Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 8 A B Svenska Bostadsfonden 8 Rapsen 6 Svenska Bostadsfonden 8 Korgen 1, 3 och 4 Svenska Bostadsfonden 8 Uttern 1 Svenska Bostadsfonden 8 Sländan 6 Svenska Bostadsfonden 8 Läderfabriken 1-3 Svenska Bostadsfonden 8 Solberga 1:104 Svenska Bostadsfonden 8 Safiren 2 Svenska Bostadsfonden 8 Rinkaby 3:26 och 3:46 Svenska Bostadsfonden 8 Predikanten 1 etc 2010
Förvaltningsr apport - Fond 8 förvaltningsber ättelse 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 8 AB Faktaruta Startår: 2008 Antal lägenheter: 709 Kvadratmeter: 53 031 KVM Förvärvsvärde: 405 MSEK (dec -10) Orter:,, Osby,, och Fördelning andel lägenheter: 14% 13% 18% 6% 25% 24% Osby Osby Örkelljuna Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 8 stängdes för teckning den 31 december 2008. Totalt har 500 investerare tillskjutit 150,8 MSEK i eget kapital. Fonden är Svenska Bostadsfondens första årsfond, vilket innebär att kapital anskaffats under ett helår via fyra emissioner. Idag förvaltar fonden 19 fastigheter med en total yta om 53 031 kvm fördelat på 709 lägenheter och 23 lokaler. Fastigheterna är belägna i,, Osby,, och. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 405 MSEK vid årsskiftet. är centrum för Ölands turistindustri men har även en aktiv jordbruks- och livsmedelssektor. Pendlingen till s diversifierade arbetsmarknad är dessutom omfattande. Enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. utvecklats från industristad till en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad. Linnéuniversitetet som delas med Växjö är en bidragande orsak. Idag flyttar främst unga till Växjö vilket skapat efterfrågan på lägenheter och låga vakanser. ligger idylliskt 5 km från kusten och bara två mil från Halmstad för de som vill pendla. Företagsklimatet på orten är prisbelönt med tillverkningsindustri och tjänsteföretag. Efterfrågan är stor på centrala lägenheter. är centralort i Österlen och erbjuder en attraktiv boendemiljö med god tillgång till service och handel. Inflyttningen av medelålders och pensionärer är omfattande vilket skapat hög efterfrågan på boende och låga vakanser. Osby ligger i norra Skåne och har ett brett näringsliv med många småföretag. Orten ligger i den expansiva Öresundsregionen och tåget till Köpenhamn tar bara en timme. Osby har ett positivt flyttnetto och bostadsbrist. 72 ligger naturskönt beläget i nordvästra Skåne med E4:an strategiskt nära centralorten. Ortens näringsliv har dragit nytta av den starka tillväxten i västra Skåne och det finns i princip inga lediga lägenheter att tillgå på orten. Den 12 februari 2010 tillträdde Fonden fastigheter i och med en totalyta om 19 042 kvm som förvärvades under 2009. Under 2010 förvärvades och tillträddes fastigheter i och med en totalyta om 11 597 kvm. I december 2010 förvärvades fastigheter i Osby med tillträden den första februari 2011. Fonden, som därmed är fullinvesterad, har en sammanlagd yta om 53 031 kvm, 19 fastigheter, 709 lägenheter och 23 lokaler. Som en följd av förvärven 2010 och helårseffekter av förvärven 2009 ökade hyresintäkterna med 22,9 MSEK vilket motsvarar drygt 300 procent. Den osedvanligt kalla vintern, både i början och slutet av året, medförde en väsentlig ökning av värme- och skötselkostnaderna vilket hade en negativ påverkan på fastigheternas driftnetto. Beroende på Fondens stora fastighetsinvesteringar under året förbättrades dock Fondens resultat med 2,8 MSEK vilket motsvarar 219 procent. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden, och transaktionsvolymen ökade till cirka 100 miljarder SEK jämfört med 50 miljarder föregående år. Efter finanskrisen har investerare sökt stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De kommunala bostadsbolagen måste framöver bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder, och allmännyttan har förlorat sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar, som hittills inneburit en genomsnittlig höjning om 2,0 procent, indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning Kommande verksamhetsår Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar och till viss del bundna räntor. Fonden har 56 MSEK i bundna lån till 4,04 procent ränta fram till och med november 2015. I december tecknades ett ettårigt räntetak för 200 MSEK, vilket motsvarar cirka 69 procent av Fondens fastighetskrediter, på nivån Stibor plus 2,5 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning.
