något färre våningsplan än vad fastighetsbolaget hade tänkt sig. Fastighetsbolaget beslutar trots det färre antalet våningsplan att genomföra ombyggnaden av fastigheten. Hur ska fastighetsbolaget rättsligt gå tillväga för att tillskapa lägenheter som sedan går att sälja till olika köpare? c) Hur löses rättsligt frågor mellan förvärvarna av lägenheter som gäller ansvar för yttertak, fasad, hiss, stamledningar, gemensamma utrymmen m.m.? Hur regleras rättsligt fördelningen av olika kostnaderna som är förenade med boendet i lägenheterna såsom för el-, vattenförbrukning m.m.? d) I förhållande till bostadsrättsförening, föreligger det någon skillnad mellan vad en köpare av en lägenhet i en sådan förening och en lägenhet enligt ovan måste göra när han eller hon har förvärvat lägenheten? Vid uthyrning av lägenheterna, föreligger det någon skillnad vad gäller den hyra som lägenhetsinnehavaren har rätt att ta ut av hyresgästen? 7

8 STOCKHOLMS UNIVERSITET Juridiska institutionen Svarsmall till tentamen i civilrätt D/4 den 14 januari 2016 Fråga 1 (Jonny Flodin) a) Detta är en kort, binär fråga där man kan ha rätt eller fel. Greta Guldén har i egenskap av den civilrättslige ägaren pantförskrivit fastigheten för en fordran. Problemet var att det vid pantförskrivningen inte fanns något pantbrev, så det sakrättsliga momentet kunde då inte uppfyllas. Det rör sig med andra ord om en s.k. förtida pantförskrivning. Inskrivningsmyndigheten anses i detta fall eftersom den informerats om pantförskrivningen som tredje man enligt 1936 års lag. A-banken får panträtt kl. 12 den dag då inteckningen beviljades, dvs. den 12 december 2000 (1 p). b) Även detta är en binär fråga, där man kan ha rätt eller fel. Garaget kan utgöra allmänt fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 JB. Det hör emellertid inte till Greta Guldéns fastighet på grund av att det uppförts av annan än ägaren (2 kap. 4 JB). Det hör inte heller höra till Ville Wildes fastighet, eftersom avtalet på grund av fullständigt markianspråktagande inte kan ses som ett servitut, 2 kap. 1 och 14 kap. 1 JB. Garaget utgör därmed lös egendom som tillhör Ville Wilde. (1 p) c) Beatas fordran torde vara preskriberad. Det hindrar dock inte att den görs gällande eftersom Beata har panträtt (6 kap. 4 JB). Avtalet från 2002 torde inte vara servitut se delfråga b) utan får klassificeras som lägenhetsarrende eller en benefik nyttjanderätt beroende på om ersättning utgår eller inte. Maximalt tillägg uppgår till 17,5 procent. För sakägarförteckningen, se nedan. (3 p) d) Det andra utropet ska godtas. Samtliga med bättre rätt än lägenhetsarrendet/den benefika nyttjanderätten får betalt och även B-banken får delvis betalt. Det tredje utropet kan inte godtas eftersom B-banken då skulle få mindre betalt än enligt det andra utropet. För att det tredje utropet skulle ha kunnat godtas krävs att 1-9 i sakägarförteckningen nedan får betalt, vilket alltså inte är fallet. (12 kap. 39 UB) (1 p) e) Observera att enligt förutsättningen i frågan så är hyresavtalet förbehållet vid auktionen. Det innebär att 12 kap st. UB inte är tillämplig. I stället blir det så att säga en vanlig hyresrättslig fråga där hyresvärden vill säga upp avtalet för upphörande. Här bör man komma in på lagen om uthyrning av egen bostad. Det är inte helt klart att lagen är tillämplig men mycket talar för det. Uppsägningstiden är i så fall tre månader, även vid tidsbestämda avtal. Avtalet upphör vid månadsskiftet november/december. Någon rätt till förlängning finns inte. Om lagen om uthyrning av egen bostad inte är tillämplig kan köparen säga upp avtalet till 8

