ÅRSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN (PUBL) I vår bostadskö kan Sundbybergare ställa sig redan från 16 års ålder.

ÅRSREDOVISNING HÅLLBARHETSREDOVISNING FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN (PUBL) I vår bostadskö kan Sundbybergare ställa sig redan från 16 års ålder. Vår trygghetsservice Tryggve ger eskort hem dygnet runt. Vi har grön, förnybar el i alla hus.

Plats: Hallonbergen Datum: -8-11 Tid: 12:3 INNEHÅLL ÅRET I SAMMANDRAG 4 VD HAR ORDET 6 Under de senaste 4 åren har Nöjd-Kund-Index ökat från 6 till 69. VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV 8 FASTIGHETSUTVECKLING 12 UNDERHÅLL 16 MARKNADSVÄRDE 18 FINANSIERING 2 RISKHANTERING 22 HÅLLBARHETSREDOVISNING 24 KUNDER 28 MILJÖ 31 MEDARBETARE 34 EKONOMI 36 SAMHÄLLE 39 GRI-INDEX 4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 42 FLERÅRSÖVERSIKT 46 NYCKELTAL 47 RESULTATRÄKNING 48 BALANSRÄKNING 5 KASSAFLÖDESANALYS 52 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR 54 REVISIONSBERÄTTELSE 62 GRANSKNINGSRAPPORT 63 FÖRETAGSLEDNING 64 STYRELSE 65 FASTIGHETSFAKTA 67 DEFINITIONER 79

ÅRET I SAMMANDRAG ÅRET I SAMMANDRAG Under fokuserade Förvaltaren på att renovera och underhålla fastigheterna samt utveckla en ännu bättre service för hyresgästerna. Flera stora byggprojekt avslutades och företagets Nöjd-Kund-Index bland de boende ökade från 67 till 69. Samtidigt behölls det höga kreditbetyget. KUND-BETYGET FRÅN DE BOENDE ÖKADE FRÅN 67 TILL 69, VILKET ÄR TOPP FEM. Nettoomsättningen uppgick till 77 (768) mkr, en ökning med 2 mkr. Omsättningen minskade med 24 mkr på grund av att Sundbybergs Stadsnät och Sundbybergs Bredband avyttrades till Sundbybergs Stadshus AB vid årsskiftet 214. Omsättningen ökade med 26 mkr hänförligt till den kvarvarande verksamheten, vilket främst beror på hyreshöjningen för bostäder samt att bolaget färdigställt projeken Enen 9 och Banken 8. Rörelseresultatet uppgick till 27 (185) mkr, en ökning med 22 mkr. Årets resultat efter skatt uppgick till 157 (96) mkr. Förvaltaren behöll det höga kreditbetyget AA-/Stable/A-1+. Bostadshyrorna höjdes med,9 procent. Årets Nöjd-Kund-enkät bland de boende visade att betyget ökade från 67 till 69, vilket är topp fem i mätningen. Energianvändningen minskade med 2 procent, vilket är en del i målet att den löpande verksamheten ska vara klimatneutral år 218. Fastigheterna Banken 8, Hundlokan 3 och Enen 9 med totalt 347 lägenheter färdigställdes under. Marknadsvärdet för fastigheterna per sista december uppgick till 12 3 mkr, en ökning med 1 12 mkr sedan föregående år. HÄNDELSER EFTER VERKSAMHETSÅRET Bostadshyrorna höjdes med 45 kronor per månad och lägenhet, vilket motsvarar,72 procent, från och med 1 januari 216. FASTIGHETS AB FÖRVALTAREN I SAMMANDRAG mkr där inget annat anges Utfall Koncern Moderbolag Utfall 214 Utfall Utfall 214 Intäkter 77 768 751 724 Driftnetto 43 413 395 374 Rörelseresultat 27 184 23 196 Resultat efter skatt 157 95 148 126 Investeringar 571 336 553 297 Marknadsvärde fastigheter 12 3 11 18 11 959 1 95 Eget kapital 2 618 2 467 2 634 2 492 Vakansgrad, % 5,1 6, 4,7 5,8 Belåningsgrad, % 19,9 19,2 2,4 19,5 Soliditet (synlig), % 43,6 44,4 45,3 45, Soliditet (justerad), % 62,2 62,6 63,1 62,7 NKI* enheter 69 67 69 67 NMI** enheter - - 76 76 NKI: Nöjd-Kund-Index NMI: Nöjd-Medarbetar-Index Plats: Centrala Sundbyberg Datum: -6-25 Tid: 1:45 4 5

VD HAR ORDET VD HAR ORDET John Lindell, tf VD (15817 16117) DET MÄRKS ATT VI FOKUSERAR PÅ SAKER SOM EFTERFRÅGAS AV VÅRA KUNDER. VI UTVECKLAR EN HÅLLBAR STAD När Sundbyberg växer mest i Sverige är Förvaltaren med och driver utvecklingen för en hållbar, modern och attraktiv stad. Under fick vi utdelning på de senaste årens intensiva utvecklingsarbete. Flera stora fastighetsprojekt slutfördes, fyra nya fastigheter förvärvades och ett nytt fastighetssystem etablerades. Dessutom ökade nöjdheten bland Förvaltarens bostadshyresgäster ytterligare, vilket placerar oss topp fem. Det känns fantastiskt att få berätta att Förvaltaren mellan 211 och höjt kundnöjdheten hos bostadshyresgästerna med hela nio enheter, från 6 till 69. Årets resultat placerar oss på topp fem bland de 36 bostadsbolag som genomför undersökningen och vi närmar oss 218 års mål på 7. Nyckeln till framgången har varit en kombination av systematiskt förbättringsarbete och medarbetarnas gedigna engagemang och uthållighet. Det märks att vi fokuserar på saker som efterfrågas av våra kunder. EXPANSIV PROJEKTPORTFÖLJ Projektportföljen, som innefattar både robusta renoveringar av 2 9 lägenheter samt möjlig nyproduktion av 2 8 lägenheter är på cirka 1 miljarder kronor under en tioårsperiod. Som ett led i vår riskhantering av byggprojekt började vi under med systematiska projektrevisioner utförda av externa experter inom bygg, ekonomi och kommunikation. Under gick vi i mål med flera viktiga projekt. Renoveringen av symbolbyggnaden Banken 8 i Centrala Sundbyberg blev färdig. Hyresgästerna kunde under sommaren och hösten flytta in i fastighetens 212 lägenheter, varav 55 ingår i ett äldreboende. Även renoveringen av Hundlokan 3 med 166 lägenheter och nybyggnationen av Enen 9 med 24 lägenheter slutfördes. Dessa fastigheter är märkta med Miljöbyggnad Silver, och finansierades med gröna obligationer, vilket visar att vi på riktigt lyckats integrera miljöfrågan i verksamheten. Ett annat projekt som roddes iland under året var införandet av ett nytt fastighetssystem. Glädjande nog har projektet som startade 212, efter några övervunna hinder på vägen, fallit mycket väl ut. Det nya systemet kommer att underlätta vardagen för alla som jobbar på Förvaltaren och för våra kunder. FÖRVÄRV BLANDAR BOENDE Att Sundbyberg är inne i ett expansivt skede märks inte minst på byggandet i kommunen. Framförallt byggs bostadsrätter. Under året förvärvade vi tre hyresfastigheter i Centrala Sundbyberg. På så sätt bidrar vi till att bevara en blandning av boendeformer. Även en fastighet invid Bällstaån förvärvades under året. En arkitekttävling är utlyst för ny- och ombyggnationen av fastigheten, vilket känns spännande! LÅNGSIKTIG HÅLLBARHET Förvaltarens uppdrag är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla fastigheterna. Det ger oss unika möjligheter till hållbarhet. Nöjda hyresgäster, engagerade medarbetare, hög miljöprestanda, hållbar fastighetsutveckling och starka finanser är alla viktiga delar av vårt hållbarhetsarbete. I det ingår att vara klimatneutrala i förvaltningen år 218. Utmaningen för oss är att hitta rätt balans mellan renoveringsnivåer, miljöprestanda