Förvaltningsr apport - Fond 8 ÖVERSIKtlig REDOvisning 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 8 AB 1) Resultaträkning - KSEK 2010 2009 Hyresintäkter 30 138 7 273 Omkostnader inkl. avskrivningar -21 010-6 149 Rörelseresultat 9 128 1 124 Intäktsräntor 779 1 381 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -5 784-1 215 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 4 123 1 290 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 404,8 110,3 Övriga tillgångar 43,6 125,2 Summa tillgångar 448,4 235,5 Riskbärande kapital 152,4 151,4 Fastighetskrediter 259,7 73,5 Övriga skulder/avsättningar 36,3 10,6 Summa finansiering 448,4 235,5 SVENSKA BOSTADSFONDEN 8 AB Andel Brutto Netto 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta pro rata 5% 3,4% 540 Vinstandelslån, ränta 96,2% 2 776 Preferensaktier serier B, utdelning 0,4% 0 Skatt på utdelning 0 0 Total utdelning 3 316 Förslag TILL VINSTDisPOsitiON Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta pro rata 5% 22 500 SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta 1 000 SEK 2,0 % Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2008 Stockholm den 1/4 2011 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 73
Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Läderfabriken 1-3 i Storg. Stortorget Järnvägsg. Skansg. Allg. Stenbocksg. Hörby Tollarp Osby Adress Järnvägsg. 4-6, Skansg. 17-21, Krukmakareg. 2-8, Stenbocksg. 18-20 Fastighetsbeteckning Läderfabriken 1-3 Inköpsdatum 16 februari 2009 9 025 kvm Lägenheter 102 Kommersiella lokaler 4 Övrigt Fastigheterna byggda 1990 Fastigheterna ligger i centrala, 200 m från Stortorget och 100 m från tågstationen. Läderfabriken består av tre huskroppar. 74
Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Uttern 1 i Landstingsg. Sjukhus Tumatorpsv. Christian IV:s väg Simrisv. Hörby Tollarp Osby Adress Landstingsgatan 2A-G och Bergstrandsväg 4A-D Fastighetsbeteckning Uttern 1 Inköpsdatum 16 februari 2009 4 850 kvm Lägenheter 69 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1964 Uttern ligger i den västra delen av s tätort, cirka 1,2 km från centrum. Fastigheten ligger i ett naturskönt bostadsområde. 75
Ålfiskareg. Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Solberga 1:104 i Sommarlovsv. Sjöstugev. Rödingst. Öringst. Forellst. Ålfiskareg. Köpingev. Hörby Tollarp Osby 76 Adress Ålfiskaregatan 1-55 Fastighetsbeteckning Solberga 1:104 Inköpsdatum 12 februari 2010 7 651 kvm Lägenheter 90 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1991 Fastigheten är belägen i utkanten av, cirka 2 km från stadskärnan. Omgivningen utgörs av småbostadshus och bostadsrätter. Sjöglimt och närhet till populära badplatsen. Fastigheten är bebyggd med fem byggnader i två till tre plan och uppfördes på tidigt 1990- tal. Alla lägenheter har balkong alternativt uteplats.
Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Safiren 2 i Oxhagsv. Arrheniusg. Gustav Adolfs väg Drottning Kristinas väg Daléng. Perstorpsv. Skola Hörby Tollarp Osby Adress Daléng. 19A-B, 21A-B, 23A-B, Drottning Kristinas v. 6A-C, Gustaf Adolfs v. 18A-B Fastighetsbeteckning Safrien 2 Inköpsdatum 12 februari 2010 6 558 kvm Lägenheter 95 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1964 Fastigheten, som byggdes på 1960-talet med renoveringar under början av 2000-talet, ligger cirka 2,5 km från centrala med mycket goda kommunikationer till centrum. Fastigheten har 95 lägenheter. 77
Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Rinkaby 3:46 i Bryggarev. Rinkabyholmsv. Nattviol sgr. Piparegårdsv. Dalv. Osby Hörby Tollarp 78 Adress Rinkabyholmsvägen 37 Fastighetsbeteckning Rinkaby 3:46 Inköpsdatum 1 februari 2010 193 kvm Lägenheter 2 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1992 Fastigheten är belägen cirka 5 km söder om centrala i den trivsamma förorten Rinkabyholm. Kommunikation i form av bussar in till finns på gångavstånd. Fastigheten, som uppfördes på 1930-talet, har löpande renoverats och består av totalt två lägenheter.