9 hyrestidens utgång (31 maj 2018) och besittningsskyddet gäller. Besittningsskyddet är dock svagare än normalt (12 kap st. 6 p. JB). (1 p). f) Avräkning sker för Beatas fordran om kr kr ska betalas kontant, 12 kap. 34 UB. Ägarhypotek ska alltid betalas kontant även om det är inom skyddsbeloppet. För poäng krävs rätt svar. (1 p) Sakägarförteckning Beata (72) 940 (max tillägg) Servitut Beata (75) 560 Ägarhypotek 140 Förrättningskostn. 50 (Skyddsbelopp: 1 690) A-banken 6000 (block) Ägarhypotek 500 Lägenhetsarrende B-banken 4300 (block) Ägarhypotek 700 Hyresavtal C-banken 550 Ägarhypotek 450 Fråga 2 (Anneli Schöldström) a) Frågan behandlar gränsdragning och klassificering av avtal. Avtalet mellan Sunna och paret Estrid och Olof Segersäll kan anses utgöra en nyttjanderätt och frågan är vilken typ av nyttjanderätt. Du bör uppmärksamma att detta inte är en benefik upplåtelse då vederlag kan tänkas ha utgått genom nedsättning av köpeskillingen och eventuellt arbete på fastigheten. Det gäller att gå igenom de olika kriterierna för respektive upplåtelseform för att slutligen landa i ett besked till Sunna. (Det är inte ett villkor enligt någon av punkterna i 4 kap. 3 JB.) Här bör du resonera kring de olika alternativen hyra (12 kap. JB) eller vilken sorts arrende, jordbruk (9 kap. JB) eller bostad (10 kap. JB). För att det ska föreligga jordbruksarrende ska syftet vara att upplåta jord. Av uppgiften är det inte klart om jord ingår i upplåtelsen och om den är av den omfattningen att den kan anses vara jordbruk. Med samma motivering är det inte heller klart om det föreligger ett bostadsarrende då bostadsarrende enligt 10 kap. 1 JB föreligger om jord upplåtes för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. Om jord ingår skulle det kunna anses som bostadsarrende men det framgår inte av uppgiften. Därmed återstår möjligheten att det skulle vara hyra (12 kap. JB). För att ett giltigt avtal om arrende ska anses föreligga måste avtalet dessutom upprättas skriftligen enligt 8 kap. 3 JB. Det framgår av uppgiften att överenskommelsen har träffats 9

10 muntligen. (Har arrendatorn tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal blivit upprättat och har det inte berott på arrendatorn har denne rätt till ersättning för skada. Talan ska väckas inom ett år från det jorden avträddes annars är rätt till sådan talan förlorad enligt 8 kap. 3 JB.) Som tidigare nämnts framgår det inte av uppgiften om den stora trädgården med odlingen ingår i paret Estrid och Olof Segersälls nyttjanderätt, om de sköter den stora trädgården med odlingen i anslutning till det mindre bostadshuset samt de gräsmattor som är anlagda på fastigheten på eget initiativ, eller som en del av ersättningen för nyttjandet utan att ytan kan anses ingå i deras upplåtelse. Beroende på om du kommer fram till att det är jordbruksarrende, bostadsarrende eller hyra så är dessa omständigheter av betydelse för bedömningen. Om det kan anses som arrende ska jorden ingå i nyttjanderätten. Om det kan anses som hyra kan men behöver inte jorden ingå i nyttjanderätten. Även om jord ingår kan det anses som hyra om jord nyttjas tillsammans med lägenheten under förutsättning att jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk, 12 kap. 1 JB. Om det är ett hyresavtal innebär det ett starkt direkt besittningsskydd såsom bostadshyresgäster till skillnad från lokalhyresgäster som har ett indirekt besittningsskydd. Det skulle kunna diskuteras om paret Estrid och Olof Segersäll har någon form av anställning hos Sunna och i så fall är det frågan om ett tjänsteavtal, 12 kap. 1 JB. Om jord inte ingår kan nyttjanderätten ändå anses utgöra hyra. 12 kap. 1 JB föreskriver att hyreslagen är tillämplig om hus eller del av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Det