ÅRSBERÄTTELSE FÖR HSB:s BRF KORSRIDDAREN I STOCKHOLM Styrelsen för HSB:s brf Korsriddaren i Stockholm (org.nr 702001-1891) får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2008-01-01 2008-12-31. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2008 EKONOMISK FÖRENING HSB:s Brf Korsriddaren är en ekonomisk förening med styrelsen som ytterst ansvarig. En ekonomisk förening har som främsta syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Varje bostadsrättsinnehavare förvaltar och har ansvaret för skötseln av den lägenhet medlemmen disponerar i föreningen. Standarden i lägenheterna kan vara väldigt varierande. Föreningens officiella adress är: HSB:s Brf Korsriddaren 112 84 Stockholm. All fastighetsskötsel, förvaltning, reparationer av fastigheterna (stora som små), graden av service etc. betalas med årsavgifterna. Likaså skatter och andra kostnader som myndigheter lägger på bostadsrättsföreningen och som vi inte kan påverka betalas av medlemmarna via årsavgifterna. ATT BO I BOSTADSRÄTT Att bo i bostadsrätt innebär att man förfogar över den lägenhet man har köpt, det innebär inte att man äger sin lägenhet, utan att man äger en andel i bostadsrättsföreningen. Det innebär också medlemskap i den bostadsrättsförening till vilken lägenheten hör. Detta medlemskap medför rättigheter, skyldigheter och möjligheter. Att bo i bostadsrätt innebär att samtliga lägenhetsinnehavare delar på de intäkter och kostnader föreningen har. Vi betalar således inte hyra för våra lägenheter utan en årsavgift vilken delas upp i tolv månadsbetalningar. Årsavgiften utgår som en kostnad i förhållande till lägenhetens andelstal i föreningen. Felanmälan/kundtjänst Tjänsten Felanmälan/Kundtjänst har föreningen köpt av HSB Stockholm för fel uppkomna i fastigheten. Medlem/boende i brf Korsriddaren kan också privat använda den tjänsten. Numret till Felanmälan/Kundtjänst är vardagar dagtid 08-578 775 60, efter kl. 17.00 och helgdagar 08-695 00 00. Varje medlem bör teckna hemförsäkring för boende i bostadsrättsförening. FASTIGHETEN Föreningen äger fastigheterna i kvarteret Främlingen 1 7. Fastigheterna var inflyttningsklara åren 1946/47. Brf Korsriddaren omfattar 172 lägenheter och 15 lokaler. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i HSB. FASTIGHETSBESIKTNING Stadgeenlig fastighetsbesiktning utfördes av styrelsen i september 2008.
FÖRENINGSFRÅGOR Ordinarie föreningsstämma hölls den 6 maj 2008. På stämman deltog 27 röstberättigade, därav en genom fullmakt. Föreningen hade vid årets slut 233 medlemmar varav HSB Stockholm är en medlem. Rösträtten är 1 röst per lägenhet/hushåll, oberoende av hur många medlemmar som är boende i densamma och hur många lägenheter/lokaler man har. Brf Korsriddaren i Stockholm är medlem i HSB Stockholm och tillhör HSB Stockholms distrikt, Stockholm Sydväst. STYRELSE Brf Korsriddarens styrelse har under verksamhetsåret haft följande sammansättning: Ann-Marie Strömberg Tekla Larsson Per Elfving Jeanette Klangefeldt Lena Lindborg Thomas Nilsson Rosemarie Westerlund Kristina Åkerman ordförande vice ordförande, ansvarig för informationsblad och hemsida ansvarig för fastighets- och energifrågor, samt för gymmet kassör, ansvarig för certifiering ledamot utsedd av HSB Stockholm sekreterare, ansvarig för trädgårdsgruppen ansvarig för brandskydd och föreningslokalen (inventarier) ansvarig för övernattningslägenheten och hobbyrummet Kjell Nyströmer är suppleant utsedd av HSB Stockholm. Utanför styrelsen har Bengt Sundell varit ansvarig för föreningslokalen (bokningar). Mandatperioden för ledamöter är två år, för nyval av ledamöter ett år. I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Ann-Marie Strömberg, Tekla Larsson, Per Elfving, Rosemarie Westerlund och Kristina Åkerman. Styrelsen har under verksamhetsåret hållit 11 protokollförda sammanträden, ett konstituerande styrelsemöte, ett budget/prognosmöte och en fastighetsbesiktning. Alla möten har varit beslutsföra och närvaron på mötena har varit mycket god. Föreningens firmatecknare har varit två ordinarie ledamöter i förening. REVISORER Till föreningsrevisor valde föreningsstämman Hans Timan, samt BoRevision AB, av HSB:s Riksförbund utsedd revisor.
