Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - skärpta åtgärder och uppdragsavtal. Prövning av fastighetsmäklarens åtgärder för att uppnå kundkännedom om en uppdragsgivare på distans. Även villkoren i uppdragsavtalet har prövats med utgångspunkt från att förmedlingen har avsett en näringsfastighet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har tagit emot en anmälan mot fastighetsmäklaren NN från en uppdragsgivare. Mäklaren har haft ett förmedlingsuppdrag avseende en obebyggd lantbruksenhet. Någon överlåtelse har inte genomförts. Anmälaren har gett in information om fastigheten, NNs skriftliga bekräftelse av uppsägningen, korrespondens med mäklaren, myndigheter och spekulanter under år 2013 och 2014 samt ett skriftligt yttrande från den person som under en tid hade kontakterna med mäklaren för anmälarens räkning. NN har yttrat sig i ärendet och gett in dokumentationen av de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren, uppdragsavtalet, skriftväxlingen mellan anmälaren och mäklaren under juli POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) till augusti 2014, ett brev från en spekulant ställt till anmälaren, en journal och ett dokument med rubriken Budhistorik. Anmälaren Anmälaren, som har framfört omfattande kritik mot NN, har i huvudsak anfört följande. Den första kontakten med mäklarföretaget togs i januari 2013. NN besökte fastigheten våren 2013. Hon fick ett förslag till uppdragsavtal, som hon undertecknade den 17 juni 2013 och skickade till mäklaren. Hon fick inte någon kopia på det av mäklaren undertecknade uppdragsavtalet, men sparade en kopia av den handling som hon undertecknade. Avtalet omfattade fyra månaders ensamrätt och angav att NN skulle ersättas i form av en provision exklusive moms. Hon menar att det borde ha varit inklusive moms. Ensamrätten borde ha varit tre månader eftersom hon uppfattar sig som en konsument. En närstående hade ett uppdrag att vara hennes kontaktperson med NN. Hon har själv aldrig träffat mäklaren personligen och hon kan inte påminna sig att mäklaren utförde någon identitetskontroll. Förmedlingen skulle utföras på distans och ägaren skulle genomföra visningarna. Detta framgick av uppdragsavtalet. Under processen växte missnöjet med mäklaren, när denne försökte bestämma villkoren för försäljningen. Mäklaren uppfattades som extremt pressande ett flertal gånger i samband med budgivningen. Hon önskade hålla kontakten via e-post. Hon har inte fått någon objektsbeskrivning för godkännande. Minst ett av buden har inte framförts av NN. Mäklaren var på semester vid flera tillfällen och har inte tagit hjälp av någon ersättare. Ett brev skickades som rekommenderad försändelse till NN i början av september 2014. Försändelsen hämtades ut den 19 september och hon fick ett kortare svar i början av oktober. Hon ställde frågor till NN, vilket ledde till att mäklaren sa upp förmedlingsuppdraget. Mäklaren skickade därefter en skriftlig bekräftelse om att uppdraget var uppsagt. Samtidigt fick hon en spekulantlista. Den var ofullständig, slarvigt skriven och innehöll rena felaktigheter. En kontakt uppgavs vara tagen i januari 2013, innan det fanns
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) något förmedlingsuppdrag. Marknadsföringen avbröts under uppsägningstiden utan att mäklaren meddelade detta. Fastighetsmäklarens yttrande NN har yttrat sig i ärendet och tillbakavisat kritiken. Han har sammanfattningsvis anfört följande. Åtgärderna för att uppnå kundkännedom Han avtalade inledningsvis den 2 juni 2013 om ett möte med anmälarens (uppdragsgivarens) ombud för besiktning av ön med omgivningar. Uppdragsgivaren skulle närvara men hon kom inte. Det fanns inte någon möjlighet att sammanträffa med henne då. I syfte att uppnå samma kundkännedom som krävs enligt penningtvättslagen utförde han följande åtgärder. Han inhämtade information från Lantmäteriets fastighetsregister. Han inhämtade en kopia av namnteckningen från Transportstyrelsens körkortsregister avseende ett körkort med giltighet från år 1987 till 2006, varvid namnteckningen överensstämmer med den på avtalet. Han skickade meddelanden via e-post till ombudet, som var sambo med uppdragsgivaren. Han samtalade med Skattemyndigheten om uppdragsgivaren. Han samtalade med det lokala folkbokföringsregistret. Han kontrollerade med bilregistret. Han samtalade med samfällighetsföreningens ordförande, som bekräftade att uppdragsgivaren var en av delägarna i föreningen genom att hon var lagfaren ägare till en fastighet som tidigare hade ägts av hennes far. Han anser att kontrollerna sammantaget uppfyller kraven på identitetskontroll enligt penningtvättslagen. En kontroll och kopiering av körkortet var planerade att genomföras i samband med kontraktsskrivningen. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är undertecknat av båda. Därefter sändes ett av de undertecknade avtalen till uppdragsgivaren. Han har haft anledning att utgå