innebär att du ska diskutera om paret Estrid och Olof Segersälls nedsättning av köpeskilling och/eller skötseln av den stora trädgården med odlingen i anslutning till det mindre bostadshuset samt de gräsmattor som är anlagda på fastigheten kan anses vara ersättning för nyttjandet av bostadshuset. Det går även att ta upp 12 kap. 19 JB och resonera kring om hyran till beloppet kan anses vara bestämd och övriga villkor som framgår av denna paragraf. Beträffande livstidsvillkoret bör du uppmärksamma att det antingen är ett bestämt eller ett obestämt hyresavtal och vad det medför för olika möjligheter med uppsägning och villkorändring. I frågan har en avsedd förutsättning varit att Sunna förvärvat fastigheten i egenskap av företrädare för det bolag genom vilket hon bedriver verksamheten. Hyresavtalet som Sunna slutit med paret Estrid och Olof Segersäll faller under denna förutsättning under 12 kap. JB. För regler om hyrestid se 12 kap. 3 JB och om uppsägning 12 kap. 4 JB. Ett livstidsavtal har enligt förarbeten och tidigare lagbestämmelse före hyresreformen år 1984 i 12 kap. 5 JB ansetts vara bestämt hyresavtal, se även Högsta domstolens referat NJA 1993 s 228 (nr 47). Därmed är möjligheterna att säga upp paret Estrid och Olof Segersäll begränsade till om förverkande har skett vilket det inte föreligger några uppgifter om i detta fall. Om det kan konstateras att parets livstidsvillkor är giltigt återstår frågan om även villkoret att såväl barn som barnbarn kan få bo där på livstid kan anses skäligt och om det går att ändra. Ett tidsbestämt avtal kan inte ändra några villkor under bestående hyrestid, jämför 12 kap. 55 d JB som föreskriver att beslut om ändring av hyresvillkor får inte ske förrän till den tidpunkt när avtalet hade kunnat sägas upp. Här vore en ändring från tidsbestämt till tidsobestämt det 10

11 som hade varit bäst för Sunna men det är inte möjligt med ett livstidsavtal. Även villkoret att barn och barnbarn får ta över hade varit bra att ändra. Det kan diskuteras om jämkning enligt 36 avtalslagen skulle kunna vara aktuell. Dock är barn och barnbarns framtida rätt att överta hyresavtalet inte bindande. För det fall barn och barnbarn är sammanboende med paret Estrid och Olof Segersäll enligt 12 kap 34 JB kan de ha rätt att överta hyresavtalet på den grunden. Om barnen och barnbarnen inte har varit sammanboende med paret Estrid och Olof Segersäll enligt 12 kap. 34 JB kan Sunna ifrågasätta om barnen har rätt att överta hyresavtalet. Enligt denna regel ska tillstånd till överlåtelse ske om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Om studenten istället utgått från att Sunna förvärvat fastigheten som privatperson (så som tentafrågan formulerats är denna tolkning möjlig) är lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad tillämplig. Därmed skulle paret Estrid och Olof Segersälls tidsbestämda livstidsavtal kunna sägas upp. Denna lag har i 3 angivit att bestämt avtal kan sägas upp med en månads frist för hyresgästen och med tre månaders frist för hyresvärden. När det gäller bråten i ekonomibyggnaden är frågan om det har uppstått ett avtal om hyra av del av förråd genom Sunnas passivitet under den tid som bråten har blivit liggande kvar eller om det enbart är bråte som återstår att forslas bort efter tillträdet men inte hunnit göras. Det verkar som om frågan om kvarlämnat gods inte finns reglerat mellan parterna i avtalet. Där kan det annars regleras genom att ge säljaren en frist på två veckor efter köparens tillträde. Därefter tillfaller det kvarlämnade godset köparen. Om det kan anses som att ett hyresavtal har uppstått behöver det fastställas vilka villkor som gäller för det avtalet. En