och hyresnivåer. Under tog vi ett strategiskt grepp om frågan med hänsyn till vårt högt satta mål om 3 procents energieffektivisering till 22. Varje renovering ska bära sina kostnader och vi ska ha ett blandat utbud av standarder och hyresnivåer i alla stadsdelar. En ökad socioekonomisk status i våra stadsdelar ger också ökade möjligheter till integration, större attraktionskraft och ökat värde på fastigheterna. MYCKET STARKA FINANSER Förvaltaren har mycket goda finansiella nyckeltal. Vi har ett fortsatt starkt driftnetto som för ligger på 43 mkr. Belåningsgraden är fortsatt på en mycket låg nivå om 19,9 procent och marknadsvärdet uppgick vid årsskiftet -12-31 till 12 3 mkr. Investerarna har visat stort intresse för Förvaltaren. Detta beror delvis på att vi har en stor projektportfölj med stora kommande lånebehov, men också på att vi ger ut gröna obligationer och att vi bibehållit det fina betyget AA- i den årliga ratingen av Standard & Poor s. MÖTESPLATSER I EN LEVANDE STAD En viktig del i Förvaltarens uppdrag är att bidra till en levande stad med mötesplatser som främjar trygghet och integration. Efter önskemål från våra hyresgäster återuppbyggdes under året Toppstugan i Hallonbergen, som boende kan hyra till en låg kostnad. Under 216 217 ska Hallonbergen centrum byggas om, för att bli en naturlig och trivsam mötesplats. Vi ser strategiskt på hur vi genom våra lokalkunder kan bidra både till mötesplatser och till ett brett serviceutbud. När det gäller arbetet med lokalkunder och lokalvakanser kan vi bli ännu mer effektiva. MEDARBETARE SOM ÄR ENGAGERADE OCH KOMPETENTA Engagerade och kompetenta medarbetare är avgörande för att vi ska nå våra mål. För att ytterligare ta vara på medarbetarnas kompetens fick varje enhet under skapa sin egen affärsplan för 216 218. Med hjälp av våra verktyg uppmuntran och feedback ska vi fortsätta att överträffa oss själva! Avslutningsvis vill jag tacka alla medarbetare för de fina insatser som gjordes under. Med mod, samarbete och ett stort engagemang har vi bidragit till att Förvaltaren kommit en bra bit på den långsiktiga hållbara resan. John Lindell tf VD (15817 16117) FÖRVALTAREN VISAR VÄGEN Förvaltaren är ett bolag med en god ekonomi, en stark fastighetsportfölj och ett ambitiöst hållbarhetsarbete. Vi är väl rustade för att äga, utveckla och förvalta våra fastigheter på ett sätt som bidrar till att Sundbyberg befäster sin ställning som en attraktiv stad att bo, leva och verka i. I dialog och samverkan ska Förvaltaren tillsammans med staden och andra aktörer arbeta för Sundbybergs bästa. Samtidigt ska vi nyttja vår självständighet och vår vilja att utmana och utveckla. Förvaltaren ska gå före och visa vägen i viktiga samhällsutvecklingsfrågor. BYGGA VIDARE OCH FÖRBÄTTRA På fem års sikt ser jag att Förvaltaren skapar ännu mer samhällsnytta än idag. Då ska vi ha bidragit till många nya bostäder, både genom att bygga själva och genom att möjliggöra för andra aktörer att bygga. Vi ska också strategiskt ha tagit oss an frågan om social hållbarhet, utifrån var våra insatser ger störst positiv och långsiktig effekt. Vi ska jobba vidare mot våra mål för 218 ett Nöjd-Kund-Index på 7, en totalavkastning på 7 procent och en löpande verksamhet som är klimatneutral. Dit når vi genom att bygga vidare på det Förvaltaren redan gör bra, och fokusera på det som kan förbättras. FRAMTIDA SAMVERKAN Sundbyberg är staden med stora framtidsutsikter. Från Förvaltarens sida vill vi bidra genom att ta vara på stadens alla möjligheter och samtidigt utveckla bolagets starka fastighetsportfölj. Vägen dit går via kompetenta och engagerade medarbetare och via samverkan med en rad olika aktörer som verkar för stadens bästa. De närmaste åren ser riktigt spännande ut. Jag ser verkligen fram emot att leda bolaget in i framtiden. Petra Karlsson Ekström VD Petra Karlsson Ekström, VD (från och med 16118) FÖRVALTAREN SKA GÅ FÖRE OCH VISA VÄGEN I VIKTIGA SAMHÄLLS- UTVECKLINGSFRÅGOR. 6 7

VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV SKA BIDRA TILL ATT SKAPA ETT VARIERAT UTBUD FÖR ETT ATTRAKTIVT BOENDE. VISION, MÅL OCH ÄGARDIREKTIV Förvaltaren ägs av Sundbybergs stad. Sedan starten 1947 har bolaget utvecklat det moderna Sundbyberg med attraktiva bostäder och fräscha lokaler. Nu är bolaget inne i en ansvarsfull fas med nya utmaningar för att utveckla och förädla Sundbyberg en av Sveriges snabbast växande städer. VÅR VISION Stolta hyresgäster i skönare lägenheter och fräschare lokaler. VÄRDEGRUND Förvaltarens agerande styrs utifrån en väl förankrad värdegrund: Vi gillar och intresserar oss för människor särskilt kunder. Vi lyssnar aktivt för att förbättra oss. Vi är nyfikna och vågar utmana. Vi säger och gör saker som vi kan stå för. Vi är rädda om pengar. Värdegrunden talar om hur chefer och medarbetare ska agera för att Förvaltaren ska uppfattas som fräscht, spännande, kompetent och lönsamt. LÅNGSIKTIGA MÅL Verksamheten styrs mot fyra långsiktiga mål: Förvaltaren har de nöjdaste hyresgästerna i norra Storstockholm. Förvaltaren är ett ekologiskt hållbart företag och är klimatneutralt i den löpande verksamheten år 218. Fastighetsutvecklingen är långsiktigt hållbar ur ett ekologiskt, socialt och ekonomiskt perspektiv. Förvaltaren bidrar till trygga och trivsamma bostäder och bostadsområden, blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar och en långsiktigt hållbar utveckling för Sundbybergs stad. För att nå uppsatta mål arbetar Förvaltaren med ägande, utveckling och förvaltning. Ägande. Förvaltaren äger bostäder och lokaler inom Sundbyberg stad. De fastigheter som inte ingår i den långsiktiga fastighetsstrategin har avyttrats. Detta har bidragit till blandade upplåtelseformer i alla stadsdelar. Med avyttringarna skapas även utrymme för investeringar i nyproduktion och en jämnare fördelning av värdeåren i fastighetsportföljen. Förvaltaren äger också mark som kan avyttras för byggande av bostäder. Genom att frigöra kapital skapar Förvaltaren möjligheter att utveckla ett långsiktigt hållbart fastighetsinnehav. Utveckling. Förvaltaren arbetar aktivt med en fastighetsutvecklingsplan för en långsiktigt hållbar utveckling. Planen är ett strategiskt dokument som beslutas av styrelsen. Bolaget eftersträvar ett fastighetsbestånd med en jämn fördelning av värdeår utifrån antal kvadratmeter. Genom detta uppnås över tid en jämnare fördelning av underhållsinsatser och ekonomiskt resultat. Vägen dit går via egen nyproduktion, förvärv av nybyggda fastigheter och hållbar renovering av befintliga fastigheter. Förvaltning. Genom