Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder och återgångsvillkor. Prövning av fastighetsmäklarens underlåtenhet att vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom om den verkliga huvudmannens identitet, nämligen den person som skulle finansiera köpet. Frågan om mäklaren borde ha verkat för att det infördes ett återgångsvillkor, om att köpare beviljades lån som en förutsättning för överlåtelsen av bostadsrätten, har också bedömts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en bostadsrättslägenhet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Följande handlingar har kommit in i ärendet. Överlåtelseavtalet Ett meddelande till köparna om utebliven handpenning En begäran om skadestånd från säljarna Ett dokument om identitetskontrollen av köparna Ett beslut om medlemskap i föreningen Ett dokument om identitetskontrollen av säljarna Journalen POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Anmälan Anmälarnas kritik går ut på att NN inte har verkat för att det infördes ett återgångsvillkor om att köparna av lägenheten beviljades lån som en förutsättning för köpet. De har anfört bland annat följande. Fastighetsmäklaren NN har medverkat till att hon och hennes två systrar köpte en bostadsrättslägenhet för 3,7 miljoner kronor. Han borde ha insett att de inte skulle kunna få låna ett så stort belopp för att kunna köpa lägenheten. Detta har medfört att köpet inte kunde genomföras. Säljarna har därefter sålt lägenheten till andra köpare för 3,5 miljoner kronor. Därefter har säljarna begärt att hon och hennes två systrar ska betala 328 153 kronor som skadestånd med anledning av att de inte kunde genomföra köpet. NN har tagit kreditupplysningar på henne och hennes systrar. Av dessa framgår det att de inte har några större inkomster och att de aldrig skulle få ett lån på 3,7 miljoner kronor. Han borde därför ha sett till att överlåtelseavtalet villkorades med en återgångsklausul om lånet inte beviljades. NN har inte heller tagit någon som helst upplysning om den man som lovat att finansiera affären. De anser att det var oprofessionellt att inte göra detta. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bestritt att han agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och anfört följande. Han blev kontaktad av en man som uppgav att han och hans flickvän behövde en lägenhet. De önskade få en förhandsvisning före den allmänna visningen av en lägenhet där begärt pris var 3,5 miljoner kronor. Den visades för dem och hennes två systrar. Mannen förklarade att de önskade köpa lägenheten för 3,7 miljoner kronor. Som förutsättning gällde att den planerade visningen skulle ställas in eftersom de önskade tillträde omgående. Mannen förklarade att han skulle se till att systrarna skulle kunna finansiera köpet och att det även skulle finnas pengar till ett års månadsavgifter. Vid visningen kom det inte fram något annat än att mannen som skulle finansiera köpet hade möjlighet att göra detta.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) När han gick igenom köpehandlingarna med säljarna och köparna var han tydlig med att informera om att skadeståndsskyldighet kunde aktualiseras om köpet inte genomfördes. Mannen garanterade finansieringen och därför behövdes inte något låneförbehåll. Handpenningen betalades emellertid inte i tid. Han skickade därför en påminnelse till systrarna. Han kontaktades av mannen som lovade att ordna saken. Betalningen uteblev. Säljarna beslutade att häva köpet och att sälja lägenheten till andra köpare. Säljarna riktade skadeståndsanspråk mot de tre systrarna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning I 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav god mäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Återgångsvillkor Enligt 21 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Av förarbetena till denna bestämmelse framgår det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Mäklaren bör också lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parterna. Som exempel nämns bland annat att köpet görs beroende av att köparna får lån på vissa villkor. I sådana fall åligger det mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen (se prop. 1983/84:16 s. 41). En fastighetsmäklare ska alltså uppmärksamma parterna på vikten av att vid behov ta med ett återgångsvillkor i överlåtelseavtalet. Det förhållandet att en säljare har förklarat för mäklaren att han eller hon inte godtar sådana villkor befriar inte mäklaren från skyldigheten att upplysa köparen om
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) konsekvenserna av att köpeskillingen inte kan betalas och råda köparen till hur han eller hon vill handla (NJA 1997 s. 127 I och II). I det aktuella fallet har köparna tecknat ett överlåtelseavtal före den allmänna visningen till ett högre pris än vad säljarna hade begärt i sin annonsering. Anledningen har varit att säljarna ville försäkra sig om ett högt pris och att köparna skulle slippa en kommande budgivning. I detta fall har det alltså legat i parternas gemensamma intresse att affären genomfördes. Det huvudsakliga ansvaret för möjligheten att infria sina skyldigheter enligt ett ingånget avtal måste anses vila på parterna. I en dom den 27 mars 2012 av Hovrätten för västra Sverige (RH 2012:69) har en mäklare, som inte hade tagit in ett återgångsvillkor om lån i ett köpekontrakt, friats från skadeståndsansvar i förhållande till en köpare. Det framgår av NN:s yttrande att han har informerat om att skadeståndsskyldighet kunde aktualiseras om köpet inte genomfördes. Det kan inte anses utrett att NN har haft anledning att ifrågasätta uppgifterna om att den man som var engagerad på köparnas sida skulle finansiera köpet. Med hänsyn till dessa omständigheter finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN, genom att upplysa parterna om möjligheten att ta med ett