fastighetsägare kan i undantagsfall bli bunden genom passivitet. I NJA 1999 s 210 var fem månaders passivitet för kort tid men HD resonerade om att det kunde vara möjligt att en hyresvärd blir bunden när någon bott utan kontrakt men efter betydligt längre tid än fem månader. Sannolikt har inte tillräckligt lång tid förflutit sedan Sunnas tillträde för att ett avtal genom passivitet har uppstått. Kan parterna på annat sätt ha träffat avtal? Då Sunna vill bli av med bråten kan motparten förmodligen inte visa att avtal på annat sätt har uppstått. Sannolikt kan det anses vara ett tillsvidareavtal och då är det nio månaders uppsägningstid enligt 12 kap. 4 JB. Sunna kan kräva skälig hyra för säljarnas nyttjande. Om avtal ännu inte kan anses ha uppstått behöver Sunna uppmana paret Estrid och Olof Segersäll att frakta bort sina saker med risk för att Sunna ansöker om vanlig eller särskild handräckning enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Denna bråte skulle kunna anses utgöra ett hinder i Sunnas nyttjanderätt av ekonomibyggnaden och ett egenmäktigt förfarande från säljarens sida om hon trots flera uppmaningar till säljarna att ta hand om bråten inte gör det. Om paret Estrid och Olof Segersäll har ett livstidskontrakt som inte kan sägas upp bör Sunna utgå ifrån att detta utrymme behandlas separat. Skulle det anses som en del av förhyrningen av bostaden gäller sedvanliga regler om villkorsändring med hänsyn tagen till om det anses vara ett tidsbestämt eller tidsobestämt avtal. Om förrådsuthyrning för bråten hade ingått i hyresavtalet och avtalet kunde sägas upp vore 12 kap. 6 JB tillämpbar. (5 p) b) Det framgår av uppgiften att Sunna har upplåtit rätt för grannen som har en pub att nyttja marken som p-platser samt att avtalet löper på ett år med en månads uppsägningstid och att Sunna både skulle vilja se över villkoren för att höja hyran och även få tillbaka åtminstone några av p-platserna för eget bruk. 11

12 Beträffande p-platsen på Sunnas mark är det ett lägenhetsarrende enligt 8 kap. 1 JB. Där framgår att lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende. Du bör även kunna förklara hur du kom fram till att det är lägenhetsarrende och inte bostadsarrende eller anläggningsarrende. (1 p) För att Sunna ska kunna ändra villkoren behöver uppsägning ske till den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen, 8 kap. 4 JB. Fardag är den 14 mars, 8 kap. 4 JB. Den månad som står angiven i uppgiften i avtalet mellan parterna är därmed utan verkan. Det är även viktigt att ange att lägenhetsarrendatorn saknar besittningsskydd vilket innebär att den inte kan kräva skadestånd när uppsägning sker eller har rätt till prövning av de begärda villkoren. Uppsägning ska ske skriftligt och ska delges, 8 kap. 8 JB. Även en ansökan hos domstol med yrkande att arrendeförhållandet ska upphöra eller att arrendatorn ska avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en ansökan enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning att arrendator ska avhysas, 8 kap. 8 JB. Om parterna kommer överens om nya villkor ska arrendetiden inte överstiga 50 år, se 7 kap. 5 JB. Om det gäller fast egendom inom detaljplan gäller 25 år. Om avtal träffats utom för jordbruksarrende för någons livstid gäller avtalet utan begränsning till viss tid. c) Sunna har diskuterat med en mobiloperatör var en telekommast skulle kunna placeras, på en del av marken alternativt på något av bostadshusen. De har inte beslutat sig för något av alternativen. Du ska ge råd till Sunna och uppmärksamma henne på att om masten placeras på marken blir det ett anläggningsarrende, se 11 kap. 1 JB och placeras den på hus kan det bli ett hyresavtal, se 12 