Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning och överlåtelsehandlingar. Prövning av om fastighetsmäklaren har anpassat handlingarna till det förhållandet att överlåtelseobjektet var aktier och inte en bostadsrätt. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet NN har anmälts för att han inte har uppmärksammat anmälaren på att rätten till att nyttja lägenheten är kopplad till att köparen förvärvar en serie aktiebrev. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpeavtalet, depositionsavtalet och en mejlkonversation som han haft med en banktjänsteman. Anmälan Anmälaren (köparen) har anfört i huvudsak följande. Hon tittade på lägenheten och två dagar senare skrev hon på kontraktet. Hon var inte uppdaterad om vad som gällde. När hon ansökte om finansiering kunde banken inte hitta lägenheten. Efter otaliga samtal kom det fram att hon POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) hade köpt aktier, vilket är en gammal företeelse från förr. Varken mäklaren eller säljaren hade informerat henne om detta. Hon fick avslag på sin låneansökan hos två banker. Hon frågade föreningen som sa att köpet måste gå igenom eftersom kontraktet var skrivet. Annars skulle hon riskera att få betala ersättning till säljaren. Hon måste låna pengar, men visste inte hur hon skulle göra eftersom aktierna inte kunde belånas. Då fick hon ett samtal från banken A, som frågade hur hon skulle låna. Hon blev mycket förvånad att de kände till hennes köp. Det visade sig att lånet endast kunde tas på banken A. Hon blev pressad och ledsen, men gick vidare med banken A. Då visade det sig att aktierna inte fanns på banken eftersom de var bortslarvade. Säljaren, som för övrigt är advokat, kände naturligtvis till detta. Enligt banken A skulle aktierna bli klara i augusti 2014. I januari 2015 saknades aktierna fortfarande. Hon har sökt mäklaren flera gånger, men han ringer aldrig tillbaka. Handlingarna Vid sin granskning av de inskickade handlingarna har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat bland annat följande. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges under rubriken Ekonomi att Bostaden är pantsatt. I objektsbeskrivningen anges även under rubriken Förening att det är samma belåningsregler och dylikt som tillämpas för denna förening som för andra bostadsrättsföreningar. Det anges även att bolaget inte godkänner juridiska personer som medlemmar för att bibehålla föreningens status som äkta. Sist i objektsbeskrivningen anges att uppgifterna är grundade bland annat på av berörd förening lämnad information. Köpeavtalet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) I köpeavtalet förekommer följande uppgifter. Köparen / / har fått information från föreningen om planerade avgiftsändringar / /. I köpet ingår säljarens andel i föreningens fonder / / ( 6). Månadsavgift till föreningen är för närvarande / /. ( 8) Dessutom anges det vid rubriken Undertecknande att Ett exemplar lämnas till föreningen. I köpeavtalet förekommer även flera hänvisningar till bostadsrättsföreningen. En förutsättning för denna överlåtelse är att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Denna överlåtelse ska återgå om köparen inte beviljas inträde i bostadsrättsföreningen ( 9). Köparen har fått kopia av aktuell energideklaration som upprättas för bostadsrättsföreningens byggnad ( 11). Fastighetsmäklarens yttranden NN har tillbakavisat anmälarens kritik och har sammanfattningsvis anfört följande. Den här texten, som han hade fått från bolaget, återfanns i objektsbeskrivningen. Bostads AB / / bildades 1884 och är ett aktiebolag som idag drivs på samma sätt som en bostadsrättsförening. Det är samma skatteregler, belåningsregler och dylikt som tillämpas på denna förening som för andra bostadsrättsföreningar. Fastigheten består av 36 bostäder samt en lokal med hyresrätt. Bolaget är mycket stabil och har god ekonomi. Avgifterna sänktes år 2012. Inga planer på att höja avgiften. Det stämmer att objektet inte var en traditionell bostadsrätt, utan man förvärvar i stället aktier i ett bolag och till aktierna följer nyttjanderätten till en lägenhet. Verksamheten bedrivs på samma sätt som i en bostadsförening, med medlemsskapsprövning och hembud till övriga aktieägare. Köparen av aktierna betalar en avgift varje månad till bolaget, precis som en vanlig bostadsförening. För att göra det lätt för en köpare att förstå vad de köper, presenterade han informationen på ett liknande sätt som om man förvärvade