återgångsvillkor och dess konsekvenser, har uppfyllt sin skyldighet som fastighetsmäklare att medverka till överlåtelsen. Kundkännedom Enligt 2 kap. 1 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska en fastighetsmäklare vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Omfattningen av dessa åtgärder ska anpassas efter risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det framgår av 2 kap. 2 penningtvättslagen att fastighetsmäklaren ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN inte har uppfyllt sin skyldighet om att uppnå grundläggande kundkännedom om den man som uppgav att han skulle komma att finansiera köpet. NN måste ha varit medveten om att de tre formella köparna inte på egen hand skulle kunna finansiera köpet. Den man som skulle finansiera köpet har alltså varit den verklige huvudmannen i den aktuella förmedlingen. Underlåtenheten att vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om den verklige huvudmannen som skulle finansiera köpet motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN varnas för att inte har inhämtat kundkännedom om den verklige huvudmannen som skulle finansiera köpet. Ledamoten MM är skiljaktig och anför följande. Enligt 21 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Av förarbetena till denna bestämmelse framgår det bland annat att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Mäklaren bör också lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parterna. Som exempel nämns bland annat att köpet görs beroende av att köparna får lån på vissa villkor. I sådana fall åligger det mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen (se prop. 1983/84:16 s. 41). Enligt NJA 1997 s. 127 innebär mäklarens handlingsplikt och kravet på
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) aktivitet dels en skyldighet att upplysa en köpare om följderna av att hon inte fullgör sin betalningsskyldighet, men även en skyldighet för mäklaren att råda en köpare att begära att beviljande av lån tas in som ett villkor för köpets giltighet. Undantag från denna skyldighet bör endast föreligga då förhållandena är sådana att ett sådant villkor inte skulle tjäna något egentligt syfte, exempelvis då det av omständigheterna framstår som praktiskt taget uteslutet att den påtänka köparen inte ska erhålla lån. Att NN i detta fall har upplyst köparna om att skadeståndsansvar aktualiseras i händelse av avtalsbrott får anses vara ostridigt i ärendet. Frågan som då kvarstår att avgöra är huruvida han också haft en skyldighet att råda köparna att begära ett återgångsvillkor för köpets giltighet, samt om han i sådant fall kan anses ha uppfyllt denna skyldighet. RH 2012:69 ger ett exempel på en situation där HovR anser att undantag föreligger från mäklarens principiella skyldighet att verka för att ett köp villkoras. I rättsfallet har säljaren bland annat uttryckt att ett lånelöfte erhållits samt namngivit den specifika bank som utfärdat lånelöftet, samt underlåtit att lämna upplysning om sin ekonomiska situation. Det förhöll sig även så att köparen var medveten om att ett av säljarens villkor för att ställa in de planerade visningarna av fastigheten var att finansieringen var klar. Uttrycket att finansieringen var klar måste förstås innebära att ett bindande lånelöfte existerade. NN hade tillgång till ekonomisk information gällande köparna och det fanns ingenting i denna som gav anledning att tro att det var praktiskt taget uteslutet att de påtänkta köparna inte skulle få lån, utan snarare tvärtom. Inte heller kan en muntlig garanti som lämnas av en icke identitetskontrollerad person ( mannen ) tillmätas samma säkerhet som ett påstått inhämtat lånelöfte i namngiven bank. Det förhöll sig inte heller så att de planerade visningarna ställdes in på säljarens villkor att finansieringen var klar. Det förhöll sig tvärtom så att det avgivna budet på 3,7 miljoner kronor, alltså ett bud som låg över det annonserade priset, villkorades från mannens sida mot att övriga visningar ställdes in. I det aktuella fallet föreligger därför inga sådana omständigheter som berättigar ett undantag från mäklarens skyldigheter, varken enligt de premisser som anges av HD i NJA 1997 s 127 eller av HovR i RH 2012:69. Av handlingarna framgår att NN godtagit köparnas utsaga om att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) finansieringen var ordnad, trots att ingen formell garanti lämnades från mannens sida som gått att jämställa med ett lånelöfte. Av handlingarna framgår också att det mot bakgrund av köparnas ekonomiska situation med stor sannolikhet skulle vara omöjligt för dessa att fullfölja köpet i det fall att mannen inte finansierade köpet i enlighet med den muntliga garanti han lämnat. NN har även uppgett att han har talat om möjligheterna att ta in ett låneförbehåll, men då med tillägget att även säljarna måste godkänna ett låneförbehåll. Att informera om att möjligheten finns att villkora ett köp är inte detsamma som att råda en köpare att begära att ett visst villkor tas in i avtalet.tilläggsinformationen att även en säljare måste godkänna ett förbehåll är visserligen korrekt men är inte en utsaga som hör till skyldigheten att råda köparen. Av handlingarna framgår att köparna, enligt NN:s utsaga, meddelat att inget låneförbehåll behövdes då finansieringen var ordnad genom mannens försorg. NN borde i denna situation, i avsaknad av ett formellt lånelöfte eller likvärdig säkerhet i form av en undertecknad skriftlig garanti från mannen, uttryckligen ha rått köparna att begära att en återgångsklausul intogs i köpeavtalet. Då så ej har skett anser jag att NN inte har iakttagit den omsorgsplikt som en mäklare är skyldig att iaktta i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Förseelsen motiverar en varning. Avseende bedömningen gällande frågan om kundkännedom ansluter jag till den bedömning som framgår av beslutet.