kap. 1 JB. Det är även viktigt att komma ihåg om masten placeras på huset som paret Estrid och Olof Segersäll nyttjar så har paret redan en nyttjanderätt till huset och masträttigheten blir då en konkurrerande rättighet, se 7 kap. 22 JB om rättigheters inbördes ställning. Om de inte kan utöva sina rättigheter enligt avtalet riskerar Sunna att bli skadeståndsskyldig, se 7 kap. 24 JB. Sunna bör även inskränka arrendatorns rätt att överlåta arrendet, se 11 kap. 7 JB. För Sunna är det annars viktigt att avtala om längd på avtalet som får vara högst fem år vid anläggningsarrende (11 kap. 3 JB), uppsägningstid (11 kap. 3 JB) och övriga villkor såsom vem har ansvaret för drift, underhåll och reparation av masten, att masten inte får överstiga ett visst överenskommet mått, att det ankommer på arrendatorn att inhämta bygglov och andra erforderliga tillstånd för verksamhetens bedrivande. Uppsägningstiden ska vara minst 6 månader men parterna kan avtala om längre tid, se 11 kap. 3 JB. Sunna bör även tänka på att motparten är skyldig att ombesörja och bekosta åtgärder och utredning som försäkringsbolag, byggnadsnämnd, miljö- och hälsoskyddsnämnd eller annan myndighet kan kräva för att nyttjandet. Mobiloperatören har ett besittningsskydd som innebär att Sunna riskerar skadeståndsskyldighet vid felaktig uppsägning, se 11 kap. 5 JB. 12

13 För det fall parterna inte kommer överens kan mobiloperatören använda sig av ledningsrättslagen (1973:1144) och genom förrättning få prövat om masten kan placeras på fastigheten även utan fastighetsägarens tillstånd. Ett sådant tillstånd gäller för all framtid och rättigheten följer med vid köp av fastigheten. Ur Sunnas synvinkel är det en belastning för fastigheten. Det finns dock inget i uppgiften som tyder på att parterna inte kommer att kunna träffa en uppgörelse. (1 p) d) Vilka möjligheter har Sunna Alfrödull att hyra ut sin bostadsrättslägenhet i stan i andra hand? Sunna får upplåta sin lägenhet i andra hand om styrelsen ger sitt samtycke, 7 kap. 10 BrL. Om styrelsen inte ger sitt samtycke kan Sunna ansöka hos hyresnämnden om tillstånd till andrahandsuthyrning, 7 kap. 11 BrL. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Om Sunna erhåller tillstånd blir det tidsbegränsat och kan förenas med villkor. Som skäl för upplåtelsen kan vara arbete på annan ort. Det är i det här fallet oklart om platsen hon arbetar på är så långt bort att det är motiverat med en uthyrning i andra hand. Det kan även vara så att hon har haft svårigheter att sälja lägenheten. Även det är ett skäl för tillstånd. Att föreningen har befogad anledning att vägra kan vara att den tilltänkta andrahandshyresgästen har klagomål från tidigare hyresvärd på misskötsamhet. För att hyra ut till någon sorts hotellverksamhet är inte skäl för tillstånd och kan vara befogad anledning för en förening att vägra tillstånd då det uppstår större slitage och risk för störningar i fastigheten jämfört med om en enskild skulle hyra lägenheten. Även själva föreningstanken får stå tillbaka vid en alltför omfattande uthyrning i andrahand till hotellverksamhet vilket kan leda till att det blir svårt att förvalta föreningens egendom eller i övrigt sköta dess angelägenheter, se prop 2013/14:142 s och HN beslut om AirBnB. Sunna ansvarar för att lägenheten väl vårdas och att inga störningar förekommer även under tiden för uthyrning i andrahand, 7 kap. 12 BrL. Enligt 7 kap. 18 BrL kan nyttjanderätten förverkas om det förekommer störningar, lägenheten vanvårdas eller om den som lägenheten upplåtits till i andra hand vid användning av denna åsidosätter de skyldigheter en bostadsrättshavare har. Om nyttjanderätten har förverkats kan lägenheten komma att försäljas