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) från att arvodet kunde anges exklusive moms med hänsyn till att objektet är en näringsfastighet. Detta har även haft betydelse för den avtalade ensamrättstiden. Visningarna Det fanns en särskild överenskommelse med anmälarens ombud om att denne skulle ordna visningar med en mindre båt. Spekulanter med egen båt hade möjlighet att besöka ön utan att meddela detta i förväg. Objektsbeskrivningen Han upprättade en objektsbeskrivning inklusive en skogsbruksplan och kartor. Handlingarna har skickats till spekulanter. Budgivningen och kontakterna Det har förekommit att spekulanter har satt tidsgränser för angivna bud. Naturligtvis har en säljare då rätt att föreslå alternativa dagar för en kontraktsskrivning. Han har haft kontakter med anmälaren även under sin semester. Han hade föredragit att ha kontakterna per telefon, men anmälaren har valt att enbart kommunicera med e-post. Alla bud har redovisats till ombudet via telefon eller till anmälaren via e-post eller telefonsvararen. Dessutom önskade anmälaren en budlista under pågående budgivning. Listan översändes den 22 juli 2014 och redovisade två befintliga bud. Den intressent som lämnade det högsta budet var mycket intresserad av fastigheten, men fick inte något besked. Anmälarens brev, som sändes med rekommenderad försändelse den 5 september 2014, hämtades den 19 september och besvarades inom 14 dagar. Uppsägningen och spekulantlistan Han har sagt upp förmedlingsuppdraget efter ensamrättstiden i enlighet med villkoren i avtalet med tio dagars uppsägningstid, vilket parterna hade ömsesidig rätt till. Objektet togs bort från nätet i samband med att uppdraget
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) skulle upphöra. Spekulantlistan innehöll en felskrivning om att han skulle ha haft kontakt med en spekulant i januari 2013. Året skulle naturligtvis vara 2014. Handlingarna Från granskningen av de handlingar som NN har skickat in till Fastighetsmäklarinspektionen har följande noterats. Uppdragsgivaren undertecknade uppdragsavtalet det 17 juni 2013 och NN den 20 juni 2013. I uppdragsavtalet angavs bland annat att en förmedlingsprovision skulle betalas av uppdragsgivaren med 5 % exklusive moms. Om något bindande köp inte skulle komma till stånd utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren utöver ett fast belopp om 5 000 kr inkl. moms, utgörande ersättning till fastighetsmäklaren för marknadsvärdering, annonskostnader etc. Uppdragsgivaren åtager sig att visa fastigheten för intressenter som anvisas av fastighetsmäklaren. I utdraget från Transportstyrelsen finns uppdragsgivarens personnummer, förnamn, efternamn och namnteckning. I journalen finns en uppgift om att en identitetskontroll har utförts mellan den 20 juni och den 5 juli 2013. Vidare har NN noterat följande. ID kontroll utförd av samtliga säljare. Id-handling kopierad. Lagkravet om grund-läggande åtgärder för att uppnå kundkännedom samt risk bedömning har utförts. Kontroll genom ett flertal myndigheter då personlig kontrakt ej uppnåddes 2/6. Kopiering av körkort senast vid kontraktsskrivning. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Åtgärderna för att uppnå kundkännedom Enligt 2 kap. 2, 3, 6, 9 och 11 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren alltid vidta grundläggande åtgärder för att uppnå
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses bland annat en kontroll av kundens identitet genom en identitetshandling, ett registerutdrag eller på något annat tillförlitligt sätt. Om det finns en så kallad verklig huvudman ska även dennes identitet kontrolleras. Dessutom ingår inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art i de grundläggande åtgärderna för kundkännedom. För så kallade distanskunder gäller krav på skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Sådana åtgärder ska vara mer omfattande än de grundläggande åtgärderna. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) ska de handlingar som har använts för att kontrollera identiteten eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom dokumenteras genom en kopia (17 ). Vid en identitetskontroll av en kund på distans ska fastighetsmäklaren utöver de grundläggande åtgärderna inhämta uppgifter om kundens adress och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling eller registreringsbevis. Fastighetsmäklaren ska jämföra kundens namnteckning mot den vidimerade kopian (11 ). NN har vitsordat att uppdragsgivaren har varit på distans då uppdraget ingicks. Han har hänvisat till att han utfört vissa åtgärder i form av registerkontroller och personliga kontakter. Han har dock inte haft tillgång till en vidimerad kopia av en giltig identitetshandling från uppdragsgivaren. Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat att utskriften från körkortsregistret avsåg en handling där giltigheten, enligt NNs egna uppgifter, hade gått ut redan år 2006. Dessutom saknas dokumentation om resultatet av de registerkontroller som han uppger sig ha utfört. Journalen visar inte något annat än att vissa kontroller har utförts efter det att affärsförbindelsen etablerades genom uppdragsavtalet. Noteringar saknas om affärsförbindelsens syfte och art. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är utrett att NN har ingått ett förmedlingsuppdrag med en uppdragsgivare på distans utan att först ha uppnått kundkännedom om denne. Han har därigenom agerat i strid med penningtvättslagstiftningen. Detta strider mot god fastighetsmäklarsed. Inspektionen finner att förseelsen är varningsgrundande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Uppdragsavtalet Enligt 9 andra stycket fastighetsmäklarlagen får tiden för en ensamrätt bestämmas till högst tre månader åt gången. Bestämmelsen är dispositiv i kommersiella förhållanden, vilket betyder att sådana parter kan avtala om en längre ensamrättstid än tre månader. En fastighetsmäklare ska ange prisuppgifter inklusive moms till uppdragsgivare som är konsumenter. Av utredningen i ärendet framgår det att den aktuella fastigheten var en obebyggd näringsfastighet. Parternas överenskommelser beträffande ensamrättstiden och provisionen innebär därmed inte att NN har åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare vid upprättandet av uppdragsavtalet. Övrigt Det som har kommit fram i övrigt leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden NN meddelas en varning för att han ingått ett uppdragsavtal utan att först ha uppnått kundkännedom om en uppdragsgivare på distans i strid med kraven på skärpta åtgärder enligt penningtvättlagstiftningen.