att vara lyhörd för hyresgästernas behov skapar Förvaltaren trygga och attraktiva bostäder och lokaler. I kombination med rätt kompetens och effektiv drift ger detta utrymme för långsiktigt underhåll, nöjdare kunder och lägre energiförbrukning. ÄGARDIREKTIV Förvaltaren får sitt ägardirektiv från Sundbyberg stadshus AB som i sin tur får sitt ägardirektiv från Sundbybergs stad. Nedan redovisas direktivet i kortform tillsammans med utvalda exempel på måluppfyllelse. Valfrihet i boendet och en god hyresvärd Bolaget ska bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad som ger nuvarande och nya Sundbybergare valfrihet bland olika upplåtelseformer i Sundbybergs stads alla stadsdelar. Förvaltaren har hittills sålt 1 631 lägenheter till bostadsrättsföreningar. Försäljningarna har bidragit till ett varierat utbud i alla stadsdelar. I slutet av erbjöds alla bostadshyresgäster i Hallonbergen möjligheten att ombilda till bostadsrätter. I övriga Sundbyberg har bolaget kartlagt balansen mellan boendeformer. Bolagets arbete i Ursvik med möjlighet att nyproducera ett par tusen prisvärda hyresrätter mellan åren 213 225 kan bidra till valfrihet i stadsdelen. Därtill arbetar bolaget för att kunna erbjuda olika boendestandarder i alla stadsdelar. Varje år mäts kundnöjdheten. Bolaget för en löpande dialog med Hyresgästföreningen. Läs mer: Fastighetsutveckling på sidorna 12 15 och Kunder på sidorna 28 29. Utveckling av stadskärnan i centrala Sundbyberg och andra centra Bolaget ska med sitt fastighetsbestånd kunna bidra till den av kommunen beslutade utvecklingen av Sundbybergs stadskärna och övriga stadsdelscentra. Med långsiktighet och aktiv förvaltning skapar Förvaltaren möjligheter för boende, service och handel i alla stadsdelar. Under har bolaget särskilt fokuserat på centrala lägen som Sundbybergs Torg och Hallonbergen centrum. Bolaget söker aktivt nya lokalkunder och nätverkar för att utveckla företagandet i staden. Läs mer: Fastighetsutveckling på sidorna 12 15 och Kunder sidorna 28 29. Miljö och estetiska värden Bolaget ska vara ett föredöme inom miljöområdet genom att bli klimatneutralt till år 23. Det innebär bland annat ett kontinuerligt arbete med åtgärder som bidrar till energieffektivisering. Förvaltarens mål är att vara klimatneutral i den löpande förvaltningen 218. Under färdigställdes flera fastigheter med energieffektiviseringar enligt Miljöbyggnad Silver. Bolaget använder bara miljömärkt fjärrvärme, grön el och byter löpande till miljöbilar. Förvaltaren har också en femårsplan för förnyelsen av utemiljö och trädgårdar där uppgraderade lekplatser är en prioriterad satsning. Läs mer: Underhåll på sidorna 16 17 och Miljö på sidorna 31 33. Lokaler och infrastruktur för elektronisk kommunikation Koncernen ska ta fram en strategisk plan kring lokaler för att åstadkomma långsiktiga och hållbara investeringar samt ta ställning vilket lokalbestånd som ska finnas långsiktigt. Som en stor regional aktör har bolaget ett särskilt ansvar att tillhandahålla attraktiva lokaler till marknadsmässiga hyror för olika intressenter. För detta finns en strategisk plan. Under medverkade bolaget i Sundbybergs stads arbete med att kartlägga stadens lokalbehov och hur detta effektivt ska organiseras inom koncernen. Läs mer: Kunder på sidorna 28 29. Trygghet och säkerhet Bolaget ska i samverkan med de boende, kommunen och andra intressenter aktivt medverka till en tryggare miljö och säkert boende. Förvaltaren arbetar aktivt för att nå en tryggare och säkrare miljö. Därför satsar bolaget på hela, rena och snygga miljöer. Genom egen personal dygnet runt, kvartersvärdar dagtid och jour på kvällen och natten, har Förvaltaren en hög tillgänglighet och service för sina hyresgäster. Förvaltaren har även en störningsjour nattetid och en gratistjänst, Tryggve, där hyresgästerna bland annat kan få sällskap hem till dörren av väktare. Merparten av fastigheterna har elektroniska lås- och passersystem, vilket utökas varje år. Företaget samverkar också med kommunen, socialförvaltningen och Polisen. Läs mer: Kunder på sidorna 28 29. Socialt ansvar Bolaget ska säkerställa att det finns lägenheter för äldreboende samt utveckla trygghetsboenden. Därutöver ska koncernen bidra till att andra kommunala verksamheter såsom särskilda boenden, gruppboenden, dagligverksamhet, förskolor och skolor kan bedrivas inom koncernen. Förvaltaren bygger och förvaltar trygghetsoch seniorboenden. Därutöver har bolaget lägenheter som hyrs av kommunen för äldreboende, särskilda socialkontrakt, tillfälliga lägenhetskontrakt för flyktingboende samt särskilda lägenheter för unga. Förvaltaren har ett tjugotal kommunlokaler för förskolor och särskilda boenden. Bolaget är också engagerat i sommararbete för unga och särskilda utbildningsoch jobbsatsningar för ökad integration. Läs mer: Samhälle på sidorna 38 39. Underhåll Bolaget ska arbeta kontinuerligt och långsiktigt med att underhålla fastighetsbeståndet. Förvaltarens underhåll av fastigheterna sker planerat, med lång framförhållning och tydlig prioritering för att uppnå maximalt värde och kundnöjdhet. De senaste fem åren har underhållssatsningarna i genomsnitt ökat från 6 mkr till över 15 mkr per år. För är underhållet 223 mkr. Läs mer: Underhåll på sidorna 16 17. FÖRVALTARENS MÅL ÄR ATT VARA KLIMATNEUTRALT REDAN 218. MÅLUPPFYLLELSE Operativ målstyrning Superbruttoresultat, kr/kvm moder* Operativt resultat, mkr koncern Mål Utfall 55 564 25 15 NKI 68 69 CO 2 (jämfört med år 21) -5% -94% Ägarmål Direktavkastning (%) 3,5 +/- 1 3,5 Totalavkastning (%) 7, 7, Synlig soliditet (%) 25 33 43,6 * Se definition på sidan 79. 8 9

1 11

FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING MED HÄNSYN TILL SOCIAL HÅLLBARHET SKAPAS EN UTHÅLLIG FÖRDELNING AV UTBUD, STANDARDER OCH HYRESNIVÅER. Planerad förnyelse av Hallonbergen centrum. FASTIGHETSUTVECKLING Förvaltaren har ända sedan bildandet 1947 varit en betydelsefull aktör i skapandet av det moderna Sundbyberg. Nu är bolaget mitt inne i en intensiv förädling av de befintliga fastigheterna samtidigt som man planerar för att bygga mer än på många år. Därtill spelar bolaget en mycket aktiv roll i utvecklingen av hela staden Sundbyberg. Sammantaget ska detta ske inom ramen för ekonomisk, ekologisk och social hållbarhet. Förvaltaren äger och förvaltar 86 fastigheter uppförda från 19-talets början fram till i november. Då färdigställde bolaget 24 klimatsmarta och rökfria hyresrätter i Enen 9 på Järnvägsgatan 8 i Centrala Sundbyberg. Sammantaget finns tonvikten i fastighetsportföljen för byggåren under 197- och 8-talen. Totalt sett är renoveringsbehoven i fastigheterna stora. Under åren runt fokuserar bolaget i första hand på att renovera de fastigheter som är byggda under 196-talet, för att sedan fortsätta med fastigheterna från 197-talet. Parallellt med detta sker stambyten i företagets 198-tals fastigheter. Ägardirektivet från Sundbybergs stad tillsammans med Förvaltarens affärsplan och fastighetsutvecklingsplan anger riktlinjerna för bolagets samlade fastighetsutveckling. UTVECKLING FÖR HÅLLBAR STAD Bolaget utvecklar sina fastigheter med utgångspunkt och målbild i ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. Fastigheterna ska hålla god miljöprestanda, det ska finnas en god blandning av standardnivåer i varje stadsdel och ekonomiska beslut ska vara långsiktiga. Bolaget verkar också för standardisering typ Stockholmshuset. Över tid ska utvecklingen av fastigheterna bidra till en jämnare fördelning av värdeåren i bolagets fastighetsbestånd. Genom detta säkras ett jämnare behov av underhåll och ett hållbart ekonomiskt resultat för företaget och ägaren. Mot bakgrund av att många fastigheter börjar närma sig slutet på sin tekniska livscykel går Förvaltaren in i ett skede med stora investeringar där varje fastighet ska bära sina egna kostnader. Med hänsyn till social hållbarhet för bolagets hyresgäster arbetar Förvaltaren med att skapa en uthållig fördelning av utbud, standarder och hyresnivåer inom varje stadsdel. Samtidigt ska bolaget leva upp till stadens klimatmål, vilket innebär att energianvändningen i det samlade fastighetsbeståndet ska minska med 3 procent fram till 22 (jämfört med 1995). För att klara det kommer Förvaltaren att energieffektivisera merparten av sina fastigheter med 25 5 procent. Bolaget planerar också för att uppföra nya hyresrätter inom ramen för Miljöbyggnad Silver mellan åren 213 225. Den omfattande fastighetsutvecklingsplanen ställer stora krav på en stark ekonomi och goda finanser i bolaget. Varje satsad krona ska generera ökade marknadsvärden med uthålliga resultatmål. Målet med totalavkastningen är 7 procent per år. Sammantaget ger de ekologiska, sociala och ekonomiska hållbarhetsförväntningarna en mycket stimulerande utmaning för Förvaltaren. Fastighetsutveckling i nära dialog med hyresgästerna och med stöd i en stark projektorganisation är därför det område där Förvaltaren kommer att fokusera mycket av sina resurser de kommande tio åren. LÅNGSIKTIG PLAN FÖR FASTIGHETER För att leva upp till de långsiktiga målen behövs en genomarbetad och långsiktig planering. Förvaltarens plan för Fastighetsutveckling är ett centralt strategiskt verktyg i det arbetet. Planen sträcker sig tolv år framåt och innehåller såväl totalombyggnation och renoveringar på olika nivåer som nyproduktion. Planen revideras årligen, bland annat utifrån nya tekniska fakta, ändrade lagar och regler, hyresgästernas efterfrågan eller nya ägardirektiv. För det löpande underhållet har Förvaltaren en flerårig underhållsplan. Den koordineras löpande med fastighetsutvecklingsplanen och blir till en årlig plan för planerat underhåll. Häri ingår förbättringar som nya hissar, energieffektiviseringar, förnyade trädgårdar och uppgraderade tvättstugor. För att förnya utemiljöer och trädgårdar finns en egen femårig plan under arbetsnamnet Fantastiska trädgårdar. UTVECKLAR STADSDELAR Förvaltaren har ända sedan starten 1947 varit en mycket betydelsefull aktör i skapandet av det moderna Sundbyberg. Bolaget har i stort sett på egen hand byggt Storskogen, Ör, Hallonbergen och Rissne. Nu är bolaget mycket delaktigt när Ursvik bebyggs med tusentals nya bostäder, kommunal service och ett stort antal kommersiella lokaler. Bolaget har även stort fokus på förnyelsearbetet i Hallonbergen och Ör, Centrala Sundbyberg och Rissne. Ursvik: Med den nya stadsdelen står Sundbyberg återigen mitt i en av stadens mest expansiva faser. Som en stor markägare och byggherre finns Förvaltaren återigen med i planeringen och genomförandet av en ny stadsdel. Arbetet sker i nära samarbete med Sundbybergs stad, boende i stadsdelen, Stora Ursviks KB och övriga byggherrar. När stadsdelen är färdigbyggd runt 225 kommer här att bo 15 människor i drygt 6 hyresrätter, egna hem och bostadsrätter. Dessutom byggs och planeras för ett stadsdelscentrum, ett antal skolor och förskolor, ny tvärbana till Bromma och Kista och övrig kringservice. Riktlinjerna för hela stadsdelen är en balanserad blandning av hyresrätter, bostadsrätter och egnahem. I den första etappen av Ursvik har det uppförts närmare 1 2 bostäder, flera skolor har tillkommit och servicen för de närmare 3 boende har byggts ut. Av de 1 2 bostäderna har Förvaltaren uppfört 268 hyresrätter och planerar för ytterligare 8 hyresrätter i Västra Ursvik med första projektstart under 217. Under fortsatte programarbetet för Västra Ursvik. Här ägs marken av Förvaltaren och Stora Ursvik KB. Förvaltaren är mycket engagerat i styrgruppsarbete, plansamarbete och marknadsföring av varumärket Ursvik. Under 217 kommer de första detaljplanerna att bli klara. Hallonbergen och Ör: I Hallonbergen och Ör har staden långt gångna planer på att förtäta stadsdelarna med närmare 2 nya bostäder. Stadsdelarna har ett mycket intressant läge mittemellan Solna centrum och Kista Galleria med promenadavstånd till nya Arenastaden och med naturreservatet i Ursvik på andra sidan Enköpingsvägen. Som markägare och byggherre deltar Förvaltaren mycket aktivt i det pågående planarbetet. Det sker inom ramen för en samverkan mellan staden, Förvaltaren och en handfull övriga byggherrar. Mycket av samverkan hämtar inspiration från Parklek Parlament, vilket var en tvåårig dialog med boende, verksamhetsutövare och fastighetsägare för att bland annat identifiera viktiga grönytor, mötesplatser och möjliga ytor för förtätning. En första förnyelse är planerad i korsningen Rissneleden och Hallonbergsvägen där Förvaltaren initierat ett detaljplanearbete för cirka 17 nya lägenheter. I Ör vid Ursviksvägen har Förvaltaren initierat ett motsvarande arbete tillsammans med HSB och staden för att totalt bygga 25 nya bostäder, varav Förvaltaren beräknas bygga cirka 13 hyresrätter. Därtill undersöker Förvaltaren möjligheterna för ytterligare 35 hyresrätter som tillbyggnad på taken i samband med att fastigheterna i Hallonbergen renoveras. Dessutom planerar andra byggherrar för att bygga närmare 1 5 nya bostäder i området. Under året avslutade Förvaltaren den robusta renoveringen av 166 lägenheter i Hundlokan 3 på Majeldsvägen i