på exekutiv auktion, 7 kap. 30 BrL. (1 p) Fråga 3 (Elisabeth Ahlinder) a) De frågor som ska besvaras är om hissen och pelarborrmaskinen utgör fast egendom och om kvinnan i enlighet med avtalet har rätt att hämta föremålen. Avgörande för att besvara frågorna är om föremålen är att betrakta som tillbehör enligt någon av bestämmelserna i 2 kap. JB. Av frågan framgår att fastigheten är inrättad för industriell verksamhet. Eftersom fastigheten är en industrifastighet kan föremålen eventuellt vara att betrakta som industritillbehör enligt 2 kap. 3 JB. Diskussion som studenten ska föra för full poäng på delfrågan är: 13

14 Hissen, en hiss är ett föremål som typiskt sett och i enlighet med formuleringen av 2 kap. 2 JB är att betrakta som ett byggnadstillbehör (motivering och argumentation i enlighet med rekvisiten stadigvarande bruk och försedd). Hissen skulle dock kunna vara att betrakta som industritillbehör enligt 2 kap. 3 JB om hissen kan anses utgöra nödvändig utrustning för bedrivande av verksamheten på den aktuella fastigheten eller på annat sätt varit av sådan speciell karaktär att den kan betraktas som industritillbehör (diskusison och argumentation i enlighet med 2 kap. 3 JB och NJA 1985 s. 232 som behandlar ett äganderättsförbehåll avseende en fliseldningsanläggning.) Av frågan framgår inte att det föreligger några särskilda omständigheter som skulle kunna medföra att föremålet är specifikt för bedrivande av verksamheten, även om den förstås används i verksamheten. En hiss kan typiskt sett användas för att förflytta personer och föremål mellan två våningsplan i fastigheten. Rekvisiten i 2 kap. 2 JB är uppfyllda och föremålet är att betrakta som ett byggnadstillbehör. Äganderättsförbehåll avseende byggnadstillbehör har vare sig sakrättslig eller obligationsrättslig verkan. Föremålet är enligt 2 kap. 4 JB, oavsett om det finns ett äganderättsförbehåll, fast egendom. Avtalet har heller inte obligationsrättslig verkan enligt 2 kap. 5 JB vilket medför att kvinnan inte har, och heller aldrig haft, rätt att återta föremålet. Pelarborrmaskinen, en pelarborrmaskin används för den på fastigheten bedrivna verksamheten. Pelarborrmaskinen har av allt att döma tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna och är att betrakta som industritillbehör, 2 kap. 3 JB. Föremålet utgör dock inte fast egendom eftersom äganderätten till föremålet skall förbli hos överlåtaren till dess betalning erlagts, 2 kap. 4 JB. Kvinnan har rätt att återta föremålet, 2 kap. 5 JB. (4 p) b) Den tidigare ägaren Wally Wenga har bortfört granar och avverkat skog på fastigheten. Frågor som ska besvaras är om Wally Wenga hade rätt att ta nämnda granar i anspråk på så sätt som skett och vilka påföljder, om några, Fuffe Draklund med framgång kan göra gällande gentemot Wally Wenga på grund av detta. De första fyrtio granarna utgör inte fastighetstillbehör, enligt 2 kap. 1 JB. Granarna hade fysiskt skiljts från fastigheten genom avverkningen som skett innan köpet. Träden är inte längre på rot stående, jfr. även 2 kap. 7 JB. Det var således inte fel av Wally Wenga att ta med sig granarna och köparen kan inte göra gällande några påföljder på grund av detta. De granar som avverkats efter köp men innan tillträde är dock att betrakta som fastighetstillbehör 2 kap. 1 JB. Säljaren har endast rätt att avverka skog mellan köp och tillträde till husbehov, 4 kap. 10 JB. Att avverka 10 hektar skog är förmodligen inte att betrakta som endast till husbehov. Fastigheten har försämrats och det har uppkommit en skada som kan ersättas genom prisavdrag och eventuellt ersättning för skada enligt 4 kap. 12 JB. Skadan är förmodligen inte att betrakta som väsentlig och hävning