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) nyttjanderätten till en lägenhet i en bostadsförening. Köparen har hela tiden varit införstådd med vad hon har köpt och svårigheterna med att belåna aktier. Inför kontraktsskrivningen frågade han köparen hur hon hade tänkt att finansiera köpet. Hon meddelade då att hon skulle belåna sin fastighet för att köpa lägenheten utan lån. Vid kontraktsskrivningen var både köparen och säljaren närvarande. De gick igenom köpeavtalet väldigt tydligt. Båda parterna var väl införstådda med vad som köptes och att det inte handlade om en traditionell bostadsrätt. Parterna var nöjda med genomgången innan handlingarna signerades. Efter några veckor återkom köparen till honom och berättade att hon hade försökt ta lån hos en bank med den aktuella lägenheten som säkerhet. Banken hade nekat henne lån med hänvisning till sin policy att inte belåna aktier. På grund av en tillkommande kostnad för uttag av pantbrev hade nu köparen ångrat sig i fråga om finansieringen. Han rekommenderade henne att ta kontakt med flera andra banker och han nämnde att säljaren hade lån på banken A. När tillträdet började närma sig fick han information om att de fysiska aktiebreven som banken A hade haft i sitt förvar hade kommit bort. Enligt en överenskommelse mellan banken A, köparen och säljaren skulle de förkomna aktiebreven dödas och nya aktiebrev utfärdas under år 2014. Tillträdet genomfördes sedan smärtfritt. Mot slutet av år 2014 tog anmälaren kontakt med mäklaren igen för att fråga om aktiebreven. Han kontaktade då hennes bank och fick beskedet att processen att skapa nya aktiebrev tog längre tid än beräknat, men att det inte var några problem. Från säljaren hade han inför förmedlingen fått informationen att aktierna fanns i säkerhet hos banken A, som hade belånat dem. Att aktierna sedan hade förkommit är inget som han har kunnat påverka. Banken A har hela tiden erbjudit sig att upprätta de nödvändiga handlingarna för att köparen skulle kunna få låna pengar att finansiera köpet med. Att det i dokumenten på flera sätt hänvisas till föreningen och bostadsrättsföreningen har NN bland annat förklarat med att det är information och text som han har fått från säljaren och styrelsen i aktiebolaget. När man går in på hemsidan för bostadsaktiebolaget möts man
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) av texten Välkommen till föreningen E, vilket tydligt indikerar att man bedriver sin verksamhet som om man vore en bostadsförening. I mäklarsystemet är det inte möjligt att reglera formuleringarna och han missade på vissa ställen att ändra bostadsrättsföreningen till bolaget. Med förening har han avsett bostadsaktiebolaget, vilket tydligt framgår av alla handlingar som köparen har tagit del av innan kontraktet undertecknades. Avsiktsförklaringen har varit tydlig och det rådde ingen som helst tvekan hos köparen om vad det var hon förvärvade, varken före eller efter kontraktsskrivningen. Köparen var väl medveten om att fastigheten ägdes av ett aktiebolag och att förvärvet avsåg aktier i bolaget. I fråga om pantsättningen har han uppgett att aktierna enligt säljarens information var pantsatta hos banken A, som hade slarvat bort aktiebreven. Banken A hade sedan åtagit sig att döda dessa samt att utfärda nya aktiebrev. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning I 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Av 16 första stycket samma lag följer att en mäklare ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Av 21 fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Det aktuella förmedlingsobjektet har varit en aktieserie i ett aktiebolag. Med aktieinnehavet följer nyttjanderätten till en utpekad lägenhet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Fastighetsmäklarinspektionen finner att ord står mot ord i frågan om NN har förvissat sig om att köparen varit införstådd med vilken typ av objekt hon förvärvat. Inspektionen vill dock framhålla att det är ett grundläggande krav att uppgifterna i de handlingar som en fastighetsmäklare upprättar i ett förmedlingsuppdrag stämmer överens med förhållandena i det enskilda fallet. Även om det förmedlade objektet både i objektsbeskrivningen och i köpekontraktet korrekt har benämnts som en aktieserie, förekommer det på flera ställen i dokumenten hänvisningar till föreningen och till bostadsrättsföreningen. I objektsbeskrivningen förekommer det även en uppgift om att bostaden var pantsatt. Mot bakgrund av den ovanliga upplåtelseformen, och den medföljande svårigheten att finansiera köpet genom en pantsättning av aktierna, finner Fastighetsmäklarinspektionen att det har varit av särskild vikt att handlingarna i sin helhet stämmer överens med de verkliga förhållandena (jämför RH 2000:82). Genom att upprätta en objektsbeskrivning och ett överlåtelseavtal med beskrivningar som hänför sig till en bostadsrätt, trots att det förmedlade objektet avser en aktieserie i ett aktiebolag, har NN brustit i sin skyldighet att anpassa handlingarna till den aktuella överlåtelsen. Fastighetsmäklarinspektionen finner att han därmed har brustit i sin omsorgsplikt. Förseelsen motiverar en varning.