REPRESENTANTER I HSB STOCKHOLMS DISTRIKTSSTÄMMA DISTRIKT STOCKHOLM SYDVÄST Föreningens representanter på HSB Stockholms distriktsstämma Stockholm Sydväst har varit Ann-Marie Strömberg, Jeanette Klangefeldt och Rosemarie Westerlund, med Thomas Nilsson och Per Elfving som suppleanter. VALBEREDNING Valberedningen har under året bestått av Knut Lönnberg, Kay Artle och Gabriela Ivanovska med Knut Lönnberg som sammankallande. Knut Lönnberg har flyttat från föreningen och Kay Artle har avsagt sig uppdraget. INFORMATION Styrelsens informationsblad utkommer ca 4 gånger per år. LÄGENHETER OCH LOKALER 18 lägenhetsöverlåtelser har gjorts under år 2008. Föreningen upplåter 3 lokaler med hyresrätt. Övriga lokaler ägs av HSB Stockholm. Enligt taxeringsbeskedet är totalytan 10.766 m2 varav 9.991 m2 utgör lägenhetsyta och 775 m2 utgör lokalyta. Medellägenhetsyta är 58 m2. Taxeringsvärdet är 98.232.000 kr varav byggnadsvärdet är 59.846.000 kr och markvärdet 38.386.000 kr. Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande: 30 enrumslägenheter 105 tvårumslägenheter 33 trerumslägenheter 3 femrumslägenheter 1 sexrumslägenhet (två hopslagna lägenheter) STYRELSENS ARBETE Varje år reviderar och planerar styrelsen fastighetsunderhållet och skötseln med utgångspunkt från underhållsplanen. Underhållsplanen uppdateras regelbundet Styrelsens huvudsakliga arbetsuppgifter är: - översyn och verkställande av underhållsplanen - uppföljning av genomförda åtgärder - översyn av kostnader/intäkter Styrelsen ser också över boendekvaliteten och miljöarbetet i föreningen. Ett av styrelsens mål är att hålla en låg avgift med en kostnadseffektiv förvaltning. STYRELSENS ARVODE Ersättning till styrelsen utgår med 2 prisbasbelopp att fördela inom sig, därutöver 1% av prisbasbeloppet per person och bevistat möte. FÖRVALTNING Den ekonomiska, tekniska (mark och byggnad) förvaltningen och administrativa förvaltningen har under året skötts av HSB Stockholm. Brf Korsriddaren köper dessa tjänster för totalt 800.000 kr.
Föreningens förvaltare har under året varit Lena Lindborg fram till att hon gick i pension hösten 2008, och därefter Linda Saleback, tel.nr 08-785 32 83, e-post linda.saleback@stockholm.hsb.se Förvaltningskontorets postadress är HSB Stockholm 112 84 STOCKHOLM VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET Föreningen har en underhållsplan, vilken årligen uppdateras. Planen ligger till grund för föreningsstämmans beslut om fondering eller ianspråkstagande av fondmedel. Normalt arbetar styrelsen bara med ett större projekt om året då det tar mycket energi och tid. År 2008 har varit något av ett mellanår med olika mindre projekt. Förutom löpande underhåll har styrelsen under år 2008 avslutat certifieringen, infört kontinuerlig rensning av källare, vind och cykelförråd, genomfört lackning av portar och målning av källarräcken, målat om i och köpt nya gardiner till föreningslokalen, samt renoverat grovtvättstugan och inköpt två nya spontantvättmaskiner. CERTIFIERING Syftet med HSB:s certifiering är att kvalitetssäkra bostadsrättsföreningen och tillhandahålla hjälpmedel så att styrelsen lättare kan säkerställa värden och kvalitet i föreningen. Det gäller även för den enskilda bostadsrätten. Certifieringen säkerställer styrelsens kompetens, skapar delaktiga medlemmar och underlättar för omvärlden att bedöma bostadsrättsföreningen. HSB Certifiering betyder långsiktighet och ökad trygghet i boendet. Det är ett bevis på att styrelsen gör ett bra jobb och att bostadsrättsföreningen är på rätt väg. För att bli certifierad krävs - kunskapsintyg för styrelsen - verksamhetsplanering - underhållsplan - budget - flerårsprognos - informationsrutiner - verksamhetsuppföljning - granskning av Borevision AB - föreningsstämmans bifall till styrelsens förslag Brf Korsriddaren har sedan länge uppfyllt många av dessa krav så certifieringen är mera ett skriftligt bevis på att föreningen är välskött. Alla ledamöter i styrelsen har kunskapsintyg. Vår verksamhetsplan för 2009 2013 bifogas. Enhetsmätning el Nu kan varje lägenhetsinnehavare själv se sin elförbrukning. Genom att föreningen valt att investera i enhetsmätning på el kan den totala kostnaden för elnät reduceras, vilket kommer alla tillgodo. Föreningen handlar sedan upp elen av en