Ör. Renovering har skett med hänsyn till ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. Fastigheten är klassad som Miljöbyggnad Silver. I november invigdes den efterfrågade Toppstugan i Hallonbergen en given mötesplats. Stugan hyrs av Sundbybergs stad och kommer att användas som ett allaktivitetshus. Under året påbörjades förnyelsen av Hallonbergen centrum, som dagligen har närmare 2 dagliga besökare. Hela centrum kommer att fräschas upp. Butiker, kollektivtrafik och restauranger koncenteras till entréplanet, kultur och träning till plan ett och kontor, vårdcentral och folktandvård till plan två och tre. Hela förnyelsen beräknas bli klar under 217. Under året påbörjades också arbetet med att bygga om äldreboendet i Kartan 1 på Rissneleden. Centrala Sundbyberg: Sundbybergs centrala delar utvecklas just nu mycket snabbt, och kommer inom en tioårsperiod att ändra karaktär och betydelse när Stockholmsregionens hela utveckling på sikt skapar nya cityliknande centra. Centrala Sundbyberg med sin naturliga stadskärna har där goda möjligheter att bli det första regioncentrat tillsammans med KISTA RISSNE URSVIK BROMMA FLYG DUVBO HALLONBERGEN ÖR STORSKOGEN CENTRALA SUNDBYBERG LILLA ALBY ARENASTADEN SOLNA BUSINESS PARK FÖRVALTAREN PLANERAR FÖR ATT BYGGA YTTERLIGARE 8 HYRESRÄTTER I VÄSTRA URSVIK. 12 13

FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING INVESTERINGAR 211 mkr 6 4 2 211 212 213 214 VID EN RENOVERING GÅR VI TILLSAMMANS MED HYRESGÄSTEN IGENOM BEHOV OCH ÖNSKEMÅL. Stockholms innerstad. Redan idag märks en tydlig utveckling med kraftig förtätning och stor inflyttning. Sveriges bästa kommunikationer, en planerad nedgrävning av järnvägen i kombination med spektakulära fastighetsförnyelser skapar särskilt goda möjligheter. Via egna initiativ och inom ramen för stadens och Stadskärneföreningens arbete är Förvaltaren mycket delaktig i centrumförnyelsen. Under färdigställdes ombyggnationen av Banken 8 vid Landsvägen. Fastigheten har 212 hyresrätter, varav 56 för äldreboende i stadens regi, och ett dussintal lokaler i bästa läge. I entréplanet invigdes en helt ny träffpunkt för stadens seniorer. Fastigheten är klassad Miljöbyggnad Silver och ombyggnationen har finansierats med en grön obligation, den första för ett allmännyttigt fastighetsbolag. På Järnvägsgatan 8, Enen 9, färdigställdes 24 nya och rökfria hyresrätter bolagets första rökfria. Även Enen 9 är Miljöbyggnad Silver och har finansierats med en grön obligation. Huset har ett centralt läge med attraktiv villakänsla intill lummiga trädgårdar. Under fortsatte också planeringen för kommande förtätningar och renoveringar i centrala Sundbyberg. Bland annat initierade bolaget en arkitekttävling för Hamnen 8. Rissne. Under de kommande åren kommer stadsdelen att förtätas med ett tusental nya bostäder. Samtidigt byggs den nya tvärbanan med planerad invigning 221. Förvaltaren äger många av de fastigheter som direkt eller indirekt berörs av de nya planerna. När det gäller företagets egna fastigheter är de från 198-talet och fortfarande moderna och energieffektiva. Under de kommande åren planeras därför för underhållsarbeten som nya hissar, förnyade trädgårdar, trygghetsåtgärder och stambyten. Därigenom kan hyreshöjningarna balanseras i Förvaltarens samlade bestånd. INTRESSENTPÅVERKAN Varje år genomför Förvaltaren en nöjd kund enkät där boende och lokalkunder får svara på frågor om hur de exempelvis upplever inomhusklimat, standard på kök och badrum, hissar, entréer och gårdar. I regel bekräftar hyresgästernas svar väl Förvaltarens uppfattning av fastigheter och behov. Enkäterna är ändå ett viktigt verktyg i helhetsbedömningen av hur bolaget ska prioritera de olika åtgärderna i fastighetsutvecklingsplanen KOMMUNIKATION I BYGGPROJEKT När Förvaltaren genomför större renoveringar och nybyggnationer påverkas de som bor i fastigheten, men även människor som bor i området runt omkring. En viss analys av projektets påverkan på lokalsamhället görs, exempelvis utifrån byggnadens utformning och typ av service och butiker. Processen är planerad att stärkas det kommande året. För att på bästa sätt hantera hur befintliga hyresgäster påverkas vid en renovering, tog Förvaltaren under 216 fram en process med tydliga beslutssteg för kommunikation, förhandlingar och samråd. På så sätt ska företaget säkra upp att allt sker i rätt ordning så att hyresgästernas möjlighet till delaktighet stärks. Processen från den första signalen om att en större renovering är på gång till dess att allt är klart kan ta uppemot fem sex år, vilket kräver god kommunikation från bolagets sida. Vid en renovering går Förvaltaren tillsammans med hyresgästens igenom behov och önskemål, och i de fall hyresgästen inte vill flytta tillbaka till det tidigare boendet erbjuds en likvärdig bostad inom Förvaltarens bestånd. Ingen hyresgäst med förstahandskontrakt har blivit utan bostad till följd av Förvaltarens fastighetsutveckling. Projektet följs upp med en Nöjd-Kundenkät, vilken Förvaltaren använder för att förbättra kommande projekt. FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT Stadsdel Fastighet Projekt Omfattning Kommentar Centrala Sundbyberg Banken 8 Nyproduktion 212 lägenheter varav 55 äldreboenden Miljöbyggnad Silver Grön obligation Centrala Sundbyberg Enen 9 Nyproduktion 24 lägenheter Miljöbyggnad Silver Grön obligation Centrala Sundbyberg Ringaren 5 Nyproduktion 3 lägenheter Tidigare cykelrum Hallonbergen Toppstugan Nyproduktion Allaktivitetshus Hallonbergen Vandraren 8 Renovering Garage och gård 429 garageplatser Rissne Skvadronen 2 Stambyte 61 lägenheter Rissne Skvadronen 4 Stambyte 79 lägenheter Storskogen Ekorren 2 Renovering 154 lägenheter Ör Hundlokan 3 Renovering 166 lägenheter Miljöbyggnad Silver Grön obligation Ör Gullvivan 2 Stambyte 12 lägenheter PÅGÅENDE PROJEKT Stadsdel Fastighet Projekt Omfattning Planerad byggstart Centrala Sundbyberg Bageriet 23 Renovering Butiksarkad 216 Centrala Sundbyberg Bageriet 23 Renovering 175 lägenheter 218 Centrala Sundbyberg Basaren 1 Renovering 95 lägenheter 217 Centrala Sundbyberg Ekdungen 1 Renovering 12 lägenheter 218 Centrala Sundbyberg Spiken 4 Renovering 11 lägenheter 216 Centrala Sundbyberg Östern 5 Renovering 84 lägenheter 216 Centrala Sundbyberg Östern 5 Nyproduktion 6 lägenheter 216 Hallonbergen Kartan 1 Renovering Nyproduktion (tidigare äldreboende) Äldreboende 5 lägenheter Hallonbergen Terränglöparen 11 Förnyelse Centrumhuset 216 Hallonbergen Vandraren 8 Renovering 55 lägenheter 217 Rissne Skvadronen 3 Stambyte 76 lägenheter 216 