Stark balansräkning ger flexibilitet Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör
Finansiella mål % 2 15 1 5 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 Rörelsemarginal Mål % % 14 12 1 8 6 4 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 5 4 3 2 1 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 Utdelning, andel vinst efter skatt Mål Soliditet Mål 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 2
Projektutveckling vid svagare konjunktur Selektiva förvärv Prioritering av kassaflöde Opportunistisk beredskap Förbered ökad produktionsvolym Beredskap mindre projektetapper Planarbete och projektering Proaktivt finansieringsarbete Beredskap resursanpassning Intensifierat försäljningsarbete 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 3
Förbättrad kapitalomsättning 21-211 Ökad omsättning med stabil balansräkning ggr 1,6 1,4 1,2 1,8,6,4 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 Sept 211 1) 1) 12-månaders period 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 4
Stark balansräkning Mkr 211-9-3 21-12-31 29-12-31 Tillgångar Projektfastigheter 796 661 596 Exploateringsfastigheter 5 814 5 374 4 99 Övriga tillgångar 2 18 1 771 2 271 Likvida medel 1 917 2 87 2 3 Summa 1 77 9 893 9 887 Eget kapital och skulder Eget kapital 4 276 3 923 3 637 Långfristiga skulder 2 41 2 39 2 121 Kortfristiga skulder 4 21 3 661 4 129 Summa 1 77 9 893 9 887 Soliditet (%) 4 4 37 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 5
Projektfastigheter för projektutveckling Uthyrningsgrad Bokfört värde Mkr årshyra 211-9-3 211-9-3 21-9-3 21-12-31 Bostäder (hyresrätter) 1 % 13 - - Fastigheter under utveckling 91 % 562 63 53 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 89 % 14 4 131 1) Totalt 796 67 661 1) Dalénum, kommersiellt 459 Kallhäll, kommersiellt 76 Dalénum, äldreboende 15 Sjövikshöjden, LSS-boende 5 Övrigt 7 562 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 6
Stabil byggrättsportfölj av hög kvalitet Ökning i Stockholm och Oslo Antal 31 dec 29 3 sep 211 Stockholm 1 7 1 4 12 1 Malmö/Lund 3 6 3 3 9 Göteborg 2 7-8 1 9 1) Uppsala 3 9-9 3 2) Oslo/Bergen/Stavanger 4 8 6 5 4 Köpenhamn 9-2 7 Helsingfors 3-2 1 Bryssel 1-1 9 Totalt cirka 27 9 1 28 1) avser Region Väst 2) avser Region Öst 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 7
Mkr 7 6 5 4 3 2 1 Exploateringsfastigheter Byggrätter bostäder och kommersiellt ggr 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1,5 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211-9-3 Exploateringsfastigheter, mkr (bokfört värde) Intäkter / Exploateringsfastigheter, ggr 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 8
Mkr 7 Förändring exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen 6 5 4 3 2 1 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 Sept 211 Tillkommer / år Avgår / år Utgående balans 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 9
Exploateringsfastigheter i balansräkningen per förvärvsår Mkr 25 2 15 1 5 <23 24 25 26 27 28 29 21 211 Bokförda värden exploateringsfastigheter bostäder 211-6-3 per anskaffningsår Investerat respektive år 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 1
Bostadsbyggrätter i balansräkningen per förvärvsår Antal 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 <23 24 25 26 27 28 29 21 211-6-3 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 11
Ökande kostnad per byggrätt i balansräkningen 23 24 25 26 27 28 29 21 Sept 211 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) 194 214 186 218 269 276 271 35 336 Bokfört värde per m 2 antaget en bostad på 87 m 2 (kr) 2 2 2 5 2 1 2 5 3 1 3 2 3 1 3 5 3 9 4 3 2 1 23 24 25 26 27 28 29 21 Sep 211 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 12
5 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 Balansering av byggrättsportföljen genom ökade produktionsstarter Antal årliga produktionsstarter 26 27 28 29 21 211-9-3 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Koncernen 1) Riktvärde 4 år 2) Rullande 12 månader Genomloppstid, år 1) 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 13 2) 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2
Mkr Begränsad volym bostäder i balansräkningen 8 7 6 5 4 3 2 1 Q1 23 Q1 24 Q1 25 Q1 26 Q1 27 Q1 28 Q1 29 Q1 21 Q1 211 Totalt JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Varav Egholm 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 14
Låg risk i pågående produktion Antalet sålda och bokade bostäder i förhållande till antalet bostäder i produktion 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % jun- 3 dec- 3 jun- 4 dec- 4 jun- 4 dec- 5 jun- 6 dec- 6 jun- 7 dec- 7 jun- 8 dec- 8 jun- 9 dec- 9 jun- 1 dec- 1 jun- 11 Sålda/bokade bostäder Sålda bostäder Bokade bostäder 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 15
Mkr 7 Omvärderingseffekt bostadsaffären (SVA) JM Koncernen 1% 6 8% 5 4 3 2 1 6% 4% 2% % -2% -1-4% -2-6% Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 28 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Medel Projektresultat Omvärderingseffekt Del av projektresultat % 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 16
Flexibilitet i styrningen av kassaflödet Mkr 2 5 2 1 5 1 5-5 -1-1 5 Q1 23 Q3 23 Q1 24 Q3 24 Q1 25 Q3 25 Q1 26 Q3 26 Q1 27 Q3 27 Q1 28 Q3 28 Q1 29 Q3 29 Q1 21 Q3 21 Q1 211 Q3 211 Kassaflöde från den löpande verksamheten Varav kassaflöde från försäljning projektfastigheter likvidflöde 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 17