leverantör, vilken för närvarande är Fortum Markets. Den kostnad som föreningen tar ut på el inkluderar även avskrivning på den gjorda investeringen. I och med denna installation av enhetsmätning el fick föreningen även en plattform som i framtiden kan användas för olika tjänster. Tjänster som olika bokningssystem och andra tjänster som gör våra fastigheter till lite intelligenta hus. I framtiden skall vi kunna boka tvättstuga, festlokal och annat vi behöver via nätet. Även bygga in en låsportal till ytterdörrarna. Redan idag använder vi plattformen för att reglera värmen i våra fastigheter. Vi har 6 givare utspridda i olika lägenheter i föreningen, så på detta sätt kan vi bättre reglera värmen till komfortabel nivå. ÖVERNATTNINGSLÄGENHETEN Lägenheten är mycket uppskattad och har under år 2008 varit bokad 200 nätter. Kalendern finns numera på hemsidan och redan gjorda bokningar framgår av denna. Lägenheten kan bokas genom nätet eller per telefon. GYMMET Gymmet används flitigt, vilket är glädjande med tanke på den upprustning som genomfördes under år 2007. För att få tillgång till gymmet gäller att en nyckel per lägenhet kvitteras ut mot en avgift på 500 kr. Under det gångna året har 10 nycklar kvitterats ut, vilket innebär att totalt 100 lägenheter har tillgång till gymmet. Under år 2008 har gymmet kompletterats med ytterligare en motionscykel. FÖRENINGSLOKALEN Under år 2008 har föreningslokalen varit uthyrd vid 100 tillfällen. En ökning jämförd med föregående år. Styrelsen har beslutat att hyra ut till det lokala föreningslivet under vardagar och Röda Korset har hyrt lokalen onsdagkvällar för bland annat svenskundervisning. Den ökade uthyrningen har inneburit ökat slitage på både inredning och utrustning och tyvärr har det ibland varit brister i städningen. Styrelsen har under år 2008 målat om i entrén och toaletterna, tvättat lamellerna och satt upp nya gardiner. De övriga rummen kommer att renoveras under kommande år. Styrelsen har också inventerat behovet av nyinköp av utrustning, kompletterat bl.a. porslin och kommer under år 2009 att köpa in nya möbler. TRÄDGÅRDSGRUPPEN Föreningen har en mycket aktiv och engagerad trädgårdsgrupp. De har vid två tillfällen under år 2008 arrangerat trädgårdsdagar, en planteringsdag på våren (med ett 30-tal medverkande) och en planterings/städdag på hösten (med ett 20-tal medverkande). Utöver trädgårdsarbetet tar gruppen även hand om föreningens trädgårdsmöbler. Trädgårdsdagarna är ett utmärkt sätt att lära känna sina grannar. Vid två tillfällen har trädgårdsgruppen gjort marksyn tillsammans med representant från vår trädgårdsentreprenör.
BRANDSKYDD Styrelsen har under året inventerat våra fastigheters brandskydd. Arbetet presenterades för HSB:s brandskyddsexpert som har utarbetat och upprättat ett systematiskt brandskyddsarbete för vår förening. Detta kommer medlemmarna att få ta del av bl.a. genom att brandvarnare kommer att sättas upp i allmänna utrymmen, samt striktare brandskyddsregler vad gäller hur förvaring av barnvagnar får förekomma i trapphusen, samt regelbundna kontrollronder. BUDGET 2009 Styrelsen planerar att höja avgifterna med 5% fr.o.m. tredje kvartalet 2009. Mer information om föreningens budgetprognoser finns i den bifogade verksamhetsplanen för certifiering. FRAMTIDA UNDERHÅLL Föreningen har under åren genomfört stora renoveringar och underhållsarbete. Vi följer underhållsplanen, reviderar den löpande vid behov, och samplanerar åtgärder när så är möjligt. Det återstår en stor renovering och det är fasaderna. Fasaderna är ännu i relativt bra skick. Färgen som rinner från fasaden ner på fastigheternas sockel är inte en indikator på dålig fasad, snarare på dålig pigmentering. Fasadfärgen har runnit sedan mitten av 1970-talet då föregående fasadrenovering genomfördes. Det har gått 10 år sedan tak- och balkongrenovering gjordes. Tak och takpannor ses över årligen. Efter höst- och vårstormar kontrolleras tak och takpannor kompletteras. Underhållsplanen utgör ett mycket bra instrument för styrelsen.