Rissne Skvadronen 7 Nyproduktion 4 lägenheter 216 Storskogen Vargen 2 Extra underhåll 238 lägenheter 217 Ör Violen 2 Renovering 27 lägenheter 217 PLANERADE PROJEKT BYGGSTART INOM FEM ÅR Stadsdel Fastighet Projekt Omfattning Centrala Sundbyberg Basaren 1 Nyproduktion 57 lägenheter Centrala Sundbyberg Basaren 1 Nyproduktion (tidigare lokal) 34 lägenheter Centrala Sundbyberg Bildhuggaren 11 Renovering 6 lägenheter 216 217 Centrala Sundbyberg Hamnen 8 Nyproduktion 69 lägenheter UTHYRNINGSBAR YTA Hallonbergen Vandraren 8 Nyproduktion (påbyggnad) 134 lägenheter Hallonbergen Orienteraren 8 Relining 222 lägenheter Uthyrningsbar yta (kvm) Antal Distrikt Bostäder Lokaler Totalt Fastigheter Lägenheter Lokaler P-platser Garageplatser Hallonbergen/Ör 198 359 62 88 261 239 11 2 688 328 352 2 38 Rissne/Ursvik 179 971 12 923 192 894 39 2 447 81 1 28 17 Centrala Sundbyberg 179 135 62 735 241 87 37 2 688 329 446 757 Hallonbergen Skidåkaren 7 Relining 348 lägenheter Rissne Batteriet 1 3 Stambyte 249 lägenheter Rissne Skvadronen 5 8 Stambyte 335 lägenheter Västra Ursvik Detaljplan 2 7 Nyproduktion 76 lägenheter Ör Klockstapeln Nyproduktion 133 lägenheter Totalt koncernen 557 465 138 538 696 2 87 7 823 738 2 6 2 92 varav moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren 557 465 114 6 671 525 86 7 823 649 2 6 2 743 14 15

UNDERHÅLL UNDERHÅLL UNDER 216 BYTS TOTALT 2 491 FÖNSTER I STORSKOGEN. Bergdalen 1, Centrala Sundbyberg UNDERHÅLL Förvaltaren utvecklar och underhåller 86 fastigheter med 7 823 lägenheter och 738 lokaler. Verksamheten finns i Sundbybergs alla stadsdelar. För att kunna leverera en hög kundnöjdhet i välskötta fastigheter med god ekonomi satsar bolaget årligen mer än 15 mkr på underhåll. Under satsade bolaget 223 mkr på underhåll. Som en mycket långsiktig och samhällsviktig aktör har bolaget i uppdrag att väga in såväl ekologiska, sociala som ekonomiska aspekter i underhållet och den dagliga skötseln av fastigheterna. För att klara det har Förvaltaren en årlig underhållsplan som samspelar med planen för fastighetsutveckling. Underhållsplanen omfattade under cirka 13 projekt 223 mkr. Delar av utgiften kostnadsförs medan andra aktiveras. Alla underhållsprojekt syftar samlat till att effektivisera skötseln av fastigheterna, öka kundnöjdheten, minska energianvändningen och bevaka att Förvaltaren lever upp till de lagar och regler som gäller för bland annat ventilation, el och brandskydd. Därutöver sker många av förbättringarna utifrån företagets årliga kundmätning. Dessutom använder distrikten och kundtjänst den dagliga dialogen för att lyssna in specifika behov och önskemål. Detta gäller exempelvis i samband med förnyelser av tvättstugor, entréer och trädgårdar. NKI *. När det gäller kundnöjdheten (NKI) för skötsel och underhåll ökade värdet från 64 (214) till 65 (). En stor del av höjningen kan hänföras till företagets satsningar på trädgårdar, lekplatser, hissar och gemensamma utrymmen som tvättstugor och entréer. CENTRALA SUNDBYBERG Förvaltarens 37 fastigheter i Centrala Sundbyberg genomgår steg för steg betydande förbättringar. Det handlar om alltifrån mindre underhållsinsatser som nya hissar och förnyelse av entréer till omfattande renoveringar. När det gäller underhåll och skötsel har Förvaltaren särskilt fokuserat på ventilationskontroll med åtgärder, nya hissar, förnyelse av entréer, trapphus och gårdar. Bolaget har även byggt nya lekplatser och genomfört flera takbyten. Nedan följer exempel på underhåll under : Ny undercentral. Fågelsången 13 utrustades med en ny energieffektiv undercentral som servar husets 25 lägenheter med värme och varmvatten. Nya ytskikt på Bergdalen. Bergdalen 1 5 och 2 8 med 251 lägenheter i Storskogen fick mer färg efter att trä- och plåtdörrar till gemensamma utrymmen som entréer, tvättstugor och garage målades om. Tak vid torget. Stationsgatan 6 och Nybergs Torg 8 1 fick nytt taktegel och ny takfärg. Fönster i Storskogen. Skogsbacken 1 18 fick nya, energieffektiva och underhållsfria fönster. Under 216 byts totalt 2 491 fönster i Storskogen. Gård och lek. Under förnyades ett flertal gårdar med såväl lekytor som finare trädgårdar. Däribland märktes Otterstavägen 3 5 som fick en ny stor lekställning och en ny cykelparkering, Ateljévägen 1 och 18 2 fick nya grillplatser, och Bergdalen 2 8 fick nytt lekhus och ny klätterställning. Individuell mätning. Under året installerades ny utrustning för individuell mätning av el och vatten på Järnvägsgatan 8 samt Bergdalen 1 5 och 2 8. Totalt 275 lägenheter med första debitering i mars 216. Ventilation och värme. Under året kontrollerades ventilationen och värmen i ett flertal fastigheter med uppföljande förbättringar. Allt för att säkerställa bra luft hemma och på jobbet. Totalt omfattades cirka 3 lägenheter. Nymålat på Sturegatan. Trapphusen i Centrala förnyas löpande med målning och nya golv i entréer och hissar. På Sturegatan 23 gjordes en ommålning/garantijobb av tidigare målning. Brandsäkert. Om branden är framme blir utrymning och räddning en fråga om livet. Därför förbättrar vi löpande brandvägar och brandutrymning. Under året fick Trädgårdsgatan 26 och 28 nya utrymningsbalkonger. Nya hissar. Järnvägsgatan 24 26 fick nya hissar för trevligare och säkrare färd, med helt ny inredning och nymålade fronter. HALLONBERGEN-ÖR Hela området Hallonbergen-Ör utvecklas inom ramen för det ambitiösa förtätningsprogram som drivs av Sundbybergs stad i samarbete med ett antal byggherrar, däribland Förvaltaren. Därtill förnyas Hallonbergen centrum som ägs av Förvaltaren. Bolagets 11 fastigheter i Hallonbergen- Ör är från 196- och 197-talen Under de kommande tio åren behöver flera fastigheter renoveras eller genomgå ett större underhåll. Nedan följer exempel på underhåll under : PCB-sanering. Under PCB-sanerades fasader och balkonger på Skidbacken 4 7 med 348 lägenheter. Därefter följer samma sanering för Lötsjövägen 9 99. Utemiljö för äldre. Äldreboendet på Lötsjövägen fick under året en ny pergola, nytt konstgräs och nya planteringar som inbjuder till uteliv. Renoverad förskola. Förskolan Vitsippan på Bergshöjden 6 med ett 8-tal platser totalrenoverades. Matavfall. I slutet av året påbörjades arbetet med att steg för steg införa sortering av matavfall för alla 767 lägenheter i Ör. Sedan tidigare sorterar alla hyresgäster i Centrala Sundbyberg sitt matavfall. Trädgårdar. Vi vill ha en kryddträdgård, svarade lokala hyresgästföreningen när Förvaltaren frågade. Sagt och gjort, under året planterades kryddväxter, hallon, krusbär och krusvinbär på