är därmed inte möjligt. ( felet förelåg inte vid tidpunkten för förvärvet och frågan rör därmed inte ett eventuellt fel enligt 4 kap. 19 JB) (2 p) c) Frågan behandlar dubbeldisposition enligt 17 kap. JB (säljaren är i detta fall rätt ägare och felet avser således inte godtrosförvärv enligt 18 kap. JB) och vem av de i frågan nämnda personerna som ska anses vara rätt ägare till fastigheten. Mannen har ett formenligt köpekontrakt som anger att fastigheten överlåtits från Wally Wenga till mannen den 23 december Detta förvärv har således tidsmässigt skett före Fuffe Draklunds förvärv som 14

15 skedde den 24 december För full poäng på frågan krävs diskussion i enlighet med bestämmelserna i 17 kap. JB. (17 kap. 1-5 JB) Avgörande för bedömningen är tidpunkten för förvärvet, ansökan av lagfart och Fuffe Draklunds goda tro. Det saknas dock uppgifter i frågan avseende eventuella lagfartsansökningar vilket medför att studenten måste diskutera delvis teoretiskt. Klart är dock att Fuffe Draklund, av allt att döma, är i god tro. (2 p) Fråga 4 (Ronney Hagelberg) a) Det handlar om en kommersiell fastighet som innehåller lokaler för uthyrning till kontor och butiker. Fastigheten är belägen på Norrmalm i Stockholm där detaljplan gäller. Ägaren till ett fastighetsbolag vill uppföra ytterligare ett antal våningsplan på den befintliga byggnaden, inreda dessa våningsplan till bostäder och därefter sälja dessa. Det finns en befintlig detaljplan, före det att 1987 års plan- och bygglag infördes, benämnd stadsplan, för det område där fastigheten är belägen. Enligt 1 kap. 2 PBL är det en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten, det s.k. kommunala planmonopolet. Kommunen ska därvid enligt 2 kap. 1 PBL ta hänsyn till både allmänna och enskilda intressen. I och med att den befintliga användningen av fastigheten delvis föreslås ändras får kommunen enligt 4 kap. 1 PBL pröva detta genom detaljplan. Enligt 4 kap. 2 1 st. 1 men. PBL ska kommunen med en detaljplan pröva ett markområdes lämplighet för bebyggelse och byggnadsverk samt reglera bebyggelsemiljöns utformning enlig de närmare förutsättningar som anges i bestämmelsen (1 p). Därutöver gäller enligt 9 kap 2 1 st. 2 p. PBL att det krävs bygglov då det är fråga om en tillbyggnad av en befintlig fastighet (1 p). b) Enligt förutsättningarna i frågan ska lägenheterna säljas. I och med att det finns lokaler i fastigheten som hyrs ut av annan än bostadsrättsföreningen är det inte möjligt att bilda en bostadsrättsförening enligt bostadsrättslagen då en bostadsrättsförening måste äga hela fastigheten och i denna upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrättsförening kan även hyra ut lägenheter och lokaler i föreningen. Däremot kan fastighetens ägare enligt 1 kap 1 a första stycket 3 p fastighetsbildningslagen (1970:988) (FBL) ansöka om tredimensionell fastighetsbildning för att bilda en ägarlägenhetsfastighet (1 p). En sådan fastighet kan fysiskt gränsa till en annan fastighet. För att en ägarlägenhetsfastighet ska kunna bildas krävs utöver de allmänna villkoren för fastighetsbildning enligt 3 kap FBL är uppfyllda och att de särskilda villkoren för fastighetsbildning enligt 3 kap 1 a och 1 b FBL är uppfyllda att enligt sistnämnda bestämmelse 1 b att ägarlägenhetsfastigheten genom fastighetsbildningen kommer att ingå i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenheter (1 p). c) Ett sätt att reglera lägenhetsägarnas ansvar för olika gemensamma angelägenheter som rör lägenheterna såsom yttertak, fasad, hiss, stamledningar, gemensamma utrymmen m.m. skulle kunna vara genom avtal. Detta är inte särskilt praktiskt då ägarlägenheter kan byta ägare varvid ett nytt avtal måste ingås med den nye ägaren vilket förutsätter att denna går med på detta. Istället inrättas, vilket omnämns i 3 kap. 1 b 3 st. FBL, en eller flera gemensamhetsanläggningar enligt AnL så att den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de 15