Underhåll och investeringar i Brf Korsriddaren åren 1974 2008 Denna information uppdateras årligen. 1974 Fasadrenovering 1989 Installation av Stjärn-TV, senare UPC, numera Comhem 1989-91 Byte av elledningar, 3-fas i trapphusen Källarna målas 1990-91 Stambyte samt renovering av samtliga badrum 1995-96 Renovering av tak och Balkong, vilka förstoras med 30 cm 1997 Trädgårdarna Fönstermålning 1998 99 Ombyggnation/iordningställande av gemensamhetslokaler (fd ByggUrbans, H-väg 165 C) Invigning av föreningslokalen Korsriddaren 2000 Fler tvättstugor på H-väg. 167-173 2001 Bredbandsinstallation Träningslokal invigs, H-väg 161 Installation av fjärrvärme: Borttagande av pannor i panncentralen och tomställs 2002 Ommålning av trapphus Renovering av entréer, portar Ventilationen i tvättstugor åtgärdades Renovering och målning av torkrum Kakling av golv i tvättstugor och torkrum 2003 Sockeltvätt Renovering av burspråkstak Nedmontering av del av skorsten 2003-04 Byte av räkenskapsår, från brutet till kalenderår, fr 1/9-03 31/12-04 Antagande av nya stadgar 2004-05 Fönsterrenovering Bullersanering i lägenheter mot Hägerstensvägen bidrag från kommunen. 2005 Enhetsmätning av el installeras: dvs plattform installeras för olika tjänster som t ex låssystem, bokningssystem etc Installation av värmestyrning gm plattformen Övernattningslägenheten invigs 2006 Hobbyrummet är klart 2007 Certifiering klar och godkänd Renovering av gymmet även komplementering av träningsredskap Bortrensning av kvarglömda cyklar och möbler 2008 Delmålning av föreningslokal plus nya gardiner Lackning av portar och målning av källarräcken Grovtvättstugan renoverad + två nya spontantvättmaskiner
Ekonomi 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Nettoomsättning ( kr ) 6 963 249 6 937 742 6 807 186 6 325 587 8 084 263 5 833 553 Rörelseresultat ( kr ) 1 376 304 1 178 208 1 330 559 1 066 454 721 389 1 302 774 Resultat efter finansiella poster ( kr ) 454 488 264 257 491 378 281 515-446 768 313 120 Årets resultat ( kr ) 428 608 251 058 52 854-172 440-1 021 264 1 873 Balansomslutning ( kr ) 26 291 151 29 447 24 763 28 497 913 28 835 108 25 778 840 979 439 Avgifts/hyresbortfall ( % ) 0,04 0,04 0,005 0,10 0,10 0,17 Årsavgiftsnivå ( kr/kvm ) 631 631 616 601 594 573 Fond för yttre underhåll ( kr ) 4 966 162 * 4 650 764 4 303 490 4 270 489 4 951 138 4 951 138 *) Om det godkänns av stämman Verksamhetsår 2004, sträcker sig från 1 sept 03 till 31 december 2004, alltså 16 månader. Föreningen antog nya stadgar detta år, samt ändrade verksamhetsåret till kalenderår. Föreningen amorterade 2,5 miljoner på lånen. En del av amorteringen tillhörde egentligen 2007 vilket förklarades på förra stämman. Förslag till resultatdisposition Stämman har att ta ställning till: Dispositionsfond (Balanserat resultat) 34 946 Årets resultat 428 608 463 554 kr Styrelsen föreslår följande disposition Uttag ur yttre underhållsfond - 502 530 Överföring till yttre underhållsfond 508 350 Balanserat resultat 457 734 463 554 kr Som alltid har det varit ett mycket innehållsrikt verksamhetsår. Styrelsen tackar för det fina stöd vi erhåller från medlemmar och boende. Tack för verksamhetsåret 2008.