Spelmanshöjden. Nya armaturer. Under året fortsatte arbetet med att byta duschhandtag, duschslangar och munstycken till kökskranarna i lägenheterna i Hallonbergen och Ör. Allt för en bättre miljö, minskad energianvändning och högre komfort. Stamspolning. För att förebygga vattenskador stamspolar vi återkommande lägenheterna i Hallonbergen. I år stamspolades 344 lägenheter på Bergshöjden 4 68. RISSNE-URSVIK Förvaltarens 36 fastigheter i Rissne och Ursvik tillhör bolagets modernare fastighetsbestånd. De två fastigheterna i Ursvik är från 213 med 268 lägenheter. Fastigheterna i Rissne är från 198-talet och håller hög standard. Renoveringsbehoven finns i bad- och duschrum där bolaget nu genomför stambyten. Därutöver uppgraderas fastigheterna löpande. Det handlar främst om nya hissar, uppfräschade trapphus, förnyelser av tvättstugor och satsningar på att uppdatera trädgårdar. På energisidan handlar det om effektiviseringar som närvarostyrda belysningar samt energisnåla hissar, tvättmaskiner och fläktar. 13 nya hissar. De kommande åren ska 13 hissar bytas i Rissne. De nya hissarna kostar cirka 1 miljon kronor per hiss och ger en säkrare, trevligare och ljusare hissfärd. Under byttes 9 hissar. Nya ventilationsaggregat. Åtta adresser på Odalvägen 9 och 13 fick nya, energieffektiva och driftsäkra ventilationsaggregat. Förskolor renoverade. Under året renoverades förskolorna på Pjäsbacken 15 och 26 samt Skvadronsbacken 7. Ommålade trapphus. Till glädje för hyresgästerna i de 249 lägenheterna på Pjäsbacken fräschades trapphusen upp under året med ny färg på väggar, tak och trappräcken. Belysning. Trapphusen i Rissne förnyas med närvarostyrd belysning som sparar energi. Under året fick Ridvägen 11 45 med 268 lägenheter ny belysning. Säkrare skolgård. Under sommaren förnyades Grönkullaskolans gård med ny avrinning för regnvatten, ny lekutrustning och färgglad gummiasfalt till glädje för de 64 eleverna. Gårdar förnyas. I Rissne förnyas gård efter gård med gröna ytor, lekutrustning och sköna platser för uteliv och möten. Under förnyades bland andra Ridvägen 31 34 och 41 45, Odalvägen 3 28, samt Mjölnerbacken 51 52. GRÖNKULLASKOLANS GÅRD FÖRNYADES TILL GLÄDJE FÖR DE 64 ELEVERNA. Skvadronsbacken 7, Rissne * NKI för skötsel och underhåll är en delmängd av företagets totala NKI på 69. Mamsellstigen 8, Ör 16 17

MARKNADSVÄRDE MARKNADSVÄRDE mkr 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 MARKNADSVÄRDE Bokfört värde, Koncern 211 212 213 214 kr/kvm 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Marknadsvärde, mkr Bokfört värde, mkr Marknadsvärde koncern, kr/kvm MARKNADSVÄRDE Marknadsvärdet för koncernens fastigheter, inklusive mark, uppgick per den 31 december till 12 3 (11 18) mkr. Detta motsvarar en ökning på 1 procent från föregående år. Under året har fyra fastigheter förvärvats. Det är Hamnen 8, Muraren 2, Muraren 5 och Kapellet 9. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet under året består av investeringar om 571 mkr och orealiserade värdeförändringar om 39 mkr. Investeringarna under året avser främst ombyggnationen av Banken 8 med 212 hyreslägenheter varav 55 lägenheter för äldreboende nyproduktion av 24 hyresrätter i Enen 9 samt renovering av 166 lägenheter i Hundlokan 3. Orealiserade värdeförändringar består till största delen av förändringar av direktavkastningskravet samt förändringar i driftnettot. Det förbättrade driftnettot beror delvis på hyresökningarna under men även på energieffektiviseringar samt hyreshöjningar vid investeringar. Under året minskade direktavkastningskravet för alla stadsdelar i Sundbyberg med cirka,2 procent, vilket bidrog positivt till Förvaltarens marknadsvärde. BOKFÖRT VÄRDE OCH ÖVERVÄRDE Övervärde beräknas som skillnaden mellan marknadsvärde och bokfört värde. Fastigheternas sammanlagda bokförda värde uppgick per -12-31 till 5 217 mkr. Övervärdet uppgick därmed till 7 83 mkr. Taxeringsvärdet uppgick till 7 896 mkr. Under året har inga fastigheter varit föremål för nedskrivningar. MARKNADSVÄRDERING Marknadsvärderingen är utförd av NAI Svefa, med värdetidpunkt december. Värdebedömningen grundas på kassaflödesanalyser av verkliga och prognostiserade framtida hyresintäkter, prognostiserade drift och underhållskostnader, beslutade investeringar samt jämförelser med genomförda köp av liknande fastigheter på respektive delmarknad, så kallad ortprisanalys. För det markbestånd Förvaltaren äger i Ursvik är värderingen gjord utifrån värde per kvadratmeter (BTA) med hänsyn tagen till bedömd kvarvarande tid till det att detaljplanen är antagen, tillsammans med de ytor som planförslaget innehåller. MARKNADSINFORMATION Sundbyberg har de senaste åren präglats av en stark expansion. Befolkningsutvecklingen är procentuellt en av landets högsta och antalet invånare uppgår vid årsskiftet 216 till cirka 44. Expansionen underlättas av befintliga goda kommunikationer och närhet till Stockholm, Kista, Solna och Bromma flygplats. Inom de närmaste åren kommer fler infrastrukturinvesteringar att göras i kommunen, däribland utbyggnaden av Mälarbanan, nedgrävningen av järnvägsspåren i Centrala Sundbyberg samt utbyggnaden av tvärbanan till Kista. Kistagrenen kommer att ha tre hållplatser inom stadens gränser, en i Rissne och två i Ursvik. Lokalmarknaden. Kontorshyrorna i centrala Sundbyberg har stor spridning. På sikt kommer troligtvis Swedbanks etablering och närheten till Solna Business Park att bidra till en högre och stabilare nivå. I bästa läge (närmast tunnelbanan) är topphyran cirka 3 7 kronor/kvm. Hallonbergen har under en längre tid haft stora vakanser på lokalhyresmarknaden. Men marknaden har stärks av att Sundbybergs stad har flyttat till AMF:s kontorshus i Sundby park. Bostadsmarknaden. Sundbybergs stad planerar för 8 nya bostäder. Av dessa kan Förvaltaren bidra med cirka 2 8 hyresrätter. Flera olika aktörer har förvärvat mark och arbetat fram detaljplaner för bostäder, däribland Ikano Fastigheter, Besqab, Tobin Properties och Järntorget Bostad. MARKNADSVÄRDE Marknadsvärde, mkr Marknadsvärde -1-1 11 18 Investeringar 571 Förvärv 159 Avyttringar Orealiserade värdeförändringar 39 Marknadsvärde -12-31 12 3 mkr 12 5 1 7 5 5 2 5 DIREKTAVKASTNING Jämförbart bestånd 211 212 213 214 Marknadsvärde, mkr Direktavkastning, % FASTIGHETERNAS VÄRDEN FÖRDELAT PÅ OMRÅDE 5 4 3 2 1 % Marknadsvärde mkr mkr 15 12 5 1 7 5 5 2 5 Marknadsvärde kr/kvm KÄNSLIGHETSANALYS Bokfört värde mkr Bokfört värde kr/kvm Förändring, % Övervärde mkr Värdeeffekt Driftnetto +5 599 784 Driftnetto -5-599 784 Direktavkastning +,1-273 642 Direktavkastning -,1 287 292 VÄRDEFÖRÄNDRING Jämförbart bestånd + = 211 212 213 214 Marknadsvärde, mkr Värdeförändring, % Övervärde kr/kvm TOTALAVKASTNING Taxeringsvärde mkr Taxeringsvärde kr/kvm Centrala Sundbyberg 4 86 2 95 1 882 7 782 2 978 12 313 3 197 13 218 Hallonbergen/Ör 3 271 13 816 1 166 4 926 2 15 8 89 2 87 8 815 Rissne/Ursvik 3 827 19 84 1 984 1 283 1 844 9 557 2 466 12 784 Fastighets AB Förvaltaren 11 959 17 88 5 32 7 493 6 927 1 315 7 75 11 541 Förvaltaren HBC AB 341 13 931 185 7 558 156 6 373 159 6 496 Totalt koncern 12 3 17 672 5 217 7 496 7 83 1 176 7 99 11 363 % 2 1-1 -2 % 15 1 5 Jämförbart bestånd 211 212 213 214 Totalavkastning inkl underhåll Totalavkastning exkl underhåll 18 19