Förvaltningsr apport - Fond 8 Fastighet Rinkaby 3:26 i Bryggarev. Rinkabyholmsv. Nattviol sgr. Piparegårdsv. Dalv. Hörby Tollarp Osby Adress Rinkabyholmsvägen 35 Fastighetsbeteckning Rinkaby 3:26 Inköpsdatum 1 februari 2010 400 kvm Lägenheter 6 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1992 Fastigheten är belägen cirka 5 km söder om centrala i den trivsamma förorten Rinkabyholm. Kommunikation i form av bussar in till finns på gångavstånd. Fastigheten, som uppfördes i början av 1990-talet, består av totalt sex lägenheter med egna ingångar samt angränsande parkering. 79
Förvaltningsr apport - Analys Fastighet Rapsen 6 i Tyskav. Dagöv. Wismarsv. Baltiska v. Lybecksv. Djurängsv. Djurängsskolan Osby Hörby Tollarp 80 Adress Baltiska vägen 5, Djurängsvägen 25-27 Fastighetsbeteckning Rapsen 6 Inköpsdatum 1 februari 2010 4 240 kvm Lägenheter 72 Kommersiella lokaler 2 Övrigt Fastigheten byggd 1996 Fastigheten är belägen i stadsdelen Djurängen, avståndet till centrum är cirka 3,5 km, med goda kommunikationer in till centrala. Omgivande bebyggelse utgörs av småbostadshus och bostadsrätter. Fastigheten är bebyggd med tre byggnader i fyra plan och har 72 lägenheter. Fastigheten uppfördes under mitten av 1990-talet.
Kvarng. Förvaltningsr apport - Fond 9 Fastighet Sländan 6 i Lagan Lagav. Köpmansg. Gamlebyg. Stortorget Kyrkog. Storg. Östertullsg. Trädgårdsg. Järnvägsg. Hörby Tollarp Osby Adress Järnvägsgatan 7A-7R, Stationsgatan 11A-11Ö Fastighetsbeteckning Sländan 6 Inköpsdatum Juni 2010 3 372 kvm Lägenheter 46 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1984 Sländan 6 är belägen i s centrum intill Lagan. Fastigheten är uppförd på åttiotalet och håller byggnadstekniskt hög standard. har en charmig stadskärna med medeltida anor och erbjuder en lugn 81 och attraktiv boendemiljö.
Förvaltningsr apport - Fond 9 Fastighet Predikanten 1 etc i Osby Klockaregatan Västra Storgatan Västra Järnvägsgatan Köpmannagatan Godsvägen Östra Järnvägsgatan Tollarp Osby Hörby 82 Osby Adress Västra Järnvägsgatan 29 etc Fastighetsbeteckning Predikanten 1 Inköpsdatum 1 februari 2011 8 467 kvm Lägenheter 98 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1980-tal Fastigheterna Disponenten 10, Disponenten 14, Gamleby 31, Klockaren 5, Klockaren 10, Skogsvaktaren 7, Predikanten1, Väktaren 1 och Väktaren 3 ligger centralt i Osby. En kort promenad till centrum och till tåg- och busstationen, nära till friluftsliv längs med Osbysjöns stränder. De flesta fastigheterna är byggda under sena 1980-talet, har hiss och gröna ytor i anslutning till fastigheten.
Förvaltningsr apport - Fond 9 Fastighet Korgen 1, 3 och 4 i svägen Bödkareg. Husarliden Sunnerbog. Sonnarpsv. Göingeg. Järnblästg. Hörby Tollarp Osby Adress Göingegatan 1 A-D och M, Sonnarpsvägen 22 A-G, M och 24 A-D Fastighetsbeteckning Korgen 1, 3 och 4 Inköpsdatum 31 augusti 2010 8 299 kvm Lägenheter 129 Kommersiella lokaler 9 Övrigt Fastigheten byggd 1966 Korgen 1, 3 och 4 ligger cirka 5 minuters gångväg från centrum i ett trevligt bostadsområde med naturen in på knuten. En damm med gångstig och lekplats ligger strax intill fastigheten. 83
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se info@svenskabostadsfonden.se Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 8 AB