Stark finansiell ställning Nettokassa 388 mkr Mkr 3 Räntebärande nettoskuld/-fordran ggr 3 2 2 1 1-1 -1-2 -2 25 26 27 28 29 21 1) 3 sept 211 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad 1) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till 397 mkr (286) 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 18
Finansiella och operativa risker JM är exponerad mot ett flertal finansiella och operativa risker JM hanterar dessa risker genom God projektkontroll Stark kapitalbas God likviditetsposition och diversifierad finansiering Hög beredskap avseende kostnadsbesparingar i kombination med viss omställning av produktion JMs kapitaliseringsmodell är ett av flera verktyg som används för att kvantifiera risker samt tillgång och behov av riskkapital Tillgång till riskkapital - kapitalbas - behövs huvudsakligen för täckande av oväntade förluster. 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 19
Analys utgår från marknadsvärden Respektive tillgång ska idealt sett vara marknadsvärderad. Tillgångsvärden, inklusive övervärden, ska sammantaget kunna omvandlas till likvida medel med relativt kort varsel Faktiska marknadsvärden för relativt illikvida poster måste bedömas med stor försiktighet Teoretiska långsiktiga kassaflödesberäkningar är av begränsat värde i detta sammanhang Risker som är svagt korrelerade inbördes tenderar att minska koncernens sammantagna behov av riskkapital. 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 2
Kapitalbas Q3 211 Kategori Mkr Eget kapital 4 276 Periodens resultat 1) -717 Immateriella tillgångar -26 Uppskjuten skatteskuld 1 26 Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) 2) 2 6 Övervärden projektfastigheter (brutto) 2) 28 Kapitalbas Q3 211 7 7 1) Sammanställningen antar att periodens resultat delas ut till aktieägarna 2) Baserat på värdering december 21 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 21
Modellmässigt beräknat riskkapitalbehov Q3 211 Kategori Bas Mkr Mark- och anläggningsrisk Marknadsvärdefluktuation byggrätter 4 1-5 BRF-risk Intäkts- och produktionskostnadsfluktuation 6-8 Entreprenadrisk Omsättningsfluktuation (intern och extern) 3 Fastighetsrisk Marknadsvärdefluktuation fastigheter 2 Riskkapitalbehov (brutto) 5 2-6 3 Eftersom de olika operativa riskerna inte fullt ut samvarierar, bedöms koncernens modellmässiga riskkapitalbehov vara något mindre än summan av dess beståndsdelar. Samtidigt omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom denna beräkning av optimal kapitalstruktur. 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 22
Kapitaliseringsmodell Disclaimer Redovisad kapitaliseringsmodell är en sammanfattande förenkling av den verkliga modell som JM använder sig av Kapitaliseringsmodellen är enbart ett av de verktyg som JMs ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs kapitalbehov Styrelsens beslut om JMs kapitalstruktur tar i beaktande andra kvalitativa aspekter som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen Modellen är föremål för löpande översyn och kan när som helst komma att ändras utan att JMs styrelse eller ledning anser sig föranlåten att offentliggöra sådana ändringar 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 23
Definition kapitalbas Kategori Eget kapital Periodens resultat Immateriella tillgångar Uppskjuten skatteskuld Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) Övervärden projektfastigheter (brutto) Beskrivning och kommentarer Per definition riskkapital. Anges inklusive periodens resultat Upparbetat resultat vid delårsbokslut används som skattning av möjlig utdelning och ingår därför inte i kapitalbasen Består av goodwill och övriga immateriella tillgångar. Immateriella tillgångar antas sakna värde i händelse av finansiellt obestånd Långfristig skatteskuld med avdrag för uppskjuten skattefordran. Skatteskuld bedöms ej behöva betalas i händelse av finansiellt obestånd Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Saknar entydigt marknadsvärde i händelse av finansiellt obestånd (illikvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år. Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Marknadsvärden kan bedömas med god precision i händelse av finansiellt obestånd (likvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år. 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 24
Definition riskkapitalbehov Kategori Mark- och anläggningsrisk BRF-risk Entreprenadrisk Fastighetsrisk Beskrivning och kommentarer Erforderligt riskkapital för att täcka risk i illikvida tillgångar med begränsad kassaflödespotential på kort och medellång sikt Erforderligt riskkapital för täckande av risk för pågående produktion. Kapitalet ska också täcka risk hänförlig till projekteringsdrivna kostnadsöverdrag Erforderligt riskkapital för täckande av fastprisåtagande, d.v.s. risken att produktionskostnaden överstiger det pris bostadsrättsföreningen/extern part betalar Erforderligt riskkapital för täckande av prisrisk i projektfastigheter. Projektfastigheter består av pågående projekt samt färdigförädlade fastigheter. Projektfastigheter omfattar både flerfamiljshus och kommersiella fastigheter. 211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 25
211-11-25 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 26