FINANSIERING FINANSIERING FINANSIERING Förvaltaren har en diversifierad finansieringsstruktur med upplåning på både kapital- och bankmarknaden. Bolaget har under året gett ut ytterligare en grön obligation om 2 mkr samt utökat certifikatprogrammet med 2 mkr. Den starka ägarstruktur, i Sundbybergs stad och koncernen Sundbybergs Stadshus AB, tillsammans med bolagets starka rating gör att Förvaltaren bedömer tillgången till krediter som mycket god. Under året har banklån om 261 mkr lösts. mkr 13 12 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 BELÅNINGSGRAD Koncern 211 212 213 214 Marknadsvärde, mkr Belåningsgrad, % Genomsnittlig kapitalbindningstid Genomsnittlig räntebindningstid % 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 BOLAGET GAV UNDER ÅRET UT YTTERLIGARE EN GRÖN OBLIGATION OM 2 MKR. 3,8 år 2,61 år SKULDPORTFÖLJ Koncernens skuldportfölj uppgick den 31 december till 2 94 (2 81) mkr. Andelen finansiering i banklån uppgick till 27 (38) procent. Bolaget har ett företagscertifikatprogram med möjlighet att emittera 1 5 mkr. Den emitterade volymen uppgick till 1 2 mkr vid årsskiftet, vilket motsvarar 41 (36) procent av låneportföljen och andelen obligationslån uppgick till 32 (27) procent. Till den emitterade volymen har bolaget tecknat backup facilitetsavtal uppgående till 1 2 mkr. Bolaget hade per 31 december en derivatportfölj uppgående till ett nominellt värde om 2 65 (2 53) mkr. FINANSNETTO Koncernens finansnetto uppgick till -57 (-53) mkr. Räntekostnaden har trots en ökad skuldvolym minskat till -59 (-6) mkr, vilket förklaras med lägre marknadsräntor. Ökningen av finansnettot på 4 mkr förklaras med minskade ränteintäkter, vilka var 2 (7) mkr. Den låga marknadsräntan påverkar våra ränteintäkter i högre grad än räntekostnader på grund utav att en stor del av räntekostnaderna är bundna via derivatportföljen. Den 31 december var snitträntan (momentan) för skuldportföljen 2, (2,3) procent. Genomsnittlig räntebindning uppgick till 2,6 (3,) år och andelen lån med förfall inom ett år med hänsyn till kreditlöften uppgick till 6 (1) procent. RATING Fastighets AB Förvaltaren har under året behållit sitt höga kreditbetyg AA-/ Stable/A-1+, i den rating som utförs av Standard & Poor s. Ratingen avser att bedöma en emittents generella kreditvärdighet att i tid möta sina finansiella förpliktelser. Det mycket höga kreditbetyget motiveras särskilt av bolagets låga affärsrisk och skuldsättning i kombination med stora övervärden i fastighetsportföljen. Ratingen underlättar emittering av kapitalmarknadsprodukter. BORGENSAVGIFT I kommunal borgensavgift har koncernen erlagt 2,8 (2,8) mkr. Beviljad borgensram uppgick till 1 129 (1 129) mkr, varav 816 (1 77) mkr var utnyttjat. FINANSIELLA INSTRUMENT Marknadsvärdet på samtliga utestående derivatinstrument per den 31 december var -13 ( 16) mkr, vilket medförde en positiv värdeförändring under året om 3 mkr. Detta beror dels på omstruktureringar i derivatportföljen och dels på den ränteuppgång som skedde i de långa räntorna under året. UTSIKTER 216 Riksbanken lämnade Reporäntan oförändrad i december på -,35 procent. Samtidigt kommunicerade man att prognosen är att räntan kommer att ligga stabilt under 216 och att reporäntan kommer att börja höjas under första halvåret 217. Även de långa marknadsräntorna väntas vara fortsatt låga under 216. Den genomsnittliga räntan i skuldportföljen för 216 bedöms ligga i samma nivå som under. Nyupplåningen som planeras avser att finansiera projekt, därför kommer räntekostnader för nyupplåningen i all väsentlighet att aktiveras i balansräkningen (se Tilläggsupplysningar, materiella anläggningstillgångar). Finansnetto bedöms vara detsamma under 216 som under. Under aktiverades 13 (13) mkr. FINANSPOLICY Finansverksamheten styrs av en finanspolicy som styrelsen årligen fastställer. Policyns syfte är att säkerställa Förvaltarens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Finanspolicyn klargör de mandat och limiter som ligger till grund för hanteringen av de finansiella riskerna. FINANSPOLICY Motpartsrisk Enbart samarbete med kreditinstitut med hög rating samt maximalt 2 4 mkr, dock max 7 procent av utestående derivatkontrakt med en och samma motpart. Refinansieringsrisk Andel lån med förfall inom 12 månader, med hänsyn taget till bekräftade löften, får inte överstiga 3 procent. Likviditetsrisk Likviditeten bör motsvara kommande tre månaders nettoutbetalningar. Kapitalbindning Genomsnittlig kapitalbindning med hänsyn taget till kreditlöften ska inte understiga 2 år. Derivatvolym ej överstiger lånevolym Maxvolym nettoexponering för totalt utestående derivataffärer får max motsvara låneportföljens volym. Valutarisk Euroexponering får maximalt uppgå till 2 MEUR och endast avse säkerhetsåttagande rörande upphandling av el. SNITTRÄNTA 4 3 2 3,86% 211 3,45% 212 KAPITALBINDNING 3,12% 213 2,34% 214 2,4% RÄNTEBINDNING Kapitalbindning 1) Lån, mkr Löften Tot förfall 2), mkr Andel förfall (%) Finanspolicy (max %) <1 år 1 5 1) 3 1 3 >1<3 år 59 6 1 19 39 >3<5 år 85 73 1 58 51 >5<7 år >7-1 år Total volym 2 94 1 33 3 7 1 Räntejustering Uppfyllt Uppfyllt Uppfyllt Uppfyllt Uppfyllt Uppfyllt FINANSIERINGSKÄLLOR Derivat Räntebindning Volym Andel (%) Finanspolicy Snittränta Bruttovolym* Marknadsvärde <1 år 1) 775 26 2 4 2,9 19-4 >1 år 2 år 78 27 2 4 1,56 78-25 >2 år 3 år 61 21 2 4 1,38 61-24 >3 år 4 år 2 7 2 3,18 45-9 >4 år 6 år 3 1 15 2,75 3-3 >6 år 8 år 275 9 15 3,13 275-38 >8 år 15 Totalt 2 94 1 1 2,4 2 65-13 1) Snitträntan i detta intervall innehåller även kreditmarginaler. * 2 355 i förlängande. Finansieringskällor (mkr) Ram Utnyttjat Banklån 79 Kreditlöften 1 2 Företagscertifikatprogram 1 5 1 2 Obligation 95 Checkräkningskredit 13 Summa 2 94 1) Varav 1 2 mkr avser certifikatsprogram 2) Avser Lån exklusive certifikat plus lånelöften 2 21