16 rättigheter som behövs för att fastigheten enligt 3 kap. 1 a 1 st. 2 p. FBL ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt (1 p). Enligt 1 1 st. AnL kan inrättas anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Gemenhetsanläggning och rätt till utrymme är enligt 14 AnL samfällda för de fastigheter som deltar i anläggningen. Vid samfällighet enligt anläggningslagen tillämpas 1973 års lag om förvaltning av samfälligheter, se 1 1 st. 4 p. denna lag. Vad gäller fördelning av kostnader för gemensamhetsanläggningens utförande fastställs fördelningen enligt 15 1 st. AnL genom att för varje fastighet åsätts ett andelstal som bestäms efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta fastigheten har av anläggningen. Vad gäller kostnaden för anläggningens drift bestäms andelstalet enligt 15 2 st. AnL efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den omfattning i vilken fastigheten beräknas använda anläggningen. Om det är lämpligt kan vid förrättningen beslutas att kostnaderna i första hand ska fördelas genom att avgifter uttas för anläggningens utnyttjande (1 p). d) En bostadsrättsförening är enligt 1 kap. 1 BrL en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Köp av en bostadsrättslägenhet innebär köp av en ideell andel i bostadsrättsföreningen vilket medför en rätt för köparen att nyttja visst utrymme i bostadsrättsföreningens fastighet vilket är upplåtet med bostadsrätt. Upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt får enligt 1 kap. 3 1 st. BrL endast ske till den som är medlem är bostadsrättsföreningen. Den som förvärvar en bostadsrättslägenhet måste därför ansöka och beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen för att få lägenheten i föreningen upplåten till sig, se 2 kap. BrL (1 p). En ägarlägenhet bildas genom fastighetsbildning och utgör en fastighet med särskild fastighetsbeteckning. En nybildad fastighet ska enligt 19 kap. 1 FBL redovisas i fastighetsregistrets allmänna del. Enligt 3 lagen (2000:24) om fastighetsregister ska den fastighetsanknutna informationen vara uppdelad i en allmän del, en inskrivningsdel, en adressdel, en byggnadsdel och en taxeringsuppgiftsdel. Registret får även innehålla annan information som har samband med information som ingår i någon av registrets delar (tilläggsinformation). Inskrivning enligt jordabalken ska göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel, 19 kap. 1 JB. Inskrivningsärenden är enligt 19 kap. 2 JB är ärenden om lagfart, inteckning eller annan inskrivning enligt kap. JB samt ärenden om anteckning enligt 19 kap. 29 och 30 JB. Den som med äganderätt förvärvat en fastighet ska enligt 20 kap. 1 JB söka om inskrivning av förvärvet (lagfart) vilket enligt 20 kap. 2 1 st. JB ska sökas inom tre månader efter det den handling på vilken förvärvat grundas upprättades (1 p). Vid uthyrning av bostadsrättslägenhet och ägarlägenhet gäller lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad om någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Enligt 4 2 st. lagen om uthyrning av egen bostad har den som hyr ut lägenheten rätt att ta ut en hyra som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftkostnaden för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas därvid som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde (1 p). (Det finns möjlighet att få poäng för tre svarsalternativ på fråga 4 d), dock har maximalt två poäng utdelats på frågan.) 16